第一篇：2011年全市土地儲備和管理工作會議328

2011年全市土地儲備和管理工作會議

3月28日下午召開，廣州市市長萬慶良就土地儲備重點功能區開發建設 2011年全市土地儲備和管理工作會議3月28日下午召開，廣州市市長萬慶良就土地儲備重點功能區開發建設、耕地保護、土地執法等工作進行部署，并與各區、縣級府主要負責人簽訂《2011年度廣州土地管理工作目標責任書》。萬慶良表示，當前廣州的發展已站在一個新的歷史起點上，土地資源已經成為比黃金還重要的生產要素。全市各級、各部門要珍惜和善用每一寸土地，加強和改進土地儲備和管理工作，努力將廣州打造成節約用地的先導區、保護資源的示范區、依法管地的模范區、城鄉統籌的先行區、高效服務的樣板區，為率先加快轉型升級、建設幸福廣州提供可靠保障。國家土地督察廣州局局長束偉星、省國土資源廳書記陳耀光出席會議并講話。會議由市委常委、常務副市長蘇澤群主持，市領導甘新、王東，市府秘書長謝曉丹，市各有關單位、各區（縣級市）府、市國土房管局及各區分局（縣級市局）、九大重點功能區涉及的鎮街主要負責人等參加了會議。

會上，萬慶良充分肯定了我市“十一五”期間的土地儲備和管理工作，認為成效體現在五個方面：一是耕地資源得到有效保護，全市共投入資金43億元，開發補充耕地106平方公里，實現了耕地占補平衡。二是城市建設用地需求得到有力保障，實施土地實物儲備34.2平方公里，供應各類建設用地98平方公里。三是節約集約用地水平不斷提高，全市土地產出率（每公頃GDP產出）由2006年的388萬元提高到2010年的611萬元，增長46.2％；土地消耗率（每增加1億元GDP新增建設用地面積）從2006年的7.24公頃減少到2010年的3.54公頃，減少51.1％，節約集約用地水平走在全國前列。四是民生福祉持續改善，共供應保障房用地2平方公里，開工建設保障房約600萬平方米，解決了8萬多戶低收入家庭的住房困難問題，惠及市民約25萬人。120宗爛尾地塊的歷史遺留問題基本解決，惠及市民近5萬人。五是土地市場管理更加規范。累計處置閑置土地40.5平方公里，其中收回閑置土地26.5平方公里。全面實現經營性用地和工業用地招拍掛出讓，市場配置土地資源的機制基本建立。

同時，萬慶良也指出工作中面臨著五方面問題：一是剛性需求難以滿足；二是土地儲備仍然不足；三是土地利用效率不高的問題依然存在；四是土地資源管理水平不高；五是違法用地現象禁而不止。

萬慶良要求，未來三年全市土地儲備開發的目標任務和責任分工已經明確，各級各有關部門要以大氣魄、大智慧、大手筆，推動全市尤其是重點功能區土地儲備開發取得大突破。

一是加強科學統籌。重點功能區的開發建設要堅持“科學統籌、整體規劃、突出重點、滾動開發”的原則，將重點功能區納入土地利用總體規劃和城市總體布局進行統一規劃，與重大戰略基礎設施、重大戰略性主導產業、重大戰略性發展平臺做好銜接。要充分利用有限的資金和用地指標資源，集中投入核心啟動區的土地征收儲備，以點帶面地推進功能區的開發建設。

二是發揮主體作用。區府是重點功能區征地拆遷工作的第一責任主體，區主要領導為第一責任人。按照簡強區、下放事權的部署，除市府指定城投、水投集團和市土地開發中心儲備的用地外，其余土地由各區府開展征儲。要堅持“一個龍頭出水、多個池子蓄水”，經營性用地統一由市統籌組織出讓。要學習借鑒番禺、花都兩區的經驗，建立“市區聯動、以區為主”的土地儲備新機制，充分發揮各區在土地征收儲備中的主體作用。

三是堅持和諧征儲。按照“先安置、后征拆”的原則，儲備開發土地時優先選址建設拆遷安置區，把群眾的利益擺在第一位，確保征地拆遷工作公開、公平、公正。同時要合理確定征地拆遷的補償標準，通過貨幣補償、房屋安置、就業保障、保安排、留地安置等多種途徑，維護好、實現好、發展好被征地拆遷群眾的合法權益。

在如何推進重點功能區土地儲備開發的問題上，萬慶良要求在4月底前，建立市土地儲備工作聯席會議制度，對土地儲備遇到的征地拆遷、規劃、用地報批、建設、“三舊”改造等問題進行統籌協調，開展檢查督辦。抓緊制定我市土地儲備和出讓工作目標量化考核辦法，加強重點功能區開發建設的目標責任管理。制定出臺土地收益市區分成激勵機制和相關管理辦法，出臺我市貫徹落實國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的實施意見。

在5月底前，各區府要制定本轄區重點功能區2011年至2013年的征地拆遷工作方案、征地拆遷補償標準并報市國土房管局備案。在拆遷安置區選址落

實后1個月內，啟動拆遷安置區建設工作，在拆遷后1年內基本完成拆遷安置。

在6月底前，完成琶洲-員村、奧體新城、白云湖、白鵝潭、廣州南站、新中軸線南段地區、白云新城西延區等重點功能區的控制性詳細規劃，完成重點功能區內的“城中村”改造方案的編制工作，報市“三舊”改造領導小組批準后執行，重大項目要報市府常務會議審議。位于重點功能區內的舊廠房改造項目，原則上應當納入府土地儲備規劃；位于重點功能區內的“城中村”改造項目，可以根據村集體經濟組織意愿，選擇采取自主改造或公開出讓的方式。在與城市規劃相一致的前提下，采取容積率獎勵、抵扣歷史建筑面積的策，鼓勵和引導各村進行整體改造和集中搬遷安置。

對于如何抓好下一步土地資源管理，萬慶良提出重點抓好四項工作：

一是強化城鄉統籌。國土資源部已明確要求廣州開展城鄉統籌土地管理制度改革試點工作，積極探索土地管理的新鮮經驗。要牢牢抓住這一重大歷史性機遇，加快編制改革試點實施方案，在耕地和基本農田保護、跨區域城鄉建設

