第一篇：什么是物業管理

1.什么是物業管理？

物業管理是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2.物業管理的內容是什么？

物業管理的內容主要是：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。常規性的公共服務是指物業管理中的的基本管理工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務。主要包括（1）房屋設備、設施的管理；（2）環境衛生的管理；

（3）綠化管理；（4）保安管理；（5）消防管理；（6）車輛道路管理

3.什么是前期物業管理？與物業管理兩者有何區別？

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂《前期物業服務合同》，由受聘的物業實施前期物業管理。前期物業管理一般包括早期介入、業主入住、裝修管理、物業檔案管理等內容。小區成立業主委員會后，由業主或業主大會通過公開招標選聘物業管理企業。如果小區開發還未結束，物業管理屬于前期物業管理

兩者的區別是簽訂合同的主體不同。

4.履行物業管理的依據是什么？相關法律依據是哪些？

履行物業管理的依據是物業管理合同，相關法律依據是《物業管理條例》，《合同法》，《物權法》。

5.保修期限

地基基礎和主體結構保修期限該工程合理使用期限 屋面防水工程和衛生間防水和外墻面的防滲漏的保修期限5年

地面飾面空鼓開裂的保修期1年

門窗翹裂和五金件損壞的保修期1年

智能化系統的保修期1年

管道堵塞的保修期限2個月

電氣管線和給排水管道和設備安裝的保修期2年

第二篇：物業管理有限公司是

廈門市美佳鑫物業管理有限公司淮南分公司是專管高檔物業的專業物業管理公司，具有二級資質。經過多年的實踐，公司已擁有了非常豐富的管理的經驗，同時具有一流的管理和服務，滿足不同層次的客戶需求，為所有業主和物業居住人提供了一流的辦公和居住環境。

公司始終以“業主至上、服務第一”為服務宗旨，公司按照先進的管理理念，始終貫徹以人為本的精神，堅持高超的技術性、嚴密的科學性，以及維修的及時性和強烈的責任性，在實施全方位的服務過程中，不斷吸取國內外物業管理的先進經驗，逐步探索出一套與國際接軌的物業管理模式。年來員工的工資也不斷提高，國家對物業管理的要求也越來越高，這些都對我們提出了新的挑戰，面對挑戰，我們積極應對，通過全體員工的共同努力，公司在創建市文明單位工作中也取得了可喜的成績，現作匯報如下：

一、領導重視，提高認識，深入開展文明行業創建活動。

公司領導班子十分重視文明單位創建活動，從創建伊始，就擺到重要議事日程上，與公司管理工作統一部署、統一計劃、統一落實、統一考核。領導班子一致認為，文明單位是一個單位精神面貌的綜合反映，創建活動是踐行“三個代表”重要思想的具體體現，有利于提高員工文明綜合素質和文明形象，有利于促進公司三個文明建設協調發展，全面推進創建工作的深入開展。

1、加強領導，完善機制，落實責任。在公司領導下，成立了創建工作領導小組和領導小組辦公室。由總經理任領導小組組長，各職能部門及管理處負責人為小組成員。明確了指導思想、總體目標、建設內容和要求。對照創建目標、標準和責任，細化分解，把責任落實到人，形成一級抓一級，層層抓落實，黨政工團齊抓共管的工作機制。

2、加強宣傳教育，營造良好的創建氛圍。為了深化干部職工對創建工作的主體意識，自覺投身到創建活動中去，結合工作實際，以物業環境不斷改善和業主的滿意度為標準，精心打造管理形象，營造了良好的創建氛圍。一是利用各種會議，廣泛宣傳創建文明單位的重要意義，提高廣大職工對創建文明單位重要性的認識。使廣大職工認識到，創建精神文明與自己的工作生活息息相關，有利于改善自己的工作生活條件；認識到創建精神文明單位是貫徹落實“三個代表”重要思想的需要，是樹立管理新形象的需要，從而促使職工自覺把建設文明單位與履行工作職責結合起來，為開展創建活動奠定了堅實的思想基礎。

