第一篇：催化劑生產各環節確認

催化劑生產各環節確認

1、硅膠活化：確認硅膠型號、重量（確認人：外操）

確認硅膠活化程序（確認人：內操/班長）

2、生產投料：

TH-I：確認硅膠型號、重量，根據用戶不同改變硅膠型號（確認人：內操、外操、班長）確認調溫水系統充滿水，V-3187液位、壓力正常（確認人：內操、外操、班長）確認E-3133/E-5133/E-3177/E-5177已通入冷卻水確認人(：內操、外操、班長）

確認攪拌轉速、方向及減速機運行狀況（確認人：內操、外操、班長）

確認投V-3150/5150及工藝流程、配方量。（確認人：內操、外操、班長）

確認烷基鋁加料重量，根據配方不同改變加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認二氯化鎂、三氯化鈦加料重量，根據配方不同改變加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認卸料料倉、產品罐重量及產品型號，做到分類存放（確認人：內操、外操、班長）TH-2：確認硅膠型號、重量（確認人：內操、外操、班長）

確認投V-４１０４Ａ/Ｂ/Ｃ/Ｄ/Ｅ/Ｆ及工藝流程、配方量。（確認人：內操、外操、班長）確認1#加料重量（確認人：內操、外操、班長）

確認2#加料重量，根據配方不同改變加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認調溫水系統充滿水，V-4187液位、壓力正常（確認人：內操、外操、班長）確認E-4002/E-4177已通入冷卻水(確認人：內操、外操、班長）

確認卸料產品罐重量及產品型號，做到分類存放，白班與倒班人員雙方班長簽字確認（確認人：內操、外操、班長）

TH-ILA：確認硅膠型號、重量（確認人：外操、班長）

確認調溫水系統充滿水，V-3187液位、壓力正常（確認人：內操、外操、班長）

確認E-2177已通入冷卻水,確認冰機已開啟，冰機水流程已打通(確認人：內操、外操、班長）確認攪拌轉速、方向及減速機運行狀況（確認人：內操、外操、班長）

確認烷基鋁加料重量，根據配方不同改變加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認二氯化鎂、四氯化鈦加料重量，根據配方不同改變加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認噴霧系統已置換合格，并具備開車條件（確認人：內操、外操、班長）

確認卸料產品罐重量，做到分類存放，白班與倒班人員雙方班長簽字確認（確認人：內操、外操、班長）

TH-1LB:確認二氯化鎂、四氯化鈦、己烷、丁醇、鈦酸丁酯、給電子體、白油加入重量（確認人：內操、外操、班長）

確認壓濾時無物料夾帶出（確認人：內操、外操、班長）

確認調溫水系統充滿水，V-3187液位、壓力正常（確認人：內操、外操、班長）確認E-3177已通入冷卻水（確認人：內操、外操、班長）

確認卸料產品罐重量，做到分類存放，白班與倒班人員雙方班長簽字確認（確認人：內操、外操、班長）

第二篇：催化裂化催化劑安全生產要點

催化裂化催化劑安全生產要點

1工藝簡述

石油催化裂化用催化劑主要有含烯土Y型分子篩高鋁微球和超穩分子篩。其中Y-15裂化催化劑的生產簡要過程是：以水玻璃和硫酸鋁為原料，用兩步共膠工藝合成含氧化鋁的硅鋁基質，加入氨水后添加兩交兩焙稀土Y分子篩活性組分。上述混合漿液經過濾除去大量鹽分，用壓力式噴霧干燥成微球狀，經多次水洗除去雜質后進行氣流干燥除去水分即為成品。

本裝置的生產物料和產品具有一定毒性和腐蝕性，干燥系統有粉塵產生，燃料氣系統的干氣具有有易燃、易爆性質。

2重點部位

2.1空氣加熱爐

是提供催化劑成形及干燥過程熱量的關鍵部位。燃料氣系統一旦發生故障，也可造成著火和其他事故。

2.2催化劑成形均質泵及高壓泵

系催化劑生產過程中的關鍵設備。該設備在系統中輸送有腐蝕性介質，高壓泵壓力端的管道法蘭接口和焊口等因腐蝕或其它原因出現破裂和密封墊片損壞，造成高壓漿料射出是很危險的。

