第一篇：淺談現代物業服務要以業主為核心

淺談現代物業服務要以業主為核心

“上輩子造孽，這輩子做物業。”這是一位物業管理人員吐過的苦水。

事非親歷不知難，做物業管理這行很累，付出很多很具體，收獲很少很抽象。筆者聽到一個故事，說一位業主喝醉了，保安員將他背上樓，被吐得滿身都是污物。但保安員一直不受尊重，甚至被一些業主諷刺為“看門狗”。

在一些地方，物業和業主之間的矛盾很深，互相不理解，以至于最終兩敗俱傷。事實上，物業的存在價值就是為業主服務，業主不應該把物業看作是對手，而是同舟共濟的關系。但是這種理念的轉變，還需要一個過程。

要想加速這個過程，盡早打破“上輩子造孽，這輩子做物業”的怪論，從根本上說還在于行業自身的苦練服務內功，把為業主服務作為所有工作的核心。畢竟，物業管理所管理的對象是物業，最終所要服務的對象卻是人，物業管理公司最根本的服務宗旨應該是為業主服務。這包括三個方面。

首先，業主利益為核心的服務理念要一以貫之。相對于短暫的售樓服務，樓盤的生活服務卻是長期的。可以說，現在的物業服務已經從過去簡單的“保安、保潔、維修、綠化”，逐步過渡提升為價值的提升者，業主高品質生活方式的引領者，城市形象的包裝者。與老百姓的生活息息相關，與建設和諧社會密不可分。因此，物業從業人員務必要樹立“想業主所想，急業主所急，全心全意為業主，真情服務每一天”的全新服務理念。保利地產“和你一家”的提法就是這種服務理念的注腳。

其次，突出親情特色，服務要換位思考，強調代入感。一直以來，在強調專業的服務管理之外，保利物業貼近業主的情感訴求，致力于為業主營造和諧、舒適的居住氛圍。

“親情和院”的服務理念，“和你一家”的服務宗旨，可以說，都是保利地產在原有服務特色基礎上的進一步挖掘和提煉，也是保利地產“和者筑善”品牌價值體系的延展，根植于中國傳統的人居文化，具有鮮明的保利印記。

把親情灌注進物業服務，就是要以家人般的關懷共同構筑和諧的、大院般的溫情社區，追求“家庭和美、鄰里和睦、社區和諧”的理想氛圍，讓親情回歸生活，為業主尋回心中“和暖融融”的院落記憶。

如此，才可以說把業主的親情需求、宜居訴求以一種非常圓融可親的方式結合了起來。

第三，服務理念要落地，必須以持續、有趣、有內涵的社區活動作為載體。仍以保利物業為例，其以“情感集結線”為主要脈絡，啟動各具特色的親情守護工程，打造專注不同層面的社區活動品牌，比如，有倡導家庭親情的“我愛我家”，有加強鄰里溝通的“家有好鄰”，有構筑和諧社區的“情滿和院”，深入演繹保利物業親情服務的品牌特色，把和諧融洽的氛圍傳遞到每家每戶。

過去幾年，“媽媽，您好！”“歡笑吧，爸爸”“今天我為她做飯”“露天電影院”等溫情社區活動的成功舉辦，大大豐富了業主的社區體驗。

總之，物業服務應該是“安全、便捷、融洽、舒適”的結合體，是以現代化的安全管理和便捷服務營造融洽的居住氛圍，給予業主舒適的居住感受。如果能以家庭、鄰里、社區三層關系為基礎，尊崇孝敬父母、關愛子女、家庭和美的家庭觀，倡導親仁善鄰的道德態度，創造良好的生活心態，通過無微不至的服務，如關愛家人一般對待業主，那么，無疑就守護住了社區每一位居住者的幸福，滋養了一方溫暖如家的理想天地。只有樸素而充滿人情味的主張，才能讓服務更具感染力和溝通力。

從另一個方面看，作為客戶服務終端，物業服務一直是房地產行業的一個重要價值渠道，也是產業鏈整合的重要環節，對企業的品牌影響力及忠誠度有著至關重要的影響。

得益于布滿親情的服務供給，保利物業的業務領域涉足高端住宅、星級酒店、商務辦公、購物中心、專業會展、劇院、博物館等各類業態，經過10余年的積淀和積累，目前在管面積近5000萬平方米，旗下員工5000余人，建立了一支龐大的專業服務隊伍，業務遍布北、上、廣、深等30余個大中城市。