二、內強素質，外樹形象，全面建設一支高素質干部職工隊伍。

打基礎、強素質、樹形象，全面建設一支高素質員工隊伍，是做好工作的根本保證，也是創建工作的出發點和落腳點。為此，我們強調以人為本，求真務實，寓創建于日常工作、學習和生活之中。

1、加強班子自身建設，進一步增強創造力、凝聚力和戰斗力

公司領導班子既是精神文明創建活動的領導者，也是實踐者。公司領導十分重視自身能力建設，以創建學習型企業為目標，提升領導干部的整體素質和能力，增強領導班子的創造力、凝聚力和戰斗力，全面推動精神文明建設。始終堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想

為指導，講學習、講政治、講正氣，增強團結，保持了奮發有為的良好精神狀態，提高了科學執政、民主執政和依法執政的能力；堅持和健全民主集中制，增強領導班子的團結和活力，按照“集體領導、民主集中、個別醞釀、會議決定”的原則，重大事項集體研究決定。加強對員工的教育、管理和監督，組織員工聽講座，要求員工積極參加各項活動，推進各項工作、開展反腐倡廉等方面的情況，開展了批評與自我批評，并針對存在的問題，制定了切實的整改措施。職工一致反映，公司班子是一個求真務實、開拓創新、勤政高效、清正廉潔、團結奮進，值得干部職工的信賴和支持的堅強領導集體。

2、著力打造一流的干部隊伍

公司把培養一支思想過硬、作風優良、業務精湛、團結和諧的員工隊伍作為搞好各項工作的基礎和出發點。

1、加強理論武裝。組織干部職工學習了鄧小平理論和“三個代表”的重要思想，學習貫徹了十七大報告精神；開展了保持共產黨員先進性教育活動和加強黨的執政能力建設的學習、討論活動。購買《保持共產黨員先進性教育讀本》、《精神文明建設工作資料匯編》等政治理論書籍。

2、加強干部隊伍建設。認真貫徹執行公司干部選拔任用工作條例，嚴格按照程序，真正把那些品德好、有能力、真心干的同志選配到中層領導崗位上來。堅持憑業績用干部，讓想干事、肯干事的有舞臺，能干事、干成事的有地位。如今工作在公司3個管理處的主管負責人都是通過競聘選拔出的青年干部，2011年公司開展了工程部領班的競聘工作，今年初進行了見習主管和經理助理的競聘工作。所有的競聘工作都以公開、公平、公正的方式開展，提拔到干部崗位上來的同志團結共事、團結謀事，大家互相支持，在各個崗位上都發揮了較好的作用。

3、加強優質服務，創造更大的社會、經濟效益

作為一個企業特別是服務性行業，我公司領導班子充分認識到優質服務重要性。堅持“貼近實際、貼近市場、貼近客戶”的原則，在各服務窗口積極開展規范化服務，先后通過公布投訴監督電話、聘請第三方調查、嚴格服務制度等方式，有效提高了服務質量，并且在服務上不斷創新。

今年上半年開展了“細節決定成敗”主題活動，要求每一個員工從細節服務入手，優質全公司的服務質量，此次活動歷時半年，自開展以來極大地提高了公司全體員工的整體素質；2下半年，我公司又開展了“服務從微笑開始”的主題活動，活動宗旨是希望通過美佳鑫物業全公司范圍的“微笑服務年”活動，樹立微笑服務、優質服務、塑造服務標兵，近而號召公司內全體員工向微笑大使學習，在公司內全面掀起“學大使、送微笑、抓優質、促效益”的比拼浪潮，提升企業真誠服務、用心感動的氛圍，用實際行動樹立學習榜樣，通過活動讓美佳鑫物業的特色優質服務品質再上新的臺階，讓客戶及業主真切感受到家一般溫暖的服務。經過這兩個主題活動的開展，我公司的滿意度始終保持在90%以上，業主主動上門交物業服務費的人多了

