第一篇：物業(yè)管理費催繳方法及技巧

物業(yè)管理費催繳方法及技巧

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風(fēng)。二是團隊的自信，當(dāng)一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來，比如：秩序維護員、保潔員和維修員遇見比較熟悉的未交費業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了，讓業(yè)主時時感受到服務(wù)中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。

3．加強收費培訓(xùn)工作。每天收費成員一起開總結(jié)會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及，在第一時間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，例如：有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖，此時一定緊追業(yè)主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業(yè)主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業(yè)主溝通，讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費，收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如：有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費，此時服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業(yè)主都有可能會變卦，再發(fā)起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當(dāng)。如業(yè)主向你訴苦，我們也要向業(yè)主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯(lián)系不上的業(yè)主，要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如，看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業(yè)分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大，可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導(dǎo)工作。一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對物業(yè)負(fù)面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費

第二篇：催繳物業(yè)管理費通知

催繳物業(yè)費、電費的通知

各兄弟單位：

您們好！

物業(yè)費是本大廈公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生，房屋公共部位維護、供水、電梯、公共照明等設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的根本保證，如果您不能按時繳納物業(yè)費，將會對本大廈的管理造成影響。為保證我司能更好地為您服務(wù)，請您見此通知后，及時繳納管理費與電費的相關(guān)費用。

我司隨時接受各單位的監(jiān)督，持續(xù)改進，竭誠為各單位服務(wù)，謝謝您的理解與支持！

Xxxxx有限公司

xxxx-x-x

第三篇：不當(dāng)催繳物業(yè)管理費

不當(dāng)催繳物業(yè)管理費

為了讓業(yè)主能繳納物業(yè)費，物業(yè)公司往往會采取各種手段來而這些業(yè)主催繳物業(yè)費，常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。

（1）不繳納物業(yè)費停止物業(yè)服務(wù)。

前面我們也已提到，在合同法律關(guān)系中，有著這么一種同時履行抗辯權(quán)的存在，他是指在對于沒有先后履行順序的義務(wù)，如果一方未按約履行其義務(wù)的，另一方有權(quán)在對方履行其義務(wù)前暫停自己義務(wù)的履行。有些物業(yè)公司認(rèn)為，在我們的物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主支付物業(yè)費物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)，兩者沒有先后順序，不就正好符合上述情況下，那么好，你業(yè)主拖欠費用，那我就停止服務(wù)，這可是法律賦予我們的權(quán)利。

那我們認(rèn)為，不錯，的確在物業(yè)服務(wù)合同中，“同時履行抗辯權(quán)”是可以行使的，但是在什么情況下才可以使用這種“同時履行抗辯權(quán)”這里面要有一個度的掌握，什么意思，也就是說并不是發(fā)生任何業(yè)主拖欠費用的情況，比如說個別業(yè)主沒有繳納，你就可以采用這種抗辯權(quán)，請大家不要忘記，畢竟物業(yè)服務(wù)不是簡單的單一對口的服務(wù)合同，是一種服務(wù)對象為群體的服務(wù)合同，您物業(yè)服務(wù)行為針對的客體是一個人群，你停止服務(wù)，對于少數(shù)未交費人群而言這是行使了同時履行抗辯權(quán)，但對于哪些大多數(shù)繳納了物業(yè)費的業(yè)主而言呢，你的不作為不就構(gòu)成了違約了，因為你對哪些繳費的業(yè)主是不存在同時履行抗辯權(quán)問題的。所以，什么情況下才可以采用同時履行抗辯權(quán)，這種就需要有一個度的掌握，比如說全部業(yè)主或大部分業(yè)主拒絕繳納，那你行使這種抗辯權(quán)，那我們認(rèn)為是沒有問題的。那么這種度該如何掌握？在這次省高院關(guān)于物業(yè)管理糾紛的會議紀(jì)要征求意見稿中，對于這個問題就有專門的闡述，給了一個衡量行為度的標(biāo)準(zhǔn)。

會議紀(jì)要認(rèn)為“個別或少數(shù)業(yè)主未給付物業(yè)管理費用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此時物業(yè)管理企業(yè)不得行使同時履行抗辯權(quán)，只有在超過20%的業(yè)主未給付物業(yè)管理費用或者未給付的物業(yè)管理費用那個超過應(yīng)給付的物業(yè)管理費用總額的20%，物業(yè)管理企業(yè)才可以行使同時履行抗辯權(quán)。”

