第一篇：旅游文化地產定位策劃方案

***旅游度假區規劃設計策劃方案

一、項目基本經濟指標

溫泉度假區

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養生中心建筑面積：10400㎡

二、項目定位

****旅游度假區，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區融入東西方建筑元素，以現代建筑風格打造一個具有濃郁現代文明和傳統宗教文化的原生態文化旅游景區，呈現一處頤養神性的夢幻之城、自由養心的世外桃源。

度假區內匯集中國傳統宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊與大南山的靈秀完美結合。特色小鎮區，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區

項目位于福臨夼的優勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨厚。項目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內容，匯聚部分企業、創意人群及精英人士。

該區域可分三到四個主題片區，借助地形的起伏和臺地效果，在現有方案的基礎上規劃個性主題內容，以莊園的闊、獨棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現代簡歐式建筑風格為主，點綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運營管理，本酒店擬整體設計、運作，可分三個相對獨立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設備分體控制，降低季節性運營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經營，由知名酒店管理公司顧問式全程運營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養生中心

以溫泉養生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養生中心。通過對煙臺及省內幾個洗浴中心的調查，該養生中心面積建議為1萬㎡，設置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區、單間及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮區

特色小鎮位于景區的中心地段，是游覽主線上的重要主題區。該區以歐洲小鎮文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗到原汁原味的歐式地中海小鎮風情和童話城堡般的別致韻味。

參考項目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術區等。

三、設計建議

1、溫泉酒店戶型設計建議

2、溫泉養生中心建議

二○一一年十月十九日

第二篇：夢廊坊文化產業園旅游地產策劃項目

旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能。隨著旅游消費的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式旅游，成為旅游消費的主流。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游與地產之間的集合，形成旅游地產這一新興產業。

夢廊坊文化產業園旅游地產項目是總體策劃受新奧集團委托，是新奧集團發展戰略從新能源領域跨向文化旅游領域發展的首個戰略性項目。項目位于廊坊市經濟開發區，策劃面積環繞新奧已建項目艾力楓社高爾夫分布。從新奧集團“昌明國粹，傳繹世界”的企業理想、自身資源整合能力、項目投資額度、所處的大北京區域優質的客源市場和國家文化旅游宏觀戰略需求，注定了夢廊坊將是一個面向世界、立意高遠、具有文化旅游開發引領性質的標桿型創意旅游綜合體項目。

此次旅游地產的項目定位是站在傳承中國德文化的戰略高度，以文化的現代創意為驅動力，融匯中西方文化，搭建文化旅游繁榮發展平臺，通過文化與旅游產業融合發展，實現產業功能、城市功能與生態功能的有機聯動，打造集文化創意、康體養生、商務會議、休閑娛樂、主題度假于一體的夢廊坊文化全景體驗境區。

第三篇：策劃----地產SWOT分析+消費者定位

3.SWOT分析。

3.1、優勢

（一）交通便利；

獨享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程，到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6區（江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區、南岸區、渝北），輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻，從此不再擔心塞車帶來的煩惱。同時為物業的增值帶來了保障。

（二）生態環境得天獨厚；

南山風景區龍脈綿亙帶，坐擁數千畝自然原生森林，生態環境資源得天獨厚，重慶主城核心極為珍稀少有，不可復制的優勢價值。幅源5萬畝的南山不僅成為山城巨大的“綠肺”，而且成為了集生態旅游、夜景觀光、餐飲休閑為一體的“綠色經濟區”。南岸區“5年投入5000萬元綠化5萬畝南山風景區”的“南山綠色屏障”工程，使南岸的森林覆蓋率達２８％。

（三）教育環境豐富；

地處南岸五公里學府大道核心位置。周邊有重慶工商大學，重慶交通大學等高校，讓您的孩子從小就能接觸到一流大學的魅力，同時還有北大附中雙語幼兒園、巴蜀實驗學校等初中等教育資源，讓你的孩子永遠領先一步。

