第一篇：淺談我國商業銀行個人住房貸款的風險及其防范

淺談我國商業銀行個人住房貸款的風險及其防范

摘要：伴隨著我國住房市場的迅猛發展，商業銀行個人住房貸款業務快速增長。文章通過分析我國商業銀行個人住房貸款風險現狀，找出個人住房貸款風險的生成機制，探討我國商業銀行個人住房貸款風險防范的手段和對策，為我國商業銀行個人住房貸款業務的健康發展提供參考。關鍵詞：商業銀行；個人住房貸款；風險防范

一、我國商業銀行個人住房貸款的現狀近年來，國家實施新的個人住房分配政策，取消了福利分房，實行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會經濟環境與廣大城鎮居民收入水平、消費觀念的變化，廣大城鎮居民對住房的需求日益增加，使我國個人住房貸款呈現高速增長態勢。2006年4月25日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰、社會科學文獻出版社出版的《2006年房地產藍皮書》在京發布。藍皮書里指出，目前國內個人住房貸款發展速度放緩，整體市場進入平穩發展期。在此背景下，個人住房貸款的現狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長來緩釋不良貸款率。其次，個人住房貸款質量總體較好，風險以緩和的方式顯現，但仍應予以高度關注。

二、商業銀行個人住房貸款風險的概念及特征

（一）商業銀行個人住房貸款風險的概念 個人住房貸款風險是指發放個人住房貸款的銀行和其他金融機構按期收回其所發放的個人住房貸款本金和利息這一結果的不確定性。按照建立現代金融企業制度的要求，借鑒西方發達國家商業銀行風險防范的經驗，商業銀行不僅要建立、健全風險管理的制度，還要按照業務經營的特點，建立、健全相應的風險管理組織體系及相應的風險管理模式；在風險管理對象方面，要求對包括信用風險、流動性風險、市場風險、操作風險等在內的風險進行全面管理，要對個人住房貸款業務的全過程進行管理；在風險管理方法上，要求重視定量分析，運用多種數理模型對風險進行識別、評價和監控，最終確定科學的風險處置措施和補償手段。

（二）商業銀行個人住房貸款風險的特征

1、滯后性。個人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長可達到30年，這為風險的緩慢積聚提供了可能。該項貸款業務在中國是從1998年才開始逐步發展，而業內公認個人住房貸款風險一般是在貸款持續期的前半個周期結束時，即發放貸款后的5年-15年后逐步顯現。

2、隱蔽性。房貸風險發展速度緩慢，因此在風險爆發前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對稱、經濟周期發展的長期漸變性有很大關聯，風險并非直接袒露在外，因此容易被忽視。

3、多樣性。個人住房貸款涉及當事人較多，產生的風險種類比較復雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發商的原因，抵押物的原因等等都可能是個人住房貸款風險的成因，且風險的表現形式也多種多樣。而銀行是其風險的最直接承擔者之一。

4、分散性。個人住房貸款的對象是城市居民消費群體，個人的資信狀況各異，相對于企業貸款業務，該類貸款的金額偏小，階段性還款現金流也不大，這一切造成銀行信用調查、跟蹤管理等操作環節的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。

5、社會性。政府工作目標之一是“居者有其屋”，這是保證社會安定團結的重要因素，另一方面，住宅產業又是區域經濟增長的助推器，所以政府愿意大力支持個人住房貸款的發展。在當前中國社會保障制度尚不完善的前提下，當貸款人違約，銀行行使抵押物處置權時，有可能造成借款人流離失所，進而產生危害社會穩定的社會問題。

三、商業銀行個人住房貸款風險的成因分析

（一）商業銀行個人住房貸款風險的內部成因分析

1、信息不對稱。是指在經濟行為決策中，經濟主體因掌握的信息不同而導致的信息不對稱性和不均衡性。相對于貸款銀行來說，這種不對稱性主要表現為借款人對自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩定性、流動資產狀況、負債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產權、抵押住宅質量以及不同特征借款人的平均還款概率。

2、逆向選擇。是指在個人住房貸款市場上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發生前所存在的信息不對稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實其資信狀況的真實性，因此在發放貸款時只能根據所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。

3、道德風險。是合同發生后交易雙方的信息不對稱所引起，即貸款合同發生后，銀行無法隨時掌握借款人的經濟條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。

（二）商業銀行個人住房貸款風險的外部成因分析

1、信用機制缺失。信用機制在廣泛意義上維系著

一種經濟懲罰制度，它讓失信者生活環境惡化，這是對失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會聯防是十分有效的，它可以根治市場上存在的失信現象，使市場上的失信行為和銀行的不良信貸現象逐步得以控制。目前我國信用機制尚不完善，主要表現在個人信用意識淡漠，有關信用的法律法規尚屬空白，社會信用制度及管理體系缺失，個人信用評價體系尚未建立。

2、相關制度和法律法規不健全。現階段我國尚無個人住房貸款專項法律，而現有的《擔保法》、《票據法》等都是針對生產性貸款而制定，在影響個人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質押、抵押和保證等風險緩釋措施來降低最終違約損失率，個人業務的抵押物尤其是住房多數涉及個人的生活，即使借款人違約，要真正地執行也是困難重重。

