第一篇：武漢市新建住宅區配套建設社區工作服務用房實施辦法

武漢市新建住宅區配套建設社區工作服務用房實施辦法

武房發〔2012〕190號

關于印發新建住宅區配套建設社區工作服務用房實施辦法的通知

各區房管局，民政局，國土規劃分局，建設局，監察局：

為認真貫徹落實《市委、市政府關于進一步加強城鄉社區建設的意見》(武發〔2012〕6號)，進一步加強我市新建住宅區社區工作服務用房規劃設計、建設審批、工程驗收、用房交接和日常使用的管理工作，提升社區管理和服務功能，改善社區工作條件，市房管局、市民政局、市國土規劃局、市城建委、市監察局共同制定了《新建住宅區配套建設社區工作服務用房實施辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。

武漢市住房保障和房屋管理局

武漢市民政局

武漢市國土資源和規劃局

武漢市城鄉建設委員會

武漢市監察局

二〇一二年十月二十五日

第一條 為進一步加強社區服務體系建設，規范新建住宅區社區工作服務用房用地、規劃、建設、交付和使用管理工作，根據《市人民政府關于落實新建住宅區社區居民委員會用房的通知》(武政規〔2010〕5號)和《市委、市政府關于進一步加強城鄉社區建設的意見》(武發〔2012〕6號)，制定本實施辦法。

第二條 社區工作服務用房是指社區居委會組織社區居民依法開展民主自治和服務管理的工作服務用房，是社區黨組織、社區居委會開展工作和居民開展活動的有效平臺和載體。新建住宅區社區工作服務用房由開發建設單位負責建設，無償提供給社區居委會使用。

第三條 建立由市房管、民政、國土規劃、建設等行政主管部門參加的市新建住宅區社區工作服務用房工作聯席會議制度，各有關部門要按照職責分工，加強協調配合，共同做好新建住宅區社區居委會用房的用地、規劃、建設、交接和使用管理工作。房屋行政主管部門為落實新建住宅區配套建設社區工作服務用房工作的牽頭責任單位，負責將新建住宅區社區工作服務用房納入商品房預售許可和竣工交付使用備案管理。

國土規劃行政主管部門負責對新建住宅區配建社區工作服務用房的用地規模、建設規模、規劃設計、規劃驗收進行監督管理。

建設行政主管部門負責對新建住宅區配建社區工作服務用房的建設質量加強監管。民政行政主管部門負責對新建住宅區配建社區工作服務用房的交接和使用進行監督、檢查和管理，指導、督促街道辦事處(鄉、鎮人民政府)與開發建設單位簽訂社區工作服務用房移交協議。

第四條 各區人民政府負責落實新建住宅區社區工作服務用房的組織實施工作，各相關街道辦事處(鄉、鎮人民政府)具體負責落實新建住宅區社區工作服務用房的接收和使用管理工作。

第五條 民政行政主管部門應當會同國土規劃行政主管部門及各區人民政府，根據城市建設、發展和管理需要，科學合理設置社區，組織編制全市中心城區社區布點規劃，作為全市社區工作服務用房配建的基礎依據。

第六條 新建住宅區社區工作服務用房配建應根據全市社區布點規劃，按照《武漢市居住區公共服務設施配套標準》的規定，總戶數小于500戶的新建住宅區不強制性規定配套標準，大于500戶且少于1500戶的其配建標準應不少于300平方米，大于1500戶且少于5000戶的應按每100戶不低于建筑面積20平方米的標準進行配建，大于5000戶的原則上按不低于1000平方米的標準配建。

社區工作服務用房應當集中在一個位置(地塊)，設置在便于居民到達、便于開展服務的地點，原則上獨立于住宅樓。位于住宅樓內的，必須設置在首層，有獨立出入口。

第七條 出讓或劃撥新建住宅區項目用地時，國土規劃行政主管部門應依據市人民政府批準的全市中心城區社區布點規劃，將新建住宅區配套建設社區工作服務用房的建設規模、建設標準作為土地使用及規劃設計條件提出，并在建筑規劃方案審批中明確位置、面積等相關指標。

第八條 開發建設單位應在項目規劃設計方案中明確社區工作服務用房的具體位置、平面布置及建筑面積，國土規劃行政主管部門負責對開發建設單位報送的建設工程規劃設計方案進行嚴格審查，社區工作服務用房規劃設計符合規定標準和要求的，國土規劃行政主管部門才能予以核發《建設工程規劃許可證》。

