第一篇：物業公司2010年工作總結及2011年工作思路和安排

物業公司2010年工作總結及2011年工作思路和安排

一、2010年主要工作成績：

今年物業公司按照“以責任制為主線，以科學管理、優質服務為手段，通過不斷深入挖潛，實現全年各項經濟指標和責任目標。”的工作思路，重點在以下幾方面開展工作：

1、建立并不斷完善核算體系，提升公司及時的成本分析控制能力和整體管理

效率，為全面責任制各項指標奠定基礎。

對部門職能及人員進行調整優化，重點加強了統計和數據分析的規范化工作，以更好地為經營工作服務。在對集團公司下達的各項經濟指標認真分析的基礎上，通過對各項計量、收支數據進行及時的分析，發現問題，迅速采取應對措施；制訂了《報表管理辦法》，規范公司統計臺帳、報表的編制、處理、上報工作，保證計劃、統計、核算工作的及時性、準確性、真實性，使公司統計及信息管理工作步入制度化、規范化的軌道，實現相關信息的合理、高效流動；重視當期成本支出與費用回收間的關系，力求真實反映當期實際情況；制訂并頒布了《計量及統計工作規程》，將公司各項計量及相關統計工作納入規范化的軌道，為提高統計分析的效率奠定的基礎；經營分析活動向班組延伸，在全公司范圍內營造人人關注經營狀況的氛圍。本年度責任制各項指標全面完成。

2、以“依法治企年”活動為契機，修訂完善內控制度，規范管理和服務工作程序。

按照集團公司“依法治企年”的要求，對現有內控制度進行全面梳理，對存在問題進行了排查，重點加強了對收費部、衛生所的收費環節的復核工作；規范了退還住房押金的流程；重大事項如小型基建維修項目等嚴格按程序實施；加強合同管理，實行會簽制度，嚴格合同事前、事中、事后各環節的管理，以達到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經濟效益的目的；嚴查不合規住房，規范外租房管理，全年共收回不合規用房220平米，解決了原糧站長達16年占有25樓的問題；結合集團公司對公司審計提出的各項問題，逐一進行了分析并立即實施了整改；協調關系，使困擾多年的丹尼爾社區管理問題得以解決；“五.七”勞動隊申辦基本生活養老補貼工作正在積極推進并有望得到解決。

3、以集團公司利益為重，堅持原則，加強各項費用的回收工作，確保責任目標的實現。

把進一步提高費用回收率和解決歷史欠費問題作為一項重要工作來抓。針對歷史欠費多，賬齡長，當期費用回收周期長等問題，一方面完善內部臺帳，改進工作流程，運用科學的管理手段縮短費用回收周期。另一方面對收費對象進行歸類劃分，以平房及未出售樓房為重點，針對長期欠費戶，加大催繳力度，對收費標準進行了重新明確，堅持原則，不徇私情，對所有欠費戶一視同仁，對住戶進行耐心的解釋，充分利用電表改造和售電環節對住戶繳費的制約，加大歷史欠費回收力度，當期費用回收情況況良好，為實現年度責任目標奠定了堅實基礎。

4、科學管理，深入挖潛，強化成本意識，嚴格成本控制，減少跑、冒、滴、漏。

進一步加強水、電、暖三大供給系統的日常管理，最大限度地減少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小組，動態地掌握情況發現問題，主動征求住戶意見，以便及時地消除管理盲區；進一步加大查竊電力度，提高電費回收率；實行供暖成本與司爐人員待遇掛鉤的激勵機制，收到了良好效果，使供暖成本較上一采暖季降低近20萬元；優化崗位設置，合理核定工作量，壓縮臨時用工，改進和優化工作流程，實現崗位間、部門間的協調配合，降低了人力成本和工作銜接成本；提高全員節支意識，對公司辦公區、執勤點均實行單獨計量，限額使用；嚴格執行費用使用審批制，努力降低管理費支出；對電建社區“長流水”的公共廁所進行了改造，僅此一項每年可節約水費1.5萬元。

5、加強學習不斷提高員工整體素質，增強員工服務意識和法律意識。

加強員工業務培訓和學習，強化職工服務意識，重點學習了新《物業管理條例》和《物權法》等相關法規，向每名員工發放了學習資料，并以考試的形式，及時檢驗了學習效果。開展了培訓分享學習交流活動，由物業公司參加過省公司培訓班的領導就學習體會、科學管理、工作溝通等問題結合公司實際與職工進行交流。通過學習提高，為新樓的前期介入管理做好思想和技能的準備。

進一步夯實管理基礎，在全公司范圍內開展“基礎管理檢查評比”工作，針對各部門的工作職責和工作范圍，結合當前工作存在的問題，制定考評細則，并逐一對照檢查及時整改，以達到提高管理水平的目的。

按照公司今年關于服務工作向工程現場延伸的計劃安排，4月份由書記帶領衛生所人員遠赴榆林地區幾個工程現場，向一線職工提供了醫療服務。

6、精神文明建設取得成效，公司內部和諧穩定，安全管理體系處于良好的運行狀態，治安狀況良好。

針對物業公司的實際工作崗位特點情況，開展了“金點子”合理化建議活動，激發和調動了廣大員工的工作熱情和積極性；加強班組

建設，按照集團公司工會創建“星級化”班組的要求，積極開展創建活動；關心員工身心健康，活躍員工生活，堅持開展羽毛球健身活動。今年集團公司舉辦的“迎五一”和十一月舉辦的“迎新春、營和諧、聚人心、促發展”羽毛球比賽活動中分別獲得了第一名和第二名的好成績，并同時獲得優秀組織獎和精神文明獎。