用地增減掛鉤、農村土地征轉制度改革、集體建設用地盤活利用和依法流轉、農村公共服務均等化等方面先行先試，大膽創新。

二是強化節約集約。要堅持“控制總量、用好增量”，建立市區互動、部門互商的用地指標分配機制，健全與現代產業體系相適應的差別化供地策，著力推動土地供應向節地、高效的現代產業傾斜。要堅持“內涵挖潛、盤活存量”，加快推進“三舊”改造，推進農村建設用地合法流轉和城鄉建設用地增減掛鉤，認真查處閑置土地和批而未用土地，力爭用2年左右的時間完成歷史閑置土地和批而未用土地的處置工作。

三是強化鐵腕整治。對違法用地行為必須嚴防、嚴控、嚴查、嚴罰。如果對違法用地手軟，就是對法律的褻瀆，各區（縣級市）府是查處違法用地的責任主體，主要負責人是第一責任人，必須抓緊推進查處整治違法用地工作。對各區（縣級市）府必須確保上報數據的真實性，對弄虛作假行為，要堅決打擊，對沒有完成整治任務的必須實行問責。

四是強化管理服務。國土、規劃、建設等部門要強化為發展服務的意識，積極穩妥推進事權下放工作。要進一步簡化用地審批流程，構建跨部門的信息共享平臺，實現各項業務跨部門網上流轉和協同辦理，避免審批效率低下造成的違法用地、違法建筑現象。

會上，國家土地督察廣州局局長束偉星、省國土資源廳書記陳耀光對廣州的土地資源管理工作給予充分肯定，并對下一步“保紅線、查違法，抓儲備”工作提出了指導意見。

第二篇：ＸＸ區土地儲備管理暫行辦法

ＣＣ市ＸＸ區土地儲備管理暫行辦法

為有效加強土地資產的管理，盤活土地存量，優化土地資產配置，根據《中華人民共和國土地管理法》、國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》和國土資源部《關于整頓與規范土地市場秩序的通知》的有關精神，結合本區實際，特制定本辦法。

第一章 總 則

第一條　在本轄區內建立和完善土地儲備制度。本辦法所稱的土地儲備制度，是指按照本區土地利用總體規劃和城市建設總體規劃，依照法定程序，運用市場機制和手段，對本轄區的的土地，通過收購（回）、征收（用）、前期開發整理、管理、儲備和經營（營運）等方式，以供應和調控各類建設用地需求的一種經營性管理制度。本辦法所稱的土地儲備，是指導政府指定或授權土地儲備機構，對根據城市規劃功能確定的建設用地（主要指經營性土地），進行收購（回）、征收（用）、開放整理、儲備和經營的行為。

第二條　土地儲備要符合本區國民經濟和社會發展中長期規劃、土地利用總體規劃和城市建設總體規劃以及土地供應計劃和土地供求情況，做到統一規劃、統一收購（回）、征收（用）、統一儲備、統一供應。

第三條 ＸＸ區人民政府設立的區國有土地資產管理委員會，負責統籌、協調、決定土地儲備供應的重大事項，是土地儲備的決策機關。遂寧市國土資源局ＸＸ區分局負責本轄區內土地儲備的監督管理工作，是土地儲備的監管機關。ＸＸ區人民政府土地儲備中心要按照“三定”方案的要求，具體獨立承擔本轄區的土地儲備工作，其他任何單位和個人無權從事土地儲備業務。區發改、財政、建設、規劃、物價、房產、審計、社保等部門與轄區鄉鎮人民政府，要按照各自的職能職責，協助做好土地儲備的相關工作。

第四條 ＸＸ區人民政府土地儲備中心要根據城市發展的需要和土地市場的變化，制定土地儲備中長期規劃和計劃，經國土資源主管部門審核后，報區國有土地資產委員會批準實施。

第五條 儲備的土地要優先用于重點急需建設項目。進行房地產、商業、娛樂等經營性用地，必須依法采取招標掛牌拍賣等方式出讓。

第二章 儲備的范圍

第六條 下列土地應當納入儲備范圍：

1、可收購的國有土地。包括：（1）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其他原因調整出的原劃撥國有土地；（2）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發、又不具備轉讓條件由土地使用者申請交回政府的土地；（3）因實施城市規劃需要由政府指令收購的土地；（4）轉讓價格明顯低于市場價格，政府行使優先購買權收購土地；（5）政府特殊需要購買的其他土地。

2、應依法收回的土地。（1）為社會公共利益需要由政府依法收回的土地；（2）依法沒收的土地；（3）依法收回的荒蕪、閑置土地；（4）改變原批準用途用于商業、房地產、娛樂等各類經營性用地；（5）土地出讓有償使用合同約定的使用期屆滿、土地使用者未申請續期或者申請未獲批準的土地；（6）公路、礦場等核準報廢閑置的土地；（7）依法收回的其它土地（如無主的土地使用權）。

3、征收（用）的集體土地。

4、其它需要進行儲備的土地。

第三章 土地收購（回）、征（收）用程序與開發利用

第七條 土地儲備實行預先申報制度。凡符合本辦法第六條之規定的，用地單位或者主管部門應提前向土地儲備機構申報。土地儲備機構依法按規定對土地使用權人進行補償并辦理有關手續，由國土資源管理部門依法辦理土地使用權證后，由儲備機構予以儲備。

第八條 土地補償按以下方式確定：

1、以出讓方式取得的土地，根據土地剩余使用年限和土地使用者對土地的實際投入給予適當的補償；

2、涉及房屋（農房）拆遷依據有關拆遷法規、政策的規定進行補償；

3、涉及附著物的按照國土資源管理部門的規定給予補償；

4、征收（用）集體土地，要按照有關的法規法規、政策和法定征地程序的要求，各種征地費用要全額支付，不得拖欠。在ＸＸ區城市規劃區內將被征地農民要全部納入農民生活保障中心。

第九條 土地儲備機構收購（回）土地，按下列程序辦理：

1、申請收購（回）：符合收購條件的，由土地使用權人向土地儲備機構申請收購或者由土地儲備機構以書面通知的方式，通知土地使用權人進行書面申請；

2、權屬核查評估：土地儲備機構對申請人提供的地上附著物權屬、土地面積、土地用途等有關情況和資料、證件進行調查和核實，擬訂土地補償方案和土地收購（回）方案；

3、確定規劃條件：由城市規劃部門根據批準的城市規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃使用條件；