2.3電除塵器

電除塵系利用6kV高壓電場除掉催化劑尾氣中粉塵的裝置。除塵器及其電極棒等處于高壓狀態后，其設備周圍也處于危險狀態，誤入危險場所有被電擊，觸電等危險。

3安全要點

3.1空氣加熱爐

3.1.1生產中要注意檢查燃料氣系統各調節機構是否正常，燃料氣壓力的變化情況，及時調整使其處于穩定狀態。

3.1.2經常檢查加熱脫水系統的運行情況，及時排除系統故障，防止瓦斯中帶水、帶液進入燃燒器或爐膛內造成熄火。

3.1.3當發生突然停氣時或因瓦斯中帶水造成熄火，應注意檢查瓦斯閥門是否關閉。在恢復供氣或處理好瓦斯帶水故障后重新點火時，必須注意爐膛內的通風置換，檢查合格后，方可點火送燃料恢復生產，一次點火不成功，須重新置換再點火，防止回火爆炸。

3.1.4經常檢查瓦斯系統各密封點有無漏氣現象，及時督促維修設備出現的隱患。對蒸汽滅火系統及阻火器要做定期、定時的檢查，必須經常處于完好狀態。

3.2催化劑成形均質泵及高壓泵

3.2.1高壓泵系統投入使用前的試車、試漏工作須嚴格檢查，不能在有缺陷的情況下投入生產運行。

3.2.2定期對系統設備、管線的腐蝕情況進行檢查鑒定，防止喪失安全裕度的設備、管線在運行中發生破壞事故。

3.2.3檢查運行中的設備、管線有故障，泄漏等隱患后，應督促其停車維修，不得勉強使用。

3.3電除塵器

經常對電除塵器工作間的安全隔離防護設備進行檢查，必須處于完好狀態，警告牌完整醒目；注意監督送電運行期間，不準隨便進入高壓電場危險區；停工狀態下需進入除塵器工作間應事先經放電、接地等安全措施完成后并經有關專業人員確認方可進入。

3.4其他部位

3.4.1定期檢查各系統的停電、停汽、停水、停風時的應急措施的備用情況，發現問題須及時糾正。

3.4.2對干燥系統的密閉性生產狀況進行定期檢查與監測，及時督促對系統設備的維護保養，消除物料的泄漏，降低空氣中有害粉塵濃度，減少對作業人員的危害。

第三篇：生產環節

生產環節

1、模具：寬度比標準尺寸小3㎜，長度按照標準尺寸，厚度比標準尺寸大1㎜，縫寬比標準尺寸大2.5㎜

2、托板:整體平整,平整度小于1㎜;強度:叉車托起,堆放不變形.3、配料:(1)混凝土強度C40標準，嚴格按照當地質監站出具的混凝土配合標準配制，定期做試塊檢測，根據情況調節用水量，依據標準添加添加劑。

(2)金鋼砂，加入少量水直至金剛砂濕潤，摻入適量水泥，使之與金剛砂充分結合，便于過篩。（耐磨層配比：水泥100㎏+金剛砂20㎏+復合膨脹劑8㎏㎏+硅粉8㎏㎏）

4、攪拌：材料入攪拌機后攪拌一分鐘后加入水攪拌5—6分鐘，控制好干濕度，攪拌均勻。

5、制版：

（1）磨具確保清理干凈。

（2）均勻噴灑專用脫模劑，不得多噴，不能準存在積水現象。

（3）放入鋼筋架，位置不能偏移，下面鋼筋預留保護層。（4）分兩次上料，加入攪拌好的混凝土。

（5）開啟震動臺，邊震動邊揉搓，找平之后均勻撒上一層金剛砂，繼續揉搓，直至金剛砂全部揉入混凝土，撒第二遍金剛砂，繼續揉搓，直至二遍金剛砂揉入混凝土，關閉振動臺，整體振動時間不能低于5分鐘。