可見，只有把親情灌注到物業服務中去，傳統物業管理才能具有現代服務業的特點，這是經濟社會向前發展的必然要求。

第二篇：前期物業服務合同(業主)

前期物業服務合同（業主）

第一章 總則

第一條 合同雙方當事人

甲方： 聯系電話： 郵政編碼： 乙方：

法定代表人： 注冊地址：

營業執照注冊號： 資質等級： 企業資質證書號： 聯系電話： 郵政編碼：

根據《物業管理條例》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就 小區(以下簡稱“本物業”)前期物業管理服務及相關事宜，訂立本合同，以資雙方共同遵守。

第一條 名詞解釋

1、前期物業管理：是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》生效之日止期間的物業管理。

2、共有部位：是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業主樓梯間的供、排水總管、內天井、戶外墻面、屋面、治安監控室、消防監控室等）。

3、公用設施設備：是指冷暖設施、雨落管、給排水主管道、綠地、道 1 路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、公用設施設備用房等。

4、維修資金：是指商品住房和公用住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第二條 物業基本情況

物業名稱： 物業類型：

坐落位臵：

四 至：東 南 西 北

建筑面積： ； 住宅面積： 商業面積：

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和甲方，本物業的全體業主和甲方應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章 物業管理服務事項

第四條 在物業管理區域內，乙方提供的物業服務包括以下內容：

1、物業共用部位的維修、養護和管理；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污 2 水管道的疏通；

4、公共綠化的養護和管理；

5、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

6、車輛停放管理服務；

7、房屋裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管。

第五條 甲方可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商

第三章 服務質量標準

第六條 乙方提供的物業服務執行以下第 壹 項質量標準：(一)乙方提供的服務質量按“陜西省住宅小區物業管理公共服務指導標準》(試行)級執行；(二)雙方約定服務標準；

第七條 甲、乙雙方對實際管理效果發生異議的，由雙方認可的第三方予以評定。

第四章 物業管理服務相關費用標準和收取辦法

第八條 雙方約定物業服務費用采取以下第 種計費方式：(一)包干制。由業主向乙方按本合同的約定標準支付物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或承擔。

(二)酬金制。在本合同約定標準預收的物業服務資金中提取酬金支付給乙方，其余全部用于本合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

第九條 物業服務費用主要用于：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用：(三)物業管理區域清潔衛生費用；(四)物業管理區域綠化灌溉、養護費用；(五)物業管理區域秩序維護費用；(六)辦公費用；(七)乙方固定資產折舊；

(八)法定稅費；(九)利潤

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過列入維修資金專項支出解決，不計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業管理服務費不包括區域內公共水電分攤費用，每月發生的公共水電費（各類水泵、公共照明、中央空調及其他共用設施設備運行的水電費、電梯運行等費用）以建筑平方米為單位，每月按實抄表，據實分攤。

第十條 費用標準

1、物業服務費：由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準為：（1）住宅物業服務費用： 0元/月.平方米；（2）商業用房物業服務費用： 元/月.平方米。

2、交通工具停放服務費:(1)、由乙方按照物價部門審批價格向車位使用人收取；

4(2)、乙方應與地下停車場車位使用人簽訂書面停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

3、裝飾裝修管理服務費用按照（）規定執行

4、代收代繳費用按以下標準收取

(一)電費：執行政府公布的基準價+損耗+公攤(二)水費: 執行政府公布的基準價+損耗+二次加壓(三)生活垃圾處理費: 執行市政辦發（2005）71號規定

5、代辦服務、特約服務由業主按規定或約定支付相應費用。第十二條 費用交納及相關約定

1、物業服務費用按季度預先繳納，甲方應于每個自然季度的首月10日之前向乙方交納該季度基本物業服務費。

2、交通工具停放服務費按月預先交納，甲方應于每月月初5日之前向乙方交納該月交通工具停放服務費。

2、裝飾裝修管理服務費在業主辦理裝飾裝修手續時交納。

3、代收代繳費用 業主應以月為單位按期繳納，如業主或使用人未按期繳納，乙方無代繳責任，可以停止相關服務。

4、甲方逾期繳納本合同約定的相關費用的，應按欠費額0.3%/日的標準向乙方支付滯納金。

第十三條 維修責任

(一)物業公共用部位、共用設施設備的日常維護費用、保修期滿后，由乙方承擔，保修期間由開發建設單位承擔。物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，保修期內由開發建設單位承擔，保修期滿后，5 應當按照相關法律規定，由業主大會決定在專項維修資金中列支。