辦公區及社區管理秩序良好，無較大不穩定事件

發生，消防等項安全工作有序開展，未發生重大治安案件。

二、形勢和問題分析

（一）2011年物業公司工作形勢分析判斷：

集團公司新建職工住宅及臨街商業開發項目將于2011年竣工，物業管理問題成為物業公司面臨的重大課題。由物業公司對新建物業實施管理，應當對其可行性有著理性的認識：

由物業公司對新建物業實施管理，具有以下有利因素：

1、新建物業特別是新職工住宅業主主要為在職及離退休職工，且“1+1”住房占較大比例，新住宅的管理與舊住宅的管理存在較大的關聯。

2、物業公司能夠全過程關注和配合新住宅及商業物業的建設，并具備盡早介入前期管理的有利條件，便于驗收等項工作的開展，與基建辦等相關部門的溝通不存在障礙。

3、物業公司具有一定的管理基礎，若對管理力量和技術力

量在現有基礎上進行補充，應能夠擔當對新建物業的管理責任。且“至誠物業”相關證照齊全，具備市場準入資質，可隨時進入市場化運作模式。

4、物業公司對商業物業設施、設備的管理、維護能夠最大限度地維護集團公司的利益，避免外來物業只注重經營期內利益，對設施、設備的不當使用和維護。

（二）存在的主要問題和不足（不利因素）：

1、對于住宅物業的高層住宅和商業物業，物業公司缺乏相關管理經驗，火電社區房屋類型的多樣化和居民的復雜性，新、舊水、電、暖系統并存，舊管道及線路存在問題多，維修量大，部分地下管網系統資料缺失等，將給小區管理帶來較大難度。

2、員工的整體素質、思想觀念和意識與市場化存在較大差距，普遍缺乏物業管理經營理念，服務意識和服務水平相對于新增物業的管理要求存在較大差距。

3、人員結構、知識結構不合理，專業技術人員不足，管理人員缺乏相關專業知識，無法滿足今后管理的需要。

三、2011年工作思路和安排

（一）2011年工作思路：

明年的工作思路是：以實現物業管理規范化為目標，以提高物業服務水平為重點，以規范各項基礎管理為手段，積極介入新建物業的前期管理，為今后實現小區的全面管理打下堅實基礎。

（二）2011年重點工作：

1、扎實有序地開展新建物業的前期介入管理工作，與基建辦等相關部門密切配合，在人員崗前培訓、制度體系建立、接管驗收工作、入住管理方案擬定、裝修管理規定制定，公共設施及設備管理、環境管理等方面為新建物業的前期介入做好心理上、技術上和制度上的充分準備。

2、制定并不斷完善服務標準，規范服務流程，努力實現服務的標準化、規范化，為全面介入新建物業的管理打下堅實基礎。重新修訂、明確部門和崗位職責，建立健全維修服務制度，以服務的及時性、質量、態度等問題為重點，根據新的工作要求,擬定工作標準，根據工作標準,擬定操作程序，根據實際效果對標準和程序進行調整。建立住戶滿意度調查制度，及時聽取住戶意見反饋。

3、做好收費的規范化工作。以滿足新舊小區管理需要，方便住戶繳費為目的，進一步完善收費管理系統，修訂《收費管理辦法》等相關制度，對收費部工作崗位和工作流程作出適當調整，形成一整套完整規范的收費工作程序，使收費工作能夠盡快適應新增物業管理的需要。

4、進一步規范內、外租房的管理，增加外租房租收入。開展住房普查工作，加大對“問題”住房的清理力度，重點對“借用房”、無相關入住手續住房等進行清理回收工作。同時規范收回房屋的相關管理，對到期的外租房的合同進行全面梳理，重點是完善外租房屋合同的條款及內部相關管理流程，使外租房在管理方式及價格等方面能夠與市場接軌，從而實現增加物業公司收入的目的。

5、以增強服務意識，提高服務技能為目的，有計劃、有步驟地開展員工的學習培訓工作，進一步完善業績考評體系和激勵機制，消除員工的惰性，充分調動積極性、主動性、創造性以盡快適應并擔當對新建物業的管理、服務職責。

6、就如何處理好對集團公司的后勤服務職能與物業管理經營職能間的關系問題進行深入研究，集思廣益，積極探索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。要拓寬服務領域，提供各種個性化服務，在為業主提供常規的衛生、安全、維修、綠化服務的基礎上，積極發展家政、委托、代理、中介、商業服務等項目，不僅使業主在物業服務中獲得切實利益，也使物業服務獲得經濟效益。

四、對公司的意見和建議：

對部分所需專業技術工種及早進行選聘，具體為強電、弱電、水暖工各一名。建議由集團公司對復轉軍人進行專業培訓后，物業公司對其錄用上崗，以滿足今后對新住宅區物業管理的人力資源需求。

2010年12月

第二篇：物業公司工作總結及工作思路和安排

物業公司20xx年工作總結及20xx年工作思路和安排

一、20xx年主要工作成績：今年物業公司按照“以責任制為主線，以科學管理、優質服務為手段，通過不斷深入挖潛，實現全年各項經濟指標和責任目標。”的工作思路，重點在以下幾方面開展工作：

