第一篇：關于沙縣小區物業管理調研情況的報告

關于沙縣小區物業管理調研情況的報告

沙縣住建局：

物業服務企業作為一個社會性服務行業，是順應時代發展的房產消費服務的行業，具有綜合性強、涉及面廣、重要程度高、社會關聯度大的特點。物業服務與千家萬戶居民的日常生活息息相關，直接關系到群眾的安居樂業，是涉及民生的零距離的行業。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，已成為城市管理、社區建設的最重要的組成部分。物業管理對于加強社會主義精神文明建設和物質文明建設，構建和諧社會，維護社會長治久安，支持城市化進程具有十分重要的意義和作用，從廣義的范圍上，也是屬于城市管理的一部分。物業管理在沙縣這幾年得到長足的發展，無論是數量還是質量，房地產的高速發展，樓盤的迅速增加，外來物管品牌的加入和本地注冊的公司也在不斷的豐富。隨著時間的推移，應該在一段時間內，各指標將陸續增長。市民對物業管理的認識和需求從陌生到接受、要求都將是一定時間的過程。

但是目前物業管理行業面臨生存危機，嚴重制約了物業管理行業的發展。我簡單介紹以下幾點：

一、物業管理企業發展過程中存在哪些問題和困難？有何對策？

1、物業管理企業發展中存在主要問題有：

（1）房屋質量差，建設單位處理不及時、或不管，影響正常生活。（2）員工工資待遇低，招人難，流動性強，造成人員配不齊。

（3）業主不理性，各類問題都在物業費上找齊，造成費用難收。

（4）以上惡性循環，服務越來越差。

（5）政策不健全或執行不好，政府監管不到位

2、物業費收費困難主要原因有：

（1）開發建設遺留問題較多，由于房地產業的迅速發展，一些開發單位的經驗和其他原因，相當一部分開發商重效益、輕信譽，造成了大量遺留問題。這些遺留問題造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛，大大增加了物業管理的經營困難。

對開發商的違規行為缺乏有效制約，導致開發建設遺留問題難以解決，開發建設遺留問題較多且難以解決的主要原因是缺乏對開發商違規行為的有效制約，違規成本太低。小區綜合驗收把關不嚴，應該建設的配套設施不建或少建，應該移交的資料沒有移交。有近1/3的物業管理企業是房地產開發企業的子公司，直接導致房屋接管驗收流于形式，無法按照國家的標準和要求；專業的物業公司由于市場的扭曲，也在招投標、洽談、合同簽訂和接管驗收時，表現出的地位低微，逆來順受、背黑鍋等情況。如供電、供水的無法移交，產生的大筆維護費用。

（2）業主的物業管理消費意識淡薄

業主雖然普遍歡迎物業管理，也愿意交納物業服務費。但不少業主消費意識淡薄，對物業服務等價交換的商品屬性缺乏認識，甚至有些業主長期在外地做生意，片面追求不符合市場規律的“價格低、服務好”的物業管理。或者費用雖然較高但是追求不是合法、合理、合情的所謂權益，對物業人員頤指氣使、擺出一副盛氣凌人、居高臨下的樣子，導致基層的保安人員、清潔人員等感到憋屈和無奈。

3、人員素質困難問題的主要原因有：

（1）人力資源隊伍建設滯后于物業管理發展水平。

物業管理企業的人力資源隊伍在專業、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。日趨激烈的競爭、不斷變化的勞動力人口以及勞動形態向知識基礎性的轉化都要求企業比以往更加不斷重視勞動力生產效率的改進和提高。同時企業也要求人力資源部門能夠超越低成本的行政管理服務，進而提供幫助企業利用人力資本創造真正具有市場競爭力的專業技能。

在當今環境下競爭要求物業管理企業著重建立一支反應更迅速、更靈活、更具有彈性的勞動力隊伍。為此，企業必須更有效地在網羅人才、分配資源、考核績效并打造核心能力和技能方面提供戰略性指導的人力資源部門將成為企業效率的前瞻性驅動力，做出新的突破。

（2）物業管理從業者的素質偏低問題。

《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理等）的人員更是鳳毛麟角，物業管理行業從業者素質偏低，管理服務不到位的形象較為普遍。由于物業管理是一個新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，物業從業人員良莠不齊。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。

