第一篇：關于房地產中介行業發展調研

關于房地產中介行業發展調研

一、、現狀及特點

1、特點。不從事房地產開發活動，只提供中介服務，不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。具有很強的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業務人員素質良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。

二、發展趨勢及應對

隨著二手房市場的不斷擴大，及國外中介行業的對比分析，國內生存的環境也將逐步擴大，同時對中介企業的要求也越來越高，同行業競爭也將更為激烈。所以，規模化、品牌化、專業化、信息化必將成為未來中介行業的發展趨勢。

規模化：可以預計，經過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業的規模化將進一步提高。一方面表現為中介行業市場集中度將進一步加強，經過兼并重組之后，市場上將出現占據市場份額前幾名的規模化大公司，目前情況看，二十一世紀不動產海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業后來者有可乘之機，通過大型項目運作、網站，報紙等媒體宣傳力度提高企業知名度，通過單兵的專業性提高美譽度。建立穩定的贏利模式和人才的儲備快速擴張。在資金不足時只求行業前列，讓教育客戶的事情留給地主們去做。資金充足時，全國布局也將成為可能。不能做大的結果就是死亡。

品牌化：目前已有少數公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達到較高的標準。未來隨著中介行業的規模化，品牌效益和影響力將進一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進作用。通過誠信手段，建立品牌化戰略。應長期堅持。

專業化：中介行業是典型的服務性行業，專業性特征極為明顯，包括人才的專業性、服務的專業性、業務的專業性、流程的規范性等等。隨著行業的發展，這些專業的特性將進一步提高。也只有做到真正的專業，具有優秀的企業文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠的發展。專業化生存在許多企業都得到重視，但真正的比賽在于學習的速度及知識的更新。就像言一先生所說，成為行業專家，不但具備專業知識還要保持學習力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進的網絡及信息管理系統，中介企業才可能實現科學的企業管理，才可以提高企業運作的效率和效益，才能夠為客戶和市場提供最便利和專業的服務，為企業的發展壯大提供堅實的基礎。信息化的主要工具是電腦相關軟件的使用，但目前情況下，很多企業沒有使用，而使用者也只停留在業務處理層面，而管理控制或更高層面的流程優化都存在的大的問題，學會使用先動的工具得以事半功倍，不斷進行系統優化及分析，找出問題，及時修正。

未來的樓市發展主要以二手樓市發展為主導，二手樓市的健康發展，需要有穩定的中介行業支持，中介行業在去年新一輪樓市的發展帶動下，進行急速擴張和發展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業的追逐點，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動中介企業的人員管理、資源管理、業務運營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學化管理，支持企業持續穩定的發展，面對全國現狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊和獨特的競爭力穩健經營的大品牌大企業才能來達到一統天下格局。

房地產知識2013年3月27日星期三

第二篇：房地產中介行業發展與服務拓展研究

關于房地產中介行業發展與服務拓展的調查報告

一 房地產中介的內涵

房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的服務總稱，它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務；狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。

房地產中介服務行業在國外已有近百年歷史，在我國僅發展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業。其發展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發展階段。

房地產中介服務行業在我國發展近20年來，已經成長為一個具有廣闊發展前景和高成長性的朝陽行業。2007年，中國房地產中介服務行業在國家宏觀調控中進行了整合。國家對房地產行業宏觀調控，使得不正規或者小規模企業紛紛關門，另一方面，大型企業卻利用強大的資金和品牌實力進行規模化擴張。雖然中國房地產中介服務企業仍然參差不齊，但競爭的馬太效應已經開始加速推進行業的集中和整合。2007年，中介之間的跑馬圈地與網點爭奪愈演愈烈。外資向中介行業的滲透也在加快。外資機構在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現在又開始將觸角伸向了尚不甚發達的二手房中介市場。

中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產中介市場逐漸走向成熟和規范化。品牌中介公司借助連鎖化的經營模式快速搶占市場份額，通過規范的服務，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。一方面通過不斷發展連鎖的數量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場份額。

中國二手房的交易規模正在逐年上升，二手房市場結構也在進一步優化。以往房地產經紀企業單純增加門店、對外擴張的粗放型經營發展模式，現在正在逐漸向對外擴張和內部挖潛相結合的集約型轉變。金融服務、連鎖經營發展迅速，成為百強企業擴張的重要方式。2006-2008年國家出臺了一系列法律法規調控市場，房地產經紀行業面臨一輪較大的洗牌。政府通過完善相關稅收環節管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。市場的驟然縮小，使企業間競爭更加激烈。國內5萬多家房地產經紀企業競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優勝劣汰，一大批中小型企業被迫退出市場。建設部、國家發改委以及工商總局三部委聯合發布了《房地產交易秩序整治方案》，首次明確房產中介在代理買賣二手房時，將禁止賺取差價。此舉也意味著房產中介行業大洗牌即將到來。

城市化進程加快為房地產行業發展提供了更廣闊的市場空間；城鎮個人住房擁有率迅速提升為房地產中介服務行業發展帶來機遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產的主導市場。

