第一篇：物業(yè)管理潛在責任風險規(guī)避藍皮書（最終版）

物業(yè)管理潛在責任風險規(guī)避藍皮書

在日常工作中，開發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對一些潛在的風險因素導致的各類糾紛束手無策，如開發(fā)商設計規(guī)劃時存在的缺陷所引發(fā)的事故、小區(qū)物業(yè)服務過程中沒能及時消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒有盡到安全警示義務導致承擔相應的責任、業(yè)主人身及財產出現問題后的責任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風險因素？筆者根據在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結出如下幾點預防措施，供物業(yè)同仁參考，希望給物業(yè)企業(yè)以警示。

開發(fā)單位在設計規(guī)劃中存在的風險及排除

開發(fā)單位在設計規(guī)劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。

1、娛樂設施設計

小區(qū)內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務企業(yè)要定時檢修，發(fā)現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監(jiān)督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔相應的責任。

2、小品設計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；

（3）小區(qū)內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經小區(qū)的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規(guī)劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規(guī)范》的規(guī)定，車庫的凈高應符合現行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》的有關規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；

（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執(zhí)行國家建設標準），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現象（深圳“好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（并在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業(yè)設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。

4、路面、地面設計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；

（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

5、綠化設計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；

（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設施設備的外觀設計

（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業(yè)主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。

7、管井設計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業(yè)主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。

如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經開發(fā)完畢，各項硬件已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現有的責任風險。

目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：

1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質意義；物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。

2、在簽訂《物業(yè)服務合同》時一定要對業(yè)主人身及財產安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定；

3、如果對停車進行收費，租賃協議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”；

4、小區(qū)的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區(qū)；

5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進行了保安工作的證據；發(fā)現監(jiān)控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發(fā)現，造成傷害；

6、在一些容易出現責任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規(guī)定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農藥（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑

請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；

7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業(yè)公司承擔15%的賠償責任）；

8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；

9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設置在業(yè)主室內的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經送到（相關規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）；

10、采取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門；

11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車；

12、避雷設施要時常檢查，根據相關規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業(yè)主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的；

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關事故；

14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；

15、消防設施要時常檢查，如果發(fā)生火災，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔相應的責任；

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償的，物業(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項服務，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔相應的賠償責任；

17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發(fā)生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對小區(qū)進行開發(fā)和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業(yè)主權益的角度出發(fā)，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來人身、財產的損失，也使自己免于承擔不必要的責任風險。

第二篇：物業(yè)管理風險防范與責任規(guī)避（寫寫幫整理）

物業(yè)管理風險防范與責任規(guī)避（提綱）

（重慶崗培中心部門經理培訓班專題講座）

前言

改革開放以來，物業(yè)管理如雨后春筍生長在祖國大地。隨著我國社會主義市場經濟體制的基本確立，我國經濟和社會各項事業(yè)取得長足的發(fā)展；社會主義法制建立日益完善，作為消費者的業(yè)主越來越成熟，維權意識越來越強；物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，運作日趨規(guī)范。作為物業(yè)管理市場的競爭主體——物業(yè)管理企業(yè)獨立化趨勢愈加明顯，其經營風險逐漸凸現。（注：開發(fā)商包辦的物業(yè)企業(yè)，不自負盈虧，無風險意識，經濟上依靠開發(fā)商支撐。）因此，正視風險、研究風險，并有效地防范風險，依據法律規(guī)避責任，是擺在我們物業(yè)管理企業(yè)的總經理們，包括管理層人員面前的重要課題，也是實際工作中必須注意和要認真解決好的重要工作。

一、物業(yè)管理風險

1、物業(yè)管理風險的基本含義

是物業(yè)管理企業(yè)在經營管理和服務活動過程中遭遇物質的和精神的損失的可能性。

物質的損失：指財產、物質損失，主要是經濟賠償。

精神損失：資信、商譽方面的損失。

2、物業(yè)管理風險的分類

?收入損失：惡意欠費、借故拖欠、拒交等。

?賠償：額外支付，對外承擔經濟責任。

?事故：非預算支付，對內承擔經濟責任。

二、物業(yè)管理風險原因分析

1、物業(yè)管理企業(yè)自身原因：失職、過錯、違約。

?服務質量與收費標準不一致，高標準低服務，引起業(yè)主不滿。?企業(yè)內部管理不嚴格，運作不規(guī)范，引發(fā)（事故或案件）糾紛。

如：封閉式管理小區(qū)（大廈），但無嚴格、科學的出入登記，詢查管理制度或有制度而執(zhí)行不力，形同虛設??