第九條 建設行政主管部門應加強對建筑施工圖紙審查機構的監督管理。建筑施工圖紙審查機構必須按照相關技術標準和國家、省、市的有關規定對新建住宅區社區工作服務用房進行嚴格審查，審查合格的，出具審查合格意見書。對取得審查合格意見書的新建住宅區項目，建設行政主管部門才能予以核發《施工許可證》在項目建設過程中，建設行政主管部門應當嚴格按照工程建設規范，加強對新建住宅區社區工作服務用房建設質量的監督管理。

第十條 開發建設單位應當按照批準的住宅區規劃設計方案將社區工作服務用房納入住宅區建設項目計劃，并與住宅建設項目同步施工、同步交付使用。若住宅區項目進行分期建設，開發建設單位必須按標準和要求配建社區工作服務用房，并在規劃方案總平面圖及單體圖中予以標識，原則上應放在第一期建設。

第十一條 新建住宅區開發建設單位在申請商品房預售許可前，應當與項目所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)簽訂社區工作服務用房移交協議，移交協議作為申請商品房預售許可的提交資料。房屋行政主管部門應當依據國土規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》和規劃設計方案，在核發《商品房預售許可證》時明確社區工作服務用房面積不屬于商品房預售范圍，不得對外進行銷售。

第十二條 新建住宅區項目竣工后，國土規劃行政主管部門、建設行政主管部門應當對社區工作服務用房配套建設情況進行嚴格審核，對未按建設工程規劃許可要求和建筑工程驗收標準建設社區工作服務用房的，不予辦理規劃驗收合格手續和工程竣工驗收備案，必須要求開發建設單位在補足標準或調整用房后再行驗收。

第十三條 房屋行政主管部門在受理開發建設單位新建住宅區竣工交付使用備案時，應及時告知民政行政主管部門項目交付時間、規模等情況，民政行政主管部門應當會同區政府督促開發建設單位與街道辦事處(鄉、鎮人民政府)辦理社區工作服務用房移交手續。對拒不移交社區工作服務用房的開發建設單位，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)依據移交協議追究開發建設單位的違約責任，民政行政主管部門及時通報房管、城鄉建設、國土規劃等部門按各自部門職責依法配合追究開發建設單位的違約責任。

第十四條 社區工作服務用房所有權人為所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)接收社區工作服務用房后，應當及時辦理房屋所有權、土地使用權登記手續。

第十五條 民政行政主管部門和各區人民政府應當督促街道辦事處(鄉、鎮人民政府)及時將社區工作服務用房交付所在社區居委會使用。各區人民政府、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居委會不得擅自改變新建住宅區配建社區工作服務用房的使用性質，不得將其挪作它用。民政行政主管部門應制定社區工作服務用房使用管理制度，加強監督檢查并督促落實到位。

第十六條 國土規劃行政主管部門將已完成規劃審批的項目和已辦理規劃驗收手續的項目、建設行政主管部門將已完成報建和施工許可的項目定期通報給房屋行政主管部門，房屋行政主管部門會同民政行政主管部門對新建住宅區配建社區工作服務用房情況進行跟蹤和協調。

第十七條 監察部門對房管、國土規劃、城鄉建設、民政部門及其工作人員未履行職責或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據有關規定追究相關責任單位及其工作人員的責任。

第十八條 本辦法自頒布之日起施行。

第二篇：武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

附件2：

武漢市老舊住宅區物業服務基本標準

一、綜合服務

（一）基本要求

1、建立物業管理制度和服務規范；

2、物業服務人員佩戴標識，行為規范，舉止文明，主動熱情；

3、公布服務人員姓名和照片、服務內容和標準、物業服務收費價格、報修和投訴監督電話，及時處理業主（居民）的報修和投訴；

4、每年進行一次服務滿意率調查，征求意見不低于居民總戶數的80%，促進物業服務工作的改進和提高。

（二）公共區域保潔服務

協助環境衛生行政主管部門做好以下工作：

1、小區公共場所每日清掃1次；

2、設有垃圾收集點，垃圾日產日清；

3、根據實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛生消殺工作；

4、樓道無雜亂堆放現象；樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔。

（三）安全秩序維護服務

1、小區出入口有專人值守；

2、對重點區域、重點部位每6小時巡查1次，且有巡邏記錄；

3、監控室有專人值守，并有值班記錄；

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

（四）綠化養護服務

協調、配合相關職能部門對綠化進行養護：

1、每季度對花草樹木進行1次修剪、養護；

2、根據長勢，適時噴灑藥物，預防病蟲害；

3、及時勸阻損綠、毀綠行為，并向相關部門報告。

（五）共用部位共用設施設備維修養護服務

1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護，運行、檢修等記錄齊全；

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的完損狀況，需要維修的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業主大會或相關業主（居民）提出報告和建議，根據業主大會或相關業主（居民）的決定，組織維修。