未來中國二手房市場的發展前景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產市場主流。2009-2010年，內地二手房市場的總體交易量將會達到10000億，如果某個公司能夠在全國取得領先地位，占據其中10%的份額，那么按照這個行業平均按房產成交價2.5%收取中介費的收費水平和其中15%的利潤率來計算，該公司單二手房交易每年的利潤就能達到接近4億，再加上租賃業務和其他金融增值服務的利潤，全國有可能出現年純利6億的經紀公司。

二 本地房地產中介行業現狀及主要問題

(一)發展無序,企業生存率低

房地產中介的需求逐步放大 ,房地產中介尤其是普通中介市場 ,由于投資成本低 ,管理不規范 ,準入制度不完善 ,企業間存在惡性競爭 ,因而許多中小房地產中介企業逐步被淘汰;另一方面 ,近年來 ,由于政府推行的住房建設、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發展 ,房地產市場的潛力在不斷釋放 ,蘇州的中介業務成倍上升 ,有許多投資人看好這一巨大的市場 ,不斷地涌入。原本是一些大小中介門店的聚集地 ,生意紅火時有20多家中介門店 ,現在只剩下 10 家左右了。據房產業內人士透露 ,一般的小中介 ,每個月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是說一個月要成交 4套 40 萬元的房子 ,但在目前來說 ,對一些中介只是個“奢望”。而大型連鎖中介 ,由于運營成本巨大 ,每月起碼成交兩三百套房子才能維持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也紛紛“逆市”搶灘市場 ,從而大大加快房地產中介業的洗牌速度。

(二)企業規模較小,抗風險能力差

由于房地產中介行業興起時間不長 ,房地產中介機構大多規模較小 ,一些房地產中介機構的工作人員一般在 10 人左右 ,少的則只有 2～3 人 ,甚至還有一定數量的兼職人員 ,導致企業實力薄弱據統計 ,目前蘇州房地產中介服務企業中從業人員數在 10 人以下的占 80 %;超過 50 人的占 4.9 %專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門 ,絕大部分機構業務范圍狹窄 ,沒有實行專業分工 ,缺乏自身的業務強項 ,由此帶來的結果是為數不少的企業在競爭中被逐漸淘汰。目前 ,多數中介公司把二手房銷售作為主營業務 ,只負責給買賣雙方“牽線”,卻很少為他們提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續等多樣化的服務。業務種類單一 ,經營范圍狹窄 ,也造成了企業抵抗風險能力的不足.(三)從業人員良莠不齊,整體素質亟待提高

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。在市場上 ,目前 ,只有少數幾家大公司像我愛我家、順馳不動產、中廣置業等招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經驗 ,其他一些小中介企業都沒有學歷限制 ,一般的高中學歷都可以去任職。再者 ,房地產市場波動大、變化快的特點 ,造成中介行業人員流動頻繁 ,不利于中介人員積累經驗和提高素質。此外 ,受社會環境和行業風氣的影響 ,許多從業人員隨波逐流 ,降低了自己的職業操守。

(四)法律法規尚須健全和完善。

對房地產中介組織設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件已初步形成了一個框架 ,但還不健全和完善。由于全市中介管理機構多數是近幾年才成立的 ,工作程序和管理機制缺乏規范性 ,相當一部分企業和單位還沒有真正走向市場化。目前 ,對于蘇州房地產中介組織存在管理體制不合格、管理

制度不健全 ,體制制度上存在著多頭管理和政企不分的突出問題;而且無論是政府部門的直接監管 ,還是由房產中介行業協會進行的自律性監管 ,都存在監管不力的問題。由政府直接監管 ,面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛 ,難以到位 ,同時還存在著尋租空間。另外 ,政府部門中 ,除作為行業主的房地產管理部門行使監管職能外 ,其他城建、工商、質檢、物價、人事、司法等部門也都從各自角度 ,以各自的依據和方式參與監管 ,會造成政出多門 ,企業無所適從 ,且易產生許多漏洞 ,而行業協會監管同樣存在諸多問題。

（五)信息化程度低

完善的企業信息管理系統 ,可增強市場信息的敏感度 ,及時準確地感受市場的變動 ,以便采用應變經營策略;網絡技術的應用可提高運作效率、節約企業成本等。目前在蘇州市場上 ,實行計算機信息化和網絡化管理 ,并擁有自己的網站的中介企業可以說是少之又少 ,多半是那種門面店的經營模式;大多數中介機構是租一間房子 ,靠一張桌子、一部電話、一張嘴在進行原始操作 ,除少數大的中介公司外 ,一般都沒有像樣的設備 ,因此被人們稱之為

“皮包公司”。

三、房地產中介行業發展趨勢——連鎖經營

(一)大中型中介注重品牌影響力,調整自身規模效應。

在市場經濟發達的今天 ,品牌已超越純經濟的范疇 ,成為企業競爭力、增值力、后續力的體現。要樹立正確的品牌意識 ,建立品牌發展戰略管理體制 ,完善品牌發展的市場環境 ,重視知識管理、知識決策以及實施與品牌理念相配套的系統教育培訓等。

