第一篇：銘仕城電梯考察報告

關于電梯設備考察報告

受公司領導安排和淄博智鼎電梯公司的邀請，于本月21日至23日，就銘仕城項目的電梯設備進行了考察，本次考察主要針對通力、蒂森-曼隆、2個品牌的電梯工廠進行了著重的考察，考察目的主要包括：工廠整體生產規模及實力、電梯運行狀況、售后服務情況等。下面就此次考察大致情況匯報：

一：蒂森-曼隆 電梯考察大致情況：

我們一行幾人在蒂森-曼隆電梯有限公司的安排下由上海銷售總部李總接待，進行咨詢與講解的接待會議，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。經了解蒂森-曼隆電梯有限公司工廠,位于江蘇省常熟市，是一家占地135畝，一期注冊資金為1億元，年底增資2億元。德國蒂森克虜伯（中國）投資有限公司控股80%，完全使用德國先進設備與技術的生產能力及資質可達到7米/秒的電梯整體生產型工廠。

隨后參觀了該工廠的生產車間，車間全部采用德國進口的大型生產設備制造。并參觀了該工廠與國內最大主機生產工廠通潤主機合作的主機生產線。由德國蒂森自主研發的電腦控制柜生產線，轎廂生產、組裝及噴涂線。

試乘了7米/秒的觀光電梯，在試乘過程中感覺該電梯開關門靈敏，運行時平穩，主機產生的噪音極小，運行情況非常不錯。我對蒂森的試乘很滿意。

二：通力電梯 考察大致情況：

在通力電梯有限公司的安排下由通力電梯接待部王總負責接待講解并進行了咨詢與講解的接待會議，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。通力電梯于1910年成立于芬蘭赫爾辛基，是全球最大的電梯自動扶梯自動人行道的生產供應商之一，全球最大的無機房電梯和無齒輪電梯生產供應商。現擁有雇員約35000人，年銷售額超過45億歐元，在全球50個國家擁有200多個子公司。1996年通力發明了世界上首臺由碟式馬達驅動的無機房電梯。是無機房與小機房電梯的發明者，一直領導著電梯界的前沿技術。通力電梯有限公司中國工廠,位于江蘇省昆山市，在國內做過多項國家性重點項目，承攬的有關北京奧運工程包括：奧運會鳥巢、指揮中心等電梯、扶梯和自動人行道等近900臺，占北京奧運相關項目電梯項目設備總量的50%以上。國家大劇院，國家四大機場航站樓，世博會為上海世博演藝中心、芬蘭館、澳大利亞館、西班牙館、沙特館、比利時館、丹麥館、俄羅斯館、香港館、浦東后勤物流中心、國家電網企業館、中國移動通信集團世博信息通信館、中國航空館、可口可樂館等多個館項的電梯項目。并詳細的介紹了通力的全球專利EcoDisc? 碟式馬達，通力主機的耗能只有其它電梯驅動主機的一半，并保證使用25年，比同行業其它品牌主機延長使用壽命10年。是真正的綠色電梯驅動裝置。通力主機的中國工廠是除芬蘭工廠外全球的供應工廠，采用全球領先技術。

隨后參觀通力的生產工廠，感覺工廠規模龐大，規劃整齊。依次參觀了通力主機生產車間。控制柜生產與調試車間，所有控制柜在組裝線下線后都經過逐臺的整機測試并留檔備案。直梯生產及組裝車間。輕型扶梯生產車間。重型扶梯生產車間。倉儲物流平臺等等。感覺到了國際型生產工廠的正規與繁忙。

試乘的通力與我司項目相同的大型小區項目，該小區有200多臺電梯，試乘了該小區的34層/34站的電梯及電梯機房，該電梯已經運行5年，感覺非常良好，順暢無噪音。該小區的電梯保養維修人員全部是通力公司派駐人員，服務及時。

三：其它電梯 考察大致情況：

由于蘇州地區電梯工廠很多，又去參觀了萊茵電梯有限公司。感覺目前電梯工廠的生產規模及能力參差不齊，萊茵電梯有限公司屬于一家配套型電梯生產企業，無自己生產研發能力，主要以采購貼牌發貨為主，經了解目前有很多的這樣電梯生產工廠，如蘇州的萊茵電梯、富佳恩科電梯、韋伯電梯等等，由于不是此次考察重點，沒有逐家考察。

