第一篇：物業管理基本政策與制度復習筆記

第一章物業管理概述

一、物業管理的概念

1、對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，2、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動：

①清潔衛生

②安全防范

③裝飾裝修

二、業主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：

1、自己進行管理；

2、委托給不同的專業公司。

3、選聘物業管理企業進行管理。

三、《條例》調整和規范的范圍僅限于：業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。

四、業主可行使對建筑物的（占有權、使用權、收益權、處分權）。

五、物業管理活動的基礎：是物業服務合同

六、物業管理活動的實質：是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。

七、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎。

1、物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。

2、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。

3、物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

八、物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

九、物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面：

1、是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；

2、是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。

十、物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托，有償為其向業主代收有關費用。

十一、《條例》調整的范圍

1、既調整住宅物業的物業管理活動

2、也調整非住宅物業的物業管理活動

十二、《條例》第二十四條規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業，而對非住宅物業的建設單位，就沒有這一要求；

《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業則未作強制性規定。

十三、《條例》的適用范圍，1、既包括城市，2、也涵蓋鄉村

十四、物業管理的市場化特征

1．狀況的演變

2．形式與之相適應

3．遵循市場原則

4．非市場性的房屋管理不屬于物業管理

十五、雙方在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

物業管理是一種（市場行為、市場關系、市場活動）

十六、市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

1、是強調業主在市場活動中的自主權，2、是強調物業管理活動必須納入市場秩序

十七、保留著行政管房的本質特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。

十八、物業管理的三個基本特征：

1、社會化

社會化管理(自建自管)實現（社會效益、經濟效益和環境效益）

物業管理社會化有兩個基本含義：

一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業；

二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

物業管理社會化的必要前提：物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離 實現物業管理社會化的必要條件：現代化大生產的社會專業分工

2、專業化

①有專業的人員配備；

②有專門的組織機構；

③有專門的管理工具設備；

④有科學、規范的管理措施與工作程序；

⑤運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理。

3、市場化

市場化是物業管理最主要的特點。

物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償

物業管理市場化的集中體現：雙向選擇和等價有償

十九、物業管理的起源與發展

物業管理起源于19世紀60年代的英國。一位名叫奧克維婭·希爾的女士

英國還成立了非盈利性行業組織——皇家特許屋宇經理學會，20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會。

二十、城鎮住房及住房制度改革

公有住宅的總量經歷了：一個由小到大、再由大到小的演變過程

城鎮住房制度主要包括五方面：

城鎮住宅

①建設投資方式

②住房管理方式

③住房分配方式

④住房消費方式

⑤住房交換關系

二十一、我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：

1、企業統包；

2、實物分配；

3、包修包養。

其弊端表現：

在建設資金有投入無回收，形不成投入產出的良性循環，制約了住宅建設的發展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。

收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全

1978年，房地產領域進行了三項改革：

1、城鎮住房制度改革

2、城市土地使用制度改革

3、房地產生產方式改革

1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。

二十二、我國物業管理的產生1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運行機制。二

十三、我國物業管理的發展1、1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。

2、建設部在認真總結（深圳和廣州）經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。由此，確立了物業管理新體制，為我國房地產管理體制的改革指明了方向。3、2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用。

4、召開物業工作會議：

1995第一次在青島

1997第二次在大連

1999第三次在深圳

二十四、物業管理在社會經濟中的地位與作用

1、有利促進經濟增長

住房消費促進了居民消費結構轉型

促進了房地產業的持續快速增長

2、有利于提高人民群眾居住質量

經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。

3、有利于增加就業

我國宏觀調控的四大主要目標：增長就業、促進經濟增長、穩定物價、保持國際收支平衡

4、有利于維護社區穩定

物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極作用。

5、有利于推動房地產業的良性發展

房地產市場價格也隨著物業品牌的優劣而隨時升降。良好的物業管理可以提升房地產的價值，低劣的物業管理或沒有物業管理，必然會直接或間接地影響房地產的保值、增值。

二十五、我國物業管理制度的歷史沿革

政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：

1、我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，需要政府發揮應有的作用；

2、物業管理是我國城市管理的重要組成部分，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業管理進行適度干預；

3、（普通商品房、經濟適用房和廉租房）的物業管理是廣大百姓的民生問題，需要政府從全局的高度進行必要的監管。

可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點。

二十六、《條例》頒布前的物業管理制度建設

從20世紀90年代初到《條例》頒布前，物業管理政策法規主要體現以下特點：

1、是借鑒性，主要借鑒（新加坡、香港特區）等國家和地區的先進經驗；

2、是過渡性，采取漸進式的方法進行改革；

3、是針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法。

第二篇：物業管理基本制度與政策復習材料第三章

第三章 物業管理的基本制度

本章要求：

掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責，業主(臨時)公約的內容和法律效力，前期物業管理招投標的強制性規定，物業承接查驗制度的現實意義，各資質等級物業管理企業的條件，物業管理師考試注冊規定，住宅專項維修資金的交存與使用。

熟悉：業主的權利和義務，業主臨時公約應具備的主要條款，前期物業管理招投標的意義和原則，應移交的物業管理資料的范圍，物業保修的法律規定，物業管理企業資質管理的必要性，物業管理師應具備的執業能力，住宅共用部位、共用設施設備的范圍、住宅專項維修資金代管單位的義務，挪用住宅專項維修資金的法律責任。

了解：籌備成立業主大會的工作內容和程序，業主委員會委員的資格條件，物業管理招標文件的內容，物業管理招投標的評標規則，物業承接查驗的主要內容，物業管理企業資質的申報程序，物業管理從業人員的職業道德。