(二)中介經營中大量運用網絡技術,與傳統方式密切結合。

眾多企業擁有自己的企業網頁,并且利用網絡發布房源信息,一些企業網站已經在客戶中擁有了很大的影響力,這些企業通過網絡信息服務平臺同客戶建立虛擬通道。從商業發展的形態看,大量的終端客戶對企業經營起到至關重要的作用。房地產中介企業生存和發展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作為中間媒介,兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸。客戶的資源對于房產中介來說是一筆財富,對客戶傳達的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服務。因此可以說,中介連鎖經營有兩個網絡,一個是門店,另一個是網絡技術平臺。兩者的有效結合,更能拓展房產中介的新型經營模式。

(三)中介市場競爭加劇,企業提倡特色服務。

隨著房地產中介市場發展的成熟,中介企業面臨著大浪淘沙,連鎖經營的企業都在尋找做大做強的途徑,企業間競爭必然加劇。企業競爭比拼的就是經營水平,而服務是房地產中介企業的根本,房地產本身就屬于第三產業——服務業。

提倡誠信經營,開展個性化服務,促使服務向專業化方向發展,都需要提升中介人員的素質。房地產作為不動產,交易的性質是產權交易,涉及到眾多的法律法規,而且還需要有相當的專業知識。連鎖中介趨向系統化的發展,人員的從業形象、業務操作能力、服務的方式等,都對其有重要的影響。知名從業人員和機構將占有越來越多的市場份額,中介人員個人的知名度對中介機構的影響也越來越大。總體而言,就是要形成一批具有德才兼備的從業人員,成為房地產連鎖中介經營的中堅力量。

四，房地產中介行業服務拓展

房地產中介服務業的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現為行業專業化程度逐步深化，發展模式日益成熟，行業價值的逐步顯現，行業地位日漸提高。

房地產開發商在發展初期往往采取全職能、整個產業鏈滲透的經營模式，自行包攬房地產開發銷售的整個環節，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產中介服務企業的專業化提升，房地產中介服務行業參與的房地產開發價值鏈環節越來越多，由銷售環節向上拓展到調研、設計、企劃等環節，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業管理、存量房交易等環節。同時，房地產中介服務企業的發展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務內容涵蓋住宅消費產業鏈的諸多領域，世聯地產則形成了“咨詢+實施“的獨特業務模式。

隨著市場專業化程度的不斷提高，主流開發商紛紛將非核心業務外包，萬科、保利、恒大等開發商的樓盤幾乎全部均由房地產中介服務企業代理銷售。08年策劃代理百強企業銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業務，08年的房地產市場重大調整使得行業的顧問策劃業務得到快速發展，百強企業的策劃收入增長率同比達到了56%。

雖然我國房地產中介服務行業在近幾年取得了長足的發展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的，而即使在我國房地產開發行業發展時間早、市場化程度高，經濟發達的珠三角和長三角地區，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達到50%；在房地產開發行業發展相對不成熟的其他區域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%-30%，由此可見，房地產中介服務行業未來業務具有

廣闊的空間。

五，結束語

總之, 推進財務管理信息化, 建立起一個規范、高效、先進的財務管理信息網絡系統, 對所有企業來說, 都是一項全新的工作。雖然有些企業起步較早,也積累了不少經驗, 但是任務還很艱巨, 有大量的具體工作要做。如此浩繁的工程, 傷筋動骨, 牽涉方方面面, 必須由“一把手”重視, 上下齊心協力。企業經營者在觀念上要先行一步, 真正從參與國際競爭的戰略高度來認識自己的企業, 領導好自己的企業, 支持企業信息化建設。作為目前倍受關注的電力企業,搞好財務管理信息化建設, 是企業管理水平再上一個臺階不可或缺的重要手段, 其必將為我們早日建成“一強三優”的現代電網企業插上騰飛的翅膀。

第三篇：房地產中介行業發展與服務拓展研究

房地產中介行業發展與服務拓展研究

摘要

關鍵詞：房地產中介，發展，服務，拓展

一 房地產中介的內涵

內涵

房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的服務總稱，它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務；狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。

房地產中介服務行業在國外已有近百年歷史，在我國僅發展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業。其發展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發展階段。

行業特征

房地產中介服務行業在我國發展近20年來，已經成長為一個具有廣闊發展前景和高成長性的朝陽行業。2007年，中國房地產中介服務行業在國家宏觀調控中進行了整合。國家對房地產行業宏觀調控，使得不正規或者小規模企業紛紛關門，另一方面，大型企業卻利用強大的資金和品牌實力進行規模化擴張。雖然中國房地產中介服務企業仍然參差不齊，但競爭的馬太效應已經開始加速推進行業的集中和整合。2007年，中介之間的跑馬圈地與網點爭奪愈演愈烈。外資向中介行業的滲透也在加快。外資機構在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現在又開始將觸角伸向了尚不甚發達的二手房中介市場。

中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產中介市場逐漸走向成熟和規范化。品牌中介公司借助連鎖化的經營模式快速搶占市場份額，通過規范的服務，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。一方面通過不斷發展連鎖的數量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場份額。

