第一篇：小區物業管理相關法律法規知識

小區物業管理相關法律法規知識

一、業主委員會成立流程

1、提出申請

物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

2、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

3、籌備小組開展籌備工作

(1)籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

(2)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業主意見。籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

(3)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

(4)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

4、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主

公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

5、申請登記業主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；

(1)業主委員會登記申請表；

(2)街道辦事處核準證明；

(3)業主委員會選票；

(4)業主代表選票；

(5)業主授權委托書；

(6)業主大會或業主代表大會簽到表；

(7)業主委員會章程；

(8)業主公約；

(9)其他相關資料。

6、核準批復

區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

二、業主大會履行的職責

1、制定和修改管理規約和業主大會議事規則；

2、選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；

3、確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業；

4、籌集和使用專項維修資金，并監督實施；

5、制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程；

6、法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

三、業主委員會履行以下職責

1、執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；

2、召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

3、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

4、聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

5、監督管理規約的實施；

6、調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

7、業主大會賦予的其他職責。

四、物業服務相關規定

1、業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

2、物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

3、物業服務事項應當包含下列內容：

(1)建筑物共有部位的維護和管理；

(2)共用設施設備的日常運行、維護和管理；

(3)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護；

(4)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；

(5)物業服務檔案和物業檔案的管理；

(6)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

4、物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

5、物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

6、物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

五、物業的使用與維護

1、業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

2、物業管理區域內禁止下列行為：

(1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為；

(2)違章搭建建筑物和構筑物等行為；

(3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行為；

(4)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為；

(5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；

(6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等；

(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；

(8)超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為；

(9)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第二篇：小區物業管理

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一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關,小區居民都希望有一個好的物業管理機構,但是,總是事與愿違.物業管理工作不遂人意,也不能去怪物業管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”,以致缺少小區民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監督,也就缺少規范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業主委員會.業主委員會代表所有的業主,對物業管理工作進行監督,維護業主的合法權益.業主委員會成員一定要在業主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數.業主委員會產生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業主委員會,就談不上如何加強物業管理工作.二,小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業主委員會,要求禁止大型車輛停入小區.在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現了大型車不再進小區.又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數業主的權益.業主委員會就是這樣一個小區里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業主委員會,小區的管理工作順暢多了.三,小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的

第三篇：加強小區物業管理（模版）

加強小區物業管理·促進和諧社區建設

物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造后引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下： 一、一年來物業管理取得的成效

1、物業管理觀念日益得到重視。由于物業管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今后擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規范物業管理市場，并積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理范疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。

2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務水平。

3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。

4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。

三、對策措施和建議

1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。

同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。

2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業管理，它的要求是什

第四篇：修改物業管理--法律法規

一、單選題

1、業主基于對住宅、經營性用房等（專有部分）特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及其專有部分相對應的外墻共有部分的，不應認定為侵權

2、業主將住宅改變為經營性用房的，應當經（所有有利害關系的業主）業主同意

3、以下認識中，錯誤的判斷是（經業主委員會同意，業主可以保留停車位而單獨轉讓建筑物專有部分）

4、業主自己管理自己的房產，法律依據是（物權法）

5多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（共同管理權）

6、《物權法》第八十條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，按照（業主專有部分占建筑總面積）的比例確定。

7、《物業管理條例》中對業主正確的定義是（房屋的所有權人）

8、業主確需（改變）公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業。

9、物業服務合同自簽訂之日起（15）日內，報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管 部門備案。

10、業主逾期不交納物業服務費用的，（業主委員會）應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

11、發生安全故障時，物業服務企業在采取（應急措施）的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

12、因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（業主委員和物業服務企業）的同意。

13、《物業管理條例》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照（物業服務合同約定），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

14、物業管理條例規定，已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業，物業服務費用由（建設單位）交納。

15、《條例》明確規定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔(物業管理區域內)相關管線和設施設備維修、養護的責任。

16、住宅專項維修資金的使用，專項用于（住宅共用部位與共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造）。

17、前期物業服務合同終止，物業服務企業應將物業承接查驗的相關資料移交給（業主委員會）

18、下列各項中不屬于業主委員會職責的是（選聘和解聘物業服務企業）

19、建設單位與物業服務企業簽訂的物業服務合同稱為（《前期物業服務合同》）

20、物業服務企業需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得（業主委員會）的同意。

21、征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于（補充專項維修資金）

22、物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，（責任人）應當承擔維修養護義務。

23、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處（10 萬元以上 50 萬元以下）的罰款。

24、物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處（10 萬元以上 50 萬元以下）的罰款。

25、物業資質管理中，對管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10 人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。這是（二級）物業管理資質的要求

26、（二級）資質物業服務企業可以承接30 萬平方米以下的住宅項目和8 萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

27、《物業服務企業資質管理辦法》規定，設區的市的人民政府房地產主管部門負責

（三）級物業服務企業資質證書的頒發和管理。

28、二級資質物業管理企業注冊資本人民幣（300）萬元以上。

29、某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120 萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（三級）資質條件。

30、實施房屋裝修裝飾施工的（業主）應在事前通知物業服務企業。

31、因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（裝修人）應當負責修復和賠償。

32、物業服務企業發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定的行業不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費（2 至3）倍的罰款。

33、房屋租賃合同訂立后（30）日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

34、（建設單位）或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分，權利人請求排除妨害、恢復原狀的，人民法院應予支持。

35、用人單位自用工之日起應于（一個月不滿一年）內與勞動者訂立書面勞動合同。

36、保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存（30）日備查。

37、異產毗連房屋樓蓋結構部位的修繕由(毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔)。

38、異產毗連房屋的所有人和使用人應按照(有利使用)、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。

39、商品住宅的保修期限不得（低于）建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

定保修期的存續期。

40、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期為（2 年）

二、多選題

1、以下選項對《物權法》中業主建筑物區分所有權所包含內容描述正確的是（ABD）A、業主對其專有部分享有所有權 B、業主對其共有部分享有共有權 D、業主對共有部分享有共同管理權

2、業主的建筑物區分所有權由（BD）構成。

B、業主對建筑區劃內的共有部分享有共有權 D、業主對建筑物區劃內的共有部分享有共同管理權

3、《物權法》對建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬，下列中正確的是（BD）。

B、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

D、占用業主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位、車庫，屬于業主共有

4、《物權法》規定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業主且占總人數2/3 以上業主同意的事項有（CD）。