本章考試知識要點：

1.業主的權利

2.業主的義務

3.業主大會的組成 4.業主大會的性質

5.成立業主大會的限制和選擇

6.業主大會的籌備

7.籌備業主大會的工作要求

8.業主大會的成立

9.業主大會的職責

10.召開業主大會臨時會議的三種情況

11.業主大會的表決規則

12.業主委員會的性質

13.業主委員會的職責

14.業主委員會的備案

15.業主委員會委員的資格條件

16.業主委員會委員的資格終止

17.業主委員會會議的規范

18.業主大會、業主委員會的限制性要求

19.業主公約的性質

20.業主公約的主要內容

21.業主公約的特殊作用

22.業主公約的法律效力

23.業主臨時公約的特殊主體

24.業主臨時公約的內容

25.業主臨時公約的違約責任

26.《條例》關于業主臨時公約的規定

27.業主使用物業應當遵守的規則

28.前期物業管理招投標的原則

29.前期物業管理招投標的特殊性

30.前期物業管理招投標的強制性規定

31.前期物業管理招標文件的內容

32.物業管理招標的備案

33.物業管理投標文件的內容

34.物業管理招標程序規則

35.物業管理評標專家名冊

36.物業管理評標委員會

37.物業管理招投標的中標和備案

38.違反前期物業管理招投標規定的法律責任

39.我國實行物業承接查驗制度的現實性

40.物業承接查驗的內容

41.建設單位應當移交的物業管理資料

42.物業的保修責任

43.房屋的保修范圍和期限

44.物業管理企業資質管理的必要性

45.物業管理企業的資質等級

46.《條例》關于不同資質等級企業承接項目的規定

47.資質證書的頒發和管理

48.物業管理企業資質等級的核定

49.物業管理企業違規行為的行政處罰

50.物業管理職業道德的主要內容

51.建立物業管理人員職業資格制度的現實性

52.物業管理師資格考試

53.物業管理師的注冊

54.物業管理師的繼續教育

55.物業管理師的執業能力

56.物業管理師的執業范圍

57.住宅專項維修資金的作用

58.住宅共用部位共用設施設備的種類

59.商品住宅專項維修資金的交存方式

60.售后公有住宅專項維修資金的交存方式

61.住宅專項維修資金的使用

62.禁止從住宅專項維修資金中列支的費用

63.住宅專項維修資金代收代管單位的義務

64.財政部門的監管職責

65.挪用住宅專項維修資金的法律責任

本章復習綱要：

一、業主大會制度（掌握并熟悉）

1.業主的概念

《物業管理條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。

2.業主的權利與義務

《物業管理條例》規定了業主的十項權利和六項義務

業主在物業管理活動中享有的權利包括：

①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議

④參加業主大會會議，行使投票權

⑤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

⑥監督業主委員會的工作

⑦監督物業管理企業履行物業服務合同

⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權

⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用

⑩法律、法規規定的其他權利

業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有：

①遵守業主公約、業主大會議事規則

②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度

③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定

④按照國家有關規定交納專項維修資金

⑤按時交納物業服務費用

⑥法律、法規規定的其他義務

3.業主大會

業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益

業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

（1）報告業主大會的籌備工作情況；

（2）宣讀業主名冊和首次業主大會會議上的投票權數；

（3）宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果；

（4）投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》；

（5）宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

業主大會的六項職責：

（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（3）選聘、解聘物業管理企業；

（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

4.業主委員會

業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項

業主委員會委員應當符合以下條件：

（1）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（2）遵守國家有關法律、法規；

（3）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（5）具有一定組織能力；

（6）具備必要的工作時間。

二、業主公約制度（掌握并熟悉）

1.業主公約的概念

業主公約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。

業主公約作為業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作為業主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業主共同遵守。

共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。

2.業主公約的主要內容

業主公約的內容主要包括四個方面：

（1）有關物業的使用、維護、管理。如業主使用其自有物和物業管理區域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定；業主對物業管理區域內公共建筑和共用設施使用的有關規程；業主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規則等等。

（2）業主的共同利益。如對物業共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配；對公共秩序、環境衛生的維護等等。

（3）業主應當履行的義務。如遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用；不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規定飼養家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

（4）違反公約應當承擔的責任。業主不履行業主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業主委員會或者物業管理企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

3.業主公約的法律效力

業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

（1）業主公約對物業使用人也發生法律效力。

（2）業主公約對物業的繼受人（即業主）自動產生效力。

4.業主臨時公約的概念

業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定。

建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位制定的業主臨時公約，應當在物業銷售之前向物業買受人明示，對業主臨時公約的主要內容，向物業買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明。

物業買受人應當對遵守業主臨時公約進行書面承諾。

2004年9月建設部發布了《業主臨時公約（示范文本）》，明確了業主臨時公約應當具備的主要內容。

三、前期物業管理招標投標制度（掌握并熟悉）

1．前期物業管理招標投標的概念、意義和原則

物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。

由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

2.招標原則

物業管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇，在招標投標活動中必須嚴格遵循公開、公平、公正、合理和誠實信用的基本原則。

3.招標形式

物業管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式。

4.招標文件的編制

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定，招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

（1）招標公告或投標邀請函。招標公告或投標邀請函應載明：招標人的名稱、地址和聯系方式；招標項目的性質、數量；招標項目的地點和報名投標截止日期；獲取招標文件的辦法、時間、地點；對招標文件收取的費用；需要公告或說明的其它事項。

（2）技術性文件。應出具對物業情況、管理服務要求以及其他應詳細說明的物業說明書，以及物業的設計施工圖紙。

（3）投標人須知。要求投標人了解在投標活動中應遵循的規定和注意事項，包括

①．對投標人資質、資金方面的要求（對合格投標人的界定），指明投標人應準備的企業資質、資信證明、銀行保函、支付方式、投標費用等。

②．項目承包方式和管理方式，明確項目是綜合性招標還是分階段或單項招標，是全委托管理方式還是顧問服務方式。

③．物業管理服務內容及要求，包括物業管理服務期限、物業移交日期，給物業管理提供的條件(如提供管理用房、商業用房面積)、物業管理服務收費方式及維修基金標準和物業管理服務的具體內容和服務標準等。

④．有關投標程序方面的說明，包括現場踏勘的組織、項目資料的提供、答疑安排、標書投遞、撤換和修改投標文件的期限和要求，開標、評標的時間和評分標準，中標結果的公布形式等。

⑤．投標人應遵循的規則與報價要求，包括標書的構成、報價的說明、廢標的界定和處理等。

⑥．物業管理合同的格式、具體條款和合同簽訂的時間。

⑦．附加說明，包括標書的編制依據，各種文件與表格、圖紙的要求。

⑧．其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

（4）合同的條款。包括合同的一般條款和特殊條款。

（5）附件。包括附表、附圖、附文等。

5.招標項目備案

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

備案應向房地產行政主管部門提交以下材料：

（1）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（2）招標公告或者招標邀請書；

（3）招標文件；

（4）法律、法規規定的其他材料。

6.招標程序規則

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定：

（1）招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

（2）招標人對已發出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

（3）招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

（4）通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

①新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

③非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

7.投標文件

投標人應當按照招標文件要求的內容編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出相應。

投標文件應當包括以下內容：

（1）投標函；

（2）投標報價；

（3）物業管理方案；

（4）招標文件要求提供的其他材料。

8.投標程序

（1）投標文件的送達

（2）投標文件的補充修改或撤回

（3）投標禁止行為

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定了以下禁止行為：

①投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

②投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權益。

③投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

④禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

9.開標、評標和中標

（1）開標

（2）評標

（3）中標

10.評標委員會

評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

招標人的代表和評標專家與投標人有利害關系的，不得進入評標項目的評標委員會。

11.違反前期物業管理招標投標規定的法律責任

違反《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

四、物業承接查驗制度（掌握并熟悉）

1.物業承接查驗制度的意義

我國實行物業承接查驗制度具有以下幾方面的現實意義：

（1）物業管理企業在承接物業項目時對共用部位、公用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

（2）實行物業承接查驗制度，可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義。

（3）實行物業承接查驗制度，可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。而在新老物業管理企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。

2.物業承接查驗的內容

物業承接查驗包括物業管理資料移交和物業現場驗收兩部分。

3.物業的保修責任

物業保修責任是指建設單位有對物業交付使用后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

五、物業管理企業資質管理制度（掌握并熟悉）

1.物業管理企業的性質和地位

物業管理企業屬于從事經營活動的市場主體。作為市場主體，應當具有相應的主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立的承擔民事責任。

2.物業管理企業資質管理的必要性

3.取得資質等級的條件

物業管理企業資質等級分為一、二、三級。

4.資質證書的頒發和管理

一級物業管理企業資質證書由國務院建設主管部門負責頒發。

二級物業管理企業資質證書由省、自治區人民政府建設主管部門負責頒發。

直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。

設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。

5.物業管理企業資質等級的管理程序

6.物業管理企業違規行為的行政處罰

六、物業管理從業人員職業資格制度（掌握并熟悉）

1.物業管理的職業道德

職業道德是長期從事職業勞動過程中形成的群體職業觀念和職業要求，這些觀念和要求一方面對從業人員的職業行為發揮心理約束作用，另一方面經過總結和提煉，上升為行業規則和行業標準，指導并約束全行業從業人員的職業行為。