4、土地儲備機構根據土地權屬和規劃使用條件，提出土地收購（回）方案和土地補償方案報國土資源管理部門審核同意后，再上報區國有土地資產管理委員會或者區政府審批；

5、簽定地土收購（回）協議：收購（回）方案經批準后，由土地儲備機構與原土地使用權人簽定國有土地使用權收購（回）協議，協議中包括收購（回）土地的位置、面積、用途、權屬與依據；土地收購（回）補償費用數額及其支付方式和期限；交付土地等的期限和方式；雙方約定的其他權利和義務；違約責任和糾紛處理等重大事項；

6、收購（回）補償：土地儲備機構依據前款簽定的協議中的約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付補償費用，實行土地置換的，進行差價結算，在結清補償款的同時，原土地使用權人將土地使用權證等手續和土地、地上建筑物、構筑物等全部移交給土地儲備機構；

7、權屬變更：土地儲備機構到國土資源部門依法辦理土地、房產變更登記或者注銷手續。

第十條 土地儲備機構按照城市規劃和土地市場的需要，對儲備的土地進行前期整理。

第十一條 儲備的土地在出讓前，土地儲備機構可依法將儲備的土地使用權單獨或連同地上建筑物、構筑物等以出租、抵押融資、臨時改變用途等方式進行有效利用，但在利用前，必須到國土資源管理部門依法辦理審批或登記手續。

第四章 儲備土地供應

第十二條 儲備土地供應按照計劃進行管理。國土資源管理部門根據經濟建設的需要和土地市場的變化及時制定農用地轉用計劃、耕地補充計劃和土地供應計劃，儲備土地的供應必須嚴格按照計劃執行。

第十三條 儲備的經營性土地的供應必須堅持“公開、公平、公正”的原則，按照招標掛牌拍賣的方式進行出讓，任何單位和個人不得干預。確因城市重大引資項目、投資確需以協議的方式供應土地的，必須經有相應資質的土地評估機構估價，再由區國有土地資產管理委員會集體研究同意報區政府批準，并將協議結果予以公告。

第十四條 土地儲備機構應當將土地供應信息以公告的方式進行公布，公布的內容包括擬供應土地位置、面積、用途、土地使用條件等方面。

第十五條 儲備土地的供應按照下列程序辦理：

1、土地儲備機構根據土地供應計劃和用地者的需要，確定擬供應的地塊；

2、土地儲備機構擬訂儲備土地供應方案，經國土資源管理部門審核同意后，報區國有土地資產管理委員會批準；

3、根據已經批準的土地供應方案，土地儲備機構公開發布土地供應信息；

4、在國土資源管理部門的監管和授權下，土地儲備機構依法采取招標掛牌拍賣和協議出讓方式確定土地受讓人；

5、國土資源管理部門與土地受讓人簽定國有土地出讓合同，土地受讓人繳納土地出讓金、有關規費后，土地儲備機構方可供應土地；

6、土地受讓人再向國土資源管理部門申請辦理土地登記發證等事項；

7、經區國有土地資產管理委員會或者區政府的領導同意，按照有關的法定程序，土地儲備機構儲備的土地可作為儲備機構自身或者區其他單位融資的抵押物和質押物，但土地資產的處置權仍屬于土地儲備機構和國土資源管理部門，其它任何單位和個人沒有土地處置權。

第十六條 經批準以劃撥方式使用儲備土地的，用地單位與土地儲備機構簽定儲備土地開發補償協議，至少要按土地儲備成本最低限支付開發補償費，用地單位憑繳費憑證向國土資源管理部門申領建設用地劃撥決定書，并辦理土地登記手續。

7、經區國有土地資產管理委員會或者區政府的領導同意，按照有關的法定程序，土地儲備機構儲備的土地可作為儲備機構自身或者區其他單位融資的抵押物和質押物，但土地資產的處置權仍屬于土地儲備機構和國土資源管理部門，其它任何單位和個人沒有土地處置權。

第五章 土地儲備資金及管理

第十七條 區人民政府建立土地儲備專項資金。土地儲備專項資金來源主要包括政府財政注入的資本金、周轉金、土地收益和銀行貸款。土地儲備機構要加強此項資金的管理，要按照有關規定制定《土地儲備資金的管理辦法》，報區國有土地資產委員會同意并備案。

為了化解土地儲備風險，土地儲備專項資金原則上只能用于土地征收（用）、土地收購（回）、土地儲備、土地前期整理和土地經營，不得挪用、坐支。

第十八條 土地出讓收益是指經營土地實現的總收入，扣除土地總成本（包括直接成本、間接成本）后的純收益。土地純收益除提取土地經營風險金后剩余的部分要全額上繳區財政，具體上激辦法，由區財政部門會同國土資源管理部門制定，報區國有土地資產管理委員會批準。

第六章 法律責任

第十九條 依照本辦法第六條規定應當納入儲備的土地，原土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉讓土地使用權及其建筑物、構筑物的，有關部門不得為其辦理霜關審批和登記手續，擅自轉讓無效，有關部門不堅持原則造成非法轉讓既成事實的，要追究有關部門的領導和責任人的責任，情節嚴重的要移交司法機關處理。

第二十條 用地單位在國有土地使用權出讓合同簽定后，未按本辦法全部交納土地出讓金和有關規費的，國土資源管理部門有權解除該合同，已交付的出讓金和規費不予退還。

第二十一條 有關當事人因土地征收（用）、土地收購（回）、土地置換、土地儲備等發生糾紛的，可依法向土地仲裁機構申請仲裁或者向法院提起訴訟。

第二十二條 政府有關部門和土地儲備機構的工作人員玩忽職守、濫用職權，給國家、集體造成重大損失和利用職務之便，索取或非法收受他人財物，由所在單位或紀檢監察機關依法給予相應的處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第二十三條 本辦法具體問題由本區國土資源管理部門負責解釋。

第二十四條 本辦法自發布之日起施行，國土資源管理部門在實施過程中要認真總結經驗，把本區土地儲備工作依法納入規范化、法制化和制度化的軌道，為本區經濟建設和社會發展提供土地資源和制度保障。