清掏窨井、化糞池，不設警戒繩，不設標識。

?員工瀆職、失職。

?與業(yè)主溝通、交流不夠。

如：關于服務內容、項目與收費標準，維修基金的使用??

2、開發(fā)商的原因

?無限承諾而又無法全面兌現，引起業(yè)主不滿；

?設計或施工缺陷：無護欄、護欄強度不夠（近日內蒙古一中學發(fā)生的走道護欄坍塌致21人死亡，數十人受傷事件）、高度不夠??

?房屋質量問題；

?產權證不能及時辦理??

?延期交房等??

3、社會原因

?治安狀況不佳，犯罪打擊不力，犯罪活動猖獗；

?社會丑惡現象復燃、吸毒人員較多，是盜竊增多的重要原因； ?犯罪的多樣性、突發(fā)性、狡猾性、防不勝防。

4、業(yè)主和員工的維權意識增強

業(yè)主和員工都較過去更成熟了，當其合法權益受到侵害時，多數都能采取多種形式來維護自己的權益。

如：員工因病、負傷、辭職補償??

三、物業(yè)管理風險防范對策分析建議

1、提高物業(yè)管理服務水平，依法管理，規(guī)范運做，盡職盡責。

這是物業(yè)管理企業(yè)預防和減少風險最為有效和長遠的，也是最根本的對策和出路。裝修管理中：失查、失控?ISO9000 維修中不規(guī)范：無標識、有危 科學規(guī)定“質量管理文件”體系險而無警示??

2、簽好物業(yè)管理服務合同

對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的權利、義務、責任作出比較詳盡和明確的約定。例：收費項目的含義（內涵）

3、代（業(yè)主委員會）擬好首版《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理辦法》等。首版——備案有效——獲“權”、明“責”

4、辦理“公共責任險”和“意外傷害險”

“公共責任險”：保險條款責任范圍規(guī)定“根據本保險單列范圍，在本保險期內發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上應承擔的賠償金額，本公司負責賠償。”所謂“保險單表列范圍”是指保險單一覽表“業(yè)務性質”欄內所填寫的年投保范圍。如投標的是寫字樓，是指寫字樓范圍；投保的是客房，則指的是客房范圍。

如電梯乘客險。

內部員工：水電維修工，保安等投保“意外傷害險”、“醫(yī)療險”等。保險的目的是分散風險，減輕經濟負擔。

5、規(guī)避責任

在實際工作中，如果能較好地規(guī)避一些責任，對減少企業(yè)的風險起著至關重要的作用。

規(guī)避責任不等于推脫責任，仍屬事前控制和預防風險的范疇。在重慶市國土資源房屋管理局制定的“物業(yè)管理服務合同（示范）”文本中，關于安全責任是這樣寫的：“不含對業(yè)主（使用人）的人身及其家庭財產的保險、保管責任。雙方另行簽訂人身安全、財產保險，保管專項合同的，以專項合同的約定為準。”

寫上這段話的目的是想（安全防范責任）說被偷了、被搶了??不要找我物業(yè)公司。寫上這段話后，業(yè)主首先感覺的是物業(yè)公司推卸責任，立即反問：那么要保安干什么？??

據法律規(guī)定：物業(yè)管理服務合同中的物業(yè)管理費含保安費，一旦業(yè)主形成書面的或事實上的合同關系后，安全防范責任便成為合同的法定隨附義務，是文字抹不掉的。

但有些責任是可以依據法規(guī)規(guī)避的，發(fā)生事故可以免責。

?注意用詞、用語，表述準確，不發(fā)生歧意。

當用詞、用語表述不準確時，發(fā)生糾紛，法庭判決時，一般有利于業(yè)主方解釋。

?收費項目名稱要規(guī)范、科學。如：除渣費費、停車費、管理費。a.對除渣費，應在裝修管理協議中明確其含義，是指從何地除（出）到何地??

b.室內停車場，管理規(guī)定臨時、月租可以定義為收取停車費，反之定義為車位租金。

c.室外停車定義為車位租金或使用費。

臨停處理技巧：入時不登記，出時收費補記。有的小區(qū)對棒棒軍實行統(tǒng)一管理，并收取管理費。試想，當發(fā)生搬運物損壞、搬運傷殘時，將負有一定責任。定義為服務費好。