中國二手房的交易規模正在逐年上升，二手房市場結構也在進一步優化。以往房地產經紀企業單純增加門店、對外擴張的粗放型經營發展模式，現在正在逐漸向對外擴張和內部挖潛相結合的集約型轉變。金融服務、連鎖經營發展迅速，成為百強企業擴張的重要方式。2006-2008年國家出臺了一系列法律法規調控市場，房地產經紀行業面臨一輪較大的洗牌。政府通過完善相關稅收環節管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。市場的驟然縮小，使企業間競爭更加激烈。國內5萬多家房地產經紀企業競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優勝劣汰，一大批中小型企業被迫退出市場。建設部、國家發改委以及工商總局三部委聯合發布了《房地產交易秩序整治方案》，首次明確房產中介在代理買賣二手房時，將禁止賺取差價。此舉也意味著房產中介行業大洗牌即將到來。

城市化進程加快為房地產行業發展提供了更廣闊的市場空間；城鎮個人住房擁有率迅速提升為房地產中介服務行業發展帶來機遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產的主導市場。

未來中國二手房市場的發展前景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產市場主流。預期2009-2010年，內地二手房市場的總體交易量將會達到10000億，如果某個公司能夠在全國取得領先地位，占據其中10%的份額，那么按照這個行業平均按房產成交價2.5%收取中介費的收費水平和其中15%的利潤率來計算，該公司單二手房交易每年的利潤就能達到接近4億，再加上租賃業務和其他金融增值服務的利潤，全國有可能出現年純利6億的經紀公司。

二 本地房地產中介行業現狀及主要問題

(一)發展無序,企業生存率低

蘇州房地產中介的需求逐步放大 ,但蘇州房地產中介尤其是普通中介市場 ,由于投資成本低 ,管理不規范 ,準入制度不完善 ,企業間存在惡性競爭 ,因而許多中小房地產中介企業逐步被淘汰;另一方面 ,近年來 ,由于政府推行的住房建設、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發展 ,房地產市場的潛力在不斷釋放 ,蘇州的中介業務成倍上升 ,有許多投資人看好這一巨大的市場 ,不斷地涌入。原本是一些大小中介門店的聚集地 ,生意紅火時有20多家中介門店 ,現在只剩下 10 家左右了。據房產業內人士透露 ,一般的小中介 ,每個月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是說一個月要成交 4套 40 萬元的房子 ,但在目前來說 ,對一些中介只是個“奢望”。而大型連鎖中介 ,由于運營成本巨大 ,每月起碼成交兩三百套房子才能維持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也紛紛“逆市”搶灘市場 ,從而大大加快房地產中介業的洗牌速度。

(二)企業規模較小,抗風險能力差

由于房地產中介行業興起時間不長 ,房地產中介機構大多規模較小 ,一些房地產中介機構的工作人員一般在 10 人左右 ,少的則只有 2～3 人 ,甚至還有一定數量的兼職人員 ,導致企業實力薄弱據統計 ,目前蘇州房地產中介服務企業中從業人員數在 10 人以下的占 80 %;超過 50 人的占 4.9 %專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門 ,絕大部分機構業務范圍狹窄 ,沒有實行專業分工 ,缺乏自身的業務強項 ,由此帶來的結果是為數不少的企業在競爭中被逐漸淘汰。目前 ,多數中介公司把二手房銷售作為主營業務 ,只負責給買賣雙方“牽線”,卻很少為他們提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續等多樣化的服務。業務種類單一 ,經營范圍狹窄 ,也造成了企業抵抗風險能力的不足.(三)從業人員良莠不齊,整體素質亟待提高

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。在蘇州市場上 ,目前 ,只有少數幾家大公司像我愛我家、順馳不動產、中廣置業等招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經驗 ,其他一些小中介企業都沒有學歷限制 ,一般的高中學歷都可以去任職。再者 ,房地產市場波動大、變化快的特點 ,造成中介行業人員流動頻繁 ,不利于中介人員積累經驗和提高素質。此外 ,受社會環境和行業風氣的影響 ,許多從業人員隨波逐流 ,降低了自己的職業操守。

(四)法律法規尚須健全和完善。

對房地產中介組織設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件已初步形成了一個框架 ,但還不健全和完善。由于全市中介管理機構多數是近幾年才成立的 ,工作程序和管理機制缺乏規范性 ,相當一部分企業和單位還沒有真正走向市場化。目前 ,對于蘇州房地產中介組織存在管理體制不合格、管理

制度不健全 ,體制制度上存在著多頭管理和政企不分的突出問題;而且無論是政府部門的直接監管 ,還是由房產中介行業協會進行的自律性監管 ,都存在監管不力的問題。由政府直接監管 ,面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛 ,難以到位 ,同時還存在著尋租空間。另外 ,政府部門中 ,除作為行業主的房地產管理部門行使監管職能外 ,其他城建、工商、質檢、物價、人事、司法等部門也都從各自角度 ,以各自的依據和方式參與監管 ,會造成政出多門 ,企業無所適從 ,且易產生許多漏洞 ,而行業協會監管同樣存在諸多問題。

