第一篇：物業管理企業的概念和特征

物業管理企業的概念和特征

物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點：

第一，是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所；擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程，具備相應的物業管理資質；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事的責任；所提供的服務是有償的和盈利性的。

第二，屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，確保物業正常使用，為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品，它主要是通過常規性的公共服務延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代理服務和創造性的經營服務等項目，盡可能實現物業的保值和增值。因此，物業管理企業的“產品”就是服務，與工業企業等其他經濟組織是有區別的。

第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。

第二篇：微小企業的概念辨析及特征分析

微小企業的概念辨析及特性分析

茍仲武

摘要：在目前中小企業概念下的微小企業，許多方面，特別是經營、管理屬性上具有和大多數中小規模企業不相同的特性，政府在管理這一群體對象之前，首先應該準確界定這一概念。本文提出一個關于微小企業的定義，并從多個方面分析了其特性。

在過去的十多年時間里，中國的微小企業已經成為國民經濟增長和發展的主要動力。全國共計6000萬左右的微小企業和個體工商戶對GDP的貢獻率達到60%以上，提供了75%左右的就業和新增90%的就業機會，并且直接或間接創造了50%左右的出口收入和財政稅收。他們已經成為一支不容忽視的社會力量。中國要在未來保持健康高速的經濟增長，需要微小企業有更快的發展。

發達國家的成功之路也證明，隨著經濟發展，第三產業所占比例越來越大，社會微小企業所占比例也將繼續增大。這既是一個特殊的階層，也是一個普通階層,是一個社會比例大，有發展前途、不容忽視的重要階層。

2005年以來，如浙江省中小企業局已經下發《關于開展“三年萬家”微小企業培育工作的意見》、《加快成長型微小企業發展的若干意見》；湖南大學金融學院的學者也曾發表《發展微小企業的宏微觀經濟效應》一文。可見關于微小企業的特色問題，已經引起社會一定程度上的關注。

目前公眾媒介、政府文件上對企業分類比較流行的說法常用“中小企業”這一定義，本文認為中小企業中綜合屬性相差甚遠。

一、微小企業的概念

1.按經濟規模劃分微小企業

我國以往確定企業規模的權威機構是統計部門，他們更多關心的是經濟數據，主要考慮的因素是企業的規模特征和結構特征，企業的規模特征主要指企業生產的投入規模和產出規模，前者常用人員規模和資產規模這兩個指標來衡量，后者常用產值這個指標來衡量；結構特征主要指企業的結構層次，通常考慮的是所有者和經營者的性質，如所有權與經營權的統一性，所有者的公有或私有性質，經營者內部結構的水平和垂直層次特點等。由于統計制度的規定，以浙江省為例，微小企業定義為每戶年產品銷售收入低于500萬元的企業和個體戶。按照劃分，浙江省年主營收入在500萬元以上的規模以上工業企業有4萬多家，規模以下工業企業（包括個體戶）達80多萬家。隊伍在壯大的同時，它們的分量也在逐年加重。2006年，浙江省規模以下工業總產值占全部工業的比重為25.4%，其中企業和個體工業分別為9.7%和15.7%。

民營經濟非常發達的浙江有無數“微小型”工業企業（企業年主營收入低于500萬元的規模以下工業）正茁壯成長。據國家統計局浙江調查總隊抽樣調查統計，2006年浙江省規模以下工業總產值為9693.27億元，比上年增長17.4%，增幅提高4.2個百分點；共實現營業利潤和上交稅金分別為195.08億元和179.12億元，分別比上年增長22.2%和18.5%。

在經濟發達的浙江省，微小型工業企業主要集中在十大行業。其中紡織業工業總產值、從業人員和單位數均列第一，分別占規模以下工業的16.9%、13.7%和20.5%；其次是通用設備制造業。此外按總產值排列，依次為塑料制品業、金屬制品業、交通運輸設備制造業、紡織服裝制造業、工藝品及其他制造業、電氣機械及器材制造業、專用設備制造業、皮革及其制品業。到2006年底，這些微小型工業企業從業人員達697.24萬人，比上年增長8.9%，占全部工業從業人員的50.3%，其中企業和個體工業從業人員為275.60萬人和421.64萬人，分別比上年增長3.1%和13.0%。2.按組織規模劃分微小企業