第三篇：國土局土地儲備機構管理實施方案

一、目標任務

各級土地儲備機構必須與其下設或掛靠的從事土地開發業務的機構徹底脫鉤；收購土地遴選價格評估機構應堅持公開、公正的選擇方式；建設用地的土地前期開發整理必須按規定通過招標方式選擇施工單位；國土資源部門及所屬企事業單位不得直接從事土地一級市場開發。

二、工作步驟

（一）第一階段：動員部署。2012年10月中旬前各區、縣局組織土地儲備機構完成動員部署，時間為半個月內。重點抓好宣傳動員、明確負責人及具體責任人，制定工作方案。

2、明確負責人及具體責任人。各區、縣國土資源局務必明確相應負責人及具體負責人，負責本項工作的組織實施，并將人員名單于10月13日前上報市局。

3、制定工作具體方案。各區、縣國土資源局應按照本工作方案結合本地區實際，制定貫徹的具體方案，進一步明確目標任務，工作進度和時間要求，并于10月15日前上報市局。

1、自查自糾、切實整改。各區、縣要把土地儲備機構必須與其下設或掛靠的從事土地開發業務的機構徹底脫鉤，收購土地遴選價格評估機構是否堅持公開、公正的選擇方式，建設用地的土地前期開發整理是否按規定通過招標方式選擇施工單位，國土資源部門及所屬企事業單位是否直接從事土地一級市場開發作為自查自糾的重點，于2012年11月上旬前整改到位。要切實把自查自糾做實做細，防止流于形式、走過場，務求取得實效。新晨范文網

2、專項檢查、抓好督辦。11月中旬市局將組織利用、人事、監察、土地儲備等部門赴各區、縣專項檢查，對發現的問題按照自糾從寬、被查從嚴的原則，進行認真督辦。

（三）第三階段：建章立制。2012年11月下旬至年底。重點抓好糾正問題、完善制度。

1、及時糾正問題。根據自查自糾和市局專項檢查中發現的問題，制定和完善整改措施，明確整改期限，落實整改責任，及時進行糾正。并將制定和完善的整改措施以及糾正問題的情況寫出工作報告，務于12月10日前上報市局。

2、完善規章制度。各區、縣應根據國家、省有關土地儲備政策，針對土地儲備制度上的漏洞和管理上的薄弱環節，完善制度機制，進一步加強對土地儲備機構的管理。

三、工作要求

各區、縣國土資源局要切實認清加強土地儲備機構管理的重要意義，切實加強領導，積極主動作為。主要領導要主動向當地政府領導進行匯報，爭取支持。要明確土地儲備工作的分管領導和責任部門，切實做到任務落實到位，責任措施到位，形成一把手負總責、一級抓一級、層層抓落實的工作格局，確保按時保質完成任務。

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第四篇：關于關于長春市土地儲備管理辦

【法規名稱】長春市土地儲備管理辦法(全文)

【發布單位】長春市人民政府

【發布文號】長春市人民政府令第10號

【發布日期】2010-07-22

【生效日期】2010-09-01

【正文】

長春市土地儲備管理辦法

(長春市人民政府令第10號)

《長春市土地儲備管理辦法》業經2010年7月22日市政府第29次常務會議通過，現予發布，自2010年9月1日起施行。

市長：崔杰

二0一0年七月二十二日

長春市土地儲備管理辦法

第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市國土資源主管部門為實現調控土地市場，促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

第三條 本市市區范圍內國有建設用地的儲備，適用本辦法。

第四條 市國土資源主管部門負責本市土地儲備的管理工作。

市土地儲備機構受市國土資源主管部門委托，負責本市土地儲備的具體工作。

市發展和改革、財政、建設、規劃、房地等有關部門應當按照各自職責，依法做好土地儲備的相關管理工作。

第五條市國土資源主管部門應當會同市財政、規劃等相關部門，根據本市經濟社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況，編制土地儲備計劃，報市人民政府批準，并報省國土資源主管部門備案。

第六條 土地儲備計劃包括：

(一)儲備土地規模;

(二)儲備土地前期開發規模;

(三)儲備土地供應規模;

(四)儲備土地臨時利用計劃;

(五)計劃末儲備土地規模。

第七條 市國土資源主管部門實施土地儲備計劃，應當編制收儲項目實施方案，報市人民政府批準后，作為辦理相關審批手續的依據。

第八條 下列土地可以納入市人民政府土地儲備范圍：

(一)依法收回的國有土地;

(二)行使優先購買權取得的土地;

(三)土地使用權人申請儲備的土地;

(四)已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第九條 有下列情形之一的國有土地，可以由市人民政府依法收回：

(一)公益事業和城市基礎設施建設需要使用的土地;

(二)因城市規劃調整，實施舊城區改造需要調整使用的土地;

(三)閑置滿二年的土地;

(四)單位搬遷、解散、撤銷、破產需要收回的土地;

(五)其他需要收回的土地。

第十條 依法收回的國有土地，市國土資源主管部門辦理土地使用權注銷登記手續后，市土地儲備機構根據需要納入土地儲備。

第十一條 行使優先購買權取得的土地，按照下列程序辦理：

(一)市土地儲備機構依據市人民政府優先購買權的決定, 按照申報土地轉讓價格及相關付款條件，向原土地使用權人支付土地價款;

(二)原土地使用權人應當在收到土地價款15日內，依法申請辦理土地使用權、房屋產權注銷登記手續;逾期不申請的，由市國土資源主管部門報市人民政府批準后，市國土資源、市房地主管部門依法辦理土地使用權、房屋產權注銷登記手續。

第十二條 已經確定由市土地儲備機構統一儲備的土地，原土地使用權人應當保持土地及地上建(構)筑物的現狀，不得再行變動;市建設、規劃、房地、工商等部門不得為其變動辦理相關審批手續。

第十三條 有償收回國有土地納入土地儲備的，按照下列程序辦理：

(一)市土地儲備機構對列入土地儲備范圍內的土地、建(構)筑物和其他附著物權屬、土地面積、四至界限、土地用途等情況進行實地調查和審核，明確土地權屬;

(二)市土地儲備機構向市規劃主管部門征詢規劃用地性質，申請規劃條件;

(三)市土地儲備機構與原土地使用權人協商，委托具有土地和房屋評估資質的評估機構對擬儲備土地和房屋進行測算和評估，并進行可行性論證;

(四)市土地儲備機構擬定土地儲備方案，經市國土資源主管部門審核后，報市人民政府批準;