三、豐富載體，夯實基礎，創建活動充滿生機和活力。

按照市文明單位的標準和條件，針對新時期職工隊伍的精神需求和特點，精心設計載體，夯實基礎，拓寬創建渠道，使創建工作充滿生機和活力。

1、加強干部職工思想道德和文明素養建設。充分發揮工會的作用，以關心職工生活，解決困難，增強主人翁意識為主題，充分調動員工的積極性、主動性。對公司的各項包括薪酬提高等決議進行民主討論，充分保證了職工的知情權、參與權、審議權和監督權。公司通過公告欄定期實行企務公開，讓公司員工對各項工作一目了然。通過企務公開職工參與企業民主管理意識增強了。公司今年還開展了“微笑服務明星”評比活動。

增強領導與員工的聯系，了解職工思想動態，團結帶領員工更好地完成各項工作。貫徹《公民道德建設實施綱要》實施意見。深入開展世界觀、人生觀、價值觀、社會道德、職業道德、家庭美德等教育；利用重大節日紀念活動宣傳社會主義道德思想，開展道德實踐活動。培養員工良好的職業道德，樹立明理誠信、遵紀守法、奉獻社會的良好風氣。

2、加強企業凝聚力。公司以“凝聚班子、凝聚黨員、凝聚群眾、凝聚服務對象”為抓手，建立了班子、黨員、困難職工、服務對象的溝通制度，班子每周至少溝通一次，做好“五必訪”，每年春節必走訪職工，舉辦老員工座談會。

3、加強綜合治理，創造優美工作環境。成立公司綜合治理領導小組，建立工作制度；每年建立綜合治理責任書；堅持排查工作，消除不穩定因素，維護穩定；強化安全生產保衛工作，堅持至少每年兩次的安全生產檢查，加強辦公生產場所的防火、防盜管理工作，我公司至今從未發生責任性刑事案件和安全事故。

四、促和諧，同創共建，積極參與公益事業

1、積極開展各類共建活動，積極為社區提供服務，促進公司和社區的相互融合。組織他們市內一日游。及時了解社區治安動態，及時與警署保持聯系。

2、依托志愿者隊伍，參加公益活動。目前，公司已有黨員志愿隊伍、青年志愿者隊伍等志愿者46人。每年開展8次志愿者活動，包括“同一個藍天、同一個夢想”、“520我公益"、植樹節、迎春便民活動、維護交通秩序等等，動員員工參與社區建設。定期開展結隊幫扶社區困難群眾

4、積極投入社區建設。公司積極參與社區改建、文明小區創建工程，改善了老百姓生活環境，得到地方政府好評。并積極參加和組織社區活動，包括座談會、聯誼會、聯歡會等，豐富老百姓業余生活。

我公司在田家庵區政府和廈門公司的指導下，在公司領導班子的正確決策下，通過公司全體員工的共同努力拼搏，經過多年的開拓完善，企業有了長足的發展。

文明單位創建活動是一項全面提高單位整體素質的基礎性工作，我們要在已取得成績的基礎上，再接再厲，頑強拼搏，開拓創新，努力為物業管理事業做出新的貢獻！

第三篇：什么是物業管理

什么是物業管理

物業管理是指物業服務企業受業主委托，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務，使物業發揮其更大的使用效能。

物業管理范圍

業主：對其所擁有的物業享有所有權，對小區的公共部位場所及共用設施擁有合理、合法的使用權。

物業公司：對小區的樓宇結構、公共部位場所、共用設施設備、道路、綠地等擁有管理權并負責日常服務工作。

物業管理費的用途

一、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提供的福利費等；

二、物業管理區域衛生清潔費用（環衛費除外）；

三、物業管理區域綠化用水、日常維護費用；

四、物業管理區域公共秩序維護費用；

五、物業管理區域綜合管理費用；

六、辦公費用；

七、物業管理企業固定資產折舊；

八、物業管理企業合理、合法所得利潤；

九、法律規定應繳納稅率。

維修基金的管理和使用

維修基金是依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用房）和公有住房出售后的共用部位，共用設施設備維修之用的專門款項。

一、根據《物業管理條例》規定，本物業建立共同部位、共同設施設備保修期滿后大、中維修、更新、改造的維修資金。維修資金的使用經物業公司提出使用計劃，由業主大會和業主委員會申請并報與物業建設行政主管部門審核后劃撥。

