第一篇：物業公司2012年上半年工作總結及下一步工作安排意見

物業公司2012年上半年工作總結及下一步工作安排意見

各位領導及同志們：上午好！

上半年，xx物業公司在公司的領導下，以“科學發展觀”重要思想為指導，學習貫徹公司 “業務聚焦，管理改進”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動員員工認真思考企業發展戰略，緊跟公司資產盤活、構建和諧等管理目標，收到了比較好的效果。

一、上半年主要工作完成情況

上半年，各管理小區、農貿市場、門面，堅持落實經營管理責任制，做到績效考核逐級落實，推動了各個層面的目標管理，有效控制了成本支出，保證了經營指標的完成。

2、因地制宜，開辟經營新市場，順利實現了響石嶺農貿市場的搬遷。由于公司擬對響石嶺農貿市場房產的盤活變買，造成了響石嶺農貿市場無經營場地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競爭對手騷擾、社會主管部門干預等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據理力爭，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個月的時間辦理了一切搬遷及開業手續，保證了新農貿市場的正常開業，贏得了好的經濟和社會效益。

3、積極配合公司的資產盤活，按期實現了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對物業小區的開發，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現實問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對于少數住戶的特殊情況，我們積極向上級反映，在不違背原則的基礎上解決了他們的搬遷問題。

4、按期實現了學堂沖嘉盛雅苑住宅小區的接管。該小區為3幢樓房，涉及業主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業管理服務樹立了一個典范。

5、積極配合公司的資產盤活，作好了涉及近70個4000余平方米門面拍賣的相關準備工作。

二、存在的主要問題

2、員工結構失衡。在冊員工年齡、專業、知識結構嚴重失調，發展后勁不足；物業隊伍不能夠按市場規則運作，尤其是具有物業管理專業知識的人才匱乏，管理升級艱難。

三、下一步工作安排意見

2、強化業務流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統，按照公司要求，組織有關部門進行重點跟進，并派相關人員參加培訓；確實提高業務運營效率和數據集合的準確性、可靠性。

3、調整現有工資結構。隨著物業管理規模的擴大，物業公司將組織有關人員進行薪酬調研分析，進一步完善績效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績效對等的原則，充分調動員工的積極性。

4、全面推進管理創新工作。下一步，各物業管理部門，要以創新管理為主題，以“為物業公司獻技獻策”活動為載體，在內部營造良好的創新氛圍。各部門要針對自身現狀和問題，提出解決方案，將創新思路和方法切實落實到完善管理機制，擴大經營、節約資源、提升品質、增加盈利上。尤其是學堂沖一村和二村兩個物業管理區域，要在如何提高收費率問題上下工夫。

5、公司門面拍賣后，物業公司生存發展的應對措施。

一是廣開門路，積極爭取公司的扶持，尋求適合物業公司發展的新業務。建議在與公司經營方針不發生沖突的情況下，公司將一定的內部物資貿易業務歸并到物業公司來經營，以此來維持或提高員工的工資待遇。

二是加強員工的開發與培訓，逐步吸收與培養適應物業公司生存與發展的管理人才，不斷提升物業管理品質。

三是實施精簡高效策略。計劃用三年的時間，通過自然減員、公司內部分流及優化配置，使在冊員工的編制控制在20～30名以內。

四是在三年過渡時期內，公司對物業公司予以補貼，確保和諧與穩定。

五是做好宣傳，加強業主自治。與房管局、街道辦、居委會等政府部門合作廣泛宣傳物業管理服務內容、權利與義務等，增強廣大業主物業管理知識、參與小區管理的意識、物業交費的意識等；強化業主自治管理，力爭減負。

六是在增強員工工作責任心的基礎上，贏得業主的理解與支持，并通過業主委員會，重新定位調整物業服務標準及收費標準。

四、結束語

當前，公司的管理涵蓋了物業管理。我們認為，公司的全面發展不僅僅是建安生產經營的發展，而應包括非建安產業的物業經營管理的發展。物業管理是公司房地產開發與管理的延伸產業，物業公司不僅承擔了公司穩定和后方服務的職能，而且還將是公司資產盤活增效中一個不可或缺的重要工作，物業公司的發展應成為公司發展的一個客觀因素。

