第一篇：2014物業管理師復習資料物業經營管理三個層次工作的主要職責

2014物業管理師復習資料：物業經營管理三個層次工作的主要職責物業經營管理三個層次工作的主要職責

潛在收益

物業管理

資產管理

組合投資管理

保持與租戶的聯系；收租；控制運營成本；財務報告和記錄的保存；物業維護；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關系。

制定物業發展戰略計劃；持有／出售分析；物業更新改造等主要開支決策；監控物業績效；管理和評價物業服務企業；協助物業管理的租戶關系工作；定期進行資產的投資分析和運營狀況分析

制定投資組合目標與投資準則；制定并執行組合投資戰略；設計和調整物業資產的資本結構；負責策略資產的配置和衍生工具的應用；監督購置、處置、資產管理和再投資決策；負責投資組合的績效；客戶報告與現金管理

第二篇：物業管理師《經營管理》第五章

物業管理師《經營管理》第五章（3）

二、房地產市場細分

從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

（一）按地域細分

房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產用途細分

由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。

（三）按存量增量細分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

（四）按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

（五）按目標市場細分

從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

（一）供給指標

1．存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

3．滅失量（δ），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

4．空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

5．空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿?上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

7．房屋施工面積（Houses Under Construction，BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

8．房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

9．平均建設周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。

第三篇：2014物業管理師復習資料：補償器

2014物業管理師復習資料：補償器

供暖管道在輸送熱媒體時，隨溫度的升高，由于熱脹而伸長。如果這個熱伸長不能得到補償，將會使管子承受巨大的應力，甚至使管道破裂。為了使管道不會由于溫度變化所引起的應力而破環，在管道上設置各種補償器以補償管道的熱伸長，減弱或消除因熱膨脹而產生的應力。？供暖管道中補償器的種類常用的有：

a自然補償（缺點：管道變形時會產生橫向位移，補償的管道不能很長。

b彎管補償器（優點：制造方便、補償能力大、不需經常維修；缺點：外形尺寸大，占地面積較多，熱媒體流動阻力較大

c套管補償器（補償能力大，占地較小、對熱媒體流動阻力較小；缺點：軸向推力較大，容易泄漏、管道變形有橫向位移）

d波紋管補償器（優點：體積小、節省鋼材、流動阻力小；缺點：補償能力比一般彎管型補償器）、e球形補償器（優點：補償能力大，能作空間變形并占據空間小，適用于架空敷設管道的熱膨脹補償，減小補償器和固定支架的數量）

第四篇：2014物業管理師考試原題經營管理

經營管理

1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是(C)。

A.建筑形式B.建筑裝潢C.建設單位 D.建筑質量

2.房地產資產管理和房地產投資組合管理以(.B)管理為主。

A.運行B.策略性 C.日常D.設施

3.關于房地產置業投資的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產置業投資屬于直接投資B.房地產置業投資的對象只能是舊房地產

C.房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入 D.房地產出租屬于房地產置業投資

4.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產投資能夠抵消通貨膨脹B.房地產投資會降低投資者的資信等級

C.房地產投資能夠得到稅收方面的好處D.房地產投資收益通常高于社會平均利潤

5.房地產投資需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，這反映了房地產投資特性中的(D)。

A.適應性B.相互影響性C.政策影響性 D.專業管理依賴性

6.下列風險中，屬于房地產投資的系統風險是(C)風險。

A.收益現金流B.未來經營費用C.利率D.資本價值

7.關于凈運營收益的說法，正確的是(D)。

A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差

8.下列費用中，不屬于運營費用的是(C)。

A.房產稅B.城鎮土地使用稅C.抵押貸款還本付息D.保險費

9.當每年計息周期大于1時，實際利率(C)。

A.小于名義利率B.等于名義利率C.大于名義利率D.不存在10.下列財務評價指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中靜態指標的是(C)。A.稅前現金回報率B.稅后現金回報率C.財務凈現值D.投資回報率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

