第一篇：《浙江省物業管理條例》

《浙江省物業管理條例》

第一章 總則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

第三條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門（以下稱物業主管部門）負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

縣級以上人民政府有關行政管理部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第五條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》規定的職責。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域由物業所在地縣級物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

第八條 物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當予以協助：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成?；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

業主大會籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并告知所在地物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第九條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。

業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

第十條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計一票原則確定，建筑面積超過

二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。

建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。

業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算；業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。

第十一條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。

業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。

業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十三條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。

業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

第十四條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業主管部門備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主公約；

（四）業主委員會委員的名單。

所在地縣級物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章 刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章.業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。

第十五條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第十六條 業主委員會每屆任期為三年至五年。

業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章 及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第十七條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十八條 業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本條例第十二條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第十九條 業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

第二十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主

委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

第三章 前期物業管理

第二十一條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積較小的，經所在地縣級物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。前款規定的物業管理區域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規定。

第二十二條 建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。

業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業時應當將業主臨時公約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十三條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。第二十四條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第二十五條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。第二十六條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）物業管理需要的其他資料。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。第二十七條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房；但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。

因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第二十八條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。

第四章 物業管理服務

第二十九條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第三十條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業的基本情況；

（三）物業服務事項和服務質量要求；

（四）物業服務費的標準和收取辦法；

（五）專項維修資金的管理和使用；

（六）物業管理用房的管理和使用；

（七）合同期限；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的辦法。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。當事人對本條第一款第（三）項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。

當事人對本條第一款第（四）項內容的約定，應當符合國家和省物業服務收費管理的規定。當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。

第三十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十六條第一款規定的資料。

第三十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。

物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。

第三十三條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。

第三十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。第三十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。第三十七條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第三十八條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將本條例第二十六條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。

第三十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五章 物業使用與維護

第四十條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。

因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

第四十一條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資

源等有關部門批準，并依法辦理相關手續。

第四十二條 經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

第四十三條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府制定。

相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，并及時恢復原狀，業主應當積極配合。

第四十四條 禁止下列損害公共利益的行為：

（一）違法改變房屋承重結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）擅自改建、占用物業共用部位；

（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（六）超標排放有毒、有害物質；

（七）排放超過規定標準的噪聲；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第四十五條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規定以及業主臨時公約、業主公約。第四十六條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定以及業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告物業主管部門或者有關行政管理部門。

其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本條例規定行為的，可以向物業主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。

物業主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。

第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第四十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。

第四十九條 專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。

第五十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級物業主管部門調解。

第五十一條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。

第六章 法律責任

第五十二條 違反本條例規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第五十三條 違反本條例第二十七條規定，建設單位在物業管理區域內不按規定配置物業管理用房或者不按規定支付不足部分相應價款的，由縣級以上物業主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第五十四條 違反本條例第五十一條第二款規定，建設單位不按規定交納物業保修金的，由縣級以上物業主管部門責令限期交納；逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第五十五條 業主、非業主使用人違反業主臨時公約、業主公約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。第五十六條 物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十七條 違反本條例規定，物業主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）挪用專項維修資金或者保修金的；

（二）對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的；

（三）不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的；

（四）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的；

（五）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

第七章 附則

第五十八條 本條例所稱業主，是指房屋等物業的所有權人。

本條例所稱非業主使用人，是指房屋等物業的承租人和其他實際合法使用房屋等物業的人，物業服務企業除外。

本條例所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。

本條例所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件，依據物業服務合同從事專業物業服務活動的企業。

第五十九條 本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

第六十條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照本條例相關規定執行。

第六十一條 本條例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區物業管理辦法》同時廢止。送：省委、省政府，省高級人民法院、省人民檢察院，省級各部門，各市、縣（區）黨委、人大常委會、政府，在浙全國人大代表，省人大代表。

第二篇：浙江省物業管理業主公約

為加強_________（以下簡稱“本物業”）的管理，維護全體業主、非業主使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策和省政府令第113號《浙江省住宅區物業管理辦法》的規定，制訂本公約。全體業主、非業主使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規、規章、政策的規定。

二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

三、委托物業管理企業負責房屋、設施、設備、環境衛生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業主、非業主使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規、規章、政策和業主委員會委托制定的各種規章制度。

四、全體業主、非業主使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

五、業主、非業主使用人對物業管理企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

七、業主、非業主使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理企業。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主、非業主使用人。業主、非業主使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時改正。造成他人損失的應承擔賠償損失。對拒不改正的，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

八、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施設備進行維修、養護，應支付相應費用。

九、凡房屋建筑有附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護；拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

十、與其它非業主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

十一、在本物業范圍內，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；不得擅自將住宅及附屬用房如架空層、儲藏室用于營業、辦加工廠、幼兒園等。

（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為；

（12）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規、規章及政府規定禁止的其它行為。

十二、人為造成公用設施設備或其它業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

十三、按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。

十四、業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。

十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處，共同創造良好的工作和生活環境。

第三篇：浙江省高校物業管理行業工作參考標準

浙江省高校物業管理行業工作參考標準

（討論稿）

為推進我省高校的后勤社會化改革和物業管理在我省高校的實施和發展，規范我省高校物業管理服務行為，促進我省高校物業管理水平的提高，加強對全省高校物業管理工作的指導，經研究決定制定《浙江省高校物業管理行業規范標準》，以供各高校參考執行。