由此，我們期待公司就物業公司的穩定問題，予以專題研究，以推進物業公司的發展，并使物業公司成為公司和諧的一個亮點。

謝謝各位！

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第二篇：物業公司XX年上半年工作總結及下一步工作安排意見

物業公司XX年上半年工作總結及下一

步工作安排意見

各位領導及同志們：上午好！

上半年，xx物業公司在公司的領導下，以“科學發展觀”重要思想為指導，學習貫徹公司“業務聚焦，管理改進”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動員員工認真思考企業發展戰略，緊跟公司資產盤活、構建和諧等管理目標，收到了比較好的效果。

一、上半年主要工作完成情況

1、物業經營收入和利潤實現了時間過半、任務過半。今年公司確定的經營收入指標為312萬元，經營利潤指標為-10萬元。上半年，在物業公司全體員工的共同努力下，完成經營收入150萬元，完成利潤-6萬元，經營收入和利潤分別占全年計劃指標的48%和-60%。

上半年，各管理小區、農貿市場、門面，堅持落實經營管理責任制，做到績效考核逐級落實，推動了各個層面的目標管理，有效控制了成本支出，保證了經營指標的完成。

2、因地制宜，開辟經營新市場，順利實現了響石嶺農貿市場的搬遷。由于公司擬對響石嶺農貿市場房產的盤活變買，造成了響石嶺農貿市場無經營場地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競爭對手騷擾、社會主管部門干預等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據理力爭，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個月的時間辦理了一切搬遷及開業手續，保證了新農貿市場的正常開業，贏得了好的經濟和社會效益。

3、積極配合公司的資產盤活，按期實現了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對物業小區的開發，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現實問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對于少數住戶的特殊情況，我們積極向上級反映，在不違背原則的基礎上解決了他們的搬遷問題。

4、按期實現了學堂沖嘉盛雅苑住宅小區的接管。該小區為3幢樓房，涉及業主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業管理服務樹立了一個典范。

5、積極配合公司的資產盤活，作好了涉及近70個4000余平方米門面拍賣的相關準備工作。

二、存在的主要問題

1、物業公司負擔較重，物業收費標準、收費率低，員工收入不高。目前在冊員工68人，全年工資支出比重大；單位部分“五金一費”高昂；小區路燈及公共區域管線設施產生的費用及損耗較大；員工收入偏低，平均月收入只有1206元，扣除個人“五金一費”后員工的最低實付工資只有500多元。

2、員工結構失衡。在冊員工年齡、專業、知識結構嚴重失調，發展后勁不足；物業隊伍不能夠按市場規則運作，尤其是具有物業管理專業知識的人才匱乏，管理升級艱難。

3、公司資產盤活后物業公司面臨的問題。目前物業公司總收入為312萬元，總支出為322萬元，收入的一大半于門面和農貿市場，勉強彌補了單純物業管理收費的不足；但下一步公司實施資產盤活變賣門面，變賣后員工的收入沒著落，勢必造成人員的不穩定。

三、下一步工作安排意見

1、作好集團和公司新制度文本的宣傳貫徹。按照公司工作思路及要求，下一步著力從管理流程再造、架構調整和績效考核三方面，實施改進與創新；對物業公司本部機構設置、人員編制、部門職責范圍和工作流程進行重新梳理。部門設置為綜合辦公室、財務部、工程部、服務部、市場部；編制控制在12人以內；逐步優化本部人員年齡、專業、知識結構。

2、強化業務流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統，按照公司要求，組織有關部門進行重點跟進，并派相關人員參加培訓；確實提高業務運營效率和數據集合的準確性、可靠性。

3、調整現有工資結構。隨著物業管理規模的擴大，物業公司將組織有關人員進行薪酬調研分析，進一步完善績效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績效對等的原則，充分調動員工的積極性。