11.關于物業價格特征的說法，正確的是(B)。

A.物業價格受區位影響小B.物業價格實質上是物業權益的價格

C.物業價格不容易受交易者的個別因素影響D.物業價格形成的時間較短

12.關于拍賣底價的說法，錯誤的是(A)。

A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價 B.拍賣底價又稱為保留價

C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效 D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價

13.房屋租賃成本租金中不包括(D)。

A.房產稅B.投資利息C.折舊費D.利潤

14.房地產評估價值所對應的時間是(A)。

A.估價時點B.開始估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期

15.下列房地產市場環境調研內容中，屬于經濟環境調研內容的是(A)。

A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率B.家庭人口規模及構成C.居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向D.Ⅸ域地質條件

16.按照交易形式細分，可以將房地產市場劃分為(B)。

A.居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等

B.房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場

C.低檔物業市場、中低檔物業市場、中檔物業市場、中高檔物業市場和高檔物業市場

D.一級市場、二級市場、三級市場

17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸

納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為D)萬m2。

A.138B.202C.242D.266

18.對城市風貌起直接指導作用的手段是(D)。

A.土地供應政策 B.金融政策 C.地價政策D.城市規劃

19.國有企事業單位管理自管公房，應持有(B)。

A.“房地產權證”或“房屋使用權證”B.“房地產權證”或“房屋所有權證”

C.“房地產權證”或“房屋租賃證”D.“房屋占有權證”或“房屋租賃證”

20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按(D)劃分的。A.房屋所有權的性質B.物業租金的內涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定模式的不同

11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

21.出租共有房屋應提交(B)同意出租的證明。

A.共有人的證明人B.其他共有權人C.共有人的委托人D.其他承租人

22.下列導致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是(D)。

A.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的23.承租人無正當理由拖欠房屋租金達(B)個月以上的，出租人有權終止房屋租賃合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客戶關系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術手段的總稱。它是一種以客戶(A)為中心的企業管理理論。

A.價值B.忠誠C.創利D.滿意度

25.下列費用中，屬于物業管理營業成本的是(C)。

A.咨詢費B.酬金 C.固定資產折舊費 D.業務招待費

26.下列支出中，按現行財務制度應列入物業管理成本支出的是(C)的支出。

A.購置固定資產B.購置無形資產C.職工勞動保險費D.贊助、捐贈

27.在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算是(A)預算。

A.固定B.彈性C.零基D.概率

28.物業管理成本控制的中心環節是(C)控制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

29.制約不必要或不合理開支的物業管理成本控制機制是(B)控制。

A.前饋性B.防護性C.反饋性D.應急性

30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是(D)。

A.總經理辦公室B.公共關系部C.客戶接待部D.工程維修部

21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

31.下列業績考核指標中，屬于成本控制中心經濟效益指標的是(C)。

A.物業增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故發生率

32.前期物業服務合同的甲方應為(B)。

A.物業服務企業B.建設單位C.社區居委會D.業主委員會

33.與邀請招標相比，公開招標的優點是(B)。

A.節約招標費用B.在較廣泛的范圍內選擇承包商C.節省招標時間D.減少工作量

34.風險管理內容不包括(A)。

A.風險制造B.風險識別C.風險評估D.風險控制

35.固定資產的保險價值，是指出險時的(A)。

A.重置價值B.抵押價值C.賬面價值D.交易價格

36.某公司購買公眾責任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效

期內該公司發生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為(B)萬元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列情況下，屬于雇主責任保險范圍內的是(D)。