從行業規范要求角度，物業管理職業道德主要有以下幾方面的內容：

（1）守法經營

（2）誠信經營

（3）盡職盡責勝任本職工作

（4）努力學習、掌握專業技能

（5）團結互助、公平競爭

2.物業管理從業人員的職業資格

專業技術人員職業資格，是政府專業主管部門對從事某一職業所必備的學識、技術和能力，所規范的基本要求。

職業資格包括從業資格和執業資格兩類。

從業資格是政府規定專業技術人員從事某種專業技術性工作的學識、技術和能力的起點標準。從業資格通過學歷認定或考試均可取得。

執業資格是政府對某些責任較大，社會通用性強，關系公共利益的專業技術工作實行的準入控制，是專業技術人員依法獨立開業或獨立從事某種專業技術工作學識、技術和能力的必備標準。

執業資格必須通過考試方法取得，考試的報名條件根據不同專業由國家業務主管部門會同國家人事部共同確定并組織考試工作。

３.物業管理師制度的相關規定

國家人事部和建設部于2005年11月16日制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。

物業管理師職業準入制度，由建設部、人事部按職責分工共同負責實施、指導、監督和檢查。

縣級以上地方人民政府房地產主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業管理師職業準入制度。

物業管理師資格考試內容和考試方法物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》。

建設部為物業管理師資格注冊審批機構。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為物業管理師資格注冊審查機構。

物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。

物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。

七、住宅專項維修資金制度（掌握并熟悉）

1.住宅專項維修資金的交存

住宅專項維修資金，是指專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

商品住宅（含經濟適用住房、集資合作建設的住房以及單位利用自用土地建設的職工住房）的專項維修資金由業主交存，屬于業主所有。

出售公有住宅的維修資金，由業主和售房單位共同交存。其中，業主交存的部分屬于業主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。

2.住宅專項維修資金的使用

商品住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造使用，按以下兩種方式從住宅專項維修資金中列支：

（1）用于全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（2）用于部分業主共同所有的共用部位、共用設施設備的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

售房公有住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

3.住宅專項維修資金的監管

售房公有住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

住宅專項維修資金代收代管單位未按規定定期向業主公布住宅專項維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設（房地產）主管部門、財政部門責令改正，給予警告，并可處以3萬元以下罰款。

第三篇：物業管理復習

物業管理

一填空題

1.按照物業的使用功能的不同，物業可以分為 居住物業商業物業工業物業其他用途物業

2.按服務的性質和提供的方式，物業管理的內容可分為

常規性的公共服務針對性的專項服務 委托性的特約服務

3物業管理企業的權利的內容主要包括：

有權采取完成委托任務所必須的行為 有權獲得勞動報酬 有權根據物業管理合同制止違背全體業主利益的行為

4建筑物區分所有權具有

復合性專有所有權的主導性一體性登記公示性權利主體身份的多重性5前期物業管理的權責主體分別為

業主開發建設單位物業管理企業

6房屋的完損等級劃分為5類

完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房

7房屋的完好率即是完好房基本完好房的面積之和，占總物業面積的百分比。8物業園林綠化的管理工作主要有兩大類

明確園林綠化員工職責嚴格執行質量管理標準

9物業管理現代化包括

管理理念管理模式管理手段的現代化企業資質：企業資質，主要是為了界定、查驗、衡量企業具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業的注冊資金、擁有的固定資產、職工人數、技術力量、經營規模以及經營水平等等，是企業實力和規模的標志

二 選擇題（C）一旦完成，即由開發建設單位向物業管理企業辦理物業的交接手續，標志著物業管理的全面起動。

A 竣工驗收B 綜合驗收C 接管驗收D 選聘物業管理企業

2．（B）在區分所有權中占主導地位。

A 共有所有權B 專有所有權C 物業使用權D 成員權 3 根據物業管理的要求，園林樹木養護管理的質量標準，一般分為（A）級

A．三B．四C．五D．六配備完整的高層樓宇的消防系統，一般由（C）部分組成A．三B．五C．七D．九物業中介代理的主要內容包括（ACD）。

A．房地產咨詢B．房地產廣告

C．房地產估價D．房地產經紀評標委員會應由（D）

A 業主代表組成B 由業主代表和行政主管部門人員組成C 業主委員會成員組成D 招標人代表和物業管理技術、管理方面的專家組成 7 下述（D）不符合編制招標文件的原則。

A 公平性原則B 明確性原則C 合法性原則D 合理性原則 8 在影響服務質量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。

A．企業形象B．宣傳溝通

C．顧客口碑D．顧客需求加強物業管理企業資質管理的作用之一是（C）。

A 限制實力不足的物業管理企業進入物業管理市場

B 有利于政府掌握物業管理企業的情況

C 有利于規范我國物業管理市場秩序

D 有利于物業管理企業的分級收費

10早期的物業管理產生于19世紀60年代的英國，而現代的物業管理則產生于20世紀初的美國，中國的物業管理最早起源于20世紀50年代的香港。

三 簡答題

1簡述物業的含義。

“物業”一詞是由英語詞匯翻譯而來，在不同的國家和地區，含義各有不同。

(1)在香港，主要是指單元性房地產。香港李宗鍔所著的《香港房地產法》（商務印書館1988年版）一書中，明確表示：“物業是單元性地產。一住宅單元是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業又可分割為小物業。”

(2)在中國大陸，建設部房地產司曾在《簡述物業管理》一文中，把物業定義為“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。”

(3)在一些地方性法規中，如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定為：“本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”《上海市居住物業管理條例》將居住物業界定為：“住宅以及相關的公共設施。”《江蘇省城市住宅物業區管理辦法》規定：“本辦法所稱物業，是指已建成并投入使用的住宅區內各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。

2簡述物業管理的基本內容

（1）常規性的公共服務

（2）針對性的專項服務

（3）委托性的特約服務簡述建筑物區分所有權的組成。

（1）專有所有權。專有所有權又稱“專有權”或“特別所有權”，是指區分所有權人對專有部分予以自由使用，收益及處分的權利。關于專有所有權的性質，我國內地學者認為，專有所有權是指區分所有權人對獨自專有使的建筑空間所擁有的所有權。

關于專有部分的要件關于專有部分，日本學說稱之為“區分部分”，是指“為區分所有權標的的建筑物部分”，并以“構造上的獨立性”和“利用上的獨立性”兩方面加以共同判斷。

（2）共有所有權。共有所有權，或稱共用部分持分權，是指建筑物區分所有權人依照法律法規或物業管理區域的管理規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權利。

（3）成員權。成員權亦稱為構成員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分割的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員享有的權利和承擔的義務。物業檔案資料管理的重要性如何？

物業檔案資料管理的重要性在于：

（1）物業檔案資料的管理是開展物業管理的前提。物業是一個復雜的建筑物有機系統，要發揮其正常的功能，要根據物業的性能、設備設施的設計要求合理使用，常規保養、定期修繕、科學管理。物業資料的健全是管理實施的前提。

（2）健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

（3）搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開展評優、創優工作。簡述出租房屋必須具備的條件。

出租房屋必須具備如下條件：

（1）經規劃部門批準建設，并已向房地產行政管理機關辦理產權登記的房屋。產權和使用權不清，或產權和使用權糾紛尚未處理完結的房屋不能出租；

（2）自管房單位和私房業主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）結構安全，設備齊全，能夠正常使用的房屋。危險房屋和違章建筑房屋不得出租；

（4）能夠確保在租賃期內使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。物業管理招標，物業管理投標

1．物業管理招標:是指物業所有權人（業主委員會或開發建設單位）在為物業選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業管理企業競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業管理合同的過程。