3、定期對水、電、氣等相關設施及涉及使用安全的部位進行巡查，發現安全隱患，應及時采取應急措施，告知業主（居民）并報告相關部門。

4、對違反規劃私搭亂建行為及時勸阻，并報告相關行政主管部門處理；

5、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

6、協調相關專業部門定期對水箱清洗消毒，確保水質衛生，保障正常生活用水。

（六）道路、管網保養服務

1、市政道路、管網。定期巡視路面、健身設施等，發現設施損壞或路面破損、積水、窨井蓋缺失、下水管網不暢時，及時報告相關職能部門進行維修養護；

2、服務區域內非市政道路、管網。定期巡視路面，雨水污水井、化糞池、排水管網每年疏通一次，保持暢通；發現道路破損、窨井蓋缺失、下水管網不暢，應及時修繕和疏通。

二、車輛停泊服務

（一）機動車停泊服務

1、道路及停車場（位）交通標識基本齊全、規范；

2、有專人負責小區停車服務，規范停車秩序；

3、車輛進出實行登記和出入證制度。

（二）非機動車停泊服務

1、設置存車標識牌、劃定存車標線；

2、有專人負責車輛管理和服務，實行出入證制度。

第三篇：社區居民委員會的配套服務用房管理制度

社區居民委員會的配套服務用房管理制度

1、區民政局負責對社區配套服務用房的使用情況進行監督。

2、社區配套服務用房要充分發揮辦理公共事務、組織居民活動和提供社區服務的功能。

3、社區要具備“五室四站兩欄一家一校一場所”〔五室:黨組織和居委會辦公室、警務室、黨建(文體)活動室、圖書閱覽室、資料檔案室;四站:勞動保障服務站、幫扶救助服務站、衛生計生服務站、社區(志愿)服務站;兩欄:宣傳欄(法制宣傳、科普教育)、居務公開欄;一家:星光老年之家;一校:居民學校;一場所:健身活動場所〕等功能。

4、社區配套服務用房的使用要符合社區居民的實際需求，提倡一室多用，最大限度地發揮社區公益性服務設施的綜合效益。

5、社區配套服務用房任何單位和個人不得侵占、挪用、出租或改作他用。

第四篇：武漢市 城市新建住宅區社區居民委員會辦公及社區服務設施用房的通知

武漢市人民政府辦公廳文件武政辦[2002]93號(2002.4.5)

市人民政府辦公廳關于落實城市新建住宅區

社區居民委員會辦公及社區服務設施用房的通知

各區人民政府，市人民政府各部門：

為充分發揮社區居民委員會在城市基層管理和社區建設中的作用，根據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》和《全國城市社區建設示范活動指導綱要》、《中共湖北省委湖北省人民政府關于加強全省城市社區建設的意見》（鄂發[2001]9號）精神以及市委、市人民政府確定的我市創建全國社區建設示范市的目標，現就我市落實城市新建住宅區社區居民委員會辦公、居民活動及社區服務設施用房（以下簡稱社區居委會用房）的有關事項通知如下：



一、凡新建、改建居民住宅區，應由建設單位按照《市人民政府關于進一步加強城市居民委員會建設的通知》（武政[1997]44號）規定的每500戶無償提供70平方米使用面積的標準，設置社區居委會用房。社區居委會用房的設置在規劃、建設安排上應當體現便于居民辦事的原則。



二、新建、改建居民住宅區的建設單位，應當將社區居委會用房的建設納入建設工程規劃設計方案。規劃行政管理部門應根據本通知第一條的規定，對建設單位報送的建設工程規劃設計方案進行審查，對不符合規定配置標準和要求的，不予批準。



三、工程竣工后，規劃行政和房地產開發管理部門應會同工程所在地的街道辦事處（未設街道辦事處的地域由區民政部門，以下同）共同參與住宅區的綜合驗收工作。對民建社區居委會用房但挪作他用或未達到標準的，不得通過驗收，必須在高速用房或補足標準后再行驗收。



四、住宅區經綜合驗收合格交付后一個月內，建設單位應當將社區居委會用房無償交付所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續。社區居委會享有使用和管理權，產權歸住宅區業主委員會所有。



