第一篇：關于對小區業主委員會生存現狀的調查

關于對小區業主委員會生存現狀的調查

一 調查過程

（一）調查的目的與意義

1．調查目的（1）通過這次社會調查，了解小區業主委員會的法律地位，明確小區業主委員會的職責和義務，并掌握小區業主委員會的實際生存狀況；

（2）鍛煉社會實踐能力，積累社會工作經驗；

（3）交友，擴展人脈。

2.調查意義

業主委員會是一種居民自治組織，它存在于居委會、物業管理公司之間，三者息息相關。通過對這種居民自治組織的調查，有助于今后政策的制定和業委會自身的發展，也是對社區的管理理念的進一步提升。

（二）調查對象情況

1．調查對象全稱

美麗家園

2．調查對象地址

莘西南路128號

3．調查證明人

葉增光

（三）調查時間

2010年9月下旬至10上旬

（四）調查方式

采用問卷調查的方式，共發放問卷100份。問卷基本上是圍繞居民的基本信息，居民對居委會，物業公司，業主委員會的認知程度兩方面的內容。重點調查居民對業主委員會的態度。

查閱部分法律文獻，明確業主委員會的法律地位，及其與居委會、物業公司的關系

（1）資料名稱：《物業管理條例》

（2）資料名稱：《物權法》中相關規定

（五）小組成員及分工

二 調查對象現狀

（一）基本情況

1.小區的規模

我們調查的小區,戶數有530戶。應當講,與目前經過調整后的社區居委會管轄的轄區比較,規模上要稍小些。

2.業主構成的特點

(1)業主的年齡和家庭人口。

我們調查的對象基本上是家庭的戶主、家長或者他們的配偶。根據調查結果,業主年齡最大的是86歲,最小的是21歲,平均為45.5歲。說明能夠購買商品房的人多是工作多年,事業有成也有一定積蓄的居民,那些參加工作時間不長的青年人不多。

(2)業主的經濟收入。

對于收入的調查,設計了兩道題,一是問家庭最近三年的收入,另一個是問個人最近三個月的收入。根據調查結果,業主家庭最近三年的年平均收入為14·4萬元;業主個人最近三個月的平均收入為7613元。對比國家統計局的調查數據,無論是家庭的收入還是個人的收入,業主的收入都應當屬于20%的高收入家庭組,他們一個月的個人收入要高于上海市居民半年的人均收入。

(3)業主的教育程度。

從調查的統計結果看,高中文化程度及以下的占27·7%,大專程度的占22·3%,大學程度的占37·4%,研究生教育水平的占12·6%。

（二)業主對小區管理的看法

根據調查,69·1%的業主認為居委會是政府組織,只有30·9%的人認為是居民自治組織。不過,當問到對業主委員會的看法時,95·4%的被調查者認為是居民自治組織。

由于業主們認為業主委員會是業主自己的居民自治組織,所以他們更愿意依靠它來解決問題。那么,誰應當是小區管理的主體呢?同意業主是管理主體或者主人的為75·1%,比較同意的為18·1%,合計為93·2%;無所謂的為1·6%,不太同意的和不同意的為5·2%。之所以業主應當是小區管理的主人,一方面因為業主是小區的居民,根據人民當家作主的原則,社區中的居民當然是社區的主人。另一方面,更重要的是,商品房小區的房屋及其公共面積,都是小區內的業主所有,他們不僅購買了所有權,而且每個月還要支付物業管理費。作為小區物業的所有權者,理所當然地應當是管理的主人。但是,業主作為小區管理的主體或者主人,其管理的實施是通過業主大會選舉的業主委員會進行。所以,業主大會是小區內的最高權力機構,這方面85·5%的被調查者都同意。

(三)目前業主委員會的成立

從調查中可以發現,雖然有一些業委會是由業主要求和主持的,占18·4%;但是,大部分的業委會是由開發商、物業公司和業主共同組成的籌備組提名和成立的,占68·4%;甚至有一部分仍然是由開發商和物業公司主持產生的,占13·2%。真正由小區管理主體的業主籌備和主持的業委會還是很少的。

實際上,在成立業主委員會的事情上,開發商和物業公司是沒有權利過問的,更不要講插手和介入了。開發商與業主的關系只是市場上賣主與買主的關系,作為賣主,不可能將東西賣給對方,還要去管理已經賣給對方的東西。而物業公司應當是業主在服務市場上找來的提供服務的企業,如同業主在勞務市場上找的保姆,怎么可能設想,保姆參與其主人家管理的運行和決策。