3、個人住房貸款安全保障制度尚未建立。個人住房貸款作為推動經濟發展的啟動器，已經讓大多數居民接受，但我國還缺乏政府和商業的保障制度。首先沒有政府機構提供保險和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運用個人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個人住房貸款風險也不能有效地被轉移和分擔。其次商業保險品種匾乏，例如，銀行為規避風險，要求借款人在商業保險公司辦理相應的個人住房保險業務。

四、商業銀行個人住房貸款風險控制對策及其防范

（一）商業銀行個人住房貸款風險控制對策及其內部防范

1、加強銀行內部管理。銀行是經營貨幣的特殊企業，由于住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實施，使個人住房貸款成為一種趨勢。但個人住房貸款業務由于期限長、客戶分期以及房地產本身具有固定性、市場流動性較差等特征，決定了個人住房貸款是一項有風險的業務。一些風險是銀行所不能左右的，而有些風險則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。

2、加強貸款的風險管理，做好貸前風險防范工作。第一，嚴格審查開發商的資信狀況和按揭項目。嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。第二，強化對借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數、期限。第三，加強貸后管理，規避償還風險。對借款人進行跟蹤調查和分析是監測償還風險的重要內容。及時發現借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素，如就業和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經發現要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發送到逾期貸款催收通知單，以免出現訴訟時效中斷，造成信貸資產損失。

3、加快推行住房抵押貸款的證券化。住房抵押貸款的證券化是指銀行對住房抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的在貸款期限、利率、抵押房產類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經過擔保、信用升級后以債券的方式出售給投資者。銀行將住房抵押貸款證券化以后就相應把各類風險包括道德風險轉移給投資者。抵押貸款證券化的實質是起風險分散的作用，而且還提高了銀行資產的流動性。

（二）商業銀行個人住房貸款風險控制對策及其外部防范

1、建立和完善個人住房抵押貸款保險制度。當前銀行發放的房地產貸款主要采取房地產抵押形式，存在著不少的風險。為了規避這些風險，借款人可以通過保險來協助銀行化解房地產抵押貸款風險。但目前個人抵押商品住房保險在設計上也存在著明顯的弊端，譬如保險金額以房價總額確定、保險內容過于狹窄等。這些弊端一方面不利于發揮保險分散風險的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于個人住房貸款業務的發展。

2、優化住房貸款保險的具體措施。一是完善目前的保險制度。針對目前存在的問題。采取適當的措施完善住房貸款保險制度包括降低房屋保險費率和計算保險費的基數，擴大壽險保險范圍，引入人壽保險與抵押貸款相結合方式。同時引入保證保險，對借款人的信用進行擔保。保證保險實際上是一種擔保形式，應與建立擔保制度統籌考慮。二是在保險模式下，政府對低收入者應提供保證擔保和貼息。對于保險公司來說，只有維護了廣大購房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。

3、建立以政府住房擔保機構為主體的個人住房貸款擔保制度。個人住房擔保是指在市場經濟條件下，以擔保為主要形式，溝通、協調住宅市場各主體之間關系，調整各主體的不同功能，使市場能和諧、有序地運行的活動，它是實現貸款銀行風險補償機制的一個重要環節。狹義上是指依照《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。從性質上看，個人住房貸款擔保本質上是一種房地產中介服務。

4、建立社會統一的個人信用制度。

從社會環境來看，完善全社會信用環境，建立個人信用制度是防范貸款風險和發展個人住房貸款的首要任務和基本前提。雖然目前我國居民個人的信用狀況與建設社會主義市場經濟的需求有許多不相適應的地方。但在金融業中一系列旨在推動個人信用制度建立的舉措正在悄然進行，表明個人信用制度建設已引起有關方面的關注，也符合時代的需要。所以，當務之急是借鑒國外個人信用制度建立的成熟經驗，結合國內實際，建立起自己的個人信用制度。

五、結束語 總而言之，個人住房貸款關系著千家萬戶，個人住房貸款的風險受房地產市場的發展影響，反過來又影響房地產市場的發展。對于個人住房貸款的風險我們一定要有清醒的認識，既不能因為存在風險，而放棄個人住房貸款市場；又不能為發展個人住房貸款而忽略風險的存在。對于商業銀行來說，就是在信貸管理中強化風險控制，完善個人住房貸款操作規程，建立全方位的風險制約機制，最大限度地確保貸款的安全，從而推動個人住房貸款業務的良性發展。對于國家和社會來說，通過制定一系列法規、制度，建立高效的監管機構體系，成為形成和維持個人住房貸款市場公平交易與公平競爭的信貸秩序的依靠力量。參考文獻：

1、宋世成,矯帥.個人住房貸款業務的風險與防范策略

[J].大連市住房公積金管理中心,2006(1).2、王艷華.個人住房貸款資金安全的風險分析及其管理[J].遼寧石油化工大學經濟管理學院期刊,2008(1).3、李卓然.個人住房貸款的風險管理[J].經濟研究導