C、籌集和使用專項維修資金 D、改建、重建建筑物

5、《物權法》中規定的由業主共同決定事項包括（AC D）

A．制定和修改業主大會議事規則

C．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

D．改建、重建建筑物及其附屬設施

6、業主大會和業主委員會的決定對業主具有約束力的前提是（ABD）

A．必須由依法設立的業主大會、業主委員會作出

B．必須是符合法律、法規及規章 D．不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益

7、應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的事項包括（BCE）

B．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約 C．選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

E．選聘和解聘物業服務企業

8、業主在物業管理活動中，享有（ABCD）權利。

A、按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、提出制定和修改業主規約、業主大會議事規則的建議

D、參加業主大會會議，行使投票權

9、業主在物業管理活動中應履行下列義務（ACD）

B、遵守業主規約，業主大會議事規則 C、按規定交納專項維修資金 D、按時交納物業服務費用

10、業主大會會議分為（定期、臨時）會議。

11、業主委員會履行下列職責（AC）。

A、召集業主大會，報告物業實施情況 C、與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

12、業主規約對有關利益、（ABCD）等事項依法作出約定。

A、物業的使用、維護、管理 B、業主的共同利益 C、業主應當履行的義務 D、違反規約應當承擔的責任

13、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位在物業使用和質量保證方面應當向物業服務企業移交（）等資料。

B、物業使用說明文件 C、物業質量保修文件

14、以下屬于《物業管理條例》確立的基本制度的有（業主大會制度、管理規約、物業承接查驗）

15、在物業管理區域內發生事故時，屬于物業服務企業應當履行義務的有（）

A、采取應急措施，避免損失擴大 B、及時報告政府有關部門 D、協助做好救助工作

16、裝修人在裝飾裝修活動中，嚴禁實施擅自變動（承重結構、建筑主體）的行為。

17、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為（予以制止、依法處理）。

18、住宅物業裝飾裝修前，物業服務企業應當將裝飾裝修的（時間、地點）等情況在業主所在樓內公示。

19、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為有(BC)B、將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間；

C、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

20、關于規范業主裝飾裝修活動的說法，正確的有：(ABC)。

A．裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提

B.為了維護公共安全和公眾利益，有必要對房屋裝飾裝修行為予以規范以及要求物業服務企業在業主裝修房屋前的告知義務

C．業主裝飾裝修房屋時，不得有違反法規規定以及管理規約明文禁止的行為

21、《裝飾裝修管理服務協議》的主要內容包括（裝飾裝修工程的實施內容、裝飾裝修 程的實施期限、廢棄物的清運與處置）

22、房屋租賃合同應包括的主要條款有（租賃期限、租賃價格、修繕責任、租賃用途）

23、下列房屋不得出租的有（ABCD）。

A．屬于違法建設的房屋

B．不符合安全、防災等工程建設強制性標準的C．違反規定改變房屋使用性質的

D．法律、法規規定禁止出租的其他情形

24、現實物業管理中，具備業主身份的情況有：(ABD)。

A．房屋所有權證書持有人 B.待領房屋所有權證書人員 D．房屋共有權證書持有人

25、下列不屬于建筑物共有部分的是（DE）

D．建筑區劃內屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地 E．建筑區劃內城鎮公共道路、綠地占地

26、下列屬于《物權法》所稱 “損害他人合法權益的行為”的是（ABDE）

A．損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施

B．違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀 D．違反規定進行房屋裝飾裝修；

E．違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

27、下列哪些是最高人民法院不予支持的行為（ABC）

A．物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的

B．物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為理由提出抗辯的。

C．物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系由，請求業主支付物業服務合同權利義務 終止后的物業費的。

28、下列屬于消防安全重點單位應當履行的消防安全職責的是（ABE）

A、建立防火檔案、確定消防安全重點部位，設置防火標志、實行嚴格管理

B、實行每日防火巡查，并建立巡查記錄 E、制定滅火和應急疏散預案、定期組織消防演練

29、自行招用保安員的單位，向所有地設區的市級人民政府公安機關備案應提供下列材料包括（ABC）

A、法人資格證明

B、法定代表人（主要負責人）、分管負責人和保安員的基本情況

C、保安服務區域的基本情況 E、建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況

30、《保安服務管理條例》規定的保安員的禁止行業包括（ACE）

A、限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人

C、扣押、沒收他人證件、財物 E、參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛

31、在正常使用情況下房屋各部位、部件保修內容與保修期是：(AB)。

A．墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1 年 B．門窗翹裂、五金件損壞1 年

一、單選題：

1、某小區的建筑面積有30 萬平方米，主要設備是一套系統，車庫、綠地和景觀是業主共用的，但是該小區由小區內道路劃分為四個組團，各個組團的保安監控系統是分別負責各個組團的監控，該小區應當劃分為（一個）物業管理區域。

2、《北京市物業管理辦法》自（2010 年10 月1 日）起施行。

3、（街道辦事處、鄉鎮人民政府）負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

4、物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在（60 日）

日內與全體業主完成交接。

5、前期物業服務責任由（建設單位）承擔

6、業主大會的組成人員包括：（物業管理區域內全體業主）

7、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積（A）以上的，建設單位應當向（50% 物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人。

8、業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件是：物業管理區域內占總人數（30）以上或者專有部分占建筑物總面積（街道辦事處）以上的業主可以自行向物業所在地（鄉鎮人民政府）提出書

面申請成立業主大會

10、業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起（3）日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。

11、物業服務企業應當于每年（第一季度）公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項

目收支情況、本物業服務項目收支預算。

12、物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前（三個月）通知

業主。

13、業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求（人民法院）予以撤銷。

14、《北京市物業管理辦法》規定，物業服務用房建筑面積不得低于（150）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房面積30-60平方米。

15、前期物業管理期限，是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業（共用部分）

交接止。

16、《北京市物業管理辦法》實施前，同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同或者物業服務合同，（按照合同約定）執行。

17、《關于<北京市物業管理辦法>實施中若干問題的通知》要求街道辦事處、鄉鎮人民政府（加強對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動的協助、指導和監督。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部）

18、修繕工程投資額達到（30）萬元以上或者建筑面積達到（300）平方米以上時，應當

依法取得施工許可。

19、房屋建筑的安全責任人是指房屋建筑的（所有人）

20、房屋建筑管理人（簡稱管理人）是對房屋建筑使用安全承擔（管理責任）的自然人、法人或者其他組織。

21、學校、幼兒園、醫院、體育館、商場、影劇院、賓館等大型公共建筑和人員密集場所的房屋建筑，每（5）年應當進行一次安全評估；使用滿 30 年的居住建筑，每（10）年應當進行一次安全評估。