（五)信息化程度低

完善的企業信息管理系統 ,可增強市場信息的敏感度 ,及時準確地感受市場的變動 ,以便采用應變經營策略;網絡技術的應用可提高運作效率、節約企業成本等。目前在蘇州市場上 ,實行計算機信息化和網絡化管理 ,并擁有自己的網站的中介企業可以說是少之又少 ,多半是那種門面店的經營模式;大多數中介機構是租一間房子 ,靠一張桌子、一部電話、一張嘴在進行原始操作 ,除少數大的中介公司外 ,一般都沒有像樣的設備 ,因此被人們稱之為“皮包公司”。

三、房地產中介行業發展趨勢——連鎖經營

(一)大中型中介注重品牌影響力,調整自身規模效應。

在市場經濟發達的今天 ,品牌已超越純經濟的范疇 ,成為企業競爭力、增值力、后續力的體現。要樹立正確的品牌意識 ,建立品牌發展戰略管理體制 ,完善品牌發展的市場環境 ,重視知識管理、知識決策以及實施與品牌理念相配套的系統教育培訓等。

(二)中介經營中大量運用網絡技術,與傳統方式密切結合。

眾多企業擁有自己的企業網頁,并且利用網絡發布房源信息,一些企業網站已經在客戶中擁有了很大的影響力,這些企業通過網絡信息服務平臺同客戶建立虛擬通道。從商業發展的形態看,大量的終端客戶對企業經營起到至關重要的作用。房地產中介企業生存和發展的兩個源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作為中間媒介,兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸。客戶的資源對于房產中介來說是一筆財富,對客戶傳達的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服務。因此可以說,中介連鎖經營有兩個網絡,一個是門店,另一個是網絡技術平臺。兩者的有效結合,更能拓展房產中介的新型經營模式。

(三)中介市場競爭加劇,企業提倡特色服務。

隨著房地產中介市場發展的成熟,中介企業面臨著大浪淘沙,連鎖經營的企業都在尋找做大做強的途徑,企業間競爭必然加劇。企業競爭比拼的就是經營水平,而服務是房地產中介企業的根本,房地產本身就屬于第三產業——服務業。

提倡誠信經營,開展個性化服務,促使服務向專業化方向發展,都需要提升中介人員的素質。房地產作為不動產,交易的性質是產權交易,涉及到眾多的法律法規,而且還需要有相當的專業知識。連鎖中介趨向系統化的發展,人員的從業形象、業務操作能力、服務的方式等,都對其有重要的影響。知名從業人員和機構將占有越來越多的市場份額,中介人員個人的知名度對中介機構的影響也越來越大。總體而言,就是要形成一批具有德才兼備的從業人員,成為房地產連鎖中介經營的中堅力量。

四，房地產中介行業服務拓展

房地產中介服務業的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現為行業專業化程度逐步深化，發展模式日益成熟，行業價值的逐步顯現，行業地位日漸提高。

房地產開發商在發展初期往往采取全職能、整個產業鏈滲透的經營模式，自行包攬房地產開發銷售的整個環節，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產中介服務企業的專業化提升，房地產中介服務行業參與的房地產開發價值鏈環節越來越多，由銷售環節向上拓展到調研、設計、企劃等環節，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業管理、存量房交易等環節。同時，房地產中介服務企業的發展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務內容涵蓋住宅消費產業鏈的諸多領域，世聯地產則形成了“咨詢+實施“的獨特業務模式。

隨著市場專業化程度的不斷提高，主流開發商紛紛將非核心業務外包，萬科、保利、恒大等開發商的樓盤幾乎全部均由房地產中介服務企業代理銷售。08年策劃代理百強企業銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業務，08年的房地產市場重大調整使得行業的顧問策劃業務得到快速發展，百強企業的策劃收入增長率同比達到了56%。

雖然我國房地產中介服務行業在近幾年取得了長足的發展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的，而即使在我國房地產開發行業發展時間早、市場化程度高，經濟發達的珠三角和長三角地區，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達到50%；在房地產開發行業發展相對不成熟的其他區域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%-30%，由此可見，房地產中介服務行業未來業務具有廣闊的空間。

五，結束語

總之, 推進財務管理信息化, 建立起一個規范、高效、先進的財務管理信息網絡系統, 對所有企業來說, 都是一項全新的工作。雖然有些企業起步較早,也積累了不少經驗, 但是任務還很艱巨, 有大量的具體工作要做。如此浩繁的工程, 傷筋動骨, 牽涉方方面面, 必須由“一把手”重視, 上下齊心協力。企業經營者在觀念上要先行一步, 真正從參與國際競爭的戰略高度來認識自己的企業, 領導好自己的企業, 支持企業信息化建設。作為目前倍受關注的電力企業,搞好財務管理信息化建設, 是企業管理水平再上一