1、建立并不斷完善核算體系，提升公司及時的成本分析控制能力和整體管理效率，為全面責任制各項指標奠定基礎。對部門職能及人員進行調整優化，重點加強了統計和數據分析的規范化工作，以更好地為經營工作服務。在對集團公司下達的各項經濟指標認真分析的基礎上，通過對各項計量、收支數據進行及時的分析，發現問題，迅速采取應對措施；制訂了《報表管理辦法》，規范公司統計臺帳、報表的編制、處理、上報工作，保證計劃、統計、核算工作的及時性、準確性、真實性，使公司統計及信息管理工作步入制度化、規范化的軌道，實現相關信息的合理、高效流動；重視當期成本支出與費用回收間的關系，力求真實反映當期實際情況；制訂并頒布了《計量及統計工作規程》，將公司各項計量及相關統計工作納入規范化的軌道，為提高統計分析的效率奠定的基礎；經營分析活動向班組延伸，在全公司范圍內營造人人關注經營狀況的氛圍。本責任制各項指標全面完成。

2、以“依法治企年”活動為契機，修訂完善內控制度，規范管理和服務工作程序。按照集團公司“依法治企年”的要求，對現有內控制度進行全面梳理，對存在問題進行了排查，重點加強了對收費部、衛生所的收費環節的復核工作；規范了退還住房押金的流程；重大事項如小型基建維修項目等嚴格按程序實施；加強合同管理，實行會簽制度，嚴格合同事前、事中、事后各環節的管理，以達到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經濟效益的目的；嚴查不合規住房，規范外租房管理，全年共收回不合規用房220平米，解決了原糧站長達16年占有25樓的問題；結合集團公司對公司審計提出的各項問題，逐一進行了分析并立即實施了整改；協調關系，使困擾多年的丹尼爾社區管理問題得以解決；“五.七”勞動隊申辦基本生活養老補貼工作正在積極推進并有望得到解決。

3、以集團公司利益為重，堅持原則，加強各項費用的回收工作，確保責任目標的實現。把進一步提高費用回收率和解決歷史欠費問題作為一項重要工作來抓。針對歷史欠費多，賬齡長，當期費用回收周期長等問題，一方面完善內部臺帳，改進工作流程，運用科學的管理手段縮短費用回收周期。另一方面對收費對象進行歸類劃分，以平房及未出售樓房為重點，針對長期欠費戶，加大催繳力度，對收費標準進行了重新明確，堅持原則，不徇私情，對所有欠費戶一視同仁，對住戶進行耐心的解釋，充分利用電表改造和售電環節對住戶繳費的制約，加大歷史欠費回收力度，當期費用回收情況況良好，為實現責任目標奠定了堅實基礎。

4、科學管理，深入挖潛，強化成本意識，嚴格成本控制，減少跑、冒、滴、漏。進一步加強水、電、暖三大供給系統的日常管理，最大限度地減少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小組，動態地掌握情況發現問題，主動征求住戶意見，以便及時地消除管理盲區；進一步加大查竊電力度，提高電費回收率；實行供暖成本與司爐人員待遇掛鉤的激勵機制，收到了良好效果，使供暖成本較上一采暖季降低近20萬元；優化崗位設置，合理核定工作量，壓縮臨時用工，改進和優化工作流程，實現崗位間、部門間的協調配合，降低了人力成本和工作銜接成本；提高全員節支意識，對公司辦公區、執勤點均實行單獨計量，限額使用；嚴格執行費用使用審批制，努力降低管理費支出；對電建社區“長流水”的公共廁所進行了改造，僅此一項每年可節約水費1.5萬元。

5、加強學習不斷提高員工整體素質，增強員工服務意識和法律意識。加強員工業務培訓和學習，強化職工服務意識，重點學習了新《物業管理條例》和《物權法》等相關法規，向每名員工發放了學習資料，并以考試的形式，及時檢驗了學習效果。開展了培訓分享學習交流活動，由物業公司參加過省公司培訓班的領導就學習體會、科學管理、工作溝通等問題結合公司實際與職工進行交流。通過學習提高，為新樓的前期介入管理做好思想和技能的準備。進一步夯實管理基礎，在全公司范圍內開展“基礎管理檢查評比”工作，針對各部門的工作職責和工作范圍，結合當前工作存在的問題，制定考評細則，并逐一對照檢查及時整改，以達到提高管理水平的目的。按照公司今年關于服務工作向工程現場延伸的計劃安排，4月份由書記帶領衛生所人員遠赴榆林地區幾個工程現場，向一線職工提供了醫療服務。

6、精神文明建設取得成效，公司內部和諧穩定，安全管理體系處于良好的運行狀態，治安狀況良好。

第三篇：物業公司企業文化工作思路

2009年物業公司企業文化工作思路

按照集團公司“以提高利潤為中心”的要求，物業公司根據自身實際情況，以企業文化為助力，充分發揮企業文化的標桿作用，打造潤華物業品牌，確定2009年企業文化工作思路為：以企業文化凝聚物業公司一線員工，提升員工隊伍整體素質；依托集團企業文化，提煉物業公司自己的文化理念，打造行業品牌，形成統一的標識系統，固化服務模式，形成具有鮮明特征的行業品牌；力推開放文化，打破閉關狀態，加強行業橫向交流，兼收并蓄，向先進學習。