22、房屋建筑安全問題的治理費用，除因人為原因導致外，由（安全責任人）承擔。

A．管理人 B．使用人 C． D．開發建設單位

23、售房單位按照高層住宅售房款的（30%），從售房款中一次性提取住宅專項維修資金

24、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》關于已出售公有住房交存住宅專項維修資金的規定，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的（2%）。

25、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定，商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照（各自擁有物業建筑面積的比例）分攤。

26、《住宅質量保證書》承諾的期限屋面防水為4 年，根據《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，審核使用維修資金時，應執行（.5 年）

27、《住宅質量保證書》承諾的電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期限為3年，根據《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，審核使用維修資金時，應執行（3 年）北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

28、《北京市物業管理辦法》規定（市房屋行政主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

29、下列關于物業服務企業及項目負責人信用記分制度說法正確的是（）

A、記分標準中物業服務企業記分滿分為20 分；

C、記分周期從每年1 月1 日至12 月31 日； D、記分周期期滿重新記分。

30、依據信用記分結果，對項目負責人及其企業分別進行如下處理，正確的是（）

A、項目負責人積分達到3 分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人提出書面警告；

B、項目負責人積分達到5 分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談，記入項目負責人信用信息檔案；

C、單個項目負責人積分達到15 分時，注銷《北京市物業項目負責人考試合格證書》，市房屋行政主管部門建議企業撤換該項目負責人，將其違法違規行為和處理結果記入信用信息系統，在北京建設網進行公示，并扣除企業5 分；

31、《北京市物業服務企業信用信息管理辦法》適用于本市行政區域內物業服務企業對（物業項目）實施物業服務活動的監督管理，及其信用信息的采集、發布和使用活動。

32、物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起（15）日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。建設單位應當自前期物業服務合同簽訂之日起（15）日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門辦理前期物業服務合同備案手續。

33、北京市物業項目負責人合格證書有效期為

（二）年

34、北京市物業項目負責人每年須參加不少于（40）學時的繼續教育

35、物業服務評估監理收費原則是（誰委托誰付費）

36、業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業（共用部分）

查驗交接，撤出物業管理區域，并移交相關資料。

37、根據《北京市物業管理辦法》，前期物業交接查驗的主體為（建設單位與全體業主）

38、應急物業服務費用由（全體業主）承擔

39、物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與（全體業主）對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為

40、業主大會成立以前，物業服務企業可以使用決策平臺發起業主共同決定的以下事項。（籌集、管理和使用建筑物及其附屬設施的維修資金）

41、2010 年 10 月 1 日以后入住的城區新建住宅物業項目，應當由（）申領該項目

房屋的一卡通。

A．業主本人 B．建設單位 C．業主委員會 D．物業服務企業 42、2010 年 10 月 1 日前已入住物業項目的一卡通由（業主委員會或物業服務企業統一申領后發放給業主）

43、共同決定事項發起人應當在發起決策前，將擬決策事項及相關材料在物業管理區域內的顯著位置向相關業主公示，公示期不得少于（1

5）日

44、下面那一項是臨時管理規約的基本內容（）

A、物業基本情況和物業的使用、維修和管理；

C、首次業主大會會議籌備、物業項目交接； 北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

D、爭議解決方式和附則。

45、臨時管理規約是由（建設單位）制定的。

46、建設單位應當在（銷售房屋前）制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。

47、物業管理行業專家不得有下列（違法收受利害關系人的財物或者其他好處的獨占）禁止行為。

48、以下哪個部門負責物業管理行業專家的日常管理（北京市住房城鄉建設委）

49、下列關于《北京市住宅物業服務標準》那種說法是正確的選項是（標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用，專項維修資金的維修、更新和改造工作）

50、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積（50%）以上的，建設單位

應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。

51、建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起（7）日內，向籌備組提供業 主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

52、根據《北京市物業管理辦法》，業主共同決定物業管理事項的范圍和決定程序由（業主大會議事規則）規定。

53、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起（60）日內，指定代表擔任籌備

組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。

54、物業服務合同到期后，雙方沒有（解除）合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

55、物業服務關系中，當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由（法院根據訴訟性質）依法確定管轄。

56、沒有成立業主委員會的，由（全體業主）行使提起訴訟的權利。

57、物業服務企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由（單個業主或部分業主）作為原告提

起訴訟

58、物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，將物業服務全部轉托給其他物業服務企業屬于（違規行為）。

二、多選題

1、建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的（ABC）等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

A、共用設施設備 B、建筑物規模 C、社區建設

2、規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查（ABC）等是否符合規劃設計指標。

A、物業服務用房建筑面積 B、位置 C、配置

3、新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括（ABCD）等。

A、客服接待 B、項目檔案資料保存 C、業主大會及業主委員會辦公用房 D、人員值班備勤

4、物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的（ACD）及和相關場地。

A.建筑物C、構筑物 D、配套設施設備

5、根據《北京市物業管理辦法》，以下描述正確的有（ABCE）

A、建設單位可以不采取招投標的方式選聘物業服務企業； 北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

B、建設單位要承擔首次業主大會召開前或籌備組成立滿三個月前的物業管理費；

C、建設單位可以不經業主同意將保潔服務委托給專業公司；

E、作為房屋買賣合同附件的前期物業服務合同的主體雙方為業主和建設單位。

6、根據《北京市物業管理辦法》，業主對以下事項中，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的有（BE）

B、申請改建、重建建筑物及附屬設施； E、申請分立或者合并物業管理區域。

7、根據《北京市物業管理辦法》，以下說法正確的有（CE）

C、物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務；

E、原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

8、《北京市物業管理辦法》實施后下列說法正確的是（ABD）

A、前期物業管理期限是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止；

B、《辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項和服務標準，并委托物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同；

D、同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同或者物業服務合同的，按照合同約定執行；

9、依據《北京市物業管理辦法》（BC）應當加強對轄區 內業主大會、業主委員會的成立及活動的協助、指導和監督：

B、街道辦事處； C、鄉鎮人民政府

10《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位提供前期物業服務的方式有：（ABC）北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

A、自行提供前期物業服務；

B、將全部專項服務委托給具備資質的物業服務企業；

C、將專項服務委托給符合相關資質要求的專業性服務企業；

11、劃分物業管理區域的原則包括：(ACD)

