第一篇：新建小區物業管理存在的問題和建議的調研報告

新建小區物業管理存在的問題和建議的調研報告

民盟宣武區工委

2006年9月6日

隨著住房制度的改革，國內房地產開發取得了巨大的進展，越來越多的居民購買了商品住房。為了適應和調整新形勢下新建小區的管理和各方關系，國務院頒布了《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》頒布和實施二年多來，社會各界對物業管理的認知水平大大提高，新建物業小區的物業管理正在逐漸向職業化、正規化方向發展，業主的自治和維權意識空前高漲。但由于種種原因，業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛并未因此而減少，相反甚至有增加的趨勢，個別小區有逐步惡化的情況出現。如依蓮軒小區近日出現的業主被打事件、前不久朗琴園業主車堵停車場事件、朝陽區某小區的物業管理公司把欠費業主告上法庭，有些拒不執行判決的業主遭法院強制執行事件等。

一、存在問題

1、物業管理公司侵占業主權益，幾乎所有的物業管理公司都有利用共用部位和設施牟利現象。

如宣武區某小區，物業管理公司擅自將地下室分割后出租，由于業主既沒得到利益，居住環境又受到破壞，使業主對物業公司很不滿意。宣武區某小區物業管理公司不經與業主協商，擅自在小區內路旁設置停車位，出租給先入住的業主，后入住的業主無處停車，每天傍晚，小區內秩序混亂。業主十分不滿。某小區物業管理公司利用地下停車場停車收費標準放開的規定，不與業主協商，擅自單方面提高收費標準。不按新標準交費的，禁止進入地下停車場。新建物業小區地下停車場開放后，強行要求業主購買地下停車位，如不購買，就不允許車輛進入小區。為此，個別業主就采取了堵停車場甚至堵小區大門的激烈手段。目前，多數物業管理公司服務的專業化、職業化水平不高，片面理解“管理”的概念，以為小區內的所有一切（包括業主）都可以管理，而服務卻放在了次要位置。在實際工作中，服務不到位、維修不及時、收費不規范等現象較嚴重。

2、開發商遺留的問題長期得不到解決，物業管理公司背黑鍋。

如小區已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時供電，難以保障業主的正常生活。普遍存在的停車問題。如宣武區某小區，2000年開始入住，2004年二期入住。可直到現在，開發商承諾的地下停車場還沒建成，小區內道路上、草地上都停滿了車，秩序十分混亂。如宣武區某小區二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內有臟物現象。業主們多次向物業管理公司反映，可直到今日還沒有解決。這里確實有物業管理公司管理不善的責任，但主要還是開發商的責任。由于物業管理公司與開發商有理不清的關系，業主就把責任一股腦算在了物業管理公司頭上，而物業管理公司既不能撇清又沒能力解決，就只好采取或軟或硬的手段，敷衍業主。久而久之，業主與物業管理公司之間的矛盾必然激化。

3、少數業主的綜合素質偏低。

少數業主的綜合素質、公眾道德水準較低，不管是否有理，隨便找個理由就不交物業管理費，直接影響了物業管理公司的運營，間接侵占了其他業主的利益。

遇此情況，多數物業管理公司采取了“冷處理”手段，如加強催繳、答應其一些條件、給其一些“特殊待遇”等；少數物業管理公司不惜與業主“撕破臉”，將欠費業主告上法庭；有些物業管理公司就采取了一些非法措施，如以停水斷電作為“管理手段”。

據調查，在我區的危改小區，普遍存在不交費現象。即使是較高檔的商品房住宅小區，物業費收繳率也很少有能達到90%以上的。有的物業管理公司靠出租經營用房還能維持運營，多數物業管理公司經營很困難。

二、原因分析

出現這些問題，我們認為既有立法滯后、法律體系不完善、物業管理有關各方不能有效的發揮作用的原因，也有對現有法規宣傳不夠、大部分業主對物業管理服務的認識普遍膚淺，對有償服務、交納物業管理費，心理上抵觸情緒較大、個人利益觀念強烈、消費維權意識不完整有關。

三、幾點建議

1、市政府盡快制訂出臺《北京市物業管理實施細則》。首先應注意使之與即將出臺的《物權法》接軌，其次應解決現法規操作性不強的問題。

2、房地產行政主管部門完善房地產項目的綜合驗收規定，將停車場、綠地、各種配套設施的完善列為綜合驗收的重要內容。對目前存在的開發商遺留問題，應盡快組織調研和論證，盡快予以協調解決。以化解業主與物業管理公司之間的緊張矛盾。