五、凡2001年12月31日前新建、改建住宅區工程沒有規劃建設社區居委會用房而且其住宅銷售完的，所在地區人民政府應當直轄市建設單位按本通知標準留出社區居委會用房；住宅已經銷售完并實行了物業管理的，所在地區人民政府應當協調建設和物業管理單位調劑、置換落實社區居委會用房。建設和物業管理單位及其有關主管部門應當給予支持。



六、街道辦事處、社區居委會不得擅自改變社區居委會用房的使用性質，不得挪作他用。社區重新調整劃分后，凡將社區居委會用房改作他用而致使社區居委會用房達不到規定標準的，由區人民政府和所在街道辦事處在2002年內負責落實到位。



七、凡未按本通知規定，批準和驗收通過住宅區工程的，或者未按標準落實社區居委會用房的，將追究相關單位及當事人的責任。

二○○二年四月五日

第五篇：安徽省城市住宅區物業管理服務收費實施辦法

安慶市城市住宅區物業管理服務收費實施辦法

第一條為規范物業管理服務收費行為，維護業主、非業主使用人(以下統稱使用人)和物業管理企業的合法權益，促進城市物業管理事業健康發展，根據《安徽省城市物業管理服務收費暫行辦法》(皖政〔2001〕27號)、《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》(省政府令第92號)等有關規定，結合我市實際，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于物業管理企業接受業主委員會(業主委員會成立前為房地產開發單位，下同)或者使用人委托，對本市行政區域內城市住宅區的物業提供日常管理、養護、維修及其他相關社會化和專業化服務的收費行為。

第三條物業管理服務收費屬于經營性服務收費，遵循合理、公開及既要合理補償物業管理成本費用又要與使用人經濟承受能力相適應的原則，按照物業管理服務等級和服務標準實行分等定價，禁止價格壟斷、牟取暴利和價格欺詐行為。

第四條市、縣人民政府價格行政主管部門是所轄行政區域內物業管理服務收費的主管部門，負責審核制定物業管理服務收費標準，會同同級物業管理主管部門對物業管理服務收費進行協調、監督和指導。

第五條物業管理服務收費根據提供服務的性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

住宅區內普通住宅的公共性綜合服務和公共性專項服務的收費，實行政府定價；住宅區內高級公寓、別墅、寫字樓和商業用房等經營性物業的公共性綜合服務收費，實行政府指導價；提供特約服務的收費實行市場調節價。

第六條實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由市、縣價格行政主管部門按國家規定的成本構成，結合本地經濟發展水平與物業管理市場發展程度制定，經本級人民政府物業管理主管部門會簽后公布。

物業管理服務收費標準應根據物業管理費用的實際變化作適時調整。

實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業與業主委員會或者使用人協商確定。

第七條物業管理服務主要包括以下內容：

(一)公共性綜合服務。包括住宅區內共用設施設備的日常維護和管理；住宅區內房屋共用部位的日常養護與管理；衛生保潔；環境綠化管理；室內裝飾裝修管理；安全防范、消防協助管理服務等。

(二)公共性專項服務。主要包括車輛停放及進出管理、二次供水、轉供電、電梯運行的專項服務等。

(三)代辦性服務。主要包括：水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費的代收代繳等。

(四)特約服務。主要包括：家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購代管物品服務、對使用人的物業自用部位、自用設施的修繕等服務。

第八條物業管理服務收費分為以下四類：

(一)公共性綜合服務收費

公共性綜合服務收費以獨立住宅區為單位，執行等級標準，分為甲、乙、丙、丁和臨時五個等級，由價格行政主管部門會同物業管理主管部門按規定標準綜合考評定級，依其所定等級核定收費標準。物業管理服務內容和標準發生變化的，其收費等級應予重新核定。

公共性綜合服務收費按每戶建筑面積收取。

(二)公共性專項服務收費

按專項設施運行成本、維修費用、管理人員經費支出之和核定。

(三)代辦服務收費

在自愿委托的基礎上，按收費單位費用標準代收，代辦手續費用由當事人雙方商定。

(四)特約服務收費

由雙方當事人自行商定。

第九條物業管理公共性綜合服務收費的成本由以下項目構成：

(一)管理人員的工資和按規定提取的福利費；

(二)辦公費用；

(三)共用設施設備日常運行、保養費及公用水電費(包括各專業服務人員的工資和按規定提取的福利費，以下第(四)、(五)、(六)項同)。

(四)綠化管理費；

(五)衛生保潔費；

(六)安全防范費；

(七)用于小區內物業管理的固定資產折舊費；

(八)法定稅費；

(九)利潤。

住宅區內普通住宅的公共性綜合服務收費本著保本微利的原則確定，成本(指上述(一)至(七)項，下同)利潤率不超過3%。

第十條實行政府定價和政府指導價的，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和費用支出情況，以住宅區為單位向價格行政主管部門申報，并提供以下資料：