二、維修基金不敷使用時，經行政主管部門審核批準后按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。

三、業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權過戶。

停車場管理制度

1、為充分利用和管理好鴻運華都停車場，有效為客戶服務，維護車主的利益，特制訂本規定。

2、本停車場為室內停車場，對車輛實行全封閉式統一管理（保安24小時值班）。辦理月租、季租、年租的客戶需先在物管部辦理好車位租用手續，領取IC卡后，方可使用停車場。否則，按臨時停車式收費。

3、車輛進出停車場時，保安人員認“卡”對車，“車卡號”與車輛牌號不符者，禁止出車。所以請車主（司機）認真保管好本車場出入使用的IC卡，要隨身攜帶。“卡”一旦丟失或損壞，車主應在第一時間書面報告保安部進行處理，否則由此而產生的任何后果將由車主自負。

4、停入停車場的車內不要遺留貴重物品、重要文件等，離開時要鎖好門窗，否則一切后果自負。

5、進入本停車場的所有車輛不允許任何原因沖欄。對于沖欄行為，管理人員將以破壞和盜車嫌疑堅決扣車進行調查、索賠、處罰或送交有關部門處理。

6、進行車場的車輛不得鳴喇叭，應按規定車位停放，并接受管理人員引導，不得越位，更不得停放在通道位置。對不按規定停放車輛，經勸阻不聽者，將按市《交通管理部門拖車處罰管理辦法》處理。

7、停放車輛時應保持謹慎，避免碰撞車場設施和其它車輛，否則應主動向值班人員報告并進行妥善處理。對于隱瞞不報、擅離現場，經發現、舉報或者其他辦法查出者，除責令其負責賠償外，還將視情節進行罰款或者禁用本停車場等處理。

8、裝載易燃、易爆、劇毒或者污染物品的車輛嚴禁進入本大廈停車場內停放。

9、不得在車位上存放其它物品，車位租用者應保持車位清潔、無油漬。

10、車場巡邏人員對停放在本車場的車輛詳細登記、發現車場有損，及時報告收費人員，詳細登記什么位置有損壞并登記在《車輛出入登記表》上。重大事件報告主管，填寫《特別事件登記表》。

11、本停車場只提供車位使用，不承擔保管和保險責任，如車主有特殊保管或保險需求，可另行協商擬訂收費標準，簽署協議。

第四篇：什么是物業管理項目經理

什么是物業管理項目經理

物業管理項目經理是指取得物業管理行政主管部門頒發的項目經理崗位資格證書，并接受物業管理企業委派，實施物業管理服務的項目負責人。項目經理對所任職的物業管理項目負有依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定實施管理和服務的責任。

一、物業管理項目經理隊伍的現狀

物業管理從無到有，從小到大，實現了歷史性的跨越。物業管理從業人員的素質總的來講正隨著行業的發展在逐步提高，但是問題也很明顯，矛盾比較突出，一定程度上影響和制約了物業管理行業的持續健康發展。這既有隊伍素質的自身原因，也有行業主管部門監督管理缺位的原因。歸納起來，物業管理項目經理隊伍主要存在以下問題：

1．業務水平不高。物業管理是一個新興行業，尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，物業管理從業人員許多都是“半路出家”，多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，相當一部分人沒有經過物業管理培訓{，素質參差不齊，他們的職業道德、專業技術、應急能力、法律水平等都難以適應不斷提高的物管工作要求。加之物業管理企業忽視自身建設，普遍缺乏對從業人員的培訓，對管理隊伍沒有建立嚴格的崗位責任制、工作標準，有的企業即使建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使得業務水平提高不快，管理服務工作很難到位。如果不改變物業管理項目經理素質偏低的現狀，不僅直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。