（3）現有物業管理企業大部分是小規模企業，員工職業化意識不強。

由于資本實力不雄厚，往往是企業經營管理者和所有者合而為一的雙重身份，這就決定了管理隨意性，不規范化、職業化程度低的問題。在企業的創業初期形成的無論事物大小，老板都親自過目，按照自己的思想來辦事而不是按照管理一般原則或規范性的流程來處理，企業的人力資源也在動蕩不安中任意變化，成為老總的附屬品。一旦企業想跑的更高、更快的時候，高層的職業化意識會成為致命硬傷、制約企業前進的速度、效率。

4、職能部門協調配合困難的主要原因：

職能部門工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

5、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：

（1）要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

（2）統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大業主的意見，達成共識，這樣才能提高服務收費率，只有廣大業主支持，積極主動的繳納物業費，物業公司才能有資金支撐更好地履行義務，更好地為業主服務，從而達成良性循環。

（3）加強完善業主大會、業主委員會建設。一方面，市政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前遇到的問題，號召和引導小區召開業主大會，成立業主委員會、攤擺物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，推進業主委員會建立并有效開展工作。

（4）理順物業行政管理體制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，應理順機制，確保主管部門居中協調，居委會和物業公司共同努力，業主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。

（5）拓寬資金渠道，改造老舊小區。老舊小區雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財政、專項維修資金、業主三方面多渠道籌集資金，把物業管起來。

（6）要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理辦法》、《三明市物業管理辦法》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。

二、業委會的組建存在哪些問題？有何建議？社區指派是否可行？

1、存在的問題主要有：

（1）普遍業委會都是缺乏有效監管、識別而建立的業主委員會。一些業委會人員自己不但欠繳管理費，還煽動業主不交費；業委會成員大部分都是閑散人員或退休人員，物業管理法律法規缺乏意識，拉幫結派對抗物業公司；或以救世主的姿態出現在物業人員前，物業管理處稍有不慎，便打著“解聘物業”口號發動言論，糾集每家每戶不合理對抗物業服務，維權走向非理性甚至極端，嚴重影響物業公司正常工作的運行。

（2）業委會對專項維修資金的認識和使用認識不足，導致很多設施設備跟新、改造、大修無法進行，直接損害業主利益。

（3）社區開始實施的指派監督，但實際上社區指派并沒有發揮它的功能；況且社區指派監督業委會并不可行，它需要專業的了解和相關的法律法規知識以及大量的時間、精力和一定的人手。

2、建議如下：

（1）社會方面需要加大輿論宣傳力度，建立正確的輿論導向。物業管理行業的發展，既依賴于行業自身的努力，還要依賴社會廣泛的支持，其中正確的社會輿論宣傳是必不可少的。因此，要建立正確的輿論導向，不僅要揭露物業管理中存在的問題，更要報道物業管理的重要意義和給城市管理、居民生活帶來的好處，引導人們正確評判、認識物業管理的社會地位，物業人得到應有的尊重，樹立物業服務的消費觀念。

（2）選舉產生名符其實的業主委員會

很多物業管理水平高的城市主要經驗就是成立能夠辦實事并且能代表業主利益的業主委員會。因為一些事情無法讓所有業主都到場，有些業主也確實說不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相關責任者協商，這樣就必須得認認真真的選舉產生業主委員會。

業主委員會的產生應該充分發揮社區、居委會的作用。只有強化社區的屬地管理，授其監督指導權，并給予相應的政治經濟待遇。讓社區居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業管理條例》；宣傳成立業主委員會的重要性和必要性。說服業主認真選舉業主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業主委員會侯選人。公布侯選人后，業主沒有異意后，進行選舉。然后產生名符其實的能為業主辦實事，能對物業管理服務有幫助的業主委員會。當然這些人也應當給予相應的勞動報酬。

（3）關于業委會的監督，訂立切實可行的監督辦法，不僅限于對物業管理監督，更包含業委會對自身監督和人員編制。市政府制訂了關于專項維修資金的存繳、使用辦法，以供業委會學習借鑒。

3、社區開始實施的指派監督，但實際上社區指派并沒有發揮它的功能；況且社區指派監督業委會并不可行，它需要專業的了解和相關的法律法規知識以及大量的時間、精力和一定的人手。

三、開發商遺留問題怎么處理？有何建議？

1、開發商遺留問題與處理方式如下：

物業交付業主使用后，常常出現一些與開發商遺留的問題。如暖氣不熱，自來水結凍，房屋質量設施設備問題等等。有的能找到相關責任人，可有時業主找不到相關責任人，就找物業管理部門。對于此類現象，物業管理處將盡量給予協調溝通，對房屋質量及設施設備問題上報開發建設單位，開發商未解決必要的部分上報政府的職能部門爭取支持。