?注意證據的搜集與保存

規(guī)范運作：ISO9000可以起到很好的作用。

四、如何打官司

1、學習法律，掌握法律武器。

2、自我判定，應有自知之明，有責，應主動息訴，力爭調解。

3、有理、有利、有節(jié)，對方愿意和解，和解為上。

4、影響大，而又理由充分，證據在握的訴訟到底。

5、注意訴訟的時效性、時機性。

時效性：法律規(guī)定，不能超過訴訟時效。

時機性：任何起訴法院受理判決快??如年末訴訟不如年初訴訟??

6、充分搜集證據，并注意證據的有效性和證據保全（法律手段）。發(fā)揮業(yè)主代表、業(yè)主委員會的作用：中間人作用。

否則我們的眾多“證據”將成為不被采用的“無效證據”。

如欠費通知、催款通知單、維修記錄??

五、典型案例分析

1、南岸某住宅小區(qū)內，物業(yè)公司維修人員為一業(yè)主維修時，發(fā)現該業(yè)主樓上的水表前，閘閥后表接頭處漏水，且銹蝕嚴重。物業(yè)公司維修人員立即向該住戶指出：應該更換閘閥、表接頭。可以自己換，如請物業(yè)公司更換需要交費。對方回答需告訴老板，他作不了主。到下午六點鐘，“老板”回家后打電話請物業(yè)公司去維修。物業(yè)公司值班人員說現為用水時刻，不便停水，明天早晨給他修。對方無異議。但“意外”在凌晨五點鐘左右發(fā)生了表頭斷掉，水漫金山，造成樓下幾家住戶不同程度受損。該租戶先行賠償相關業(yè)主后，現向物業(yè)公司提出賠償。

關鍵：?此部位屬公共，還是專用。

?物業(yè)公司是否與之形成維修合約。

2、北碚天星商場住宅屋面采光玻璃井，周圍護欄高度不夠，兩度發(fā)生摔死小孩事件。物業(yè)公司是否有責。（南岸一住宅樓梯道采光窗下墻高度小于80㎝，一住戶醉酒后回家不慎摔出樓外致死。）

3、拖欠物管費

a.南坪某小區(qū)物管公司在公告之后，在派出所消防民警、居委會的協同下，將放在樓道中的各類雜物清除，一住戶以自己的“財務”被物業(yè)公司拿走為由，拒交物管費，時間達6個月。物業(yè)公司在多次解釋、說服無效后起訴獲勝。

b.某小區(qū)一住戶所在小區(qū)仍處在施工建設中，出門時不小心被施工單位堆放在地上的磚頭拌倒受傷，據此要求物業(yè)公司賠償，不成便拒交物管費，以抵沖醫(yī)療費。物業(yè)公司起訴獲勝。

c.某小區(qū)物業(yè)管理服務工作得到業(yè)主們的一致好評，經業(yè)主代表大會討論、協商，一致通過了物業(yè)公司的提價方案，并報物價部門批準，辦理了收費許可證，而某業(yè)主以標準高了為由拒交物管費。物業(yè)公司起訴獲勝。

4、某大廈物業(yè)公司電工在維修時，導致零線帶火，電壓瞬間增至380V，導致多家業(yè)主電器燒壞，物業(yè)公司悉數賠償。

5、家中被盜：三亞案件XX小區(qū)“案”化解

6、業(yè)主家中被害

深圳筆架山莊“某業(yè)主”被害

南坪某小區(qū)退休老師家中被害

7、車輛被盜：“廈門案”、“黃金堡案”

8、某物業(yè)公司：保安員因病去逝，物業(yè)公司在做了道義、仁義上的經濟支

持外，未作其他任何經濟補償。后按規(guī)定支付了經濟補償1萬余元（協商訴訟）。

總之，我國法律關于責任規(guī)定原則是：權責一致原則，權利義務對等原則；罪責自負原則，過錯責任化原則，過失責任原則。

我們應該把我們該做好的工作做好，責任盡到，我們便不會承擔相應的經濟和法律責任，道義上的責任除外。

二00二年九月二十八日

第三篇：物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風險（xiexiebang推薦）

物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風險

在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理是一個朝陽行業(yè)，是一個風險很小的行業(yè)。但近幾年來，因在物業(yè)轄區(qū)內發(fā)生刑事犯罪導致業(yè)主人身財產損害而將物業(yè)管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業(yè)管理公司不堪重負，有些規(guī)模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規(guī)避此類風險已成為行業(yè)的當務之急，因此，筆者將就物業(yè)管理企業(yè)的保安責任等問題談一談自己的看法。