(四)完善的配套設施

南岸區集居住、購物、交通、休閑、商業發展為一體，形成了一個全方面的完美配套設施的家園，使人們在這里居住感到無限的快樂安逸！

（五）市場容量大；

目前南岸區的綜合開發項目力度雖然很大，但開發總體仍然不夠，市場還沒有飽和，市場容量依然很大。

3.2劣勢；

（一）周邊人流密集，交通壓力大；

由于地處經濟開發區在建項目較多造成暫時性交通堵塞狀況較多，且由于周邊高校較多，學生較多，進一步加大出行壓力。

3.3機會

（一）經濟開發的促進作用；

地塊處于重點開發區域，開發熱度對地塊開發有促進作用南岸區新一屆政府提出了打造七大板塊經濟的宏大構想。使經濟開發熱度進一步加大，使項目的可行性加強。

（二）項目的增值空間；

市政開發項目對項目后期增值潛力增大，開發盈利空間大政府計劃把南岸區建成集現代都市文化、體育健身、旅游娛樂、度假休閑為一體的國家級旅游健身休閑度假區。計劃投入100億元巨資進行綜合開發南岸區，打造成重慶城市特色旅游中心。

3.4威脅

（一）期房銷售壓力

由于處于經濟開發區域，造成周圍的住宅區樓盤開發熱度大，競爭壓力大，給開發商帶來一定的投資抗性；

（二）居民消費水平偏低；

南岸區居民多為中低收入人群，因此當房價過高時，造成售房壓力增大，居民消費水平無法滿足開發要求。

4、目標客戶定位

由于項目所在區域屬于重慶市高校集中區和經濟發展區，所以項目目標客戶定位為：

（一）外來經商者：由于項目處于經濟開發區域，房價相對而言還較便宜，隨著

國家西部大開發戰略的進一步深化，來重慶經商的商人越來越多，有些人希望在重慶定居，會考慮購買房產。

（二）房地產投資者：這部分客戶以重慶本地人為主，有富余的資金，對本地商

業發展充滿信心，同時亦認可項目的經營理念，希望通過購買固定資產來達到資金增值的目的。

（三）上班族：項目交通方便，有利于白領工作后的生活，許多上班族會選擇這

里居住。

優勢：

? 坐落在華僑城內，盡享華僑城這個大的人文社區及配套。

? 二期聯排別墅項目，消費群相對單一。

? 二期規劃與建設精雕細琢，體現意大利風情。

? 依山傍水，環境優雅。

? 前期的推廣已形成較大的社會效應，品牌形象與知名度較高。

? 華僑城地產實力雄厚，具有強勢的品牌支持。

劣勢：

項目處于僑城腹地，離生活配套有一定距離，交通不甚便利，隨機看樓率低。

機會

? 深圳經濟持續發展，高新技術產業快速發展，富足人群的數量較快增長以及人們越

來越對傳統住宅的否定這些趨勢都對二期的推廣形成機會。

? 國家持續減息

? 中國正式加入WTO組織，大量海歸派人士的出現及外資駐深人員的增加

? 深港二十四小時通關,加速了深港經濟一體化,極大的吸引了港人來深置業投資.? Townhouse的建筑規劃的差異性,已成為住宅市場上高階買家的聚焦，因為

Townhouse項目畢竟不多.目標消費人群界定：

非體力勞動者，主要是

? 公司、企業高層管理者，包括金融、貿易、傳

媒、IT、演藝界、專業服務等行業的高級職業

經理人；

? 私營公司或私營企業擁有者，成功的商人。

目標消費人群界定：

已經渡過事業成長期，較長時間處于事業成熟期，已

經習慣于位于事業與人生顛峰，習慣于人生頂峰的生

活，并形成與大眾不同的生活觀（或生活態度）。

特征：

?生活觀

追求自然的回歸，自由自在的享受生活與

優雅高尚的環境，向往一種能令他激動的獨特鮮明的、與眾不同的符合內心需求的生活方式。

? 消費觀：

消費經驗的累積與受教育程度相對較高決

定了這些階層已將消費帶入了理智消費階

段，表現在對自己需要、個人享受的內容

和層次有比較實際的認識，并且消費的品

味越來越具有個人色彩并切合國際潮流。

? 消費觀：

在消費上更注重專家的建議，對產品的質