作為居民自治組織的業委會,其組成的成員是如何產生的呢?根據調查,業主提名和自薦做候選人的占96·5%,只有3·5%的候選人是指定產生的。這些數據說明了,業委會候選人的產生實現了民主選舉的原則。再者,選舉是否實行差額選舉,也是民主選舉的原則之一,有83·9%的被調查者給予肯定的回答。選舉投票的形式,舉手表決的為42·1%,秘密劃票的為57·9%。當問到,“您認為選舉是否公正”時,認為很公正的占36·1%,比較公正的占46·3%,不太公正的占9·2%,不公正的占2·4%,不知道的占6·1%。看起來,大部分被調查者(82·4%)還是認可目前的業委會選舉。

三 調查的簡要結論

（一）業主委員會的法律地位決定了業主委員會的實際生存現狀，處于相對尷尬的位置。

業主委員會既非法人 ,也非獨立的其他組織 ,而僅是特定的民事主體。明確業主委員會的法律地位，是我國建立業主自治與物業管理專業化相結合的管理體制的基礎，也是規范物業管理的前提和必然要求。

業主委員會作為市場經濟發展到一定階段的產物，反映了社會現實生活的需求。盡管業主委員會在實踐中發揮著重大作用，參加著民事關系，并在其中享有民事權利、承擔民事義務。然而我國法律并未賦予其確切的法律地位，致使在物業管理法律關系中，物業管理公司處于強勢法律地位，在物業管理過程中常常發生損害業主合法利益的情況，這種狀況已經成為阻礙我國物業管理朝更高水平發展的重要因素。業主委員的法律地位如何，關系到其行為

后果的歸屬以及法律責任的承擔問題。對業主委員會地位不同回答，將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律后果，在實踐中有著非常重要的意義。

（二）業主委員會成員的構成決定了業主委員會的實際生存現狀，處于相對尷尬的位置。

首先，居委會是政府的派出機構，有法定辦公場所，辦事人員由政府委派并享有薪水。政府可以透過居委會主導、領導社區/小區工作，同時居委會與派出所等官方機構以及物業公司分享居民登記信息。其次，物業公司（無論是前期物業還是后來競標獲得簽約的物業）掌握著每一位業主的大量隱私，掌控著物業費的征收權、使用權，掌握著小區內的公共資源和空間，可以非常方便地侵占/出賣業主的共同利益。最后，業主委員會，在制度上沒有辦公場所、沒有帶薪人員，也無從合法取得業主大會成員的全套信息，所以實質上常常是是徒有其名、名存實亡，因而業主大會也就無法透過塔采取任何有效的維權行動。

因此，三者間的構造理解為：業主/居民首先要通過納稅來事實上間接地供養居委會，同時要通過繳納物業費來直接供養物業公司，而自己只得到一個名存實亡或軟弱無力形同虛設的業委會來實施——繁瑣的程序控制之下幾乎難以形成的業主大會的共同意志和決定。

（三）解決業主委員會現狀的一些想法。

要改變業主委員會的生存現狀，首先要加強業主委員會在法律上的地位，將業主委員會和物業管理公司分別定位為物業管理人和物業管理服務人,這樣就有利于促進業主自治,推動物業行業的發展。其次，物業費應直接交給業主大會或業主委員會,因為這也是業主物業管城市新型社區居民自治組織的實證研究理權的具體落實。然后,由他們根據物業服務協議付給物業公司費用。目前由物業公司直接收取物業費的做法,實際上是侵害了業主的權益,并且會給一些不良物業公司卷款逃走埋下隱患。最后，要給予業主委員會成員一定的薪酬獎勵，這樣才能有利于發揮業主委員會的積極性，起到管理業主群，監督物業公司的效果。

第二篇：小區業主委員會章程

小區業主委員會章程

（_______年_____月_____日第一屆業主代表大會第一次會議通過）

區域范圍東到__________路，西與__________，與__________，北__________。

第一章總則

第一條 堅持黨的領導，接受房地產行政主管部門和社區居委會的指導和監督。

第二條 管理事項范圍：（包括共用場地、公共設施及納入物業管理的其他共同事項，凡業主大會討論決定納入物業管理范圍由全體業主共同承擔的事項應詳細列舉）。

第三條 業主委員會是本物業管理范圍內代表全體業主實施管理的自治組織。業主委員會由全體業主推選代表，由代表組成業主代表大會選舉產生的。業主委員會是業主代表大會的執行機構，對業主代表大會負責。接受業主代表大會和業主監督。