個臺階不可或缺的重要手段, 其必將為我們早日建成“一強三優”的現代電網企業插上騰飛的翅膀。

第四篇：鄂州市房地產中介行業自律公約

鄂州市房地產中介行業自律公約

第一條 為了促進我市房地產中介服務行業的健康發展，創造和維護公開、公平、公正的房地產中介市場環境，提高中介行業的公信力，建立行業自律要制。，根據《房地產經紀管理辦法》（建設部國家發改委人社部令第8號）、《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產經紀人管理辦法》等有關規定、法規，制定本公約。

第二條 從事房地產中介服務的機構和從業人員都應當遵守國家的法律、法規、政策；自覺規范、約束自己的行為，維護行業形象。以獨立、客觀、公正、合法執業為原則，以提供高效、優質、規范的專業服務為宗旨，以促進我市房地產中介行業隊伍素質提高和執業水平提高。

第三條 在我市從事房地產中介服務的機構，都應具備從業資格，并在營業場所公示其資質（備案）證書和工商執照等。

第四條 中介服務機構應在營業場所公示服務流程，服務項目及各項收費標準，要將從業人員的姓名、職務、職稱及照片在營業場所公示，從業人員上門服務也要出示相應證件。中介服務機構要重誠信、講信譽、守合同、公平競爭、合法經營、依法納稅、接受業務部門的指導，監督和檢查，共同維護業行利益。

第五條 房地產中介業務均應由中介機構統一接受委托，不得以個人名義受理，不為沒有履行合同能力的委托人進行中介服務，不得承擔不能勝任或不能按約定時限完成的委托。中介機構承接業務時，應該核實委托主體資格。承接商品房銷售代理業務時應該核實開發商的營業執照及五證是否齊全；承接二手房銷售及租賃業務時，應驗明產權人的身份證及產權證或有效證明，由代理機構的執業經紀人分別與委托方簽定合同，經紀人簽署合同時應將自己的姓名、執業證編號填寫清楚，同時加蓋機構公章。不得弄虛作假，誤導坑害客戶，不得泄漏委托客戶的商業秘密，不得索要、收取合同以外的報酬或其他財物，不得與一方當事人串通損害另一方當事人的利益。

第六條 因房地產中介機構過失或者經紀人過失，給委托人造成經濟損失的，中介機構要按合同的約定承擔賠償責任；因委托人責任造成經濟損失的，按合同約定由委托人承擔賠償責任；因中介機構提供的廣告房源信息失實，而造成委托人經濟損失的，中介機構應承擔補償責任。

第七條 房地產中介機構發生注冊資金、股東、營業場所、經營資質（備案）變更事項時，要及時到主管部門備案。因故注銷歇業時，按國家法律規定先行備案和公告，做好債權債務的清償事宜。

第八條 房地產中介服務機構應嚴格員工隊伍的管理，堅持崗前專業培訓，執證上崗、掛牌執業，并定期參加協會組織的教育培訓，參加行業組織的法規、政策學習和業務素質考核，不斷更新知識，提高專業水平，改進服務態度，提高服務質量。

第九條 制止不正當競爭行為，為公平競爭創造良好的環境和條件。房地產中介機構及其從業人員不得使用下列不正當手段從事中介業務，損害競爭對手：

1、無證、無場所經營；

2、不按資質等級標準的業務范圍從事經營活動；

3、非專職房地產估價師簽署評估報告；出具虛假、不實評估、咨詢報告；

4、允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

5、同時在兩個或兩個以上的中介服務機構執業；

6、指定自己或他人從事壟斷經營活動；

7、降低收費，從其他經紀公司誘導客戶為自己客戶等惡意搶單(同一房源)行為、抵毀其他經紀機構、排擠對手等不正當行為；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；為跳單客戶服務，損害行業權益。

8、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；

9、利用廣告或者其他方法發布虛假信息和不實宣傳,；

10、捏造、散布虛偽事實，假借業務主管部門之名，惡意損害業務主管部門形象；

11、擾亂市場秩序，炒作房價；對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；

12、捏造散布漲價信息，發布未經房源核驗的虛假房源信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

13、泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；

14、為交易當事人逃避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠;

15、侵占、挪用房地產交易資金；

16、法律、法規和政策禁止的其他行為；

第十條 凡使用本公約第九條各項不正當競爭手段從事房地產中介業務的，經查實后，協會提請上級主管部門對責任者按有關規定作出相應處罰，降低其資質等級直至注銷資質資格。

第十一條 建立誠信檔案制度。中介機構實行信用檔案管理，接受社會和公眾的廣泛監管。

第十二條 提倡按照合法、誠信、公平和有償的原則，發展本行業企業之間跨地區的聯合協作關系，優勢互補、利益共享、團結協作、共同發展。

第十三條 本公約自公布之日起生效。

鄂州市房地產中介行業協會

2017/11/28

第五篇：七種力量模型分析房地產中介行業范文

房地產中介行業運行狀況分析

——運用“七種力量模型” 房地產中介行業界定

狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。按照《城市房地產管理法》的規定，我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介作了狹義的理解。因此本文中將房地產中介行業界定為從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的行業。

房地產咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用的一種有償的中介活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。

