第一篇：縣城物業管理問題分析與對策研究

縣城物業管理問題分析與對策研究

物業管理制度是從歐美市場經濟發達國家傳入新時期的中國大陸，新加坡的物業管理模式對我國物業管理市場的建立和發展有深遠影響。改革開放三十年以來，隨著房地產業的迅猛發展，物業管理意識已逐步深入人心，這項制度的實施對我國經濟社會的發展和宜居城市的打造發揮著重要作用，對人民大眾的生產出行息息相關，與中國現代化進程密不可分。我們要在學習國外先進經驗的同時，建立符合中國實際的物業管理法規體系、執行體系和監管體系。近年來，大中城市的物管事業廣泛受到關注，但全國2000多個縣城的物業物管研討是一個空白。本文將解剖一個縣城的物管現狀來思考縣城物管的問題與發展之路。

一、物業管理制度之所以在全球相對發達的國家得到廣泛

應用與推行，這與物業管理自身的特點、功能是緊密

聯系的。物業管理適應了人們對居住條件、生活品質

日益提高的需求。

(一).物管制度由物業衍生出物業管理，人們在享受物業管理過程中不斷總結、提煉，上升為一套制度，形成了相關的法律法規體系，并具有鮮明的行業特征。

(二).服務因對象不同，需求就不同，管理的內容就有較大的區別。物業管理因對象不同而提供不同的服務內容。

二、我國物業管理最早借鑒香港、新加坡模式，然后又借鑒了美國、英國的經驗。在房地產業成為各地的支柱產業后，在進入21世紀后，物管事業不斷深化和發展。

三、作為縣級城市，其房地產業的發展滯后于大城市，物業管理更是借鑒了大城市發展的經驗，縣城物管現階段存在的問題與大城市有較大差別，更由于經濟社會發展的不平衡，縣城的物管事業更具多樣性、滯后性。但主要問題是市場經濟意識不到位，收費低、收費難、企業規模小、信息化難度低等問題。

四、全力提升縣城物管水平，必須從規范化、規模化、信息化入手，改善服務質量，拓寬經營范圍，擴大客戶數量，用優質優價的辦法解決收費低的問題，促進物管企業優勝劣汰，做大做強。同時從政策、法律層面扶持企業，提高準入門檻，落實監管責任，分清責任主體，建立示范小區或樣板小區，提升行業整體素質和服務質量。

第二篇：物業管理問題及對策

物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。

（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范

長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。

（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

二、物業管理服務問題產生的原因

（一）業主與物業管理企業理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意愿公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在“您對小區物業管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。

（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。

（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠

目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常采用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月后對朝陽區被強制執行小區（百環花園、歐陸經典小區、農光里小區和芍藥居北里小區）百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其后物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1％的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意；同時42.7％的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對于強制執行后的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費；73.2％的業主感到強制執行后，物業的服務并未得到改善；68.3％的業主認為，強制執行后，業主和物業的關系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當前物業管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標準等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方

面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現象與苗頭。

（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度

首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為后續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。回答人的補充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區代表、人大代表、專聘社會監督員等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業管理市場中容易出現的問題消除在萌芽狀態。

（三）多種途徑培育規范物業管理市場，提高物業管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業管理活動的主動性和積極性；要加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業，大力培養具有相關專業的高層次人才，通過職業教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業管理企業改組改制，優化結構，重組上規模的步伐，培育一批高素質的企業；加強對物業管理公司的資質審核，對違法違規不能規范運作的物業管理企業，加大監督處罰力度，使物業管理企業在競爭中規范自己的經營行為，提高管理服務水平。

（四）加強專業人才培養和全員培訓工作，提高行業服務人員素質

即要通過多種途徑解決當前的物業管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養既懂政策法規、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經營管理服務型人才；同時物業管理行業應加快職業資格制度的建立，培養各級職業人才；企業內部培訓重點要從解決業主關心的人員素質著手，加強服務規范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理。

總之，解決物業管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經濟體系的成熟，物業管理行業也一定能逐步走上規范、健康、和諧的發展軌道。

第三篇：鄉鎮政府債務問題分析與對策研究

鄉鎮政府債務問題分析與對策研究

趙偉書 榮伏林 高志遠

鄉鎮政府債務構成復雜、性質多樣、總額巨大、償還困難，嚴重地影響了農村社會的穩定，制約了鄉鎮政權正常運行和農村的經濟發展，并且已經成為了新農村建設的“絆腳石”，如何化解這顆鄉鎮“疾瘤”，使鄉鎮政府能夠徹底甩掉負債包袱，輕裝上陣，全心全力投入農村經濟發展和社會主義新農村建設，是我們財政工作者必須面對和值得思考的問題。本文重點探討了河北省沙河市鄉鎮債務現狀、特點、成因、存在的問題及化解對策。