(二)物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設備設施的維修養護，應由其供應單位承擔。

第十五條 業主房屋自用部位自用設備維修養護及其他特約服務的費用，乙方應明碼標價，按公示的收費標準向甲方收取。

第十六條 本合同約定的有關費用，如遇政策性調整，乙方需向甲方提供有關政策性文件并在物業管理區域內公示后執行，屆時不需要再另行約定。

第十七條 合同約定的有關費用，如遇因某項成本的變化而導致最終供應成本的增加或減少，乙方需進行成本核算、送甲方核定后雙方另行約定，同時將變更后的價格在物業管理區域內公示后執行。

第五章 雙方權利義務

第十八條 甲方的權利義務：

1、參加業主大會和業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守本物業的物業管理制度和《臨時業主規約》；

4、按照國家有關規定交納專項維修基金；

5、依據本合同和相關規定向甲方交納物業管理費用、共用水、電、電梯、空調運行費等分攤費用；

6、裝飾裝修房屋時，簽訂并遵守本物業《裝修管理服務協議》；

7、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用 6 功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應予賠償；

8、房屋轉讓時須事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本合同；

9、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的《業主臨時公約》等行為造成的損失、損害承擔連帶民事責任；

10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

第十九條 乙方權利義務

1、根據法律、法規和《業主臨時公約》的規定制定物業服務的各項公共制度；

2、根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，在本物業區域提供物業服務，向業主或物業使用人收取物業服務相關費用；

3、可以委托專業性的服務企業承擔本物業內的專項服務業務，但不得將本物業內的全部物業服務委托給第三方；

4、及時向業主和物業使用人通報本物業內有關物業服務方面的重大事項；接受業主和物業使用人對物業服務內容和質量標準的監督；

5、制止業主和物業使用人違反《業主臨時公約》的行為；

6、對本物業內發生違反有關環保、物業裝飾裝修和使用等方面的法律、法規規定的行為，應及時告知、建議、勸阻并向有關部門報告；

7、協助做好物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

8、不得擅自占用本物業內的共用部位或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業內的道路、場地；

9、遵守國家有關規定，教育服務人員在從事物業管理服務、維護公共秩序時，履行職責，不得侵害公民的合法權益；

10、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和管理規定書面告知乙方，并與乙方訂立《裝修管理服務協議》；

11、向業主提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

12、不承擔對業主及房屋使用人的人身、財產的保管、保險責任；

13、有關法律、法規和《業主臨時公約》規定的其他權利義務。

第六章 違約責任

第二十條、乙方擅自提高收費標準或亂收費的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，甲方有權要求乙方清退所收費用，并支付同期銀行存款利息；

第二十一條、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納物業有關費用的，甲方有權要求乙方及時支付遲交或欠交的費用，逾期支付的，甲方每日按遲繳或欠繳費用的千分之三收取滯納金。

第二十二條 在物業服務中發生下列事由，乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業服務中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

3、因乙方維修養護建筑物共有部位、共用設施設備需要且事先已告知業主、使用人，暫時停水、停電、停止附屬設施設備使用等造成損失的；

4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其 8 他附屬設施設備運行障礙造成損失的。

第二十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律、法規規定及時協議處理。

第七章 其他約定

第二十四條 在本協議生效期內發生產權轉讓，受讓的業主必須繼續執行本協議條款。

第二十五條 本協議在執行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向人民法院起訴。

第二十六條 《業主臨時公約》、《裝修管理服務協議》為本協議的有效附件，與本合同同具有同等法律效力。

第二十七條 本合同連同附件共 頁，一式 貳 份，由甲、乙雙方各執壹 份，具有同等法律效力。

第二十八條 本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方（業主）乙方： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日

第三篇：高校后勤服務要以規范為本

高校后勤服務要以規范為本

山東大學后勤分黨委 連 偉

高校后勤的工作效率直接反映著學校的面貌，高校后勤的服務質量直接影響著其社會化改革的進程。李嵐清副總理在第三次全國高校后勤社會化改革工作會議上明確提出“高校后勤今后社會化改革的工作重點應突出放在抓服務質量，練好內功上面。” 服務質量上不去的根本原因在哪里，又該如何著手提升后勤服務質量，筆者認為服務的規范化是問題的根結，是解決問題的突破點。

高校后勤社會化改革的內涵是后勤服務的社會化，一方面是“外化”，即盡可能地將高校后勤服務項目委托社會優秀服務企業來承擔，另一方面是“內化”，即積極借鑒和學習社會優秀服務企業的管理經驗以優化高校后勤現有的服務項目。無論是外化還是內化，社會化改革都只是一種手段，其最終目的是建立和完善起優質高效的后勤服務保障體系，以促進高等教育的發展。因此，高效和優質的服務質量才是高校后勤改革應堅持并不斷追求的方向。片面性地認識高校后勤社會化改革的本質，搞一刀切，忽視服務質量這個根本，后勤社會化改革無從談起，建設一流后勤服務保障體系無從談起。

