第一篇：成立業委會申請報告

關于成立***小區業主大會的申 請 報 告

縣街道辦事處：

縣建設規劃局：

***小區坐落于環城北路東段小水弄，于2011年6月建成交付，總戶數105戶，已全部銷售完畢和交付。為保障全體業主的利益，更好的管理小區，根據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和《建設部《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定，***小區已符合《浙江省物業管理條例》第八條的規定，申請成立***小區業主大會，申請內容如下：

請縣福應街道辦事處指定相關工作人員擔任***業主大會籌備組長，負責小區業主大會的籌備工作。

請縣建設規劃局指派工作人員對舉行首次業主大會給予指導。

本公司將按規定委托**物業公司一名工作人員參加業主大會籌備組，并承擔首次業主大會成立的費用。管理該小區的縣**物業有限公司提供配合。

特此報告！

***房地產開發有限公司

2012年10月11日

第二篇：業委會成立流程

1、成立的前期工作，由一個物業管理區域五個以上業主向所在區物業管理行政主管部門書面申請，也可委托建設單位（公房出售單位）或物業管理企業書面申請成立業主大會。所在區物業管理行政主管部門在審查該物業管理符合成立業主大會的條件后指導成立業主大會籌備組。籌備組由業主代表、建設單位（公房出售單位）或物業管理企業代表組成。必要時，可邀請所在地街道辦事處、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業管理區域公示一周。

2、籌備組負責起草業主大會議事規則及業主公約，并將擬定的文稿公示一周，廣泛征求業主意見。

3、籌備組負責審核業主資格，并將業主資格確認結果通告全體業主。

4、籌備組負責審查業主委員會候選人資格。業主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產生。籌備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業主意見。業主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業主聯名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

5、籌備組應當自成立之日起兩個月內在所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業主召開業主大會會議（提前15天將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告），審議通過業主大會議事規則及業主公約，選舉產生首屆業主委員會委員。

6、業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1—2人。

7、首次選舉產生的業主委員會，全體委員名單必須在物業管理區域內公示一周，并自選舉產生之日起三十日內報物業所在區物業管理行政主管部門備案。業主委員會自所在區物業管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責。

8、所在區物業管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《南京市業主委員會備案登記表》及《刻章證明》。

9、業主委員會憑《南京市業主委員會備案登記表》及《刻章證明》到公安部門辦理刻章手續。最后，談一下提交給所在區物業管理行政主管部門的備案材料：

1、物業區域基本情況（四界、門牌、占地面積、建筑面積、開發建設單位、物業管理單位、入住率、產權調查表）。

2、業主或物業公司向所在區物業管理行政主管部門遞交成立第一屆業主大會籌備組的請示。

3、第一屆業主大會籌備組向所在區物業管理行政主管部門遞交成立業主委員會的報告。

4、所在區物業管理行政主管部門對成立第一屆業主大會籌備組的認可。

5、第一屆業主籌備組人員情況介紹（公示內容的照片），籌備組會議記錄。

6、物業區域內業主清冊及匯總表。

7、業主聯絡員的產生情況（選票樣本、選舉結果、公示內容的照片）。

8、業主委員會委員候選人名單（公示內容的照片），基本情況介紹。

9、會議議程，選舉辦法及其公示內容的照片。

10、第一屆業主大會會議記錄。

11、籌備組工作報告。

12、業主委員會的選舉情況。（選票樣本、選舉結果、公示內容的照片）

13、業主大會業主公約、議事規則（公示內容的照片）。

14、業主委員會成員及分工名單（公示內容的照片）。

15、業主委員會組成人員基本情況表。

16、南京市業主委員會備案申請書

第三章 業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第十九條 同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立一個業主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規定條件之一的物業管理區域，其開發建設單位應當書面報告區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供相應的文件資料；相關文件資料應當包含：