(一)物業管理收費申請書；

(二)業主委員會或房地產開發單位委托書(合同)；

(三)物業管理資質證書、工商營業執照；

(四)物業管理服務收費等級相關材料。

實行政府指導價的，由當事人雙方按規定的基準價及其限幅商定具體收費標準，報價格行政主管部門備案。

第十一條價格行政主管部門在核定物業管理服務具體收費標準時，應會同物業管理主管部門審查住宅區管理服務收費等級，并就物業管理服務內容、服務質量、服務層次和服務收費等內容舉行聽證會，聽取各方意見。

收費等級變更的，其具體收費標準應根據收費等級考評結果重新核定。

第十二條物業管理企業應與業主委員會或者使用人簽訂物業委托管理合同，明確雙方當事人的權利和義務。合同中服務內容、服務質量的約定，應與服務收費等級一致。合同中有關政府定價和政府指導價的服務收費的約定，應不超出價格行政主管部門核定的標準或標準范圍。

服務收費具體收費方法應在合同中明確，但公共性綜合服務收費預收期最高不得超過六個月。使用人在預繳費期間內搬遷的，物業管理企業應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。

第十三條使用人裝飾(修)房屋，應與物業管理企業就房屋安全和裝飾垃圾清運費達成協議，房屋不裝飾不收費。

第十四條暫未入住的房屋，業主應按規定標準的50%繳納公共性綜合服務費用。第十五條房地產開發單位按規定移交給業主委員會并由業主委員會委托給物業管理企業使用的商業用房和其他共用設施、設備、場地等，在保證為使用人服務

需要的前提下，經營所獲收益應用于住宅區物業管理，并接受業主委員會的監督。第十六條房地產開發單位掃尾工程的費用、房屋交付使用前房地產開發單位委托物業管理企業進行管理所需費用、由房地產開發單位承擔的在規定期內的保修費用，不得由使用人負擔，不得動用住宅共用部位共用設施設備維修基金。第十七條人為造成共用設施設備損壞或損失的，由責任人負責修復或賠償。第十八條物業管理服務收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準及收費辦法應在物業管理企業經營場所或服務地點公示。

物業管理企業收取的服務費應按收費項目分科目建帳，統一核算。每半年向業主、非業主使用人和業主委員會公布收入和支出情況，接受他們以及價格、物業管理和稅務行政主管部門的監督。

第十九條物業管理服務收費實行收費許可證制度。

第二十條物業管理企業已接受委托對物業實施管理并收取服務費的，其他部門和單位不得再行重復征收性質和內容相同的費用。

第二十一條使用人應按合同約定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務收費，除市場調節價的服務收費外，未經價格行政主管部門審批的物業管理服務收費，使用人有權拒交。使用人不按規定繳納服務費的，物業管理企業有權按照合同的約定予以追償。

對住宅區五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經業主委員會與物業管理企業協商，可以減繳或者免繳公共性綜合服務費用。

第二十二條業主委員會、使用人對物業管理企業提供的低于合同約定要求、質價不符的服務，可以提出限期改進意見，逾期仍不履行約定要求的，可以向價格行政主管部門投訴要求降低其收費等級；或者按照合同法規定追究其違約責任，直至改聘物業管理企業。

第二十三條物業管理企業與業主委員會、使用人之間發生收費糾紛的，可由當事人協商解決；協商不成的，可由價格行政主管部門進行調解處理，也可依法提起民事訴訟。第二十四條物業管理企業有下列行為之一的，由價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等有關規定予以處罰：

(一)擅自制定屬于政府定價、政府指導價范圍的價格的；

(二)擅自設立收費項目、自定收費標準，強行收費、亂收費用的；

(三)不按規定執行明碼標價的；

(四)只收費不服務或提供的服務質價不符的；

(五)其他違反本辦法的行為。

第二十五條本辦法由市物價局負責解釋。

第二十六條本辦法自2002年2月1日起施行。

第二十七條本辦法施行前已實施物業管理的，其服務收費按本辦法逐步規范。