第一篇：工業(yè)園物業(yè)管理?xiàng)l例

工業(yè)園物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)是本省物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

市、縣(市、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。

縣級(jí)以上地方人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。

第四條縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第二章業(yè)主自治管理

第五條業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。

第六條業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決；

(二)業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

(四)選擇物業(yè)管理企業(yè)；

(五)與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù)；

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

(二)遵守業(yè)主公約；

(三)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定；

(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

(五)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

(一)審議、修改、通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

(三)審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告：

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；

(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

第八條業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三

十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

第十條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)；

(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；

(三)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌；

(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；

(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。

業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。

第十三條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定、應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)

證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

有關(guān)資質(zhì)管理的具體規(guī)定由省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；

(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；

(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

(五)拒絕任何形式的攤派；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；

(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；

(五)接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

第十七條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購(gòu)買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

第十八條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：

(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

(二)雙方的權(quán)利和義務(wù)；

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

(四)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；

(六)維修基金的管理和使用；

(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第十九條前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；

(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；

(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；

(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)；

(六)物業(yè)檔案資料的管理。

前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒(méi)有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。第二十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)工作委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。

第二十一條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招

標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。禁止價(jià)格壟斷等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。

確定政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算。

第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。任何單位和個(gè)人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒(méi)有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。

物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

第二十六條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。

物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。

物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；

(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

(三)私搭亂建；

(四)侵占綠地、毀壞綠化；

(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

(七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；

(八)無(wú)序停放車輛；

(九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

(十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告。

第三十條物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報(bào)有關(guān)土管部門(mén)批準(zhǔn)。

第三十一條任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外。

第三十三條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門(mén)維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第三十五條房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、

第二篇：工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案

目錄

合智物業(yè)簡(jiǎn)介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章

項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節(jié)

項(xiàng)目基本情況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)

與園區(qū)管委會(huì)的協(xié)調(diào)配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章

物業(yè)管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節(jié)

前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節(jié)

工程前期介入工作職責(zé)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節(jié)

工程驗(yàn)收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章

物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節(jié)

管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節(jié)

項(xiàng)目部管理機(jī)制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節(jié)

物業(yè)管理服務(wù)思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節(jié)

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節(jié)

檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節(jié)

市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節(jié)

工程設(shè)備管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節(jié)

園區(qū)治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節(jié)

園區(qū)交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節(jié)

園區(qū)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節(jié)

園林維護(hù)管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節(jié)

環(huán)境衛(wèi)生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節(jié)

客戶需求及特約服務(wù)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節(jié)

文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一章

項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議

第一節(jié)

項(xiàng)目基本情況

青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)――成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機(jī)關(guān)辦公樓、商業(yè)寫(xiě)字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個(gè)典型的園林式城市新區(qū)。

第二節(jié)

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議

根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實(shí)際情況，我們估計(jì)，在項(xiàng)目竣工交付使用后，常住人口至少達(dá)到5萬(wàn)人以上，日均人流量可能突破10萬(wàn)人次以上，在密集的人流中，存在無(wú)可估量的商機(jī)，也同時(shí)存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：

一．

項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增

值：

A、園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對(duì)密集的場(chǎng)所分區(qū)規(guī)劃相對(duì)集中的

食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；

B、在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務(wù)中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)；

C、在園區(qū)規(guī)劃 1處綜合服務(wù)樓，其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳、會(huì)客廳、會(huì)議室、客

房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求；

D、與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場(chǎng)，有效保障社區(qū)治安，營(yíng)造良好的社區(qū)治安環(huán)境；

E、在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場(chǎng)，保證園區(qū)車輛停放。

二． 物業(yè)管理功能用房配備建議：

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

第二章

物業(yè)管理前期介入方案

第一節(jié)

前期介入班長(zhǎng)籌組方案：

針對(duì)青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點(diǎn)，我們對(duì)該項(xiàng)目前期介入工作非常重視，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計(jì)單位和開(kāi)發(fā)單位共同研討設(shè)計(jì)方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門(mén)主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項(xiàng)目部，前期項(xiàng)目部組成架構(gòu)如下：

項(xiàng)目部

保安部

工程部

綜合部

環(huán)衛(wèi)部

保

土

設(shè)

水

園

籌

保

安

建

備

電

林

組

潔

小

小

小

小

小

員

小

組

組

組

組

組

組

在物業(yè)前期介入過(guò)程中，我們首先組建一個(gè)過(guò)渡型管理團(tuán)隊(duì)，在前期介入小組中物色理想的該項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人員。因此，我們計(jì)劃在開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)期間，安排籌組前期介入項(xiàng)目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間由開(kāi)發(fā)單位確定，我們認(rèn)為最好在開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)辦公的同時(shí)進(jìn)場(chǎng)最好，通過(guò)良好的物業(yè)管理為項(xiàng)目前期營(yíng)造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項(xiàng)目部。

在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計(jì)劃在首期工程主體基

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：

2.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場(chǎng)、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；

2.2后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；

2.3對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；

2.4根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要的具體方案；

3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定；

3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱患；

3.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；

3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

4、檢驗(yàn)使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；

5、參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)程記錄；

6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；

7、參與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；

8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時(shí)將意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商整改；

9、跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；

10、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；

11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；

第三節(jié)

工程驗(yàn)收接管交付

在首期工程竣工交付使用前，項(xiàng)目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門(mén)，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括：

1、由綜合管理部牽頭，準(zhǔn)備交付資料，主要包括：

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

4、由工程部組織對(duì)工程實(shí)體部分接管驗(yàn)收，包括：

4.1 市政工程設(shè)施及總平面驗(yàn)收接管；

4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收接管；

4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗(yàn)收接管；

4.4房屋水、電、氣、視、訊驗(yàn)收接管；

4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗(yàn)收接管；

4.7 配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗(yàn)收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收接管；

4.8驗(yàn)收接管的主要手段包括通水試驗(yàn)、通球試驗(yàn)、閉水試驗(yàn)、打壓測(cè)試、絕緣測(cè)試、耐壓測(cè)試、信號(hào)測(cè)試、借助現(xiàn)代工具和目測(cè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行。

5、由保安部組織實(shí)施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，并根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；

6、由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對(duì)接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行開(kāi)荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量。

總之，通過(guò)嚴(yán)格地竣工檢查驗(yàn)收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目標(biāo)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

四、以人為本、高效多能的管理精神；

五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神；

六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神；

七、以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神；

八、擴(kuò)大聯(lián)系、誠(chéng)信合作的合作精神；

我們的管理風(fēng)格：認(rèn)真、嚴(yán)格、主動(dòng)、高效。

認(rèn)真：精益求精、刨根問(wèn)底；

嚴(yán)格：嚴(yán)格律己、嚴(yán)格律人、嚴(yán)格于工作流程、嚴(yán)格獎(jiǎng)罰；

主動(dòng)：主動(dòng)接受任務(wù)、主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任、主動(dòng)完善提高；

高效：明確的工作計(jì)劃、明確的文件答復(fù)時(shí)間，為明天留出空余、零等待 的工作作風(fēng)。

我們的質(zhì)量方針：

實(shí)施科學(xué)管理

持續(xù)改進(jìn)服務(wù)

不斷開(kāi)拓創(chuàng)新

增強(qiáng)顧客滿意

我們的質(zhì)量目標(biāo)：

質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下——

服務(wù)綜合滿意率：98%

有效投訴處理率：100%

公共配套設(shè)施完好率：98%以上

房屋零修及時(shí)率：98%以上

零修合格率：100%

物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

三． 員工培訓(xùn)：

為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛(ài)崗精神，開(kāi)展有計(jì)劃的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：

A． ＩＳＯ9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)；

B． 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)；

C． 公司規(guī)章制度培訓(xùn)；

D． 員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；

E． 各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；

F． 各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作培訓(xùn)；

G． 外聘教員對(duì)保衛(wèi)、消防培訓(xùn)；

H． 外聘教員對(duì)工業(yè)物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)。

四．

員工激勵(lì)機(jī)制

有效的激勵(lì)員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過(guò)對(duì)員工的激勵(lì)，能使員工的個(gè)人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵(lì)機(jī)制。

我們對(duì)員工的激勵(lì)主要包括建立有效的員工考評(píng)辦法和行為規(guī)范，通過(guò)考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)、敬業(yè)精神、對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度、個(gè)人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動(dòng)報(bào)酬、提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)、提供晉升空間和更好的工作平臺(tái)等方面實(shí)現(xiàn)。其運(yùn)作模式為：獎(jiǎng)勵(lì)（處罰）→加薪（降級(jí)）→培訓(xùn)機(jī)會(huì)→晉職（降職、淘汰）。

通過(guò)有效的員工激勵(lì)，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成

零修、急修及

98%

100%

并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天

時(shí)率

內(nèi)，大修7天內(nèi)

維修工程質(zhì)量

分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以3

100%

合格率

確保維修工程合格，滿足客戶需求。

按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)4

管理費(fèi)收繳率

100%

取之于民，用之于民。

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔

記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)