通過這次考察也對電梯的整個生產及目前國內電梯工廠的生產現狀有了大概的了解，在對“蒂森-曼隆”“通力”2個品牌的考察和與廠家人員的溝通，感覺以上2家電梯工廠的生產規模，先進的技術實力，專業的生產水平的確可以生產出優良的電梯設備。也都取得了良好的信譽。對于銘仕德項目而言是可以放心使用的。

以上是我此次考察的報告，未盡事宜，望領導批示！

2011-7-26

第二篇：電梯考察報告

電梯考察報告

一、序言：

為了保證金源大廈電梯安裝的預留預埋與金源大廈主體結構施工同步進行,確保在安裝時不返工不破壞結構，根據11月7日上午工程匯報會議上趙隊的要求：11月20日下午由蓋建中、王忠勝、費廣宇、方建卿四人一行根據優質優價的原則，重點對“富士達”電梯的使用情況和不同用戶進行實際考察。

二、考察目的：

電梯安裝與結構相連的平臺及平臺梁、轎廂和基坑、吊鉤和電源管道的預留、預埋。電梯運行時的平穩舒適度，用戶對電梯故障率和售后服務工作的評價。

三、考察地點：

㈠、合肥光大國際廣場（高層）

1.使用性質：辦公商住、綜合商場；

2.使用頻率：高、提升速度2.5m/s;

3.使用時間：4年；

4.使用臺數及種類：客梯、自動扶梯和載貨電梯共

43臺。

㈡：科大創新——合肥科技廣場

1.使用性質：辦公樓；

2.使用頻率：中、提升速度2m/s；

3.使用時間：2年；

4.使用臺數及種類：4臺客梯。

㈢：黃金廣場——合肥賽博數碼電子商城（高層）

1.使用性質：辦公、商住綜合樓；

2.使用頻率：高、提升速度7m/s；

3.使用時間：20個月；

4.使用種類及臺數：客梯8臺。

四、富士達電梯銷售情況：

根據了解該電梯04年進入合肥市場銷售量達

500多臺，比同類產品的暢銷量高出40%左右，遠銷新加坡、日本等國際市場。其次，金源雅苑5#、6#樓的兩臺產品同屬“富士達”電梯。

五、用戶意見：

根據考察的三個電梯使用單位反映“富士達”電

梯使用性能穩定、舒適感覺較好，故障率低售后服務工作人員專業性責任心強，服務態度好，在電梯故障后30分鐘能趕到現場維修，保養頻率高，每月3次保養。在黃金廣場考察時，廣場物業主管反映，該小區已使用幾十臺包括“三菱”等多家廠商的電梯，質

量及服務，相比而言都跟不上“富士達”。該單位后期開發的“童話名苑”的16臺電梯也決定用“富士達”電梯。總之三家用戶對該產品的質量和維修服務非常滿意。

六、考察結果：

通過考察、比較和現場的走訪，綜合性價比考評，我們認為“富士達”電梯的綜合性價比好，運行速度適中，樓層停靠平穩舒適。相比較其他幾個品牌電梯而言，“富士達”電梯的故障率也較低，搶修時間和售后服務比較到位。我們建議“富士達”電梯可為金源大廈使用的首選。

考察人：

二〇〇九年十一月二十六日

第三篇：電梯考察報告

電 梯 考 察 報 告

第一部分電梯品牌及選擇

玄辰廣場作為##############的第一個大型、高檔的商業綜合體，設計工作及施工正在積極推進中。公司通過對高檔商場的市場調研，從中選擇了通力、東芝、富奧、曼隆等4個電梯廠家作為此次考察對象。

第二部分電梯考察報告

考察時間：

年月日

考察人員：

考察目的：

為保證大同項目的高品質、高速度、使電梯單位盡快、盡早的配合我司的設計與施工，避免不必要的浪費和損失，對上述4個電梯廠家進行了考察。

考察廠家與地點：

1、沈陽東芝電梯（中國）有限公司

2、江蘇昆山通力電梯有限公司

3、江蘇常熟曼隆電梯有限公司

4、浙江嘉興浙江富奧電梯有限公司

考察結論：

1、受考察的4家單位中，近兩年的業績顯示，江蘇通力市場占有率最高、產量最大，其后依次是沈陽東芝，江蘇曼隆和浙江富奧市場占有率較低，浙江富奧產量規模相對較小。

2、客戶定位方面：通力電梯更關注高端市場，東芝則側重中高端市場，曼隆和富奧則側重中低端市場。

3、受考察的4家單位中，最為重視的是富奧和曼隆，董事長與總經理共同親自接洽考察事宜，詳細介紹情況，通力只是有太原地區經理與本部接待人員出面詳細介紹情況，東芝是有沈陽地區總經理和綜合對應科經理出面詳細介紹情況。