房地產中介行業的“七力模型”分析

一、行業競爭強度

（一）服務的同質化嚴重。行業發展存在一個客觀規律，越是成熟的市場，產品的同質化程度越高。現在的中介行業日益規范成熟，實則更加深了同質化競爭。房地產中介行業的競爭將從規模過濾到品牌和服務。規模不再是唯一的競爭力，它只代表了短期內市場占有率的相對大。在服務方面，房地產中介行業經歷了社會對不法公司的輿論聲討、政策的洗禮和競爭的優勝劣汰之后，大部分公司都推行了規范化的服務。一些不規范的操作行為逐漸淡出行業舞臺，規范化已經成為生存發展的必要條件。因此，服務的同質化不可避免。同質化的直接后果，就是導致了市場競爭的殘酷性，一方面使得房源客戶和消費者的忠誠度都不是很高，另一方面，也使得客戶在選擇不同的中介機構時更多地傾向討價還價而不是對服務質量和品種的比較。

（二）行業準入門檻低。根據國務院最新公司注冊資本登記制度改革的規定，取消有限責任公司最低注冊資本3萬元、一人有限責任公司最低注冊資本10萬元、股份有限公司最低注冊資本500萬元的限制；不再限制公司設立時股東（發起人）的首次出資比例和繳足出資的期限。公司實收資本不再作為工商登記事項。此舉進一步降低了中介行業的準入資金門檻。上文提到的同質化現象，也使得客戶在選擇中介機構的過程中對品牌的關注度不夠，這給與了行業準入者較好的進入環境。同時，由于近年房地產市場規模的進一步放大，也為房地產中介行業打下

了一針強心劑，但是，市場規模的增長速度無法消化新進入者對市場的侵蝕，而各家較大的不動產經紀機構也相繼采取了加快擴張分店的市場戰略，這種現象，增加了整個產業的額外產出，降低了消費者成本，從而導致整個中介行業收入和回報的下降。在短期內，這種影響不會因為市場的淘汰機制而得以減弱。

二、替代品的威脅

（一）專業鑒證咨詢業務的不可替代性。房地產中介行業中的鑒證咨詢業務主要是向市場提供一種專業服務。這些服務需要由經過國家專業技術資格認證的專業技術人員來提供，一些服務本身甚至是由國家法律法規明確規定，要從事某項經濟業務所必須的專業服務。例如，在項目可行性審批中，國家發展和改革部門需要相應資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告作為審批的必備材料；城市土地征地拆遷需要有具有一定資質的房地產估價機構出具的評估報告，根據這個報告來確定補償價格。隨著社會分動的日益精細，行業的劃分也越來越來明細。公司在進行專業化的生產的過程中，對中介服務的需求也會與日俱增。十八屆三中全會確定了市場作為資源配置的決定性作用。這無疑推進了社會第三方服務的發展。房地產投資前期的項目可行性咨詢服務，有助于增強房地產開發商的投資理性，降低投資風險。項目進行中的工程造價服務，有助于控制項目成本，提高資源利用效率，防范道德風險，而二手房抵押貸款的房地產評估服務能夠有效的防范金融風險，維護金融穩定等等。正是由于房地產中介行業提供的服務的必要性，隨著社會主義市場經濟的進一步發展，社會將會對房地產中介行業提供的專業服務有更強烈的需求。

（二）房地產經紀業務的不可替代性。雖然近年來隨著網絡技術的發展,房源信息已經基本公開化,房地產經紀服務仍然有相當大的不可替代性。一是房地產交易過程及法律義務都相當復雜，一般客戶，不管他是買家還是賣家,一般都必須得到房地產中介代理的幫助；二是房地產本身具有特殊性和不可替代性，世界上沒有一模一樣的房子，房地產個性差異反映在具體位置、樓層、建筑質量、建筑風格、內部裝修、小區環境、周邊配套等客觀因素上，沒有中介代理的職業化服務，客戶不僅對房屋價值與價格無法準確了解,有時他們甚至很難把握自己的需求和購買力；三是房地產的買賣，通常是普通人一生中最大的投資項目，客戶在心理上和經濟利益上都需要中介代理的職業化服務。

三、潛在的進入者威脅

網絡的蓬勃發展，改變了原有世界對信息資源的占有和分配模式，也改變了消費者獲取信息的渠道和消費習慣，同樣的，網絡已作為中間介質直接將二手房買賣雙方聯系到了一起，原來由經濟機構獨享的信息已經由于網絡的興盛而逐漸透明，二手房源的價格、位置、環境等信息現在可以方便的從網上獲得。焦點房地產網、搜房網作為房地產門戶網站，早已開辟了針對二手房交易的主頁，不僅提供各種房源信息，提供方便快捷的查詢方式，同時也提供了二手房交易的相關工具，比如房貸計算器、房屋租賃買賣合同范本等。進一步延伸，消費者還可以在網站上了解最新的法律法規以及交易提示等內容。另外的，類似于新浪、騰訊等大型的綜合類門戶網站，也都建立了自己的二手房專用網頁，這些網站，憑借其龐大的訪問次數及客戶群，在二手房經紀業務上都可以有所作為。房地產互聯網公司的介入很可能會改變房地產中介行業的現有格局，加速整個行業的整合，一些小規模的中介公司很可能消亡，而一些大規模的全國性的中介公司則有可能和互聯網公司合作，整合資源，用網絡來代替一部分門店和人員，降低成本提高營運效率。就像互聯網介入金融業一樣，雖然對傳統金融業造成了沖擊，加劇了競爭，但是從長期來看能夠促進整個行業的良性發展，為消費者創造更多的福利。