A．共用主要配套設施設備 C．共用小區內道路和綠地 D．規劃為一個社區

12、業主共同決定本物業管理區域范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序符合規定的是（AC）

A．由業主大會議事規則規定 C．由物業管理區域內全體業主共同決定

13、根據《北京市物業管理辦法》辦法規定，在實施后申請辦理商品房預售許可證或現房銷售的住宅物業項目，在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取物業服務費；但發生下列情形之一的，業主應當按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費（BCDE）

B、首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；

C、首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30 日內未開始查驗的；

D、物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的；

E、全體業主與建設單位已完成共用部位交接，建設單位提供事實服務的；

14、《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，關于前期物業服務責任、物業服務方式 以下說法正確的是（ABCD）

A．建設單位承擔前期物業服務責任

B．建設單位可以自行提供前期物業服務

C．建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業

D．建設單位可以將專項服務委托給專業性服務企業

15、下列（ABCD）是屬于房屋管理人應當對房屋建筑進行的日常檢查的內容。

A、房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異常現象

B、白蟻蟻害區蟻情 北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

C、房屋建筑公共部位空調的運行狀況

D、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等基礎設施設備的完好性及運行情況

16、電梯使用單位的安全管理人員應當履行對電梯（AB）落實電梯的定期檢驗計劃的職

責。

A、運行的日常巡視 B、做好電梯日常使用狀況記錄

17、房屋建筑使用安全管理應當遵循（）預防為主、防治結合、（）的原則。

B、合理使用 C、綜合治理 D、確保安全

18、北京市行政區域內城鎮國有土地上各類房屋建筑的（ABCD）等活動及其監督管理，適用《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》。

A、安全使用 B、檢查維護 C、安全鑒定 D、安全問題治理

19、《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》所稱房屋建筑是指依法建造或者依法登記的（ABCD），包括附屬構筑物和與其配套的線路、管道、設備。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工業建筑 D、綜合建筑

20、危險房屋的處理類別有（ABCE）

A、觀察使用； B、處理使用； C、停止使用 E、整體拆除。

21、以下可以定義為房屋建筑的安全責任人的有（ABC）

A、業主； B、房屋所有人；C、實際占有人

22、下列對房屋建筑管理人的定義及職責描述正確的是（ABCE）管理人安全負責人

A、房屋建筑管理人（簡稱管理人）是對房屋建筑使用安全承擔管理責任的自然人、法人或者其他組織；

B、自行管理的房屋建筑，安全責任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；

C、管理人應當對房屋建筑進行檢查維護；

E、管理人應當對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動。

23、房屋建筑使用人在使用房屋建筑時，影響安全和公共利益的行為有（ABDE）

A．擅自變動建筑主體和承重結構 B．違法存放易燃、易爆物品 D損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材 E擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設施設備 北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

24、房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內容包括（ACD）

A．房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異常現象。

C．室內外公共區域裝飾裝修的松動、起翹、脫落等現象。

D．房屋建筑附屬構筑物的安全牢固情況。

E．安全出口、疏散通道是否暢通，消防設施、消防器材運行情況，消防安全標志的完好性。

25、住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的（ABC）的資金。

A、維修 B、更新 C、改造

26、下列（）ABCD費用不得從住宅專項維修資金中列支。

A、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用

B、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、修養費用

C、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用

D、根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用

27、發生下列（AC）情況之一的，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

A、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的

C、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造等

28、發生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修（ABC）

A、層面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；

B、電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢查時被責令停梯整改的；

C、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；

E、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。

29、高層住宅水泵發生下列情況時，可以按照住宅專項維修資金應急辦法使用的有（ABCD）

A、供水主管道嚴重漏水導致供水中斷的；

C、水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水情況，導致供水中斷的；

D、水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵電機燒毀等情況，北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部導致供水中斷的；

30、住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況的有（ABCD）

A、定期檢查時被責令停梯整改的；

B、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，導致供水中斷的；

C、樓體全部外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

D、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的

31、以下屬于《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定的住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍的有（BCD）

B、電梯主要部件需要進行維修或更換的； C、配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的； D、避雷設施不能滿足安全要求的；

32、《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定的費用的分攤方式以下說法正確的有（ABDE）

A、專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照建筑面積比例分攤；

B、售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的每個樓幢的費用，由該樓幢全體業主與公有住房售房單位按照建筑面積分攤；

D、商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照建筑面積分攤；

E、售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應由業主承擔的，由相關業主按照建筑面積分攤。

33、《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定以下不得從住宅專項維修資金中列支的費用有（ABDE）

A、保修期內的共用部位、共用設施設備維修；

B、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

D、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

E、屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

34、按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，需要交存住宅專項維修資金的業主包括（BCD）北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

B．住宅為一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備之外的所有住宅業主

C．住宅物業管理區域內的非住宅業主

D．住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅業主

35、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定的危及房屋使用安全的緊急情況包括（ABCE）

A．屋面防水損壞造成滲漏的；． B．電梯故障危及人身安全的； C．高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

E．消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維及更新、改造的

36、專用排水設施因（ABCD）等造成功能障礙，危機人身財產安全的，可使用專項維修資金。

A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

37、北京市實行物業項目負責人持證上崗制度，下列（BCD）是項目負責人必須具備的條件。

B、經市房屋行政主管部門頒發合格證書

C、合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當于期滿前三個月向原發證機關申請辦理延期手續

D、取得合格證書后，項目負責人每年須參加不少于40 學時的繼續教育

38、物業項目負責人包括（ABD）

A、物業服務企業按照物業服務合同約定指派的項目負責人

B、建設單位按照前期物業服務合同指派的項目負責人

D、業主共同決定聘請的其他管理人

39、根據《物業項目負責人信用信息管理辦法》，北京市項目負責人實行持證上崗制度，以下要求正確的是（BD）

B、合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當于期滿前三個月向原發證機關申請辦理延期手續；

D、項目負責人在記分周期被累計扣分超過規定分值的，市房屋行政主管部門應取消其合格證書，并在項目負責人信用信息檔案中予以記錄；

E、項目負責人記分達到5 分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

40、物業服務企業的信用信息主要包括（ABD）

A、基本信息； B、業績信息； D、警示信息

41、信用信息采集渠道，包括（ABCE）（物業協會是評比單位）

A、市、區縣房屋行政主管部門提供； B、物業服務企業自行申報； C、相關行政主管部門提供； E、項目負責人自行申報。

42、信用信息可為市、區縣房屋行政主管部門、相關行政主管部門以及北京物協等實施（BDE）等工作，提供監督管理的依據。

B．物業服務企業資質等級核定 D．物業管理示范項目評定 E．物業管理行業專家選聘

43、（ABC）和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。A、業主 B、物業服務企業 C、建設單位