A.被雇人員由于疾病所致死亡B.被雇人員自殘導致的傷殘

C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘D.被雇人員違反操作規程出現的傷殘

38.保險合同的受益人是(C)。

A.保險人B.保險代理人C.投保人D.被保險人

39.物業服務企業持續經營的前提條件是(C)。

A.資金運用B.資金消耗C.資金收回D.資金分配

40.資本利潤率又稱為(C)。

A.資產收益率B.資產利潤率C.凈資產收益率D.資金回報率

31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

41.現代財務管理的最基本內容是(A)決策。

A.籌資B.投資C.利潤分配D.資產管理

42.關于物業管理績效評價結果作用的說法，錯誤的是(C)。

A.績效評價結果是選聘物業服務企業的重要依據B.績效評價結果是評價物業服務企業的重要依據

C.績效評價結果是政府直接管理物業服務企業的依據

D.績效評價結果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎

43.實施物業管理績效評價的參照系數稱為(C)。

A.評價措施B.評價方法C.評價標準D.評價時點

44.下列指標中，不屬于物業管理績效評價基本指標的是(D)狀況指標。

A.財務效益B.資產營運C.償債能力D.經營發展

45.依據評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數法計算各項指標實際得分的績效評價方法是(B)。

A.隸屬度賦值法B.基本指標計分法C.修正指標計分法D.評價指標計分法

46.從物業管理的角度看，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好(C)工作。

A.物業經營管理的績效評價B.物業安全管理C.房屋與設備維護D.物業風險管理

47.租售型寫字樓內，屬于非收益部分的區域是(A)。

A.門廳B.會議窒C.出租辦公區D.租賃倉庫

48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為(B)。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.寫字樓物業的市場營銷，不宜采取的操作方式是(D)。

A.圍繞物業的交通便利性展開市場宣傳B.圍繞物業的設施設備的先進性展開市場宣傳

C.將擬出租房間對外開放，以供參觀D.以租金遞減的方法吸引租戶

50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是(C)。

A.可能面積的組合B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 C.尋租者現在的辦公面積D.尋租者經營業務的性質

41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

51.市場經濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于(D)。

A.經營成本B.物業檔次C.業主目標收益要求D.同類物業的市場供求關系

52.業主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據為能夠抵償(C)之和。

A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失B.人工費用、建造費用和空置損失

C.抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失D.經營費用、建造費用和空置損失

53.在大型零售商業物業經營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現場管理，這種形式的優

點是(C)。

A.可以促進銷售B.管理難度減小C.各療責任明確D.物業使用率提高

54.制定零售商業物業的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(B)的最大化。

A.物業收入B.物業收益C.物業使用率D.物業自然壽命

55.選擇零售商業物業租戶時不考慮的因素是(D)。

A.租戶的聲譽B.租戶組合與位置分配C.租房需要的服務D.租房的企業所有制性質

56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額400萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業額分別為300萬元、400萬元，這兩個月應繳租金共計(A)萬元。

A.20 B.25C.30D.35

57.在零售商業物業的經營管理中，物業服務企業進行有效經營管理難度最大的物業產權結構是(D)。

A.投資商擁有全部產權B.投資商擁有大部分產權

C.投資商擁有小部分產權，其余產權由另一業主持有 D.投資商不擁有產權，產權由眾多小業主持有

58.在零售商業經營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有(C)。

A.租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項B.租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

C.所有的經營費用都由業主來全額支付D.所有的經營費用都由租戶來直接支付

59.通過科學的投資組合，投資者可以在(C)之間找到平衡點。

A.收益與成本B.收益與支出C.收益與風險D.成本與風險

60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的(D)。

A.興趣B.資歷C.實力D.技能

51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

61.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有(ABC)。

A.能提高管理效率和質量B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企業的勞動生產率和效益D.能減少與業主或使用人的矛盾E.能避免成為訴訟中的被告