2．物業管理投標:是指符合招標要求的物業管理企業，根據招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程。

7簡述物業出租與出售的區別。

物業出租與出售的區別

盡管物業出租和物業出售都是物業買賣的形式，但是兩者在經營中有明顯以下區別：

（1）物業租賃實際上是物業所有權人（業主）或授權經營者將物業零星出售的一種形式，所不同的是，物業出售是所有權的轉移與讓渡，而物業出租讓渡的只是使用權。物業使用權從出租人手中讓渡到承租人手中，雙方就建立了一種租賃關系。而房屋出售卻不同，它是將房屋的使用權和所有權一次性一并賣斷。

（2）在收回房屋的投資和利息方面，物業的租賃是在房屋達到使用年限前，經過多次交換實現，而物業的出售是通過一次交換，房屋即從實物形態轉為貨幣形態。

（3）在流通過程與消費過程的相互關系上，物業租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉變的，即一邊交換一邊使用。物業出售中兩者是分離的，它是在流通過程結束后才開始的消費過程。

8簡述影響服務質量的因素。

顧客對服務產品質量的判斷取決于體驗質量與預期質量的對比。在體驗質量既定的情況下，預期質量將影響顧客對整體服務質量的感知。預期質量受下面的因素影響：

（1）企業形象。如果企業在顧客心目中享有較好的品牌形象，顧客則可能會原諒企業在推廣服務過程中的個別失誤。但是，如果這些失誤頻繁發生，則必然會破壞企業的形象。如果企業形象不佳．則企業任何細微的失誤都會給顧客造成很壞的印象。所以，我們常常把企業形象稱為顧客感知服務質量的過濾器。

（2）宣傳溝通。認知的東西是受信息的傳輸影響的。信息量越大，人們對其的認識越全面，信息溝通的方式越新穎、越多樣，人們對其認識就越深刻。現實中我們每時每刻都在接受各種各樣、許許多多的服務，從而很容易產生“孰視無睹”，從而降低人們對服務質量判斷的客觀性。因此，對服務對象必須進行適時、適當的宣傳，建立更多有效的溝通方式。

溝通通常要注重兩大方面：一是傾聽顧客的意見（需要、建議、服務感受、投訴等）；二是向顧客通報（如介紹服務、解釋服務、回答咨詢等）市場溝通包括廣告、公共關系、促銷活動等，它們是直接為企業所控制

（3）顧客口碑。口碑是服務業重要的傳播媒介，它發揮的是“顧客告訴顧客”的作用。由于許多中、小型服務企業是地區性的，甚至是街區性的，它們的顧客群比較固定，不適合做大規模的廣告宣傳．因此“口碑”就顯得特別重要。來自親朋好友的良好口碑會提高顧客對服務產品的感知質量。

（4）顧客需求。顧客的不同需求對顧客預期質量影響很大。同樣是搭乘飛機的旅客，有些人只希望平安迅速地到達目的地，有些人會對航空公司的服務人員提出許多要求，如禮貌、熱情、盡量提供更多的信息等。顧客在需求方面的差異無疑會影響他們對服務質量的預期，從而影響他們對服務質量的感知。

在上述四種因素中，服務的溝通是企業可以直接控制的，企業形象和顧客口碑只能間接地被企業控制，而顧客需求千變萬化完全屬于不可控制的因素。

9前期物業管理

前期物業管理：就是物業管理企業與業主委員會簽訂的物業管理服務合同生效之前，建設單位選聘的物業管理企業所實施的管理活動。

四 論述題

1．試述物業管理企業與社區文化的關系

物業管理企業與社區文化的關系可從兩個方面來理解：

（1）社區文化影響物業管理企業的發展

社區文化是創造良好的人文環境和滿足社區成員文化需求的重要手段。同時，社區文化是實施物業管理的潤滑劑。社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。社區文化是一種手段，通過社區文化活動的開展，應該使物業管理水平更高、效果更好。因此，社區文化在內容和形式上應和物業管理有所聯系，管理應該有文化內涵，而文化內涵又可以反向推動管理水平躍升。

社區文化對物業管理企業發展的作用有如下五個方面的作用。一是有助于物業管理企業鍛造品牌與核心競爭力。二是有利于培養業主忠誠度，三是有利于提高市場美譽度，四是有利于以在小區中架起社區文明的“橋梁”。五是有利于社區意識和共同的社區價值觀的形成，促進小區人際關系的融洽和小區社會的和諧。

（2）物業管理企業是物業管理小區的社區文化建設的主要推動者。首先，建設有特色的物業管理小區的社區文化，已經成為物業管理企業核心競爭力的標志之

一、好為物業管理企業所重視。其次，物業管理小區文化的社區文化的形成，需要物業管理公司大量的資源投入。再次，物業管理公司是物業管理小區的社區文化建設直接組織管理者，主導著小區文化建設過程、內容和方式。

2物業管理公司向業主交樓是與業主接觸的第一個重要工作環節，公司在安排工作時關健要注意哪些問題？

交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業主第一次接觸的關健環節，關系到物業管理工作能否被業主接受。給業主一個好的“第一印象”，交樓工作必須做好策劃。

（1）文件的準備：

交樓過程需要準備的文件較多，大致分為三類：

第一類為知會式文件，包括收樓通知、收樓手續、收樓須知、繳款通知書等

第二類為法律式文件，包括驗樓情況明細表、樓宇交接書、《住宅質量保證書》、《物業使用說明書》、交費委托書、涉及產權權益的等文件，這些必須與建設單位做好協調，第三類為使用指南：包括住戶手冊、裝修規定等

（2）形象的設計、環境的營造

業主收樓是投資者及其家庭的一件大事。一般來講，購房置業對于一個家庭可能只是一、二次巨額投資機會，在購買前經過了反復的比較、衡量，收樓時更是細致、挑剔，對商品高質量的要求近符苛刻，對于感觀、環境、服務等精神需求更是無止境的。交樓前夕，是物業管理工作最艱苦的時期，“清潔開荒”、環境美化均需求投入人力、物力。

（3）交樓的組織準備。

交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準備

（4）交樓應注意的問題

首先，交樓時應讓業主清楚物業各部分或設施的保質期限和具體范圍，以確保業主應得的權益.其次，交樓時管理人員應站在業主的立場上，根據售房合同，業主有權對物業進行質量驗收，以保證購置房屋的質量。物業管理企業應派員陪同業主對房屋進行檢查驗收，回答業主提出的問題。如當場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復。如果確系物業管理公司在竣工驗收時的遺漏或疏忽的質量問題，要及時通知施工單位或開發建設單位限期整修、解決。

第四篇：物業管理相關制度文本

物業管理相關制度文本匯編

物業管理工作是一項政策性強、講究工作規范和嚴格工作程序的業務工作,特別是2017年下半年各個倉庫正常啟用以來以及近期辦公大樓出現的用電、用水、暖通一系列的故障和隱患,更加需要一套正規的物業管理制度。俗話講:“沒有規矩,不成方圓”。總結過去工作經驗,結合自身工作實際,經過三個月多的觀察、探討、模索整理,匯集了這份物業管理制度,物業管理部門各崗位應分工明確,工作人員實行一崗多職、一職多能,充分體現“小機構、大服務”的工作宗旨。這更加需要進一步規范工作制度和工作程序,以便于嚴格管理,保證各項工作的正常運轉,由于時間倉促、水平有限,肯定存在諸多不足之處,尚祈領導提出意見和建議,以便今后改正,物業管理和后勤管理工作職責、工作制度和工作程序還有待于進一步修改完善,將不斷總結提高工作管理和服務水平,為領導和各部門提供優質、高效服務。