量及服務有專業化的要求，而且對美感的要求提到了與實用價值相等的位置，他們的消費不是購買產品，而是購買認同－－

通過所購買的品牌的形象與文化內涵來折

射出自己與之相同或相似的感受，這種深

層次的消費心理從某種意義上說是因社會

地位的高處不勝寒與人生歷程決定的。

? 廣告觀：

廣告和軟文宣傳文章對他們消費行為的影

響是不可低估的，廣告和軟文傳遞的信息

如果能與他們對生活的理解產生共鳴或其

中有尚不為人知的獨到價值，他們會欣然

接受，在一期的推廣中，我們成功地運用

廣告和軟文與目標受眾產生共鳴，二期的廣告設計和軟文更應突顯高尚的、典雅的文化風格，打動他們的心。

? 事業觀

富有的成功階層對優越的生活是以超時間工作帶來 對成功的滿足為前提的。

他們的工作時間較自由，崇尚高效率工作，其它時 間可以用來享受和渡假。

他們事業已相對穩定，不需要為了生意放棄休息和 鍛煉身體的時間

? 娛樂觀：

目標消費群相對擁有高學歷，希望擁有與眾不同的生活方式，陽春白雪高雅藝術和西方文明更易和他們產生共鳴；華僑城擁有獨一無二的資源優勢，華夏藝術中心上演芭蕾舞劇、何香凝美術館展出名家大作，雕塑公園展出現代雕塑展，高雅震撼，與目標消費群的娛樂觀或附庸風雅不謀而合。

? 總結

長期處于人生與事業頂層的目標消費者在強勢消費實力 的基礎上對生活、事業、消費的追求已經相當明確，變得 日益單純；

尤其在生活與消費上因為沒有任何物質上的障礙，因此 行為的動機簡單而果斷，并帶有相對的隨意性。

第四篇：如何做好文化旅游地產

【如何做好文化旅游地產】

作者:鐘新球

隨著城鎮化的推進，旅游經濟發展，房地產市場的推動及政策的導向，城市文化旅游地產遍地開花。想做好文化旅游地產，必須考慮關鍵的幾點：

一、科學選址：選址必須深入調研，從選擇城市到城市中選擇地段兩方面去考慮。城市的選擇首先從這個地方的資源角度判斷，包括現有的旅游資源、山水資源、歷史人文資源；其次從這個地方的區位交通角度判斷，現在或者不久的將來是否具有航空、鐵路、高速等優勢；再次從這個地方的城市人口及一個小時交通半徑內的城市人口判斷，是否有一定的人口基數和消費能力。城市中的地段選擇必須根據城市的結構來考慮，也要從城市的發展趨勢、城市的交通、消費習慣綜合判斷。

二、確定項目的文化主題：深度挖掘當地的歷史、人文、傳說、宗教信仰、特色符號等。文化主題是項目的靈魂，是核心，文化與旅游緊密地結合在一起，將文化作為旅游來經營，通過發掘和宣揚文化來綜合地發展旅游，以經營旅游的方式多方位地展示文化，賦予旅游以豐富的文化內涵，從而創造出具有鮮明特色的旅游文化。因此，主題選擇要有創新，要與區位因素相適應，要與地域文化相結合。最終讓旅游具有更強的持續性與生命力。

主題旅游地產的成功與否，首先取決于選址和主題。選址和主題這兩大因素的關系是密不可分的，要結合考慮才能在合適的地址上創建合適的主題。

三、結合城市的現狀及特點，首先做好項目的規劃，包括旅游動線規劃、旅游體驗產品規劃、商業業態規劃、其它配套產業規劃，做到商業和旅游結合、旅游與地產相濟；再次做好項目創意設計，做到建筑有特色、景觀有故事、空間有歷史文化；同時做好收益策略設計，要長短結合、遠近平衡。

四、工程建設必須重視過程的把控，新工藝新材料的應用及施工細節的注意！

五、運營管理：主題旅游地產在發展過程中出現的運營困惑：

1、運營模式單一化，門票為主要運營收入來源。

2、運營管理缺少系統和標準，主要表現軟體服務較差，產業鏈價值深入挖掘不到位。

3、對整體規劃、設計、建設、運營缺乏系統思考，主要表現在旅游功能及游客需求難以滿足。

4、現狀旅游開發更多的表現為地方政策的行為。因此，靈活正確的營銷策略，深度的主題產品開發，成熟的運營管理體系與團隊等都至關重要。

2014年2月24 日濟南項目考察后感！寫于濟南遙墻機場。

第五篇：淺談旅游地產開發策劃(上)