就全國范圍來看，較之社會優秀企業相比，高校后勤的服務質量普遍不高，這不是局部現象，也不是個別原因，因素固然很多，但主要原因還是在于高校后勤干部員工的優質服務意識沒有到位，后勤的服務依然缺乏比較健全和科學的規范。而這一點也恰恰反映出高校及高校后勤內部對后勤社會化改革的內涵尚缺乏充分的認識，改革的深入程度還缺乏實質性進展。

經濟型后勤要靠規范求效能，服務型后勤要靠規范求地位。高校后勤的社會化改革在管理體制和運行機制上的外在表現，就是由傳統的計劃管理型后勤向經濟服務型后勤的轉變。經濟型后勤的管理內涵就是服務管理，經濟型后勤的主體行為就是服務行為。所以，這一轉變能否成功，關鍵在于后勤的服務質量是否能滿足學校的要求和師生日益增長的服務需求。傳統的計劃管理型的后勤服務行政管理色彩濃重，缺乏細化的服務標準，缺乏嚴格而周密的服務程序和科學的監控措施，更缺乏積極的服務熱情和服務特色，導致后勤的服務行為隨意性大，運營成本和服務崗位性意識差。轉型期的高校后勤，如果想力求轉變和改進以往的粗放服務，就必須從后勤的服務理念、服務標準、服務程序、服務監控等方面入手，逐步而系統地規范自身的服務行為，從而提高服務的效能，競爭服務的市場，贏取學校和師生的認可。服務是新型高校后勤保障體系的運行主題，規范是后勤服務質量得以不斷提升的有效保證，從這個意義上說，服務的規范化程度也必將是檢驗高校后勤社會化改革成功與否的重要標尺。為此，高校后勤應該把服務規范意識的樹立作為一項基礎性、首要性的工作加以落實，后勤系統基層組織的一把手要作為所在單位服務規范的第一責任人，堅決把服務規范化管理作為對后勤干部工作能力和實績的重要考評標準，堅決把服務規范同一般服務人員的績效利益直接掛鉤。

高校后勤服務涉及的面較廣，行業性比較強，在全國高校中，尚沒有一套成熟的后勤服務規范，它應包括哪些方面的內容，應該以怎樣的形式成文，服務規范與服務業績是怎樣的具體量化關系，應如何設計監督規范實施的工具？作為一項研究上的空白，非常值得在深入研究的過程中逐步總結。就其內容，筆者研究認為，一個完整的后勤服務規范應該包括四個方面的內容，即服務理念、服務標準、服務程序、服務監控。對構成一個完整的后勤服務規范而言，這四個方面相輔相成，缺一不可。就其成文形式，應力求突出高校后勤服務自身發展性、創新性、規范性、實效性的特色。具體創建過程中尤其要堅持以下兩點：

一是，后勤服務規范要堅持以后勤文化理念為支撐。

行為規范是組織文化的外延，后勤優質服務規范必須有優秀的后勤文化理念作支撐。高校后勤社會化改革的過程，就是高校后勤從行政后勤向經濟后勤轉變的過程，后勤在學校運營體系中的功能將由單純的管理服務型向管理經營服務并存（且以經營服務為主）型轉變。環境和角色的變化，要求后勤的運作理念也要做適應性改變。要以理念作為工作的指南，轉變服務觀念，規范服務行為。在規范的過程中融入、提煉高校后勤的服務文化，用優質服務的新理念更新后勤人的思想，指導后勤人的行為。鑒于服務項目的差異性和服務需求的多樣性，應鼓勵后勤系統的各服務部門，結合自身的服務特點和實際，完善和重構各自的服務理念，形成在大服務理念統領下各服務項目獨具特色的后勤服務理念體系。

二是，后勤服務規范應堅持創新性和務實性并重。

后勤多年來有價值的管理經驗是服務規范的基礎，應該以揚棄的精神進行系統地歸納、提煉、總結，根據后勤改革和發展的的實際情況，去粗存精，廢舊立新。同時，后勤服務的規范化過程，也是對社會優秀企業的服務規范予以借鑒并積極消化吸收的過程，通過橫向的比較，高校后勤可以不斷提高自身的服務標準，不斷完善和細化自身的服務程序，這就要求在后勤服務規范的創建中堅持做到創新性和務實性并重，要認識到，無論是繼承高校傳統后勤已有的寶貴經驗，還是內化社會已經成熟的先進經驗，只要堅持緊密結合自身實際，都應是有價值的創新。