第一部分 衛生保潔工作標準

一、樓外部分

1、馬路和人行道：無明顯泥沙、污垢和垃圾雜物。每天保潔、每小時循環一次。

2、散水坡和自行車棚：無明顯泥沙、雜物和廢紙殘葉，車棚內無蜘蛛網。每周清掃二次，棚頂每月清掃一次。

3、綠化地：無明顯大片樹葉、紙屑、生活垃圾袋等雜物。每天循環保潔二次以上。

4、垃圾房貨物果殼箱：周圍無污垢，無積水，清運后及時沖洗清掃干凈整潔。

5、健身場：地面無垃圾、紙屑等雜物，設施無污跡。每天循環保潔二次以上。

6、宣傳欄：無污跡、無明顯積塵，無亂張貼。每周日抹擦一次。

7、化糞池：進、排暢通，無污水溢出現象。每周二按序抽吸。

二、樓內部分

1、樓道階梯、扶手、墻、窗、電信箱、電子門、開關殼：無明顯紙屑、煙頭、積塵，無蜘蛛網、無痰跡。每四天清掃一次，樓道口每天循環保潔二次。

2、雨蓬、天臺：無雜物、垃圾、紙屑等，排水口暢通。每一個月洗、掃各一次。公共廁所：無痰跡、煙頭、雜物，無嚴重臭味。每天沖洗二次。

3、大理石、瓷片、乳膠漆、噴涂墻面的保潔：大理石、瓷片、乳膠漆、噴涂墻面用紙巾擦試無明顯灰塵，乳膠漆墻無污跡，目視無明顯灰塵。每周清掃一次，大理石打臘每兩個月一次；每周拋光一次；地毯吸塵每周一次；地毯清洗每季度一次。

4、天花板、天棚：距一米處目視無蜘蛛網，無明顯灰塵。每月掃塵一次。

5、燈罩、煙感、吹風口、指示燈：目視無明顯灰塵、無污跡。每月清抹一次。

6、玻璃門窗：無污跡，請刮后用紙巾擦拭無明顯灰塵。玻璃門每周刮一次，玻璃窗每月刮一次。

7、公用衛生間：地面無積水、無污跡、無雜物；墻面瓷片、門、窗用紙巾擦拭無明顯灰塵，便器無污跡；天花、燈具目視無明顯灰塵，玻璃、鏡面無灰塵、無污跡。每天清理二次；每二小時保潔一次。

8、公用門窗、消防栓、標牌、扶手、欄桿：目視無明顯污跡，用紙巾擦拭無明顯灰塵。每天清抹一次。

三、消毒（殺）工作要求

1、每月對垃圾房（桶）進行一次消毒（殺），由環境主管跟蹤記錄。

2、夏令季節每天2次對垃圾房進行一次消毒（殺），按《垃圾房（箱）保潔規程》進行操作，由環境主管跟蹤記錄。

3、消毒時使用培訓過的消毒（殺）保潔員。

4、使用高效低毒的消毒（殺）藥水，按比例配制、灌入噴瓶，適度噴灑在需消毒的地方。噴灑前要放置“正在消毒”標識牌，穿好長衣、長褲，配戴口罩，完工后換洗衣褲，并用肥皂洗手。

5、進行消毒（殺）活動應盡量避免接觸到兒童。

6、一般噴灑消毒藥水時，盡量在順風處噴灑，減少對行人的直接接觸。

7、每次消毒后由環境主管跟蹤記錄，填寫《消殺服務質量檢驗表》將情況記錄存檔。

第二部分 保安、消防管理標準

一、工作規范要求

1、門衛值班

（1）、保安員值班實行24小時三班輪流制，認真做好值班記錄，規范填寫各種登記資資料，做好門崗周圍的糾察工作。

（2）、維護門崗責任區內的正常工作秩序；發現可疑情況及時上報上級主管，并協助處理。

（3）、對外來、來訪人員必須填寫《來訪登記表》或遞交相關證明，由保安員仔細審核無異常情況后方可進入；閑雜人員禁止進入大樓（小區）內；裝修人員憑保安部發放的“臨時出入證”進入大樓（小區）。

（4）、業主搬遷如有大件、貴重物品搬出/入時，應先到保安部（或所在單位）填寫《業主搬出/入登記表》，憑 “放行單”放行。

（5）、大樓門衛夜間應按規定時間進行全面清場，并督促樓內辦公人員關閉大樓房間門、窗、燈、水籠頭等。

（6）、認真做好失物招領工作，為師生提供力所能及的求助服務。

2、安全巡邏

（1）、熟悉巡邏區內各類設備、物品的位置，發現設備、物品有移動等可疑情況應立即查明報告校保衛部。

（2）、巡視過程中發現電線線路和水管管道損壞，出現漏電（水）時，應及時上報相關部門并視情況可采用適當的緊急措施。

（3）、巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。

（4）、注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，查明情況并及時報告校保衛 3

部。

（5）、發現偷盜、流氓等違法犯罪分子，應即擒獲并扭送公安機關。（6）、發現火警，立即迅速報警并組織撲救。

（7）、發現可疑物品，要立即采取適當方法作安全處理，并報告校保衛部。（8）、驅趕物業范圍內踐踏草地、亂散發廣告、撿垃圾等閑雜違章人員。（9）、對下列行為，保安員有權予以勸阻，對于勸阻未果的，應及時報告校保衛部或公安機關：