62.房地產間接投資有(ABDE)。

A.房地產企業債券投資B.房地產企業股票投資C.房地產開發投資

D.投資于房地產投資信托基金E.購買住房抵押證券

63.房地產投資個別風險包括(AE)。

A.持有期風險B.通貨膨脹風險C.市場供求風險D.機會成本E.收益現金流風險

64.房地產投資濟動中，現金流出主要包括(ABDE)等。

A.土地費用B.建造費用C.空置損失D.還本付息E.稅金

65.建筑物折舊分為(ACD)。

A.功能折舊B.人為折舊C.經濟折舊D.物質折舊E.自然折舊

66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有(ABCD)。

A.市場價值B.賬面價值C.投資價值D.原始價值E.快速變現價值

67.房地產市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有(AE)。

A.空置量B.出租量C.房地產價格D.銷售量E.竣工房屋價值

68.房屋租賃的基本特征有(ABDE)。

A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

C.房屋租賃關系因所有權的轉移而中止D.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人

E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括(BCDE)。

A.租金結算B.租金方案與策略制定C.租戶選擇D.租金確定E租約談判

70.下列費用中，屬于物業服務企業經營管理費用或期間費用的有(BDE)。

A.勞動保護費B.董事會費C.財產保險費D.技術開發費E.業務招待費

61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

71.按照成本計算依據的不同，可將物業管理成本劃分為(ABCE)。

A.目標成本B.定額成本C.計劃成本D.固定成本E.實際成本

72.風險具有的特征有(ADE)。

A.負面性B.不可測性C.確定性D.不確定性E.可測性

73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有(ABCD)。

A.投保人可向保險人索賠B.受害人可向保險人索賠C.投保人、受害人均可向保險人索賠

D.受害人可向投保人索賠E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

74.物業管理績效評價的基本要素有(ABD)。

A.評價指標B.評價標準C.評價時點D.評價方法E.評價內容

75.在具體實施物業管理績效評價時，應注意的有(ABCD)。

A.評價標準值的選用保持前后一致性B.每次評價只能采用同一套評價標準

C.基本指標的實際得分不能超過指標權數D.單項指標的積分應精確到小數點后兩位 E.對評價結果有異議時，可對評價指標重新評分

76.寫字樓物業經營管理績效評價的主要指標有(BDE)。

A.員工流失率B.服務滿意度C.員工年齡結構D.物業經濟指標E.物業品牌化

77.零售商業物業經營管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。

A.所售食品安全B.防火安全C.治安保衛D.勞動安全E.媒體風險防范

78.在理想情況下，零售商業物業經營管理者對租戶折讓優惠的方式有給予租戶(BCD)。

A.稅收優惠B.裝修補貼C.搬家費用補貼D.一段時間的免租期E.低息貸款

79.全面質量管理是為宴現其目標而指導(ABC)的協調活動。

A.人B.機器C.信息D.資金E.客戶

80.可持續發展的關鍵是將人、(ABCE)幾個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。

A.環境B.資源C.社會D.信息E.經濟

71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

第五篇：物業經營管理(2011年注冊物業管理師試題答案)