第四條 業主委員會宗旨：代表全體業主，維護全體業主的合法權益。保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造安全、整潔文明的環境。

第五條 本章程所稱業主是指房屋所有權人和土地使用權人。

第二章組織及職責

第六條 業主委員會組成人員共十三名。其中主任委員一人，副主任委員四人，執行秘書一人。主任委員由委員會全體會議選舉產生。

第七條 業主委員會任期三年，其成員可連選連任。

第八條 業主委員會依法享有下列權利：

1．如今和主持業主代表大會；

2．監督物業管理單位執行物業管理合同的情況；

3．管理物業共用部位共用設施設備維修基金；

4．監督公共建筑、公共設施、公共場地的合理使用。

經業主代表大會授權，業主委員會可以行使下列權利：

1．采用投標或其他方式，聘請物業管理單位管理物業，并代表全體業主與其簽訂合同；

2．與物業管理單位議定服務費等費用的收取標準及使用方法；

3．與物業管理企業議定管理計劃，費用概算及決算報告；

4．維修基金的使用及維修基金不夠使用時，提出籌集維修資金方案；

5．制定本物業管理區域涉及業主共同利益的規章制度；

6．討論決定業主代表大會給予其成員的津帖分配；

7．業主代表大會授予的其他權利。

第九條 業主委員會義務：

1．按時籌備和召集業主代表大會；

2．向業主代表大會報告工作；

3．執行業主代表大會的各項決議、決定；

4．向業主代表大會報告物業維修基金，以及其管理的業主其他資產的管理使用情況；

5．聽取業主和物業使用人的意見、建議和質詢，接受業主監督；

6．制定物業共用部位、公用設施、場地的管理使用制度，維護業主權益，維護物業管理區域內的公共秩序，制止損害共用部位、共用設施設備的行為；

7．貫徹執行并督促業主遵守物業管理方面的法律、法規、政策規定及本區域的物業管理制度；

8．接受物業管理行政主管部門的監督和指導；

9．保障本區域內物業管理目標的實現；

10．業主代表大會要求履行的其他義務。

第十條 委員會研究決定本物業管理區域的重大問題，制定重要的規章制度，應當符合本章程的宗旨規定并事先聽取業主意見和建議。

第三章業主委員會會議

第十一條 委員會討論決定事項，應當召開委員會會議。

委員會會議討論決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每位委員會成員有一票表決權。

第十二條 委員會會議每1個月至少召開一次。有三分之一委員會成員提議或主任委員認為必要時，可以召開委員會會議。

第十三條 委員會會議由主任委員召集并主持，也可以由主任委員委托副主任委員召集、主持會議。

委員會會議召開前，召集人應當事選通知委員會成員討論的議題，并事先告知有關情況，有書面材料的，應事先發給。主任不管因任何原因不能履行職務時，由副主任（或由執行秘書）代替。

第十四條 委員會會議應當由二分之一以上的組成人員出席。委員會討論決定事項，須經全體成員的過半數通過。

第十五條 委員會召開會議時，可以邀請業主代表、物業使用人、物業管理企業代表、及期限相關人員（如）。列席人員可以發表意見，但無表決權。

第十六條 委員會會議討論決定的事項，應當在3日內向全體業主公布。

第十七條 委員會會議應當對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的委員會成員和記錄人應當在記錄上簽名。

第十八條 委員會成員應當對委員會的決定事項負責。委員會決定的事項違反法律、法規或者本章程規定，致使業主利益遭受重大損失的，參與決定該事項并造成該決定的委員會成員應當承擔賠償損失的責任，反對該違法、違章決定的委員會成員可以免除責任，對該決定在表決時表明異義，并記載在會議記錄的，也可以免除責任。

