第一篇：個人住房貸款業務案例分析報告

個人住房貸款業務案例分析報告

一、含義概述

個人住房貸款是商業銀行的主要資產業務之一，是指商業銀行向借款人開放的、用于借款人購買住房的貸款。商業銀行為降低風險，個人住房貸款都要求用借款人購買的住房作抵押，所以個人住房貸款是一種典型的抵押貸款。

二、發展歷程

1、個人住房貸款的初步開展

1985年中國建設銀行深圳分行首筆個人住房貸款的發放，揭開了我國開展個人住房貸款業務的序幕。1990年，廣東省江門市、佛山市等地借鑒香港的樓宇“按揭”方式，推出“供樓”貸款業務。1992年建設銀行率先開辦職工購建房抵押貸款業務和公積金個人貸款業務，全面進入了消費信貸業務的階段。

1995年中國建設銀行下發了《中國建設銀行國家安居工程住房抵押貸款暫行辦法》。

2、個人住房貸款的暫停與恢復

1996年中國人民銀行下發通知，未經國務院批準各金融機構不得擅自開辦抵押貸款。在接到人民銀行通知后，各金融機構在一段時間內停辦了個人住房貸款業務。

個人住房貸款業務自1996年9月以來暫停7個月后重新在全國全面推開，標志著個人住房貸款發展進入一個新的階段。

3、個人住房貸款業務的高速發展

1996年以來中國人民銀行多次下調個人住房貸款利率，政策的寬松使我國的個人住房貸款業務得到了極大的發展，貸款余額不斷增長，規模不斷擴大。

2003年以來建設銀行基本形成了個人住房貸款的基本框架和制度依據，并在全國開始實施個人住房貸款“樂得家”品牌戰略。

三、規模發展1、2009年建行個人貸款余額超萬億，新增住房貸款占個貸比例的98%。建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%； 其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。

2、截止到2010年，建行累計歸集住房公積金超過2.6萬億元，累計服務1億職工，向800多萬職工家庭發放公積金個人貸款，總金額超過1萬億元，為住房公積金制度的發展和百姓安居提供了強有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已與全國330多個設區城市的1700多家公積金管理機構建立了密切的業務合作關系，為100多萬個繳存單位和4000多萬職工個人提供金融服務。建行在2010年工作會議中指出，將重點支持首套住房消費，提高再住房的貸款首付比例和貸款利率，抑制投機性購房。

3、截至2012年6月末，建行此類貸款余額達14040.48億元，增幅為

6.94%，余額、新增額均居同業第一。至7月末，該行已累計投放個人住房貸款3萬億元，余額超過15000億元。2012年建行個人住房貸款業務繼續重點支持百姓自住購房的需求。

4、目前，第二套房貸首付要求不得低于60%，銀行貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，建行已暫停對第三套或第三套以上的住房發放貸款。

四、業務類型

1、個人住房按揭貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型住房的自然人發放的貸款。

2、個人再交易住房貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向大陸境內城鎮住房二級市場購買各類型再次交易的住房自然人發放的貸款，俗稱“二手房貸款”。

3、公積金個人住房貸款：是指建設銀行接受住房公積金管理中心的委托，向借款人提供公積金個人住房貸款。其特點是貸款利率低，期限長，有效地緩解了借款人的還款壓力。

4、個人住房組合貸款：是指對按時足額繳存住房公積金的自然人在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。