公共綠化地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)5

綠化完好率

99%

象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草坪

高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年

施肥2次；每年定期除蟲(chóng)害。

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，6

清潔、保潔率

99%

建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好

100% 98% 95% 99%

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔

道路完好率及

90%

99%

記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

使用率

道路完好、暢通

化糞池、雨水

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔8

井、污水井完

無(wú)

95%

記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

好率

溝、渠、井完好，并定期疏通、清理

排水管、明暗

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，9

無(wú)

99%

溝完好率

建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄

按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與

住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會(huì)，了解

住戶有效投訴

無(wú)

100%

相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，處理率

發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理

結(jié)果。

員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培

訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以

管理人員持證

淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要18 80%

上崗率

通過(guò)有關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技

術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保

培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)

維修服務(wù)回訪

對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記19 60%

率

錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。

在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡

住戶對(duì)物業(yè)管

95%

98%

可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，理滿意率

以確保相關(guān)方對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。

無(wú) 無(wú)

第五節(jié)

檔案的建立與管理

知識(shí)經(jīng)濟(jì)的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過(guò)程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對(duì)青羊工業(yè)園的實(shí)際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達(dá)到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進(jìn)行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門(mén)、、保存期限、保密程度進(jìn)行主卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、分柜保存。并隨時(shí)保證檔案室清潔、通風(fēng)、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲(chóng)、防鼠等基本條件。

在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理制度，采用科學(xué)手段，逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。

第六節(jié)

市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想

為了加強(qiáng)對(duì)青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，根據(jù)國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司ISO9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案：

總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們?cè)诜课菅b修、維護(hù)、修繕管理時(shí)，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。

一、市政配套設(shè)施的維護(hù)管理：

因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個(gè)園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們?cè)陧?xiàng)目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對(duì)園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量。在對(duì)園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護(hù)管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù)、修繕計(jì)劃。

二、房屋及共用部位的維護(hù)管理：

由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理措施，房屋及共用部位維護(hù)修繕計(jì)劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；

3、實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過(guò)程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急情

況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修

能力；

4、組織過(guò)程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過(guò)程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊

急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)；

5、工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測(cè)評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委會(huì)

匯報(bào)。

五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶

來(lái)?yè)p失。

六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：

序

項(xiàng)

實(shí)施方案

督導(dǎo)計(jì)劃

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)號(hào)

目

1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電

1、電梯按照甲方要求

天進(jìn)行巡視檢查，包括

梯運(yùn)行狀況，并檢查維

時(shí)間開(kāi)啟，保證運(yùn)行

電

機(jī)房、轎頂及轎廂安全

保狀況和相關(guān)記錄；

良好，維保達(dá)到國(guó)家1

梯

回路；

2、電梯工每天巡視檢查

規(guī)定要求，無(wú)電梯事

2、定期維保加油；

機(jī)房不少于3次，并做

故；

3、每周、每月、每季度由

好記錄；

2、設(shè)備得到規(guī)范要求

外委維保單位檢查維

1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因

保；

維保情況，并提出意見(jiàn)

維保不及時(shí)造成設(shè)

4、每年報(bào)技監(jiān)局年檢。

和建議。

備損壞和報(bào)廢。

1、每周維護(hù)檢查紅外線

1、工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定

1、紅外線報(bào)警裝置靈

報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)

期檢查監(jiān)控中心圖像

敏，無(wú)誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

視

3、每周全面檢查一次線

報(bào)領(lǐng)班；

系

路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

3、主管每月組織檢查一

統(tǒng)

題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)

次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，公司解決；

并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；

4、每年信號(hào)接入單位系

4、接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)

統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2

果需報(bào)主管及公司經(jīng)

次。

理簽署意見(jiàn)。

1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不

1、主管每天巡視機(jī)房一

1、視信號(hào)質(zhì)量投訴1小

低于3次，并適時(shí)監(jiān)控

次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量

時(shí)內(nèi)解決；

網(wǎng)

信號(hào)源質(zhì)量；

一次；

2、線路暢通及設(shè)備完5

絡(luò)

2、每周全面檢查一次線

2、弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)

好率達(dá)到100％。

系

路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

質(zhì)量一

統(tǒng)

題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)

次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)

公司解決；

班；

3、每年信號(hào)接入單位系

3、主管每月組織檢查一

統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2

次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，次。

并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；

1、每天開(kāi)啟前檢查系統(tǒng)

1、主管每天抽檢末端熱

1、定時(shí)間運(yùn)行，不隨意

管網(wǎng)及控制部件，清洗

水效果，每月審查運(yùn)行

調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，保證

鍋

毛發(fā)過(guò)濾器；

維護(hù)記錄；

末端供水時(shí)間和熱

爐

2、根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反

2、安排督導(dǎo)維護(hù)保

水效果；

沖洗，并配制水處理藥

養(yǎng)工作，并向公司提交

2、設(shè)備檢修提前知會(huì)

劑；

年檢報(bào)告；

校方，并在公寓告示

3、每月進(jìn)行控制部件檢

欄通知。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

統(tǒng)

查 10％探頭感煙感溫

4、委外安全檢查結(jié)

自消末端壓力保證

報(bào)警情況；

果需報(bào)公司經(jīng)理審核

不低于0.5Mpa；

3、消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)

并簽署意見(jiàn)。

4、預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)

行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)

責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。

聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由

外委單位承擔(dān)，消防系

統(tǒng)安全年檢由委外承

接單位負(fù)責(zé)；

1、每天巡視機(jī)房不少于

1、每半年末端水質(zhì)取樣

1、保證水質(zhì)達(dá)到國(guó)家 次，并填寫(xiě)運(yùn)行記

到市防疫站化驗(yàn)一次；

現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。

二

錄；

2、主管參與系統(tǒng)管道消

次

2、系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)

毒過(guò)程及水池水箱清

供

不少于1次，生活水池

洗消毒過(guò)程；

水

（水箱）每年消毒次數(shù)

3、每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)

不少于2次；并有消毒

不合格情況，責(zé)任人處

處理記錄；

罰100－300元，主管

3、除操作人員外，無(wú)關(guān)人

處罰200－500元；

員不得進(jìn)入機(jī)房；

4、停水前提前48小時(shí)通

4、機(jī)房需人走上鎖。

知。

七、園區(qū)業(yè)主和住場(chǎng)單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：

針對(duì)園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場(chǎng)單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的后顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

1、保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)（含副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)）

A、負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)；

B、協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培訓(xùn)及保

安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn)；

C、負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評(píng)；

D、負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案 的演練；

E、負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；

F、關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他們

工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識(shí)；

G、協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；

H、隨時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；

I、在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時(shí)，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并控制好事態(tài)；

J、負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評(píng)。

K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。

2、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)

A、以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽(tīng)反映隊(duì)員生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問(wèn)題，及時(shí)向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)；

B、檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施；

C、建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；

D、配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級(jí)要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時(shí)上下班和組織參加各類會(huì)議、培訓(xùn)和總結(jié)；

E、對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書(shū)面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；

F、員工調(diào)到親的崗位時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。

5．巡邏崗工作職責(zé)

巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。

A、負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安

全因素，以消除隱患，保障安全；

B、勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情

況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；

C、在上下班高峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全

保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生

活秩序；

D、在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時(shí)，積極主動(dòng)為其服務(wù)；

E、仔細(xì)巡查易發(fā)生問(wèn)題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意

外事件；

F、按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；

G、在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽(tīng)到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及

物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告；

H、協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；

I、按規(guī)定填寫(xiě)巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。

總之，我們以“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)治安聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營(yíng)造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生治安事件，是我們共同追求的目標(biāo)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)等。

義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：項(xiàng)目部經(jīng)理

義務(wù)消防對(duì)常務(wù)副隊(duì)長(zhǎng)：保安部隊(duì)長(zhǎng)

義務(wù)消防隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)：工程部經(jīng)理、保安部副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管

義務(wù)消防隊(duì)員：項(xiàng)目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員

在針對(duì)不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場(chǎng)單位簽署《消防管理責(zé)任書(shū)》，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書(shū)，限期督促整改，消除火災(zāi)苗頭。

在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對(duì)方案、緊急疏散程序。通過(guò)演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。

同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過(guò)培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動(dòng)員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安全。

第十一

園林維護(hù)管理

在園林綠化管理方面，我們對(duì)園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過(guò)綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。

在園藝管理隊(duì)伍的組建上，我們認(rèn)為，可以復(fù)制我們?cè)邴惗蓟▓@的園林管理模式，在大本營(yíng)抽調(diào)園藝師及技術(shù)骨干，在逐步接管的同時(shí)組建出色的園林維護(hù)管理團(tuán)隊(duì)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

附：服務(wù)內(nèi)容（主要工作）及標(biāo)準(zhǔn)：

序

服務(wù)內(nèi)容

方案與標(biāo)準(zhǔn)

號(hào)

園區(qū)外圍區(qū)

1.每天集中清掃1次；

間道路(水

2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗；

泥道路)