3、街道辦事處和各區縣房地產行政主管部門應加強協調、明確責任，強化對新建物業小區工作的指導和監督，解決業主委員會成立難、運作機制不規范、缺少監督機制，致使業主委員會工作效果不理想、業主難以維護自己權益的問題。依據《條例》及北京市有關規定，當住宅小區交付使用達一定的條件后，就可以召開業主大會、選舉成立業主委員會。業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業管理實施自治管理的組織，是業主大會的執行機構。據調查，目前，北京市有4200多個物業項目（其中新建住宅小區2900多個）實行了專業化的物業管理，但由于大多數業主不愿意參與這一近乎公益性質的活動、物業管理企業（開發商）不愿意見到“有能力”與自己對話的組織出現等原因，只有400多個新建居住小區成立了業主委員會。由于專業化物業管理還是個新興事物，參與的主體尚未發育成熟，特別是作為重要參與方的業主大多數尚未形成有效的組織，在目前的市場環境下，很難與物業管理公司或開發商平等對話，為維護自己的權益，個別業主的非理性抗爭就會不斷的出現，將嚴重影響社會的和諧和穩定。

為此，街道辦事處及房地產行政主管部門有責任加強宣傳《條例》的力度，引導廣大業主積極參與小區管理，指導所有符合條件的物業小區盡快成立業主委員會，使業主能通過合法的組織有效的管理好自己的社區、維護自己的權益。這是創建和諧社會的現實需要。

4、鑒于物業管理是個新興行業，目前存在的問題較多，房地產行政主管部門應通過行業協會的渠道加強對物業管理企業的管理，使物業管理企業規范運行。

第二篇：關于小區物業管理存在的問題及建議

關于小區物業管理存在的問題及建議

隨著城鎮化、城市化水平的逐步提高，居民小區物業管理已逐漸成為城市化的重要內容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區物業管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監管機制制度不健全等原因，居民小區物業管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發的影響社會穩定事件也越來越多，規范居民小區物業管理迫在眉睫。

一、當前小區物業管理存在的突出問題

（一）新舊物業更換矛盾。小區業主認為現有物業管理公司服務水平差、服務不到位，業主拒絕現有物業管理公司繼續服務，并另引進其他物業管理公司。因物業管理的巨大利于驅使等原因，現有物業公司不愿退出管理，而新引進的物業管理公司又無法正常開展工作，引發一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業管理用房問題。小區物業管理用房產權未明確，小區業主認為物業管理用房產權屬小區業主共有，而物業管理公司則認為物業管理用房產權屬開發商所有，雙方就產權歸屬問題產生分歧，進而引發業主不愿意繳納物管費用等諸多問題。

（三）車庫管理收費問題。一些小區，因物業管理公司收取車庫停車及管理費用，業主認為費用過高或小區車庫產權屬于業主等不愿意繳納相關費用，導致業主與物業管理公司多次出現糾紛，引發業主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩定。

（四）大修基金動用問題。物業管理公司進行小區基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發業主不滿。部分物業管理公司動用大修基金僅僅通過業主委員會統一，未召開業主大會征得業主同意，也引發業主強烈反對等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業管理公司資質、準入條件、物業公司引進程序、規范服務標準等政策不完善，導致物業管理公司亂象頻出，特別是前期物業存在許多為，多數小區的前期物業由開發商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質，又無管理服務經驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監管不到位。小區物業管理缺乏上位領導，沒有形成自上而下的監督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監督職能，沒有主動深入小區走訪調研收集問題，對物業管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。

（三）業主及業主委員會內部問題。一些小區業主委員會成員以謀取私利為目的，勾結物業管理公司侵害業主權益；一些小區業主委員會沒有按規定程序選舉，未能得到大多數業主認可；少數業主因參與業主委員會未能成功等原因，對業主委員會及物業管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準入及資質管理機制。進一步完善物業管理資質分級管理機制，并嚴格以資質作為準入門檻，建立物業管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業管理公司資質，開展物業管理公司招標引入等工作，促進物業管理公司入駐規范化、透明化。