首先，要重視物業(yè)服務合同的簽訂，謹慎擬定合同中的各項條款。

資料表明，法院對“望京某小區(qū)命案”判物業(yè)管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區(qū)命案”卻以證據不是駁回了業(yè)主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據看，前者是物業(yè)管理公司沒有按物業(yè)服務合同去做，也就是我們平常所說的“物業(yè)不作為”，而后者則正好相反。因此，物業(yè)的作為與否是此類問題的關鍵，而法院衡量物業(yè)管理公司是否作為的依據就是物業(yè)服務合同。《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”根據該規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：

1、物業(yè)管理公司未能履行服務合同約定的義務；

2、物業(yè)管理公司的違約行為導致了損害結果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務合同在法律中的重要性，物業(yè)管理公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業(yè)管理公司承擔過多的法律義務。

怎樣訂立嚴格的物業(yè)服務合同呢?按照《條例》規(guī)定，我們在合同中應約定常規(guī)的安全服務內容，如小區(qū)內是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“不承擔對業(yè)主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業(yè)管理公司對小區(qū)提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發(fā)生傷害事件，就要承擔相應的責任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。

其次，是強化企業(yè)全體員工特別是物業(yè)保安人員的法律意識，制定切實可行的規(guī)章制度，確保服務合同的履行。

如何有效地履行物業(yè)服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風險就由此產生。“上海女大學生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業(yè)管理公司已在服務合同中承諾保安有安全監(jiān)控義務，但事發(fā)時物業(yè)保安均擅自離崗，且連接至門衛(wèi)的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負責任的個人行為致使企業(yè)承擔了賠償10萬元的風險。所以要不斷教育員工強化法律意識，要訃他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業(yè)保安火員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務合同。在此基礎上，公司再輔之以品質保證部的強力督導，從而保證每個保安的工作質量符合物業(yè)服務合同的要求，確保合同的順利履行。

再次，是購買物業(yè)保險。

俗話說“百密總有一疏”，公司在強化員工規(guī)避風險意識的同時，對那些意外事件也應做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。近來，一些大型物業(yè)管理公司都已開始運用這種方法來轉移風險，如萬科、中海等公司先后購買物業(yè)管理保險，以規(guī)避可能出現的風險。筆者所在公司也向保險公司購買了公眾責任險，該險種又稱普通責任險或第三者責任險，是承保被保險人在各個固定場所或地點從事生產經營活動時，由于疏忽或發(fā)生意外事故而造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任的保險。本公司在投保了公共責任險后效果明顯，如2002年 4月，浦東某小區(qū)住戶報案，稱家中兩臺手提電腦被竊，經保險公司現場認定，承擔賠償16000元；又如去年除夕，某公寓業(yè)主在燃放鞭炮時將北陽臺的2臺空調外機、1臺洗衣機、1臺烘干機燒壞，保險公司勘查后賠給業(yè)主7000多元，對因滅火造成樓上業(yè)主地板損壞等損失，另外增加賠償地板款及借房費16000元。顯然，事先投保能大大減輕物業(yè)管理公司的損失。

二、對物業(yè)保安、治安服務和“安全保障”的理解。

我們知道物業(yè)管理公司的保安不同于公安和政府執(zhí)法部門，它沒有強制執(zhí)法權，但又擔負著管理物業(yè)小區(qū)的公共安全工作。從法律意義卜來說，他用什么樣的行為方式，要承擔什么樣的責任和義務，他的行為方式和責任義務發(fā)生了沖突應該怎么辦，這些都沒有相關的法律法規(guī)去約束。而犯罪行為是一種突發(fā)事件，屬社區(qū)治安

管理的范疇，是需要全社會共同防范綜合治理的。所以，要求物業(yè)管理企業(yè)確保物業(yè)小區(qū)內不發(fā)生犯罪事件似乎過于苛刻。物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發(fā)生，提供物業(yè)保安義務的一方不應當承擔法律責任。另外，物業(yè)保安對進入物業(yè)的訪客只有詢問、驗證的權力，而無扣押和搜查的權力，事實上這些權利只屬于公安執(zhí)法部門。