4、受考察的4家單位中有3家均表示：在無特殊要求的情況下從簽訂合同到運送產品到我司項目的時間基本在3個月，每月按批次到貨安裝，3個月內生產完，富奧只提供10部消防梯，一個月就能到貨安裝。

5、關于商談戰略協議的事，東芝可以有太原分公司經理的陪同下與總部洽談，通力太原分公司經理表示每年要達到一定的數量總部才出面洽談，就目前的情況與太原地區經理洽談就行。

考察過程：

一、東芝電梯考察大致情況：

在東芝電梯公司的安排下由沈陽生產廠總經理接待，進行咨詢與講解的接待會議，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。經了解，東芝電梯工廠位于沈陽經濟開發區，是一家中外合資企業，注冊資金為2.02億元，年產量直梯為3.3萬臺，扶梯1500臺，年銷售量直梯2萬臺，扶梯1000臺的大型電梯生產企業。

近年山西省內重點項目業績，大同市云中商貿物流園區、三琪大廈、太原陽光長風商住區A區、嘉和眾美商廈、晉城市交通運輸局、山西省力達房地產項目（太原）、山西新興房地產項目（榆次）、大同市浩達房地產項目（大同）、御龍庭項目（太原）、永康御花園項目（大同）、山西鑫大華房地產項目（太原）、山西辰興地產項目（太原）、山西湖濱房地產項目（太原）、龍城優山美郡（太原）所需電梯設備項目等等。

隨后參觀了該工廠的生產車間，電梯主要設備均為自主研發生產，市場品牌占有率較高，但自動化生產較通力有一定差距，無扶梯整機檢驗系統。

沈陽東芝試驗塔高達137米，試乘了該試驗塔10米/秒的觀光電梯，在試乘過程中感覺該電梯開關門靈敏，運行時平穩，主機產生的噪音極小，運行情況非常不錯，唯一的缺憾是上升高度提高，由負壓的影響，電梯門不能迅速關閉。

符合我公司采購需求。

二、通力電梯考察大致情況：

在通力電梯有限公司的安排下由通力電梯山西分公司趙經理負責接待講解，并進行了咨詢與講解的接待會議，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。通力電梯有限公司中國工廠,位于江蘇省昆山市，是一家有限責任公司企業，注冊資金為2.38億元，年產量直梯為8.0萬臺，扶梯8000臺，年銷售量直梯6.25萬臺，扶梯6000臺的大型電梯生產企業。

近年山西省內重點項目業績，新東方商貿城、侯馬‘錦都經典小區’一期、大同保障性住房（大同）、山西科技館/圖書館/大劇院、山西省四大館、大堂雙喜城、潞安頤龍灣小區、山西農科院創新基地、太原十二院城、陽城天合潤房地產、山西聯盛教育園區項目等等。并詳細

?的介紹了通力的全球專利EcoDisc 碟式馬達，通力主機的中國工廠是除芬蘭工廠外全球的供應

工廠，采用全球領先技術。

隨后參觀通力的生產工廠，感覺工廠規模龐大，規劃整齊。依次參觀了通力主機生產車間。控制柜生產與調試車間，所有控制柜在組裝線下線后都經過逐臺的整機測試并留檔備案。直梯生產及組裝車間。輕型扶梯生產車間。重型扶梯生產車間。倉儲物流平臺等等。感覺到了國際型生產工廠的正規與繁忙。企業規模大，市場占有率高，生產線裝配先進，但報價高，維修費用較其它廠家高。

該廠試驗塔樓正在建設中，建成后高達256米。符合我公司采購需求。

三、曼隆電梯考察大致情況：

在曼隆電梯公司的安排下由江蘇曼隆有限公司總裁接待洽談，在廠區有太原地區經理和本部經理的陪同下進行了詳細的講解，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。經了解，曼隆電梯工廠位于江蘇省常熟市，是一家中外合資企業，注冊資金為2.0億元，年產量直梯為1萬臺，扶梯1000臺，年銷售量直梯5000臺的中小型電梯生產企業。