工作人員出入保稅大廈管理暫行規定

一、進入保稅大廈的人員憑相關部門核發的出入證、會客證、工作證放行。

二、來大廈開會的外單位人員,由召集會議的單位提前報知相關部門放行。

三、區外人員到大廈聯系工作憑工作證、介紹信辦理登記后放行。

四、攜帶大件物品出院,應持有關部門加蓋公章的證明信到相關部門辦理攜物出門手續,門衛憑攜物出門證明放行。

五、嚴禁將上訪人員和其他無關人員進入辦公樓。上訪人員一律到信訪接待室反映情況。

六、下午下班后,機關工作人員應按規定時間離開辦公樓。如有特殊情況,需要加班者,應提前通知相關部門。

車輛出入、停放管理暫行規定

一、所有進入辦工大樓庭院內的車輛須按規定的行駛路線和標志行駛嚴禁違章逆行。

二、必須服從保衛人員的檢査，服從停車場管理人員的指揮和調度,在指定區域內整齊停放,不準亂停亂放。

三、庭院內禁止汽車鳴笛。收聽汽車音響,音量不得過大。

四、禁任何人在停車庫內維修保養車輛和進行加油、抽油等違反安全操作的行為。

五、車庫內嚴禁吸煙，嚴禁攜帶、裝載易燃易爆物品的人員和車輛嚴禁入內停放。

六、工作人員應自覺維護停車秩序,將車輛停放在指定位置的劃線區域內, 并擺放整齊,不得隨意停放。

七、停放在自動車停車場的車輛,由專人負責管理,對長期停放不用的車輛,作專門保管處理。

八、嚴禁在非機動車停車場以外的地點停放自行車,凡亂停、亂放的車輛, 將集中清理。

九、所有自行車應一律將車鎖配齊,停放時應將車輛鎖好,防止丟失。

大廈物業管理制度

一、各使用單位不得擅自改變辦公用房的結構,設施等。

二、不得在辦公室釘釘子、掛鉤等;不準在室內和樓道內亂貼、亂寫、亂刻;不得亂拉電源線、電話線、鐵絲、繩索等。必須張貼或懸掛的圖表,應在與辦公環境協調的原則下,經物業管理部門同意下組織專業實施。

三、未經登記核準的辦公家具、冰箱、冰柜及屬個人所有的家具,不準進入辦公樓。

四、辦公室內布置要力求簡潔、整齊、美觀、莊重,辦公家具的擺放應整齊有序,公用部位及柜頂臺面不得堆放雜物辦公桌要擺放整齊,桌面文件、文具、書籍等要擺放有序。對布局不合理影響整體效果的,以及對辦公桌上亂堆亂放的,物業管理部門提出調整意見或發出整改通知,限期改正。

五、辦公家具不得隨意挪動到大樓以外地點,確屬工作需要的,應報物業管理部門批準、備案。

六、各單位應按照辦公樓管理規章制度的有關型定,明確辦公室的安全、消防、衛生責任人,確保辦公樓安全、衛生,創造文明辦公的環境。

七、工作人員離開辦公室,必須做到人離門鎖。下班前切斷電源,鎖(關)好門窗。

八、節假日前,物業管理部門要組織對辦公室、工作間進行安全檢査,發現不安全因素及時處理。

配電室管理制度

一、配電室管理制度是大廈及倉庫供電的中心,是心臟部位,必須由專業人員24小時值班。保證大廈的供電不能中斷。

二、堅持24小時值班制度,建立運行記錄,每班巡査一次,每月一小檢,半年一大檢。檢査出問題及時處理,并做好記錄。

三、配電室的全部設施,必須由專業人員進行操作控制,負責停、送電等操作,無關人員禁止進入配電室。

四、配電至內嚴禁吸煙,嚴禁在配電室內吃飯,嚴禁用電爐取暖、做飯。

五、配電室內照明、通風要良好,室溫應控制在40℃以下,墻上應配溫度測量裝置。

六、未經允許,任何人不得擅自斷電。

七、供電回路操作開關的標志要明顯、檢修停電拉閘要掛標志牌,如確需停電應提前通知有關部門,以免造成損失。

八、室內嚴禁亂拉亂接線路,供電線路嚴禁超載供電。

九、熙電設備及線路如需變動,應經審批同意后方可實施。

十、檢修時應嚴格按照操作規程操作,確保人身安全,避免意外事放的發生。

十一、發生地震、洪水、火災時,要及時與消防控制中心聯系,配合電力的切斷及消防、電梯等電源的供應。

高壓配電室值班電工職責

一、嚴格遵守各項規章制度，努力學習技術，熟練掌握大廈供電方式、狀態、線路走向及所用設備的原理、技術性能及實際操作。

二、努力做好設備的保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

三、堅守崗位，定期巡視電氣設備，密切監視各儀表的工作狀況，準確抄錄各項數據并填好高壓運行日志記錄。

四、對來人來電報修及時登記并通知有關人員進行處理。

五、負責與傅山熱點的業務聯系，并做好登記。

六、發生故障時，值班人員要保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。

七、事故不排除不能進行交接班，應上下兩班人員協同工作。一般性故障要交待清楚并做好記錄。

八、請假、補休需在前一天報告班長，由班長安排合適的替班人。

九、做好值班室的內外清潔工作，完成上級交辦的其它工作。

配電管理專業人員職責

一、負責大廈及庫區電力配電設施的維護及保養，保障大廈及庫區用電質量及用電安全。

二、負責高低壓配電室值班人員的管理，督促其做好運行記錄，完成設備的維護、保養，完成電力的計量報表工作。

三、負責大廈及庫區控制開關及電照系統的正常維修維護工作，保證大廈及庫區電氣照明及辦公自動化用電的需求。一般維修任務在一天之內完成。

四、負責大廈空調電力設施的維護維修，協助空調專業人員完成空調檢修工作。

五、負責庫區各類照明設備的維護，保證其正常工作。

六、負責配電、電照用耗材的購置計劃提報及相應的外購工作。

七、負責工具設備、設施的管理工作。

八、負責與施工單位聯絡完成供配電線路及配電設施的改造與完善。

九、負責大廈及庫區其它用電單位用電的計最報表工作。

十、負責監督對大廈及庫區用電負荷進行行動功率因數補償及單雙變壓器的切換，保證設備運行的最高效率。

十一、做好節約用電、安全用電及其宣傳工作。

十二、負責做好對電氣技術人員的業務及安全生產培訓以提高素質更好的滿足工作的需要。

十三、完成領導交辦的其它臨時性工作。

電氣運行管理制度

為了保證電網的安全經濟用電,搞好供用電一體化建設,達到變（配）站(室)標推化、規范化的管理要求,建立必要的各項管理制度,以落實供用電各項安全措施,適應現代化生產的需要。

1.值班制度； 2.交接班制度； 3.設備巡視檢査制度； 4.設備缺陷管理制度； 5.設備驗收制度； 6.設備評級制度； 7.技術管理制度； 8.運行分析制度； 9.培訓制度； 10.文明生產制度； 11.群眾管理分工制度； 12.衛生制度；