? 2011全國物業管理師執業資格考試試卷

《物業經營管理》

單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．關于物業經營管理內涵的說法，錯誤的是（）。

A．物業經營管理是以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務

B物業經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理

C．物業經營管理既包括保證物業正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業作為一種

收益性資產所進行的一系列的經營活動

D．收益性物業通過物業經營管理活動，為業主或者投資者創造利潤和回報

2．關于寫字樓分類的說法，正確的是()。

A．寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩種類型

B．我國統一的寫字樓分類標準將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級

C．建筑面積是寫字樓分類的主要依據

D．寫字樓分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷

3．關于區域購物中心的說法，錯誤的是()。

A．區域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體

B．區域購物中心定位于高端消費，針對的是高收入人群

C．區域購物中心在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現為一致性，在服務設施

上體現為完整性

D．區域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統一體

4．下列各類物業中，不屬于物業經營管理活動管理對象的是（）。

A．丙級寫字樓

B．居住區商場

C.公立小學

D．出租型別墅

5．關于房地產組合投資管理的說法，正確的是()。

A．房地產組合投資管理是物業管理中的最基礎性工作

B．房地產組合投資管理包括物業管理、設施管理和房地產資產管理三個部分

C．房地產組合投資管理以運行管理和服務為主

D．房地產組合投資管理以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產

6．下列工作中，不屬于物業經營管理戰略性工作的是（）。

A．決策分析

B．構建信息基礎

C．現金流和成本管理

資產組合

7房地產開發投資通常從()開始。

A．規劃設計

B．購置土地

C．工程建設

D．品牌設計 8．關于房地產置業投資的說法，正確的是（）。

A．房地產置業投資屬于間接投資

B．房地產置業投資的對象只能是舊房地產

C．房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入

D．房地產出租不屬于房地產置業投資

9．關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是（）。

A．房地產投資需要專門的經驗

B．房地產投資流動性差

C．房地產投資較難抵御通貨膨脹

D．房地產投資能夠提高投資者的資信等級

10．由于建造公園而使周邊房地產價格明顯上升，這反映了房地產投資特性中的()。

A．折舊遞減性

B．地租遞增性

C．政策影響性

D．相互影響性

11．房地產投資項目結束時，流動資金通常以()形式被收回。

A．貨幣資金

B．租金收益

C．折舊費用

D．運營費用

12下列費用中，屬于運營費用的是（）。

A．準備金

B．房產稅

C．企業所得稅

D．空置損失

13．下列凈運營收益的計算公式，正確的是()。

A．凈運營收益=潛在毛收入-運營費用

B．凈運營收益=潛在毛收入十運營費用

C．凈運營收益=有效毛收入十運營費用

D．凈運營收益=有效毛收入-運營費用

14．下列指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標休系中清償能力指標的是()。A．借款償還期

B．償債備付率 C.資產負債率

D．現金回報率

15．關于物業價格特征的說法，錯誤的是（）。

A．物業價格受區位影響大

B．物業價格實質上是物業權益價格

C．物業價格容易受交易者的個別因素影響

D．物業價格形成的時間較短

16．關于特定物業在某一時點市場價值與投資價值的說法，正確的是()

A．市場價值是惟一的，投資價值是不惟一的 B．市場價值是惟一的，投資價值也是惟一的 C．市場價值是不惟一的，投資價值是惟一的 D．市場價值是不惟一的，投資價值也是不惟一的

17．下列期房價格的公式，正確的是()。

A．期房價格=現房價格十風險補償

B．期房價格>現房價格-風險補償

C．期房價格<現房價格-風險補償

D．期房價格-現房價格-折舊補償

18．關于拍賣底價的說法，正確的是()。

A．拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價

B．拍賣底價又稱為起拍價

C．競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效

D．拍賣底價等于起叫價

19．關于房地產市場指標中房屋施工面積的說法，正確的是()。

A．房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積

B．房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復施工的房屋面積

C．房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積是指報告期內竣工的全部房屋建筑面積

20．下列指標中，不屬于房地產市場交易指標的是（）。

A．出租量

B．房地產租金

C．預售面積

D．滅失量

21．建筑物管理計劃不包括()。

A．建筑物管理策略

B.出租策略

C．物業檢查計劃

D．建筑物維護標準

22．下列計劃中，不屬于物業管理計劃內容的是()汁劃。

A．業主溝通

B．設施改造

C.財務收支

D．物業建造

23．房屋租賃關系的形成，會導致房屋()的分離。

A．所有權和收益權

B．所有權和處分權

C．所有權和使用權

D．使用權和占有權

24．房屋租賃關系在法律上是一種（）關系。

A．所有權轉移

B．委托管理

C．經濟要式契約

D．經濟非要式契約

25．承租人除租金外還需要再另行交納水電費用，這種租金稱為（）。

A．毛租

B．凈租

C．百分比租金

D．基礎租金 26.業主自行負責租賃活動，物業服務企業僅負責物業管理和服務，這種物業租賃管理模式 稱為()模式。

A。包租

B.轉租

C．委托管理

D．出租代理

27．在市場經濟條件下，單個物業租金水平高低的關鍵取決于()。

A．物業出租經營成本

B．業主期望的投資回報率

C．國內整體物價水平

D．同類型物業的市場供求關系

28．零售商業物業出租時，為將出租人和承租人的利益聯系在一起，共同為物業經營效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。