近年山西省內項目業績，、美林灣住宅項目小區、永和佳園、宏洋美都、太陽城二期、祁縣東觀鎮富貴花園西區等等。在山西省內項目較前兩家少。

隨后參觀了該工廠的生產車間，電梯主要設備均為外委加工，市場品牌占有率一般，自動化生產較一般，該企業處于成長發展期。

符合我公司消防電梯采購需求。

四、富奧電梯考察大致情況：

在富奧電梯公司的安排下由該公司的董事長余總親自主持接待和進行了詳細講解的接待會議，并在會議上針對該公司的企業實力、生產能力、安全保障、售后服務等方面進行了了解。經了解，富奧電梯工廠位于浙江嘉興市海鹽縣，是一家有限責任公司，注冊資金為1.08億元，年產量直梯為6000臺，扶梯生產能力較低，年銷售量直梯4000臺的小型電梯生產企業。

近年山西省內項目業績，山西省人民醫院、太原市人民醫院等等。在山西省內項目較前三家少，在河南和浙江項目比較多。

隨后參觀了該工廠的生產車間，電梯主要設備均為外委加工，市場品牌占有率低，企業規模小，生產能力小，暫無自動化裝備，該企業處于導入期和成長期之間。

該廠的試驗塔正在建設中，預計建成高達80多米，符合我公司消防電梯采購需求。

通過這次考察也對電梯的整個生產及目前國內電梯工廠的生產現狀有了大概的了解，在對4個品牌的考察和與廠家人員的溝通，感覺東芝電梯和通力電梯2家電梯工廠的生產規模，先進的技術實力，專業的生產水平可以滿足我公司此次招標數量和功能需求；曼隆電梯和富奧電梯2家企業，報價低于上述2家，從生產規模、技術實力看，可針對各生產企業目前的生產能力，可考慮消防電梯采購。

以上是此次考察的匯總報告，未盡事宜，望領導批示。

詳細參見附表。附后：

2014-5-24

考察人員簽字：

第四篇：電梯考察報告

電梯考察報告

XXX小區主體封頂已有半年，臨近竣工，電梯工程的停滯已經嚴重影響整個小區的建設進度。而電梯工程在建筑物的使用、安全、消防等方面具有關鍵性的作用。在這種時間緊迫的情況下，XXX有限公司于2014年3月22日組成電梯采購小組，組長為公司總經理XX，副組長為副總經理XX，組員為財XXX等。

采購小組成立后立即開展電梯工程競標報名工作，由于絕大多數電梯生產廠家并不直接負責安裝以及售后，而是直接委托代理企業安裝以及維保。于是我們對前來報名的電梯代理公司進行了資格審核，在其中選出兩家符合資質要求的單位對其行進行考察。3月25日由XXX等組成電梯考察小組奔赴西安考察電梯。

目前，電梯的品牌約有一百多個，各主要大品牌均在中國有合資企業。主流品牌的差距并不明顯，而安裝、調試、售后水平逐漸成為電梯的首要因素。電梯使用中的噪聲、平穩性、安全性、通訊度、節能性、故障率主要體現在安裝的銜接性、電機的質量、鋼絲繩的扭結力、電路通訊設備技術、電梯門機、安裝水平上。

首先考察的企業為譯群工貿有限公司，其代理的品牌主要有迅達、富士通、日立等二十多個品牌。鑒于我們采購的電梯為住宅用梯，譯群工貿有限公司推薦品牌為富士通電梯，且已取得富士通電梯在陜西省境內的唯一代理權。參觀項目為西安市大興路地區城市綜合改造拆遷安置工程（陜西省安居工程），廠家經理以及安裝人員全程隨行。8棟高層總共48部電梯全部為富士通電梯，我們試載電梯的這棟樓為34層，電梯提升速率為2.0m/s。電梯間一共有6部電梯并聯，按任何一部電梯的按鈕，空閑的電梯都會迅速趕來。電梯按鈕上帶有盲文，方便盲人住戶使用。此樓電梯因為剛剛安裝完成，暫未投入使用故設置為從2樓起載，這種設置可以避免不相關人等無故損耗電梯。電梯荷載800KG，滿載10個人，其電梯門閉合順暢，向上拉力勻稱，平層停靠平穩，內部裝飾做工到位。上到樓頂機房內，兩面各三部同時運行的電梯電機安裝整齊，鋼繩拉升扭轉正常，噪音不大，在可承受范圍。