隨意停放車輛；

占用消防通道或其他公共區域；

損壞公共設施；

聚眾喧嘩，酗酒鬧事，打架、吵架、斗毆； 損毀他人財物，侵入辦公區域； 發出超標噪音，影響他人休息和生活； 其他妨礙公共安全秩序的行為

二、消防管理（以各學校保衛部門相關要求為準）

1、消防兼職干部工作崗位要求

（1）、向公司防火責任人負責，對公司所有部、室進行消防安全檢查、監督，上傳下達公司有關消防安全工作的指令。

（2）、每月定期檢查一次分級防火落實情況，發現隱患按“三定”（定措施、定負責人、定時限）的要求整改，并進行驗證。

（3）、制定“防火安全評比制度”，增強各部、室消防意識。（4）、制定培訓計劃，定期對員工進行集中培訓，及相關的演練。

（5）、檢查大樓消防設施、設備的維護和定期保養工作，對需整改、完善的場所和設備設施進行監督，檢查驗證。

（6）、在發生火災時即刻前往火災現場，組織、指揮人員進行滅火。

（7）、調查火災事故原因，對因防火工作失職的人員予以通報，提出相關處理意見，報請公司安全領導小組處理。

（8）、定期向公司安全領導小組匯報有關消防工作情況，以及有關公司“防火

管理制度”的實施狀況，使公司防火工作在生產、管理中得以保證。

2、安全員工作崗位要求

（1）、向公司領導負責，定時向項目主管、公司安全領導小組匯報安全生產規章制度的執行情況，針對大樓的安全狀況擬訂防范措施、隱患整改方案報公司安全領導小組審批。

（2）、參與制定防止傷害、防止火災、防止職業危害的措施，并督促實施大樓所屬危險設備的安全操作規程。

（3）、經常對大樓（小區）的用電、用氣和電梯安全檢查，發現事故隱患及時組織各專業人員處理，重大問題應書面形式及時逐級上報，一旦發生事故應及時上報公司安全領導小組，并立即組織現場搶救，參與傷亡事故調查、處理和統計工作。

（4）、協助公司安全領導小組對員工、業主和用戶的安全生產、安全管理做好培訓、宣傳、教育工作。

（5）、就大樓（小區）的安全情況每季度向公司領導小組作一次書面匯報。

3、消防管理基本制度標準

（1）、員工應把預防火災視作自己的日常職責，人人都是義務消防員。本單元或外單元在項目管理處區域內因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在項目管理處辦理動火作業手續，施工單位動火前必須采取切實有有效的防火安全措施，項目管理處應派人監督，待動火完畢后立刻清查現場。對私自動火作業的，一經發現，對施工的除責成其補辦動火作業手續外，還要通過政府有關部門對施工個人及負責人處以罰款：一旦造成事故，除加重處罰外，還應追究法律責任。

（2）、在重點部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經項目管理處主任批準方能動火。動火必須做到“七不、四要、一清”。動火后要認真檢查現場，防止留下火種 5

而引發火災。動火前“七不”：防火、滅火設施不落實不動火；周圍的易燃雜物未清除不動火；附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火；凡盛裝過油類等易燃的容器，未經洗刷干凈、排盡殘有油質的不動火；凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經排除易燃物品的不動火；在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火；未配備相應滅火器材的不動火。動火中“四要”：動火前要指定現場安全負責人；現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發現不安全苗頭時，要立即停止動火；生火災燃炸事故時，要及時處理；人員要嚴格執行安全操作規程。動火后的“一清”：動火人員和現場負責人在動火后，應徹底清理現場火種，然后才離開現場。

（3）、配電房及重要機房內不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設備旁邊不準堆放任何雜物。

（4）、各走道、樓梯口等部位經常保持暢通，疏散標志和安全指示燈要保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾桶旁焚香、燒紙。