5、個人商業用房貸款：是指中國建設銀行用信貸資金向購買各種類型商業用房的自然人發放的貸款。

6、個人住房抵押額度貸款：是指建設銀行用信貸資金向借款人發放的、以借款人自有住房作最高額抵押、在貸款額度有效期間和可用額度內可多次支用的貸款。

五、主要風險

1、宏觀經濟風險：國家宏觀經濟導向將影響到商業銀行個人住房貸款的發展，而且對貸款銀行存量資產的質量將產生致命的影響。

2、利率風險：市場利率變動給銀行利益帶來的不確定性。

3、房地產市場風險：是個人住房貸款風險的重要決定因素。

4、法律風險：法律政策對銀行的不利。

5、借款人風險：支付風險和信用風險。

6、開發商風險：經營風險、信用風險和營銷風險。

7、銀行內部風險：a.貸前調查不嚴格，受理個人住房貸款時對開發商的資信評估不充分。b.內部控制不完善，貸款管理力度不夠。c.法律意識不強。

8.其他不可抗力風險

六、避險對策

1、健全社會環境方面的對策

（1）完善社會信用環境：建立個人信用評級制度是防范貸款風險和發展個人住房貸款的主要任務和基本前提。

（2）完善社會保障制度：“執行難、變現難”是銀行行使抵押權時普遍遇到的問題，如果國家建立了一套健全的社會保障體系，銀行的利益便可得到保障。

2、健全金融環境方面的對策

（1）住宅抵押貸款證券化：就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為

抵押貸款證券（主要是債權），然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

（2）發展房地產二級市場金融：能夠有效地實現房地產市場供給結構，完善房地產金融體系。

3、健全政策環境方面的對策

（1）成立個人住房貸款保險機構：直接為個人住房貸款保險或者為住宅抵押貸款債券進行保險，可以保證個人住房抵押貸款證券化的順利實施。

（2）建立個人信用系統：通過行政力量，打破數據源單位的限制，建立公共的數據平臺，實現征信數據共享，為個人信用評估公司進行信用評分和增值服務創造便利的條件。

（3）完善固定利率抵押貸款方式：即貸款在整個貸款期限內保持不變，每月以等額資金償還貸款本息。

（4）制定商品房指導價：政府職能部門應制定商品房指導價，防止炒地皮現象的發生，降低商品房的成本，推動個人住房消費貸款的發展。

（5）完善公積金政策：住房公積金是一種專款專用的長期住房儲蓄資金，是在職職工工資的一部分，用于職工在職期間購、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消費。

4、建設銀行自身建設

（1）加大集資和市場研究力度：增加個人存款的攬儲能力，擴大貸款資金來源，爭取地方住房資金、住房公積金的專戶存款，盡可能地縮小“借短貸長”資金結構不合理的差距，從而擴大利差收入。

（2）拓展銀行信貸產品：實施還款方式和利率的創新，以適應不同年齡不同收入群體的需要。

（3）嚴格的內控制度：銀行內部要有嚴格的內控制度和獎懲制度，信貸人員要有高度的責任感，要嚴格審查貸款手續，切實避免開發商利用個人住房貸款套貸的現象發生。

（4）抵押物的風險防范：規范抵押物的估價行為和相關的管理手續。

第二篇：個人住房貸款業務法律意見書

個人住房信貸業務法律意見書

致：中國XX銀行××市分行××支行

作為中國工商銀行的委托指定的個人住房貸款業務法律事務承辦機構，遼寧律師事務所律師 對貸款申請人A先生提供的借款中請資料進行了審查，依據國家和大連市的有關法律、法規，出具本法律意見書。

一、借款申請人先生，購買房屋，房屋面積平方來，總價款為人民幣××萬元，購房合同編號為××，并選擇了“開發商保證”擔保方式向中國XX銀行××市分行申請個人住房貸款，同時提供了相關的貸款資信文件，具體內容詳見附件。

二、出具本法律意見書的主要依據：

（一）《中華人民共和國合同法》

（二）《中華人民共和國擔保法》

（三）《借款合同爭例》

（四）《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》

（五）《中國XX銀行XXX市分行住房擔保細則》

（六）《XXX市房地產抵押管理辦法》

（七）《XXX市商品房銷售價格管理暫行辦法》

（八）《律師事務所、公證處承辦個人住房貸款業務中有關法律事務的規范意見》

（九）中國XX銀行XXX市分行與XXX市公證處簽訂的《委托協議》

（十）中國XX銀行XXX市分行與房地發展商簽訂的《住房貸款合作協議》

（十一）國家和XXX市其他有關法律、法規和規章

三、根據本法律意見書第一條所述資信文件（包括復印件）和第二條所述有關法律、法規、規章和協議的規定，并根據我們與A先生的談話，確認如下事實：

（一）借款申請人A（××××年××月××日出生，身份證號為××××××××，××學歷），現住××市××區××路×號，具有××市城鎮正式常住戶。

（二）借款中請人A先生具備必要的還款能力。借款申請人A先生自××××年××月起在××公司工作，任經理職務。其××××年稅后月平均收入為××元人民幣；××年××月至××月稅后月平均收入為××人民幣。借款申請人現持有××公司××的股份。該公司于××××年注冊成立，注冊資金××萬元人民幣。

（三）借款申請人意思表示真實。

1．借款申請人填寫了《個人住房貸款申請表》；申請20年××萬元個人住房貸款，約占購房價款的70％，其余30％的購房款××萬元已支付給發展商××XX公司。

2．借款中請人自愿選擇“開發商保證”的擔保方式申請貸款，并愿以其所購買的××花園××號房屋作為抵押物，××年××月××日在我們面前分別簽署了《承諾書》、預售房屋登記《授權委托書》、辦理抵押登記《授權委托書》，借款中請人所填《個人住房借款申請表》中的擔保人××XX公司之印鑒屬實。