（一）物業管理區域劃分證明；

（二）業主名冊；

（三）建筑規劃總平面圖；

（四）附屬設施設備交付使用備案證明；

（五）物業服務用房配置證明；

（六）住宅專項維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積；

（四）確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（五）項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。

第二節 業主大會與業主委員會

第二十四條 業主在業主大會會議上的投票權，建筑面積和人數的確定按照下列規定行使。

（一）業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括屬業主共有的物業和不能單獨辦理產權登記的其他物業，“投票權數總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業主人數”按房地產權證數（套數）確定，一個產權證計為一個業主人數，房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

業主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

業主拒付物業服務費、不繳存住宅專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。

第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。

業主大會依法設立后十日內，業主委員會應當就業主大會設立事項向區房產行政主管部門備案；并依法刻制和使用業主大會（業主委員會）印章。第二十六條 業主大會會議由業主委員會組織召開。

業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區房產行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以組織業主召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

第二十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決

第二十八條 業主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業主委員會委員；

（二）審議通過業主大會議事規則及管理規約；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

（四）決定選聘、解聘物業服務企業;

（五）依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項；

（六）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡，并在小區內公示告誡內容；

（七）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。第二十九條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）住宅專項維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經營與收益分配、使用；

（四）業主的其他權利與義務；

（五）違反規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市國土房產局擬訂。

第三十一條 業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位和物業服務企業：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

開發建設單位在銷售該物業管理區域內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會由人數為奇數的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3年；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

第三十三條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及房產行政主管部門的指導與監督。

業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職。

第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業管理區域內的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責；

（三）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；

（五）因其他原因不適合繼續享有委員資格的。

第三十七條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區房產行政主管部門應當責令其限期

改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十九條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：

（一）全體業主共有部分物業經營收益；

（二）全體業主共同交納；

（三）業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。

第四十條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區房產行政主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集。

第三篇：業委會成立程序

一、業主大會的解釋

業主大會是指在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下、由同物業管理區域內所有業主組成，對關系到整體業主利益的事情進行決議;并通過選舉建立業主委員會。

二、業主大會的成立條件

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業所在地的區房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主成立業主大會籌備組，選舉產生業主委員會。

三、業主大會成立程序

第一：報送材料：

物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設單位應及時告知(入住率告知書)物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，并報送籌備首次業主大會會議所需資料，一般包括六項材料：(一)物業管理區域證明;(二)房屋及建筑物面積清冊;(三)業主名冊;(四)建筑規劃總平面圖;(五)交付使用共用設施設備的證明;(六)物業服務用房配置證明;鑒于北京市相關指導規則規定了建設單位向籌備組移交相關資料的義務，此處的移交可做適當變通，街道辦事處、鄉鎮政府可根據實際情況予以掌握。

第二：推薦召集人，召集業主提出成立申請

建設單位推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會;這里的標準有兩個，既可以是占總人數5%以上也可以是專有部分占建筑物總面積5%以上的業主，而且該權利也可以由業主自發行使。

有點需要注意，該申請是向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出，而不是向居委會提出，新辦法沒有賦予居委會權利，而且強調街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主大會和業主委員會成立和活動中的職責是“協助、指導和監督”。

第三：街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立首次業主大會會議籌備組

時間：自接到申請之日起60日內

組成：由業主代表、建設單位代表等組成，具體組成可結合各小區實際情況確定。其中有表決權的籌備組成員人數應為單數，而且非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

組長：由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定。組長不具有表決權。

第四：籌備組公告及成立(一次公告：籌備組公告)

籌備組應當將成員名單、分工、聯系方式等內容以書面形式在物業管理區域內顯示位置公告。籌備組自公告之日起成立。

第五：報送材料

建設單位應當自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，其中的業主名冊、面積清冊是比較重要的資料，是決定業主大會業主表決權的重要依據，需注意一點，此處是建設單位向籌備組報送材料。

第六：錄入信息

第七：開展籌備工作并公告(二次公告：籌備內容公告)

籌備工作：

(一)制訂首次業主大會會議召開方案，確定會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規則;