4、全面推進管理創新工作。下一步，各物業管理部門，要以創新管理為主題，以“為物業公司獻技獻策”活動為載體，在內部營造良好的創新氛圍。各部門要針對自身現狀和問題，提出解決方案，將創新思路和方法切實落實到完善管理機制，擴大經營、節約資源、提升品質、增加盈利上。尤其是學堂沖一村和二村兩個物業管理區域，要在如何提高收費率問題上下工夫。

5、公司門面拍賣后，物業公司生存發展的應對措施。

一是廣開門路，積極爭取公司的扶持，尋求適合物業公司發展的新業務。建議在與公司經營方針不發生沖突的情況下，公司將一定的內部物資貿易業務歸并到物業公司來經營，以此來維持或提高員工的工資待遇。

二是加強員工的開發與培訓，逐步吸收與培養適應物業公司生存與發展的管理人才，不斷提升物業管理品質。

三是實施精簡高效策略。計劃用三年的時間，通過自然減員、公司內部分流及優化配置，使在冊員工的編制控制在20～30名以內。

四是在三年過渡時期內，公司對物業公司予以補貼，確保和諧與穩定。

五是做好宣傳，加強業主自治。與房管局、街道辦、居委會等政府部門合作廣泛宣傳物業管理服務內容、權利與義務等，增強廣大業主物業管理知識、參與小區管理的意識、物業交費的意識等；強化業主自治管理，力爭減負。

六是在增強員工工作責任心的基礎上，贏得業主的理解與支持，并通過業主委員會，重新定位調整物業服務標準及收費標準。

四、結束語

當前，公司的管理涵蓋了物業管理。我們認為，公司的全面發展不僅僅是建安生產經營的發展，而應包括非建安產業的物業經營管理的發展。物業管理是公司房地產開發與管理的延伸產業，物業公司不僅承擔了公司穩定和后方服務的職能，而且還將是公司資產盤活增效中一個不可或缺的重要工作，物業公司的發展應成為公司發展的一個客觀因素。

由此，我們期待公司就物業公司的穩定問題，予以專題研究，以推進物業公司的發展，并使物業公司成為公司和諧的一個亮點。

謝謝各位！

第三篇：物業公司2010年上半年工作總結及下一步工作安排意見

物業公司2010年上半年工作總結及下一步工作安排意見

各位領導及同志們：上午好！

上半年，xx物業公司在公司的領導下，以“科學發展觀”重要思想為指導，學習貫徹公司 “業務聚焦，管理改進”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動員員工認真思考企業發展戰略，緊跟公司資產盤活、構建和諧等管理目標，收到了比較好的效果。

一、上半年主要工作完成情況

1、物業經營收入和利潤實現了時間過半、任務過半。今年公司確定的經營收入指標為312萬元，經營利潤指標為-10萬元。上半年，在物業公司全體員工的共同努力下，完成經營收入 150萬元，完成利潤-6萬元，經營收入和利潤分別占全年計劃指標的48%和-60%。

上半年，各管理小區、農貿市場、門面，堅持落實經營管理責任制，做到績效考核逐級落實，推動了各個層面的目標管理，有效控制了成本支出，保證了經營指標的完成。

2、因地制宜，開辟經營新市場，順利實現了響石嶺農貿市場的搬遷。由于公司擬對響石嶺農貿市場房產的盤活變買，造成了響石嶺農貿市場無經營場地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競爭對手騷擾、社會主管部門干預等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據理力爭，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個月的時間辦理了一切搬遷及開業手續，保證了新農貿市場的正常開業，贏得了好的經濟和社會效益。

3、積極配合公司的資產盤活，按期實現了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對物業小區的開發，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現實問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對于少數住戶的特殊情況，我們積極向上級反映，在不違背原則的基礎上解決了他們的搬遷問題。

4、按期實現了學堂沖嘉盛雅苑住宅小區的接管。該小區為3幢樓房，涉及業主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業管理服務樹立了一個典范。