淺談旅游地產開發策劃（上）

這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產，我們首先來看一下目前對旅游地產的幾種解釋：

狹義的旅游地產是指服務于旅游的地產項目;廣義的旅游地產是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發經營模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設以及經營運作的房地產項目。

旅游地產就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務、居住為一體的房地產項目），它是旅游業和房地產業的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網上或書上所歸結的旅游地產分類

一是旅游景點地產：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間;

二是旅游商務地產，主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關聯空間;

三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等;

四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西，但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面，特別是戰略理論的總結和研究，主要也是我們的經歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。

大家可能也都在關注和研究全國乃至全球的旅游地產案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學習，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產到時是“旅游+地產”、還是“旅游=地產”呢？在旅游地產的產業和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產階級的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，多種旅游產品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及商務休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發展創造了條件。

我國傳統投資領域已基本飽和，特別是主流房地產開發領域，主流房地產市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業的發展創造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創造了條件。城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。城市化進程的加快，越來越多的城市人在實現住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉間野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加。

當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始轉向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。這就為開發旅游地產與商務休閑地產創造了市場條件。

置業行為的不斷升級加快旅游地產開發熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關注環境對居住品質的影響。越來越多的遠郊區樓盤開始煥發新的生機與活力，他們借助名勝風景區和城市周邊的山、水、園、林來作為開發的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加。

我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關產業發展。

在當前旅游假日經濟持續增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。

信息通訊技術的提高、為新型辦公創造條件。

目前社會上已經形成了廣泛的自由職業者、以及自由撰稿人、藝術創作人等，他們的日常辦公形式并非傳統的寫字間，而是追求安靜、閑適的創作空間。從目前類似的情況看，已經有大量自由職業人群經常性的進駐旅游休閑地產。

根據國際著名旅游景區的發展經驗，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區，都有明顯開發邊緣產業的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產業問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產業和商業模式進行創新。

現在國內很多地方的所謂旅游地產項目基本都還處于景區發展階段，景區的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現出來，即使建立了一些所謂的服務功能，但都是基礎和原始化的，要發展以旅游為核心的各類邊緣產業還為時過早，大多數景區的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內做的好一點的景區已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內也只有華僑城將旅游與產業融合，已由初始的“旅游+地產”雙核驅動發展到“旅游=地產”以文化創意為基礎、旅游、房地產等多核驅動的階段。并最終實現打造休閑旅游區和商務休閑區的目標。

中國旅游地產最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產業，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產開發的矛盾，以及做景點與成熟旅游區底價拿地等問題;目前中國旅游地產發展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發展到旅游與地產同步

進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產向多種發占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發展。

現在國內旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢;單一的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創新各種服務功能，滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

目前國內旅游地產開發企業在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協議，企業給政府做市政和城市配套服務功能，政府給企業等價值的土地作為開發建設用地，而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業，這樣就導致了企業在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產承載的機會和空間，也是更多房地產企業愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產發展欲解決的幾個問題：

未來國內房地產開發企業在旅游地產開發上將都是通過鎖定土地后續的開發權，并充分參與到一級開發，二級開發，持有經營和資本運作的各個環節中去，以此來平衡投入和產出，最后達到利潤的實現。而未來中國旅游地產開發的發展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產業化融合的復合式開發模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產最重要一個決定性因素應該是開發商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內的旅游地產的土地性質大都是農村集體用地性質或者是市政綠化用地，旅游地產開發商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區域的市政和綠化工程做好，政府給予相應價值的土地的使用權和使用年限給開發商，這樣就造成開發商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產核心的東西，而是把經歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產脫離了旅游這個核心要素，那么房地產開發就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產開發的關鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發商對項目的期望及后續的開發以及項目最后的承載區域城市功能的級別。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實是影響旅游地產發展的至關重要的因素和環節。

待續【淺談旅游地產開發策劃（下）】