（5）、大樓所有人員必須遵守《國家消防法律、法規》和公司有關消防管理的規定。

（6）、嚴格維護消防設備，按公司規定定期進行測試檢查，保證設備完好。

第三部分 綠化養護要求及標準

一、割草

1、草坪割草：

一般使用割灌機進行。一年七次，4月1日前、5 月1日前、7月1日前各一次。8月一次，9、10月一次，11，月一次。其中8月這一次，在8月底開學前進行。

質量標準：草的高度保持在15公分以下，割除的草及時清除。

2、一般綠地割草：

一年七次，時間與質量要求同上。

3、路邊及角隅割草：

一年至少四次以上。5月1日前一次。8月底前一次，11月一次，國慶節前一次。主要道路一年4次以上。

二、除草

1、草坪刁草：一年5次。

2、3月一次，4、5月一次，6月一次，7、8月一次，10月—次。

質量標準：雜草連根刁除，刁除的雜草及時清除，草坪，純度保持在90％以上；使用化學藥劑除草，請教園藝部技術人盡后進行。

2、地被植物(麥冬草)及月季除草，視雜草生長情況決定除草次數和除草方式(削、拔)。質量：基本控制在無雜草狀態；拔、削除的雜草及時清除。

3、水面綠化雜草清除，校內水池及護校河水甲綠化雜草應及

時清除，成塊革命草的聲積不超過0.5 m2。

三、修剪

1、整形樹修剪：一年四次，4月中旬一次6、7月一次，8、9月一次。

質量標準：剪下的樹葉及時清除，保持整形的幾何面基本平整，大部分 枝條之間長短差不超過2—4cm；枯枝剪除。

2、綠籬修剪，一年四次。4月中旬一次，5、6月一次，7、8月一次，9月后一次。

質量標準：剪下的枝葉及時清除，保持籬面基本乎整，大部分枝條長短差不超過2—4cm，枯枝剪除，夾于綠籬間雜樹及時清除。

3、樹籬(指珊瑚樹籬)，在7月中旬以后完成，一年一次。

質量：剪下枝葉及時清除，枯枝剪除，樹籬高度控制在1.8米以下，縱向籬面平整。

4、灌木穆剪：一年一次。夏季開花的于冬季進行，春季開花的于花后進行。蠟梅、梅花、桃花、垂絲海棠、紅葉李、紫薇等必須每年一次。

5、行道樹抹芽(指懸鈴木行道樹)：一年2—3次。

質量：去除四米以下不必要的半木質化不定芽，抹下的芽及時清除。

6、行道樹修剪，一年一次；按美觀原則，于冬季進行。

7、一般樹木修剪，必須按美觀原則，隨時進行。

四、病蟲防治

1、法國梧桐行道樹：一年二次。6月底至7月中旬進行。

2、其它行道樹；視病蟲發生情況及時進行。

3、一般樹種：視病蟲發生情況及時進行。

4、其他：寄生性植物；也屬病害防治對象應及時清除。草坪銹病，水面綠化植物的病蟲都應及時檢查及時防治。

質量：噴灑藥劑時做到均勻細致，事后檢查，效果不好重新噴藥，同一樹種病蟲株害率控制在5％以下，死亡率在1％以下。

五、新種樹木養護

1、新區綠地新種樹木養護，第一次澆透水后，以后澆水及其他養護歸承包區管理。無特殊原因成活率在95％以上。

2、地被植物養護，無特殊原因成活率(面積比)在95％以上，沒有面積超過1m2以上的成塊草皮死亡。

3、調整補缺新種樹木養護：沒有特殊原因成活率在90％以上。

六、清除枯枝死樹

凡清理下的枯枝死樹必須放到指定地點，并堆放整齊。

1、喬木的清除枯枝工作：高大行道樹的清潔工作及時進行，不得掛樹一周以上。

2、灌木綠籬的清除枯枝工作，應隨時進行，不得超過一周以上。

3、死樹：一經發現隨時清除。

七、抗旱

使用消防水必須先請示校保：衛處消防科，經同意后方后方可使用。

1、種植已超過一年以上的樹種保存率在99％以上。

2、種后不到一年的新種樹木，成活率在95％以上。

八、抗風扶正

1、由于各種原因，行道樹或其它喬木樹干傾斜度超過10％以上的必須予以扶正。確實難以扶正的，要加以支撐防止加重傾斜。

2、在大風來臨之前，及時做好抗風準備工作，對易倒伏的樹木予以支撐保護，已被大風傾倒的樹木，在12天內予以扶正。

九、施肥

1、一般樹木施肥，在冬季之前施肥一次，開溝施肥，施后覆土。肥料以學?，F有化糞池中濃度適中的人糞為主，每株2—4勺。

3、低矮花灌木花壇施肥：一年四次。科季修剪后重施基肥一次，春季花前一次，生長期二次。

3、地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥為主撒肥，時間在3、5月與10月。天晴施肥必須隨后噴水，以防肥傷。

十、松土

結合施肥進行，深度在10厘米以上。

1、麥冬草松土：一年二次。3月一次，10月一次。

2、花灌木花壇：一年四次。3、6、9、11月各一次。

十一、恢復園林設施。

1、園林設施(包括欄桿、竹籬、園體椅、石桌、石凳、景牌、疊石等)如有人

為損壞的，應在一周內予以修復。

2、校園內綠化樹木、草皮、地被植物如有人為損壞，應及時制止。已經造成損害的，應在一周內予以恢復。

十二、花壇養護質量標準

1、草花花壇有四季更替計劃?；▔N植圖案美觀，密度合理，時間適宜。

2、及時松土施肥、澆水、治蟲，保證植株健旺，花朵鮮艷。

3、花壇四周及花壇整潔，無明顯雜物。雜草及時清除。

4、及時去除殘花、枯枝。整形樹及時修剪，保持美觀。

5、保證花壇周邊設施完整心口有損壞及時修補。

6、保證“五·一”、“十·一”及學校校慶期間花壇花卉盛開。

十三、行道養護質量標準

1、新栽樹木成活率在95％以上，保存率在98％以上。(除災害氣候及意外事故外)。

2、樹干挺直。新栽樹本須立：支撐。對傾斜的大樹應逐漸扶正。對扶正確有困難的樹木應控制傾度。

3、每年修剪一次，合理調節樹勢，做到骨架均勻，樹冠園整。

4、及時抹芽，每年不少于兩次。

5、控制病蟲害，及時防治病蟲。每年噴藥兩次，治天牛一次。

6、及時清除死樹枯枝及樹體上釘、線等各類綁扎物。

7、落實每年防臺工作，做到事先檢查，對危險樹木采取修枝加固等措施，遇有災害性氣候，積極組織力量，及時進行搶扶。

8、樹穴內不積水，穴內無雜草及堆積物。

第四部分 動力系統及房屋維修

一、供配電系統保障

1、電氣工作人員必須具備的條件

1.1經醫院鑒定無妨礙從事電氣工作的病癥。

1.2遵守電力系統有關規程，具備必要的電氣知識，且按其工種、崗位熟悉有關電氣設備知識，并經考試取得合格證。

1.3掌握緊急救護法，必須學會觸電急救法和人工呼吸法。

1.4高壓設備工作人員還須經電力管理部門審核合格，取得電力管理部門頒

發的《電工進網作業許可證》。

2、電工作業安全防范措施

2.1電工作業應重視作業環境，在危險性較大的場所，應盡量采用全部停電的工作方法，若無法全部停電作業時，安全措施必須落實到位，按帶電作業安全要求進行，如人體與帶電體的距離小于0.35米或大于0.35米而小于0.7米，且無絕緣隔離，工作時可能觸及帶電體則必須采用絕緣隔離措施。