5、積極配合公司的資產盤活，作好了涉及近70個4000余平方米門面拍賣的相關準備工作。

二、存在的主要問題

1、物業公司負擔較重，物業收費標準、收費率低，員工收入不高。目前在冊員工68人，全年工資支出比重大；單位部分“五金一費”高昂；小區路燈及公共區域管線設施產生的費用及損耗較大；員工收入偏低，平均月收入只有1206元，扣除個人“五金一費”后員工的最低實付工資只有500多元。

2、員工結構失衡。在冊員工年齡、專業、知識結構嚴重失調，發展后勁不足；物業隊伍不能夠按市場規則運作，尤其是具有物業管理專業知識的人才匱乏，管理升級艱難。

3、公司資產盤活后物業公司面臨的問題。目前物業公司總收入為312萬元，總支出為322萬元，收入的一大半來源于門面和農貿市場，勉強彌補了單純物業管理收費的不足；但下一步公司實施資產盤活變賣門面，變賣后員工的收入沒著落，勢必造成人員的不穩定。

三、下一步工作安排意見

1、作好集團和公司新制度文本的宣傳貫徹。按照公司工作思路及要求，下一步著力從管理流程再造、架構調整和績效考核三方面，實施改進與創新；對物業公司本部機構設置、人員編制、部門職責范圍和工作流程進行重新梳理。部門設置為綜合辦公室、財務部、工程部、服務部、市場部；編制控制在12人以內；逐步優化本部人員年齡、專業、知識結構。

2、強化業務流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統，按照公司要求，組織有關部門進行重點跟進，并派相關人員參加培訓；確實提高業務運營效率和數據集合的準確性、可靠性。

3、調整現有工資結構。隨著物業管理規模的擴大，物業公司將組織有關人員進行薪酬調研分析，進一步完善績效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績效對等的原則，充分調動員工的積極性。

4、全面推進管理創新工作。下一步，各物業管理部門，要以創新管理為主題，以“為物業公司獻技獻策”活動為載體，在內部營造良好的創新氛圍。各部門要針對自身現狀和問題，提出解決方案，將創新思路和方法切實落實到完善管理機制，擴大經營、節約資源、提升品質、增加盈利上。尤其是學堂沖一村和二村兩個物業管理區域，要在如何提高收費率問題上下工夫。

5、公司門面拍賣后，物業公司生存發展的應對措施。

一是廣開門路，積極爭取公司的扶持，尋求適合物業公司發展的新業務。建議在與公司經營方針不發生沖突的情況下，公司將一定的內部物資貿易業務歸并到物業公司來經營，以此來維持或提高員工的工資待遇。

二是加強員工的開發與培訓，逐步吸收與培養適應物業公司生存與發展的管理人才，不斷提升物業管理品質。

三是實施精簡高效策略。計劃用三年的時間，通過自然減員、公司內部分流及優化配置，使在冊員工的編制控制在20～30名以內。

四是在三年過渡時期內，公司對物業公司予以補貼，確保和諧與穩定。

五是做好宣傳，加強業主自治。與房管局、街道辦、居委會等政府部門合作廣泛宣傳物業管理服務內容、權利與義務等，增強廣大業主物業管理知識、參與小區管理的意識、物業交費的意識等；強化業主自治管理，力爭減負。

六是在增強員工工作責任心的基礎上，贏得業主的理解與支持，并通過業主委員會，重新定位調整物業服務標準及收費標準。

四、結束語

當前，公司的管理涵蓋了物業管理。我們認為，公司的全面發展不僅僅是建安生產經營的發展，而應包括非建安產業的物業經營管理的發展。物業管理是公司房地產開發與管理的延伸產業，物業公司不僅承擔了公司穩定和后方服務的職能，而且還將是公司資產盤活增效中一個不可或缺的重要工作，物業公司的發展應成為公司發展的一個客觀因素。