一、鄉鎮債務的現狀及特點

沙河市地處河北省中南部，屬縣級市。全市共轄15個鄉鎮辦，290個行政村。據統計，截至2006年，全市由于歷史等原因，現有鄉鎮債務21928萬元，占2006年全市年財政收入的28％，占全市可用財力的47％。鄉鎮債務問題不但嚴重制約了當地經濟的發展，甚至影響基層組織正常運轉，加大了財政運行風險。

截至2006年底沙河市鄉鎮債務構成圖 單位：萬元 從債務構成上分析，沙河市鄉鎮債務主要有以下幾個特點：一是鄉鎮普遍負債，包袱沉重。沙河市鄉鎮債務覆蓋面廣，全市15個鄉鎮辦都存在不同程度的負債，平均每個鄉鎮負債1462萬元，其中，負債最多的鄉鎮達3539萬元，最少的有數十萬元。二是時空跨度大，累計時間長。鄉鎮的債務大多集中在上世紀90年代，有的鄉鎮甚至存在80年代形成的債務，延續至今，其間由于鄉鎮拆并，有的債務、債權關系已不是十分明晰，因此，短時期內要劃清債務界限，還清債務十分困難。三是債務構成復雜，涉及面廣。從鄉鎮債務統計表上可以看出，鄉鎮債務的主要構成多種多樣，涉及領域甚廣。主要有：發展鄉村企業，修建村級學校，實施普九教育，修路辦電、計劃生育、文化衛生設施等公益事業，支付拖欠鄉村干部工資、養老金和補貼，墊付農業稅費，化解農村基金會，欠農業綜合開發及周轉金，辦公經費超支等。四是債務性質多樣，利息較高。鄉鎮政府債務構成復雜、性質多樣，有向農行、信用社、農村合作基金會借款，有向上級財政、農業綜合開發借款，還有大量的集資借款、個人借款。而這些集資借款和個人借款利息較高，債務的消化十分困難。五是債務統計不科學，透明度差。對各鄉鎮債務的統計缺乏統一的口徑，統計方法不是十分科學，如：對村級債務的統計，將已經破產和正在生產經營但尚未還清債務的企業全部納入村級債務之中，這樣做有欠妥之處。因為，正在生產經營的村級企業，雖然還沒有還清債務，但它還有生產的商品可以銷售，還有其固定資產可以折舊沖抵債務。另外，因個別鄉鎮政府出于政績或“面子”的原因，缺乏必要的信息披露機制，鄉鎮的債務透明度有待提高。

二、鄉鎮債務的問題及成因

鄉鎮債務的形成，既是經濟發展的需要，也有體制上的原因，還有歷史原因和“形象工程”、“政績工程”造成的浪費，等等。具體而言，有以下幾個方面的原因：

（一）縣鄉財源薄弱，鄉鎮財力不足。由于農業比重較大，財源單一，沙河的財政收入雖總體在邢臺各縣市區中排名靠前，但財政類型仍是典型的“吃飯型”財政，不少鄉鎮的財政收入主要靠農業稅收。農村稅費改革后，隨著“三提五統”、農業特產稅、農業稅和各種攤派收入的全部取消，部分鄉鎮財源嚴重萎縮，僅靠轉移支付度日，面臨的困難很大。

（二）財政體制不完善，財權與事權劃分不清晰。從全國范圍來看，分稅制改革后，由于省以下財政體制的不完善，縣鄉政府的事權和財權嚴重不適應。在財權已經大大縮小的情況下，包括人員、辦公經費、經濟發展和社會穩定等方面的支出卻不斷增加，財政收支矛盾日趨突出。沙河結合本地實際，執行“統收統支加激勵”和“分稅制”并軌運行的財政體制，雖然基本確保了鄉鎮政府正常的運轉，但要緩解鄉鎮歷史債務，還存財力不足的困難。