刊,2006(6).4、吳亞,劉成起.我國個人消費信資的風險分析與對策研究[J].財經分析,2006(7).5、徐其瑞.個人住房按揭貸款的風險及其防范[J].貨幣銀行經營管理,2007(11).6、許淑華,袁秋艷.對完善銀行住房抵押信貸機制的探討[J].法商從論,2008(1).7、孫蔚.淺談個人住房貸款的風險及防范[J].復旦大學管理學院期刊,2008(10).8、袁媛.淺談商業銀行個人消費信貸[J].今日南國期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范個人住房貸款風險[J].金融投資合作經濟與科技,2006(6).10、歐顯兵.我國商業銀行個人住房信貸風險防范研究[D].中南大學,2005(11).（作者單位：湖南工藝美術職業學院）

第二篇：個人住房貸款風險防范 課后測試

個人住房貸款風險防范

課后測試

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單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業性貸款相結合的組合貸款借款人首付款非自己交付或實際沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風險擾亂了正常的房地產市場秩序嚴重損害真正購房人利益，影響社會穩定擔保機構的利益受到了嚴重侵害

正確答案： D

3.關于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監護人作為法定代理人進行代理銀行可以辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內商業銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格限制正確答案： B

4.關于我國住房置業擔保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業擔保市場已經得到了充分的發展

B C

D 住房置業擔保機制對促進個人住房貸款市場的發展起到了積極的作用住房置業擔保機制對分散銀行的貸款風險起到了積極的作用與商業銀行相比，住房置業擔保公司擁有對住房處置、變現等方面的專業優勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發的文件規定，購買經濟適用房的家庭在居住多少年之內不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應承擔的義務是： √

A 履行受托合同約定的義務

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關監督部門的行政監督

D 與住房公積金管理中心共同承擔貸款風險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業銀行要對按揭項目進行嚴格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程安全許可證

正確答案： D

10.根據國家稅務總局2006年12月發布的《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規定，取得銷售（預售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權的抵押，同時也是權益的抵押。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業銀行要重點監測項目建設進度、銷售情況及產權辦理情況等。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產經紀機構和經紀人員可以在允許的范圍內賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產支持證券可通過內部或外部信用增級方式提升信用等級。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第三篇：我國商業銀行個人住房信貸的風險及防范

【摘要】文章從我國個人住房貸款業務的發展狀況和前景出發，分析了我國商業銀行個人住房貸款業務存在的風險，根據實際情況提出了一些防范和規避商業銀行個人住房貸款業務風險的對策。

【關鍵詞】商業銀行；個人住房貸款；風險；防范

近年來，隨著金融業的不斷發展，個人住房消費信貸業務在深化住房制度改革、促進國民經濟發展方面起到重要作用。個人住房信貸業務的發展與穩定對金融也特別是商業銀行的發展起到了重要的作用，對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。

一、我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況和發展前景

（一）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況

我國住房消費信貸業務的發展經歷了三個發展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發放城鎮居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業銀行住房消費信貸業務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行發布《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業務進入迅猛發展的階段。個人住房消費信貸業務的發展有利于商業銀行資產結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

（二）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展前景

根據國際經驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產業發展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產業飛速發展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發展的戰略。據預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發揮重要的促進作用。

二、我國商業銀行個人住房信貸存在的風險分析

（一）個人信用風險

目前，在商業銀行個人住房貸款業務中，普遍存在著個人信息與商業銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業銀行個人住房貸款業務中存在的個人信用風險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據自己想購買的住房在單位開出相應的收人證明，甚至快倒閉的企業或事業單位也能為下崗職工開出相應的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發生，這很大可能邊變為商業銀行的信貸風險。第四，目前，個人住房貸款業務實行浮動利率制度，貸款者承擔了大部分的利率風險，貸款者在利率上升周期中可能出現違約現象。

（二）政策風險

第一，宏觀經濟環境變化帶來的風險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經濟宏觀環境必然發生變化。目前，我國宏觀經濟還處于快速發展的時期，房地產業作為一個支柱產業得到了政府的扶植，一旦宏觀經濟發生變化如出現滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。失業率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

（三）流動性風險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經濟條件

下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業務規模的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產的流動性。而隨著個人住房信貸業務的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發展的結果必然會使發展迅猛的個人住房信貸業務難以持續。

（四）銀行的操作風險

1．審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調查。個別銀行貸前沒有認真調查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監控。目前，個人住房貸款業務的市場競爭非常激烈，不少商業銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經營風險。

2．評估風險已成為銀行操作風險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業務中存在著較大的估價風險。估價風險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風險。從銀行關于信貸經營管理方面看，其制定的制度、規定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經營的實際結果來看，效果卻不佳。其原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執行，落實不到位。目前商業銀行普遍存在的一個現象就是：在各銀行中，在信貸業務經營方面，因信貸經營違規或信貸人員的不作為而造成的信貸風險，最終導致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關責任人責任的很少。