物業(yè)管理中的治安服務，是指對物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。物業(yè)管理公司收取管理費中的保安費所占比例很小，只能用來購買和安裝監(jiān)控儀器、聘請保安人員等，不可能做到為每個業(yè)主提供類似保鏢一樣全面的安全服務。因此，要求物業(yè)管理公司對業(yè)主被傷害承擔過重的賠償責任是不相稱的，也是不合理的。

物業(yè)管理中的“安全保障”，是指為物業(yè)使用創(chuàng)造安全方便的條件，以及維護轄區(qū)公共秩序的良好穩(wěn)定。一般包括硬件和軟件兩個方面，硬件方面如設立轄區(qū)安全防范系統(tǒng)，并確保其正常運轉；軟件方面有對進出轄區(qū)的人員進行詢問、登記，對轄區(qū)進行巡視，對突發(fā)應急事件進行處理等。但這些措施并不能絕對保證小區(qū)內不發(fā)生任何犯罪活動，物業(yè)管理公司的“安全保障”，也并不是承擔保障社區(qū)內絕對不發(fā)生犯罪活動的義務。

縱觀當今中國的物業(yè)管理行業(yè)，正可謂是風險與機遇并存。面對不期而至的風險，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司應當常懷危機意識，建立起風險防范機制，在日常運作中時時刻刻預想到潛在的風險，并運用先進的管理手法和管理概念把風險降到最低程度。

第四篇：試用期風險規(guī)避

。《勞動合同法》第21條規(guī)定，在試用期中，除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規(guī)定的情形外，用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的，應當向勞動者說明理由。從這一規(guī)定可以看出，《勞動合同法》的精神是用人單位原則上不得解除試用期的員工的勞動合同，言外之意，用人單位與試用期員工解除勞動合同的，不能依據第40條第3項(即客觀條件發(fā)生重大變化，雙方無法就變更勞動合同達成一致意見);也不能依據第41條的規(guī)定(即經濟性裁員

試用期辭退員工風險防范

案例：,案例解析：,(一)敗訴原因分析,(二)預防措施,1、招聘時：變“事后考核”為“事前考察”,2、錄用前：將“錄用條件”具體化、書面化,3、錄用后：嚴格試用期考核，定期考核+不定期考核,4、屆滿前：杜絕延長試用期，案例：

某公司因需要上馬一個新項目，決定從社會上招收一批工作人員，從事公司新項目的開發(fā)工作。周先生經過層層面試，最終被公司聘用。經雙方協商，公司與周先生等人簽訂了為期3年的勞動合同，其中約定試用期為3個月。然而，合同履行后不到2個月，公司因經營戰(zhàn)略調整，決定撤銷該新項目，包括周先生在內的許多人員都被列入了裁員范圍。當身為公司人力資源部經理的劉先生將這一決定通知周先生時，周先生卻要求單位補償2個月的工資，理由是：公司先提出解除合同沒有提前30日通知，應支付一個月工資的代通知金，此外，公司在試用期沒有理由辭退他，屬于違法解除，應支付雙倍的經濟補償金作為賠償。對這一“無理要求”，劉先生當場予以拒絕，并說：“試用期雙方關系不確定，雙方可以隨便解除勞動關系，是不需要提前通知并支付經濟補償金的!”周先生在辦理完離職手續(xù)后不到兩周就將公司告到了當地勞動爭議仲裁委員會。仲裁委員會支持了周先生的請求。

案例解析：

(一)敗訴原因分析

在試用期內辭退員工，是許多公司在解聘員工中經常使用的殺手锏，在公司管理層的概念中，公司并沒有承諾員工什么，想讓你離開就可以讓你離開，如案例中那位人力資源經理的理由，“試用期雙方關系不確定，可以隨便解除勞動關系”。其實，這些認識都是錯誤的。《勞動合同法》第21條規(guī)定，在試用期中，除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規(guī)定的情形外，用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的，應當向勞動者說明理由。從這一規(guī)定可以看出，《勞動合同法》的精神是用人單位原則上不得解除試用期的員工的勞動合同，言外之意，用人單位與試用期員工解除勞動合同的，不能依據第40條第3項(即客觀條件發(fā)生重大變化，雙方無法就變更勞動合同達成一致意見);也不能依據第41條的規(guī)定(即經濟性裁員)。