（二）建立物業管理責任清單。以《物業管理條例》和《物業服務管理辦法》為依托，建立物業管理責任清單，進一步明確國土房管、規劃、建設、物價、市政、工商、質監等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。

（三）引入調解機制。成立行業調解協會。由國土房管局牽頭，推選轄區內有資質的物業管理公司高層人員組建行業調解協會，負責對物業管理行業不規范服務等現象予以糾正，對發生的糾紛問題進行調解處理。建立“四級三方”調解機制，四級：即區級領導小組，區國土房房管局等區級部門和水電氣等單位，屬地鎮街，屬地社區。三方“即開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表，小區物業管理糾紛首先由屬地社區組織開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表進行調解，調解不成再由屬地鎮街、區國土房管局等部門和區級領導小組逐級協調。

（四）建立懲戒機制。成立專門的物業管理服務監管部門，受理處理關于物業管理的投訴事項。建立物業管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區的物業管理公司，每一都必須向物業管理服務監督部門繳納一定數額的保證金，若當物業管理公司沒有發生不規范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當物業管理公司存在不規范服務問題，監管部門有權對當保證金進行罰沒并降低物管公司資質等級，從而促進物業管理公司規范服務。

第三篇：淺談小區物業管理存在問題及建議

淺談小區物業管理存在問題及建議

[摘要]伴隨著嘉善房地產市場的快速發展，原來獨門獨戶的自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。物業管理作為一個新興的行業，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。在物業管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業管理行業的生存和發展。因此研究其解決問題的對策，有著重要的現實意義。本文列舉了我區的小區物業管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對問題，對完善物業管理提出了若干建議。

[關鍵詞]物業管理，存在問題，建議

1引言

隨著嘉善經濟的快速發展和城市開發進程的加快，房地產市場已成為嘉善縣的主導經濟之一，不管是資歷深久的同心房地產公司還是新成立的幾家房產公司，都頗具實力，同時由房地產行業帶動的物業管理行業也逐漸形成規模，其效益日趨明顯。我縣的物業管理行業起步較晚，但發展較快。從1996年的第一家區物業管理公司成立至今，全縣已有物業管理公司10余家，從業人員300余人，實施物業管理的住宅小區20余個，涉及住戶五萬余戶，物業管理工作經過近十年的發展，取得了很大的進展。但是，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業管理公司與業主之間不斷發生的矛盾已經成為大家關注的焦點。從物業公司亂收費、擅自停水停電到公共設施被侵占、公共維修基金被挪用、業主委員會成立難，大量物業糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業管理行業生存和發展。因而，研究現階段我縣物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。

2我區物業管理存在的若干問題

2.1物業管理收費難

一般來說，物業管理費除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區,不交、少交、欠交物業管理費已成為一種常見的現象，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經報道過這樣一則新聞，嘉善縣的多個小區面臨著物業公司撤離、業主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區,由于所能收到的管理費不到四成，物業公司不得不作出了退出小區的決定。2.2物業公司服務面狹窄

物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一，服務面狹窄。目前，我縣的物業公司僅僅是面向居民住宅小區提供服務，而對居民住宅小區,包括風澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，其他一些特需服務項目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務等等。

2.3物業公司員工素質欠佳

一般的物業公司認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，著重表現在杜鵑小區，由于物業管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定。致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大、素質低。例如，2006年嘉善經濟開發區物業管理有限公司的人員流動性達到60%。保安工作形式大于實質，作用沒有真正發揮。表現為：重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕人員素質；重人員配置，輕崗位管理監督；重對人的防患，輕對物的安全監護。

2.4成立業主委員會工作滯后

目前，嘉善絕大部分小區雖然都成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業公司之間橋梁與紐帶的作用；服務質量的監管工作沒有真正地開展起來；對物業服務與公共財務的收支疏于監督。同時，由于業主委員會自身缺乏對物業相關政策、規定的了解、理解和運用，致使物業公司單方面說了算，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策。

2.5業主對物業服務收費缺乏知情權

從嘉善的情況看，各物業管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區的醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等，但對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定“每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。”侵犯了業主的知情權和監管權。例如小區內停車收費問題，此類糾紛主要由物業管理公司以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等。由于物業管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。

2.6個別業主過度強度個人利益

有個別業主過度強調個人的實用性利益而不顧社區整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業公司的工作難度和不應有的工作量，而且破壞、影響了社區的整體美觀和社區的環境。2.7其他問題