44、北京市物業服務第三方評估監理的范圍包括（ABC）。

A、物業項目交接查驗 B、物業服務費用評估 C、其他需要評估監理的事項

45、以下事項可以委托物業服務第三方進行評估監理（ABDE）

A、物業共用部位和共用設施設備管理狀況B、物業項目交接查驗 D、物業服務費用評估E、物業服務質量評估。

46、評估監理報告的內容應當包括（BDE）

A．評估監理目的、依據和方法；

B．評估監理日期和基準日； D．評估監理查勘數據、評估監理結果及有效期限E．評估監理人員簽章

47、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》規定的物業服務評估監理機構應當具備下列條件（ABCD）

A．具有獨立法人資格，專業從事物業服務評估監理業務；

B．注冊資本 100 萬元以上；

C．有固定的辦公場所和開展評估監理業務所需設施、設備和辦公條件；

D．具有工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于 5 人；

48、物業服務企業撤出物業服務區域，應當履行下列交接義務（ABCD）。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

A、移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄

B、移交《北京市物業管理辦法》第十條規定的相關資料

C、移交物業共用部分

D、結清預收、代收的有關費用

49、原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，（BC）不得強行接管。

B、新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決

C、協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁

50、業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當移交下列資料（ABCD）

A、物業管理區域劃分資料

B、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖

C、竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料

D、設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄

51、物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現（ABCD）行為。

A、拒不移交物業服務用房和相關資料 B、拒不配合交接查驗

C、拒不撤出物業管理區域 D、強行接管

52、原物業服務企業不得以（CD）等為由拒絕辦理交接。

C、業主欠交物業服務費用 D、對業主共同決定有異議

53、《北京市物業項目交接管理辦法》的客體是（AC）

A、物業共用部分 C、物業管理相關資料

54、應急物業服務適用的情形有（ABDE）

A、建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

B、物業服務合同期限內，物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的；

D、物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

E、物業服務企業不再提供事實服務，依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

55、應急物業服務內容包括（ABDE）

A、垃圾清運； B、秩序維護D、二次供水E、電梯運行。

56、業主共同決定解除前期物業服務合同后，建設單位與全體業主進行物業共用部分承接查驗的方式有（）

A．委托選聘的物業服務企業進行承接查驗 C．委托物業服務評估監理機構

57、以下關于物業項目交接的主體，說法正確的是（ABCE）

A．已經成立業主大會的物業項目，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接。

B．未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。

C．建設單位委托負責前期物業管理的物業服務企業進行交接。

E．委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接

58、物業管理區域內需由業主共同決定的（ABCD）事項，可以使用決策平臺表決。

A、成立業主大會 B、修改業主大會議事規則 C、修改管理規約 D、變動建筑主體和拆改承重結構

59、關于“業主一卡通”的描述，以下說法正確的有（BCDE）

B、業主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議；

C、業主應當在“業主一卡通”內預存不超過一年的物業服務費；

D、建設單位可以按照前期物業服務合同相關約定，通過銀行直接從“業主一卡通”中劃轉前期物業服務費；

E、建設單位向業主收費之前應當履行必要的通知義務，將收費起始時間在物業管理區域內顯著位置公示。

60、業主決定共同事項的發起人可以是（CDE）

C．業主 D．業主委員會 E．物業服務企業 61、業主決定共同事項公共決策平臺提供以下表決方式（ABDE）

A．互聯網 B．電話語音 D．人工幫助 E．現場協助 北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

62、臨時管理規約的基本內容應當包括（ABC）

A．物業基本情況 B．物業的使用、維修和管理 C．前期物業服務 D．裝飾裝修管理規定

63、臨時管理規約的必備條款包括（ABCD）

A．物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。

B．業主在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。

C．業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，建設單位應當按照《北京市物業管理辦法》的規定，與全體業主進行物業共用部分查驗交接。

D．建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起 7 日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

64、北京市物業管理行業專家可以接受當事人委托，參與本市行政區域內的（ABC）等工作

A．物業服務企業資質評審

B．物業管理示范項目考評

C．物業服務評估監理

65、北京市住宅物業服務標準批準的單位是（AB）

A、北京市住房和城鄉建設委員會 B、北京市質量技術監督局

66、《北京市住宅物業服務標準》每一級包含的內容有（ABDE）

A、基本要求； B、共用部位及共用設施設備運行、維修養護；

D、消防安全防范、綠化養護、環境衛生； E、環境衛生、公共秩序維護。

67、關于《北京市住宅物業服務標準》的規定，下列說法正確的是（AEC）

A．本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作； C．物業服務標準分為五級

E．簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定物業服務事項，選定相應的物業服務標準。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

68、業主可以以（ABCD）為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。

A、幢 B、單元D、整個小區

69、（ABCD）物業服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域內顯著位置公示。

A、籌備組成立公告 B、首次業主大會會議決議 C、查驗通知 D、交接通知

70、依據《北京市物業管理辦法》，下列哪些文件要在物業管理區域內顯著位置公示：（ACDE）

A、籌備組成立公告C、首次業主大會會議決議D、查驗通知、交接通知E物業服務查驗交接報告或其摘要文本。

71、物業管理糾紛是指居住物業管理區域內（AD）發生的民事糾紛。

A、業主與物業服務企業之間 D、業主委員會與物業服務企業之間

72、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》規定業主委員會下列（ABCD）情況下可作為原告參加訴訟。

A、物業服務企業違法合同約定損害業主公共權益的 B、物業服務合同終止時，物業服務企業拒絕將《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的

C、業主大會決定提前解除物業服務合同，物業服務企業拒絕退出的

D、物業服務合同終止時，物業服務企業拒絕將物業管理用房移交給業主委員會的73、根據《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見》，物業服務費案件的訴訟時效說法正確的有（BCE）

B、物業服務費案件的訴訟時效期間為2 年； C、法院在審理追索物業服務費案件適用訴訟時效時不會過苛；

E、除物業服務企業明顯怠于行駛權利的，一般會認定其在持續主張權利。

74、業主發生財物丟失或毀損時，物業服務企業應該承擔相應的賠償責任的情形及條件包括（BC）

B．物業服務合同約定有財物保管服務；

C．物業服務企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯；

75、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》的適用范圍包括(ABC)北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