質檢員崗位職責

1、按照技術標準對受檢產品進行質量檢查工作，并按照工藝流程檢查好每個項目的檢查記錄，防止錯檢，漏檢，及時發現產品中出現的不良品并打上標記，要求并監督制造方采取有效措施認真管理，防止不良產品，不合格產品混入合格產品中而埋下質量隱患。

2、質檢員有權拒檢某些嚴重違反技術要求，不負責任，粗制濫造的產品，以免不良產品的出現。

3、嚴格批量產品的檢驗工作，檢驗員有權根據受檢產品的質量要求生產條件，使用材料，檢驗設備等問題向有關部門提出建議性的意見。

4、簽發產品或者部件合格與否的質量證明。對檢驗結果負責，并及時向上級反饋任務，完成上級領導指派的其他任務。

檢驗標準

1、每打1000片留2組測試塊測試；

2、砂子專項檢查，每3個月檢查一次，以月為周期定期巡查；

3、水泥每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）每月到質檢部門送樣檢測；

4、鋼筋每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）并做外觀檢查，彎折實驗，拉力實驗；

5、金剛砂每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）并做測試實驗；

6、按實際的環境、氣候、材料的干濕度、混凝土配合比400；400；560；（水泥；砂子；石子㎏/㎡）并每批1000塊產品預留標準件兩組備檢（一組同條件一組標準養護）

打磨工安全操作規程

1、必須戴好防塵口罩（或防護面罩）及眼鏡。

2、工作前，應檢查機器有無損壞，安全防護裝置是否完好，通風除塵裝置是否有效。

3、安裝砂輪前，必須核對機器允許的最高轉速是否與主軸轉速相適應，不準使用損壞的機器。

4、安裝機器時，應注意螺母的壓緊程度，應壓緊到砂輪轉動時不產生滑動為宜，有多個壓緊螺釘時，應按對角順序逐步均勻旋緊。

5、打磨時，用力不得過猛，不準用杠桿推壓元件，以防機器破裂傷人。

6、禁止使用破損機器進行打磨，發現異常發熱、損壞、斷線、及時更換。

7、是機器打磨時，必須有牢固的防護罩和加設保護接零線或配用漏電保護器，并遵守安全操作規程。

8、工作完畢后，應切斷電源，確認砂輪停轉后，方可離開崗位。

叉車工安全操作規程

1、只有接受過叉車駕駛培訓并獲得叉車操作許可證的人才能在公司內駕駛叉車。

2、叉車在廠區道路行駛的最大時速為10公里/小時，在廠房內的行駛速度應控制在5公里/小時以內，不得超速行駛。

3、叉車在廠區道路或車間內行駛時，要注意路標、路障且必須行駛在規定的機動車通道上，不許壓線或貪圖方便穿越車間作業區域。

4、叉車通過車間大門時要減速、鳴號，還要注意門架的頂部或貨物的左右兩端是否可以順利通過大門。

5、叉車只有一個司機座位，其他人不許搭乘叉車；也不允許貪圖方便開叉車代步；若把叉車用作提升臺，則必須使用專用提升框，不允許人直接站在貨叉或其他非專用平臺上進行空中作業；叉車行駛時，不允許有第二個人在叉車上。

6、操作叉車進行裝卸作業時，必須做到： a，叉車穩定駐車后，才能提升貨物。b，貨物重量不能超過叉車核定起重量。c，貨叉要足夠長，以使貨物重心落在貨叉上。

d，貨叉要調整到最大寬度，以防止貨物往兩邊傾斜。

e，兩支貨叉必須同時使用，以使貨物有足夠的穩定性。f，貨物不能直接放在貨叉上，而必須使用托盤或其它容器。

g，裝卸貨物時如果視線不好，則必須有人在現場指導。

7、駕駛叉車進行貨物運輸時必須注意： a，貨物在叉車上必須有足夠的穩定性，對于穩定性不夠的貨物應采取加固措施，以防在叉車起步、停車或轉彎過程中傾倒。b、貨物擋住視線，則應采取倒車行駛或請他人引路。