物業公司由小區全體業主共同選舉、公開招聘的規定沒有執行。目前，嘉善各居民住宅小區提供物業服務的物業公司都是前期物業由開發商代管，后期物業則是由開發商將原來分管物業的人員分離出去，重新注冊企業名稱、企業法人，成立新的物業管理企業來接管社區。不論是前期還是后期物業，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業主自主選擇物業管理公司。致使物業企業提供的服務質量標準缺少明細，欠缺可監督性。

此外，由于房地產開發商的原因，小區分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業公司開展工作困難，影響到物業服務質量。另外，我省現行的物業服務收費辦法已滯后,有些內容與國家新頒布實施的相關法規、政策規定不相一致。

3完善物業管理的若干建議

針對上述物業管理中存在的問題，根據自己的實際工作經驗提出以下幾點建議： 3.1加強物業管理知識的宣傳

要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業公司的利益，同時也損害了廣大業主的利益。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

3.2改變以往的收費態度和收費方式

由于收費員沒有經過專業培訓，自身對物業相關政策、規定缺乏理解和運用。同時，由于收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作

態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而

不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。如：物業企業可在小區公告欄定期公布已繳業主的名單，起到督促未交業主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業主委員會，以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責。

3.3加強物業公司自身建設

加強物業管理公司自身建設，提高服務質量。物業企業要努力為廣大業主提供優質服務，規范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業的不斷努力，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業企業還要提高管理水平，加強內部管理，建章立制，規范行為準則。收費時應根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業收費標準幅度內，與業主協商確定。對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，應給予減免政策并向其他業主公布，一方面解決了交不起物業費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發揮了其他業主的監督作用。物業管理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，不斷提高服務質量，從而達到業主的認可和滿意。

3.4走“以人為本”的發展之路

物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

3.5成立業主委員會

明確業主委員會是業主欠費追償的主體，物業企業是具體執行人。由于物業企業自討欠費，既是運動員又想當自己工作的裁判員，業主很難接受和理解。因此，業主欠費，作為業主代表、作為物業服務的監督人的業主委員會應發揮其作用，站在公平的角度處理問題。3.6應與開發公司辦理好交接手續

物業企業要與開發公司辦理好房產交接。為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

3.7開設物業服務的公開競爭市場

為保證業主自主選舉權和物業企業完全的市場競爭，所有的物業服務項目都必須通過公開招標，由業主委員會經過全體業主意見調查，選定本社區物業服務質量檔次，制定招標條件并公開發布招標公告。物業公司按投標條件進行公開競爭招標，中標后的物業公司到業主社區發布公告，讓全體業主透徹了解中標物業公司的基本情況及服務內容。

3.8及時修改完善現有的物業管理規則

近幾年國家陸續頒布了相關法律和政策規定，而我省現行的物業管理規則仍是省物價局、省建委2000年制定的，在近六年來的執行當中，現行物業收費管理規定有不少地方與國家新頒布實施的法規、政策規定不協調或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業管理服務收費辦法。同時，在制定物業管理收費時，應將現在的“合理公開、與產權使用人的承受能力相適應”，改變為“合理公開、收費與服務水平相適應”，這樣才能更符合市場經濟原則，更符合質價相符原則。

4結束語

嘉善小區物業管理存在的這些問題，正是全社會物業管理行業的折射，它同時涉及到多個部門，等待著各相關部門的共同關注、協調和解決。物業服務關乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業的這些問題理清楚、解決好，將有力地促進我縣物業服務的健康發展，推動和諧社會的構建。因此需要我們作出更進一步的努力。

參考文獻：

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[5] 王荷.物業管理公司資源的經營[J].住宅與房地產[C].2006年8月。

第四篇：小區物業管理調研報告

V:1.0 精選管理方案

小區物業管理調研報告

2020--6 6--8 8

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀 我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因 （一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人

小區物業管理調研報告

不參加業主人會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。日前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

小區物業管理調研報告

壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議 物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。

一是按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以卜幾方面工作：

小區物業管理調研報告

l、提高員工的專業技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

小區物業管理調研報告

第五篇：小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀

我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因

（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委

員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人不參加業主大會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。目前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉

制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制

約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業

管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行

為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳

拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不

力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議

物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順

暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會

根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。一是按照《物業管理

條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業

主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和

道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經念的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力

從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。