(五)儲備方案經批準后，市土地儲備機構與原土地使用權人簽訂土地使用權收回合同;

(六)市土地儲備機構按照土地使用權收回合同，向原土地使用權人支付費用;

(七)經市國土資源主管部門審核后，依法辦理土地登記手續，納入土地儲備。

第十四條 土地使用權人申請土地儲備，應當提供下列資料：

(一)土地儲備申請書;

(二)土地使用權人為法人的，提供營業執照及法定代表人身份證明;土地使用權人為自然人的，提供個人身份證明;

(三)土地使用權證明;

(四)房屋權屬證書;

(五)其他應當提交的證明材料。

第十五條 市土地儲備機構與原土地使用權人簽訂土地使用權收回合同后，應當持土地使用權收回合同和市政府土地儲備批復文件到市國土資源、房地主管部門辦理土地使用權、房屋產權注銷和變更(轉移)登記手續。

第十六條 土地使用權收回合同包括以下主要內容：

(一)被收回土地使用權人名稱、地址、法定代表人、土地位置、四至范圍、等級、面積、用途及地上建(構)筑物狀況及房地產權屬情況;

(二)土地收回補償方式和實施辦法;

(三)交付土地的期限和方式;

(四)雙方的權利義務;

(五)違約責任;

(六)糾紛的處理;

(七)其他有關事宜。

第十七條 已經納入儲備的土地，需要向原土地使用權人補償的，由市土地儲備機構按照下列標準給予補償：

(一)劃撥土地使用權與地上房屋按照重置價格統一計算，給予補償;

(二)出讓土地使用權，按照剩余年限評估地價給予補償;

(三)土地上的建(構)筑物，按照房屋征收補償的法律、法規規定給予補償;

(四)經批準搬遷、改制的企業用地，按照市政府的有關規定給予補償;

(五)依法實施優先購買權的土地，按照申報土地轉讓價格給予補償;

(六)用途相同土地以置換方式進行儲備的，按照市場評估價格結算差價。

第十八條 根據公共利益的需要，市土地儲備機構與原土地使用權人達不成協議的，可以按照法律、法規規定的權限和程序申請依法對原土地使用權人的土地、房屋及其他不動產實施征收。

第十九條 對納入儲備的土地，經市國土資源主管部門批準，市土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、出租、臨時利用及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動。

第二十條 市土地儲備機構應當對列入土地儲備計劃的項目用地編制土地儲備開發實施方案。

土地儲備開發實施方案包括土地儲備前期開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、土地儲備前期開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

第二十一條 市土地儲備機構應當按照土地儲備開發實施方案，通過招投標方式選擇確定評估、拆除、施工等單位進行土地儲備前期開發。

第二十二條 土地儲備開發費用包括：

(一)征收、收回補償費用;

(二)土地前期開發費用;

(三)其他有關費用。

第二十三條 建設用地應當優先從已納入儲備的土地中選用，法律、法規另有規定的除外。

第二十四條 納入土地儲備的經營性建設用地，應當由市國土資源主管部門采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。經市人民政府批準，以劃撥方式使用已儲備土地的，土地使用人應當向市土地儲備機構支付土地儲備、開發、管理等成本費用。

第二十五條 土地儲備資金收支管理應當嚴格執行土地儲備資金財務管理的有關規定，市財政部門通過列基金預算支出將土地出讓成本撥付給土地儲備機構。

第二十六條 土地儲備資金主要來源為：

(一)市財政部門從土地出讓收入中安排的征收、收回補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用;

(二)國有土地收益基金;

(三)銀行及其他金融機構貸款;

(四)其他資金;

(五)上述資金產生的利息收入。

第二十七條 土地儲備資金專項用于征收、優先購買、收回土地以及儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支。

第二十八條 應當依法收回的土地，土地使用權人不服從收回、擅自轉讓土地使用權的，由市國土資源主管部門責令交還土地，并依法進行處罰。

第二十九條 在土地儲備過程中，被收回土地的原土地使用權人未完整提供儲備所需資料或者提供虛假資料，給市土地儲備機構造成損失的，由市國土資源主管部門責令其重新提供完整真實資料，并對所造成的損失負責賠償。

第三十條 市國土資源主管部門及市土地儲備機構工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，給予行政處分。

第三十一條 各縣(市)土地儲備工作可參照本辦法執行。

第三十二條 本辦法自2010年9月1日起施行。2001年9月25日頒布施行的《長春市土地收購儲備暫行辦法》同時廢止。

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第五篇：土地儲備和一級開發流程

土地儲備和一級開發流程70 一級儲備

時間：2016-02-04 熱度： 69℃ 作者：

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話題：一級儲備

申請書

會議紀要

申請報告

房屋

北京房地產一級開發程序流程

一、土地一級開發的概念

根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市[2005]540號），土地儲備和一級開發（土地儲備開發）是指依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并通過組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。

對存量國有建設用地，土地一級開發的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。

二、土地儲備開發計劃

1、編制原則：

土地儲備開發計劃應當依據國民經濟和社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和近期城市建設規劃、土地利用計劃、土地供應計劃編制。

2、編制單位：

由市國土資源局（以下簡稱國土局）會同發展和改革委員會（以下簡稱發改委）、規劃委員會（以下簡稱規委）、住房和城鄉建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環保等行政主管部門和各區縣政府編制。

3、編制程序：

（1）區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業集團和駐京部隊提出土地儲備開發計劃，于每年的10月上旬報市國土局。經濟適用住房土地儲備開發計劃由市經濟適用住房領導小組辦公室綜合平衡后報市國土局。

（2）市國土局會同市發改委、規委、建委、財政、交通、環保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業集團和駐京部隊。

（3）各區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央大型企業集團和駐京部隊按照要求調整計劃，于11月下旬報市國土局匯總。

（4）市國土局征求市相關部門意見并完成善后與市發改委共同報市政府。

（5）經市政府批準的土地儲備開發計劃，由市國土局下達給市和區縣土地儲備機構。土地儲備開發計劃確需調整的，由市國土局會同相關部門提出計劃調整方案，與市發改 委共同報市政府批準。

三、土地一級開發的實施方式

根據一級開發實施主體的不同，可以分為兩種方式：

1、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發企業負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。