A．居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業服務企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛

B．物業管理區域內的公房使用人與物業服務企業之間的物業服務合同關系

C．商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛

76、在下列情形下，業主委員會可作為原告參加訴訟（ABD）

A．物業服務企業違反合同約定損害業主公共權益的；

B．業主大會決定提前解除物業服務合同，物業服務企業拒絕退出的；

D．物業服務合同終止時，物業服務企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的； E． 其它損害全體業主公共權益的情形。

77、物業使用人作為訴訟當事人的前提條件包括（BCDE）

B．物業使用人與物業服務企業直接簽訂物業服務合同的；

C．物業使用人接受物業服務，已經與物業服務企業形成事實上的物業服務關系的；

D．業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的； E．物業使用人違反《物業管理條例》和管理規約的規定的。

78、業主要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用，合理的理由包括（AC）

A．物業服務企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；

C．物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的；

三、簡答題

1、《北京市物業管理辦法》對物業管理的概念是如何闡述的？

答：

1、本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套設施和相關場地，進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

2、《北京市物業管理辦法》規定物業服務企業每年第一季度要向業主公示哪些內容？

答：物業服務企業應當于每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況（1.5 分）、物業服務項目收支情況（1.5 分）、本物業服務項目收支預算（1.5 分）（三點答會得5 分），業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

3、如何理解《北京市住宅物業服務標準》的基本規定？

答：

1、本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。

2、物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。

3、簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定物業服務事項，選定相應的物業服務

標準。本標準施行前已簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。

一、單選題

1、本市供熱采暖管理工作由市（市政管理行政部門）主管。

2、供熱范圍內住宅用戶的室外、室內共用供熱設施的管理、維護、搶修和更新改造，由（供熱單位）負責。

3、用戶（不得）拆改室內共用供熱設施、擴大采暖面積或者增加散熱設備。用戶拆改室內自用采暖設施的，應當經（供熱單位）確認不影響其他用戶正常采暖和不妨礙設施維修養護。

4、供熱單位無法保障安全穩定供熱，嚴重影響公共利益，市政管理行政部門協調、督促后仍無效的，經市或者區縣人民政府批準，市或者區縣市政管理行政部門可以委托（符合條件的供熱單位）

對該供熱單位的供熱設施實施應急接管。

5、《北京市有限空間作業安全生產規范》規定的下列不屬于有限空間是（明溝）

6、《北京市有限空間作業安全生產規范》所指的有限空間是指（封閉或部分封閉），進出口較為狹窄有限，未被設計為固定工作場所，自然通風不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質積聚或氧含量不足的空間。

7、實施有限空間作業前，生產經營單位應嚴格執行（先檢測、后作業）的原則，根據作業現場和周邊環境情況，檢測有限空間可能存在的危害因素。

8、實施有限空間作業前，生產經營單位應根據（檢測結果）對作業環境危害狀況進行評估，制定消除、控制危害的措施，確保整個作業期間處于安全受控狀態。

9、實施有限空間作業前和作業過程中，可采取（強制性持續通風）措施降低危險，保持空氣流通。

10、有限空間作業現場應明確作業負責人、監護人員和作業人員，不得在沒有（監護人）的情況下作業。

11、生產經營單位委托承包單位進行有限空間作業時，應嚴格承包管理，規范承包行為，不得將工程發包給（未簽訂安全生產管理協議）的單位和個人。

12、生產經營單位應制定有限空間作業（應急救援預案），明確救援人員及職責，落實救援設備器材，掌握事故處置程序，提高對突發事件的應急處置能力。

13、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》第三條的規定，本市地下空間的安全使用，堅持（誰所有誰負責，誰使用誰負責）的原則。即：地下空間的安全責任由產權人負責；產權人委托管理單位管理的，由管理單位負責。地下空間的使用人應當服從產權人、管理單位的管理，對使用行為負責。

14、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規定，利用地下空間開辦商場、商店、市場的，其營業場所不得設置在（地下三層）以及該層以下，禁止利用地下空間開辦（商品批發市場）。

15、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規定，人民防空工程安全使用的綜合管理工作由（市和區、縣人民防空主管部門）負責。

16、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規定，普通地下室安全使用的綜合管理工作由（建設（房屋）行政主管部門）負責。

17、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規定，平時使用人民防空工程，應當按照規定經所在地區、縣人民防空主管部門批準，取得（人防工程使用證）。

18、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規定，普通地下室產權人或者管理單位出租普通地下室的，應當與承租人簽訂書面租賃合同，并自合同簽訂之日起 15 日內向普通地下室所在地的（公安部門）登記備案。

19、從事電梯日常維護保養的單位應當至少每（15 天）日進行一次日常維護保養。

20、從事電梯日常維護保養的單位應當在接到電梯乘客被困故障報告后，（30 分鐘）分鐘內趕到現場實施救援。

21、電梯安裝、改造、維修和日常維護保養單位對電梯作業人員進行安全教育和技術培訓的記錄，應當至少保存（2）年。

22、電梯進行更新、改造、維修或者日常維護保養所需費用，由（電梯的所有權人）承擔。

23、電梯生產、使用單位應當建立健全安全管理制度和崗位安全責任制度。電梯生產、使用單位的（主要負責人）應當對本單位電梯安全全面負責。

24、負責本市電梯安全監督管理工作的主管部門是（市和區（縣）質量技術監督局）

25、電梯的安裝、改造、維修施工前，施工單位應當將擬進行的電梯安裝、改造、維修情況書面告知（所在地區（縣）電梯安全監督管理部門），告知后即可施工。

26、電梯的安裝、改造、維修施工應當執行（北京市《電梯安裝維修作業安全規范》），確保施工過程中的安全

27、從事電梯安裝、改造、維修和日常維護保養作業的人員，應當取得相應的（特種設備作業人員證）北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

28、電梯投入使用前或者投入使用后（30）日內，電梯使用單位應當向電梯所在地的區（縣）電梯安全監督管理部門登記。

29、在用電梯應當進行定期檢驗，定期檢驗周期為（一年）

30、電梯檢驗檢測機構應當自接到檢驗檢測申請之日起（5）個工作日內安排檢驗檢測。

31、電梯使用單位對電梯檢驗檢測結果有異議的，可以在收到電梯檢驗檢測報告之日起（15）日內以書面形式向電梯檢驗檢測機構提出。

32、電梯檢驗檢測機構在實施檢驗檢測活動中發現安全隱患的，應當書面告知（電梯使用單位）發現嚴重事故隱患時，還應當立即報告所在地的電梯安全監督管理部門。

二、多選題

1、物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、（ABCD）等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具有相應資質的單位及個人實施。