用人單位要想解除試用期員工的勞動合同，必須符合《勞動合同法》第39條規(guī)定的6種和第40條規(guī)定的2種情形的8種情形之一，否則就是違法的。案例中公司敗訴的原因就在于把辭退試用期的員工想象得過于簡單。

(二)預防措施

在上述用人單位可以用來解除試用期員工合同的，比較常用的就是用人單位證明勞動者不符合錄用條件可以解除勞動合同，這也是法律賦予用人單位在試用期辭退勞動者的一項特權。但是，這也是最容易被用人單位忽視的關鍵點。用人單位要避免試用期辭退員工的敗訴風險，必須在這一關鍵點上下功夫。具體而言，要做好以下幾方面工作：

1、招聘時：變“事后考核”為“事前考察”

在實踐中，很多企業(yè)招聘員工不太注重錄用前的應聘員工評估和考察工作，習慣于把工作放在事后考核，即先把員工招進來再說，如果不合適就在試用期辭退。其實，這種做法是危險的，尤其是在《勞動合同法》背景下，用人單位解除勞動合同尤其是試用期的勞動合同是受到嚴格限制的。在這種背景下，用人單位在招聘員工時，必須轉變觀念，變“事(續(xù)致信網上一頁內容)后考核”為“事前考察”，尤其是對一些重點員工，招聘時要慎重，要做好員工的背景調查工作，把好面試關，重要崗位由部門經理、人力資源部聯合面試，確保能招到合適的人員。

2、錄用前：將“錄用條件”具體化、書面化

前面我們已經提到，試用期解除勞動合同的條件比較常用的是，員工在試用期內被證明不符合錄用條件。因此，企業(yè)要想利用這一法律規(guī)定來保護自己的權益，就必須在招聘時對錄用條件作出具體明確的規(guī)定。對錄用條件一定要明確化、具體化。切忌一刀切以及將錄用條件空泛化，抽象化，比如說符合崗位要求，就不能僅僅說符合崗位要求，而應該把崗位要求是什么，怎么衡量是否符合崗位要求固定下來。“錄用條件”應該是共性和個性的結合。所謂“共性”即所有崗位的員工都應該具備的基本條件。比如誠實守信，在應聘的時候如實告知自己的與工作相關的信息，包括自己的教育背景、身體狀況、工作經歷等等。所謂“個性”即每個企業(yè)、每個崗位或者職位都有自己的特殊要求。有的有學歷的要求，要求獲得相應證書，有的有技術的要求，比如能符合企業(yè)招聘時對崗位職責的描述等等。“錄用條件”的共性可以通過規(guī)章制度進行明確，“錄用條件”的個性可以通過勞動合同、單獨的協議等進行明確。

此外，需要指出的是，用人單位還必須事先對錄用條件進行公示。公示，簡單說來，就是要讓員工知道用人單位的錄用條件;從法律的角度來說，就是用人單位有證據證明員工知道了本單位的錄用條件。那如何進行公示呢?方法有以下幾種：(1)通過招聘公告來公示，并采取一定方式予以固定，以便為訴訟保留證據;(2)招聘員工時向其明示錄用條件，并要求員工簽字確認;(3)勞動關系建立以前，通過發(fā)送聘用函的方式向員工明示錄用條件，并要求其簽字確認;(4)在勞動合同中明確約定錄用條件或不符合錄用條件的情形等。

3、錄用后：嚴格試用期考核，定期考核+不定期考核

錄用條件明確并向勞動者公示后，接下來就要進行試用期的考核。因為用人單位要解除試用期員工的勞動合同，舉證責任在用人單位，而要證明勞動者不符合錄用條件，需要以考核結果為依據。當然，考核需要圍繞事先設定的錄用條件進行考核。考核的方式，可以采用定期考核與不定期考核相結合的方式進行。

4、屆滿前：杜絕延長試用期

經過試用考核，如果暫時還難以確定其是否符合錄用條件的，不能通過延長試用期來繼續(xù)考核，因為“不符合錄用條件”解除勞動合同，僅僅限于在試用期內可用，一旦超過試用期，用人單位就不能以此為由解除勞動合同。故試用期屆滿前，必須對試用期的員工去留做一個選擇，如果不太符合錄用條件的，需要按照“從嚴控制”原則在試用期內以不符合錄用條件解除勞動合同。當然，用人單位以此為由解除勞動合同，必須找出勞動者不符合錄用條件的地方