一、2009年物業公司企業文化組織架構

二、2009年物業公司企業文化工作計劃

三、2009年物業公司企業文化管理制度

為進一步做好物業公司的宣傳工作，規范內部通訊員工作，鼓勵通訊員及內部員工積極投稿，促進企業精神文明建設、培育優秀企業文化，加強通訊員隊伍建設，特制定本制度。

1、通訊員職責

通訊員是物業公司通訊隊伍的中堅力量，承擔并協助管理部經理做好本單元企業文化建設的各項工作，具體工作職責如下：

（1）負責起草本管理部的企業文化工作計劃，并負責相關工作的實施；

（2）按照物業公司的要求，配合文化管理員組織參加公司的各項企業文化活動，并及時完成各項任務；

（3）負責本管理部文化工作的對外聯系，及時向文化管理員提供本管理部各方面的最新動態，需要宣傳的要聞和信息；

（4）搜集本管理部涌現出來的先進事跡和英雄人物，進行挖掘和整理并及時提報；

（5）收集反饋員工的意見和建議，并發現員工中的新思維、新傾向，并及時整理匯報；

（6）對本管理部各物業服務中心員工的投稿做好指導和修改；

（7）本管理部企業文化建設的其他工作；

2、考核制度

1）每季度為一個考核期，并進行排序，投稿數量前三名者分別獎勵150元/季度、100元/季度、50元/季度。

2）年終考核前兩名者，可直接進入“潤華物業先進”候選名單。

3）每月每名通訊員需投稿兩篇，完成任務補助20元。

4）在《百年潤華》、《潤華報》、《濟南物業管理》及其它報刊發表每篇獎勵30元。

5）每年設一名大獎，基本條件是在《百年潤華》、《潤華報》、《濟南物業管理》及其它報刊發表稿件10篇以上者，獎勵1000元。

4、執行時間：

本制度在2009年3月1日起開始執行。

潤華集團物業公司

2009年2月16日

第四篇：物業公司2017年工作總結-2018年工作思路

嘉瑞德物業管理服務有限公司

2017年工作總結 暨2018年工作思路

2017年12月

2017年，物業公司緊緊圍繞 “全力以赴，盡善盡美”的主題，在產業園正確領導和積極支持下，努力堅持“客戶至上，服務第一”的理念，積極學習各項管理理念，進一步提升服務品質，強化落實各項任務要求，通過梳理完善安全督導及品質監督細則創新提升管理水平，持之以恒開展安全生產隱患排查整改，不斷完善各項管理制度，開展節能降耗工作，物業公司2017年經營工作取得顯著成效，服務能力和服務水平持續改進，安全工作保障有力，經營業績穩步提升，員工素質顯著提高，較好完成了2017年計劃任務和經營指標。現將主要工作總結如下：

一、主要經濟指標完成情況

收入指標：2017年公司累計實現收繳各類服務費用1070萬元。2017年主要工作匯報： 內部管理方面：

眾志成城，齊抓共管，安全生產與維穩工作全面到位

為使公司2017年安全生產管理工作有效落實，強化服務質量和執行力，進一步落實安全管理責任制，杜絕各類安全事故發生，鞏固提升安防服務質量，確保各重要部位安全，物業公司年初在各部門開展了“安全生產100天”安全管理專項提升活動，突出以“預防為主”為載體，以安全無事故為核心，并在2017年底全面建成了“微型消防站”進行全面推進。通過三個活動階段強制排序，全面提升了管理層安全管理水平和執行力。實踐證明此項活動在日常安全管理中起到了積極有效的作用，促使各項安全管理指標順利實現。工程維修部主要工作： 1、2017年，物業公司以“創新、重點、提升”為工作的指導思想，施行作業 電工夜間值班制度；實現了園區夜間電力系統有效保障。

2、重點加強了安全管理和設施設備的管控力度，下大力氣對重點區域的設施設備進行維保、維修、改造，先后對電梯對講系統、監控系統、進行維修更新，并修復了消防系統。3、10月份至11月份對園區內的基礎設施、木質設施、鐵藝設施進行保養修繕，因此增加了使用年限。

4、為保證冬季供暖設備的正常啟動和穩定運行，早在10月底，物業公司就召開專題會議，詳細安排部署今冬的供暖工作，工程人員深入每個業戶，對所有室外管網的閥門和管道進行檢測與維修，并根據各樓檢修進度，針對難點召開座談會，研究制定相應的維修措施，為供暖打好基礎。11月5日完成了所有供暖項目的設備檢修和空調主管道保養改造，負責供暖的工作人員全部配置培訓到位，并成立了突發事件搶修組。目前供熱情況良好，設備運行安全正常。

5、為順利承接二期項目，公司在12月份成立了承接查驗小組，每天對二期內的土建、電力電器、景觀、隱蔽工程等現場查驗，對發現的建設問題及時反饋到項目工程部，有效的杜絕了接管以后的施工缺陷。

6、截至12月底工程維修部共接到各類綜合維修1088項，完成1074項，剩余項因技術問題正在積極協調解決。綜合管理部與品質主要工作：

為快速有效地改善和提升物業公司服務品質，物業公司以督促各項提升服務品質、改善服務質量為目標，進一步加強了品質檢查和監督的力度，修訂完善了品質監督檢查制度，使檢查監督更加專業化、制度化并具有說服力。2017年，重點開展了消防、安保檢查督導，緊抓服務細節，強化與完善監督管理考核體系，組織各部門進行自查，全年共完成8次專項品質督導檢查；12次月度品質 服務檢查；3次消防演練工作；同時細化了督導標準，使現場督導工作實效性加強，加強了與各部門之間的質量工作溝通交流，使不符合項得到及時改正，使公司各服務質量整體提升效果明顯。秩序維護部主要工作：