由此，我們期待公司就物業公司的穩定問題，予以專題研究，以推進物業公司的發展，并使物業公司成為公司和諧的一個亮點。

謝謝各位！

第四篇：物業公司工作××年工作總結（定稿）

×年對于我股份有限公司來說是喜事連連。月日我股份有限公司成功收購了櫥柜廚具城并注冊成立了物業管理有限公司，同時接管了原大廈的物業管理。并將櫥柜廚具城更名為櫥柜門業精品城，大廈更名為“中城大廈”。

金秋十月是收獲的季節，也是我股份有限公司收獲的日子。月日是我股份有限公司的家具行業旗艦式商城“家居”隆重開業的日子。同時也是我股份公司收購原櫥柜廚具城更名為櫥柜門業精品城后重新開業的日子。“新張之喜、重張之慶”，對于我股份公司來說可謂是雙喜臨門。在喜慶之余，我物業管理有限公司全體員工也在深思，如何將這份喜慶、來之不易的收獲保持長久？

“中城大廈”“櫥柜門業精品城”雖已交由我物業管理有限公司負責管理，但如何處理好原遺留問題？如何處理好原留用人員與我股份公司接管人員間的溝通與配合？如何協調各部門間關系？如何及時傳達講解股份公司的管理經營方針政策及人事管理規章制度？如何持續鞏固發展商城？如何做好大廈的物業管理，這一切一切都成為我們我公司急待解決的事。

一、物業管理有限公司概況；

×年月日“物業公司”正式注冊成立，在××年月日我股份公司與榮達企業代表人在股份公司五樓會議室正式辦理了交接手續。月日股份公司正式入駐原“大廈”并由“物業公司”接管其所有工作。

（一）我櫥柜門業精品城概況；

“櫥柜門業精品城”位于××××××××××××××，是我股份有限公司投巨資收購原“櫥柜廚具城。

接管榮達大廈及北方櫥柜廚具城后的經營方針及對原有榮達員工的留用政策。尤其是當他們了解到我股份公司接手后，不但保持留用人員原崗位及工資待遇到××年月份前不做任何調整，而且還將保潔員的工資由原有的元漲到元，原有榮達員工都深深感受到了我股份公司接納他們成為我股份公司一員的誠意。

⒉建立健全管理制度；

原榮達各種管理制度雖然全面細致但過于苛刻，員工沒有主動工作的意識。工作中經常出現領導督促了就干點，領導不說就等、靠、望的現象。

在交接過程中發現，當時榮達的日常管理工作基本處于停滯狀態。與榮達大廈及北方櫥柜廚具城相關的一些重要文件、證件、合約等均已被原榮達撤離人員帶走。

接管后我們的首要工作就是建立健全各類管理制度，俗話說“沒有規矩不成方圓”。原榮達的各種管理制度雖然全面，但據我們了解及原榮達留用員工反映這些規章十分苛刻，多數規章制度都是以處罰為主，少則十元多則上百元。這樣的規章致使原榮達員工認為多做多錯、少做少錯、不做不錯。所以表面上看各部門間、員工間溝通良好也很團結，但工作熱情和積極性不高，工作效率也很低。為了不挨罰，很多工作都沒人過問。

如何改變現狀，我們認真分析了原榮達的各種規章制度、崗位職責、工作流程，經過認真研究由辦公室起草經總經理辦公會討論通過編制了沈陽我物業管理有限公司管理手冊。這本管理手冊是以股份公司的各種規章制度為標準結合我物業的實際情況而制定，是一本集規章制度、崗位職責、工作流程、應知應會等于一體的一整套管理制度，這套管理制度的制定不僅遵循了股份公司整體管理的方針政策，也充分展示了股份公司對員工的人性化管理。

為認真學習貫徹管理手冊的內容，我們還將此手冊下發到各部門并組織各部門負責人進行學習，再由各部門負責人組織本部門員工進行學習。使每個人都對我物業的組織結構、基本情況、管理政策、規章制度做到心中有數。下一步我們還將要把對這本管理手冊的學習了解情況列入到員工考核中，定期進行抽查切實地把各項管理制度落實到每個人。

（二）第二件大事（抓安全）：企業繁榮、安全第一；

在我公司與原榮達交接時，由于原榮達人員對自己的去留還在未知，至使人心波動很大。我們接管時，榮達的各項工作早已處于停滯狀態，這也給我們接管后的工作開展帶來了相當大的困難。