2、委托開發企業實施一級開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。在選擇企業的方式上，目前以政府確定一級開發企業為主，部分通過招標確定一級開發企業的辦法。對于符合458號文的經營性項目用地，831協議出讓大限沒過，由原建設單位繼續完成一級開發工作，這也是政府委托企業實施一級開發的一種特例（短暫階段）。

目前，由于授權一級開發不再審批，同時進行一級開發招投標確定主體也頗有難度，因此主要采用以區縣儲備分中心為主體，然后分中心再委托實施主體的方式來實現。

另有部分具備條件的國有工業用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。此種方式稱為工業用地前期整理，立項和程序與一級開發項目基本相同，但無法取得一級開發項目授權，不屬于一級開發的范疇。四、一級開發的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；

2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其他成片開發，需轉讓土地使用權的；

3、協議出讓土地首次轉讓土地使用權的；

4、政府規定的其他土地使用權交易；

5、委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。

五、土地一級開發成本和收益

（一）成本構成：

1、征地、拆遷補償及有關稅費；

2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；

3、市政基礎設施建設有關費用；

4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財 政和土地主管部門核準的其它支出。

（二）收益：

委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標文件中提出方案，作為評標參考。六、一級開發涉及政府職能部門

在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土資源局（以下簡稱國土局）、發展改革委（以下簡稱發改委）、規劃委員會（以下簡稱規委）、住房和城鄉建設委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環保等相關政府部門。

1、國土局主要負責土地一級開發預審；確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；負責一級開發土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。

2、發改委主要負責一級開發土地的立項核準工作。

3、規委主要負責一級開發土地規劃意見書的批復工作。

4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發企業提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。

5、交通主要負責交通評價批復工作。

6、環保主要負責環境評價批復工作。七、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容

1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案文件；

3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；

5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。

6、有效的規劃意見書和其他規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內土地平整（簡稱“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。

9、原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。

八、土地一級開發一般工作程序

（一）確定土地一級開發項目

1、土地一級開發項目來源：（1）土地儲備計劃；（2）市政府批準的重點項目；（3）市、區儲備申報；（4）市屬國有企業申報。

2、項目確定的主要原則：（1）項目實施的必要性；

（2）結合庫存分析新增量的合理性；（3）項目本身是否具備啟動條件。

3、政府主管部門：

市國土局、市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）

4、項目確定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意后向區縣國土局 提出土地一級開發申請；

（2）由區縣土地儲備機構審核決定是否進行一級開發，主要取決于是否符合土地利用總體規劃和城鎮控制性規劃，具體時間視項目而定；

（3）市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時間，但由于在編制實施方案時需要取得征地測算數據，需要同集體經濟組織洽商；需要取得拆遷補償數據，需要進行拆遷摸底；需要取得市政設施建設成本數據，需要編制市政綜合咨詢方案。時間就很難得到保證；（4）由區縣土地儲備機構報區政府批準后向市國土局申報一級開發實施方案，經過初審、內審和專家會評審后，取得會議紀要。通常需要1個半月的時間；

（5）市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見，確定實施主體并出具會議紀要，會議紀要大約在聯席會結束后兩周內由各委辦局簽字后下發；

5、項目審批的主要內容——審核土地一級開發實施方案

（1）項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現狀、規劃）；（2）投資測算（成本測算）；

（3）工作計劃（工作內容、開發周期等）；（4）收益分析（資金平衡測算）。

6、辦理時間：

整個項目確定過程（從實施方案儲備分中心初審到上市政聯席會）原則上需要8周的時間。

（二）確定一級開發單位

1、政府主管部門： 市國土局、市建委等部門

2、確定開發單位流程：

（1）市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；（2）下達土地一級開發批復； 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備（3）簽訂土地一級開發合同。

3、辦理時間：

整個項目確定委托單位，簽訂委托協議，通常1周時間。

（三）辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）

1、下列項目需要辦理交通影響評價：

（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛星城及重點地區，建筑規模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；

（3）其他地區，建筑規模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。

2、政府主管部門：

市規委基礎設施處、市交通委員會

3、交通評價文件審批：

委托市交委認可的專業咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區域交通現狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規委基礎設施處，由市規委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規委，由市規委下發給一級開發單位。

4、辦理時間：

由實施主體組織交通評價公司編制交通評價，并上會取得環評批復大約為4至8周。

（四）辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）

樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。

1、辦理避讓古樹名木措施審批意見（1）政府主管部門： 市園林局監督檢查處（2）審查標準：

①申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

②凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚； ③樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。（3）所需文件資料：

①北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表，（申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章））； ②規劃意見書及附圖；

③避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。

2、辦理古樹名木移植許可（1）政府主管部門： 市園林局城市綠化處（2）審查標準：

①是否屬于因特殊情況必須移植的； ②古樹名木移植方案是否符合要求；

③申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規范、有效； ④如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。（3）所需文件資料：

①北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)； ②北京市園林局綠地指標審核簽圖意見； ③規劃意見書及附圖； ④項目工程樹位平面圖，在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積； ⑤古樹名木移植方案。

3、辦理時間：

《避讓古樹名木措施審批意見》的辦理時間為20個工作日，《古樹名木移植許可》的辦理時間為12個工作日。

（五）辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）

1、環境評價文件的類別及適用項目：

（1）環境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區的項目；

（2）環境影響報告表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區的項目；（3）環境影響報告表，適用于其他項目。

2、政府主管部門：

市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。

3、審查標準：

（1）符合《北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄》的要求；（2）符合國家產業政策；

（3）符合城市功能區劃和環境保護規劃；

（4）要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；（5）采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；

（6）污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；（7）滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；

（8）建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求；

（9）建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施；

（10）能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；（11）《離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定；

（12）地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；（13）產生污染的工業項目保持一定的防護距離；

（14）軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機場等情形時，應符合城市規劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環境質量標準和民用建筑隔聲設計規范進行設計。

4、所需文件資料：

（1）加蓋單位印章的《建設項目環境管理申請登記表》；（2）環境影響評價文件；

（3）擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環境影響登記表項目可以提交示意圖）

（4）項目用地預審意見；（5）土地一級開發批復。

5、辦理時間：

環境影響報告書、環境影響報告表、環境影響報告表的辦理時間分別為：報告書60日、報告表30日、登記表15日。

（六）辦理規劃意見書

1、政府主管部門：

規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）

2、審查標準：（1）實體審查

①符合各類城市規劃（《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》）；

②新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件)；

③自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。（2）形式審查

①環保部門批準的環境影響評價文件。

②無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見； ③廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；（3）所需文件資料： ①申請書； ②用地說明書；