第四章業主委員會成員

第十九條 本委員會的成員由業主代表大會在符合下列條件的業主中選舉產生。

1．能遵守物業管理法律、法規、規章和政策，遵守業主公約和本章程。

2．有履行業主委員會成員職責的能力；

3．熱心公益事業；

4．品行端正無劣跡。

第二十條 委員會成員缺額時，應在下一次業主代表大會上補選。

第二十一條 委員會成員因將自己的物業出售、交換、贈予他人，失去本物業管理區域內業主資格的，其委員會成員的資格即行喪失。

第二十二條 委員會成員辭職的，應當向業主委員會提交辭呈，由委員會會議接受其辭職的，提交下一次業主代表大會備案。

第二十三條 不再擔任委員會成員的，應當在離任的3日內將其管理，保存的本委員會的文件、資料、帳薄及有關的財物移交給委員會。第二十四條 委員會主任委員的職責：

1．召集和主持委員會會議；

2．代表委員會對外簽約或簽署文件、公告，簽署經濟合同時，由一名主任和四名付主任共同簽署；

3．監督維修基金的帳目管理；

4．確定委員會成員的分工；

5．提出委員會會議的議事規則案；

6．督促委員會成員的工作；

7．業主代表大會和業主委員會授權的其他事項。

第二十五條 業主委員會成員的職責

1．參加委員會會議；

2．參與委員會決策事項的討論和表決；

3．提議召開委員會會議；

4．執行業主代表大會和委員會的決議、決定，完成交辦工作；

5．提出建議和意見；

6．委員會賦予的其他職責。

第二十六條 業主委員會成員應當遵守本章程，忠實履行職務，維護業主利益，不得利用其地位和職權為自己謀取私利，不得利用職權收受賄賂或其他非法收入，不得侵占業主的財產和業主的公共利益。

第二十七條 業主委員會成員不得挪用屬于全體業主共有的維修基金及其他資金，不得將上述資金借貸他人，也不得以上述資金為自己或他人債務提供擔保。

第二十八條 業主委員會及其成員不得以業主委員會的名義從事經營活動，不得經營本物業管理區域內的物業管理事宜，不得以個人名義與本委員會訂立合同或進行交易。

第二十九條 委員會成員違反法律、法規、規章規定或本章程規定，造成業主共同利益損失的，應當承擔賠償責任。

第五章經費和財物來源

第三十條 委員會的經費來源：由業主代表大會決定。

第三十一條 委員會的開支范圍：（列明開支事項，如業主代表大會和委員會會議費用，必要的辦公費，有關人員的津帖等）。

第三十二條 委員會應當建立財務制度。每三個月公布一次財務收支情況。

第三十三條 委員會的辦公用房和其他財物（根據實際情況確定）。（另外，可根據實際情況，專門規定維修基金的管理事宜）。

第六章附則

第三十四條 本章程或本章程的修訂須經業主代表大會占全體業主二分之一（或五分之三、三分之二）以上多數通過。

業主代表大會按前款規定通過的有關本章程的規定都是本章程的組成部分。第三十五條 本章程式自業主委員會成立之日起實施。

第三篇：小區業主委員會職責)

篇一：小區業主委員會職責

(一)召集和主持業主大會；

(二)選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同；

(三)依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌并監督其使用和管理；

(四)審議物業管理企業提出的工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；

(五)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

(六)執行業主大會的決議、決定；

(七)履行物業管理服務合同；

(八)監督業主公約和物業管理制度的執行；

(九)對物業管理企業的管理服務活動予以支持；

(十)業主大會賦予的其他職權。

前款第二、三、四項規定的事項，應當經業主大會批準。業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制訂業主大會及業主委員會的管理規則。

因此業主在對物管公司有意見時要首先向業主委員會反映，由業主委員會出面替業主做主，切不可自做主張對物管公司采取不合理手段進行“制裁”。

篇二：小區業主委員會職責

1、召開業主大會或業主代表大會，報告物業管理的實施情況;

2、選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同;

3、設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;

4、審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預算和決算;

5、聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

6、監督公共建筑、公共設施的合理使用;

7、業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

篇三：小區業主委員會職責

(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(三)執行業主大會的決議、決定；

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(五)監督管理規約的實施；

(六)業主大會賦予的其他職責。

篇四：小區業主委員會職責

1.召集和主持業主大會；

2.執行業主大會的決議；

3.向業主大會提出修改《業主大會公約》、《業主委員會章程》的議案或其他議案；

4.占有、使用和處分公共財產，收取公共財產的收益；

5.占有、使用和處分公共維修基金，收取公共維修基金的收益；

6.收取和支配物業管理費；

7.與水、電、燃氣、暖氣等供應商，或者與電話、物業管理、有線電視、網絡等服務商，或者與律師事務所、會計師事務所、公證處等社會中介機構簽訂合同，行使合同權利，履行合同義務和承擔可能的法律責任；