A.凈

B．基礎

C．超額

D．百分比

29．在確定各出租單元的具體租金時，為平衡位置不好的出租單元較低的租金收入，常使位

置較好的出租單元付出一定的（）租金。

A．凈

B．毛

C．超額

D．基礎

30．出租房屋的正常維修義務應由（）承擔。

A．出租人

B．承租人

C．委托人

D．物業服務企業

31．圍繞“4P”進行營銷管理是“以（）為中心”的市場營銷策略。

A．企業

B．產品

C．客戶

D．社會

32．物業服務企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用為（）。

A．間接費用

B．直接費用

C．期間費用

D．營業成本

33．將物業管理服務成本分為固定成本、變動成本和半固定成本的劃分方法是按照（）

劃分的。

A．經濟性質

B．與業務量的關系

C．經濟用途

D．與決策的關系

34．實行物業管理服務費用包干制時，物業管理服務費的構成不包括()。

A．物業管理服務成本

B．法定稅費

C．物業服務企業的利潤

D．物業服務企業的酬金

35．某企業物業服務的預算成本（費用）為100萬元，實際成本（費用）為90萬元，則該企業的成本（費用）降低率是()。

A．-11.11%

B．-10%

C．10%

D．11.11% 36．物業服務企業編制成本預算時，不需要考慮的內容是（）等。

A．預算期物資采購情況

B．企業未來的現金流 ??