A、電氣 B、制冷 C、有限空間 D、高空

2、供熱單位應當到市政管理行政部門備案，并提交以下材料（ABCD）

A．單位基本情況、供熱區域及規模、用戶類別及數量； B．供熱設施及其折舊管理基本情況C．運營管理制度及人員基本情況；

D．供熱突發事件應急預案

3、供熱單位應當按照國家和本市的相關標準、規范，向用戶提供安全、穩定、質量合格的供熱服務，建立健全供熱運營管理制度、服務規范和安全操作規程，遵守下列規定（ABCD）

A．建立供熱設施巡檢制度，對管理范圍內的供熱設施進行檢查，并作好記錄。發現共用供熱設施存在隱患的，應當及時消除；發現用戶自用采暖設施存在隱患的，應當書面告知用戶及時消除。

B．供熱前應當進行供熱系統充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內進行公告。

C．建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應當有用戶或者其他證明人簽字。

D．采暖期內實行 24 小時服務，并及時處理和回復用戶反映的問題。北京市物業項目負責人考試練習題 市住建委項目部

4、為保證供熱安全，禁止實施的危害供熱安全的行為包括（ABCD）

A．在規定的地下熱力管道安全間距范圍內修筑建筑物、構筑物、堆放物品，或者進行挖掘、取土、鉆探、打樁、埋桿、栽植深根性植物和爆破作業；

B．向供熱管溝內排放有毒、有害、易燃、易爆、易堵塞物品及雨水、污水、工業廢液、垃圾；

C．擅自接入供熱管網、擅自在室內采暖系統上安裝危害系統安全的設備、擅自排放或者取用管道內熱水或蒸汽、擅自拆除、毀損警示標志；

D．擅自操作、拆除共用供熱閥門，損壞共用閥門的鉛封，改動或者損壞供熱計量儀表及其附件等；

5、利用地下空間從事旅店業，設置宿舍的，產權人、管理單位、使用人應當遵守下列（ABCD）規定。

A、房間內均使用面積不得少于4平方米 B、不得設置上下床

C、配備有效的防滅病媒生物設施 D、配備消毒設施和垃圾、廢棄物的存放專用設施

6、根據《北京市有限空間作業安全生產規范》規定的有限空間包括（ABC）

A、密閉設備； B、地上有限空間； C、地下有限空間；

7、有限空間作業應配備的應急救援裝備包括（ABCD）

A．全面罩正壓式空氣呼吸器或長管面具等隔離式呼吸保護器具

B．應急通訊報警器材 C．現場快速檢測設備 D．大功率強制通風設備

8、有限空間檢測指標包括（ABC）等。

A．氧濃度值 B．易燃易爆物質（可燃性氣體、爆炸性粉塵）濃度值 C．有毒氣體濃度值

9、生產經營單位應對有限空間作業負責人員、作業者和監護者開展安全教育培訓。培訓內容應包括（ABCD）

A．有限空間存在的危險特性和安全作業的要求；

B．進入有限空間的程序； C．檢測儀器、個人防護用品等設備的正確使用； D．救援措施與應急救援預案；

10、根據《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》的規定，利用地下空間從事商業、文化娛樂業、旅店業以及其他生產經營活動或者作為居住場所的，地下空間的產權人、管理單位應當保證地下空間具備下列條件（ABCD）

A．符合防火、衛生等管理規定，并經公安消防機構、衛生主管部門檢查合格。

B．房屋建筑安全，不存在危險構件，具有上下水、衛生間、用電設施，具有防汛、防雨水倒灌設施。

C．通風良好，設置機械通風系統或者空氣調節裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風量，以及相應的新風系統、回風系統等設置符合設計規范要求。

D．按規定設置和配備機械防煙排煙系統、自動噴淋系統、應急照明系統、火災自動報警系統以及其他消防設施和器材。

11、電梯使用單位應當采取的安全保障措施包括（ABCD）A．設置電梯的安全管理機構或者配備電梯專職安全管理人員；

B．建立并嚴格執行電梯安全運行管理制度，建立完整的電梯安全技術檔案；

C．保證電梯緊急報警裝置能夠有效應答緊急呼救；

D．在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼安全注意事項、警示標志和有效的《安全檢驗合格》標志；

12、電梯使用單位的安全管理人員應當履行下列職責（ABCD）

A．進行電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯的定期檢驗計劃；

B．妥善保管電梯層門鑰匙、機房鑰匙和電源鑰匙；

C．監督電梯日常維護保養單位定期檢修、保養電梯；

D．發現電梯存在安全隱患需要停止使用的，有權作出停止使用的決定，并立即報告本單位負責人；

13、電梯乘客應當按照電梯安全注意事項和警示標志正確使用電梯，不得有下列行為（ABCD）

A．使用明示處于非正常狀態下的電梯； B．強行扒撬電梯層門、轎門；

C．攜帶易燃易爆物品或者危險化學品搭乘電梯； D．拆除、毀壞電梯的部件或者標志、標識；

14、電梯安全監督管理部門重點安全監察范圍應當包括（ABCD）

A．學校、幼兒園 B．機場、車站 C．商場、體育場館、展覽館 D．重要會議或者重大活動場所

15、裝修人在裝飾裝修活動中，出現擅自變動建筑主體和承重結構的行為時，受侵害的業主或業主委員會可以采取以下（ABCDE）方式。

A、提起訴B、要求裝修人賠償損失 C、要求裝修人停止侵害D、要求裝修人消除危險 E、要求裝修人排除妨害

第五篇：=======物業管理法律法規問答

編輯作者：王靈輝

編輯作者：王靈輝

物業管理法律法規問答

（一）《物權法》 001.《物權法》中業主建筑物區分所有權的內容？

答：所有權、所享有的所有權、產生的共同管理權

026.《前期物業服務合同》的定義？ 答：建設單位與物業買受人簽訂 093.《建設工程質量管理條例》對建設工程最低保修期限的規定？ 答：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施、合理使用年限；