（五）法律風險

個人住房消費信貸業務在我國發展的歷史不長，銀行從業人員缺乏控制和防范風險的經驗，法律意識不強，在業務操作中存在不合規情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現違章違規操作現象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。它包括：一是個人住房貸款手續是否合法有效。二是按揭住房是否存在權利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預期風險

不可預期風險主要有抵押物價格風險、購買力風險、意外風險和利率風險。至于利率風險方面，商業銀行可以通過改進貸款產品來減少其帶來的損失。但其他風險銀行一般無法規避，當各種災害造成財產損失或借款人出現意外時，所產生的損失就要由銀行單方面承擔。

三、我國商業銀行個人住房信貸業務的風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，金融機構將信用消費者日常在金融機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用情況，并據此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機構的還未建立好，銀行為了化解信用風險，必須扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業化、規范化、初具規模的數據庫，這為信用管理打好了基礎，并應盡快實現個人信用信息在金融機構之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預測，建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。

（二）加強政策研究

房地產業的發展在國民經濟發展中占有重要的作用，它既是擴大內需、拉動經濟增長的支柱產業，又是容易出現過熱和泡沫而影響經濟穩定發展的產業，因此，國家會在國民經濟發展的不同時期對房地產業采取不同的宏觀調控政策。故各銀行要加強政策和市場跟蹤與研究，及時根據形勢的變化發展制定合理的個人住房貸款業務發展戰略和對策。關注國家對房地產市場加大宏觀調控以及對房地產金融業務加大監管力度的政策形勢，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風險

商業銀行應采取市場化的手段轉移流動性風險，推進資產證券化市場的發展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風險。其次，應把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強信貸管理，防范經營風險

1．應加強貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環節，應綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數限制，根據借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔保條件，根據貸款額度不同建立分層次的審批授權體制，認真調查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強對借款人的還款能力調查。在貸后管理方面，首先要對借款人進行跟蹤調查和分析，及時發現借款人在借款周期內的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經發現要及時采取補救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。最后，要加強言傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。

2．建立科學的資信評估指標體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）和行業環境（Condition of Business）。“5C”原則是一套經過了時間和實踐檢驗的、科學的評估原則。我國正處于經濟結構調整期，應不斷對“5C”模型進行統計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業務的個人資信評估指標體系。

3．加強銀行內部操作人員的責任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業務經營方面，才能防范和控制信貸經營違規，預防信貸人員的不作為，更好地規避信貸經營風險。

（五）加強法律跟蹤，防范法律風險

目前，在我國因客觀原因導致職工下崗、失業、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權，但由于現階段我國房地產二級市場還沒有完善，處置抵押物的執行機構也不明確，沒有一個較好的法律環境，收回的房子也較難變現或足值變現。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產金融業務中的職能，加強與律師的合作，增強業務操作在技術上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風險。

（六）健全個人住房貸款擔保制度

為降低個人住房貸款業務的風險，在我國各地先后出現了為個人住房貸款提供擔保的機構，這些機構在房地產信貸風險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業務的金融風險，應該要大力推動國內住房貸款擔保行業的發展，完善并創新住房貸款擔保業務機制，建立健全個人住房貸款擔保制度，加速完善

住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本。住房貸款擔保機構必須嚴格按照國務院近期頒發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔保體系建設之中，建立健全住房貸款擔保機制，并在擔保機構之間建立穩定的業務交流機制，規避個人住房貸款市場的金融風險與擔保機構的自身風險。

【參考文獻】

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[5]茹曉峰．個人住房貸款業務風險狀況及政策建議[J]．西安金融，2005，（10）．

第四篇：我國商業銀行貸款風險管理

我國商業銀行貸款風險管理

【摘 要】商業銀行貸款風險管理水平的高低直接關系到我國商業銀行的健康穩定發展和核心競爭力的提高。作為商業銀行的資產，其質量的好壞嚴重影響了商業銀行的運營。本文以中國農業銀行為例，針對我國商業銀行所面臨的貸款風險問題，分析我國商業銀行貸款風險的現狀及成因，進而提出如何防范銀行貸款風險，加強銀行貸款風險管理。

【關鍵字】商業銀行；貸款；風險管理

一、商業銀行貸款風險的特點

貸款風險即是商業銀行在經營管理過程中，因受各種事先無法預料的不確定性因素影響，使得銀行的貸放資金無法按期收回本息和正常周轉或其他原因而使商業銀行遭受資金損失的可能性。數量上的可能性表現為貸款能否全部收回，時間上表現為能否按期收回。根據引起貸款風險的原因綜合歸類，通常將貸款風險分為：信用風險、市場風險、操作風險、其他風險。

二、中國農業銀行貸款風險管理現狀

1、風險管理政策

信用風險管理方面，農行制定信用集中度風險管理辦法，修訂銀行賬戶信用風險內部評級風險暴露分類、內部評級風險參數量化、內部評級體系驗證、信用風險內部評級、風險加權資產計量和管理等管理辦法和實施細則。市場風險方面，制定資金交易投資和市場風險管理政策、風險價值計量、市場風險模型驗證、重大市場風險應急等管理辦法，修訂資金交易和投資業務估值管理辦法。操作風險方面，制定操作風險管理政策。