隨后乘梯降到底部，將其停運，打開檢修門，看到鋼絲繩連接電梯的部分。據介紹鋼絲繩為99根1.5mm鋼絲擰結形成。

檢修處有道厚達8mm的檢修鋼梁，方便檢修人員踩踏。同時鋼梁邊緣有插座，燈泡，能提供檢修所需的基本條件。地下室電梯門旁邊配有消防開關，具備一鍵啟動消防系統的功能。

第二站前往凱德商用大廈里試乘被推薦為一線品牌的日立電梯。電梯運行感受與富士通電梯感受相差無幾，只是電梯間高度更高，做工更精致，有更奢華的感覺，當然價格也較富士通更高，更適合在大型寫字樓等公共性更高的建筑里使用。

第三站為南二環商場的迅達電梯，據稱迅達在世界電梯行業中迎頭趕上，在客梯方面已為世界第一。作為瀏覽項目，我們乘坐了一部觀型號為5500Ap的觀光電梯，采用鋼帶技術，鋼帶上的齒輪設置使電梯平穩舒適，更換年限比鋼絲繩多一倍，達到15年。考察的第二家企業為陜西君天建設有限公司，其代理品牌有快速、奧的斯、森赫（萊茵）等二十多個品牌。其中主推品牌為快速電梯。在其會議室首先展示了他們的銷售及售后雙A級資質，這在陜西范圍內，僅此一家。通過他們三百多平方米的辦公區域，進入了他們的維護部。其中的電梯小零件如超市般整齊排在陳列柜里，維護部門前的櫥窗頂部以及強上排滿了他們在行業內部所獲榮譽，多達三十余個。

試乘第一站為光廈·水岸東方小區，小區內空間開闊，綠化到位。是一個標示售價為4600-5600的中檔住宅小區。其二十多棟高層總共采用了108部快速電梯，運行不到兩年。試乘過程中，電梯門閉合順暢，向上拉力勻稱，平層停靠平穩，內部裝飾做工到位。在25樓看到了代理公司在小區內的維保點，維保客服電話赫然張貼在顯要位置，一共有兩名維保人員駐扎，電梯的維修工具以及零件整齊地排列在陳列柜里。快速電梯作為奧的斯電梯的子品牌，質量以及售后都是其兩點。

第二站為米家崖小區，為保障房工程。其中二十多棟高層住宅，全部采用德國森赫（萊茵）電梯，使用時間約五年左右。在試乘中電梯門閉合不順暢，上升有晃動，平層停靠時有落差，電梯按鈕也沒有盲文。代理企業解釋為：電梯使用時間長，很多鋼絲繩由于磨損變細，5年為選擇性保養或者更換鋼絲繩的時間節點，有的鋼絲繩磨損變細而產生搖晃。早期工程投資水平有限，考慮并不那么周細。

在樓頂的機房中，我們看到電梯電機安裝排列整齊，電機噪音比 較大，電梯停靠時有鏗鏘的聲音。說明緩沖設備并不到位，電機安裝和供電線路安裝倒是很整齊，電機上也有維保記錄本。無論是不是由于電梯使用太早而技術不成熟的原因，其試乘過程不盡合人意。

第三站我們停靠在西安北二環某高檔住宅小區，停車位周圍均有花壇，住宅門廳裝飾精致。其樓內電梯采用的是奧的斯電梯。奧的斯電梯為電梯的發明者，在高層電梯、觀光梯的技術以及發展中都走在世界前列，質量有保證。奧的斯電梯（中國）投資有限公司在天津、北京、上海、廣州、杭州、西安、蘇州、大連及成都設有九家合資企業，經營管理著奧的斯電梯、西子奧的斯電梯、大連星瑪電梯、四川快速電梯、江南快速電梯四大電梯品牌，生產、銷售、安裝、維修保養以及改造電梯、扶梯，人行走道、屏蔽門和穿梭機系統，是中國最大的電梯和扶梯生產商和服務商。其子品牌多，與中國合資廠較多，各子品牌質量殘次不齊。在我們的試乘中，奧的斯品牌電梯內部裝飾精致豪華，與譯群公司的日立電梯在同一等級，運行感受為電梯門閉合順暢，向上拉力勻稱，平層停靠平穩。