歐盟委員會從人員規模上把歐洲的企業分為五類，前三類可歸入微小企業這一類別，即第一類是沒有雇員的企業；第二類是“非常小企業”，雇員人數為1-9人；第三類為“小企業”，雇員人數為10-49人。

目前在美國已有1／4的工作人員是SOHO族，且以每年5％的速度增長著。日本、韓國和香港也在鼓勵個人創辦SOHO型公司。這種創業SOHO自組1－10人的小公司，或經營一個小店面或者網絡上的虛擬商鋪，或加盟某個連鎖體系。這種SOHO規模雖不大，員工們也未必天天見面，但是通過互聯網保持著高效的聯系，在經營和管理上具備很大的靈活性。在大公司無法兼顧到的領域，個人公司如能提供適合的商品和服務，往往會獲得成功。而我國2003年1月出臺的中小企業新標準與國外有所不同，如建筑業中人數少于600人，或者企業產值小于3000萬或資產規模小于4000萬是小型企業，而在歐盟大于250人的企業就為大型企業等；而且不同行業的劃分標準也不統一，如我國的批發業中人數大于100人的企業往往為中型企業，而在建筑 業中則為小型企業等。

據“杭州日報”報道：浙江80多萬家小企業吸收700萬人就業，年產值近萬億元，平均每個企業就業人數不到10人；其他欠發達地區的小企業，平均人數也應該在10人之內。

現在已經基本上沒有企業自辦社會的現象了，每一個大單位、大企業周圍，都必然被無數的各色微小企業“包圍”，由他們為員工，員工的家屬、子女提供綜合配套服務，其從業人數累計，往往大于被包圍的單位的正規在職人數。統計數據也已經證明他們也是吸納勞動力的大戶。3.微小企業的定義

制定微小企業的定義，應該把握定義的規則，即共性、通用性、不變性，即要兼顧私企國企、工商注冊規模性質、城鄉地區差異、發達和欠發達地區差異。

目前常見的以經濟規模劃分方式越來越顯現出一些問題，經濟發達地區和不發達地區的起點也不一樣，有些企業只有幾個人，但是年營業額能達到上千萬；有些勞動密集型行業企業（如物業管理、包工隊）有數百人以上，但是年產值卻很少。

本文認為從政治角度來講，解決問題的主要因素是人不是物，以組織規模即員工人數多少劃分微小企業更為科學。這些微小型企業包括個體工商戶及其他雇員人數在約10人以下的各色經濟組織，包括那些自我雇傭（包括不付薪酬的家庭雇員）、個體經營的小企業。這類微小企業的創立和發展對于創造大量自我就業機會、扶助弱勢群體、促進經濟發展和保持社會穩定都具有積極作用。

這種員工規模的微小型企業基本上涵蓋了技術服務性行業、裝配型制造行業、手工作坊和小型種植、養殖業，還包括家庭手工業、修理修配、圖書借閱、旅店服務、餐飲服務、小飯桌、小商品零售、搬家、鐘點工、家庭清潔衛生服務、初級衛生保健服務、嬰幼兒看護和教育服務、殘疾兒童教育訓練和寄托服務、養老服務、病人看護、幼兒和學生接送服務、洗染縫補、復印打字和理發、地攤商販、街頭游商等。這些靠自身一技之長進行的特色服務、微利項目一般建立在社區、街道和工礦區里，多為失業和下崗人員所采納經營。這種員工規模的微小型企業還包括代表最活躍的新經濟、最先進的生產力的SOHO一族。SOHO族職業包括音樂創作、產品網上銷售、平面設計室、廣告設計制作、服裝設計、商務代理、炒基金期貨股票、網上信息咨詢服務等； 特別適合SOHO的還有那些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設計人員、網絡操作、網絡軟件管理、網站設計、美術、音樂等藝術工作者、財務工作者、廣告、咨詢等。