這份文件，這個度的掌握是以20%為限，即在超過20%的業(yè)主未給付物業(yè)管理費用或者未給付的物業(yè)管理費用那個超過應(yīng)給付的物業(yè)管理費用總額的20%，物業(yè)管理企業(yè)才可以行使同時履行抗辯權(quán)，即可以停止物業(yè)服務(wù)。目前這一份征求意見稿，還未生效，這個數(shù)字也只有參考價值，如果今后出臺，必將對于物業(yè)企業(yè)而言是一條比較有利的法律依據(jù)。

（2）不交物業(yè)費就采用停水、停電、停氣、停熱方式。

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。

這種方式其實是一種侵權(quán)行為，不可取，行為本身是有問題的。

涉及水、電、氣、熱的合同，在《合同法》上把其是界定為供水供電供熱合同，與物業(yè)服務(wù)合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應(yīng)公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利。可見，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利本身的約定也是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費電費義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電來催繳物業(yè)服務(wù)費用，只能以它來催繳水費電費。

對于這個問題，在江蘇省高院關(guān)于物業(yè)管理糾紛的會議紀(jì)要中也由涉及，會議紀(jì)要認(rèn)為：“業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)停止對其供應(yīng)水點氣，造成業(yè)主損害的，應(yīng)對受害業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任；業(yè)主拖欠水電氣費用，物業(yè)管理企業(yè)受水電氣供應(yīng)企業(yè)的委托停止供應(yīng)水電氣，致使業(yè)主收到損害的，不承擔(dān)責(zé)任。

（3）張貼欠費業(yè)主名單的方式

這種行為，一直是一種飽受爭議的行為方式，因為業(yè)主拖欠物業(yè)費的理由是多種多樣的，對于哪些無理由故意拖欠物業(yè)公司費用的業(yè)主而言，拖欠的事情屬實，物業(yè)公司出于提醒業(yè)主及時交費的目的張貼，且只是在小區(qū)的小范圍內(nèi)公布，并無任何不當(dāng)；但哪些確因正當(dāng)理由而拒交物業(yè)費的業(yè)主而言，由于其拒絕繳費是物業(yè)公司服務(wù)不到位，是物業(yè)公司違約在先，業(yè)主按照合同法規(guī)定履行同時履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費并無任何不當(dāng)，對于這種業(yè)主物業(yè)公司不論原因而予以張貼，客觀上的確會使人產(chǎn)生誤解，認(rèn)為是該業(yè)主在違約，的確會對業(yè)主在客觀評價造成負(fù)面影響。

因此，不同因素的影響會對這種行為的性質(zhì)結(jié)果帶來很大的差異，所以這種方式的合理性合法性就一直飽受爭議。

對于這種張貼行為，其實不論這種行為的從法律分析是否合法，但就其結(jié)果而言，我們認(rèn)為其實這是一種不利于糾紛解決的行為，就算認(rèn)定為業(yè)主是故意不繳納物業(yè)費，你的張貼行為完全合法，但這種公開宣揚的行為，只會導(dǎo)致業(yè)主逆反情緒的增加，結(jié)果只能是惡性循環(huán)。

因此建議：不在萬不得已的情況下，并不建議大家采用張貼欠費業(yè)主名單的方式曝光業(yè)主，如果想要張貼名單，也建議大家采用一種相反的方式進行，即張貼已繳費業(yè)主的名單，這種方式更尊重那些遵守制度的業(yè)主,獎勵他們,贏得他們的支持,同時也避免了直接曝光拖欠戶，繳費名單中沒有業(yè)主名稱，自然也就說明了他是拖欠費用的業(yè)主，曝光他們未繳費事宜的結(jié)果也同意可以達到，也可以給他們變相的施加尷尬壓力，但是這種張貼方式的效果就與直接曝光的效果，卻是截然兩樣的，后者更顯然有利于糾紛的處理。