(二)擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案;

管理規約、業主大會議事規則的擬定工作非常重要，這是小區業主行為的基本準則，也是決定小區管理及議事的重要參照。但目前來講，建設單位、物業企業及業主對管理規約、議事規則的重視程度普遍不高，這些屬于新興事務，配套法律法規還不健全，很容易出現發生糾紛無法可依的情況，這時，管理規約和議事規則就顯得尤為重要。如果運用的好，管理規約、議事規則將是平衡各方利益，減少和預防糾紛的重要保障。北京市住建委將會出臺相應的示范文本，建議各小區以示范文本為基礎，參照近幾年發生的小區物業糾紛類型，結合小區實際情況進行制定。

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數;

(四)確定首次業主大會會議上的業主委員會委員候選人產生辦法及確認候選人名單，制訂業主委員會委員選舉辦法;

業主委員會委員條件：由業主擔任，具體條件如下：

委員條件：具有完全民事行為能力;遵守管理規約、業主大會議事規則;未被業主大會依約限制被選舉權的行使;熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;具有一定組織能力;具備必要的工作時間;管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

主任條件：具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎;熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策;年齡原則上不超過65周歲，身體健康;經連選連任、工作規范、成效突出的可適當放寬。

特別委員：業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。

(五)首次業主大會會議的其他籌備工作。

公告：籌備組應自成立之日起60日內完成上述工作并公告。

公告形式：書面

公告地點：物業管理區域內顯著位置

公示期間：7日，這期間業主可以提出建議或意見，籌備組應當記錄

修改確認期：公示期滿后7日內，結合業主提出的建議或意見進行修改，確定擬提交表決的內容。

籌備組表決：

1、每人享有一票表決權，籌備組作出決定應當經籌備組中擁有表決權的過半數成員同意(組長沒有表決權);

2、成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

3、籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認;

4、籌備組的業主代表不能委托代理人參加會議;

籌備費用：籌備相關費用是由建設單位承擔的，包括參會人員開支、場地費用、材料費用等等，這項不能免除，建設單位應將費用支出列明并予以保留，做為已盡該項義務的證明。

籌備時間：籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

第八：首次業主大會召開前公告(三次公告：會前公告)

公告時間：首次業主大會召開前，公告期不少于15日

公告內容：首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容

公告形式：書面

公告位置：物業管理區域內顯著位置

第九：首次業主大會正式召開

表決內容：

(一)基本內容：

1、管理規約(草案);

2、業主大會議事規則(草案);

3、業主委員會委員。

(二)特別內容：

除了基本內容外，可以根據小區實際情況通過一些其他決議。因為每召開一次業主大會是比較繁瑣的，增加表決項，提高表決效率是非常有必要的。如有的小區業主大會的執行機構不僅要設立業主委員會，還要設立監事會，而監事會委員需要由業主大會選舉產生，如果在首次業主大會沒有選舉，還需要再次召開業主大會表決。

表決形式：

1、集體討論

2、書面征求意見

3、通過業主決定共同事項公共決策平臺

投票期限：投票期限最長不得超過45日，遇特殊情況，籌備組可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延長15日。

表決通過：除特別內容里“專項維修資金應急支取預案”需專有部分面積占建筑物總面積三分之二的業主且占總人數三分之二的業主同意外，其它表決內容需專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

第十：業主大會正式成立

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

十一：表決結果公告(四次公告：會后公告)

公告時間：自首次業主大會會議作出決定之日起3日內公告

公告時間：不少于7日

十二：會后備案、刻章、登記

(一)業主委員會備案

1、辦理備案：業主委員會自選舉產生之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案

2、提交材料：

(1)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

(2)業主大會決議;

(3)管理規約、業主大會議事規則;