（三）缺乏科學論證，盲目投資負債。上世紀八十年代以來，為了大力發展鄉鎮經濟，部分鄉鎮政府在缺少市場調查，科學論證和自身財力有限的情況下，依靠舉債融資來直接投資興辦了一大批企業。導致現在多數企業不能適應市場經濟調節沖擊，或關停倒閉，或巨額虧損。因此造成的經濟損失也只能轉化為巨額的鄉鎮債務。從沙河鄉鎮債務構成圖可以清楚地看出，因發展鄉鎮企業而造成的債務數額，將近占了鄉鎮債務總數的一半。

（四）缺少社會投資，基礎設施建設負債。鄉鎮政府在進行農村基礎設施建設時，對社會和民眾的力量考慮不足，沒有充分吸收民間的資本投入，而是將本來可由非政府機構投資并通過收費取得經濟效益的設施，如：道路、橋梁設施等項目建設，在超出鄉鎮經濟承受能力的情況下，全部攬到鄉鎮政府的“懷中”，舉債投資，導致以政府為主體的投資規模越擴大，負債規模就越下不來。

（五）公益事業投資和公共經費支出形成的債務。由于鄉鎮財力有限，對農村學校建設、打井開荒等公益事業投資也只有負債進行。同時，鄉鎮機構龐大、干部人員臃腫，在加上墊付鄉村干部工資，開支把關不嚴，會議費、辦公經費等，巨大的公共開支數額都已成為鄉鎮的沉重包袱，使鄉鎮財力僅能保證“吃飯”，無力分身解債。

（六）社會事業項目資金配套形成的債務。近幾年，國家對農村的投資力度不斷加大，對縣鄉政府投資于農村建設的硬性指標也越來越多，如：每年用于農業、教育、計劃生育等硬性增長比例，造成支出基數越滾越大。另外，“村村通公路”、“村村通自來水”、“村村通電視”以及農村合作醫療等，都有嚴格的標準和要求，都需要縣鄉給予一定規模的配套，雖然這些都是便民、利民、惠民的英明政策，但同時也增加了鄉鎮政府的債務負擔。

（七）其他原因形成的債務。一方面，受社會不良風氣影響，少數鄉鎮政府部門講排場、比闊氣，為了追求政績，不顧家底、超前負債搞“形象工程”、“面子工程”等造成的債務。另一方面，目前，全國實行的干部政績考核機制不科學、不完善，鄉鎮主要領導的任期時限不長，導致現任鄉鎮主要領導對前任或者歷史積累債務的化解缺乏積極性，片面追求個人任期內政績工作，這也造成鄉鎮債務“雪球”越滾越大的原因之一。

三、化解鄉鎮債務的對策

鄉鎮債務成因的復雜性決定了化解債務的艱巨性和長期性，徹底化解鄉鎮債務必須結合當地實際，采取綜合性、全方位的措施。近幾年來，沙河市財政局認真貫徹市委、市政府《關于嚴禁各村盲目舉債搞建設的通知》等相關文件的精神，充分發揮財政職能，按照“遏制新債，摸清底數，明確責任，分類處理，逐步化解” 的工作方針，切實加強與農工、農業、稅務、司法、法院等部門的協作，制定了《沙河市財政局關于進行鄉村兩級債務清理的通知》等相關規章制度，加強了對欠債的追繳力度。同時，財政局還不斷加大調研力度和創新力度，積極探索債務化解的新思路。

（一）培育財源，壯大經濟，增強償債能力。積極培育新興財源，發展壯大鄉鎮經濟是解決鄉鎮債務問題的治本之策，鄉鎮政府有了較強的經濟實力，不但可以有能力清償舊債，還可以降低鄉鎮財務運行風險，遏制債務規模的繼續擴大，防止新的鄉鎮債務的發生。在如何加大財源建設方面，沙河的主要做法有：一是立足工業強縣，大力推進新型工業化。依托資源優勢，壯大主導產業，實施項目牽動，擴大經濟總量，扶大扶強現有縣鄉企業，建設一個增長強勁、結構合理、稅基豐厚、收入穩固的財源。二是依托龍頭企業，大力推進農業產業化。樹立工業理念經營農業，積極調整農業產業結構，大力發展適銷、對路、優質、綠色、有機、品牌農產品，并積極培植資源加工型龍頭企業，走市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地聯農戶的發展路子，推動農業產業化經營。以農業產業化促農民增收、富縣鄉財政。三是堅持城鄉互動，大力推進城鎮化。堅持以城帶鄉、以鄉促城、城鄉結合，突出發展縣城和有資源優勢、特色優勢、規模優勢的中心鎮，加快城市化進程。四是搞好招商引資，加快經濟外向化。堅持“引進”和“走出去”相結合，加快推進外向型經濟發展，增強縣域經濟活力。