3.隨時(shí)保潔；

4.路紋清晰；

1.5.無(wú)垃圾，無(wú)泥沙，無(wú)積水，無(wú)污跡；

6.無(wú)揚(yáng)塵；

7.主管每日巡視3次以上；

8.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

9.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)外花

1.每日全面清潔1次；

崗石及室內(nèi)

2.推塵數(shù)次；

大理石地面

3.每月沖洗1次；

4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；

5.隨時(shí)保潔；

2.6.無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)積塵；

7.有光澤；

8.主管每日巡視3次以上；

9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

11.3

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)電梯

1.每日全面清潔1次；

公寓的電梯

2.每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門(mén)及信報(bào)箱1次；

3.每月清潔1次轎箱頂燈；

4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無(wú)廢物，無(wú)積塵；

5.電梯門(mén)無(wú)灰塵，無(wú)污跡，光亮；

5.6.轎箱內(nèi)壁無(wú)指紋，無(wú)污跡、無(wú)異物異味，梯門(mén)滑槽干凈無(wú)泥沙雜物；

7.電梯內(nèi)按鍵無(wú)污跡；

8.主管每日至少抽查3部電梯；

9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)水

1.每天清理水面樹(shù)葉及飄浮物多次；

景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；

生態(tài)池

3.夏天每日添加1次消泡劑；

4.每3—6個(gè)月徹底清洗1次；

5.水清見(jiàn)底，無(wú)異味；

6.除少數(shù)樹(shù)葉外，無(wú)其它飄浮物；

7.水面無(wú)泡沫；

6.8.水底無(wú)雜物；

9.主管每日巡視3次以上；

10.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

11.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)各球

1.每日全面清潔1次；

場(chǎng)

2.每周沖洗1次；

3.雨后及時(shí)清理積水；

4.隨時(shí)保潔；

5.地面無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)積水；8.6.休息椅擺放整齊，干凈無(wú)塵；

7.球架、球網(wǎng)完好干凈；

8.主管每日巡視1次以上；

9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)公共

1.每天全面清洗1次；

洗手間及移

2.更換垃圾袋；

動(dòng)衛(wèi)生間

3.隨時(shí)保潔；

4.無(wú)異味；

5.龍頭把手光亮；

6.面盆無(wú)污跡；

7.地面無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)積水；9.8.地漏無(wú)污跡、通暢，無(wú)垃圾；

9.垃圾桶不超過(guò)容積2/3；

10.主管每日巡視1次以上；

11.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

12.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)游泳

1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；

池及更衣室

2.每天吸1次池底的積塵；

3.每天全面清潔更衣室1次；

4.泳池邊地面每天沖洗1遍；

5.泳池邊及更衣室隨時(shí)保潔；

6.非游泳季節(jié)泡水保護(hù)池底；

7.水清見(jiàn)底紋，水體的余氯含量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（0.3-0.5mg/L，ph 值為

7.2——7.8）；

8.池面無(wú)飄浮物，池底無(wú)青苔、無(wú)積塵，池壁無(wú)污跡； 11.9.池邊的溢水溝通暢無(wú)垃圾；

10.休息桌椅擺放整齊，干凈無(wú)塵，遮陽(yáng)傘無(wú)積塵；

11.岸邊地面無(wú)污跡、無(wú)積塵；

12.更衣室內(nèi)衣柜干凈，墻面、地面干凈無(wú)積水；

13.主管每日巡視3次以上；

14.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

15.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》（注明投放消毒劑、換洗塵袋

時(shí)間）。

住宅樓、辦

1.每年清洗1次；

公樓、廠房

2.無(wú)明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；

12.外墻

3.墻面無(wú)亂貼亂畫(huà)；

4.主管驗(yàn)收檢查合格。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

食堂地面、1.每日對(duì)餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；

桌椅、空調(diào)、2.每周清潔1次餐廳門(mén)窗玻璃；

掛畫(huà)、門(mén)窗、3.每周清洗1次空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；

洗手間、餐

4.隨時(shí)保潔；

廳前空地

5.地面光亮；

6.玻璃光潔無(wú)指痕無(wú)水點(diǎn)污點(diǎn)；

7.桌面光滑無(wú)油膩；

8.墻面無(wú)污痕；

14.9.天花頂、墻角無(wú)蛛網(wǎng)；

10.地磚、踢腳線無(wú)污痕

11.垃圾桶不超過(guò)容積2/3；

12.須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；

13.洗手間地面無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)積水，墻面光潔無(wú)污跡，洗手盆及

臺(tái)面無(wú)污跡無(wú)積水，洗手液充足，大小便池干凈無(wú)污跡；

14.主管每日巡視2次以上；

15.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

16.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《保潔崗位巡視表》。

垃圾清運(yùn)

1.垃圾清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率 100%，垃圾桶周圍無(wú)污垢、無(wú)積水，離垃圾

桶兩米無(wú)臭味；

2.定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作；

15.3.對(duì)有毒、有害工業(yè)垃圾，管理嚴(yán)格，按規(guī)定分裝、處理，不得與其

它垃圾混雜；

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

食堂內(nèi)外滅

1.每月投藥1次，在晚上6點(diǎn)-7點(diǎn)投放，次日早上8點(diǎn)前搜集死鼠；

鼠

2.投放處必須有明顯警示語(yǔ)，以免寵物及小孩誤食；

3.目測(cè)無(wú)明顯鼠跡、綠化帶內(nèi)無(wú)鼠洞；

20.4.主管抽查3—5處投藥點(diǎn)；

5.檢查藥物發(fā)放記錄；

6.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《消毒滅害記錄表》。

食堂內(nèi)外滅

1.室外用敵敵畏千倍液，室內(nèi)用氣霧劑；

蠅

2.消殺時(shí)間為下午3：00-4：00；

21.3.消殺頻次根據(jù)蒼蠅滋生情況由管理處確定；

4.投藥后抽查，目測(cè)無(wú)蠅蛆滋生，無(wú)明顯蒼蠅；

5.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《消毒滅害記錄表》。

食堂、辦公

1.藥品為氣霧劑；

區(qū)域滅蟑螂

2.消殺時(shí)間為夜間或發(fā)現(xiàn)蟑螂時(shí)；

3.消殺地點(diǎn)為陰暗潮濕的地方；

22.4.消殺頻次根據(jù)發(fā)現(xiàn)蟑螂的情況由管理處確定；

5.藥后抽查3—5處，無(wú)蟑螂；

6.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《消毒滅害記錄表》。

辦公樓內(nèi)滅

1.室內(nèi)用氣霧劑；

蚊

2.消殺時(shí)間為晚上6：00-8：00；

3.消殺頻次根據(jù)蚊蟲(chóng)滋生情況由管理處確定；

23.4.投藥后抽查3—5處，目測(cè)無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛；

5.保潔員按規(guī)定填寫(xiě)《消毒滅害記錄表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

1、投訴受理：客戶投訴一般包括來(lái)電、來(lái)函、來(lái)訪和網(wǎng)上發(fā)布等形式，客戶服務(wù)中心

設(shè)置專員負(fù)責(zé)投訴處理，收集、整理、記錄客戶投訴，并對(duì)投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，對(duì)

于非開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)管理而導(dǎo)致的客戶投訴，將委婉地向客戶解釋說(shuō)明，并協(xié)助客戶提供解決問(wèn)題的途徑；對(duì)于因開(kāi)發(fā)公司遺留問(wèn)題和物業(yè)管理職責(zé)引發(fā)的

客戶投訴，由客戶服務(wù)中心值班人員填寫(xiě)《客戶投訴登記表》，安排項(xiàng)目部相關(guān)工作

人員和開(kāi)發(fā)公司售后服務(wù)人員進(jìn)行處理。

2、投訴處理：為保障投訴處理效率，項(xiàng)目部實(shí)行24小時(shí)值班制度，在接到客戶投訴后，針對(duì)投訴類別、性質(zhì)、影響范圍，安排人員在 5分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。普遍性問(wèn)題將在

第三篇：工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案

目 錄 前言

眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 第二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 第六節(jié) 便民服務(wù)

第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算 第八節(jié) 日常物業(yè)管理 部分公眾制度及應(yīng)急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 道路及車輛管理規(guī)定 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度 智能控制中心管理規(guī)定 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度 電梯巡視監(jiān)控管理制度 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 綠化養(yǎng)護(hù)制度 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法 意外事件處理辦法 消防應(yīng)急方案 停水及事故處理方案 物業(yè)管理委托合同

工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià) 結(jié)束語(yǔ)

第一章 前言

物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng).廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場(chǎng)需要，提出“內(nèi)部精細(xì)管理，對(duì)外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來(lái)謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過(guò)提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大”.我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào).第二章 眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化，市場(chǎng)化，專業(yè)化之時(shí)應(yīng)運(yùn)而生.廣州市房產(chǎn)局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會(huì)議上多次提出:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場(chǎng)化運(yùn)作，我們應(yīng)按“國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵(lì)和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展.”公司自注冊(cè)前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見(jiàn)精神;追求卓越，贏萬(wàn)從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念.公司理念體現(xiàn)了這個(gè)年輕公司，即朝氣勃勃，勇于創(chuàng)新，又腳踏實(shí)地以服務(wù)為本的精神.第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè).該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對(duì)本次物業(yè)管理標(biāo)的各個(gè)要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為“一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施”.一，認(rèn)識(shí)與定位