(4)業主委員會委員名單。

3、依法備案：材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府當場予以備案。

4、依法抄送：街道辦事處、鄉鎮人民政府應在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門。

5、書面通報：街道辦事處、鄉鎮人民政府在抄送同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

6、辦理刻章：業主委員會憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明，向區、縣公安分局申請刻制業主委員會印章。

(二)業主大會登記

經業主表決同意，可以辦理業主大會登記：

1、業委會到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記;

2、業委會憑登記證明，向區縣公安分局申請記刻制業主大會印章。

第四篇：業委會成立條件及程序

業委會成立條件及程序

一、首次業主大會的召開及業主委員會成立的條件。

業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。在一個物業管理區域內，有下列情況之一的，應當在召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。

1、物業出售并已交付使用的建筑面積達到物業管理區域總規劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

2、首套物業出售并交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。

二、成立業主大會籌備組

業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區建設局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業主推薦的業主代表組成業主大會籌備小組，負責業主大會籌備工作，第一次成立可由現任物業管理公司負責籌備工作，成立籌備組。

1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業管理區域內公告。

2、籌備組應當做好下列籌備工作：（1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（2）擬定《業主公約》（草案）和《業主委員會章程》（草案）；（3）根據上款的征集結果，擬定業主委員會委員人數（應為單數），及候選委員名單，印刷選票。

以上的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

三、召開首次業主大會

1、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加；業主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

2、物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

3、召開首次業主大會時，應當邀請物業所在地的區建設局、街道辦事處的有關工作人員參加。

4、召開業主大會，介紹候選委員情況，選舉產生業主委員會委員，選舉決定必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

5、大會作出制定《業主公約》、《業主委員會章程》的決定，決定必須經與會業主所持投票權2/3以上通過。

四、備案

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到區建設局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

1、業主委員會籌備小組會議記錄，業主委員會籌備小組成員名單；

2、召開業主大會的通知；

3、業主公約（業主委員會委員簽名）;

4、業主委員會章程（業主委員會委員簽名）;

5、填寫《業主委員會備案表》，填寫的內容包括：業主大會情況記述，投票記錄；業主委員會委員名單及其個人簡歷；

6、其他有關資料。

五、公布結果

備案完成后，業主委員會委員應當在物業小區內公布該小區已正式成立業主委員會的消息。

附：

業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。在成立之前，是由發展商負責小區的前期物業管理，并有權選聘物業管理公司。要是住宅小區入住率達到50%以上，或者自第一位業主入伙之日起滿2年的，發展商或其委托單位就應當及時告知該區住宅主管部門，6個月內召開第一次業主大會。而第一屆業主委員會則由物業管理行政主管部門與發展商或物業管理公司、業主代表組成籌委會，推薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

有些小區是分期開發，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業主的申請，成立臨時業主委員會，而臨時業主委員會則具有與業主委員會同樣的權利和義務。

因為擔任業主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。

那么，業主委員會的成員就應當是既熱心公益事業、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。

其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

業主大會行使的職權

1.選舉、罷免業主委員會的成員； 2.監督業主委員會的工作；

3.聽取和審查業主委員會的工作報告； 4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項； 5.修改業主公約；

6.改變和撤消業主委員會不恰當的決定； 7.批準業主委員會的章程。要辦理的登記手續

業主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區的政府房管部門備案即可(在房地產管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業公司不配合，業主們只需在“內部”完成有關程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業主委員會及其成員名單應當自選取產生之日起的15日內，持下列文件報所在地的區住宅主管部門辦理登記：

1、成立業主委員會登記申請書；

2、業主委員會委員名單；

3、業主委員會章程。

此部門應自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作，而對于不符合規定成立的業主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產管理部門應與公安部門(法制科)取得聯系為業主委員會刻制業主委員會印章.權利和義務

業主委員會是一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業主委員會的民事責任由全體業主分擔。

業主委員會行使的職權 1.召集和主持業主大會；

2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

3.采用公開招標方式聘請物業管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

4.審議管家制定的對本小區的管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準； 6.監督物業管理公司對本小區的物業管理工作。業主委員會履行的義務 1.執行業主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經營活動；