13.值班人員培訓步驟。

空調管理工作制度

一、負責大廈內全部空調及供排風設施的正常運行。

二、制訂空調系統操作規程,并嚴格按規程操作。

三、定期巡査空調、通風設備的運行情況,及時排除設備故障隱患。

四、每年在春、秋二季對空調進行停機檢修。

五、負責空調設備檢修所需資金的計劃統籌工作。

六、完成空調設備的日常維護保養工作。

七、負責空調檢修維護計劃的制訂。

八、完成領導交辦的其它工作。

電梯管理專業人員職責

一、及時了解監測電梯運行狀況,保障其正常運行。

二、負責監督電梯公司對電梯的正常維護及保養。

三、負責與電梯公司聯絡,及時排除電梯出現的各類故障。一般故障在一天內排除。

四、負責協調保安隘控及電梯內部通訊設施的維護保養。

五、負責協調電梯內部的保潔工作。

六、負責電梯維護維修資金的統籌計劃。

七、負責電梯機房配套設施的維護保養。

八、建立電梯運行維護維修等資料檔案,并維護其完整統一。

九、負責對電梯內外警示標志、安全標志等的管理。

十、負責進行電梯的檢驗工作。

十一、完成領導交辦的其它臨時性工作。

電梯維修工崗位職責

一、熟悉電梯的性能、構造和使用方法。按上級要求開啟和關閉電梯, 確保電正常運行。

二、配合電梯公司專業人員完成周、月和的電梯保養工作,并檢査保養質量,經確認后將記錄存檔保管。

三、及時處理應急停機故障。接到故障通知后應迅速奔赴現場,先將電梯轎廂中被困人放出,然后排除故障。

四、做好電梯機房的清潔工作。

五、積極參加業務學習和技術培訓,提高業務水平。

六、搞好各工種的配合,完成上級交辦的其它工作。

電梯機房管理制度

一、每周對機房進行一次全面清潔,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得堆放雜物。

二、保障機房通風降溫良好。機房內應懸掛溫度計,機房溫度不得超過40℃。

三、保證機房的良好照明,并配應急照明燈,滅火器和盤車工具,并掛于明顯位置。

四、做好機房的防水、防潮工作。

五、未經上級領導同意,禁止無關人員進入機房。

六、注意采取措施,防止小動物進入機房。

七、《電梯困人救援規程》和本規定及各種警示牌應清晰并掛于明顯位置。

八、定期對機房內的設施和設備進行維護保養。

九、每天巡視機房,發現達不到規定要求的要及時處理。

弱電維護人員工作職責

一、負責整個大廈弱電系統的日常維護工作,確保大廈內部通訊、網絡的正常。

二、負責各部門的通訊、網絡設備的安裝、調試、調整工作。

三、配合有關部門做好新增設備的安裝、調試工作。

四、定期對弱電系統設備、線路進行檢測、檢修,以保證設備運行良好。

五、完成上級領導交辦的其他工作。

水泵房管理制度

一、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。

二、檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察水泵壓力指示。正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵等選擇開關應置于自動位置。

三、生活水泵規定每周至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次。

四、保持水泵房內外整清衛生。

五、按照水泵保養要求定期對其維修保養。

六、保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態下的正常使用。

管鉗工崗位職責

工作任務務是：負責大廈供水系統，消防水系統設備的運行管理和維修保養，負責消防門、自動門卷簾門及五金機械構件的維修保養。其主要職責是：

一、熟悉大廈給排水系統（各種水泵、管道、閥門、調制設施）和各種機械設備的情況，掌握操作規程和維護保養知識，按要求正確操作。

二、當班期間及時巡視檢查上下水系統設備的運轉情況，并做好巡檢記錄。

三、及時進行設備的維修保養，并保證維修質量，維修記錄完整并存檔保管。

四、做好應急搶修工作，接到應急報告及時迅速奔赴現場，及時搶修，重大泄漏應在領導的指導下進行。

五、積極配合其它工種的工作，完成領導交給的其它工作。

六、負責專業維修公司維修、保養的監 管和配合工作。

物業管理部門職責

一、工作范圍： 1.負責大廈及庫區電力系統的正常供應及附屬用電單位的電力計量。

2．負責大廈內部及庫區電話及網絡的正常維護。3．負責大廈內部空調系統的正常運行、維護。

4．負責大廈各類燈光、音響等設施的正常運行及維護。5．負責電梯的正常運行。

6．負責大廈供排水系統的維修維護工作。7．負責大廈門窗及頂層等的維修保養。8．負責大廈物業技術人員的管理工作。9．負責大廈物業檔案的管理工作。

二、工作程序

1．各系統專業人員應對所管理系統進行定期檢査維護,建立設備運行檔案。

2．對大廈運行中的各種零星維修任務,當接到維修任務后,物業管理部門填寫維修派工單由專業人員進行維修,用戶在維修派工單上簽字對維修結果認可。3．一般任務在當天內完成,如當天完不成維修任務的應向用戶及上級說明原因及具體能完成的日期。

三、物品管理: 大廈內部維修所用耗材、維修人員憑派工單填寫領料單, 倉庫憑領料單出帳, 大廈維修所需物資購進后一律由倉庫管理人員填寫入庫單。

四、常規檢修: 大廈及庫區重要設施設備設施如電力、空調系統等每年要進行1-2次檢修維護,電力檢修應避開工作時間停電,并將停電申請送有關領導審批,經同意后,方可進行,空調檢修應在每年春秋二季空調不運行期間進行。

基建工程管理工作制度

一、為更好地貫徹《質量法》和國家有關政策、法規，堅持“百年大計，質量第一”的方針，切實加強基建工程質量管理和監督，特制定本制度嚴格執法，在工程質量方面做到“五不準”。

1．未經持證單位按資質等級規定范圍設計的工程,一用不準施工。

2．無出廠合格證明和質檢證明的原材料,一律不準使用。3．不合格的建筑構件、配件一律不準使用。

4．所有工程都必須嚴格按照國家規范進行驗收，一律不準降低標準。

5．質量不合格的工程及構件,堅決拆除或更換，一律不準放過。

二、建立健全質量保證體系,強化質量指標保證作用。積極推廣采用新技術，提高應用新技術、新材料的合理化建設及可行性論證。

三、現場監理人員應熟悉圖紙，掌握施工規范、規程，堅持每天在施工現場，按設計要求和施工規范，加強施工質量監督，及時準確記好施工日記。

四、加強對進場的建筑材料構配件及設備的質量檢查、檢測，凡影響結構安全的主要建筑材料、構配件及設備的采購及使用，技術員要嚴格把關，要加強保護工作。

五、每項工程交工，必須完成合同規定的全部內容，達到國家“建筑安裝工程質評定標準”中規定的優良標準，并有市質站簽發工程質量等級證明文件。

六、具有準確、齊全的技術資料檔案、嚴格執行各類規程及各項廉政工作制度，增強集體榮譽感，樹立園區形象。

七、工程建設項目采取公平競爭、公開招標，材料設備訂購中堅持貨比三家自覺規范自己的言行。杜絕不廉潔現象發生，集體決策，不接受外來人員的宴請及消防活動。

衛生制度

1.站內、室內、室外衛生、管理清掃。2.場地平整，無雜草，室內地面無雜物。3.桌椅干凈，窗明亮，注油設備無油污。

4.盤前正面無污垢，盤后設備無蛛網，電纜溝內無鼠糞。5.工具、用具、家具要存放整齊，放在固定位置。

文明生產制度

1.變（配）電站（室）均建立衛生區域專貴管轄范圍。2.室內各種設施應達到清潔、整齊、窗明干凈。室外場地道路應平整搞好綠化、美化環境，無雜草雜物，嚴禁亂放器材和設備。