2、建議如下：

（1）制定扎實可行的制約機制。使開發商履行有關責任，本著對居民負責的精神做好住宅的有關善后工作。如各種設施的不完備，物業質量不合格等問題。

（2）責成有關部門監督指導物業管理服務部門。設定服務質量管理機構，定期了解服務企業的工作開展情況，調查民意，體察民情，從居民的實際情況出發，解決居民的實際困難。

（3）物業管理牽涉面廣。涉及城建、環保、安全、消防、工商、物價部門等等。所有有償服務機構進行統一協調管理。幫助成立協調組織，以便避免互相推諉扯皮現象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務的網絡，對物業齊抓共管。

（4）授予居委會一定的監督管理權。一方面監督各相關服務部門，另一方面對居民進行不定期的思想政治教育，提高所有業主的政治覺悟，讓其發揚主人翁精神，在享有權利的同時，也履行在物業管理中的一些義務。自覺遵守有關管理規約。遵守物業管理區域內物業共用部門 和共用設施設備使用、保護和環境衛生維護的有關規章制度。按照國家有關規定交納房屋維修資金。

四、和開發企業進行承接查驗存在哪些問題？有何建議？

1、和開發企業進行承接查驗存在問題如下：

物業承接查驗，物業企業在承接查驗過程中發現開發企業缺乏責任。由于房屋漏水、滲水、設施設備等房屋質量問題。根據相關的法律法規規定，房屋及設施設備存在的質量問題，在保修期內開發商對房屋及設施設備質量問題修復。甚至業主交房發現房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最后導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。物業管理體制單一薄弱至今還不能有效解決，如服務企業的準入機制。交房之初物業管理服務公司進入不規范，致使業主一開始就多有怨言，免不了就產生抵觸情緒，因此物業管理服務部門工作也就越來越難開展，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環。造成業主與物業管理服務部門關系緊張。

2、建議如下：

（1）加強建筑質量與規劃監管，把好前期物業管理交接關。規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的情況發生。打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核，讓業主在購買物業時就了解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。（2）新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的早期介入咨詢活動。有助于優化房屋設計和功能配置，使物業的設計更加優化、完善；有助于提高工程質量，從而減少浪費，提升物業品質；有助于了解物業情況，充分了解所管物業的情況，從而在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”；通過早期介入過程中與各方的磨合，理順與環衛、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關系，為日后管理建立暢通的溝通渠道；有助于提高建設單位的開發效益。特此上報

福建省萬龍物業管理有限公司

2017年9月28日

第二篇：小區物業管理調研報告

V:1.0 精選管理方案

小區物業管理調研報告

2020--6 6--8 8

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀 我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因 （一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人

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不參加業主人會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。日前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

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壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議 物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。

一是按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以卜幾方面工作：

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l、提高員工的專業技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

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第三篇：小區物業管理調研報告

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隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀

我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因

（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委

員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人不參加業主大會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。目前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉

制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制

約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業

管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行

為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳

拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不

力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議

物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順

暢化、健康化發展，建議：

（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會

根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規范化進程。一是按照《物業管理

條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業

主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和

道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經念的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力

從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。

（五）、規范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

第四篇：小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區物業管理工作的現狀

1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。）

第五篇：關于小區物業管理情況的調研報告

關于小區物業管理情況的調研報告

------雙塔街道周家青社區

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區內住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，轄區7家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區內部分小區的物業服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區的恒泰物業公司2009尚有20%物業費未收取，2010收取率只有60%—70%。物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

據調查，轄區內一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務質量不高，制約服務費的收繳。

從總體上看，我社區物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜竊等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。

3、業主自主治理小區的意識和能力弱，業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。

《浙江省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我轄區的實際情況看，由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產，沒有經費保障和工資待遇，大量業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。據了解。原先部分小區開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區的國際花城小區就面臨這種狀況，該小區由兩個開發商共同開發，與業主簽訂的合同就存在差異，部分業主未能享受到優惠服務，故不愿繳納物業管理費。另外物業管理收費偏低，導致物業管理企業虧損。如國際花城小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.45元，小區運行的2年中，收費率僅達到85%以上，但仍有業主提出要再降低收費

標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業主至今未交物業費，但物業公司仍繼續提供標準化服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區10層以上高層住宅電梯21部，據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。

目前，我社區有90%以上的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。

6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。

目前，我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

7、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。

對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和《江山市關于加強

物業管理工作若干意見的通知》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。

8、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。

表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。

9、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

三、解決物業管理收費難的對策

物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷

一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：

一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業主大會制度規范化進程

按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

江山市雙塔街道周家青社區

2010年10月