分析了上述常見的不當(dāng)行為后，對于催討物業(yè)費的建議：

1、催討物業(yè)費要合法。這主要是滯納金部分，有些企業(yè)，對于拖欠物業(yè)費的，對對于很高的滯納金、違約金，導(dǎo)致很多業(yè)主原本愿意事后補交的，但看到了高額的違約金就又卻步了。因此，滯納金、違約金制定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合法。按照最高院的規(guī)定，對于逾期付款違約行為，違約金應(yīng)參照同期銀行貸款罰息比例確認(rèn)，最高不得超過該比例的130%。超過該標(biāo)準(zhǔn)的，違約金就存在不合理的問題，屬于過高，當(dāng)事人是可以申請法院降低的。

2、物管企業(yè)在催收欠費時應(yīng)采用書面形式并給業(yè)主簽字確認(rèn)。由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。這是因為：一是可以規(guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認(rèn)物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務(wù)費是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費時間，在兩年之內(nèi)如無有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護其權(quán)益。

3、在公司自己發(fā)函催討無果的情況下，如條件許可，可以委托律師發(fā)函。現(xiàn)在外面，對于律師函，很多人還是比較重視的，因為很多人都會認(rèn)為律師函是會帶來嚴(yán)重后果的，的確，客觀上也是如果。對于很多無故拒交費用的業(yè)主而言，看到他們都會比較緊張，往往事后就會主動把費用繳納。很多樓盤，不論是催告交房還是催告繳費，效果都是很明顯，一般發(fā)函后，都可以處理掉一大批業(yè)主。

4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)準(zhǔn)。做好服務(wù)的前提下，通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來解決。

四、不繳物業(yè)管理費不給交房的問題。

現(xiàn)在很多物業(yè)，開發(fā)商交房都是委托物業(yè)公司辦理，而公司在辦理交房時，為了便于自己物業(yè)費的收取，經(jīng)常會要求收房時一并繳納物業(yè)費，不繳費不給交房。

這種做法，如果在《房屋買賣合同》中沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司這么做是有問題的。房屋買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個獨立的合同關(guān)系，而交房則是買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)之一，開發(fā)商可以委托他人代為履行這項義務(wù)，但是對于交付義務(wù)履行的抗辯只能以買賣合同的約定為基礎(chǔ)。而物業(yè)費的繳納，并非買賣合同的買受人的義務(wù)之一，他是存在于另一物業(yè)服務(wù)合同中，因此，以不繳費就不交房為抗辯，顯然在抗辯權(quán)行使上存在錯誤，錯誤地將物業(yè)服務(wù)合同的抗辯權(quán)運用到了買賣合同中，因此這種抗辯本身就是無效的，如果因此導(dǎo)致業(yè)主無法取得房屋，開發(fā)商是要承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，所以物業(yè)公司在處理實際問題時一定要注意這個問題，如果沒有開發(fā)商的授權(quán)而擅自不繳物業(yè)管理費就不給交房，那給開發(fā)商導(dǎo)致的逾期交房的違約責(zé)任開發(fā)商是可以向物業(yè)公司追償?shù)摹?/p>

如果說想要這種抗辯能成為有效抗辯，那么就需要得到開發(fā)商的配合，即要求開發(fā)商在買賣合同中就直接明確必須先交費后收房，如此約定就可以使抗辯權(quán)的行使有買賣合同的依據(jù)可言，從而就能彌補行使的合法性問題。

第四篇：物業(yè)管理費催繳通知

物業(yè)管理費催繳通知該怎么寫，物業(yè)費一般是公共設(shè)備維修，為了保證設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，按時繳納物業(yè)管理費。以下這篇是物業(yè)管理費催繳通知文章，供大家參考。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業(yè)管理費催繳通知一： 京都花園各位業(yè)主：

物業(yè)管理辦公室從4月15日4月30日，開始收取2015年下半年的物業(yè)管理費，按照學(xué)校研究意見，逾期不交者將收取5‰的滯納金，請大家按時交納。上半年未交納的，這次一并交清。