C．材料消耗定額

D．費用消耗定額

37．物業服務企業發生的財務費用不包括（）。

A．罰沒支出

B．利息支出

C．籌資手續費

D．匯兌損失

38．物業服務企業編制管理費用預算的最佳方法為（）。

A．零基預算

B．滾動預算

C．彈性預算

D．固定預算

39．下列物業服務企業財務工作中，不屬于成本日常管理的是（）。

A．控制責任中心的業績考評

B．利用物業管理周期理論進行成本控制

C．嚴格實施預算的憑證控制

D 建立健全費用開支與報銷審批制度

40．關于前期物業服務合同的說法，錯誤的是()。

A．前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂

B．前期物業服務合同具有過渡性

C．前期物業服務合同的期限為一年

D．前期物業服務合同是要式合同

41．關于物業服務合同特征的說法，錯誤的是（）。

A．物業服務合同是雙務合同

B．物業服務合同是有償合同

C．物業服務合同是諾成性合同

D．物業服務合同是單務合同

42．保險合同是射幸合同，這是相對于()而言的。

A．要式合同

B．附和合同

C．雙務合同

D．交換合同

43下列資料中，不屬于物業檔案的是()。

A．設施設備運行維護資料

B．物業服務企業的員工檔案

C．竣工驗收資料

D．物業相關工程圖紙

44火災保險費率的計算方法有表定法和（）兩種。

A．分層法

B．分類法

C．分部法

D．分項法

45．公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的，是一種()保險。

A．有形財產

B．無形財產

C．固定資產

D．動產

46從財務管理的角度來看，物業服務企業持續經營的前提條件是資金的（）。

A。運用

B．耗費

C．收回

D．籌集

47．經營性物業的物業管理報告內容不包括（）。

A．工作總結

B．估價報告

C．工作計劃

D．財務報告

48．按照寫字樓的使用方式劃分，為特定用戶量身設計建設的、僅供其獨占使用的寫字樓

屬于()寫字樓。

A．綜合型

B．自用型

C．商住型

D．租售型

49．寫字樓物業管理中的財務管理工作不包括（）。

A．編制預算

B．處理納稅

C．租戶的評估篩選

D．現金出納

50．普通租售型商務寫字樓標準層有效使用率等于（）面積除以標準層面積。

A．使用

B．專用部分

C．共用部分

D.單層平均

51．關于“合同服務”和“超值服務”的說法，正確的是（）。

A 合同服務是非強制性的B．超值服務是強制性的 C．合同服務是原則性的D．超值服務是必須的

52．購物中心的物業管理師需要了解的零售技術是（）。

A．商品選擇、環境消殺、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

B．商品選擇、選項范圍、商品盤存、環境消殺、商品內部陳設

C．商品選擇、選項范圍、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

D．選項范圍、環境消殺、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

53．下列關于物業服務企業確定物業租金的做法，正確的是（）。

A．根據物業的建設成本確定租金

B.當基礎租金高于市場租金時，應考慮增加經營費用，以提高服務質量

C．根據該類物業的市場供求情況確定租金

D．根據市場競爭情況，取消代收代付費用

54．寫字樓的基礎租金是根據業主投資收益率目標和其可接受的()水平確定的。

A．最低租金

B．市場平均租金

C 最高租金

D．市場租金 55．零售商業物業的基礎租金，常以（）為單位計算。

A．每月每平方米

B．月營業額

C.季度營業額

D．年總營業額

56．零售商承擔的百分比租金常常作為（）的附加部分。

A．物業服務費

B．基礎租金

C．代收代繳費用

儲備基金

57．某租戶的基礎租金為1 5萬元／月，其與業主的約定每月300萬元的營業額為自然平衡

點，以營業額的5%作為百分比租金?，F租戶本月營業額為250萬元，其該月份應繳租金為(萬元。

A．10

B．12.5 C．15

D．17.5

58．組合投資管理工作正確的工作順序是（）。

①投資分析②投資組合的調整

③構建投資組合④投資組合績效評估

⑤制定投資方針和政策

A．⑤①②③④

B．①⑤②③④

C．①⑤③④②

D ．⑤①③②④

59．關于設施管理的說法，錯誤的是()。

A.設施管理概念的誕生，是物業經營管理發展的必然結果

B.設施管理的目標是維護費用最低

C．設施管理的概念已從“硬件”管理，擴充到“軟件”管理

D.設施管理的服務對象是人

60房地產組合投資管理的要素不包括（）。A．管理對象

B．管理理論 C．管理者

D.管理方法

二、多項選擇題（共20題．每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意．至 少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61.在寫字樓的評級中，通常需要參考的因素有（）等。