二、微小企業的特征

一個企業員工數量，能決定其管理體系、企業文化、經營模式等，在很多方面微小企業和中型企業有本質不同。1.微小企業的組織特征和經濟特征

按照本文的定義，從結構特征上來界定，微小企業資本投入較小，絕大多數所有權與經營權完全統一，產權私有，組織結構相對簡單。

微小企業由于員工數約束，多數具有家族性，即為了提高管理效率，這些企業普遍采用最經濟的家族管理模式，不會也不應該采用所謂正規的管理方式。這樣的企業很難有精力、人力配合國家的工商、稅務、統計等管理工作，常常游離于國家行政管理權力范圍之外，甚至為了私利和政府管理行為對抗。微小企業還普遍具有合伙性，除了個體經營和獨營企業，還有相當一部分屬于合伙經營，他們人數不多，投資者往往也是勞動者，雇用與被雇傭的界限已經不太明確了。

微小企業由于規模不大，承受經營風險的能力不強，因此都還具有不穩定性，在市場經濟的大潮中，每天都有大量的微小企業倒閉，但是每天有更多的微小企業誕生。這完全符合市場經濟規律。也是決定微小企業生存、發展的主要原因。

微小企業的資金運作也具有共性，他們大多都是自籌資金，自主創業，不依賴國家扶持，不占用國家資金資源，也不需要太多的啟動資金。企業信用度較低，商業貸款渠道不暢。2.微小企業的文化特征

微小企業主普遍存在創業意識濃厚，合作意識、責任心相對較差，他們創業不拘規模、不怨天、不憂人、不求人，自主性、積極性很高！

微小企業在市場上艱難經營，生存問題是首要問題，基本上還顧不考慮企業文化，甚至企業形象。

正規化管理是要增加人員成本和管理費用成本，這對于僅有幾個人的微小企業多數是難以承受的。這些企業也常常沒有能力負擔員工培訓。由于企業小，缺乏對人才的吸引力，雇傭員工的素質普遍偏低。微小企業和政府機關聯系渠道更少，流動變化大，很難管理，國家政策法規宣傳難度也很大。

微小企業在擴大經濟總量的同時，還在解決社會就業、緩解就業壓力、拉動民間投資、促進市場競爭、保持社會和諧穩定方面發揮著十分重要的作用。

三、概念偏差引起的不良后果

我們中國特色的社會主義國家是在半殖民地半封建的舊中國基礎上，經過新民主主義革命，歷經千辛萬苦建設起來，絕大部分地區沒有經歷過資本主義的工業化大生產階段，即便是三億多城鎮居民中大多數人三代以前也是農民。幾千年形成的自給自足、小農經濟的思想根深蒂固，在農村，農民希望有自己的房子、地；農民進了城，成為農民工，其中愿意離開農村的人，也都希望在城市里開辟自己的“一畝三分地”----自己的小買賣、小生意，屬于自己的小事業！從另一個角度來講，這個封建社會留給我們的小農經濟思想“缺點”，如果利用得當，反而成了我國微小企業發展的一個非常好的思想基礎！應該充分認識到這一點。

但是現在我們的有些經濟理論研究工作不到位，脫離了國情、脫離了實際，造成制定的政策無法落實，許多精力白白浪費，許多扶持資金社會效率很低。主要表現在以下幾點：

1.幫助微小企業抓管理

中國計劃經濟時代也給人們留下了“管理好，企業就好”的錯誤理念，實際上，在市場經濟下，企業的發展首先是市場經營，其次才是內部管理。經營是開源、管理是節流。企業越是遇到發展的大困難，越應該從市場經營方面找原因。

管理科學中也承認管理是有成本的。微小企業最適合家族化管理，效率高、成本低，有天然的凝聚力。微小企業絕大多數無法承受“正規化管理”帶來的人員開銷、效率下降、反應遲鈍等問題。

管理也是企業內部問題，政府不應該管別人的“家務事”。如果一個企業發展成長順利，那么到一定階段，他們自己會提出管理、培訓的要求，自我發展。這時候政府才有必要幫助他們。