綜合結論：

1、品牌高低是電梯質量的衡量標準之一，品牌廠家直接委托代理企業組建維保點實現售后。兩家代理企業，譯群與廠家結合的全面性是亮點，君天的安裝以及售后是亮點。

2、奧的斯、迅達、日立為世界頂級電梯為代理企業推薦的第一線品牌，質量可靠，試乘效果良好，價格略高。

3、快速、富士通為兩家代理企業推薦的第二線品牌，試乘效果 均不錯，都符合要求。

4、森赫（萊茵）電梯為本次考察試乘的第三線品牌，試乘效果均不及以上兩級品牌。

5、建議在同等價格上選擇品牌更好的電梯，第三線品牌不建議考慮。

6、所有品牌電梯的均可以在安裝中留出電路，監控設備由采購方自行選購安裝。

7、據施工單位以及監理單位的反饋來看，一部二線品牌如三菱、快速等電梯的價格約在25-33萬（數據僅作參考）。

考察人： XX

XXX年XX月XX日

第五篇：綠城物業考察報告

綠城物業考察報告

為了全面完成年初制定的工作目標，進一步做好規范工作，以及將“科海陽光服務”落到實處。科海物業公司曹衛東、瞿鑫芳、周樂勤、金燕等四位同志于2008年8月22日對國內知名物業公司綠城物業進行了考察，現將考察的情況整理如下，供董事會參考。

2008年8月22日上午，在綠城物業咨詢部項目經理路遙的陪同下，我們分別考察了綠城最先在杭州開發的樓盤（1995年）——杭州丹桂花園和杭州桂花城。從直觀上也讓我們真正領略了綠城掌門人宋衛平的精品意識和具有高度的前瞻性。陪同我們的路遙也跟我們介紹說：“當初杭州老百姓對房屋的顏色、立面否定過。但時間證明，這些顏色和立面的設計是永久性的，不容易淘汰的。而當初宋衛平在“杭州桂花城”一期項目全面售馨好評如潮時，做了一驚人之舉，追加2000萬元推翻原先景觀設計重新再來。以及在桂花城全面順利交付之后,關起門來針對規劃設計、工程、銷售、物業管理等各個專業存在的細節缺憾編成了一本《桂花城批判 》，成功的實現自我超越。也因此而樹立了綠城在老百姓心目中的品牌形象”。當年輕的路遙經理（據了解他到綠城工作也就三年）跟我們講起這些事時，他感覺很自豪，我們認為這跟他們公司的培訓灌輸是分不開的。果然，當問起他們的培訓體會時，他跟我們介紹，一般綠城的管理層和保安員都要到綠城杭州總部培訓，保安是先培訓再分到各地，管理層是先召進來到基層鍛煉1-2個月，然后統一到總部參加每年的分期培訓，為的是有一個統一的形象，統一的管理思路，培養優良的職業操守和較強的執行力。

我們也同時參觀了各小區的服務中心和會所，服務中心的桌子雖然舊了，但是桌上沒有一件多余的物品，據說，只允許放一只杯子，文件夾整整齊齊，環境很干凈。這讓我們感覺到了差距，而這些要想做到，其實也不難，關鍵是領導者、監督者的意識問題。而會所，據說都是先由物業公司統一規劃，然后分項目承包出去，只有這樣，才確保會所經營不虧，之前自己經營也虧過。

整個上午的參觀，我們也提出了一些工作中經常遇到的實際問題進行交流。當問及小區裝防盜窗的問題時，路遙說：“公司也會對基層下死命令，規定時間

拆不掉領導主動辭職。所以領導會想盡一切辦法跟業主拉近關系，死打爛纏，實在不行自己掏錢把它買下來也要完成任務。小區業主養狗，小區保安員會一直跟在屁股后面清掃狗糞便，從而感動了業主讓業主主動改正缺點”??

下午，浙江綠城物業咨詢有限公司楊掌法總經理在百忙之中抽出時間與我們進行了交流。據楊總介紹，綠城物業現已成為了接管面積全國第一，行業排名業內三甲，年收入3.5億，無形資產評估6.35億元人民幣，已全面完成上市準備，估計會成為行業內第一家上市物業企業。

在交流的過程中，楊總有幾個觀點和建議很值得我們參考和反思：

一、物業沒有資產，但物業有資源。其實業主也需要一個口子的服務，當你們基礎服務做好得到業主認可后。哪怕你賣奔馳，業主也可以接受，只要手續合法，價格比外面稍便宜。

二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在講究原則的情況下，從人的需求出發，換位思考，以人為本的管理。而人情化的管理就會沒有原則，時間長了就會形成幫派。