4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。業主委員決定問題時采取少數服從多數的原則。

業主委員會必須有入住過半投票權的業主出席才能舉行。如果業主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業主們，同樣擁有說話的權利，由其法定代理人代表出席。業主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業主委員會會將召開的時間和內容送達到每位業主的手里。

當只有部分業主覺得有必要就某個問題需要召開業主大會，而業主委員會又不執行時，這少部分的業主應該怎么辦呢？

要是有10%以上擁有投票權的業主提議，從接到提議之日算起，20日內業主委員會應該就此提議內容召開業主大會；如果逾期未召集的，提議的業主可以向區住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業主委員會召集業主大會。而業主大會的決議，由出席會議的業主所投票數的過半數通過為效。

會議可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加。

任職條件

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成 業主委員會。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。業主委員會委員必須符合下列條件 1．是本物業管理區域內業主；

2．能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；

3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；

4．品行端正無劣跡； 5．熱心公益事業。責任

1.《物業管理條例》規定: 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。2.《業主大會議事規則》的規定: 比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業主大會議事規則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號】規定：

業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業服務企業的方案；

（二）擬訂業主委員會的財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；

（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；

（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；

（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；

（八）對違反管理規約的行為進行處理； 3.《業主委員會工作規則》的規定: 業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，比如成都市房產管理局頒布的《業主委員會工作規則》（示范文本）【成房發[2007]87號】規定：

業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；

（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定； 業主委員會

（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；

（七）根據業主的提議，擬訂本建筑區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；

（八）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的服務計劃，提交業主大會會議決定；

（九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；

（十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，并每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。

（十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；

（十二）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

（十三）督促未按照管理規約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管；

（十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；

（十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；

（十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；

（十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；

（十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；（二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；

（二十一）按規定建立業主委員會信用信息；

（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；

（二十三）不得以業主委員會名義從事與本建筑區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。

第五篇：首次業委會成立程序

首屆業主委員會成立程序

根據《安徽省物業管理條例》第十八條、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第十條的規定，首次業主委員會的成立要在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由：建設單位、政府部門、社居委和業主代表組成，組長由政府部門代表擔任，籌備組人員為單數，業主代表不少于總數的一半，建設單位和物業企業應當全力配合籌備工作，產生的費用由建設單位承擔。所以，當前要做的事情如下：

如何產生業主代表，組成首次業主大會籌備組、具體人員分工要做好、要落實好經費，保障工作進程。

公告一：簡述小區需要成立業委會的原因，希廣大業主積極參與，現成立籌備組，特此公告，隨同公告附帶公告籌備組名單（籌備組中的業主代表需要報名篩選的時候就要有籌備組業主代表報名通知，這個結束后才可以公示籌備組名單）和工作職責：（籌備組履行下列職責：一確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；二草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；三確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；四提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；五召開首次業主大會會議的其他準備工作。）

公告二：業主候選人報名通知，明確提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人

條件，截止時間。然后進行資格審核，確定候選人名單。

公告三：公告候選人名單（公示幾天無異議才行，可一起公示三個文本的征求意見稿）

公告四：投票選舉及投票通知（選舉方式，投票方式，時間，制定選票，發放選

票。當回收的選票估計所要選舉上的委員都超過全體業主一半時，方可

操作下一步，小區情況不同，方式不一樣，根據實際情況來定，還要表

決三個文本）

公告五：業主大會選舉通知（隨同公告公示以下材料：管理規約、業主大會議事

規則、業主委員會工作規則，公示七天后無異議才可，有異議要及時答

復或修改，此項工作在大會召開前十五天進行。唱票結束后票數達到雙

過半后可以接著進行，票權數和建筑面積雙過半。）此項工作要在籌備組

成立90日之內進行。

公告六：公示選舉結果，無異議后進行備案（選舉產生30日內進行備案）公告七：備案結果，業委會正式成立