四、供應商討價還價能力

房地產中介行業的主要成本是人力資源成本。正是這些具有專業技能的人和具有龐大客戶資源的人組成了行業中的各個公司來開展業務。因而其最主要的供應商正是這些具有智力優勢和客戶資源的人。這些專業技術人員的討價還價能力主要體現在工資報酬上（即使是公司老板也存在機會成本，即放棄了去別的公司工作而失去的報酬）。這樣的討價還價能力則因人而異。其他的成本如辦公用品、廣告服務等，供應商的討價還價能力一般不大。

五、購買者的討價還價能力

收費標準。

１、房屋買賣代理收費

房地產價格總額（萬元）

５００以下（含５００）

５０１—２０００

２００１—５０００

５００１—１００００

１００００以上

過成交價格的3%。

3、房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。

4、房地產咨詢服務費，按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份300—1000元;技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，其標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。

房地產中介代理企業的客戶議價能力要具體問題具體分析。根據市場具體情況的變化,交易傭金的浮動范圍有時候也可以較大。比如說，在市場房屋供不應求時，代表賣方的經紀人傭金可能就會縮水。但這種客戶的議價能力主要是來源于同行的競爭，而不是本質上客戶有多大的議價能力。當然，有一種情況例外，那就是客戶不是其個人，而是大的房地產開發商。在這種情況下，客戶的議價能力很強，說穿了就是可能客戶說了算。

六、產業成長性

(一)發展機遇

十八屆三中全會公報中關于土地改革的論述，包括建立公平開放透明的市場規則，完善主

累退計費率 ２.５ ２ １.５ １ ０.５

2、實行獨家代理的收費由委托方與房地產中介機構協商，其標準可適當提高，但最高不超

要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。

建立城鄉統一的建設用地市場，也即是農村集體土地能夠進入市場交易，這無疑直接擴大了土地估價機構的業務范圍，大大增加了其業務量。據統計，我國大約有18萬畝農村集體土地，這么大體量的農村集體土地進入建設用地市場也能夠使更多的建設項目能夠落地，對土地市場的健康發展和房地產價格的穩定都能產生有利影響，對房地產中介行業來說，健康的土地市場和房地產價格、大量增長的建設用地和項目量從長期來看對整個行業都是個利好。

賦予農民更多的財產權利，即是賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權，創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，通過信托、抵押等方式與金融創新相結合，通過轉包、出租等增加農民的資產性收益等。農民財產權利的增加為發展金融對農業的支持提供了保障，同時也擴大了土地估價機構的業務量。

（二）不確定因素

十八屆三中全會后，國家將大力推進全國性的房地產權屬登記工作，為之后的房產稅全面征收打下基礎。房產稅的征收方式對房地產市場影響很大。如果按存量來征收，可能會打擊一部分投資需求，造成短時間內的房屋轉讓的高峰，如果按增量來征收則會在短時間內造成房屋買進得高峰。這在短期內會促進房地產中介業務的繁榮。然而從長期來看，會抑制房地產需求，降低房地產交易量，從而不利于中介行業的業務增長。另一方面，房產稅的征收價格如果需要由第三方的中介機構進行評估，這將給房地產評估機構帶來巨大的業務空間，如果由稅務部門單方面確定，則不會對房地產評估機構帶來利好。

（三）潛在風險

我國人口老齡化的加劇，意味著新生家庭的減少，從長期來看，顯然會對房地產市場造成致命打擊，同時也會牽連到房地產中介市場。目前老齡化對城市房地產的影響在一些縣城已經顯現。大城市盡管生育率低，但是依靠龐大的外來人口大軍的置業需求，仍能支撐整個房地產市場。盡管國家已經放開“雙獨二胎”和“單獨二胎”以緩解老齡化危機，但是“雙獨”、“單獨”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放開二胎政策能夠在多大程度上挽救低生育率還是個未知數。所以從長期來看，人口老齡化對我國房地產市場、房地產中介市場，對整個國家經濟都是巨大的潛在風險。

七、政府規制

政府對于房地產中介行業設置了行業規范，對于房地產中介機構設置了資質評價體系，并且定期對房地產中介機構的從業資格進行審核。從十八屆三中全會傳遞的信息來看，政府將降低行業準入，加強行業管理，做到“寬進嚴管”。政府對中介行業的嚴格管理有利于促進行業規范化發展，提高整個行業的形象。規范經營，誠信經營，守法經營是房地產中介行業長期健康發展的必要條件。政府加強對房地產中介行業的規制從長期來看對行業的發展有積極影響。