（二）勇于探索，堅持創新，穩妥推進鄉鎮財政體制改革。扎實推進鄉鎮財政體制改革，對理順事權財權關系，促進鄉鎮經濟的持續、快速發展，化解鄉鎮債務都有重要的現實意義。因此，沙河市財政局在深入調查研究，科學測算的基礎上，在全市范圍內建立了統分適度，規范統一的縣鄉財政體制模式。主要方法有：選擇經濟基礎條件好、有發展潛力的個別鄉鎮率先實行分稅制財政體制，對其他鄉鎮，實行“統收統支加激勵”的財政體制，將收支納入縣級財政統管；充分考慮各鄉鎮的經濟狀況、發展潛力、財政收支水平、鄉鎮人口和地域面積等因素，將各鄉鎮分為一般、中等、較好三個檔次，按不同的檔次進行轉移支付；對轉移支付資金進行全程跟蹤監督、問效，確保該項資金不外流、不挪用。這樣不僅防止了鄉鎮政府繼續舉債運行和農村亂攤派、亂收費現象的發生，還保證了鄉村基層政權的正常運行。

（三）深化鄉鎮機構改革，有效化解人員負擔壓力。加快鄉鎮事業單位改革步伐，全面推進事業單位及用人制度改革，建立與社會主義市場經濟相適應、能夠滿足公共需要、科學合理、精簡高效的現化事業組織體系，精簡壓縮財政供養事業單位規模，減輕財政負擔。近年來，財政局和政府編辦等部門聯手，從強化人事編制管理的建章立制、增強財政供養人員管理出發，采取“老人老辦法、新人新辦法”的靈活工作方式，運用“撤銷、合并、轉中介”的三種手段不斷加強行政事業單位的人事編制管理工作。一方面對一些職能弱化、重疊設臵的部門和機構進行撤并，對一些從事經營性和競爭性行業的部門單位使之與財政脫鉤，推向市場自主經營。另一方面利用各種途徑和有效載體分流在職機關干部職工，盡量減少財政供養人員，對超編人員，政府采取按比例逐年消化的辦法，堅決防止反彈。據統計，從2004年到2006年三年間，全市共清理財政供養人員1073名，有效地降低了政府運行成本和減輕了財政負擔。

（四）推進“村財鄉代管”工程，規范農村財務管理。加強農村財務管理是有效控制債務新增的有效途徑。為進一步加強農村財務管理，管好用好村集體資金，提高農村經濟管理水平和經濟效益，沙河市財政局自2005年以來，立足本市實際，堅持“三不變、三不準”（即：村集體資金的所有權、使用權、收益權不變；任何組織和個人不準利用職權平調、借支、挪用代管資金）的原則，采用“一村一賬一柜”的村級賬務管理體系，依照“四個統一”，（即：統一記賬方法、統一記賬科目、統一記賬薄設臵、統一記賬地點）探索實施了“村財鄉代管”，并要求各村定期對本村的財務情況上墻公示，做到了群眾滿意，干部放心，進一步鞏固了稅費改革成果，提高了財政資金的使用效益。

（五）建立防止鄉鎮債務反彈、化解鄉鎮債務的長效機制。徹底化解鄉鎮債務不是一朝一夕，靠單個部門積極運作就可以完成的。它是一項長期性的、十分艱巨的工作，需要多個職能部門相互配合來完成，因此，必須建立長效機制。沙河的主要做法有：一是加強宣傳，更新觀念，大力倡導“發展是政績，償債也是政績”的新從政觀，拋棄新官不理舊帳的落后思想。二是加強對現有債務管理，明確債務責任主體，本著“誰的債務誰負責、誰化解”的原則，明確責任，區別解決，逐年解決。必要的時候付之于法律手段進行解決。三是堅持“有所為、有所不為”的原則，圍繞“節約”兩字，合理安排財政支出的次序和比例。四是積極盤活鄉村資產。對經營不善的鄉鎮、村組的集體企業，通過公開拍賣變現；對集體的荒地、荒山等采取產權轉讓、承包、租賃和拍賣的方式來開發利用。五是加強監督檢查，及時組織紀檢監察、財政、農業、審計等部門對各鄉鎮債務情況進行實地檢查和會診，發現問題，及時糾正，對檢查出的問題追究相關責任人的法律責任，堅決避免舊債未除，又添新債情況的出現。六是建立健全鄉鎮債務統計和報告制度。沙河市財政局對各鄉鎮債務進行科學分類，建立了規范、全面、科學的統計制度，制定并印發了《沙河市村級組織債務統計表》、《沙河市鄉（級）債務統計表》、《鄉鎮債務構成統計表》、《鄉鎮債務用途統計表》、《化解鄉鎮債務情況統計表》等相關報表，使對鄉鎮債務的摸底調查進一步細化，提高鄉鎮債務的透明度。