該工業(yè)園區(qū)作為一個(gè)大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國(guó)，全世界.給該項(xiàng)目整體形象定位是:開(kāi)放，高效，規(guī)范

開(kāi)放 體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國(guó)際化的辦公，生產(chǎn)方式 高效 展示該工業(yè)園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制 規(guī)范 體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌 二，一種模式

作為國(guó)際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開(kāi)放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建 設(shè)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式.在我公司進(jìn)駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見(jiàn)精神;正大卓越，贏萬(wàn)眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠(chéng)摯服務(wù)”.我們深信通過(guò)我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項(xiàng)承諾: 1，自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹(shù)立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù).四，五個(gè)重點(diǎn): 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn): 1，樹(shù)立工業(yè)園物業(yè)整體形象

通過(guò)環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開(kāi)放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零

從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵.我們相信只要通過(guò)對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情化服務(wù)，通過(guò)技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護(hù)好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境

該工業(yè)園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過(guò)專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無(wú)死苗，無(wú)雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象

4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值

另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇校攸c(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長(zhǎng)，從而達(dá)到保值增值的目的.5，樹(shù)立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑

該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施: 1，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬(wàn)無(wú)一失.2，精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)臵環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保 障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護(hù)保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī);第二:加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺(jué)愛(ài)護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無(wú)效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.5，我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取的管理方式

對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營(yíng)型的管理方式.基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時(shí)服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說(shuō)明.(一)組織系統(tǒng): 1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門(mén)管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng): 1，整體運(yùn)作程序 2，內(nèi)部運(yùn)作流程 說(shuō)明: 1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范.同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.(三)，激勵(lì)系統(tǒng): 說(shuō)明: 1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過(guò)懲罰“打”著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力.獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì).4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值.我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位臵，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過(guò)企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過(guò)企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái).工作計(jì)劃

依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.(一)前期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 05年12月31日 盡量提前 2 擬訂管理方案

結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06年1月5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認(rèn)時(shí)止 盡量縮短時(shí)間 4 組建管理隊(duì)伍 1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng) 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng) 6 制訂管理制度

1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度 2，導(dǎo)入ISO9001-2000 7 物業(yè)接管驗(yàn)收 辦理書(shū)面移交手續(xù)

(二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1，制定大，中修計(jì)劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 2 公共設(shè)施，設(shè)備及場(chǎng)所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理

1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運(yùn)行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理

1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來(lái)人來(lái)訪管理;5，物品出入管理.接管驗(yàn)收后開(kāi)始 4 車輛管理

1，進(jìn)出車輛管理;2，停車場(chǎng)管理;3，車輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開(kāi)始 5 清潔衛(wèi)生管理

1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗(yàn)收

后開(kāi)始 6 綠化管理

1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗(yàn)收后開(kāi)始 7 客戶服務(wù)管理

1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.8 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理 標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理 9 檔案管理

1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè);3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.接管驗(yàn)收后開(kāi)始

(三)物質(zhì)資金積累計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托車

電腦，含顯示器 打印機(jī) 復(fù)印機(jī) 傳真機(jī) 保險(xiǎn)柜 照像機(jī) 電話

寢具和服裝(套)疏通機(jī) 電焊機(jī) 1 1 1 1 1 1 1 1 按編制配 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 800 2000 400 10000 2000 1000 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用

用于文化活動(dòng)

辦公用 估算價(jià) 維修用 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 沖擊鉆 切割機(jī) 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具

高空作業(yè)用工具鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機(jī) 垃圾箱

清潔工具(套)9 清潔車(專用)手推平板車 手推斗車 剪草機(jī) 綠籬機(jī) 人工噴霧器 綠化工具(套)對(duì)講機(jī) 防毒面具 鋼盔 消防靴

訓(xùn)練用具(套)1 1 2 1 1 1 1 2(一大一小)一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 10 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計(jì):$74650元

第三節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施.序號(hào)

指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測(cè)定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時(shí)率 96% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場(chǎng)完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 12 9 治安案件發(fā)生率 1%以下

全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全 10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下

全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫(huà)，亂貼亂畫(huà)等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下(年)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好率 無(wú)

全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn) 一，物業(yè)管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配臵情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司“精干，高效，敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說(shuō)明 1，管理處 主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.2，文 員:負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作.3，品 管:1名，負(fù)責(zé)各部門(mén)，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.13 4，維 修 部:2名，負(fù)責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊(duì)中隊(duì)長(zhǎng):1名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門(mén)人員檢查監(jiān)督工作.保 安:13名，分三班24小時(shí)值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長(zhǎng):1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及對(duì)部門(mén)人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作.環(huán)衛(wèi)工人:8名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓(xùn)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處.1，培訓(xùn)的目標(biāo): 通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn): A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn);E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn): A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊(cè)，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn): A，操作層自我開(kāi)發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座;B，管理人員實(shí)行“四個(gè)一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫(xiě)一篇文章，讀一本專業(yè)的好書(shū)，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn): 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn): 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計(jì)劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評(píng)估考核

(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度

科學(xué)完善，合理量化.健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殻彩翘岣叻?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù).為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 14 ISO9001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整.我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹(shù)立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理.在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類 1，接管移交資料: 名 稱

資 料 內(nèi) 容

工程建筑產(chǎn)權(quán)資料

A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開(kāi)工許可證 C:拆遷安臵資料 工程技術(shù)資料

A:紅線圖，總平面圖

B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開(kāi)竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告 C:工程合同，工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單

E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書(shū) G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術(shù)資料 2，管理檔案資料 名 稱

資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料

A:基本資料 B:標(biāo)識(shí)資料

事務(wù)管理資料

A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄 E:事務(wù)回訪登記表 維修資料

A:維修申報(bào)表 B:維修服務(wù)派工單

C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄 C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄 設(shè)備管理資料

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄 員工管理資料

A:員工個(gè)人資料，聘用表 B:員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄

E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見(jiàn)反饋資料

A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見(jiàn)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄 C:投訴及處理記錄表 行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門(mén)文件 C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件

D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件

E:管理處榮譽(yù)一覽表 F:管理處接待來(lái)訪參觀記錄表 會(huì)務(wù)資料

A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料 第六節(jié):便民服務(wù)

當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號(hào) 項(xiàng) 目

服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修

按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 2 代購(gòu)車船航空票

除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi) 3 代寄，代領(lǐng)郵件

加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 4 配備急救箱，急救藥品

按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 5 建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng)

活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月1.5元，辦公物業(yè)每平方米每月2元，宿舍物業(yè)每平方米每月0.5元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤(rùn)見(jiàn)下表: 類別 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算式 月支出 備注

人 工 費(fèi) 用 1 員工 工資 30人

管理處主任:3200元×1人=3200元 客服文員:1400元×1人=1400元 品管文員:1400元×1人=1400元 保安隊(duì)長(zhǎng):2000元×1人=2000元 保安:1400元×13人=18200元

環(huán)境管理部長(zhǎng):2000元×1人=2000元 綠化技工:800元×2人=1600元 環(huán)衛(wèi)工:700元×8人=5600元 維修技工:2000元×2人=4000元 39400元

工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi) 2 員工 保險(xiǎn) 30 120元×30÷12 300元

意外傷害險(xiǎn) 3 福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi) 17.5% 39400元×17.5% 6895元 小計(jì)

46595元辦 公 費(fèi) 用 1 交通費(fèi) 綜合測(cè)算 3000元 2 通訊費(fèi) 3 辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng) 4 勘察業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi) 小計(jì) 3000元

公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護(hù) 費(fèi) 用 1 公共房屋

綜合測(cè)算，一般月費(fèi)用計(jì)算式為:物業(yè)總面積×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護(hù) 4 污，雨水井清理維護(hù) 5 停車場(chǎng)道路維護(hù) 6 燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7 標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù) 8 水泵(含水管閥門(mén))日常維護(hù) 9 變壓器，配電房維護(hù) 10 消防設(shè)備維護(hù) 11 其它設(shè)備設(shè)施維護(hù) 12 電梯保養(yǎng)，維修，檢測(cè)等費(fèi)用 13 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 14 煤氣站維護(hù)

15 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 小計(jì) 17150元

環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用 1 園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等 綜合測(cè)算，般月費(fèi)用為綠化面積×0.3元，故為≈8000m2×0.3元 2400元

不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) 2 辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)

3個(gè)桶×350元÷36個(gè)月=29元 3個(gè)桶×180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)=540 569元

生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費(fèi)用

180元/月與相關(guān)單位簽合同 180元 4 保潔工具，清潔用品損耗，材料物資 綜合測(cè)算 2000元 5 外墻清洗

費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算 小計(jì) 5149元

共 用 水 電 費(fèi) 1 所有用水用電費(fèi)用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運(yùn)行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付 無(wú)