2、貸款質量

（1）趨勢分析

從圖中我們可以看到，中國農業銀行2010年到2013年，4年來的不良貸款率都是逐漸下降，而2014年貸款明顯上升。說明中國農業銀行2014年貸款質量下降，貸款風險增大，貸款風險管理出現問題。

（2）行業分析

注：不良貸款率反映了商業銀行目前的貸款風險狀況，而資本充足率水平和撥備覆蓋率水平則體現了商業銀行應對貸款風險的能力以及商業銀行對貸款風險的重視程度。

從表中可以發現，農業銀行雖然撥備覆蓋率超過監管標準是最高的。但不良貸款率也是最高的。可見中國農業銀行的貸款風險狀況不佳，貸款風險能力不強。

三、影響我國商業銀行貸款風險管理的因素

（一）宏觀方面

2014年中國農業銀行的不良貸款率比起2013上升0.32個百分點，其實不止中國農業銀行，2014年，中國商業銀行不良貸款率整體上升。因為，中國商業銀行的貸款情況受宏觀經濟的影響。

（二）微觀方面

1、貸款結構不合理

主要表現為：資金運營渠道單

一、貸款投向行業集中。

我國商業銀行在長期的經營中，有價證券和投資等占資金運用的比例較小，信貸資產的運用主要集中投向于貸款方面，依靠大量的貸款利息收入而生存，截止到2014年12月，近三年以來，我國金融機構的有價證券和各項投資占全部資金運用的總額都不到20%，而各項貸款在商業銀行的資金運用總額中占比大多都在80%以上，貸款相對于有價證券和投資來說，優勢顯而易見，同時這也使得銀行資產運營渠道顯得過于單一化。

最近幾年以來，我國商業銀行新增貸款向少數行業集中發放明顯。主要表現為商業銀行信貸資金以較大的幅度集中投向一些國有企業和某些行業。

2、過于注重績效

商業銀行相對于其它業務來說，貸款收益占主要地位，因而對銀行信貸業務的開展過度重視，對信貸表現出來的風險僅僅只于貸款發放前對信貸客戶相關的風險進行分析和預測，而對客戶和貸款后期潛在的風險往往不足以引起關注。追求短期業務績效，人為的增加了貸款風險。

四、對我國商業銀行貸款風險管理的建議

1、培育良好的信貸風險管理文化

商業銀行在經營管理中必須培育健康的信貸風險管理文化，任何一家銀行優質的資產質量都不是靠專家審出來的。只有當正確的風險管理文化為廣大客戶經理、信貸部門的全體員工認同，并自覺地付諸動，資產質量才會真正得到保障。

2、建立貸款風險補償機制及風險保障制度

對已發生的風險，銀行可從自身的借款人內外兩方面進行補償。首先，銀行可以對企業原有的債務采取債務重組的方式，明確原有銀行債務的數額、繼承人、償還期以及償還方式，指定具體的償還計劃。其次，銀行可根據預期貸款率、呆賬貸款率等指標，在稅后利潤中計提一定的資金作為貸款風險準備金，扣除一定的補償性余額預存銀行。從而增加企業的還款意愿，減少企業透支。

參考文獻：

[1]韓廣文.商業銀行貸款風險管理[J].經濟研究導刊.2009年第19期總第57期，P56-57

第五篇：我國商業銀行個人住房抵押貸款 信用風險及其防范 簡介

我國商業銀行個人住房抵押貸款

信用風險及其防范

內 容 提 要

隨著我國房地產業的快速發展，個人住房抵押貸款量得到了迅速擴張，但在發展過程中其風險日益明顯。由于個人住房貸款是以房產作為抵押，而且我國房價處于快速上升時期，個人住房貸款的不良貸款率相對低，因此個人住房貸款成為各銀行競相爭奪的優質業務。由于信用環境等多方面因素影響，商業銀行辦理個人住房貸款業務隱含著巨大的風險。本文基于我國個人住房抵押貸款的發展現狀，主要從個人住房貸款業務所面臨的信用風險進行了分析，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞：住房抵押貸款 信用風險 風險管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個人住房抵押貸款的發展歷程……………………………………………1 個人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國商業銀行中的個人住房抵押貸款信用風險……………………………2(一)(二)(三)源于個人的住房抵押貸款信用風險………………………………………2 源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險………………………2 源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險………………………………3

三、完善我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系……………………4(一)(二)完善個人的住房貸款信用風險防范體系…………………………………4 完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風險防范體系……………………………………………5

四、結束語……………………………………………………………………………5 參考文獻………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國商業銀行個人住房抵押貸款信用風險及其防范