3.值班室內墻壁應保持干凈無灰塵，全部掛表、掛圖要懸掛整齊。

4.設備名稱標志應清晰醒目，書寫應工整大方美觀。5.室內外電纜溝應每年清掃檢查二次，并無積水；控制、保護盤二次接線、低壓控制盤應每月清掃一次，主控制室各盤正面應每周清掃一次。

6.嚴禁在高壓設備區內種植樹木和攀藤植物。

7.電纜溝蓋板應完整無缺、防小動物事故措施必須全面實施。8.經常保持設備的外部清潔，無油污、嚴重銹蝕現象。

值班制度

1.值班方式應采取長時值班制（即三班制）：變壓器總容量在315KVA以上必須有人值班。

2.必須按照批準的值班表輪換值班，不得連值兩班。3.值班期間必須按照規定：遵守勞動紀律、堅持值班崗位、嚴禁脫崗。

4.值班負責人必須設法調動班內一切積極因素，全面完成本值內各項運行工作任務，落實各項安全措施。

5.嚴禁值班人員借值班之機，拆卸測驗運行中的設備。6.嚴禁值班人員在值班期間酗酒、會客等與工作無關的事情。7.值班人員在值班期間必須集中精力監視設備運行，開展技術培訓，維護好設備，做好調和節能工作。

8.當值班人員必須衣著整齊，嚴禁穿背心、短褲、拖鞋。9.嚴禁無關人員進入配電室。外來人員聯系工作時必須進行登記。

交接班制度

1.交接班人員必須按規定的時間進行交接班，除特殊情況（重要操作或事故處理）外，不得提前或拖后交接班。

2.交接班人員發現人員醉酒、精神不正常時，應停止交接班，并將情況報告上級；否則，接班人員接班后因此發生的事故由交班人員負責。

3.交接班雙方必須履行簽字手續，交接班方告結束。4.交接班內容是：（1）運行方式（接地線的裝設地點、號碼、組數）；（2）各種操作；（3）異常及事故處理；（4）設備檢修、試驗、運行情況；（5）設備缺陷情況；（6）預定的工作及“兩票”執行情況；（7）上級指示命令、通知；（8）工具用具、儀表、備品、衛生情況。

5.禁止在重要操作、事故及異常處理過程中交接班，但遇到緊急操作，應停止交接班。

6.對變更的二次回路接線、新設備的操作方法和注意事項，必要時交接雙應到現場實地交接。

7.對應交未交的事項，接班后發生的問題有交班人負主要責任，對已交未交待清楚，接班者含糊不清而又不詢問清楚，接班后發生的問題由接班人負主要責任。

分工管理制度

一、值班長

1.做好管理工作,負責本班安全運行； 2.總結推廣先進經驗,表場好人好事； 3.組織勞動競賽,開展評比工作； 4.組織業余學習,提高技術水平。

二、安全員

1.做好安全教育,檢査各種操作規程執行情況； 2.統計匯報,調查事故違章障礙； 3.協助班長搞好安全檢査；

4.組織運行分析,加強安全用具、消防器材管理。

三、培訓員

1．定期制定培訓計劃,組織運行安全、質量,完成定期考核； 2．組織技術學習,開展崗位練兵；

3．學習推廣新技術、新設備,為實現四化搞好業務培訓。

四、技術管理員.負責建立、健全本站技術資料； 2．建全有關生產圖表； 3．提出規程參考意見；

五、管理員

1．制定材料,事務用品、工具、儀器、計劃、保管維修； 2．報銷、統計、出勤、執行經濟核算； 3．領取勞保用品,提勞保意見。

培訓制度

1.各變(配)電站(室)均應設專職技術業務較熟練的培訓員,在站(班)長的領導下負責培訓工作。

2.新人員入廠值班,培訓員應制定培訓計劃,指定專人負責,訂立師徒合同,按期完成培訓任務。

3.新人員在獨立擔任值班工作前,必須按計劃進行現場規程、制度、跟班學習考試合格跟班實習兩階段,方可正式值班,否則,發生事故時由批準者負責。

4.培訓員必須按時完成各項培訓計劃和上級布置的培訓任務,定期填寫各種培訓報表。

5.因結線方武改變而改變的復雜操作,及設備結線可請專門技術人員講解或派專人學習后向全體人員傳授。

6.值班運行人員必須接受每年的“電業安全工作規程”(變電、線路部分),現場運行規程的考試，考試不合格的必須補考,否則,不準值班。

7.經長期培訓而達不到獨立工作能力,工作責任心差的人員,建議領導調離其工作崗位。

8.各級運行人員要達到 “三熟”、“三能”。三熟: 熟悉設備原理和性能； 熟悉操作和處理事故； 熟悉本崗位一切規程。三能

能分析設備運行； 能發現排除故障； 能掌握一般維修技能。

運行分析制度

1.運行分析(安全活動)每周進行一次,并做好記錄。2.運行分析由安全員主持,分析內容可與站(班)長共同商定。3.分析內容主要是本站(班)在本周內所發生的一切不安全因素，設備異常及帶缺陷運行情況、違章違紀現象,討論制訂切合實際的防范措施,并到責任落實。

4.檢査上級下達的關于安全生產指示執行情況;學習上級有關部門轉發的事故通報、安全簡報及安全生產文件,按照要求,結合實際,擬定事故對策。

5.學習規程，加深對條文的理解,達到認識統一、執行一致。6.分析內容

（1）事故障礙異常運行；（2）設備缺陷違犯規程；（3）事故通報,上級通報；（4）研究設備,提高水平；（5）特殊氣候,意外發生；（6）總結經驗,檢査措施完成；（7）制定新措施,推廣先進經驗。

8.發生事故書面匯報,總結經驗,訂出措施,貫徹執行。

技術管理制度

1.變(配)電站(室)的各種技術資料,應有專人負責管理。達到齊、全、準, 為生產服務的目的。

2.設備的大修、試驗報告,必須按分類歸檔,并將修試時間、參數及時填寫到有關的圖表、記錄、臺帳中。

3.新投主要設備必須將出廠說明書和檢測記錄,作為原始資料存檔。

4.變(配)電站(室)內,必須備有:高、低壓單線系統接線圖,二次回路原理、展開、安裝圖、直流系統結線圖、三相三線相位圖,高壓電纜走經圖。

5.技術管理員必須對各種技術資料、圖紙、圖表的正確性負責。

6.各單位制定的變(配)電站(室)現場運行規程及有關安全制度,必須符合供電部門及部頒有關規程規定的要求,供電部門與部頒規程有抵觸時,依部頒規程為準。

設備驗收制度

1.設備安裝、檢修、試驗、維護、更換、遷移在其竣工后投運前,均應對進行驗收,合格后,方可投運。嚴禁不經驗收即合閘送電。

2.設備檢修、維護、試驗完畢后的驗收,由值班負責人會同工作負責人，設備專責人共同驗收、評價。

3.新安裝設備投運前,由供電單位主持,單位主管部門,必須向不予驗收。

4.主要設備(變壓器)大修后的驗收,由單位負責人或責成主管部門負責人主持，并應有供電部門人員參加。

5.驗收的程序是：聽取有關人員的匯報、現場檢査、審閱資料、集中意見公布結論。

6.驗收中發現的問題,重大問題限期解決,一般問題協商解決。重大問題不解決的,嚴禁投運。

7.驗收標準依供電部門頒發的檢修、試驗,運行規程和部頒程規程、規定為準。

設備巡檢制度

一、正常巡視：

1.有人值班的變電站(配電室)設備巡檢周期是:除接班時巡空外,還應在四點、十二點、十點對設備進行安全而檢査。無人值班的變電站(配電室)，應在每天本單位用電高峰期對設備進行巡檢。