物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用 小計(jì) 無(wú)

其 它 支 出 費(fèi) 用 1 文化宣傳費(fèi) 500元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 30000元÷12月

2500元 3 稅金

85625×5.5% 4709元 小計(jì) 7709元 總計(jì) 79603 物業(yè)公司利潤(rùn)

85625-79603=6022元 第八節(jié):日常物業(yè)管理

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述.一，介入期

在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫(xiě)方案，做好驗(yàn)收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫(xiě)方案工作(二)，驗(yàn)收接管

1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門(mén)崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行漦??團(tuán)體組織集會(huì).四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄臵及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生.五，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施.六，愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛(ài)護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人.九，積極維護(hù)工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正.二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利

1，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財(cái)產(chǎn)安 20 全.2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng).3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門(mén)崗負(fù)責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開(kāi)本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門(mén)處理.三，工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為: 1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險(xiǎn)品.2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便.6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書(shū)畫(huà)及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動(dòng)消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理.四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員職責(zé)和義務(wù): 1，遵守國(guó)家有關(guān)法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.消防安全管理規(guī)定

為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國(guó)家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行.二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門(mén)監(jiān)督實(shí)施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé): 1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施;3，定期組織開(kāi)展防火自查，及時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5，定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過(guò)夜，特殊原因需要過(guò)夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范;7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放;9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打“119”電話求救，并協(xié)助維持 21 火場(chǎng)秩序，配合事故處理.五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員的消防職責(zé)和義務(wù): 1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;3，室內(nèi)不得存放超過(guò)0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè);5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng).使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救;10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告;11，所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門(mén)審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償.八，公共娛樂(lè)場(chǎng)所按《公共娛樂(lè)場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門(mén)進(jìn)行處理.道路及車輛管理規(guī)定

為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定: 一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定: 1，遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;2，機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位臵停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道;6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈;7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場(chǎng)管理規(guī)定

1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng);3，不得損壞車場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng);5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺(jué)鎖好車門(mén)，貴重物品不得放于車內(nèi);22 7，管理處對(duì)車輛只提供車位及對(duì)車輛秩序進(jìn)行管理.停車場(chǎng)內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠;8，凡無(wú)行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度

一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定

一，智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)，手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來(lái)訪者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.一，每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作

1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)，觸頭有無(wú)氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無(wú)積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;2，檢查進(jìn)出水閥門(mén)開(kāi)，關(guān)狀態(tài)，閥門(mén)不能出現(xiàn)滴水，保持閥門(mén)處于正常開(kāi)啟狀態(tài);3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過(guò)20滴)，對(duì)泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;5，泵軸及時(shí)添加潤(rùn)滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等.二，啟動(dòng)檢查消防泵加壓是否可靠

1，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否在自動(dòng)位臵;2，打開(kāi)排水閥門(mén)觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng);3，消防泵安全運(yùn)行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行;4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)臵于“自動(dòng)”位臵，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實(shí)情定)一，中央空調(diào)開(kāi)機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括: 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過(guò)額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度<35℃，出水溫度<40℃);5，檢查進(jìn)出冷凍水溫度(冷凍水進(jìn)水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中是否有異常振動(dòng)或噪音;7，冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門(mén)是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無(wú)異常的氣味或噪聲;10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說(shuō)明情況.三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開(kāi).四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行: 一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫(xiě)《電梯設(shè)備巡視記錄》.二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查: 1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng);2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指示儀表，指示燈，各繼電器運(yùn)作是否可靠;4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過(guò)熱;5，制動(dòng)器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤(pán)車手輪，開(kāi)閘板手等求援工具是否放在指定位臵;7，電梯運(yùn)行有無(wú)振動(dòng)，開(kāi)關(guān)門(mén)是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，由電位管理采取措施進(jìn)行調(diào)整.如果問(wèn)題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評(píng)定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理，缺陷未處理好不得擅自離開(kāi)，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開(kāi).水泵房運(yùn)行操作規(guī)程

一，水泵房為工業(yè)園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問(wèn)題.運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位.二，水泵的運(yùn)行操作

1，運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門(mén)是否打開(kāi);水池內(nèi)儲(chǔ)水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等;2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整.各閥門(mén)填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.3，供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水;4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項(xiàng)目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛(wèi)生

1，泵房?jī)?nèi)每日交班前進(jìn)行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門(mén)，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;2，泵房?jī)?nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開(kāi)時(shí)，房門(mén)必須上鎖.四，發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)

一，值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到“三勤”(勤聽(tīng)聲音，勤看儀表，勤測(cè)溫表).二，啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行;“手動(dòng)”啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過(guò)3次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn).給水泵在“手動(dòng)”位臵運(yùn)行時(shí)間不允許過(guò)長(zhǎng).三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時(shí)間切換機(jī)組，信號(hào)，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài).四，注意電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時(shí)排除泵坑積水.五，水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開(kāi)關(guān)工作是否正常.如儲(chǔ)水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時(shí)查明原因后對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄.六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行.1，電流突然升高超過(guò)允許范圍時(shí);2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動(dòng)時(shí);3，電動(dòng)機(jī)內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時(shí);4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時(shí);5，水泵軸承和電動(dòng)機(jī)溫度超過(guò)允許范圍時(shí);6，水泵無(wú)水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時(shí);7，危及設(shè)備或人身安全時(shí).綠化養(yǎng)護(hù)制度

為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確保花草樹(shù)木繁茂，長(zhǎng)勢(shì)良好，特制訂本制度.一，室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo): 1，澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水;2，花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無(wú)明顯雜草，雜物;3，修剪整形:根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;4，施肥:根據(jù)苗木各類及生長(zhǎng)情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病蟲(chóng)防治:春，夏，秋季蟲(chóng)病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲(chóng)害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲(chóng)害的清理滅除及防病工作;6，長(zhǎng)勢(shì)不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時(shí)通知更換.二，室外養(yǎng)護(hù): 1，基礎(chǔ)性更新改造: 25 土壤改良:對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長(zhǎng)慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確保花草的正常生長(zhǎng)狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2，常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作:(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長(zhǎng)茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長(zhǎng)旺盛期應(yīng)根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春，夏季每?jī)蓚€(gè)月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，夏季草皮不長(zhǎng)于15厘米，秋，冬季不長(zhǎng)于10厘米;(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤(rùn)土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲(chóng)防治:建立病蟲(chóng)害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲(chóng)病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲(chóng)害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲(chóng)害的清理滅除和樹(shù)干涂液防蟲(chóng)，防病等保護(hù)工作;(6)花木補(bǔ)植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無(wú)公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無(wú)風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散;(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;(9)草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過(guò)8厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋，冬季每3個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好;(11)喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲(chóng)枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動(dòng)的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項(xiàng)作如下說(shuō)明: 第一:清潔品質(zhì)控制 一，清潔計(jì)劃

1，向管理處提交清潔服務(wù)計(jì)劃;2，根據(jù)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容按步驟實(shí)施日，月，季的清潔工作;3，根據(jù)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容會(huì)同管理處工作人員實(shí)施日檢，月檢工作;4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評(píng)檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃;5，急(突發(fā))事件的處理對(duì)應(yīng)計(jì)劃方案提交;二，清潔實(shí)施

1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報(bào)告;(簡(jiǎn)稱“日?qǐng)?bào):)2，各現(xiàn)場(chǎng)每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時(shí)工作安排;(簡(jiǎn)稱”早會(huì)“或”例會(huì)“)26 3，各項(xiàng)日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書(shū);4，各項(xiàng)定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書(shū);5，各項(xiàng)內(nèi)部清潔完成情況考評(píng)資料;6，各項(xiàng)清潔工作方法指示書(shū);7，各項(xiàng)清潔工作安全批示書(shū);三，清潔技術(shù)應(yīng)用

1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣;2，現(xiàn)場(chǎng)清潔問(wèn)題的研究，解決;3，清潔高效率方法的研究，運(yùn)用;四，清潔監(jiān)督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表

4，各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書(shū) 5，各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé) 6，清潔獎(jiǎng)罰制度

7，各分現(xiàn)場(chǎng)之間交替檢查，評(píng)比 五，員工管理

1，定期的清潔培訓(xùn) 2，員工道德教育 3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理 4，員工考評(píng)制度

第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則

創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染

★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無(wú)衛(wèi)生死角 ★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺(jué) ★垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新

★使用適當(dāng)?shù)南磩３纸ㄖ庥^干凈，常新，不受損壞 ★使用無(wú)污染洗劑，保持環(huán)境的清新

★采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★實(shí)施安全操作教育

★清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷

★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護(hù)欄，安全帽 作業(yè)情況督察

★現(xiàn)場(chǎng)管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書(shū) ★各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢

★公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高

★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合 ★建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)

★逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè) 27

樹(shù)立良好的社會(huì)形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔 ★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化 二，具體清潔方案構(gòu)想 人員的選擇，培訓(xùn)，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工 ★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定

★針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備

★大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè)