作 者：河北省沙河市財政局 趙偉書 榮伏林 高志遠

第四篇：國際化問題實證分析與對策研究

（一）商業銀行國際化是加快我國商業銀行發展的需要

銀行的商業化改革首先從建立風險防范與控制機制開始。經過幾年的努力，各家銀行相繼建立起

機制的同時，必須建立積極主動、靈活高效的市場競爭和金融服務體系。國際化實際上是社會主義市場經濟重要內容之一，是市場化在更高層次上的發展，單靠一家商業銀行壟斷性的國際化是不行的，必須向商業銀行的全面國際化進一步推進，在國際銀行業務中引入競爭機制。實施商業銀行的國際化，會給外匯專業銀行帶來壓力挑戰，但也會促進和加速我國銀行向市場化的轉變。

（二）國有商業銀行國際化是推進我國外向型經濟的需要

進出口貿易增長速度要求商業銀行國際化加快進程。到2010年，我國進出口總額將達到6 000

互換交易、風險規避以及引進先進的技術設備、出口產品售匯等業務提供廣泛的服務。

隨著我國向市場經濟的轉變，我國利用外資規模擴大和方式增多。我國利用外資規模還在繼續擴大，方式增多，迫切需要銀行提供相應的服務。由于有些外資銀行雖已進入我國，但畢竟立腳未穩，還不能同國內銀行相比，這也要求商業銀行盡快發展國際業務，提供有關外幣兌換、國際結算、匯兌、外匯貸款、本幣配套貸款、咨詢代理等多種業務，以適應經濟國際化發展的需要。

在大力開拓海外市場，參與國際經濟的大循環的背景下，要求我國的銀行應緊緊地跟上經濟形勢發展的需要，為他們提供良好的配套服務，促進我國外向型經濟的進一步發展。

三、國內外商業銀行國際化的現狀分析

（一）國外商業銀行的國際化現狀

西方商業銀行自20世紀末以來國際化已經成為其發展的一個重要趨勢。隨著十幾年的發展，西方國家的商業銀行已經在全球范圍內形成了相當大的規模。它們通過在海外大規模設立分支機構或者利用代理關系，形成了全球化的營銷網絡，在國際范圍內提供金融服務。西方國家的全球化戰略主要方式是跨國

并購和兼并。與傳統的新建銀行方式相比，以跨國并購方式進行投資在戰略上有更大的優勢，它具有資產更加迅速擴大的特點，能使金融資源和資產迅速積累，銀行規模迅速擴大，風險也得以迅速發散開來。國際分工的深化、世界經濟的一體化促進了金融的國際化。跨國公司被普遍認為是金融國際化的載體，跨國公司在全球范圍內的擴張，有力地帶動了金融服務在地理、疆界上的延伸。跨國公司、跨國投資、計算機網絡、技術的發展促進了西方商業銀行在海外的擴張，加速了西方國家銀行的國際化進程，國際商業銀行的特點主要有：業務全球化、經營網絡化、規則國際化、人才國際化。

（二）我國商業銀行國際化的現狀與不足

1.我國商業銀行國際化的發展現狀

國有專業銀行經營規模大，資本雄厚，一些銀行已躋身于世界大銀行之列。近年來，英國《銀行家》雜志公布的該年世界1 000家大銀行排名表中，資產總額超過1 500億元，海外業務量占總業務量的47%以上。以上數字足以說明，我國一些商業銀行已具備了國際化經營的資本實力。我國金融機構在海外開設分支機構逐漸覆蓋全球。我國的國有商業銀行經過近年來的不懈努力均已在世界大部分國家和地區建立了逾千家境外代理行和境外分支機構。我國證券融資的發展日趨國際化，金融機構多次在國際債券市場上發行債券。在改革外匯管理辦法上，實行國際上通行的管理浮動匯率，建立了外