C、行駛過程中，必須時刻注意貨物的穩定性，因此要控制行駛速度，轉彎時要減速慢行，還要注意是否有足夠的轉彎空間。

員工的安全生產職責

1、積極參加公司組織的安全生產知識的學習活動，增強安全法制觀念和意識。

2、嚴格按照操作規程作業，遵守勞動紀律和公司的規章制度。

3、正確使用勞動保護用品

4、及時向公司有關負責人反映安全生產中存在的問題。

安全員崗位職責

1、具體負責相應區域（車間車輛、設備操作等）的安全管理、宣傳工作。

2、每日巡查相應區域的安全生產情況，定期檢查維護生產設備、消防器材、電路，確保設備器材的正常使用及安全完好，及時糾正解決安全隱患，落實整改措施。

3、了解管轄區域的安全生產情況，定期向安全生產領導小組匯報安全生產情況。

4、及時匯報突發事故，協同公司安全生產領導小組處理事故，維持事故現場，及時搶救傷亡人員，制止事故事態發展。

用火用電安全管理制度

1、公司應嚴格實行用火用電的消防安全管理規定。

2、用電安全管理：

（1）嚴禁隨意拉設電線、嚴禁超負荷用電。（2）電器線路、設備安裝應由保全機修部門的持證電工負責。

（3）各車間下班后，該關閉的電源應予以關閉，否則安全部將對負責人提出處分。（4）禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。

3、用火安全管理：

（1）嚴格執行動火審批制度，確需動火作業時，作業單位應按規定向保衛科等相關部門申請“動火許可證”，外包施工通過發包單位代辦申請。

（2）作業前應清除動火點附近4米半區域范圍內的易燃易爆危險物品或作適當之安全隔離，并向保衛科借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用，結束作業后應即時歸還，若有動用應如實報告。外包施工單位動用滅火器應承擔重新灌藥之費用，如若造成其他尊得失還應照價進行賠償并承擔責任。（3）如屬在作業點就地動火施工，應按規定將辦理申請會簽到作業點所在單位經理級（含）以上主管人員，申請單位需派人現場監督、保衛科亦需不定時派人前往巡查。離地面2米以上的高架動火作業必須保證一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。

（4）在保證安全，又不影響現場正常生產的前提下，要求在申請“動火作業申請單”時，原則上禁止夜間動火，特別危險作業區嚴禁夜間動火。

（5）節假日現場加班出勤時的動火作業會簽和核準，依第4電執行。現場公休期間的動火作業應事先申請，由施工單位派人負責監護，如果是由承包商動火作業，則由發包單位派人負責監護。（6）未辦理“動火作業許可證”擅自動火作業者，本公司人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除；外包施工則處以外包商500元罰款，令其辦妥手續后在施工。

電、氣焊防火制度

1、焊工應經過專門培訓，掌握焊割安全技術，并經過考試合格后，方準獨立操作。

2、焊割前按規定進行“動火作業申請”，核準后方可進行。

3、焊割作業要選擇安全地點，焊割前要仔細檢查上下左右情況，周圍的可燃物必須清除，如不能清除時，應采取澆濕、遮隔等安全可靠措施加以保護。

4、盛過或盛有可燃性氣體或粉塵的易爆場所焊割，在這些場所附近進行焊割時，應按有關規定，保持一定距離。

5、焊割操作不準與油漆、噴漆、木工等易燃操作同部位、同時間、上下交叉作業。

6、電焊機地線不準接在建筑物、機器設備、各種管道、金屬道、金屬架上，必須設立專用地線，不得借路。

7、不得使用有故障的焊接工具。電焊的導線不要與裝有氣體的氣瓶接觸。

8、焊割工作點火前要遵守操作規程，焊割結束或離開現場時，必須切斷電源、氣源，并仔細查現場，清除火災隱患；在悶頂，隔墻等隱蔽場所焊接，在操作完畢半小時內反復檢查，以防黯然發生。