2.2電工帶電作業必須配備2人，其中1人作業，1人負責安全監護，帶電工作人員必須是經過訓練考試合格的電工擔任，監護人必須由有經驗的電工擔任，并對作業人員進行不間斷監護，隨時糾正其不安全動作。2.3電工作為特種作業人員必須樹立自我保護意識，嚴禁搶時間而忽視安全工作制度，嚴禁為趕工而疲勞作業，嚴禁不熟悉現場設備而盲目作業。避免一時的疏忽給自己、他人與國家造成無法挽回的損失。

2.4加強安全管理，確實落實好安全規程中的各項組織措施與技術措施，加強職工安全思想教育，提高職工執行安全規章制度的意識與工作責任心。電氣及安全管理人員對違反安全規程的行為舉止應及時制止、教育和處理，以確保電工作業的安全。

3、電工作業安全規程 3.1高壓設備巡視

1）運行中的高壓電氣設備的絕緣部分應視為帶電體，不可直接觸摸。停電的電氣設備在未采取安全措施前，應視為帶電設備。

2）值班人員巡視高壓設備時，不得進行其他工作，不得移開或越過遮欄。與帶電設備應保持不小于規定的安全距離。

3）高壓設備發生接地故障時，人體與接地點的安全距離：室內應大于4m；室外應大于8m，進入上述范圍的人員應穿絕緣靴，手接觸設備外殼和架構時，應戴絕緣手套。

4）雷雨時一般不宜巡視室外配電裝置。如必須巡視，應穿絕緣靴，并不得靠近避雷器、避雷針及其接地引下線（對避雷針應保持距離5m以上）。5）高、低壓配電室應采取防止小動物進入的措施。巡視高壓設備，進出設備室時，應隨手將門關好。

6）巡視線路時，不論線路是否停電，均應視為帶電，并應沿線路上風側行走。尋找接地故障時，應穿絕緣靴。7）在高壓設備區巡視、操作時應戴安全帽。3.2在高壓設備上工作，必需遵守下列各項： 1）填寫工作票或口頭、電話命令； 2）至少應有兩人在一起工作；

3）完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。3.3在電氣設備上工作保證安全的組織措施 1）工作票制度； 2）操作票制度； 3）工作交底制度； 4）工作許可制度； 5）工作監護制度；

6）工作間斷和工作轉移制度； 7）工作終結和送電制度。

3.4在電氣設備上工作保證安全的技術措施 1）停電； 2）驗電； 3）裝設接地線；

4）懸掛標示牌和裝設遮欄。3.5低壓帶電作業

1）低壓帶電工作應設專人監護，使用有絕緣柄的工具，工作時站在干燥的絕緣物上進行，并戴手套和安全帽，必須穿長袖衣工作，嚴禁使用銼刀、金屬尺和帶有金屬的毛刷、毛撣等工具。

2）在低壓帶電導線未采取絕緣措施時，工作人員不得穿越。在帶電的低壓配電裝置上工作時，應采取防止相間短路和單相接地的隔離措施。3）人體不得同時接觸兩根線頭。4）帶電部分只允許位于工作人員的一側。3.6倒閘操作

1）倒閘操作應根據工作需要或調度命令進行。倒閘操作應執行操作票制度、監護制度及復誦的規定。

2）倒閘操作應由兩人進行。一人操作，一人監護。重要的或復雜的倒閘操作，值班人員操作時，應由值班負責人監護。

3）倒閘操作前，應根據操作票的順序在模擬板上進行核對性的操作。操作時，應先核對設備名稱、編號，并檢查斷路設備或隔離開關的原拉、合位置與操作票名寫的是否相符。操作中，應認真監護、復誦。每操作完一步即應由監護人在操作項目前劃“√”。

4）操作中發生疑問時，必須向調度員或電氣負責人報告，弄清楚后再進行操作。不準擅自更改操作票。

5）在封閉式配電裝置進行操作時，對開關設備每一項操作均應檢查其位置指示裝置是否正確，發現位置指示有錯誤或懷疑時，應立即停止操作，查明原因排除故障后方可繼續操作。

6）操作電氣設備的人員與帶電導體應保持規定的安全距離，同時應穿防護工作服和絕緣靴。并根據操作任務采取相應的安全措施。

7）停電操作應先按分斷斷路器，后分斷隔離開關，先斷負荷側隔離開關，后斷母線側隔離開關的順序進行，送電操作的順序與此相反，嚴禁帶負荷拉合隔離開關。

8）在發生人身觸電事故或電氣火災時，可不經許可先行斷開有關電源，再報告有關上級和供電部門。

9）下列各項工作可以不用操作票，但各項操作應記入值班記錄內： a、事故處理

b、分合斷路器的單一操作。

c、拉開接地刀閘或拆除全配電房僅用的一組接地線。

4、供配電系統的管理與維護

4.1建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。

4.2值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書。4.3保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥 13

無積灰，配電柜表面無污漬；室內保持照明、通風良好。

4.4每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理。

4.5每年委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養。

4.6每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知學校各部門；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次。