尤其是原榮達的消防保衛部，原榮達保安不但工資為每月元同時還享受保吃住的待遇。當我們說明新的工資標準后，所有原榮達保安竟然在天內集體辭職，這樣一來給商城及大廈的安全保障帶來了很大麻煩。為保證商城及大廈的安全，避免意外事件的發生，張述滿總經理當機立斷聘用臨時保安人員負責商城及大廈的整體安全保衛工作。對重點部位還嚴令死看死守，同時還加強了干部值班制，當值干部編入夜間值班，主要夜間的安全保障，進行全面檢查。

此外，在接管后我們還發現原榮達大廈消防監控設施不齊全存在著很大的安全隱患，經報集團領導批準，我們在今年月底對消防監控設施進行了升級改造，共投入資金二十多萬元。改造后的消防監控體系可實現對商城大廈全方面多角度的監控，真正的實現無盲區、無死角。從各個環節上確保商城及大廈的財產、業戶的人身安全不受損失。

（三）第三件大事（公司上下總動員，做好重新開業前的準備工作）配合領秀家居開業，認真做好我櫥柜門業精品城開業的準備工作。

“家居”、“櫥柜門業精品城”于月日同期開業。根據股份公司安排，中城大廈作為參加開業典禮嘉賓的休息區。為配合“領秀家居”做好各級領導、嘉賓的接待工作，我物業上下齊動員，在認真做好“櫥柜門業精品城”開業前的準備工作的同時，又從各部門中抽調了部分人員專門負責開業當天主要領導和嘉賓的接待工作。為此我們還進行了精心的布置，在休息區的每張小桌上擺放了鮮花，還為與會領導和嘉賓準備了茶水及香煙。使各位領導和嘉賓感受到我股份公司員工“物業人”的熱情好客及良好的員工素質，充分展示了股份公司的整體形象。

（四）第四件大事（鞏固商城的可持續性發展）：“摸清家底”、重新規劃，調整商城行業布局確保商城的可持續發展：

⒈摸清家底，重新簽訂租賃合同；

接手原榮達“櫥柜廚具城”日常管理后，我公司市場經營部首先對原有櫥柜城業戶資料、攤位面積、租賃期限、存在問題等情況進行的摸底調查。調查中發現原有攤位存在著使用面積與合同中所簽訂的面積不符、拖欠款費等問題，還存在著業戶與原榮達間的產權糾紛等問題，如：“方太”“迪嘉司”兩戶已簽合同但款未交全。原榮達與業主孫宏毅產權糾紛。一樓“藍圖”“凱帝”兩家售轉租的問題。

在摸清這些情況后，我們為了強化對業戶的管理，由市場經營部負責制定了一份租賃合同，并與所有在場經營的業戶重新簽訂了租賃合同。

⒉調整行業布局、繁榮商城業態；

現在商城內櫥柜門業的布局很不合理。

第五篇：物業公司年工作工作總結

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物業公司年工作工作總結

這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序；形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。

戰略規劃對物業管理的理念進行戰略性的轉變。

××物業自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。××物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。品牌建設 品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。

一、貫徹按ＩＳＯ體系的有效動作 公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業

主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過ＩＳＯ9000和ＩＳＯ14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。

二、形成以客戶滿意為中心的質量體系 自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。

三、建立××物業零缺陷的目標 公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷；操作零缺陷；設備零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。

內部管理

一、人力資源 人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才；能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。

二、規章制度 入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。

三、維修方面 去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓2000多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98％以上。

四、保安方面1、20××年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一

場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。

2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。

4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規范和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。

五、保潔方面

1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個干凈的居住環境。

2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監制，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。

六、其它方面

從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。信息溝通 一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：

1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。

2、發放意見征求表，我們給學校的有關機構發放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。

3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續召開此種會議。

4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。

5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。

6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。服務績效 一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。

結束語

我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現××物業的騰飛。