匯調劑市場。我們積極加入一些國際金融組織，與外國中央銀行、商業銀行及其他金融機構的聯系加強。培養出一批可在國際金融舞臺上一展雄才的企業家。我國銀行對外開放以來，通過引進外資舉辦外資銀行、合資銀行，到國外開展金融活動，已培養出一批可以從事跨國經營的企業家和科技專家。由此可以看出，目前我國各家商業銀行都正在積極推進國際化經營戰略，力爭提升綜合實力，勇于面對中國加入世界貿易組織后的國際金融市場競爭，充分發揮自身的優勢，走國際化發展的道路。

2.我國商業銀行存在的主要問題缺乏有效的風險防范和控制機制。

實際資本金充足率不符合《巴塞爾協議》要求，資產質量不高，盈利能力較差。服務手段落后，金融產品單一。外國商業銀行老牌資深，實力雄厚，在“硬件“和“軟件“上都比我國銀行先進。目前，國內大多數銀行的核心業務系統已有5～10年的運行歷史。隨著內外部經營環境發生了重大變化，原有的核心業務系統已越來越難以滿足未來的業務需求。目前，國內許多新興銀行正在全面更新其核心業務系統，以應對國際化的競爭壓力。經營管理方式落后。在業務管理上，國際上通行的是資產負債比例管理，我國銀行盡管自1994年開始實行資產負債比例管理，但由于中央銀行對商業銀行實施資產負債比例管理不久，經驗比較缺乏，從而使真正意義上的資產負債比例管理難以落實。人才嚴重缺乏。人才是決定銀行業成敗的重要因素。我國銀行在多年的經營過程中不同程度上還存在著大鍋飯、論資排輩、官僚主義等弊端，從業人員總體上市場經濟觀念、公平競爭觀念、開拓創新觀念、經濟效益觀念、國際金融觀念等比較淡薄，造成了銀行一方面機構臃腫，人浮于事，另一方面精通業務的高素質人才明顯不足。綜上所述，造成我國銀行競爭力不強的原因是多方面的，其深層次或根本性的原因在于經濟體制及銀行經營機制上的缺陷，主要表現為：政府職能尚未徹底轉變，銀行缺少經營自主權；企業經營機制轉換尚不到位，銀行的經營環境仍不容樂觀等。我國銀行競爭力不強，無疑是銀行業國際化的重要障礙。

四、我國商業銀行國際化的發展策略

（一）提高商業銀行業務的國際化水平

業務國際化是銀行國際化的重要內容。業務的國際化拓展不僅要在廣度上擴大業務范圍并取得范圍經濟，而且應在某個或某幾個業務上獲得全球或地區優勢，通過優勢增強國際競爭力，以取得一定的發展深度。

1.優化銀行的國際業務

國內分支機構國際業務的開展是國有商業銀行國際化的重要組成部分，必須予以高度重視。第一，應優化信貸結構，合理調整貸款投向和結構，優先支持出口創匯企業生產及外貿出口商品基地建設，支持引進外資嫁接改造國有大中型出口創匯企業及高新技術產業開發區，積極支持外向型經濟發展。第二，要拓寬國際業務范圍，實現國際業務的多元化發展。在繼續鞏固和發展傳統的國際業務(如國際結算、外匯買賣、國際信貸、國際清算等業務)的基礎上，積極發展項目融資、財務咨詢等新業務。第三，要拓寬籌資渠道，實現銀行籌資國際化。要在人民幣存款業務的基礎上，積極發展外幣存款業務，同時在國外發行金融債券或

股票，多渠道籌集資金。第四，注意與國外商業銀行保持密切聯系，建立相互代辦業務，間接參與國際金融活動。

2.拓展海外機構新型業務

無論是國有商業銀行剛剛進入海外新的目標市場，還是海外分支機構已在東道國市場確立了自己的地位，都必須注意在不斷鞏固各種傳統業務的同時大力發展各種新型銀行業務。要拓展新型業務，必須創新金融工具、金融手段、金融技術和金融服務，制定落實金融創新政策，建立金融創新的成果評價機制和保護機制，實現國有商業銀行海外分支機構與國際金融的接軌，把握住國際銀行發展的脈

搏。

（二）合理調整商業銀行的區位發展戰略

對于區位發展戰略的設計。所謂合理的區位發展戰略，是指根據區位優勢，選擇海外機構的地區度、人均收入水平、與母國之間的經濟依存度、進出口的便利程度、社會政治穩定性等。銀行的國際化首先是表現為其機構在全球范圍內的擴展，因此區位發展戰略是需要首先考慮的。我國商業銀行應該結合區位優勢，在海外機構的地域擴展上有所傾斜。整體布局戰略可以分四步進行:第一步是在世界主要國際金融中心設立分支機構。第二步是在與中國具有密切經貿關系的國家的主要經濟中心和經濟發展較快的國家和地區設立分支機構。第三步是獨聯體、中東、非洲等政治經濟尚不穩定或者發展程度較低的國家或者地區。這些地區建立分支機構應該選擇其國內政治、經濟相對穩定的時候。第四步是建立遍布全世界的海外金融活動網絡，將中國的商業銀行全面推向國際市場。