4.7潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥。4.8每日填寫運行記錄，建檔備查。

4.9應熟悉校區各種電力供應的設備所在，并且明了其緊急開關的操作程序，同時必須購置備用的材料和備件。

4.10公共使用的電力設備，比如水泵及消防系統的電線等應經常檢查，如果有損壞或過熱現象，應立即派人修理。

4.11接到供電公司通知停電時，應立即通告，清楚地列明日期、時間及受影響的部門，停電完畢后，檢查各系統是否恢復正常。

4.12交接班雙方必須提前10分鐘做好交接班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行情況和設備檢修、變更情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。4.13出現以下情況不得交接班

1）在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時。2）交接班準備工作未完成時。

3）接班人員有酗酒現象或神志不清而未找到替換接班人時。4）交接班后，雙方要在值班記錄本上簽字。4.14報告制度

4.14.1以下情況要向班長報告

1）重點設備非正常地啟停及其它異常情況。2）采用新的運行方式。

3）重要零部件更換及修理、加工和改造。4）員工加班、調班、補休、請假。4.14.2以下情況必須向經理報告 1）重點設備發生故障或停機修理。2）設備出現故障并需要立即檢修。3）系統運行方式的重大改變。4）系統及主要設備的技術改造。

5）系統或設備徹底的整改工程及外委施工。

6）技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組長組織結構調整。

二、供水系統

1.二次供水設施的要求

1.1場所選定必須符合國家《生活飲用水衛生標準》的有關規定。周圍十米范圍內不得有污染源，并要有防護設施。

1.2使用的材料、設備應符合國家有關衛生規定，必須無毒無異味。1.3機泵室與儲水池必須分建，并有防水質污染的措施。

1.4儲水池溢水管要設防污染裝置，并不得與下水管直接相通，溢水口位置應高于下水道最高水位。

2、二次供水設施的管理與維護

2.1二次供水設施應進行日常衛生管理和維護、保養工作。

2.2儲水箱、池必須加蓋、上鎖，建立健全管理制度，加強衛生管理。服從衛生行政部門的監督監測和管理，保證用水衛生、安全。2.3未經許可，不得以淹沒式方式向儲水裝置放水。

2.4定期對二次供水設施進行檢查維修，每年至少應進行一次清洗消毒，并做好檢修和清洗記錄。發現池水受到污染或變質時，要及時通知衛生部門采樣檢測，并暫停供水，待水質處理達標后，方可恢復供水。

2.5二次供水設施的直接管理和清洗的人員，每年必須進行健康檢查，取得健康合格證后方可上崗操作。發現有呼吸道、腸道傳染病和化膿性皮膚病、性病患者要及時調離工作崗位。不準急、慢性腹瀉患者帶病操作。清洗消毒程序、消毒藥物的使用等要嚴格按照國家有關規定執行。2.6除專業人員外，其他人員一般不得進入水池。

3、清洗工作程序

3.1所有清洗物品及人員裝備均需要事先消毒； 3.2清除水箱內淤泥、雜物和銹塊等； 3.3清淤后投藥消毒30分鐘； 3.4放清水沖洗2-3遍以清除異味； 3.5重新灌水并恢復正常供水。

4、泵房衛生

4.1各水箱、水池、管道、閥門及水泵周圍不允許有蜘蛛網和積塵。4.2水箱、水池內應保持清潔。人離開時房門必須上鎖。4.3污水蓋應蓋好。

5、水泵房操作規程 5.1水泵的正常啟、停操作

1）啟動水泵前應先檢查電源程序電壓是否正常。

2）檢查水泵軸承的油位、油質是否正常，轉動雙輪是否靈活，水泵運行指示燈是否完好，水庫水位是否正常。

3）開啟水泵的進口門、空氣門。關閉出口門，待水泵內空氣排完后，關閉空氣門。

4）對照相應的啟動按鈕、水泵標示牌，按啟動按鈕，運轉指示燈亮。5）運轉中檢查水泵軸承帶油是否完好，水泵、電機的聲音、振動、軸承溫度，壓力是否正常，電機軸承是否發熱，水泵盤根是否發熱。6）打開啟動泵的出口門供水。

7）停止時，先關閉運行泵出口門，按停止按鈕，水泵停止運行，指示燈熄滅，開啟出口門作備用，并檢查有無反轉向。5.2事故處理要求

出現下列現象之一，必須認真檢查，采取措施，并向領導匯報： 1）水泵、電機軸承溫度逐步升高到65℃左右。2）管道振動及漏水嚴重。3）水泵、電機軸承內有雜音。4）水泵、電機或軸承有輕微振動。5.3事故處理原則

1）檢查設備發現異常時，應立即向領導報告，在未查清原因前，不得任意操作。

2）發現運行泵有故障，應立即按鈕停止運行，開啟動備用泵。

3）發生故障時，應沉著冷靜、迅速判斷事故原因，采取安全措施，防止事故擴大，并做好事故記錄。事故未處理完畢，不得交接班。

6、給水管道的養護

6.1給水管道的檢查：維修養護人員應熟悉給水系統，經常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、屋頂等）的使用情況，注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發現有漏水現象，應及時進行維修。6.2保溫防凍工作：在每年冬季之前，維修人員應注意做好水表箱、閥門井的養護工作，應根據氣溫情況，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。6.3對凍裂事故的處理：對已發生冰凍的上水管道，采用澆溫水逐步升溫或包保溫材料的方法，讓其自然化凍。對已凍裂的水管，可根據具體情況，采取電焊或換管的方法處理，馬口鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應予以更新。