③地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面設計圖1份； ⑤環評、交評審批意見；

⑥普測或釘柱成果報告書（電子版）；

⑦地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）； ⑧一級開發批復；

⑨產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；

⑩遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見； ?其他材料。

4、辦理時間：

辦理規劃意見書的辦理時間約為20個工作日。

（七）辦理土地一級項目立項核準

1、政府主管部門：

先向區縣發改委固定資產投資科提交申請，經同意后再向市發改委固定資產投資處申請（目前，市發改委仍受理中央、市屬企業的立項核準申請）。

2、審查標準：（1）項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制；（2）項目符合國家法律法規；

（3）項目符合國民經濟和社會發展規劃、行業規劃、產業政策、行業準入標準和土地利用總體規劃；（4）項目符合國家宏觀調控政策；（5）地區布局合理；

（6）主要產品未對國內市場形成壟斷；（7）未影響我國經濟安全；（8）合理開發并有效利用了資源；

（9）生態環境和自然文化遺產得到有效保護；

（10）未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；（11）房地產企業開發資質證明文件； 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備

（12）項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。

3、所需文件資料：

（1）由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；

（2）一級開發批復；（3）項目用地預審意見；（4）征地補償安置初步協議；（5）法人資格證書（開發企業）；

（6）中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；（7）環評、交評審批意見；（8）其他材料。

4、辦理時間： 申報項目立項核準。工作時限約為20個工作日。

（八）取得征地批復(實施征地)

1、政府主管部門：

新增集體土地需要辦理征地手續，然后再實施征地。在與被征地方簽定補償協議后，向項目所在區縣國土分局征地科提出新增建設用地申請，經區土地局初審后進行公示，受理和初審約10個工作日，公示期一般在10天左右。區縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。

2、所需文件資料：（1）新增建設用地申請；（2）《規劃意見書》及附圖；（3）釘柱測量成果報告書；（4）一級開發項目立項核準文件；（5）征地補償安置協議書；

（6）一級開發批復和建設項目用地預審意見；（7）擬占用土地1：1萬土地利用現狀圖；（8）補充耕地位置圖；

（9）地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；（10）建設項目總平面圖或線形工程平面圖；

（11）一書四方案（用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區國土局提供）；（12）（占）地情況調查表；

（13）建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；

（14）是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。

3、實施流程

由區土地局編制的一書四方案，報送區政府，區政府簽署意見后報市國土局相關處室會簽，經主管局長簽字后，報市政府七人協調小組會審定，最后經主管市長審批后，由國土局核發征地批復。這一過程有兩點需加以說明:（1）正常情況下，市政府協調會每月召開一次，但很難完全保證；

（2）在資金安排上，規定征地補償款支付50%以上方可取得征地批復，全部付清后才能辦理《征地結案表》和《建設用地批準書》。

4、辦理時間：

從編制一書四方案到取得《建設用地批準書》至少要2個月。

（九）實施征收拆遷

1、國有土地征收（1）適用范圍: 依據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。征收項目應符合下列情形之一： ① 國防和外交的需要；

②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文 物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要； ④由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

⑤由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎實施落后等地段進行舊城區改建的需要； ⑥法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部門：

區縣人民政府、區縣房屋征收部門、區縣房屋征收事務中心（3）基本流程

依照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《關于印發<北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見>的通知》（京政發[2011]27號）的要求，現階段北京市征收工作基本流程如下： ①建設單位提出申請 為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區、縣人民政府提出征收申請，提交項目批準文件、規劃意見、土地預審意見等文件。收到申請后，區、縣人民政府按照《征補條例》規定審核建設項目是否符合房屋征收條件。②發布暫停公告

對符合房屋征收條件的建設項目，區、縣房屋征收部門自收到區、縣人民政府的確認意見后5個工作日內，在征收范圍內發布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不當增加部分不予補償。房屋征收部門應當將暫停事項書面通知規劃、工商、公安，房管等有關部門，相關部門應按照各自職能及時停辦相關事項。暫停辦理相關事項的通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。③組織選擇評估公司

房屋征收部門發布暫停公告后，可以委托征收實施單位或屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構，協商不成的，根據多數被征收人意見確定；若無法形成多數意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當在征收范圍內公布。④完成前期事務性工作

對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人

應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實施單位根據需要可以通過購買服務方式完成房屋征收與補償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務等專業性工作。

⑤制定并發布征收補償方案

房屋征收部門會同財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋征收補償方案，報區、縣人民政府批準后，在征收范圍內予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人有意見的，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。⑥風險評估

區、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人戶數較多的，應當經區、縣人民政府常務會議討論決定。⑦征收補償資金管理

在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當設立房屋征收與補償資金專用帳戶，明確征收項目補償資金的總額、來源，按照房屋征收與補償方案確定的項目進度將補償資金撥付到專用賬戶上，按規定使用。⑧做出征收決定 區、縣人民政府依據《征補條例》的規定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時在征收范圍內公告。公告應當載明征收補償方案、征收范圍、實施單位、簽約期限和行政復議、行政訴訟權利等事項。區、縣人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。⑨做出征收補償決定，當事人可提出復議或訴訟

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。⑩申請法院強制執行 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區、縣人民政府依法申請人民法院強制執行。?搬遷

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的區、縣人民政府對被征收人給 予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

2、納入舊城區改建房屋的征收

為加快推進北京市中心城區棚戶區改造和環境整治項目，按照“優化征收流程、簡化審批手續”的基本思路，北京市住房和城鄉建設委員會于2013年9月7日頒布了《北京市住房和城鄉建設委員會關于印發<北京市舊城區改建房屋征收實施意見>的通知》(京建發

[2013]450號)，對納入舊城區改建項目的征收流程進行了優化。（1）適用范圍: 適用于全市實施舊城區改建范圍的房屋征收項目。舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等項目。（2）政府主管部門及職能：

①各區縣人民政府負責本行政區域內舊城改建房屋征收與補償工作，組織相關部門對征收補償方案論證，作出房屋征收決定、補償決定。

②各區縣房屋征收部門負責組織實施本行政區域內舊城區改建房屋征收與補償工作，包括暫停辦理相關事項、組織調查登記、擬定征收補償方案、組織簽訂征收補償協議、受理房屋征收信訪投訴及法規政策解釋宣傳工作等。