9、焊割現場必須配備滅火器材，應有專人現場監護

電焊工安全操作規程

1、電焊作業人員必須持有《中華人民共和國特種作業操作證》上崗作業。

2、電焊作業人員必須佩戴符合國家或行業標準的勞動防護用品方可焊割作業。

3、實施作業前，認真檢查焊機和導線路的安全技術狀況，發現問題應立即整改，必須做好焊接的所有工作后方可作業。

4、電焊機外殼，必須接地良好，其電源的裝拆應由電工進行。

5、電焊機要設單獨的開關，開關應放在防雨的閘箱內，拉合時應戴手套側向操作。

6、焊鉗與把線必須絕緣良好，連接牢固，更換焊條應戴手套，在潮濕地點工作，應站在絕緣膠板或木板上。

7、嚴禁再帶電和帶壓力的容器上或官道上施焊，焊接帶電的設備必須先切斷電源。

8、焊接 存過易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必須清洗干凈，并將所有孔口打開

9、在密閉金屬容器內施焊時，容器必須可靠接地，通風良好，并應有人監護，嚴禁向容器內輸入氧氣。

10、焊接預熱工件時，應有石棉布或擋板等隔熱措施。

11、把線、地線禁止與鋼絲繩接觸，更不得用鋼絲繩索或機電設備代替零錢，所有地線接頭，必須連接牢固。

12、更換場地移動把線時，應切斷電源并不得手持把線爬梯登高。

13、清除焊渣或采用電弧氣刨清根時，應戴好防護眼鏡或面罩，防止鐵渣飛濺傷人。

14、多臺焊機在一起集中施焊時，焊接平臺或焊件必須接地，并應有閣光板。

15、釷鎢板要放置要密閉鉛盒內，磨削釷鎢板時，必須戴手套，口罩，并將粉塵及時排除。

16、二氧化碳預熱器的外殼應絕緣，端電壓不大于36v。

17、雷雨時應停止露天焊接作業。

18、施焊場地周圍應清除易燃易爆物品，或進行覆蓋、隔離。

19、必須在易燃易爆氣體或液體擴散區施焊時，應經有關部門檢視許可后，方可施焊。20、工作結束應切斷焊機電源，并檢查工作地點，確認無起火危險后，方可離開。

21、尊章守紀，不準酒后上班、疲勞上班，不離崗脫崗，不打鬧，嬉戲，不違章作業，拒絕任何違章指揮作業。非電焊工作人員不得從事焊工作業。

安全生產事故隱患排查制度

為加強安全生產事故隱患的排查和管理，確保企業安全生產，保護職工在生產過程中的安全與健康，全面實現全鎮安全生產目標，特制定以下事故隱患整治制度。

1、對查出的不安全隱患，做到“四定”，即定人員、定項目、定時間、定經費，確保隱患整改落實，并將整改落實情況報相關部門驗收備案。

2、對暫時不能整改的隱患，要采取強制性防護措施，并分別納入技術措施安排和檢查計劃內落實限期整改。

3、對安全事故隱患整改不力的單位，安全監督部門要發出隱患限期整改指令書，限期進行整改，因拖延整改而造成事故的要求按規定追查責任，嚴肅處理。

4、對個別重大隱患，因多方原因暫時不能整改的，要及時上報，爭取上級部門的幫助盡快解決。

5、凡不按要求及規定標準落實隱患整改任務的人員，因此而釀成不良后果的，將依照有關法律規進行處理，直至追究法律責任。

檢測標準

1、每打1000片留2組測試塊測試。

2、砂子專項檢查，每3個月檢查一次，以月為周期定期巡查。

3、水泥每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）每月到質檢部門送樣檢測。

4、鋼筋每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）并做外觀檢查，彎折實驗，拉力實驗。

5、金剛砂每批次留樣備檢（實物/質檢報告/到貨清單）并做測試實驗。

6、按實際的環境、氣候、材料的干濕度、混凝土配合比400；400；560（水泥；砂子；石子㎏/）并每批1000塊產品預留標準件兩組備檢（一組同條件一組標準養護）

第四篇：土地各環節稅費

一、新征耕地環節

1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積包括經批準占用的耕地面積和未經批

準占用的耕地面積。

2、契稅。按成交價格的3%繳納。

3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。

4、城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據確定。

二、土地出讓環節

1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應征收契稅，不得因減

免出讓金減免契稅。

2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權出讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

三、土地轉讓環節

1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5％稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%；在縣城、建制鎮的為5%；不在上述地區的為1%.教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收

標準為2%.3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅

率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元；土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額

0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納；土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

四、土地使用環節

（一）自用

1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生產、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

（二）出租

1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生產、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

2、營業稅。按租金收入的5%繳納。

3、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區為7%；在縣城、建制鎮的為5%；不在市區、縣城或鎮的為1%.教育費附加的征收率為3%，地方教育附加

2%.單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應分別計征

所得稅。

（三）投資

1、營業稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，應區別以下情況征收營業稅：不動產的所有權或土地的使用權沒有發生轉移，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，其收取的固定利潤，應按“服務業”稅目中“租賃業”稅目征收營業稅；不動產所有權或土地使用權發生了轉移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產”或“轉讓無形資產”征收營業稅。