（三）靈活選擇商業銀行的機構組織形式

國有商業銀行的海外分支機構可以有代理行、代表處、分行、附屬機構、聯營銀行等多種組織形式。但不同組織形式在法定投資額、業務控制權、業務靈活性、人力等方面均有所不同，因而適用的環境、發揮的功能也有所不同。國有商業銀行在國際化擴張時，應該充分考慮下列因素：東道國的法律規章制度；經濟發展政策和開放性、穩定性、連續性程度和金融市場的健全性、金融政策的合理性；分支機構要在東道國開展業務的性質(如從事零售業務與批發業務，則需建立分行附屬機構等；從事向總行或母行的客戶在國外的子公司提供咨詢及信息資料等服務性業務，則建立代理行或代表處即可)；銀行的全球戰略目標(在全球戰略重點區域要設立分行、附屬機構等職能完善的高層次的分支機構，而一般地區則只需設立聯營機構、代表處和代理行)。由于銀行業的特殊性，是否對分支機構擁有控制權尤為重要。中國銀行作為真正意義的國際化大銀行，在海外設立的每一個分支機構都為其全球戰略目標服務，在選擇分支機構組織形式時可一步到位，直接采取以獨資的代表處和分行為主要形式，多數股權控制的附屬機構為補充的戰略。其他三家國有商業銀行國際化經營經驗不足，應先采取以多數控股權控制的附屬機構、獨資的代表處、合資的聯營銀行為主，分行為輔的滲透戰略。在我國跨國公司密集分布但國有商業銀行不十分熟悉的國家或地區，應先設立代表處或采用參股形式成立聯營銀行作為先遣，等到熟悉當地經營環境，穩定市場份額后，可實行控股或新設分行。

（四）以國際慣例加強商業銀行經營管理能力

參照國際慣例，全面加強經營管理。要提高資本的充足率，滿足《巴塞爾協議》要求。通過股份制改造，海外上市和資本的自我積累。發行中長期債券，增加附屬資本。實施資產證券化，剝離不良資產，降低風險資產。將流動性差的資產轉化為變現能力強的證券，不但可以降低風險，降低銀行加權風險資產總額，而且可以獲取服務費收入，增加銀行的利潤，這樣就從兩個方面提高了資本充足率。剝離不良資產并且最終抑制不良資產的產生，是商業銀行降低風險的另一種手段。

轉變境外機構的管理理念。要牢固樹立風險意識，建立合理有效的風險管理體系。應盡快地轉變總部對海外機關的管理方式和管理重點。主動掌握國際規則，學習先進的管理方法。

加快國有銀行的電子化建設，實現管理手段現代化。電子計算機、通信技術、網絡信息技術的迅速發展，使銀行營運發生了重大的變化與進步。業務處理的電子化、程序化，創造了交易、儲存、提款、清算、監控等方面前所未有的效率。

人才市場化。金融人才市場化是商業銀行國際化的核心內容，世界金融業的諸多發展變化，向我國金融管理者提出了新的挑戰，要想成為當今一流的金融家，必須具備與十年前的金融家大為不同的氣質和知識。倫敦《金融時報》一份關于世界銀行業的調查指出，銀行家們面臨的最大挑戰就是要把自己從傳統的存款者和貸款者之間的中介角色轉變為資本市場上投資者和資本使用者之間的“金融工程師“。當前，大力培養我國合格的金融人才是一項帶有根本性的具有戰略意義的任務。

參考文獻：

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第五篇：2012年城市住宅小區物業管理問題及對策研究淺析

2012年城市住宅小區物業管理問題及對策研究淺析

我國城市住宅小區物業管理已經進入了一個高速發展的階段。目前，全國共有三萬家物業管理企業，其中從業人員已經達到三百萬之多。物業管理的高速發展的同時，也暴露出了一些問題，近幾年來，由于存在著很多不和諧的因素，業主的投訴量居高不下。對于出現的這些問題，各個物業管理公司需要引起高度的重視，增強服務意識，積極從自身反省、尋找問題，這樣才能使物業管理企業走上健康、持續發展的道路，才能更好的保護業主利益，為改善城市居民的生活環境做出更大的貢獻。