2.線路巡視每月兩次,分別在白天、夜間進行，并做好巡線記錄。

3.室外變(配)電設備應在每月的一日、五日進行夜間熄燈檢查。

二、特殊巡視:

1.新設備或大修后設備投運三小時內，應每小時檢查一次。2.如有大風、暴雨、冰雹、高溫、大霧、寒流、地震等自然災害應對廠房、室外變(配)電設備及線路進行全面地檢査。

3.當負荷超過其設備容量或出現嚴重缺陷時,應增加對該設備的巡檢次數。

4.接到事故巡檢通知時,應對本單位管轄的室內外設備(線路)全面巡檢一遍，并將巡視結果報告發如單位。

會議控制管理制度

一、管理人員必須樹立高度的事業心和責任感,嚴格遵守各種規章制度, 認真完成所負的每一項工作和領導交辦的各項任務。

二、管理人員應不斷學習專業知識和業務技術;熟悉各系統的設備狀況、運行方式和線路分布情況;熟悉設備的操作方法及步驟,嚴格按規程開、關機器設備。

三、隨時掌握各系統的運行狀況,對所使用的設備和機器應定期檢査,發現異常,及時處理。

四、對放像機、錄相機、VCD機要定期清洗,注意機器防塵,搞好機房衛生；桌面、機器上無塵土。

五、建立設備和機器清單記錄,確保設備及附件齊全完備。

第五篇：物業管理基本制度與政策

第一章

1.物業管理的內容是：（對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境

衛生和秩序進行維護。）

2.（市場原則）可作為物業管理活動的前提條件。

3.物業管理起源于19世紀60年代的（英國）

4.新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個（由小到大，再由大

到小）的過程。

5.（20世紀初）美國成立了第一個行業協會芝加哥建筑管理人協會。

6.我國的物業管理制度是由（國家法規政策和地方性法規政策）共同組成的。

7.（1994年3月21日）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

8.第二章

9.（物業管理服務）是物業管理的基礎。

10.物業服務合同規定以外的服務是（有償服務）。

11.一級服務標準，物業管理應（每日一次）巡查小區單元門、樓梯道以及門

窗、玻璃等狀況。

12.物業服務的原則是（合理、公開、收費與服務水平相適應原則）

13.《價格法》對包括服務收費在內的價格管理規定了（政府定價、政府指導

價、市場調節價）。

14.以政府定價方式管理物業服務存在弊端是（1不利于物業管理企業提高服務

質量2制約了業主對物業服務質量的監督權的選擇權3因定價標準不客觀產生了大量矛盾4政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。

15.物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的（權利義務的法

律依據）。

16.物業合同應當具備以下主要內容（1物業管理事項2物業服務質量3物業服

務費用4雙方的權利義務5專項維修資金的管理與使用6物業管理用房7

合同期限8違約責任）

17.物業收費的形式為（包干制或酬金制）

18.《物業管理條例》（第四十七條第二款）規定，物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。

19.物業管理企業（應自覺接受公安機關的監督指導，建立一套科學的安全防

范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平）

20.無論業主大會、業主委員會、業主和物業管理企業，都不得擅自改變物業

管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

21.企業管理區域內的道路、場地是為（業主共同利益）而建設，因此無論業

主和物業管理企業，都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。

第三章

1、業主是（房屋的年有權人）。

2、業主作為不動產所有權人（不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制）。

3、物業管理往往涉及多個業主利益，業主之間（即有個體利益，也有共同利益）。

4、（共同財產和共同利益）是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。

5、物業管理是市場經濟的產物，（競爭）是市場經濟的基本特征。

6、前期物業管理招標投標活動的意義：1建立單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業管理企業中標。這對于節省業主物業服務費用，保證物業服務質量，以及減少物業管理爭議，都有重大作用2前期物業管理招標投標活動，要求依據法定程序進行，有利于遏制協議選聘物業管理

企業各種不正當競爭行為3前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。

7、前期物業管理項目招標原則：（1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人2不得對潛在投標人實行歧視待遇3不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際不符的資格要求。）

8、實行物業承接查驗制度的現實意義：（1物業管理企業在承接物業項目時對共用部位、共用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業手正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義3可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。而在新老物業管理企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。）

9、物業承接查驗的內容包括（1物業管理資料移交2物業現場驗收）

10、（）逐步推行城鎮住房制度改革。

11、物業管理企業是一種（以較少自有資本而管理龐大資產）的企業。

12、（物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點）制定了應對物業管理人員實行職業資格制度。

13、同一行業的職業群體應注意（從業信念、職業操守、行業習慣、行為準則）。

14、業主首次交存住宅專用維修資金的標準為當地房改成本價的（2%）。

15、住宅專項維修基金的使用，應遵循（方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致）的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

第四章

1、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，達到房地產開發企業資格的條件是（1有100萬元以上的注冊資本。2有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員）。

2、關于房地產開發企業一級資質的要求，（①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產開發經營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開始投資額；④連續5年建筑工程質量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；⑥有職稱的建筑、結構、賬務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；⑦工程技術、財務、統計等負責人具有相應專業中級以上職稱；⑧具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨末發生過重大工程質量事故。）

3、取得建設用地批準文件后（超過1年未動工開發的），政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，（超過2年未動工開發的），政府可以無償收回土地使用權。

4、房地產轉讓的內容包括：（房屋轉讓和土地使用權轉讓）。

5、經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門就當在受理之日起（10日內）依法做出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

6、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（90日內），依法到房地產管理部門辦理權性登記手續。

7、房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前（3個月）提出并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

9、房地產中介服務機構必須改造下列義務：（1遵守有關的法律、法規和政策；

2遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3按照核準的業務范圍從事經營活動；4按規定標準收取費用；5依法交納稅費；6接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。）

10、設立房地產中介服務機構應具備條件：（1有自己的名稱、組織機構2有固定的服務場所3有規定數量的財產和經費4從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人）

11、（抵押）是《擔保法》規定的擔保形式之一。

12、抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（30日內），到房地產所在地辦理房地產抵押登記。

13、契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間（的債權與物權即同時成立）。

14、轉移登記是指（房屋所有權主體轉移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者釣提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的。以上情況房屋所有權主體都會發生產轉移。）

15、鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序包括（1受理申請2初始調查，摸清房屋的歷史和現狀3現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況4檢測驗算，整理技術資料5全面分析，論證定性一，作出綜合判斷，提出處理建議6簽發鑒定文書。）

第五章

1、我國借鑒英國模式，從（20世紀90年代）開始住房制度的改革。

2、美國的物業管理已有（70年左右）歷史。

3、美國物業經理職位層次劃分為（資產經理、物業經理、樓宇經理）。

4、（1952年）日本人開始接管部分樓宇管理工作。

5、日本物業管理從業人員的培訓分為（協會培訓、企業培訓、社會培訓）。

6、新加坡郵政儲蓄銀行是（政府所有企業），其存款約占該國的60%左右。

7、除（郵政儲蓄銀行）外，至1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元。

8、20世紀60年代中期開始，新加坡建屋發展局根據國家總體規劃，大力發展（綜合性的新城——新市鎮）。

9、香港房屋委員會注重（物業的保養、維修及改善）

10、（通過良好的樓宇管理）可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。