A．區位和交通

B．建筑形式

C．建筑物的出租率

D.物業管理水平

E．為租戶提供的服務

62．關于物業經營管理企業的說法．正確的有（）。

A．物業經營管理企業以公司的形式存在 B．物業經營管理企業是服務性企業

C．物業經營管理企業不以盈利為目的

D．物業經營管理企業是依法進行登記注冊的經濟組織)E．物業經營管理企業可以不具有法人資格

63．物業經營管理的常規工作有（）等。

A．決策分析

B．構建信息基礎

C．日常維護和維修

設施設備管理

E．物業保險管理

64．零售商業輻射區域分析包括()分析。

A．投資成本

B．顧客流量

C．消費者行為

D．消費者偏好

E．購買能力

65．房地產投資項目財務評價指標中的動態盈利能力指標有（A．供款償還期

B．內部收益率

C．凈現值

D．投資回報率

E．現金日報率

66。下列現象中，會導致設備無形磨損的有（）。

A．生銹

B．老化

C．腐蝕

D．制造工藝改進

E．技術進步

67．下列物業類型中，屬于收益性物業的有（）。

A．空置公寓

B．公益圖書館

C．停車場

D．影劇院

E．政府辦公樓

68.制定物業管理計劃的基本原則有（）。

A．注冊物業管理師主持

B．政府審批

C發揮物業管理人員的集體智慧

D．專家論證

E．實際物業管理人員應該參與其中

69．下列指標中，屬于房地產市場供給指標的有（）。

A．城鎮化率

B．存量

C．空置量

D．房屋施工面積

E．人均住房支出

70.物業租賃經營預算編制應包括（）等。

A．詳細的預期收益估算

B允許的空置率水平

C.經營費用

D．物業服務企業的薪酬制度

E．物業的建筑安裝費用

71．房屋租賃合同的基本條款包括（）等。

A．租賃用途

B。租賃期限)等。

C．租金及支付方式

D．租金使用方式

E.房屋的修繕責任

72．在租約中，對出租物業必須予以明確描述的內容有（）。

A．物業坐落位置

B．物業面積

C．物業建筑高度

D．物業裝修狀況

E．物業設施狀況

73.下列保險費中，可以列入物業共用部分、共用設施設備及公眾責任保險費用的有(A．員工醫療險

B．大廈財產險 C．中央空調險

D．電梯責任險 E．失業險

74．關于人工費中福利費計算的說法，正確的有()。

A．加班費按每人每月不超過5天計算

B．福利基金按工資總額的14%計算

C．員工獎金按工資總額的10%計算

D，教育經費按工資總額的1.0%計算

E．工會基金按工資總額的2%計算

75．編制成本預算應遵循的基本要求有（）。

A．成本預算必須同其他預算相協調

B．成本預算要以各項定額為基礎

C．成本預算要完全符合實際

D．成本預算應有相應的技術經濟措施保證

E．成本預算要全面權衡，提高資金使用效益

76．物業經營管理合同包括的內容有（）等。

A．物業的描述和合同期限

B．員工獎懲機制

C．管理者的權利和義務

D．經營管理目標 E．服務費用及支付方式

77．下列主體中，物業經營管理者應定期向其提交物業經營管理報告的有(A．居委會主任

B．本企業總經理 C．業主

D．租戶 E．本企業員工

78．寫字樓物業管理的常規目標是實現（）的最大化。

A．收益部分的出租率

B．物業資產保值率和升值率

C．物業所有人與使用人滿意率

D．物業企業管理人員收入

E．物業設施設備維護的投入

79．業主或物業服務企業選擇寫字樓租戶時，通?？紤]的主要因素有（）。

A．潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽

B.財務穩定性和長期盈利的能力)。

C．潛在租戶的員工性別構成

D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務的內容

E．潛在租戶的股份構成80.關于零售商業承租戶“共生關系”的說法，正確的有（）。

A．每個承租戶與其他承租戶是互相對立競爭的關系

B．每個承租戶經營的成功，依賴并取決于其他承租戶的成功

C．購物中心必須將各零售承租戶整合成一個整體，并進行掌控

D.購物中心要有計劃地、合理地對各承租戶進行定位配置

E．購物中心必須將各零售商進行區分銷售

答案：

一、單項選擇題

1．B 2，0 3．B 4．C 5．D 6．C 7．B 8．C 9．C

10.D 11.A 12．B 1 3．D 14．D 15．D 16．A 17，C 18．C

19.C 20．D 21．B 22．D 23．C 24．C 25，B 26，D 27．D

28．D 29．C 30．A 31.B 32.C 33，B 34．D 35.C 36．B

37.A38．A 39．A 40．C 41.D 42．D 43.A 44.B 45．B

46．C 47．B 48，B 49．C 50．B 51．C 52.C 53.C 54．A

55．A 56．B 57，B 58．D 59．B 60．B

二、多項選擇題

61.ABDE 62.ABCD 63.CDE 64, BCDE 65．BC 66．DE 67.ACD 68.ACE 69.BCD

70.ABC 71.ABCE 72.ABDE 73.BCD 74.BDE 75.ABDE 76.ABCE 77.CD 78．BC

79．ABD 80.BCD