2.鼓勵非公有制經濟成為學習型企業。

學習是美德，但是美德不一定能帶來效益。市場經濟的佼佼者，不一定有高的學歷、豐富的學識，反而常常聽說某某成功企業老總僅僅有小學文化程度。學習能給人知識，但是經營能力是在市場經濟環境下企業主的悟性，不是簡單的學習就能解決！學習企業管理和專業技術知識應該是員工的事情，不是企業帶頭人的事情！學習也是要花時間、精力的，有成本，也是在為明天的生產力打基礎。大多數微小企業生存狀況并不好，小企業如果生存問題還沒有很好解決，根本顧不上考慮明天的發展。

3.鼓勵微小企業自主創新

企業自主創新非常重要，但是開發新產品、探索新方向，都需要資金等綜合實力支撐，這不適合微小企業去完成。小企業要賺錢，最現實的是拿來主義，就是根據市場需求去尋找，并直接采用成熟的成果、產品!要求微小企業創新，會把微小企業領向非市場化的方向，耗盡有限的資源，降低企業對市場的關注度。4.強調融資擔保問題

這些年在促進非公經濟發展的時候，總是首先提到幫助企業解決融資問題，實際的效果也并不理想。資金是企業的問題，也可以說是幾乎每一個企業都存在的問題!資金相當于企業的血液，但是一個企業如果自身造血機能不好，輸血是沒有用的。往往發現好企業自身可以解決資金問題，很多差的企業總是抱怨沒有啟動資金。其實資金不是主要問題，是表面現象。

微小企業的特點決定了資金不是其發展的主要問題，由于規模較小，不論是原始資本投入或者是流動資金，都可以從很多渠道設法解決，而如何降低政府管理帶給小企業的人力、財力消耗，才是最重要的問題。5.對中小企業創業輔導、教育培訓

創業，意味著產生一個企業家；企業家是要求能把握市場，對經營有自己的獨到看法。創業輔導不現實，就業輔導則比較有效。

通過準確把握微小企業的特性，解決好這些工作中存在的問題，一定會更好的調動廣大群眾的創業積極性，促進產生更多的微小企業。在許多經濟發達省份，這些微小企業大量產生和快速發展的過程中，已經成長涌現出眾多國內外著名大企業，成為產業或行業發展的排頭兵、名牌產品的創立者、地方經濟騰飛的領頭雁。

我們必須堅持“大力推進理論創新，不斷賦予當代中國馬克思主義鮮明的實踐特色、民族特色、時代特色。”，認真研究這一重要的社會成份----微小企業的屬性，制定出與其發展需求相適應的法規、制度，為實現黨的十七大提出的“繼續全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化，奪取全面建設小康社會新勝利”宏偉目標做出更大的貢獻。

2013年3月28日

第三篇：破產的概念和特征范文

1.破產的概念和特征:

破產是指債務人不能以其全部財產清償到期債務，又未能與債權人達成減免或延遲償還債務的協議，經法院審理，強制執行其全部財產，使債權公平受償，其余無力償還的則予免除的法律制度；