2．服務意識不強。許多物業管理項目負責人沒有經過正規的專業知識培訓，還有不少是由下崗人員等雜牌軍拼湊而成，普遍缺乏現代物業管理理念，物管公司服務仍停留在“掃地看門”的低水平上，近70％～80％的小區仍是低標準、低層次、初始化的基本服務和簡單服務，設施養護不到位，與業主需要的全方位、深層次的管理與服務相距甚遠。少數項目經理沒有擺正服務與管理的關系，以“管理者”自居，顛倒了主客位置，盛氣凌人，態度生硬，不遵守合同，收費不透明，經常和業主發生沖突，引起不必要的糾紛，甚至制造、激化矛盾，惡化了物管與業主的關系，嚴重影響物業管理企業的形象。

3．專業人才不多。隨著社會的進步和科技的突飛猛進，高品質、高技術含量的物業越來越多，對物業管理行業的專業要求更高，難度更大，急需一批具有物業管理專業知識的高素質的管理人才。目前從事物業管理的人員當中，真正熟悉物業管理，懂經營、通技術、精業務的人才不多，有實際工作經驗、能獨立主持小區全面物業管理的中高級人才較少。特別是適應高檔住宅區管理的專業人才明顯不足，智能化建筑的物業管理專門人才嚴重缺乏，懂經營、會管理、“一專多能”的復合型、創新型人才偏少。人才隊伍的薄弱及人才儲備的不足，很大程度上影響了物業管理行業的加快發展。

二、實施物業管理項目經理制度的主要內容

一是把好“準入關”。實行項目經理職業資格準入和持“雙證”上崗制度，一方面以行業準入的方式來提高物業經理的綜合素質，另一方面規范物業管理企業的行為，從而切實維護業主及使用人的合法權益。物業管理的項目經理或負責人必須持有建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》和當地房產管理部門頒發的《物業管理項目經理崗位資格證書》，經執業注冊后方可擔任物業管理項目經理。物業管理項目負責人及擬任負責人需通過統一考試，合格后方可取得《物業管理項目經理崗位資格證書》。一名項目經理管理的物業項目數不得超過二個，且物業建筑面積的總和一般不超過20萬平方米。同時要加強物業管理后備人才的儲備，引導企業在物業管理實踐中培養高素質的項目經理，使物業管理企業成為人才的成長基地和搖籃。

二是把好“培訓關”。長期以來，很多人都認為物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量低的行業，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化、收費和保安，不需要高素質的人才，因此一直缺乏良好的人才引進機制與培養機制。其實，物業管理作為一門新興行業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理方式。隨著高檔物業的不斷涌現，沒有高素質的物業管理人才，便無法提供適應智能化、網絡化等高端需求的物業管理。因此必須強化對物業管理從業人員特別是項目經理的培訓力度，采取委托代培和在崗輪訓相結合的方式，有步驟地組織好項目經理培訓工作，加強對項目整體經營管理、成本控制能力、突發事件處置能力和房地產專業知識以及社會學、心理學等方面的學習和培訓l，進一步提高項目經理的業務素質，不斷增強他們解決矛盾的協調能力和處理突發事件的應變能力，擴大項目經理的人才儲備，增強行業發展的后勁。

三是把好“考核關”。物業所在地物業管理主管部門要依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定對項目經理采用計分考核制，對其違規、違約行為進行扣分。對在一個考核周期內，所扣分值達到或超過一定分值的項目經理，吊銷其《物業管理項目經理崗位資格證書》，并對其處以一定期限內不得從事物業管理項目經理工作的處罰。不僅如此，項目經理的考核還要與其所在企業的誠信檔案掛鉤，作為對其企業考核的組成部分。要會同居委會、業主委員會抓好小區項目經理的日常考核，綜合評定小區項目經理的管理水平，實行項目經理年檢制度，對不合格的項目經理，年檢時不予通過。同時，將小區經理的日常考核和年檢與企業資質評定掛鉤，促使物業管理企業管理重心下移，真正做到管理責任落在小區。行業主管部門要通過建立、完善項目經理及其所在企業的誠信檔案和管理系統，加強考核與監督，并定期向社會公示企業和項目經理執業誠信檔案。

第五篇：什么是前期物業管理

什么是前期物業管理？

前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

它有以下的特點：

1、新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

2、新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

3、住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

4、新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

5、自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

6、住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

7、前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

住宅出售單位違反上述條款，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。