★不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔 公共場(chǎng)所設(shè)施清潔

★洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒

★垃圾桶，箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染 保護(hù)作業(yè)法

★保護(hù)建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑

★保護(hù)使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè);B選擇無(wú)噪音作業(yè)，避免干擾 ★使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀 清潔作業(yè)的實(shí)施 ★制定詳細(xì)的計(jì)劃書(shū)

★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況 ★定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援

★加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對(duì)內(nèi)部建筑的破壞 ★加強(qiáng)大堂的日常作業(yè) 三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針

建筑物本來(lái)是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值.建筑物的美在于通過(guò)頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^(guò)肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.如對(duì)建筑物的清掃偷懶會(huì)加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識(shí)，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護(hù)建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時(shí)也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作.四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)

制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場(chǎng)所)，季節(jié)，時(shí)間等因素.對(duì)于制作貴工業(yè)園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個(gè)別不明之處，請(qǐng)?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說(shuō)明.在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)，作業(yè)實(shí)施不是孤立分開(kāi)的，而是如下表一樣，從制定計(jì)劃到判斷，評(píng)價(jià)都作為有機(jī)整體來(lái)考核實(shí)施.因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會(huì)商共進(jìn)的前提下，通過(guò)下列循環(huán)可以永久維持建筑物 28 優(yōu)美高雅的環(huán)境.五，清潔的目的及特點(diǎn)

1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀，保護(hù)建筑，延長(zhǎng)其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.2，清潔概念

工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材，場(chǎng)所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有”千變?nèi)f化“之稱，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識(shí).1)針對(duì)不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場(chǎng)等)3)針對(duì)清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點(diǎn):正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對(duì)不同: 1，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查;2，制定完善的作業(yè)計(jì)劃;3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行;4，制定全面的建材保護(hù)措施及方法;六，重大問(wèn)題處理

我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場(chǎng)的重大問(wèn)題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機(jī)動(dòng)小組.七，客戶至上

這是我公司的服務(wù)宗旨，對(duì)我們的服務(wù)對(duì)象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問(wèn)題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存的唯一條件: 1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;2，定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部的5S整頓;3，內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會(huì)解決現(xiàn)場(chǎng)的工作;4，定期舉行管理會(huì)議商討落實(shí)管理工作.八，處理客戶投訴

1，如何對(duì)待客戶的投訴

A，對(duì)客戶的投訴處理應(yīng)放在首位;B不吝惜對(duì)處理客戶投訴所花費(fèi)的時(shí)間與金錢;2，處理客戶投訴的姿態(tài)

A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，速度越快越好;B，無(wú)論是什么狀況都必須道歉;C，絕對(duì)不允許反駁或找借口中;D，掌握如何當(dāng)場(chǎng)或用電話應(yīng)付的技巧;E，無(wú)論人，場(chǎng)所，時(shí)間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧;3，對(duì)投訴的事后處理

A，分析原因，責(zé)任的存在，并向總負(fù)責(zé)人匯報(bào);B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對(duì)策;C，如決定了具體對(duì)策，應(yīng)立即付諸于行動(dòng)并向客戶匯報(bào).九，教育理念

樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實(shí)施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練.29 1，教育訓(xùn)練的三項(xiàng)目 1)硬件教育

A，清潔五原則的教育

B，各種建材清潔養(yǎng)護(hù)的技術(shù) C，機(jī)器，器材的熟練使用 2)軟件教育

A，各種的作業(yè)計(jì)劃，作業(yè)程序 B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育 3)服務(wù)教育

A，服務(wù)態(tài)度:作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝 B，精神性服務(wù):配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議 為提高和維持對(duì)建筑物的美觀，對(duì)作業(yè)，員工以及工業(yè)園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全，舒適，衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進(jìn)行教育培訓(xùn).3，教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人

由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行教育訓(xùn)練.(教育負(fù)責(zé)人:是指在獲得國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書(shū)或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才)4，教育訓(xùn)練對(duì)象

一般員工，各現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者.清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場(chǎng)所

每日清潔內(nèi)容 次數(shù)

每周清潔內(nèi)容 次數(shù)

每月清潔內(nèi)容 次數(shù)

每季清潔內(nèi)容 次數(shù)

所有大堂及走廊通道

1，地面清掃，拖凈，推塵 2，垃圾處理

3，煙灰筒，垃圾箱，花盆清理擦凈

4，裝飾，指示牌，排風(fēng)口，消防設(shè)備清潔 5，所有門(mén)，玻璃清潔 6，污漬，手印處理 7，燈飾設(shè)備

8，地墊吸塵，掃凈 9，防盜門(mén)擦拭 1 1 1 1 1 30 1 1 1 1 1，墻面除塵

2，煙灰缸，垃圾桶消毒清洗 3，防火門(mén)全面清潔 4，入口大門(mén)玻璃清洗 5，不銹鋼打保護(hù)劑 6，地腳線擦凈 7，地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 1，天花除塵

2，排風(fēng)口，頂部分清潔 3，墻面清洗

4，大理石，打蠟保養(yǎng) 5，照明燈具擦拭 6，裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 1，照明燈罩清洗(高處)1 洗手間

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，洗手盆，便器清洗 3，鏡面擦拭并保潔

4，門(mén)，隔板清潔，玻璃窗清潔5，地面沖洗并保潔 6，附屬配件擦拭 7垃圾處理 2 4 1 1 31

2 2 1，門(mén)，隔板全面清洗 2，水管道擦拭 3，墻面擦拭 4，窗玻璃擦拭 1 1 1 1 1，墻面清洗 2，天花除塵 3，送排風(fēng)口擦凈 1 1 1 1，照明燈罩擦拭 1 園區(qū)

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，草坪，綠化帶，花池盆景的垃圾清掃3，桌椅擦拭，除塵 4，燈飾設(shè)備除塵保養(yǎng) 5，指示牌擦拭，除塵 經(jīng)常

1，地面清洗

2，建筑材料設(shè)備的清洗 3，下水道，雨水溝的清理 1 1 1 1，公共設(shè)備及金屬設(shè)備的專業(yè)保養(yǎng)清潔1，花園石材設(shè)備的深層清洗 所有樓層公共走廊

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，煙灰筒處理，擦凈 3，消防設(shè)施設(shè)備擦凈 4，墻面污漬處理 5，開(kāi)關(guān)，指示燈擦拭 6，垃圾桶清洗擦凈 7，垃圾處理 8，玻璃窗清潔 9，樓層門(mén)玻璃清潔

1 1 1 1 1 1 1 1 1，墻面除塵 2，玻璃窗清洗 3，門(mén)面清洗

4，煙灰筒，垃圾桶清洗 5，走廊地面拖凈 6，裝飾面除塵 7，消防設(shè)備 1 1 1 1 2 1 1 1，排風(fēng)口，空調(diào)口清洗 1 1，天花除塵 2，照明燈具清潔 1 1 天面 1，保潔 2，渠口清理

3，圍欄，扶手抹凈 1 1 1 1，燈柱，鋼架，露體管道清抹 1 1，門(mén)面擦凈

2，地漏，下水口清理 3，矮墻除塵清洗 2 1 1 33 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場(chǎng)所

每日清潔內(nèi)容 次數(shù)

每周清潔內(nèi)容 次數(shù)

每月清潔內(nèi)容 次數(shù)

每季清潔內(nèi)容 次數(shù) 外圍

1，地面垃圾清掃并保潔 2，綠化帶清掃

3，各種招牌，欄桿擦凈 4，路燈，燈柱擦凈 5，果皮箱清潔 1 1 1 1 1 1，地面清洗 2，排水口清理 3，消防設(shè)施擦凈 1 1 1 1，墻面清洗(立柱2米以下部分)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法 區(qū)域 清潔項(xiàng)目 清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 檢測(cè)方法

所有大堂及公共部分樓道 地面

保持干凈，無(wú)污漬，積水，積塵，痰漬，雜物，紙屑，煙蒂，香口膠，保持光潔，明亮 目視 玻璃

無(wú)手印，污漬 以紙巾擦拭 不銹鋼

無(wú)手印，污漬 以紙巾擦拭

鋁合金，木飾板，裝飾畫(huà)

無(wú)塵，污漬 以紙巾擦拭 拉手

無(wú)塵，污漬 以紙巾擦拭 防火門(mén) 無(wú)塵，污漬 以紙巾擦拭 信箱柜 無(wú)塵，污漬

目視或以紙巾擦拭 指示牌，懸掛物 無(wú)塵，蜘蛛網(wǎng) 目視或以紙巾擦拭 花盆

無(wú)污漬，雜物 目視 煙灰筒

無(wú)污漬，痰漬 目視 天花頂

無(wú)污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng) 目視 送排風(fēng)口

無(wú)污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng) 手摸或以紙巾擦拭 防塵地墊

無(wú)水漬，灰塵，污漬，香口膠 目視 鏡面玻璃

無(wú)手印，灰塵，水漬 目視或以紙巾擦拭 飾柱

無(wú)污漬，灰塵，痰漬 目視 墻身

無(wú)污漬，灰塵，每30平方米用紙巾擦拭不能有黑色灰塵目視 消防器材 無(wú)污漬，灰塵 手摸或以紙巾擦拭

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法 區(qū)域 清潔項(xiàng)目

清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 檢測(cè)方法 洗手間 墻身

無(wú)塵，污漬 目視及手摸 防滑瓷磚地面

無(wú)塵，污漬，紙屑，水漬 目視及手摸 洗手間大門(mén)