特此通知

交費地點：北區(qū)家屬院物業(yè)管理辦公室

聯(lián)系電話：138xxxxxxxx

京都花園物業(yè)管理辦公室 2015年4月2日

物業(yè)管理費催繳通知二： 尊敬的xxxxxxx公司：

您好！

從2014年11月15日開始，我管理處從未收到貴公司的物業(yè)費。

按時交納物業(yè)費是每位業(yè)主的義務(wù)，也是物業(yè)公司維持日常運營的基本保障。物業(yè)費是園區(qū)公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域維修，以及電梯、配電、公共照明等設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的根本保障。如您不能按時足額交納物業(yè)費，將會對園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作造成嚴(yán)重的影響。同時，也侵犯了已交費業(yè)主的切身利益。

至2015年3月30日，貴公司欠款總額為：xxxxxxxx元。

在此，我管理處鄭重提醒，請貴公司盡早繳納欠款，如再拖延，我管理處將按雙方簽訂《物業(yè)管理規(guī)約》相關(guān)條款收取千分之五的滯納金，并且將依據(jù)《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)管理規(guī)約》等相關(guān)規(guī)定，訴諸法律，采取訴訟、強制執(zhí)行等方式，通過法律手段追究您的法律責(zé)任。屆時，您不但要全額支付拖欠的物業(yè)費本金及滯納金，還要按照訴訟風(fēng)險承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費、保全費以及一切與此相關(guān)的費用，請您慎重考慮訴訟可能帶來的不利法律后果，及時支付拖欠的物業(yè)費，以免我物業(yè)采取不必要的措施。

第五篇：物業(yè)管理費催繳方案

物業(yè)管理費催繳方案

一、目的

為了提高物業(yè)管理費收繳率，維護正常物業(yè)經(jīng)營活動。

二、催繳小組成員 組長：*** 組員：***、***、***、*** 財務(wù)：***、***

三、實施流程

1.財務(wù)部每月5日前統(tǒng)計上月欠費業(yè)主名單（內(nèi)容包括房號、欠費月份、金額及聯(lián)系電話等）；

2.催繳小組組長根據(jù)財務(wù)提供的欠費名單，每月8日前制定管理費催繳計劃（內(nèi)容包括催繳人員負(fù)責(zé)區(qū)域、催繳方式、完成時間等）； 3.催繳人員按計劃對責(zé)任區(qū)域首先進行電話催繳，對業(yè)主反映的欠費原因和承諾交費時間做詳細(xì)記錄；

4.業(yè)主承諾交費時間過后第二天，催繳人員到財務(wù)業(yè)主確認(rèn)是否已交費，對逾期未交費的業(yè)主以電話提示其承諾交費時間已過，如果再延時的話會產(chǎn)生相應(yīng)的滯納金；

5.經(jīng)電話催繳仍未交費的已入住業(yè)主，安排跟業(yè)主關(guān)系較好的人員上門催繳，發(fā)放書面欠費催繳單；

6.對未入住、不方便到財務(wù)交費的外地業(yè)主，由其提供銀行帳號，委托銀行收費；

7.對因房屋質(zhì)量問題而拒交物管費的業(yè)主，及時將存在問題報地產(chǎn)相關(guān)部門進行整改或通過客服中心與業(yè)主、地產(chǎn)三方協(xié)商以補償管理費的方式由業(yè)主自行整改；

8.積極聽取業(yè)主合理化意見或建議，解決物業(yè)服務(wù)過程中確實存在的問題，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度，避免業(yè)主因物業(yè)服務(wù)不到位而拒交物管費；

9.對無故拒交管理費且數(shù)額較大的業(yè)主，經(jīng)多次催繳無效后采取限制其買水、買電等措施，必要時通過法律途徑解決； 10.客服中心認(rèn)真核對前來辦理裝修手續(xù)的業(yè)主是否交清物業(yè)管理費，對欠費的業(yè)主需交清管理費后才予辦理裝修手續(xù)； 11.定期在網(wǎng)站、小區(qū)宣傳欄公示以“繳納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等相關(guān)法律法規(guī)，提高業(yè)主按時交納管理費的意識； 12.13.挑戰(zhàn)下半年物業(yè)管理費收繳計劃70.5萬，每月完成11.75萬； 對物業(yè)管理費收繳超過月計劃部分，按2﹪提成當(dāng)月獎勵給相關(guān)物管費催繳人員，提高員工對催繳工作的積極性。

**物業(yè)管理有限公司

2011-7-20