1)破產是一種特殊的償債程序，它以消滅債務人主體資格來實現債務的清償；

2)破產必須以債務人不能清償到期債務為特定條件；

3)破產的核心是保證公平清償債權；

4)破產是一種強制執行程序；

2.破產法的概念：

破產法是指調整破產債權人和債務人、法院、管理人以及其他破產參加人相互之間在破產過程中所發生的法律關系的法律規范的總稱；

3.破產申請的概念：

破產申請是指破產申請人向法院請求受理破產案件，適用破產程序，宣告破產的意思表示；

4.破產申請書應當列明：

1)申請人、被申請人的基本情況；

2)申請目的；

3)申請的事實和理由；

4)法院認為應當載明的事項；

5.債務人申請還應當提交：

1)企業財產狀況說明書；

2)債務清冊；

3)債權清冊；

4)有關財務會計報告；

5)職工安置預案；

6)職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況；

6.受理的法律效果：

1)對受理案件的人民法院的效力；

2)對債務人的效力；

3)對債權人的效力；

4)對債務人的債務人或財產持有人的效力；

5)對管理人的效力；

6)對其他民事訴訟程序的效力；

7.通知和公告應當載明下列事項：

1)申請人、被申請人的名稱或者姓名；

2)人民法院受理破產申請的時間；

3)申報債權人的期限、地點和注意事項；

4)管理人的名稱或姓名及其處理事務的地址；

5)債務人的債務人或財產持有人應當向管理人清償債務和交付財產的要求；

6)第一次債權人會議召開的時間和地點；

7)人民法院認為應當通知和公告的其他事項；

8.對債務人的效力：

1)妥善保管其占有和管理的財產、印章和賬簿、文書等資料；

2)根據人民法院、管理人的要求進行工作，并如實回答詢問；

3)列席債權人會議并如實回答債權人的詢問；

4)未經人民法院許可，不得離開住所地；

5)不得擔任其他企業的董事、監事、高級管理人員；

9.管理人的概念：

管理人是指人民法院裁定受理破產案件后，由人民法院指定的接管債務人并處理債務人經營管理和破產事務的個人或組織；

10.管理人的主要職責：

1)接管債務人的財產、印章和賬簿、文書等資料；

2)調查債務人財產狀況，制作財務狀況報告；

3)決定債務人的內部管理事務；

4)決定債務人的日常開支和其他必要開支；

5)在第一次債權人會議召開之前，決定繼續和停止債務人的營業；

6)管理和處分債務人的財產；

7)代表債務人參加訴訟、仲裁或者其他法律程序；

8)提議召開債權人會議；

9)人民法院認為管理人應當履行的其他職責；

11.債務人財產的概念和組成：

債務人財產是指人民法院受理破產申請時屬于債務人的全部財產，以及此后至破產終結前債務人取得的財產；

1)破產申請時屬于債務人的全部財產；

2)債務人在破產申請受理后至破產程序終結前所取得的財產；

3)擔保物的價款超過擔保債務數額部分的擔保財產；

4)應當由債務人行使的其他財產權利；

12.破產申請時屬于債務人的全部財產：

1)債務人的債務人在破產申請受理后取得他人對債務人的債權的；

2)債權人已知債務人不能清償到期債務或者破產申請的事實，對債務人負擔債務的，但是，法律

規定或者破產申請一年前發生的除外；

3)債務人的債務人已知債務人不能清償到期債務或者破產申請的事實，對債務人取得債權的，但

是，法律規定或者破產申請一年前發生的除外；

第四篇：政治制度的概念及其特征是什么？

政治制度的概念及其特征是什么？

1190國開電大本科《當代中國政治制度》期末紙質考試必備資料

政治制度的概念：是指在特定社會中，統治階級通過組織政權以實現其政治統治的原則和方式的總和。從更為寬泛的角度看，政治制度是指社會政治領域中要求政治實體遵行的各類準則或規范。

政治制度的特征：政治制度是隨著人類社會政治現象的出現而產生的，是人類出于維護共同體的安全和利益、維持一定的公共秩序和分配方式的目的，對各種政治關系所做的一系列規定。它具有如下特征：

第一，歷史性。政治制度是人類在進人階級社會以后才出現的現象，是一個與國家密切相關的歷史范疇。在原始社會，盡管也存在著組織和管理人類共同體并為其成員所普遍遵守的規則或習慣，但那時還沒有階級和階緩壓迫，也沒有國家，因此這些規則或習慣還不具有政治性質。隨著生產力的發展，人類社會出現了私有制和階級，并且隨著階級矛盾的發展最終出現了國家。政治制度就是隨著國家的產生而產生的，它包括一個國家的階級本質、國家政權的組織形式和管理形式、國家結構形式以及公民在國家生活中的地位，等等。政治制度是歷史的產物，它建立在一定的經濟基礎之上，并且隨著經濟基礎的變化而不斷發展演進。

第二，階級性。政治制度作為階級社會所特有的現象，反映了特定社會形態的階級本質和階級關系，具有鮮明的階級性。政治制度本身就是階級矛盾和階級斗爭的產物，是階級統治的工具，是統治階級意志的體現。它由統治階級確立，并為該階級的利益服務。政治制度總是直接或間接地反映社會各階級的地位以及實際社會生活中各種政治力量的對比關系，它的實質是特定形式的民主和專政的統一。任何國家的政治制度都必然與它所代表的階級本質和經濟基礎相適應，也必將隨著統治階級的改變而發生相應的變化。