無(wú)塵，污漬，手印 以紙巾擦拭 洗手間玻璃鏡面

無(wú)塵，污漬，水漬，手印，皂液，保持鏡面明凈 以紙巾擦拭 便器，洗手盆

保持無(wú)污漬，垢，臭味，并保持水流暢通無(wú)阻，瓷器明潔如新 目視及以紙巾擦拭 洗手間隔板

無(wú)污漬，痰漬，保持潔凈 目視及以紙巾擦拭 洗手間燈飾 無(wú)蛛網(wǎng)，污漬 目視

洗手間天花，排風(fēng)口 無(wú)蛛網(wǎng)，污漬 目視

洗手間下水管道 保持水流暢通無(wú)阻 沖水?dāng)?shù)次檢測(cè) 其它區(qū)域 外圍

地面，道路，綠化帶

無(wú)雜物，垃圾，泥沙，積水，香口膠，每50平方米不得超過(guò)10個(gè)煙蒂目視

墻面(3米以下)無(wú)污漬，灰塵 以紙巾擦拭 果皮箱

無(wú)污漬，異味 目視

路燈，招牌，欄桿，不銹鋼，設(shè)施設(shè)備 無(wú)污漬，塵漬，光亮 目視

垃圾房 地面

無(wú)積水，異味，用水沖洗干凈 目視 墻面

用水沖洗干凈 以紙巾擦拭 垃圾房門(mén) 用水沖洗干凈 目視 下水井

無(wú)泥沙，雜物，臭味，每檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每月清理一次，保持排水井無(wú)堵塞 目視

第二節(jié):部分應(yīng)急措施 意外事件處理辦法

為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法.一，電力，給水，電視信號(hào)中斷供應(yīng)處理

1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號(hào)供應(yīng)中斷時(shí)，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時(shí)間;2，了解發(fā)生時(shí)間后，應(yīng)及時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時(shí)協(xié)調(diào)維修部長(zhǎng)，技工跟進(jìn)有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個(gè)轄區(qū)電力，給水，電視信號(hào)供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機(jī)構(gòu)查詢及要求盡快搶修;3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時(shí)恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會(huì)在告示欄張貼通告.二，火警處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，即時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心及管理處主任;2，如火勢(shì)有可能會(huì)對(duì)客戶造成危險(xiǎn)時(shí)，須即時(shí)疏散受影響單位的客戶;3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢(shì)撲滅時(shí)，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場(chǎng).5，當(dāng)消防員到場(chǎng)后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料: 1)消防車到達(dá)的時(shí)間

2)消防車到場(chǎng)數(shù)目及車牌號(hào)碼 3)帶隊(duì)的消防隊(duì)長(zhǎng)姓名 4)消防員收隊(duì)離場(chǎng)時(shí)間

6，當(dāng)火勢(shì)被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時(shí)巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;7，盡可能在第一時(shí)間向總經(jīng)理報(bào)告.三，水浸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時(shí)，應(yīng)即時(shí)將積水清除;2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時(shí)采用各種方法截水;3，當(dāng)積水清除后，須即時(shí)巡查及記錄公眾地方，設(shè)施的損壞情況，同時(shí)巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報(bào)告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理;5，如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟跟進(jìn)外，即時(shí)聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理.四，爆炸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時(shí)，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報(bào)案;2，如客戶同意報(bào)案，須盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān);3，公安人員未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過(guò)的痕跡;4，切記不可觸動(dòng)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的任何物件，以免影響公安機(jī)關(guān)調(diào)查;5，當(dāng)公安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須登記以下資料: 1)公安人員到場(chǎng)時(shí)間

2)公安人員車輛的數(shù)目及車輛號(hào)碼 3)帶隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)的姓名

4)當(dāng)公安人員離場(chǎng)時(shí)，應(yīng)記錄離開(kāi)時(shí)間 五，交通事故處理工作

1，如果有人受傷，必須報(bào)警;2，沒(méi)有人受傷，可由雙方車主自行達(dá)成賠償協(xié)議;3，值班人員須登記以下資料: 1)車牌號(hào)碼

2)雙方車主姓名，地址，電話

3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話

4)如有公安，救護(hù)車到場(chǎng)，須登記車牌號(hào)，到場(chǎng)及離場(chǎng)時(shí)間，帶隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)姓名.4，如因撞車而對(duì)小區(qū)公眾地方，設(shè)施造成破壞，須報(bào)告管理處主任處理;5，事后須向總經(jīng)理呈交報(bào)告.六，意外受傷處理工作

1，當(dāng)在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時(shí)，要及時(shí)報(bào)警或叫救護(hù)車;2，須查問(wèn)受傷者的身份及受傷的原因;3，值班人員須登記以下資料: 1)受傷者姓名，地址，電話 2)受傷原因

3)如有公安，救護(hù)車到場(chǎng)，登記到場(chǎng)，離場(chǎng)時(shí)間，車牌號(hào)碼，帶隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)姓名 4，事后須向管理處主任呈交報(bào)告.七，刑事案件處理工作

1，當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，必須在第一時(shí)間內(nèi)報(bào)告派出所，總經(jīng)理及貴方領(lǐng)導(dǎo);2，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);3，記錄好有關(guān)情況.八，管理處對(duì)于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報(bào)告》報(bào)告總經(jīng)理.九，具體操作詳見(jiàn)《意外事件處理工作指示》.消防應(yīng)急方案

為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案: 一，成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組: 總指揮:管理處主任 副總指揮:保安隊(duì)長(zhǎng)

下分兩個(gè)組:前線組和后援組 二，消防組織架構(gòu): 三，消防應(yīng)急方案

1，火警發(fā)生在任何時(shí)候

1)一般火情處理(指還沒(méi)有造成危及人生，財(cái)產(chǎn)的小型火災(zāi)).38 當(dāng)班人員: 當(dāng)班人員第一時(shí)間內(nèi)通知總指揮和119;監(jiān)控室值班人員立即呼叫所有上班人員，電話或人力通知不上班人員;由最近崗位的值班戰(zhàn)士立即切斷總電源，打開(kāi)消防栓;監(jiān)控室人員立即用廣播通知單位內(nèi)人員進(jìn)行有序疏散;門(mén)崗人員在消防車未到達(dá)前守候在重要路段保持道路暢通，以便消防車全速駛達(dá)火場(chǎng)，且做好有關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄;開(kāi)啟工業(yè)園區(qū)廣播，警鈴，檢查自動(dòng)啟動(dòng)的消防系統(tǒng)工作情況，必要時(shí)可啟動(dòng)其他消防設(shè)施.不當(dāng)班人員: 由班長(zhǎng)帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火警場(chǎng)地;接好水帶，水槍到火警現(xiàn)場(chǎng)做滅火準(zhǔn)備;打開(kāi)水閥實(shí)施滅火;拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場(chǎng)進(jìn)行滅火和急救;拿消防斧和消防繩趕赴現(xiàn)場(chǎng).后援組: 前臺(tái)人員第一時(shí)間到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)拍照，發(fā)現(xiàn)先或后進(jìn)人員;做好護(hù)送傷員至醫(yī)院的措施;做好火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)清理工作，登記損失財(cái)產(chǎn)數(shù)量及方案案例;協(xié)助組織調(diào)查，做好安撫工作.2)重大火情的處理 當(dāng)班人員: 第一時(shí)間拔打”119“火警求援;通知總指揮及所有不當(dāng)班人員;立即切斷總電源，打開(kāi)消防箱;開(kāi)啟小區(qū)廣播，警鈴系統(tǒng)，監(jiān)控室人員利用廣播進(jìn)行疏散人員，檢查已自動(dòng)啟動(dòng)的消防系統(tǒng)工作情況，必要的可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施.確保各執(zhí)勤區(qū)域工作正常的同時(shí)，保持消防過(guò)道暢通和路面秩序井然;門(mén)崗人員做好相關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄.不當(dāng)班人員: 由班長(zhǎng)帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火場(chǎng)，控制火情;著消防服及防毒面具進(jìn)行人員疏散，其他人員協(xié)助火警執(zhí)勤人員的 各項(xiàng)滅火工作 后援組: 第一時(shí)間到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)拍照，發(fā)現(xiàn)先進(jìn)或落后人員;護(hù)送傷員至醫(yī)院;協(xié)助組織調(diào)查;做好火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)清理工作;登記損失的財(cái)產(chǎn)數(shù)量形成文字案例.事后保安隊(duì)長(zhǎng)作《事件報(bào)告》上報(bào)管理處主任及總經(jīng)理.各組職責(zé): 總指揮:統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織滅火及后援工作.前線組長(zhǎng):接到報(bào)警，統(tǒng)一部署滅火方案.前線組組員:負(fù)責(zé)具體滅火的各項(xiàng)工作.后援組組長(zhǎng):負(fù)責(zé)后援組的總協(xié)調(diào)工作.后援組組員:組織人員疏散及現(xiàn)場(chǎng)清理工作.39 紀(jì)律要求: 所有被通知到的人員必須到場(chǎng)，不得借故推托.所有人員必須嚴(yán)格按照分配的任務(wù)執(zhí)行，不得打折扣.做到言行禁止.以上規(guī)定有違反者，嚴(yán)肅處理.停水及事故處理方案 一，停水處理