2、土地增值稅。對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于以土地作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不適用暫免征收土地增值稅的規定。

3、企業所得稅。企業以土地使用權進行對外投資，企業所得稅視為按公允價值轉讓無形資產并投資兩項業務，轉讓無形資產應確認轉讓損益，計入應稅所得。

4、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓，由產權承受方繳納。

5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。

第五篇：房地產開發各環節稅收政策

房地產開發各環節稅收政策

一、取得土地環節

1．土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收（具體稅率參照當地規定）。

案例：某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？

分析：該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花稅（土地出讓或轉讓合同）：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3．契稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前規定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1．印花稅（設計合同）：建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2．印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3．印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1．營業稅（銷售不動產）：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2．土地增值稅（預征）：除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。3．企業所得稅（未完工開發產品）：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預售，4－6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅？（假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1％，該企業位于地級市，當地規定計稅毛利率為10%）

分析：該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000×5％＝500萬元，城建稅500×7%＝35萬元，教育費附加500×3%＝15萬元，地方教育費附加500×1％＝5萬元，土地增值稅10000×2％＝200萬元，合計755萬元。應納稅所得額＝-50＋10000×10％－755＝195萬元，應繳納企業所得稅＝195×25％＝48.75萬元

4．印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1．企業所得稅（完工開發產品）： 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業該如何繳納企業所得稅？

分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500（10500-30000×10％）萬，應納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應繳納企業所得稅＝5200×25％＝1300萬元。

2．土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。常見問題解答 1．應收房款欠款是否繳納營業稅？如房地產公司銷售了一套房屋給業主，按照合同2009年底應收房款100萬，業主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業稅，還是在實際收到時繳納營業稅？

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第二十四條規定，條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業收入，依法繳納營業稅。

2．房地產企業代收費用是否需繳納營業稅？

答：根據《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外收費，《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：營業稅條例所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，則不并入營業額征收營業稅，否則應作為價外收費，全額計征營業稅。

3．房地產開發公司出租地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？

答：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

4．以不動產投資是否征收土地增值稅？

答：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。5．房地產開發企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，企業所得稅上如何處理？

答：根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產屬于未完工產品的，不動產預售收入應按規定的計稅毛利率計征企業所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產開發的有關稅收規定。

6．房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅？如果繳納，該如何確定房產稅的原值？

答：國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。

在房產原值的確認上，分不同時段計算并交納房產稅。2009年1月1日至2010年12月21日應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定進行調整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應按照財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

7．房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠30%的價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎？

答：據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576 號）規定，所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。