3．抵押物的保險符合《中國XX銀行XXX分行個人住房擔保細則》的規定。

基于以上事實，我們認為借款中請人A先生提供的資料真實、齊備，基本符合中國XX銀行××市分行個人住房貸款條件，且初步申貸手續已履行完畢，具備簽訂個人住房貸款借款合同的資格。

本法律意見書僅用于借款中請人A先生向貴行申請個人住房抵押貸款并由貴行辦理申請抵押貸款事宜。

本法律意見書正文共三頁，其后之附件均為本法律意見書不可分割之組成部分。相關法律文件的復印件與原件無異。

律師

××年××月××日

一、現將本文書的制作要點介紹如下：

1．首部：

（1）標題。居中寫明“法律意見書”。

（2）咨詢單位名稱。

（3）有關事項。

2．正文：

（1）出具法律意見書在政策、法律上的根據。

（2）具體法律意見和需要明確的有關事宜以及可行性分析。

（3）針對當事人所咨詢的有關事務進行分析和闡述。

3．尾部：律師及律師事務所名稱及提出意見的時間。

二、格式：

法律意見書

咨詢（或委托）單位名稱：

咨詢（或委托）事項：

出具法律意見書的依據：

律師對該事項的情況分析：律師對該事項的處理意見：

律師對相關事項的附帶意見：ＸＸ律師

ＸＸ律師

第三篇：中國工商銀行個人住房貸款業務介紹

中國工商銀行個人住房貸款業務介紹

個人住房貸款指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

一、貨款方式

個人住房貸款是一種擔保性貸款，可采取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法并用的方式。

二、貸款對象和條件

個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

2.有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3.不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；

4.有我行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

5.具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合我行或我行委托的房地產估價機構的評估價值；

6.我行規定的其他條件。

三、申請借款時，應出具的文件

申請借款時，您應填寫《中國工商銀行個人住房貸款申請審批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）；

2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明；

3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件；

4.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；

5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；

8.貸款人要求提供的其它文件或資料。

四、貸款程序

我行工作人員收妥您的借款申請書及規定的文件后，將按銀行規定的工作程序進行調查、核驗，并在三周內給您回復意見。

如同意您的借款申請，我行工作人員會通知您在規定的時間、地點辦理或由我行代您辦理保險、公證、抵押登記等手續。雙方簽訂《借款合同》、《擔保合同》、《抵押合同》、《質押合同》等法律文件。

五、貸款額度、期限和利率

我行發放的個人住房貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）。

貸款期限最長可達30年，貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

六、還款方式

借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先征得貸款人同意，并辦理有關手續。

償還本息的方式有以下兩種：

（一）貸款期限在一年（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清。

（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

待您還清我行個人住房貸款金部本息后，我行工作人員將協助您到有關部門辦理貸款抵押的有關抵押、質押的所有權權屬證明文件和質押品，退由您保管。

七、抵押物和質押物

我行認可的個人住房貸款的抵押物和質押物主要有如下種類：

（一）個人住房貸款的抵押物

1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物；

2.借款人依法取得的國有土地使用權；

3.我行認可的其它財產。

（二）個人住房貸款的質押物

國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

第四篇：AA 個人住房貸款業務介紹

測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.按房屋權屬狀況，個人購房貸款可以分為： √

A

B

C

D 個人住房貸款與個人商用房貸款期房貸款和現房貸款個人住房商業性貸款和個人住房公積金貸款個人一手房貸款與個人二手房貸款

正確答案： D

2.在商業銀行個人住房貸款違約高風險期，銀行的個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比分別處于： √A

B

C

D 絕對額處于上升期，占比處于下降期絕對額處于下降期，占比處于上升期均處于上升期均處于下降期

正確答案： C

3.下列不屬于個人住房貸款的借款申請人應具備的條件是： √

A

B

C

D 具有貸款銀行營業所在地常住戶口或有效居留證件需連續繳存住房公積金12個月以上具有穩定的職業和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力有貸款銀行認可的財產作抵押或質押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔連帶責任的保證人

正確答案： B

4.個人住房貸款的貸款年限加上借款人年齡不得超過： √

A

B

C 50年55年60年

D 65年

正確答案： D

5.銀行發放的個人住房按揭貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的： √

A

B

C

D 0.60.70.80.9

正確答案： C

6.關于個人住房按揭貸款的償還，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 貸款銀行一般約定借款人在合同生效后當月的約定時間就開始按月還款借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息貸款期限1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息貸款期限一年以上的，實行按月分期還款