1、以安全防范為工作重點，2017年嚴抓隊伍整體素質，并有效持續。

2、嚴格控制外來人員出入，檢查裝修人員出入證，嚴格管控搬家送貨車輛人員，共辦理出門證30多張。園區內房屋租憑面積詳細掌握，加大巡邏密度，重點部位施行電子巡更，保障園區的安全。

3、共處理車輛刮擦100余起，拾、撿包裹物品、錢包10余次，以上事件均已妥善處理或歸還失主。2017年秩序維護部參加了各種安全培訓會議4次，并且對本部門員工傳達了各次會議的相關內容。4、2017年中控室消防報警共計150余次，其中因裝修產生聲光、煙霧報警20余次，測試5起，因設施故障報警120余次，均已妥善處理。

5、全面完善了二期地下車庫的各項設備、設施、車場系統及標識路線的規劃工作，對一期入住業戶及送貨車輛進行車場免費服務管理，為2018年停車場管理的標準化和規范化打下基礎。環境綠化部主要工作： 1、2017年初調整工作程序和保潔區域，對保潔程序和洗地機工作時間做了調整，更加合理的發揮機械設備對保潔工作的作用，減輕人員的體力勞動。

2、對現有員工全年共安排部門業務培訓6次，安全培訓11次，針對員工現存的問題實行例會講解，崗做示范。

3、規范了物品物料、耗材等領用制度，做到節能、節約。

4、開展保潔有償服務；對園區業戶室內保潔服務收費，利用現有員工的空閑時 間，為園區客戶進行4次有償保潔，并與一家業戶進行長期有償保潔。環境綠化組主要工作：

自年初3月份開始，針對區域綠化存在問題制定整改實施計劃，對所轄區域草坪進行局部替換900平方米，綠籬近200平方米、樹苗移種170余棵，大棵樹木移栽補種30棵。全面實施春肥，重點防治病蟲害，各類綠植、樹木生長態勢良好，未出現大面積斑禿枯死現象。各會議室、辦公室等公共區域盆栽綠植全面調整10批次，更換大小盆栽綠植花卉200余盆，提升了辦公公共區域環境凈化美化品質。客戶服務部主要工作： 1、2017年累計受理各類報修1088項，完成修復1068項；剩余項因客觀情況正在協調解決。

2、截止到12月份，該部門完成公司內部會議接待179次，公司外部會議接待19次,其中收費會議有 5 次；另有接待政府組織會議10次，共接待人數達3186余人；同時通過專業技術人員培訓（例如音響、投影、麥克風的調試）該部門會議接待人員能快速解決，使會議正常召開。

2、為了提高本部門員工的素質和物業服務質量，并根據2017年本部門培訓計劃對該部門人員進行各種業務培訓11次。3、2017年會務服務更精細化，客戶服務部嚴格按照公司制度要求進行日常的會務服務，整體服務水平持續提高。客戶調研及維穩工作：

1、為貫徹落實產業園工作會議精神，物業公司上下聯動，密切配合，按照要求對業戶提出的意見、建議、糾紛進行深入細致摸排，實行不穩定因素和安全隱 患定期排查，及時發現不穩定因素和安全隱患，認真梳理分析，準確掌握動態，切實做到了心中有數。對涉及的責任部門事項制定維穩措施和責任落實，并提報產業園，同時積極參加產業園組織的維穩工作會議，領會精神，落實問題。針對業戶提出的意見和問題，物業工作人員積極進行協調溝通，幫助業戶解決實際問題，安撫業主情緒，最大限度排除安全隱患，確保了十九大期間園區未發生一起群訴事件。2、2017年物業服務總體滿意度為：97%；物業服務滿意率98%。

3、多頻次安全檢查；為快速提升各項安全防范質量，確保園區安全，物業公司堅持“預防為主、安全第一”的原則，依據安全服務標準，強化檢查頻次，增加檢查形式，全盤覆蓋，實現多項安全檢查實施率100%。

二、積極引導、創造機會，培育優秀員工發揮潛能

2017年通過培訓需求調查的結果，根據公司發展及個人成長需要，物業公司對中層、工程、秩序、保潔、客服等各個系統人員實施了多樣的內部培訓，并舉辦了管理人員服務能力提升培訓兩期，開拓了公司管理人員的視野和眼界，提升了管理人員的綜合素質。以“服務創新”為主題，選取各自工作中真實的片段和細節，展示了物業員工在提升服務品質過程中的各項舉措。

三、節能降耗深入人心，自力更生控制成本

園區多出公共設施陳舊，失去了其使用功能，并存在安全隱患，工程維修部組織員工利用日常工作中積攢下來的廢舊材料對多出公共設施加固改造，使其煥然一新，得到了業戶的一致好評，同時對公共區域燈具進行改造，節約了能源。

四、解決問題清理小欠費

2017年物業公司制定了欠費回收計劃，以月為周期進行欠費回收，重點清理時間較短，矛盾不突出的欠費。截至年底清理完畢。

五、責任在肩、主動創新，集思廣益改善服務品質

2017年，物業公司各部門在服務品質提升方面都做出了很大的貢獻，其中環境綠化部對垃圾清運站臺面進行重新處理，避免清運垃圾過程二次污染，為了不影響業戶正常辦公，還制定了詳細的清運時間；因二期施工、園區道路改造，致使園區車輛行駛困難和車輛增加，為整頓園區內車輛隨意停放問題，秩序部在園區主要易停車區域擺置花缽并在環道入口處加錐形帽，取得了業戶的一致好評；工程維修部利用廢舊木料改造花壇及制作景觀桌椅。改造好的花壇和桌椅大方而且美觀實用。