第三，權威性。政治制度通常是統治階級依靠政權的力量，以國家的名義正式頒布和強制執行的，對全社會具有普遍約束力。它規定了政治體系的組成和結構，規定了政治活動的范圍和界限，規定了政治實體所應遵循的行為準則。政治制度一般是以法律、法規的形式并以國家機器作為后盾來強制實施的。如果政治實體或公民個人違犯了政治制度的有關規定，就會受到來自國家權力的干預和制裁。

第四，層次性。政治制度具有一定的層次性。處于不同層次的政治制度，其內容、形式和作用是不盡相同的。政治制度的內層或核心層是國體，它是一個國家最根本的政治制度，是國家政權的階級屬性，它規定國家的一切權力(首先是政權)由誰來行使；中層是政體(國家政權組織形式)、國家結構形式以及政黨和公民的行為準則等基本政治制度；外層則是可供政治實體直接操作的各類具體的規則、程序、方式等。我們把中層和外層的具體政治制度稱為“政治體制”。三個層次的關系是：外層體現中層，中層體現核心層，同時，核心層制約中層，中層制約外層。

第五，穩定性。政治制度的形成、確立和被接受都需要一個過程，而它要發揮維持秩、規范行為等功能則需要保持一定的穩定性。但這種穩定不是墨守成規、僵化不變的，相反，是一種動態的穩定。政治制度會隨著經濟基礎和統治階級的變化而變化，也會隨著其他主客觀因素，如突發事件或執政黨政策的調整等而產生相應的變更。一般說來，核心層的穩定性最強，中層次之，外層可變性相對明顯。政治體制改革主要指的是中層和外層(具體政治制度)的變革。

第五篇：前期物業管理的概念

關于前期物業管理的概念，各地的規定并不一致，如《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理”。《上海市居住物業管理條例》第4l條規定，“本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理”。建設部頒布的《前期物業管理服務協議》（示范文本）規定，“前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第2條規定，“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”《條例》第21條則規定為在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業所進行的物業管理。可以將前期物業管理定義為：在開發商交付房屋之后至業主大會、業主委員會成立并選聘出物業服務企業之前，由開發商通過招投標或以協議的方式選聘的具有相應資質的物業服務企業所進行的物業管理活動。

前期物業管理有別于一般意義上的物業管理:

（1）時間上的差別：我們通常所說的物業管理是業主大會、業主委員會成立之后，由業主大會選聘出物業服務企業后所進行的物業管理；而前期物業管理存在于業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前。

（2）合同主體不同：《條例》第21條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”可見，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，雖然建設單位不是被服務的主體，但卻是合同的一方當事人；通常所說的物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，業主委員會與物業服務企業是合同的雙方當事人。

（3）物業服務企業產生的方式不同：《條例》第24條規定，“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第3條規定，“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。”前期的物業服務企業是由建設單位通過招投標方式或者以協議方式選聘的，舊有的“誰開發、誰管理”即開發商自己成立物業公司實施前期物業管理的做法有違法律規定；而通常所指的物業服務企業是由業主大會選聘的，且是經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，業主大會既可以通過招投標方式選聘也可以通過其他方式選聘。

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，物業建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同所實施的物業管理。

前期物業管理具有下列特點：

(1)前期物業管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以后物業管理服務的基礎，對物業管理服務有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特點。

(2)前期管理職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務，介于早期介入與物業管理服務之間。因此，前期物業管理在時間上和管理上是一個過渡時期。

(3)新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩、空調時冷時熱等現象。由于物業及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩的正常運行狀態。因此，此階段的物業管理也明顯呈現管理服務在初期的波動狀態。

(4)經營風險較大。在前期物業管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經營收支往往呈現收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態。

在前期管理期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業承接查驗、業主人住、物業裝飾裝修管理、工程質量保修處理、物業管理項目機構的前期運作和前期溝通協調等前期管理內容。