成熟住宅小區物業管理的常見問題

物業管理誠信缺失。市場化程度不高。服務意識不強：經濟的快速發展，促進了我國物業管理從計劃經濟向市場經濟的轉型，但是卻忽略其他部分的平衡發展。作為一個年輕的行業，我國在物業管理的法制建設上還不夠完善，缺乏強有力的監管制度。物業管理的法律規范尚未形成完整、系統的體系，有些規范性文件存在不協調甚至矛盾、難以操作等缺點。企業的經營者往往只重視短期利益，在經營中缺乏誠信。再者，這種違背了公平性原則的交易將會直接制約著市場合理的競爭，抑制物業管理行業的發展。在目前我國物業管理的發展中，還帶有一些計劃經濟的色彩。主要是因為市場轉型還不夠徹底，政府在管理和運營上進行了一定程度上的干預，導致了物業管理行業的市場化程度低的現狀，勢必會影響物業管理朝著社會化、市場化、專業化方向的發展。

物業管理收費不規范、收費難：物業管理行業在進入了社會主義市場經濟的大背景下之后，為確保企業運營，是需要向業主收取一定的服務費用的。但是物業服務費一直是業主與物業管理企業之間最大的矛盾所在：～方面，由于物業管理企業興起的時間不長，有部分業主并沒有樹立起花錢買服務的意識，對于物業管理不夠重視，拖交、拒交物業費的現象十分普遍；另一方面，部分物業公司在服務端的工作并沒有做到位，服務的質量和水平都達不到業主的要求。更有甚者，片面的追求經濟效益。收費標準模糊，存在捆綁收費等亂收費現象。這些情況都引起了業主的強烈不滿，激化了業主與物業管理公司之間矛盾，增加了收繳物業管理費的難度。

人力資源管理失衡，從業人員素質普遍較低： 物業管理作為一個新興的服務類型的行業，在推進現代化城市建設的提升城市屆民生活質量的工程中扮演著十分重要的角色，正受到各級政府部門和人民群眾的高度關注，所以在行業管理標準以及從業人員的培訓方面還需要做很多努力。目前的情況是，有部分從業人員就職前的培訓不足，素質普遍偏低，管理與服務均達不到業主的要求。有些物業管理企業的管理層由于缺乏管理經驗，存在著服務意識淡薄、管理模式陳舊、培訓制度缺失、工作標準模糊等不和諧的現象。在這種情況下，物業管理企業提供的服務并不能達到業主的要求，還會在很大程度上在業主心中樹立不好的形象，誤導業主對物業管理的認識。不能獲得業主的支持，必將不利于的物業管理行業的發展。

中咨網（）研究總結相關對策：

完善法律法規，加強監管力度：隨著我國城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物業管理已經發展了一門新興的行業，政府必須加強相關方面的法制建設，加強行業的監管力度。結合近幾年在物業管理行業出現的問題和積累的經驗，進一步的完善這部條例。

加強從業人員的職前培訓，提高從業人員的綜合素質： 物業管理行業是一種勞動密集型的服務類行業。從業人員的綜合素質決定了物業管理行業的整體高度。物業管理企業要深刻服務意識，把管理與服務相結合。要加強從業人員的職前培訓，努力提高他們的職業技能和素養，樹立以業務為本的服務態度。在選擇職員方面，要提高入門的要求，嚴格審查從業人員的資歷。通過一系列的改革與完善，確保為業主提供優質的服務。

通過一系列宣傳，增強業主有償服務的觀念：在物業管理企業的日常運營中，物業管理費是企業主要資金來源。由于行業的發展還不夠成熟，部分業主有償服務的觀念還很淡薄，拖交、拒交物業服務費的現象還十分普遍。針對這個現象，政府的相關部門要加強宣傳力度，幫助城市居民樹立起這種新的消費思想，培養居民自覺繳費的習慣，同時也要加大監管力度，杜絕物業管理企業亂收費現象的發生。

物業管理的宗旨就是服務，相關從業人員要時刻牢記以人為本的服務原則。目前，物業管理行業還處在發展的初期階段，對于出現的問題，相關部門要有足夠的耐心去解決，同時通過立法、宣傳等手段幫助物業管理行業徹底的完成向市場經濟的轉型，從而實現物業管理行業的健康發展。