1，設(shè)備發(fā)生故障，需停水處理時(shí)，當(dāng)班人員及時(shí)上報(bào)維修主管，由維修主管在一小時(shí)通知客戶并組織搶修;2，停水時(shí)，當(dāng)班人員密切觀察水池儲(chǔ)水情況，向管理處主任匯報(bào)，對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行合理調(diào)度，如水池儲(chǔ)水不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)滿足供給應(yīng)提前通知客戶.二，事故處理

1，供水設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，維修主管，當(dāng)班人員要到現(xiàn)場(chǎng)察看，處理并及時(shí)組織搶修;2，發(fā)生設(shè)備事故，當(dāng)班人員將事故時(shí)間，原因，設(shè)備損壞程度，影響程度等作記錄并上報(bào);3，對(duì)重大事故由維修主管知會(huì)相關(guān)部門(mén)，按處理程序及時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處主任;4，事故處理未結(jié)束時(shí)，當(dāng)班人員及相關(guān)維修人員未經(jīng)維修主管許可，不準(zhǔn)擅自離開(kāi);5，事故處理完畢，維修主管安排專人對(duì)維修設(shè)備進(jìn)一步監(jiān)護(hù)并對(duì)事故進(jìn)行分析，將”事故分析報(bào)告“交管理處審查.第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià) 一，清洗范圍: 1，辦公樓1-4樓外墻清洗;2，辦公大樓1-4樓大堂地面，墻面，玻璃，樓梯，廁所清洗.二，施工方案: 1，外墻清洗采用高空下吊板作業(yè)法進(jìn)行清洗;2，辦公樓地面，樓梯地面清洗用多功能刷地機(jī)配吸水機(jī)清洗.三，清洗技術(shù)要求: 1，外墻清洗后潔凈度達(dá)95%以上;2，地面清洗后潔凈度達(dá)95%以上;3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗報(bào)價(jià):(含稅價(jià))1，外墻清洗價(jià)格:1元/m2(按實(shí)際清洗面積核算);2，地面清洗價(jià)格:1元/m2(含樓梯扶手，消防栓，辦公設(shè)施);3，室內(nèi)玻璃清洗價(jià)格:1元/m2;4，洗手間清洗價(jià)格:200元/間.五，供水，電等便利條件，并派人配合監(jiān)督，我司則按要求嚴(yán)格施工.自覺(jué)遵守甲方制度，對(duì)因我方施工過(guò)程中造成對(duì)方的財(cái)產(chǎn)損壞及其它損害，我方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任，我司在施工過(guò)程中發(fā)生的人員安全事故及其它意外全部由我方負(fù)責(zé)，貴方不參與保障.六，本方案及報(bào)價(jià)的執(zhí)行雙方另行擬，簽合同.第七章 結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于貴公司和眾信物業(yè)有限公司來(lái)說(shuō)，本次物業(yè)管理項(xiàng)目的成功合作無(wú)疑是對(duì)雙方在管理上的一次創(chuàng)新，也客觀的反映出貴公司高層高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，它將集約和優(yōu)化各方資源，符合市場(chǎng)不斷專業(yè)化的發(fā)展.作為眾信物業(yè)有限公司來(lái)說(shuō)，我們將把握機(jī)遇，把每次挑戰(zhàn)當(dāng)作一次機(jī)遇加以發(fā)展，我們有理由相信，通過(guò)我們積極的態(tài)度，科學(xué)的管理方法和專業(yè)的水平，一定會(huì)給貴公司及使用人呈上一份滿意的答卷，因?yàn)槲逸斔拖嘈拧睕](méi)有最好，只有創(chuàng)新".40 **公司

廣州市眾信物業(yè)管理公司 項(xiàng)目物業(yè)管理處 客戶服務(wù)中心 保 安 隊(duì) 環(huán)境管理部 維 修 部 物管標(biāo)的調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機(jī)構(gòu) 崗位培訓(xùn) 接管驗(yàn)收 整改 日常管理 眾信物業(yè)公司 管理處 反饋監(jiān)督 各業(yè)務(wù)塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層

工資福利機(jī)制 激 勵(lì) 機(jī) 制 培養(yǎng)提升機(jī)制 思想工作機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 企業(yè)文化機(jī)制 管理處主任1人

文員(1人)品管(1人)(共30人)服務(wù)中心 保安隊(duì):14人 隊(duì)長(zhǎng):1人 戰(zhàn)士:13人 其中輪休一人 環(huán)境管理部11人 部長(zhǎng):1人 綠化技師:2人 環(huán)衛(wèi)隊(duì):8人 維修部:2人 調(diào)查籌劃 編制計(jì)劃 實(shí)施營(yíng)運(yùn)

診斷評(píng)價(jià) 提高建筑美觀 延長(zhǎng)建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 貴公司 物業(yè)管理處 環(huán)境管理

向管理處主任提交作業(yè)計(jì)劃，監(jiān)督管理作業(yè)進(jìn)行情況;定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，確查作業(yè)良好實(shí)施;定期與管理處主任舉行管理例會(huì)，處理現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題(1周1次);我司現(xiàn)場(chǎng)管理人員接到貴公司發(fā)出的緊急情況或突發(fā)事件必須優(yōu)先處理;優(yōu)先配合管理實(shí)施整體化管理;增加溝通，交流，協(xié)調(diào)的滿足貴公司的要求.總 指 揮 管理處主任 保安隊(duì)長(zhǎng) 客戶服務(wù)中心 保安人員 其它人員 前線組 后援組

第四篇：××工業(yè)園物業(yè)管理方案(81頁(yè))目錄

××工業(yè)園物業(yè)管理方案

目錄

第一章 前言

第二章 ××物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況

第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施

第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié) 管理規(guī)章制度和建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理

第六節(jié) 便民服務(wù)

第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

第八節(jié) 日常物業(yè)管理

第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施

第一節(jié) 精神文明公約

第二節(jié) 安全防范方法管理規(guī)定

第三節(jié) 消防安全管理規(guī)定

第四節(jié) 道路及車輛管理規(guī)定

第五節(jié) 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度

第六節(jié) 智能控制中心管理規(guī)定

第七節(jié) 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

第八節(jié) 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度

第九節(jié) 電梯巡視監(jiān)控管理制度

第十節(jié) 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程

第十一節(jié) 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)

第十二節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)制度

第十三節(jié) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

第十四節(jié) 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)

第十五節(jié) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法

第十六節(jié) 意外事件處理辦法

第十七節(jié) 消防應(yīng)急方案

第十八節(jié) 停水及事故處理方案

第五章 物業(yè)管理委托合同

第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗（拓荒）方案及報(bào)價(jià)

第七章 結(jié)束語(yǔ)

第五篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過(guò)程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問(wèn)題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見(jiàn)后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門(mén)的整改。在整改期間,暫停活動(dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門(mén)或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫(xiě)申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門(mén)合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書(shū),否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書(shū)必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開(kāi)一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開(kāi)主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書(shū)一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效,無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬(wàn)戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門(mén)原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒(méi)有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問(wèn)題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無(wú)奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無(wú)證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤(pán),給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來(lái)不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門(mén)、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國(guó)家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門(mén)。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來(lái)的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開(kāi)發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門(mén)。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開(kāi)招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門(mén)、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問(wèn)題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開(kāi)展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門(mén)重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來(lái)看,1991年以來(lái),總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來(lái)訪來(lái)電1000多人次,來(lái)信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過(guò)渡到諸多物業(yè)管理邊緣問(wèn)題、法律問(wèn)題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無(wú)償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門(mén)合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁(yè),一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購(gòu)置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開(kāi)走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過(guò)。車主購(gòu)置該車用去人民幣28萬(wàn)元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬(wàn)元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬(wàn)元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬(wàn)元。

【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開(kāi)進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說(shuō)沒(méi)有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見(jiàn)了,遂向值班員詢問(wèn),才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過(guò)夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒(méi)有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門(mén)有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購(gòu)置價(jià)格與車輛購(gòu)置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒(méi)有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購(gòu)買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開(kāi)走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒(méi)有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問(wèn)題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒(méi)有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過(guò)程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門(mén)違法行政造成的侵害除外)一律由國(guó)家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開(kāi)搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來(lái)許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門(mén)的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門(mén),并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問(wèn)題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過(guò)了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問(wèn)題,深圳市政府組織了專門(mén)小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門(mén)進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問(wèn)了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問(wèn)了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過(guò)調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門(mén)和企業(yè)的意見(jiàn),于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。