（二）屋面防水、為５年；

（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；

（四）給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

。119.根據《商品房屋租賃管理辦法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

（三）違反規定改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。006.《北京市物業管理辦法》中規定的物業管理活動的在區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及相關活動的對應職責？ 答：區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府負責、協助、指導和監督，協調處理糾紛。007.新建住宅物業，對于建設單位配建的物業服務用房的要求與標準？ 答：建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。008.前期物業服務責任？ 答：建設單位 011.業主對物業管理區域共用部分實施共同管理時由業主共同決定的事項內容？ 答：占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？ 答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。016.建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？ 答：專有部分達到建筑物總面積50％以上 017.除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？ 答：占總人數5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業主大會。019.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？ 答：30日內，備案： 026.業主共同決定不再接受物業服務時，物業服務企業提供物業服務及向業主收取物業服務費用的規定？ 答：物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同應當提前三個月告知業主。

029.物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況如何進行評估？ 答: 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門、就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況 034．《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，對完成物業共用部分交接前收取物業管理費有何規定？

答：在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取物業服務費；但發生下列情形之一的，業主應當按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費：

1、籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的；

2、首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；

3、首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的；

4、物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域內顯著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何發布？ 答：基本信息、業績信息和警示信息。067．物業服務評估監理業務范圍、收費方式和付費主體？ 答：

（一）物業項目交接查驗；

（二）物業服務費用評估；

（三）物業服務質量評估；

（四）其他需要評估監理的事項。068．在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相關當事人有哪些義務？ 相關資料保管期限不得低于5年；物業服務費用評估、物業服務質量評估報告相關資料保管期限不得低于3年 072．物業項目交接的內容和程序？ 答：交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。3． 全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。084.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅專項維修資金。085.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用部位的維修更新、改造范圍？ 答：1.屋面防水層2.樓房外墻3.地下室5.增加保溫層、6.外墻及樓梯間、公共走廊7.窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護墻、院門 8.公共區域門窗或窗紗 086.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍？ 答：1.電梯2.二次供水系統3.避雷設施4.配電設備5.消防系統6.樓內排水（排污）設備7.其他情況。006.電梯使用單位應當采取的安全保障措施？ 答：張貼安全注意事項、警示標志和有效的《安全檢驗合格》標志； 101.納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或按時交給物業買受人的物業費用由開發建設單位全額繳納。102.物業服務企業申報考評的符合條件有：（1）符合規劃要求，配套設施齊全：四星項目為住宅小區、工業區建筑面積在5萬平米、住宅小區、工業區、8萬平米以上，別墅2萬平米、大廈、3萬平、85%以 041.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：1.未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； 2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

編輯作者：王靈輝

3.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 4.損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； 5.其他影響建筑結構和使用安全的行為（第五條）。

（十三）《消防法》 112．各資質等級物業服務企業專職技術和管理人員的數量和職業資格要求？

（一）一級資質：20人，（二）二級資質：技術人員不少于20人。職稱的人員不少于10人

（三）三級資質：專職管理和技術人員不少于10人，人員不少5人，113．各資質等級物業服務企業承接物業項目的限制？ 答：一級資質、可以承接各種物業管理項目。二級資質、30萬平方米、8萬平方。三級資質、20萬平方米、5萬平方米 115.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)變動建筑主體和承重結構；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

128.《電力法》供電企業履行供電義務的規定？ 答：

2、供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電、需要中斷供電時，供電企業應當按照國家有關規定事先通知用戶。133.機關、企業事業單位、住宅小區管理單位等應當盡什么樣的義務？ 答：為郵政企業投遞郵件提供便利。137.《勞動法》對用人單位在勞動安全衛生方面有哪些要求。答；建立安全衛生制度，執行安全衛生規程和標準，對勞動者進行勞動安全衛生教育，進行定期健康檢查。

二、培訓要點

（一）《北京市物業管理辦法》2010年10月1日實行 012.業主對物業管理區域共用部分實施共同管理的事項中，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？ 答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。016.建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？ 答：專有部分、建筑物總面積50％以上 017.除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？ 答：占總人數5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業主大會。019.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？ 答：30日內，備案： 042.住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況？ 答：不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修：

1、屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；

2、電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；

3、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；

4、樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

6、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。045．物業服務合同備案制度對物業服務企業、建設單位、業主及主管部門的具體要求？

答：本市實行物業服務合同備案制度。

15日內備案；15日備案手續。15日內房屋行政主管部門備案。應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內 051．依據信用記分結果，項目負責人記分達到3分、5分和15分時，應分別如何處理？ 答：

1、記分達到3分時書面警告；

2、記分達到5分時、記入項目負責人信用信息檔案。

3、記分達到15分時，注銷《北京市物業項目負責人考試合格證書》 052．物業服務企業及項目負責人的信用信息的用途？ 答：信用信息可為市、區縣房屋行政主管部門、相關行政主管部門以及北京物協等實施物業服務企業資質等級核定、物業管理示范項目評定、物業服務評估監理、物業管理行業專家選聘等工作，提供監督管理的依據。

個人、企業及其他組織在社會經濟活動中，可以依法申請查詢本辦法中企業及項目負責人信用信息。058．安全責任人應當根據物業類型、已使用時間、設計使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機構進行安全評估的主要類型及要求？ 答：主要類型及要求： 1.人員密集場所的房屋建筑，每5年應當進行一次安全評估； 3.達到設計使用年限仍繼續使用的，每2年應當進行一次安全評估； 063.危險房屋的處理類別？ 答：全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接： 1． 全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業； 2． 雙方協商簽訂交接協議； 3． 全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。127.臨時管理規約的制定主體有哪些？ 答：建設單位。130．臨時管理規約的必備條款？

4.7日內、業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面 131．物業管理行業專家的資格條件？

答：綜合管理類專家應當具備以下條件：

(四)擔任物業服務企業部門經理以上職務；

079.裝修人出現擅自變動建筑主題和承重結構的行為時，房屋管理單位的處理方式？ 住房城鄉建設行政主管部門 080.針對擅自變動建筑主體和承重結構行為，政府主管部門的處理方式？ 答：住房城鄉建設行政主管部門應當首先檢查裝修施工是否有經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位出具的施工圖。經檢查沒有施工圖或施工圖不符合要求的，再按照下下列程序屬于建筑主體和承重結構（第六條）： 100.管理規約基本內容包括：物業基本情況、物業管理方式、業主共

編輯作者：王靈輝

同管理的權利和責任、物業共用部分的經營和收益分配、物業的使用維護和管理；物業管理區域內的應急預案；違約責任