6.4給水管道的維修：漏水是給水管道及配件常見的主要毛病，明裝管道沿管線檢查，即可發現滲漏部分，對于埋地管道，首先進行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水管段進行聽漏，同時參考原設計圖紙和現有閘門箱位，準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法。

1）堵漏法。用鉛楔或木楔打入洞眼內，然后墊以2-3毫米厚的橡皮布，最后用合適的哈夫夾夾固。

2）換管法。對于銹蝕嚴重的管段需進行更換，地下水管的更換有時需鋸斷 17

管子的一頭或兩頭，在截取長度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。

7、給排水管理制度

7.1給排水管理人員必須熟悉校園內的供水系統，如水管、水池、水箱、水泵開關閥門及分閥門的位置。

7.2應定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏、水箱是否清潔。

7.3發現水管破裂，必須盡快關上相關閥門；大水管爆裂時，則總閥門關閉，并及時發出通告，立即安排搶修。

7.4注意水池的保養，預防破裂和滲透，并且緊蓋水池，防止蚊蟲孳生。7.5經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而外溢。

7.6樓宇外墻的公用下水管發生破裂時應立即維修。7.7樓宇底層溝渠有異味時應進行檢查及維修。

7.8接到停水通知時，應及時向學校有關部門發出通知，使師生有所準備。

三、電梯司機安全操作規程

1、司機在駕駛電梯正常行駛前應：

(1)在開啟廳門進入轎廂之前，必須注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎廂內照明。

(3)每日開始工作前，須將電梯上、下行駛數次，視其有無異常現象。

(4)廳門外不能用手扒啟，當廳、轎門未全關閉時電梯不能啟動。

(5)注意平層準確度有無顯著變化。

(6)清潔轎廂內，廳轎門及乘客可見部分。

2、司機在電梯正常行駛時注意事項：

(1)如必須離開轎廂時，將轎廂停于基站；斷開轎廂內電源開關，關閉廳門。

(2)轎廂的運載能力，不應超過電梯的額定重量。

(3)不允許乘客電梯經常作為載貨電梯使用。

(4)不允許裝運易燃、爆炸的危險物品，如遇特殊情況，需經有關部門批準。并采取安全保護措施。

(5)嚴禁在廳、轎門開啟情況下，用檢修速度為正常行駛。

(6)不允許撳按檢修、急停按鈕作為正常行駛中的消號。（7）不允許開啟轎廂安全窗、轎廂安全門，來裝運長物件。

(8)勸告乘客勿依靠轎門。

(9)轎廂頂上部，不得放置它物。

（10）如個別情況下平層準確度不能滿足要求時，可以再平層。

(11)行駛時不得突然換向，必要時先將轎廂停止，再換向啟動。

(12)不允許以手動轎門的啟閉作為電梯的起動或停止。

(13)載荷應盡可能穩妥地安放在轎廂中間，以免在運行中傾倒。

(14)運行時如發生停電，對于手柄開關控制的電梯，應將手回柄到零位。

3、當電梯發生如下故障時，司機應立即撳耪急停警鈴按鈕(對手柄開關控制的電梯，即將手柄回到零位)，并及時通知維修人員。

(1)廳、轎門關閉后，而未能正常起動行駛時。

(2)對設有需撳按起動按扭(或手柄開關)控制的電梯，當廳、轎門關閉后，在未指令轎廂起動，而自行駛時。

(3)運行速度有顯著變化時。

(4)行駛方向與指令方向相反時。

(5)內選、平層、換速、召喚和指導信號失靈控制時。

(6)有異常噪聲、較大振動和沖擊時。

(7)超越端站位置而繼續運行時。

(8)安全鉗誤動作時。

(9)接觸到任何金屬部位有麻電現象時。

(10)當電氣部件因過熱而散發出焦熱的臭味時。

4、當電梯使用完畢后，司機應將轎廂停于基站，并將操縱盤上開關全部斷開，關閉廳門。

5、如在機房用手輪盤車，使電梯作短程升降時必須先將主電源斷開。

6、當電梯在行駛時，突然發生停駛或失控時，司機應保持鎮靜，立即撳按急停，警鈴按鈕，并嚴肅勸阻乘客切勿企圖跳出轎廂，及時通知維修人員，設法使乘客安全退出轎廂。

四、房屋維修參考標準

（一）、給排水維修質量標準

1、室內排水、水管安裝及維修

（1）、安裝必須牢固，管箍固定方法正確，排水通暢，無滲漏。

（2）、排水管接口的捻口填料密實、飽滿，凹入承口邊緣不大于5 mm；且環縫均勻，灰口不整，光滑，養護良好。

（3）、上下節管連接緊密，承插方向、長度和管箍間距符合原設計要求。（4）、上下水管油漆均勻，無脫皮，漏涂出現。

2、室內給水管道、附件安裝及維修

（1）、螺紋接口必須清潔、規整、無斷絲、缺絲，連接牢固，接口處無外露油麻等缺陷。

（2）、焊接接口表面無穿、裂紋和明顯的結瘤、夾渣及氣孔等缺陷。（3）、管道支架埋設平整，排列整齊，支架與管子接觸緊密。

（4）、閥門安裝，進出口方向正確，連接牢固、緊密，啟閉靈活，朝向合理，表面潔凈。

（5）、衛生器具給水配件的安裝及維修，鍍鉻件完好無損傷，接口嚴密，啟閉部分靈活，安裝端正，表面潔凈，無外露油麻。