正確答案： A

7.關于住房公積金管理中心，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 擁有個人住房公積金委托貸款的貸款決策權是住房公積金管理的決策機構不得向他人提供擔保負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況

正確答案： B

8.關于住房公積金委托貸款與住房商業性貸款的比較，下列說法錯誤的是： √

A

B

C 貸款對象及貸款額度限制有差異貸款發放機構不同，住房公積金貸款由住房公積金管理中心直接發放貸款性質不同

D 貸款過程中銀行機構的地位不同

正確答案： B

9.繳存住房公積金的職工在下列哪些情況下不能申請住房公積金貸款： √

A

B

C

D 大修自住住房建造自住住房租賃自住住房購買自住住房

正確答案： C

10.二手房貸款的貸款年限加上所購二手房已使用年限不得超過： √

A

B

C

D 30年35年40年45年

正確答案： A

判斷題

11.我國銀行住房貸款業務實踐中，銀行以按揭貸款為基礎，衍生出“住房轉按揭”和“加按揭”貸款產品?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.個人住房商業性貸款在所購住房房屋產權證未頒發且辦妥住房抵押登記前，由開發商和貸款商業銀行共同提供連帶責任保證，作為償還貸款的擔保?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.個人住房按揭貸款的貸款期限最長為40年。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

14.住房公積金貸款的風險由住房公積金管理中心承擔?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

15.在個人二手房貸款流程中，銀行須對借款人資信等級進行評定，依據評定結果確定是否貸款。

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第五篇：個人住房貸款業務法律意見書1

個人住房貸款業務法律意見書

中國銀行北京市分行支行：

 作為銀行北京市分行指定的個人住房貸款業務法律事務承辦機構，律師事務所指派律師，對借款申請人提供的借款申請資料進行了審查，依據國家和北京市相關法律、法規及貴行的有關規定，出具本法律意見書。

一、 我們審閱了借款申請人提供的以下文件資料(包 括復印件)

1.有權居留證明：□身份證 □戶口薄 □護照□暫住證 □其它居留證明

2.購房契約

3.收入證明□職業證明□其它證明文件

4.付款證明□存款證明

5.擔保證明：□保證+抵押□質押□保證□抵押

6.家庭財產狀況證明：□房屋□銀行存單□債務 □股票 □汽車行駛證 □企業投資證明人 □其他

7.其他文件

以上文件詳見附件。

二、我們出具本法律意見書的法律依據

1.《中華人民共和國擔保法》

2.《貸款通則》

—1—

3.《城市房地產抵押管理辦法》

4.《上海市房地產抵押管理辦法》

5.中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》

三、經審查確認的事實

依據上述法律文件和有關規定，通過與申請人談話，以及電話了解有關情況，我們確認下述事實：

1.申請人，性別，出生于年 月 日，國籍，(如屬外埠居民是/辦理外地人在京購房審批手續)，符合貴行關于個人申請住房擔保貸款的主體資格。

2.申請人已向貴行提出貸款申請，申請元人民幣貸款。

3.申請人 學歷，供職于，任 職務，在本崗位已 年，其職務相對穩定。

4.申請人月收入 元，按目前標準，其收入能夠按月支付貸款本息。

5.申請人已按貴行要求提出貸款申請并提供相關文件，發展商也同意為其貸款提供貴行許可的擔保。

6.申請人已向發展商支付了30%的房款或提供了相當于30%房款的建設銀行存款證明，且已與發展商簽署了商品房預售/買賣合同。

7.申請人對辦理個人住房擔保貸款的基本情況已經清楚，其提供的文件復印件經核對與原件無異。

四、法律意見

—2—

基于上述事實，我們認為：申請人提供的文件資料已經符合貴行關于個人住房擔保貸款的基本要求。申請人具備貴行許可的有效居留身份，其年齡、學歷、職業、資歷等基本狀況對按期償還貸款有很大保障，具備短期和中期償還貸款的能力。從審查的事實看，申請人的就業擇業能力強，整體資信狀況良好，在目前審查始階段具備發行借款合同的能力。如果依法辦理完畢房產的抵押登記、發展商保證等擔保手續，貴行對該筆個人住房擔保借款債權的實現將會更有保障。

本法律意見系為 銀行北京分行 支行辦理個人住房擔保貸款事宜而提供。本法律意見書由 律師事務所律師出具。



北京 律師事務所



律師：

 年 月日

附件：

1.申請書原件1份

2.個人住房貸款借款申請表原件2份

3.申請人提供的文件

4.談話記錄原件1份

5.授權委托書份

—3—

—4—