第五篇：風險管理規(guī)避

一位IT管理專家這樣說到，很多風險管理工作失敗，不是因為風險管理的軟件程序不運行，而是很多IT管理員不了解風險的由來，未深入了解風險的癥結，僅僅是單純的嘗試管理，那么風險管理注定失敗。以下總結了風險管理失敗的原因：

首先，風險的定義不一致。一些從業(yè)者似乎認為風險來源于風險的不確定性，有的人認為風險來自于造成損失的頻率和幅度。而這兩種觀念有本質的不同。理論上的風險代表不確定性，但是很多理論卻不能應用到信息安全中去。

其次，使用的術語不一致。很多管理員正在嘗試做風險管理，他們努力的解決風險出現的原因，并建立明確的定義來解決這些問題。但是很多威脅并不是按照常規(guī)的手段和正常的方法都能解決，因為它們不是使用正常的數據代碼就能夠解決問題。因為有的人認為這是一個“威脅”，有的人認為這是一個“風險”，而有的人認為這是一個“漏洞”。就如同，物理學上的質量、重量、速度的單位各有不同是一個道理。再次，漏洞評分系統(tǒng)（CVSS）不同。很多風險評估需要相關的計算公式和測量工具。如果選擇的工具和變量不同，測得的風險也有所不同。目前風險評估分幾個等級，很多時候企業(yè)風險被夸大，或者風險被忽略，就是因為風險評級時的失誤。

規(guī)避風險培養(yǎng)企業(yè)內部風險管理人才是關鍵

德勤一項調查報告顯示，90%的受訪者認為現階段缺少風險管理專業(yè)人才，企業(yè)對風險管理的經驗和案例積累尚需進一步加強。

“我們對風險管理很重視，但目前還是比較依賴外部的人才力量，雖然對于企業(yè)內部風險管理人才隊伍的建設有興趣也有耐心，但不得要領。”一位參與此次調查的大型企業(yè)高層管理人員表示。

目前，企業(yè)獲得風險管理人才主要有兩個渠道，一個是從外部挖人才，不少咨詢機構派到企業(yè)協助開展風險管理建設的人員也會成為企業(yè)追逐的“獵物”。另一個是在企業(yè)內部培養(yǎng)，外部風險管理人才具備相關知識儲備與能力，但忠誠度不如企業(yè)內部培養(yǎng)起來的風險管理人才高，并且對企業(yè)情況的了解需要較長一段時間。“企業(yè)內部人員一旦掌握了風險管理方面的知識性內容，憑借其對企業(yè)的了解，會做得更好。”根據多年的經驗，謝安還表示，企業(yè)中具有綜合業(yè)務功能部門的人員更適合培養(yǎng)成為風險管理人才，比如財務部、審計部或內控部等。

據國內知名管理會計培訓機構華領國際市場總監(jiān)尹璐璐女士介紹，隨著國資委開始提出基層企業(yè)的風險管控問題，并首次要求在2013年年底前在央企建立系統(tǒng)、全面覆蓋集團各子企業(yè)、各層級責任主體的管控體系，企業(yè)對風險管控問題越來越重視，懂得風險管理的人才也由此變得熱火起來，國資委2009年引進的CMA正是培養(yǎng)風險管理人才的一大國際型財經認證。

CMA認證是財會專業(yè)人士在業(yè)務領域的一個重要資格證書，持有者可以在整個職業(yè)生涯中看到它的價值。當向全球的CFO們和財務控制專業(yè)人士問起當前財務工作中的不足之處時，他們舉出了風險管理、內部控制、業(yè)績評估管理、財務計劃及分析、以及其他更多財務領域。而這些正是CMA所專長和注重的領域。在企業(yè)做任何決策之前，CMA人才會利用已經發(fā)生的財務數據進行預測與規(guī)劃，為企業(yè)提供決策支持的準確信息，以此來減小甚至是規(guī)避遇到的風險，此外，CMA人才還可幫助企業(yè)評估在威脅發(fā)生前不采取任何預防措施或檢測措施所可能導致的損失。