3、下水道堵塞

疏通后下水管水流暢通無阻，不破壞管壁。

4、坐廁更換

（1）、污水口與下水管道必須接合嚴密，安裝位置正確，無滲漏、泄水現象。（2）、安裝后，坐廁必須無破損，無堵塞現象。

（二）、鋁合金門窗維修質量標準

1、鋁合金門窗安裝及維修

（1）、門窗安裝、開啟方向必須與原設計要求一致。

（2）、門窗安裝必須牢固，預埋件數量、位置、埋設方法符合原設計要求。（3）、門窗框對角線長度允許偏差為2mm。（4）、門窗扇框與鄰扇立邊平行度允許偏差為2mm。（5）、門窗橫框標高允許偏差為1.5mm。（6）、安裝或維修后：關閉嚴密，間隙均勻，開關靈活。

合格：表面潔凈，大面無劃痕、碰傷、銹蝕、涂膠表面光滑、無氣孔

優良：表面潔凈，無劃痕、碰傷、無銹蝕，涂膠表面光滑、平整，厚度均勻，無氣孔

2、鋁合金門窗玻璃安裝（1）、玻璃裁割尺寸正確，安裝平整，牢固、無松動。（2）、橡皮墊與裁口、玻璃及壓條緊貼，整齊一致。（3）、玻璃膠打邊必須均勻，線條一致，與玻璃、鋁合金粘貼緊密，無滲水。

合格：無明顯斑污、潔凈，安裝朝向正確

優良：潔凈、無油灰、漿水等斑污，朝向正確

（三）、室內電器、照明維修質量標準

1、查線、換線

（1）、導線截面容量不能小于原設計的截面容量，嚴禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和護套斷裂等缺陷。

（2）、導線間和導線對地面間的絕緣電阻必須大于0.5MK。

（3）、管內穿線：在盒內導線有適當余量，導線在管內無接頭；不進入盒的垂直管子的上口穿線后密封處理良好，導線連接牢固；包扎嚴密，絕緣良好，不傷芯線；盒內清潔無雜物，導線整齊、護套線齊全不脫落。

（4）、換線后的導線必須與插座及用電設備接觸良好，并達到使用要求。

2、室內低壓電器安裝及維修

（1）、電器的導電接觸面和母線的接觸面必須接觸緊密。

（2）、電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整齊，絕緣器件無裂縫缺損，電器的活動接觸部分良好，表面整潔、固定，電器的支架或盤、板平整，電器的引線整齊，固定可靠，電器及其支架油漆完好，通電后無異常噪音。

（3）、接地（接零）以線敷設：連接緊密，接地支線截面選用正確，需防銹部分涂漆均勻，無遺漏，線路走向合理，色標準確。

（四）、土建工程維修質量標準

一、房屋維修項目質量標準

1、磚墻面修補及小型磚墻砌體（高3米內）1.1砌筑及修補墻的水泥漿標號不低于25mm。1.2砌體水平灰縫的飽滿度不小于80%。

1.3砌筑墻體上下豎縫應錯開，不能有直縫出現。1.4砌筑墻體軸線位置偏移允許偏差為1.5mm。1.5磚筑墻體垂直度允許偏差為5mm。

1.6磚筑及修補墻面表面平整度允許偏差為2mm。1.7磚筑及修補墻面水平灰縫平直度允許偏差為5mm。1.8磚墻砌筑轉角處須預埋直徑6mm鋼筋或留槎。合格：組砌正確，刮縫深度適宜，墻面清潔。

優良：組砌正確，刮縫通順，刮縫深度適宜、一致、楞角整齊，墻面清潔美觀。

2、磚墻面抹灰及修補（高2米內）

2.1各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘結牢固，無脫層空鼓，面層無爆灰和裂縫（風裂除外）等缺陷。2.2立面垂直度允許偏差1~1.5mm。2.3表面平整度允許偏差1mm。2.4陰陽角垂直度允許偏差1~1.5mm。2.5陰陽角方正度允許偏差為2mm。

合格：表面光滑，按槎平整，線角順直，墻面紋路基本均勻。優良：表面光滑，潔凈、按槎平整，線角順直清晰，墻面均勻一致。

3、瓷片鑲貼及修補（高2米內）

3.1鑲貼牢固，以水泥為粘結料時，嚴禁空鼓，無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷。

3.2立面垂直度允許偏差1~2mm。3.3表面平整度允許偏差1mm。3.4陽角方整度允許偏差1.5mm。

3.5接縫平直度允許偏差2mm。3.6接縫高低允許偏差為1mm。

3.7地面鑲貼要符合排水要求，無明顯積水現象。

合格：表面基本平整，潔凈。

優良：表面平整，潔凈，色澤協調一致，上口線平順。

4、墻面修刷乳膠漆

刷后無掉粉、起皮、漏刷、透底。

合格：無明顯流墜、濺沫、接縫。

優良：刷縫通順、均勻、面潔白、新老顏色一致。

5、水管修刷防銹漆

5.1刷后無脫皮、漏刷、反銹。5.2無透底、流墜、皺皮。

合格：面有輕微流墜，透底，皺皮，基本光滑和光亮。

優良：面無流墜，透底，皺皮，新老油漆無明顯區別，大面光滑和光亮。

浙江省高校物業管理專業委員會

二○○五年六月十六日

第四篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

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使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，