第四篇：小區業主委員會章程

北苑小區業主委員會章程（草

案)第一章

總

則第一條

昌邑市北苑小區業主委員會，是根據國務院《物業管理條例》和《業主大會規程》的有關規定成立的在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，小區業主委員會章程。由業主大會或業主代表大會（以下統稱業主大會）從全體業主中選舉產生。是經物業管理行政主管部門核準登記，在實施物業管理工作中代表和維護全體業主合法權益的非法人組織。其合法權益受國家法律保護。第二條

本業主委員會接受市物業管理行政主管部門的領導。執行國家及省市有關物業管理的法律法規及政策的規定。第三條

業主委員會的宗旨是：代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、舒適、文明的環境。第二章

業主委員會的產生及職責第四條

本業主委員會由本住宅小區業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，接受業主大會及物業管理行政主管部門的監督。第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門會同開發建設單位或物業管理企業、業主代表組成籌備小組，籌備小組組織推薦業主委員會委員候選人名單，提交第一次業主大會實行差額選舉產生。第五條

業主委員會自選舉成立15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門辦理登記。

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程。第六條

本業主委員會設委員9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任執行秘書，負責處理本會日常事務。業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。第七條

業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；

（二）執行業主大會的決議、決定；

（三）修訂業主公約、業主委員會章程；

（四）采用招標或其他方式選聘、續聘或組織解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂變更或者解除物業管理委托合同；

（五）審議物業管理服務費收取標準及使用辦法；

（六）審議管理工作計劃，費用概預算。；

（七）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作；

（八）監督公用建筑、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

（九）聽取業主、非業主使用人的意見和建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；

（十）監督業主公約的遵守和物業管理制度的執行；

（十一）業主大會賦予的其他職責，管理制度《小區業主委員會章程》。第三章

業主委員會會議第八條

業主委員會會議每季度至少舉行一次。有2/3以上的委員提議或主任、副主任兩人以上認為有必要時，可召開特別會議。第九條

業主委員會會議的召開應由召集人提前7天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加，可以一次性書面委托代理人參加，包括會議日期、地點和議題，并代其行使表決權。第十條

業主委員會會議由主任召集主持，主任因故缺席時，由副主任主持，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理企業的人員和非業主使用人代表列席會議。第十一條

會議決定問題，采取少數服從多數的原則，其決定必須經全體委員會半數以上通過有效。第四章

業主委員會委員第十二條

本業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期3年，可連選連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。第十三條

業主委員會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。但有下列情形的人員不得擔任委員，已擔任的須停任，并由下次業主大會確認：

（一）個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業破產3年內的；

（二）因身體或精神上的疾病而喪失履行職責的能力；

（三）無故缺席會議3次以上；

（四）已不是業主；

（五）有違法犯罪行為被司法部門認定或正在接受調查的；

（六）已以書面形式辭職的；

（七）業主大會已將其罷免的。

（八）其他不適宜擔任本會委員的情形。

第十四條

業主委員會委員的權利義務

（一）委員有下列權利

1、參加業主委員會組織的有關活動；

2、選舉權、被選舉權和監督權；

3、參與業主委員會有關事項的決策；

4、對業主委員會的建議和批評權。

（二）委員有下列義務

1、遵守業主委員會章程；

2、執行業主委員會的決議，完成交辦的任務；

3、參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；

4、向業主委員會的工作提供有關資料和建議。第十五條

業主委員會委員停任時，須在停任后1周內，將管理和保存的屬于業主委員會的資料、財務等移交給業主委員會。第五章

附

則第十六條

業主大會通過的有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。第十七條

業主委員會任期內，有下列情形之一的，可以組織召開業主大會，選舉新一屆業主委員會。

（一）有20％以上業主聯名要求改選的；

（二）業主委員會不履行職責和義務的；

（三）因決策失誤給業主或物業造成重大損失的；

（四）2個以上物業管理區域合并為1個的；

（五）法院判決必需改選的；

（六）因其它原因確需改選的。第十八條

業主委員會任期內被解散時，選舉新一屆業主委員會，按首屆業主委員會成立辦法組織實施。第十九條

新一屆業主委員會產生后，上屆業主委員會在30日內將有關文件和資料移交給新一屆業主委員會。第二十條

業主委員會開展活動所需費用，由全體業主分擔。第二十一條

本章程的解釋權屬業主委員會。第二十二條

本章程若與有關法律法規不符時，按有關規定執行。第二十三條

本章程經業主大會通過后生效。

第五篇：小區業主委員會職責

小區業主委員會職責

(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(三)執行業主大會的決議、決定；

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(五)監督管理規約的實施；

(六)業主大會賦予的其他職責。