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述

(一)個人住房抵押貸款的發展歷程

我國的住房抵押貸款發展歷程并不是很長，我國房地產從1978年改革開發至今歷經30多年的發展歷程，個人住房貸款業經歷了一段時間的發展，并形成了相對規范的發展模式，隨之規模也擴大了許多。在分析商業銀行個人住房抵押貸款信用風險的時候，為了進一步的認識個人住房貸款信用風險，應了解和掌握我國個人住房貸款發展的歷程。1992年建設銀行頒布了《房地產信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個人住房抵押辦法奠定了基礎。1995年7月，人民銀行頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》，對商業銀行開展個人住房制定了相關的規定。1997年中國人民銀行下發了《個人住房貸款管理法（試行）》，從此商業銀行個人住房貸款業務在全國范圍內全面展開。1998年，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的通知》，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融，規范金融市場，把中國房地產業推向了市場化發展的道路。在2003年8月，國務院下發的的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，這是我國首次將房地產產業放到了我國國民經濟支柱產業行列之中。現在的住房抵押貸款，包括經營性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經成為提高居民住房消費能力、實現住房商品化，推進住房制度改革的重要工具。但是現在商業銀行也處于業務的探索階段，國家還沒有全力推進住房制度的改革，因此個人住房貸款業務的總體規模不是那么規范。

（二）個人住房抵押貸款的特征

個人住房貸款也叫做個人住房按揭貸款或者是個人住房抵押貸款。個人住房貸款是指向借款人發放的并且用于購買、建造和大修理的類型住房的貸款。個人住房抵押貸款的特點如下：

1.貸款對象的特殊性。個人住房貸款對借款人所應具備的條件進行了合法的相關規定，并且鎮對的對象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因為貸款只能用于支付所購買住房的貸款。

3.住房貸款的本質是抵押貸款。借款人必須以質押、保證或者抵押為擔保，擔保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結合的方式為擔保，并且在借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息的時候，貸款人有權按照相關的法律規定對其進行處置。

4.貸款數量較大。在銀行辦理的各種貸款當中，個人住房貸款的貸款筆數和單筆貸款額跟其他個人消費貸款比較的話，貸款數量是比較大的。

5.國家政策的支持。個人住房貸款面向廣大城鎮居民，主要是解決他們購房安居的問題。為了實現這個目標，國家制定了許多優惠政策。因此隨之也帶來了該業務收益低、風險增大的后果。

（三）個人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國家為解決部分城鎮居民住房問題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個人繳存，統一由公積金管理中心管理。

2.商業性住房貸款。其資金的主要來源于商業銀行自己的資金，是商業銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個人住房組合貸款。個人住房組合貸款是個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的結合，不僅可以彌補個人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費問題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對高一點，比商業貸款利率相對低一點。

二、我國商業銀行中的個人住房貸款信用風險

信用風險，又稱為違約風險，是指合同當事人，也就是借款人不愿或無力按照合同的時間還本付息，而導致銀行遭受損失的風險。信用風險是銀行發展個人住房抵押貸款業務過程中所有風險當中最主要的風險之一。造成個人住房抵押貸款信用風險的原因有許多，例如借款人因為自身的原因而不能償還銀行貸款本息；開發商與購房人勾結，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導致的信用風險。本文主要從以下三點進行了分析：

（一）源于個人的住房抵押貸款信用風險

在我國由于市場經濟發展時間比較短，整個社會的信用環境還不成熟，尤其是個人信用評估體系還沒有建立起來，不能從制度上提高借款人的違約成本，來降低銀行個人住房貸款所面臨的風險。因此，個人信用風險在我國現在尤為嚴重，且隨著個人住房信貸規模的進一步擴大，由于個人原因引發的住房貸款的違約問題呈現出增加的趨勢。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對這三類違約行為分別進行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發生被迫違約是由于借款人的支付能力發生變化而導致，因為在抵押貸款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平決定。在簽訂貸款合同的時候，散發貸款的金融機構，會通過借款人收入情況與所從事的職業等因素來衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因為借款人失業、疾病或事故等原因而產生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會造成一定的風險。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動違約，是指借款人從自身利益出發，出于經濟利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對其成本和收益進行權衡之后才導致了違約，并不是因為客觀原因。依據經濟利益原則進行理性的判斷，當借款人主觀上認為放棄抵押物能給他帶來更大的收益，主動違約風險就會發生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當的方法，或者是主觀意愿上故意違約，以購買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國，惡意違約的行為很嚴重，具體表現在以下幾個方面：其一是借款人、房地產開發商和購房者之間由于發生一些糾紛時拒絕償還貸款，最終將銀行的風險。其二是因為房地產開發商一方面資金不足，另一方面又不能通過合法的手段來解決融資問題，采取捏造事實等不正當的手段來騙取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來偽造個人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導致的風險。

（二）源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險

作為個人所購住房的主要支撐者，房地產開發企業屬于典型的資本密集型企業，其可能的種種不良行為雖不會直接給銀行帶來信用風險，但是由于個人住房貸款與房地產業和金融業的密切相關性，房地產開發商的風險很可能通過購房者輕易轉嫁給銀行。