六、文化方面

1、大討論、大整頓活動掀起作風整頓熱潮

4月份至6月份，公司組織開展了“工作作風”大討論、大整頓活動，物業公司領導班子高度重視，嚴格按照園區相關要求，結合物業公司實際，在公司內部掀起了學習討論的熱潮。通過不斷學習、討論和總結，我們在整改提高階段針對發現的個人、部門及公司現階段存在的問題，制定出一套針對性強、操作性強的整改措施，為公司實現計劃提供了可靠的工作作風保障。

2、全體員工集中學習《企業文化手冊》

結合園區企業文化戰略規劃，園區和物業公司兩次組織全體員工學習《企業文化手冊-創新之道》，通過學習，物業公司深刻領會到企業文化的重要，從而也鼓勵了全體員工的職業責任感和使命感。

2017年物業公司在進一步強化管理體系的基礎上，不斷改進和提高管理水平，全面加強安全管控，強化品質監督和安全督導，挖掘員工潛力、提升落實效果，收費率及各項經濟指標明顯上升，各方面工作取得長足進展，雖然取得了一些成績，但在管理過程中物業公司仍舊存在一些問題，比較突出的問題表現在以 下方面： 目前存在的問題

1、管理層級思想機械化，公司政令上傳下達受影響，執行力不足

物業公司2017年實施部門負責制以來，各部門自主管理，員工積極性有所提高，但由于部門負責制實施不夠徹底，也帶來了各類管理問題，其中管理層級思想機械化，在具體執行中，工作做的不夠創新，對公司下達的各項任務在執行的過程中不夠徹底，執行力不強；不思進取，得過且過，工作效率低；上下級之間政令不暢，工作不能落到實處；工作主動性不夠，狠抓落實方面開展不夠；有的員工服務意識淡漠，工作責任心不強，敬業精神不強等思想方面的問題。

2、老舊設施設備維修改造進展緩慢

園區內多處設施設備老化、損壞，得不到及時更新或改造，使樓宇的局部使用功能得不到保障，造成了業戶意見突出。主要原因是由于專項維修資金沒有撥付，續籌維修資金難度較大，因此維修改造的進度和效率受到極大影響。內控體系不完善，管控力度不夠也影響了整體發展速度。

3、經營工作缺乏規劃和方法，經營服務收入沒有明顯提升

經營工作是2017的工作重點之一，由于物業公司在經營方面也在初探時期，缺乏對經營工作的整體規劃和思路，導致在2017年經營收入沒有明顯突破，各部門又滿足于解決現有問題，維護好現有業戶，只重視提高滿意率，忽視現有資源的經營工作，對新的經營項目沒有廣泛和深入進行發掘，失去市場先機，造成公司資源浪費和閑置，不能及時轉化為經營利潤，增加經營收入。2018年工作思路及主要工作措施

針對2017年存在的問題，物業公司在2018年將繼續鞏固服務創新提升的成果，加快內控體系建設，強化安全管理力度，提升人力資源儲備能力，進一步學習優秀物業公司的先進管理經驗，通過對管理架構進行優化調整，規范服務標準，拓展經營和服務項目，以提升管理水平為目地，制定和完善績效考核管理體系，推進企業戰略深度實施，全面提升服務品質，塑造更加優秀的“嘉瑞德”物業服務品牌形象。

物業公司2018年工作思路包括： 一、二期即將承接；建立物業工程服務中心，加強公司設備設施管理及維修改造力度

物業公司工程維修部技術力量均衡，但是在弱電維修、工程土建施工、設備維修高端方面技術滯后，工程人員的專業技能單

一、弱電維修存在缺口、工程土建施工招募、審核、現場監理、驗收等未形成程序體系，制約了工程服務品質的提升。2018年物業公司計劃成立工程服務中心，將現有的人員分為一、二期綜合維修，二期接管查驗及售后，變電站值班。工程人員實行片區責任制管理，確保服務支撐及時、設備保障有力、工程管理規范、成本控制有效。工程部已經成立二期工程服務組，按計劃對各樓宇工程維修項目做到維修有計劃、有時間、質量有保障；2018年組建弱電維修組（1-2人），負責消防聯動系統、安防周界系統、監控系統、車輛道閘系統的日常維護、保養及維修，使設施設備有效完好率＜98%；組建工程施工隊伍,承接園區、業戶室內的小型維修工程，建設單位遺留小型工程等，增加公司收入。

二、秩序隊伍集中管理，各級別職能更明晰

2013年，為進一步提升公司各項安全管理效率，秩序維護部將擔負公司所有區域安全日常管理，并強化制度，逐步推進和實施招聘培訓、人員核編調配、指揮協調、突發應急、消防等專項工作；對各班組工作質量督導檢查，提升安防服務質量。

三、物業服務費全面恢復，經營工作合理規劃，確保收入快速突破

物業公司在抓好當前物業費、水電費、采暖費、冷氣費等基礎費用收取的基礎上，以提升服務品質為前提，全面開展一期物業服務費恢復原價工作，已經簽訂2018租憑合同的業戶正常恢復，其他業戶依據租憑合同逐步恢復，力保二期物業服務費正常收取，2018年2月份完成一期恢復原價任務。同時加大小欠費收繳力度，加強與業戶溝通，及時解決業戶的訴求，做好費用回收工作。2018年，物業公司還要對現有經營資源進行盤點，特別是二期空置房屋和未起到實際作用的地下室、庫房等資源進行整合、租賃，提高經營收入。同時以“智慧園區”為平臺轉變觀念和轉變戰略方向為改善園區生活服務收入的基本出發點，以服務提供商向服務集成商轉變；做為基本思路，逐步實現生活服務收入的不斷突破和增長。