③各區縣房屋征收部門可以委托不以盈利為目的的房屋征收實施單位承擔舊城區改建房屋征收與補償的具體工作，并對房屋征收實施單位的征收與補償行為負責。④市重大項目建設指揮部辦公室負責全市舊城改建項目總體協調調度工作，市住房和城鄉建設委員會會同市財政、發展改革、規劃、國土資源等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。（3）基本流程 ① 編制計劃

區縣人民政府組織項目建設單位及相關部門對本行政區域內舊城區房屋破損程度和改建難易程度進行調查，編制轄區內舊城改建計劃，并將編制完成的舊城區改建計劃上報市重大項目建設指揮部辦公室組織聯合審查。② 計劃審查

市重大項目建設指揮部辦公室召集市發展改革、規劃、國土資源、建設房管、財政等部門對各區縣匯總的舊城區改建計劃進行可行性、公益性聯合審查。公益性認定以改善民生、優化環境為原則，不以改建后的規劃用途為條件。審查通過后，市重大項目建設指揮部辦公 土地儲備和一級開發流程70_一級儲備 室向各區縣人民政府下達舊城區改建計劃。③ 改建征詢

舊城區改建計劃確定后，區縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產權人、公房承租人的改建意愿。

區縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監督，大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬征收范圍由區縣人民政府確定。④ 征收要件

通過征詢的舊城區改建項目,納入各區縣國民經濟和社會發展計劃。各相關部門要簡化審批手續、加快推進。發展改革部門出具投資任務書作為項目批準文件、規劃部門出具項目規劃意見、國土資源部門出具項目土地預審意見。⑤ 暫停辦理

區縣房屋征收部門根據建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區縣人民政府申請啟動房屋征收工作，在收到區縣人民政府確認意見后3個工作日內，在征收范圍內發布暫停公告，告知產權人、公房承租人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規定的不予補償。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內及時發布延期公告，延長期限最長不超過一年。⑥ 調查登記 區縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內公布。⑦ 方案征詢

區縣房屋征收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋征收補償方案，并報區縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。征收范圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。多數產權人、公房承租人不同意征收補償方案的，區縣人民政府應當組織由產權人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。⑧ 預簽協議

區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議。預簽征收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預簽征收補償協議期限不超過6個月。預簽征收補償協議生效的，由區縣房屋征收部門報請區縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預簽征收補償協議生效后房改售房協議自動生效。⑨ 征收決定

區縣人民政府作出房屋征收決定后應及時公告，預簽征收補償協議生效并與正式征收補償協議具有同等效力。征收評估價格與預簽征收補償協議評估價格出現差異的,按照“就高不就低”的原則處理。⑩ 補償決定

房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內達不成征收補償協議、被征收房屋所有權人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門報請區縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。? 強制執行

在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。（4）辦理時間：

從改建征詢到區縣人民政府作出房屋征收決定大約需要6至9個月。

3、已取得拆遷許可證或集體土地需要拆遷的項目

由于《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）于2010年1月21日起實施。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。實施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于已取得拆遷許可證的項目及集體土地上的拆遷項目，其辦理拆遷許可證的政府主管部門及所需文件資料如下：

（1）政府主管部門：

所在區縣建委（或房地局）拆遷科（2）辦理拆遷許可證所需文件資料： ① 申請書；

② 《規劃意見書》及附圖；

③ 一級開發批復和建設項目用地預審意見； ④ 一級開發項目立項核準文件； ⑤ 拆遷實施方案；

⑥ 安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件； ⑦ 其他材料。

《拆遷許可證》辦理時間大約30個工作日

（十）編制市政基礎設施實施方案（1）政府主管部門： 市規委市政處、各市政專業部門（2）主要工作內容：

① 到市自來水公司編制上水方案；

② 到北京四方市政技術公司編制雨污水方案； ③ 到市熱力集團編制熱力方案（市政供暖范圍內）： ④ 到燃氣公司編制燃氣方案（市政燃氣范圍內）； ⑤ 到市供電局編制供電咨詢方案； ⑥ 到市電信局編制電信方案；

⑦ 請市規委市政處組織各口進行大市政項目綜合。區縣儲備分中心取得項目核準后和規劃意見書后，實施征地拆遷和市政設施實施方案。兩者可同時進行。在辦理征地和拆遷工作的同時，中標單位可辦理市政建設方案，完成市政項目綜合，取得市政綜合管線圖。（3）辦理時間： 通常需要3個月。

（十一）組織驗收，評估土地成本（1）政府主管部門： 市國土局會同有關部門（2）主要工作內容：

① 一級開發單位委托有資質的土地評估單位就土地開發成本及土地市場價格進行評估或委托專業審計機構進行審計；

② 市國土局組織有關部門對土地一級開發工作進行驗收；

③ 市國土局內部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發成本進行預審； ④ 市國土局和市發改委審核土地一級開發成本，鑒定土地成本的有效性。⑤ 審批《土地一級開發項目結果報告》（3）辦理時間：

一級開發的驗收、審計、核算直到審批結案報告，通常情況下約需45天。

（十二）納入土地儲備庫或直接入市交易（1）政府主管部門： 市國土局會同有關部門（2）主要工作內容：

完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下： ① 市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；

② 市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議； ③ 市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。④ 按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。

⑤ 由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權人或土地一級開發主體與市儲備中心簽定入市交易協議。（3）辦理時間：

《土地一級開發項目結果報告》審批后，市儲備中心開發部將文件轉至市場部，進行上市交易的準備工作，制作和轉件約1周時間。

掛牌價格（或指標底價）的評估，在現場勘查和技術初審后報地價辦公室審議，再報專家會審議，最終由市國土局會同市發改委審批，確定上市交易價格。這一過程至少30天。

由市土地儲備中心編制招標（或掛牌）出讓方案，組織編寫招標（或掛牌）文件，報市國土局審批后由原土地使用權人或土地一級開發主體與市儲備中心簽定入市交易協議，這一過程約需20天。

上市交易：掛牌為公示期20個工作日，競價期10個工作日；招標為公示期30天，公示期截止時點即為開標時點，一般不超過兩天。