1.開發商信用風險而導致的假按揭 假按揭是房地產開發商為了達到得到銀行信貸資金的目的，通過欺騙的手段得到商業銀行所發放的貸款。自從國家出臺的一系列政策措施之后，眾多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下，很多開發商開始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開發商將其樓盤售價抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續。由于開發商參與造假，銀行很難發現出問題。借款人申請到貸款后，銀行將其貸款直接劃進開發商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進開發商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會引發銀行的不良資產，并且會加大市場對房地產需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風險轉嫁給銀行，從而出現金融風險問題。

2.開發商經營風險而導致的個人住房貸款信用風險

銀行在開展個人住房抵押貸款的時候，需要房地產開發商提供階段性或者是全程的擔保，以此來保證借款人違約時銀行仍可以收回貸款。但是房地產開發商經營也存在風險，會直接或間接地影響銀行的個人住房抵押貸款業務。比如，從2012年到2013年一季度的房地產開發企業到位資金趨勢來看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國房地產開發企業到位資金增速

數據來源：中國產業競爭情報網

從圖1可看出我國房地產開發企業到位資金在不斷地增加，這表明我國房地產業投資快速增長。但是隨之也會帶來一定的風險。房地產開發和銷售涉及到多方主體，任何一個主體經營不善都有可能引發借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風險。

3.項目風險

指通過故意提供給銀行不真實的項目資料來騙取銀行貸款的風險。如果沒有足夠的資金、很好的開發能力和良好的開發業績的開發企業就會出現出售不好，資金不充足等問題，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終導致開發項目中途終止。如果購房者要求解除購房合同，就把風險轉嫁給銀行。(三)源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險

對于個人住房抵押貸款來說，個人信用應該是歸還貸款時的第一擔保，而抵押物是第二信用。個人住房貸款的抵押物的處置風險是指當借款人違約后，商業銀行不能有效化解其抵押物所產生的風險。主要有以下幾種風險：

1.抵押物的產權風險

抵押物的產權風險即抵押物產權問題而產生的風險。如在個人住房貸款并沒有償還的時候，因為城市建設需要，拆遷等因素而導致了產權風險，雖然政府制定了相關規定對此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權人還是面臨著兩種風險：一是拆遷補償后，補償的價格低于住房市場的價格，即使將其補償費全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實現抵押權的物上代位權，也就是所有權的代位，因此就有可能產生產權替代風險。

2.抵押物價格風險

抵押物價格風險是指作為抵押的房屋隨著房地產市場的發展、房屋自然磨損、經濟發展而導致價格下降所出現的風險。它包括抵押物價格市場風險以及抵押物價格人為風險兩種風險。前者是指作為抵押物的房地產價值因經濟發展、房地產市場的發展以及房屋自然磨損而發生的價格下跌的風險。后者是抵押人在抵押期間對房屋進行破壞并導致的抵押物價值變化而造成的風險。

3.抵押物變現風險

抵押物的變現風險是指當貸款者出現違約后，銀行不能使抵押物變現或者處理抵押物代價較高，甚至不能以合理的價格處理抵押物的風險。由于我國法律體系尚不健全，使抵押物變現出現了較大苦難。一是抵押物變現很難，缺少中介機構，抵押物變現能力較差，處置抵押物要經過有關部門調查和監督，才能按照相關規定進行拍賣，步驟復雜而且很多，變現時間較長。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時候商業銀行不能足額并合法的變現。有些抵押物的價格很貴，一般人很難接受其價格；有些銷售市場狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動產，比如商品房、營業用房因位置偏僻，交通不便等因素無法變賣。三是我國住房二級市場還沒有建立比較發達的二手房市場，存在發展比較緩慢，交易法規不完善等問題。

三、我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系的完善

（一）完善個人的住房貸款信用風險防范體系 1.完善個人征信系統

完善我國的個人征信系統，就必須建立一套完整并能充分發揮作用的信用評估系統。銀行對個人信用狀況進行評估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據。因此，個人信用評估的準確度直接影響銀行貸款資產的安全。首先，應該建立一套完善的信用風險評估指標體系。最近幾年，我國個人住房抵押貸款迅速增長，但由于我國個人住房抵押貸款興起的時間并不是很長，其信用風險也沒有完全的暴露出來，所以很多商業銀行對于個人住房抵押貸款信用風險沒有引起足夠的重視，更沒有打造一套規范的個人住房抵押貸款信用風險評估指標體系。其次，獲得借款者的真實信息。這一方面需要借助于完善的個人征信體系，因此個人信用評級體系的完善與個人征信體系的建設是相輔相成、缺一不可的。個人征信體系的建設和完善可以為信用風險評估提供可靠地、真實的信息。

2.完善個人信用評估體系

應該建立一個科學的個人信用評估體系。目前最常用的是信用分計算方法。我國商業銀行個人消費信貸打分法一般都是參照發達國家的銀行信用評分體系，并根據我國實際情況推出比較完善的個人信貸打分法。但是，在實際工作中，銀行既要重視信用評分體系，又不能被信用評分體系所束縛，因為信用評分體系本身具有一定的局限性，如權重的確定融入主觀因素，其隱含的假設即為各變量之間存在一種線性關系等等。這些都降低了信用評分的準確性。若信用評分能處理大量信息、同時又能解決非線性問題的神經網絡結合起來一起運用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準確率。