四、開拓公司內部員工晉升選拔通道，培育高素質綜合型人才

針對物業公司在人力資源管理中存在后備人員不足、員工積極性低等問題，2018年，物業公司將通過建立合理的薪酬制度，逐步推行管理及技術序列雙通道寬帶薪酬制，提升薪酬制度的激勵作用。同時完善激勵機制，確定統一的晉升標準，采用多種方式對員工進行考核，通過對消防、行業技術、工作任務完成情況、月度績效考核分數、培訓課時數及合格率、參與公司活動主動性及獲獎情況以及民主評議等方面進行綜合衡量，對員工進行薪酬調整，讓所有員工通過能力的提升晉級，激勵員工；隨著自身能力的提高，績效的改善，有利于團隊精神的培養，引導員工重視個人技能的增長和能力的提高、有利于職位輪換，能密切配合勞動力市場上的供求變化。

五、以二期項目物業管理為契機，積極探索商業物業管理新模式

2018年，物業公司將進一步做好一期項目的物業管理并做好二期項目的前期服 務管理工作，根據公司幾年來物業管理的得失經驗，為園區規劃、房屋租憑等方面積極提供參考意見，使二期項目在招租、裝飾裝修、文化建設方面更加合理化、人性化、成本節約等，同時也為物業后期管理奠定基礎，有針對性地提升服務品質，與此同時還要培養一批高端物業管理的員工，為公司挑戰高端物業管理做好充分準備。

六、學習優秀經驗，提升嘉瑞德的整體服務能力

2018年，物業公司還將與更多的優秀物業企業學習管理經驗和技能，尤其是在高端物業管理經驗的借鑒、學習、行業法律法規詮釋、物業項目服務品質的提升、物業增值項目經營、物業企業戰略規劃以及物業企業人力資源管理、消防安保、管理人員的能力提升、業主投訴處理、車場管理、設施設備保養等都要進行深入細致地借鑒學習，并通過專項會、溝通對接會等形式將學習的內容進行鞏固，通過管理實操、演練等方式將所學運用到工作當中去。

2018年，物業公司將在認真總結已往工作的基礎上，分析和總結2017年工作中的問題和不足，從提升服務品質，增加服務收入和經營業務拓展入手，努力完善管理體系，塑造高效務實的員工隊伍，提高工作技能和服務質量，將服務創新、細節管理和學習能力作為企業發展壯大的重要要素，發揮現有資源優勢，挖掘員工潛力，開拓創新服務模式，尋找新的利潤增長點，使物業公司全面實現良性循環，鞏固物業行業的地位，確保完成全年整體管理經營目標，更好地服務于廣大業戶，服務于園區。

嘉瑞德物業服務管理有限公司

二0一七年十二月

第五篇：物業公司安保部工作總結和2006年工作思路

二００五年是公司突破發展的一年，9月份順利承接××大廈，物業服務區域增加近一倍，安全保衛部在總經理室的領導下，在正常開展××大廈安全保衛工作的基礎上，積極參加名都大廈前期物業介入，配合開發公司做好××大廈物業整改工作，為公司的發展盡職盡責。

一、規范入職培訓，提高保安服務質量

安保隊員流動頻繁是物管企業的特征之一。今年，××大

廈管理處安保隊員累計流動××人次，大廈管理處安保隊員流動××人次，新聘安保隊員×××人、車輛協管員wenmi114.com人，為了不降低安保服務質量，安保部根據公司《培訓綱要》，認真制定入職培計劃，精心組織入職培訓。為了把好入職培訓關，部門經理、班長、骨干擇優施教，充分發揮×××、×××、×××等小教員的作用，采用請進來、走出去等多種方式因人施教。如××××的××名女實習生，擔心自己不適合保安崗位工作，就組織她們到×××、××大廈參觀學習，和女安保隊員交談，了解她們的工作情況，看到其他女同志在安保崗位上同樣干得很出色，從而消除了膽怯心里；××大廈消防自動報警系結統和××大廈的不一樣，操作程序也不同，就把廠家工程人員請進來。由于責任明確、分工恰當、把握重點，新隊員入職培訓達到預期效果。

二、細化崗位職責，簽訂崗位責任書

在總經理辦公室統一安排下，安保部重新梳理××大廈管理處每個安保崗位的工作內容、工作標準、工作紀律及檢查方法，并交員工討論，統一認識后，簽訂《崗位目標責任書》，使每個崗位的員工都熟悉本崗位工作職責，懂得不履行職責，違反工作紀律會受到怎樣的懲處，今年共調整不稱職班長1名，辭退違紀員工2名。管理處與各崗位員工，層層簽訂《目標責任書》，一級監督一級，有力保障××大廈安全保衛工作。