三、企業管理要強化執行力，企業決策出臺前可以討論，出臺后只有強制。企業里大多數人只要執行，千萬不要懷疑你的老板，如果你有能力就自己當老板，否則你就打工，而打工首先就是服從。決策以后行不行不是執行層考慮的事，是決策層、董事會考慮的事。企業分工不同，各人所處的層面不一樣，基層如果總是考慮決策層的事，企業肯定做不好。

四、行動勝于一切，觀念勝于一切。觀念首先要跟的上，然后一但做出決定，就大膽地去做，認真去做，做的過程中會碰到問題，那就想辦法解決它，而不是討論做不做的問題。綠城物業先前做房屋置換，也碰到了問題，造成了虧本，并且那時高薪請的是相當專業的職業經理人。但后來進行了調整，現在找到了問題的原因并加以解決，現在房屋置換已成了綠城物業的又一利益增長點。

給科海物業公司的建議

一、小的時候要學會跟跑。綠城也曾經這樣做過，跟戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等國際品牌物業公司戰略合作過。現在物業服務產品要換代，要引進

管家式的服務。董事長宋衛平就說過，國外管家式服務流派不下二三十個，他們已經有悠久的歷史，綠城物業沒有必要再去研究。所以經過考察比較，這次他們化了100萬元與英國管家協會簽了協議，決定引進消化他們的管理模式，科海物業可以先鎖定跟跑者。

二、科海物業要先設定一個三年的發展規劃，這樣就不容易偏離方向。

三、延伸產業項目要選擇投入小、見效快的項目，因為科海物業現在的資金實力可能并不強，并且很多項目可以考慮合作掛靠。

當談到房屋置換這個話題時，楊總說道：“其實我們物業做很有優勢的，50個樓盤，相當于50個門店，又沒有成本，并且物業去做就變成一種服務，我們可以主動獲取信息，而不需要被動獲取信息”。談到具體操作，他們的做法是由小區物業服務中心獲取房屋置換信息，并達成口頭協議，由置換公司專業人員統一辦理租售協議，并且他們置換公司的專業人員每人都會分片管理著幾個小區業務，分成是按1:1:1，即專業人員一份，小區經辦人一份，小區服務中心一份。如果有置換公司操作完成，那么小區經辦人那份就沒有了，并且這部分效益會跟小區負責人獎金掛起鉤來。

在整個交流過程中，楊總對物業行業的發展總是充滿信心。他說：“盡管表面上我們沒有房產公司賺錢，但從投入產出的比例計算，物業不會輸給任何一個行業的，不要懷疑自己的行業，物業絕對有前景的”。

通過組織這次對綠城物業的考察，我們每一個人都堅定了對物業行業的信心。盡管只有一天的時間，但我們學到了不少，關鍵是意識上得到了提高。感受到綠城對質量的不斷堅持——世界上兩種情況下堅持最可貴，一是春風得意時，二是一敗涂地時（摘自綠城內部刊物）。而綠城做到了，所以方有今日的輝煌。這次學習和考察，會帶來更多的思考！

所以我們會根據這次考察的情況，回來后，結合公司的實際情況做出相應調整，以適應當前發展的需要，并且我們認為今后這樣的考察還是很有必要的??

啟示：

一、企業培訓工作相當重要，不管有錢沒錢，多要將企業培訓工作放在一個重要位置，因為物業畢竟是一個以管人為主的行業，堅持對員工開展行之有效的培訓，是提高服務質量及強化執行力的重要手段。所以，科海物業公司將根據公司的實際編制一套內部統一的員工培訓教材，目前這項工作已經開始著手編寫和整理。

二、給各級管理層壓力，層層考核、層層加壓，優者褒獎、劣者淘汰，尤其是中層。這樣才會鍛煉人、磨礪人，千斤重擔要大家一起扛，而不要總是高層來扛。高層在任務布置后要看結果而不要總是盯著過程。

三、加快行動的步伐，用實踐來證明一切，不要老是懷疑討論，允許犯錯誤，但不允許犯同樣的錯誤。

四、堅持二個服務一起抓，一個是基礎服務（標準化物業），另一個是特色服務（經營性物業）。并且作為二項重要指標對各級領導的考核。

曹衛東

二00八年八月二十五日