3.建立個人失信懲罰機制

我們不但要完善個人征信體系同時也要建立個人失信懲罰機制。個人失信懲罰機制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機制，此機制是有利于個人信用制度的健康發展。通過完善失信懲罰機制，運用社會道德約束機制和經濟手段，讓有嚴重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系 1.嚴格審查開發商的資質及信用狀況

嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展一些與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。對其項目進行審查時，開發商必須提供合法的項目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時要對審查項目的資金進行落實。選定完按揭項目之后，應該讓其專業人對該項目實行專項管理，并建立相應的貸款管理責任制。

2.完善個人住房抵押貸款擔保體系

通常情況下，擔保和抵押是降低信貸風險最有效的手段。目前我國抵押貸款擔保機構主要為地方性置業擔保公司，建設部頒布的《住房置業擔保管理試行辦法》中對其規定的最低注冊資本標準僅為1000萬人民幣，它們的規模較小，抗風險能力低，所以它們對借款人的要求與商業銀行差不多，所以對于大多數未能達到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業擔保公司的出現并不能使他們受益。商業銀行也不能指望置業擔保公司為他們的個人客戶提供增加信用級別的服務。因此在現階段，應考慮由政府組建設立住房擔保機構，使其作為政府實施社會保障制度的一個組成部分，成為住房擔保市場的主導性機構。此機構屬于政策性機構，目的不是贏利，主要作用是鼓勵中低收入家庭進入住房抵押貸款市場，提高他們的資信等級和貸款成數，促進住房信貸市場的發展。

3.加強對按揭貸款項目的審查

包括開發商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要通過監督和控制銷售情況、開發商信用記錄、工程進行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動趨勢，如果發現異常情況應及時采取與之相應的對策。在審查項目樓盤的同時，不僅要分析對所售樓盤價值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結樓盤的價值變動趨勢。

（三）完善抵押物的信用風險防范體系 1.加強對抵押物的審查

對于抵押物房地產的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現的，便于保管的以及便于估價的房地產。抵押物要符合國家制定的相關的法律法規，以防出現抵押房地產不可以用來貸款抵押的問題。金融機構應全面管制對抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產的產權證件或可以證明房產權的有效文件。這樣一來抵押物市場逐漸趨向規范化，包括控制多頭抵押、重復抵押、無權抵押等違法行為。

2.加強對抵押物的估價

在個人住房貸款業務中，銀行對抵押物的估價是至關重要的。房產是銀行把貸款風險轉嫁給借款人的重要手段，也是銀行發放個人住房貸款的主要條件。所以出于規避風險的目的，銀行應準確的對其房產進行科學合理的估價，避免在處置抵押物的時候，產生抵押物價值不足以償還貸款本息的情況。同時因為個人住房貸款期限較長，對于可能發生的風險無法預測，因此為了更有效地規避抵押物價值風險，銀行應該以不超過抵押物所有價值的80%為限額。

3.對抵押物設置保險

對抵押物進行保險可以防止抵押物隨著經濟環境、自然磨損或滅失給銀行帶來的風險。抵押物投保的期限應和貸款期限相一致，以免保險期已到期，而銀行貸款還未到期，導致這一期間產生貸款風險的可能性增加。

四、結束語

近年來，隨著我國房地產價格的波動，作為風險源頭的個人住房貸款信用風險問題成為社會關注的焦點之一，也是金融市場當中的一個重大問題。因此，本文根據我國個人住房貸款發展的概況，進一步分析了我國商業銀行個人住房貸款中所面臨的信用風險 問題。存在的問題有：源于個人的住房貸款信用風險；源于房地產開發商的個人住房貸款信用風險；源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險。關于解決這些問題的相關措施如下：首先，完善個人信用評估體系、應當具備科學的信用風險評估方法、建立個人失信懲罰機制；其次，嚴格審查開發商的資質及信用狀況、完善個人住房抵押貸款擔保體系、加強對其按揭貸款項目進行科學合理的審查；最后，加強對抵押物的審查、加強對抵押物的估價、對抵押物設置保險。這些措施有利于銀行在貸前進行風險評估，在貸后進行管理，并可以將銀行風險通過保險或者是證券化的方式轉移出去，從而達到降低信用風險的目的。

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后 記

時光荏苒，轉眼間在母校內蒙古財經大學四年的學習生活即將結束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開母校的留戀。

本文是我四年來學習成果的一個總結。論文得以完成，首先要感謝我的導師吳曉成老師。無論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒有導師的細心指導，我可能不能順利完成論文的寫作。吳老師淵博的知識，嚴謹的治學態度，務實的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹向導師表示衷心的感謝和深深的敬意！同時，也要向辛苦養育我的父母和幫助我的同學以及朋友致以最誠摯的敬意，他們在生活上的支持、精神上的鼓勵，是我順利完成學業和論文寫作的保障。

由于我國個人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風險牽涉多方面的知識，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請各位老師不吝賜教。