三、強化車輛管理，努力增加收入

自去年9月份《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》后，停車場秩序逐漸好轉。今年2、3月份，由于春節期同放松管理，使用人的汽車又開始頻繁出入停車場，交通秩序回潮。針對這一情況，安保部抽出2名業務骨干，配合物業管理員逐戶解釋《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》，取得絕大多數使用人的理解和支持。同時，組織全體安保隊員，學習“辦法”、車管崗位職責和考核細則。因為具體工作做得扎實，每個環節都計劃周全，很快扭轉了被動局面。同時，為提高汽車泊位使用率，在不影響業主停車的前提下，積極收取汽車臨停費。截止12月15日，汽車臨停費收入元，停車場泊位費收入××××元，停車庫泊位費收入××××元，超額完成指標××××元。

四、強化安全管理，創建平安、文明大廈

××大廈管理處編制××人，負責主樓和裙樓的安全。僅后大院就需××個固定崗任，只能設一個巡護崗位，巡護力量明顯偏少。為緩解這一矛盾，安保部根據主樓相對穩定的實際，把工作重點放在裙樓，依靠業主的力量共同做好安全工作。為了減少管理環節，變間接管理××××店、××××大賣場為直接管理，請兩店正式聘任安全負責人，便于物業公司與兩店的工作聯系。今年，安保部牽頭，召集兩店和市場管理辦公室，召開安全專題會議4次，組織檢查、互查12次，專項檢查3次，開具內部安全隱患整改通知書8份，并達到整改要求；滅火器操作訓練率達95％；義務消防隊員的訓練走上正軌，消火栓操作、滅火演練、疏散逃生訓練累計20小時。通過有效的訓練，提高市場整體應急處置能力。全年未發生火險事故和刑事案件，順利通過“社會治安安全”達標驗收和三級治安防范評定。

五、承接××大廈，不斷探素管理經驗

今年6月10日，安保部××人先行介入××大廈前期物業服務工作，在此期間，主要協助開發公司加強現場管理，做好承接驗收的準備工作，配合接待部分業主和少量物業整改工作。9月份，配合公司承接××大廈項目，××大廈項目的承接，標志公司上了新的臺階，實現了突破性的發展，安保部全體同仁以此為契機，以主人翁的姿態和認真負責的精神，投入到緊張而有序的工作中去，具體負責、協調鑰匙管理、物業整改、煤氣開通、有線電視開戶、裝修現場管理等工作，鑰匙發放準確率100％，物業整改合格率約80％，管道煤氣除三層小部分外全部開通，有線電視可開戶率100％，裝修審批率98.9％。9月份，氣候炎熱，工作量又大，安全保衛部從經理到員工，放棄休息天，加班加點，全力保障業主順利入伙。同時，在工作中不斷摸索經驗，剖析典型案件，組織員工學習、討論，統一思想認識，提高服務質量。如×號樓××××室業主自行車丟失，向安保隊員報失后，接待不周、處置不當，又沒有及時及業主溝通，導致業主意見很大，后來部門經理和物管員主動上門溝通，業主表示理解的同時還提出幾點很好的建議。安保部將這一案例在各班展開討論，兩名接待業主的員工認識到自己的不足，全體隊員很受啟發。

六、2006年工作思路

1、繼續推行首問負責制，全面提升服務質量。今

年9至12月份，90戶業主陸續開始裝修，在此期間，業主接觸較多的是安保隊員，大部分業主通過安保隊員報修、投訴，由于首問負責制沒有全面落實，部分業主的報修和投訴沒有及時處置，形響了公司的信譽。因此繼續推行首問負責制勢在必行。首先，監控崗位作為業主報修、投訴的窗口，必須挑選優秀員工上崗，規范工作程序；其次，給合安保隊員班次的待殊性，將

安保部所接報修、報訴當日歸口到物管員崗位，由物管員擔負首問負責的責任。

2、加強與業主的溝通，創建和諧、溫馨家園。今年9至12月份，業主裝修90戶，除裝修審核崗位上的員工，熟悉業主和使用人的基本情況，其余崗位員工缺乏對業主和使用人的了解，對業主和使用人少了招呼聲、問候聲，部分業主認為物業公司的員工素質有待提高，我們同樣感覺到這一點。中園是禮儀之邦，加之物業公司的服務性質，要求我們要主動和業主溝通。要服務好業主，首先要了解業主。春節過后，大部分業要進場裝修，在裝修期間，會有很多和業主接觸的機會，業主也需要我們的幫助和服務，要充分把握機會，對業主加深了解。這樣，員工遇到業主上班或下班等，方便招呼和問候，迅速養成尊重業主的良好風氣。

3、加強骨干隊伍建設，保持安保隊伍穩定。打破班長終身制，每半年述職一次，班長工作是否稱職，由隊員說了算。為了增加班長評議的透明度，班長半年內每個班工作兩個月，讓每個隊員都了解每個班長的工作，使得班長評議更加公開、公平，一個班長的述職報告在本班不能通過，就由該班重新推舉班長后，報總經理室審批。

4、規范員工在職培訓，不斷提高員工的業務素質。立足《培訓綱要》，結合實際工作中的典型案，認真制定培訓計劃，精心組織培訓。旨在通過員工培訓制度化的手段，提高業務技能，以達到更好地為業主提供服務的目的。

5、做好安全保衛工作，是安保部的主要工作職責。安全就是效益，安保部作為安全職能部門，要圍繞安全做文章，每項工作都必須扎扎實實。銀河大廈改造，要嚴格建筑裝修防火設計審批手續，加強裝修現場管理，及時消防安全隱患，結合改造裝修，安排電氣設備、電氣線路檢測，防患于未然。××大廈繼續把握商鋪裝修防火設計審批手續，加強三層營業場所裝修方案審核。