第四篇：前期物業服務協議(業主版)

前期物業服務協議

合同編號：

甲方： 河北方寓物業服務有限公司(以下簡稱: 甲方)乙方：(以下簡稱:乙方)

根據有關法律、法規，在平等、自愿的基礎上，乙方同意接受河北方寓房地產開發有限公司為其選聘的甲方提供前期物業服務。甲、乙雙方協商一致，達成如下協議：

本物業名稱：御府江南 號

所購房屋類型：

住宅建筑面積約：平方米（最終以實測面積為準）

坐落位置：河間市曙光西路北側，長卿街東。第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利義務

1、對小區房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、公共秩序維護、車輛交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

2、根據有關法規和政策，結合小區實際情況，制定本區域的物業管理方面的公眾應遵守的各項制度并書面告知乙方；

3、建立健全本區域的物業管理檔案資料；

4、制止違反本區域物業管理制度和《御府江南業主臨時管理規約》的行為；

5、有權委托專業公司承擔本區域的專項管理與服務，但不得將本區域的整體管理責任轉讓給第三方；

6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；

7、編制物業管理服務及財務計劃；

8、每年公布物業管理費用收支情況；

9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方委托的施工單位簽訂《裝飾裝修管理服務協議書》；

10、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修保養等有償服務。

二、乙方的權利義務

1、遵守本物業的物業管理制度和《御府江南業主臨時管理規約》；

2、依據本協議按時向甲方交納物業管理服務費用和其他相關費用；

3、參加業主大會并享有選舉權、被選舉權和監督權；

4、在法律允許的范圍內，有權對其所有的物業享有占有、使用、收益和處分權，有權將所屬房屋出售、轉讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其它方式處置或變賣；

5、裝飾裝修房屋時，遵守《裝飾裝修管理協議書》中的約定；禁止在窗戶外安裝防護欄或雨搭；禁止隨意拆改燃氣管道及設施；禁止將裝修垃圾堆放于公共區域或隨便丟棄；裝修垃圾必須裝袋，堆放于物業指定地點，由物業統一進行清運。

6、不占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需臨時使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

7、乙方應當根據甲方指定的位置安裝空調室外機。

8、乙方不得私自封裝露臺、屋頂，以免影響觀瞻，如需封裝，必須經得2/3業主同意或者召開業主大會，統一方案后封裝；

9、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方重新與甲方簽訂本協議，否則，甲方有權要求乙方繼續承擔其應盡的義務；

10、租賃房屋時,應事先通知甲方，并與承租方在租賃協議中對物業費的交納做出明確約定，同時應將租賃協議在甲方處備案，乙方對承租人所產生的各項費用承擔連帶責任。

11、對承租人、使用人及訪客等乙方有責任將御府江南的物業管理制度履行告知義務。對于承租人、使用人及訪客違反物業管理制度和《御府江南業主臨時管理規約》等造成的損失、損害，承擔連帶民事責任；

12、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

13、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和合理化建議；

第二條 物業管理服務內容

一、房屋共用部位的維護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、設備井等。

二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

共用設施設備是指共有的上、下水管道、落水管、電纜線路、供電線路、通訊線路、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、環境衛生和綠化

內容：區域規劃紅線以內，業主戶門以外環境衛生和綠化工作。

1、綠化范圍包括：區域范圍內的綠地和房前屋后、道路兩側區間綠地；

2、按時對公共綠地進行養護，保證樹木、花草生長良好，外形美觀；

3、保潔范圍包括：定時對住宅公共通道的墻面、地面、門窗進行保潔維護，按時清運垃圾；

4、經常清潔公共區域的通道、走廊和室外道路，保持整潔。

四、公共秩序維護

內容：區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共秩序維護工作。

1、協助公安部門維護本物業區域內的公共安全秩序和公共財產的看管；

2、相對封閉：在小區出入口設崗，對出入人員進行檢查；

3、經常在區域內進行檢查巡視，發現問題及時處理；

4、經常進行消防設施和樓內火災隱患的檢查，發現問題及時處理。

五、交通秩序

1、合理劃分道路走向，保證道路通暢；

2、維護交通秩序：對機動車、非機動車的行駛方向、速度、停放進行管理。

六、房屋裝飾裝修管理

入住手續辦理完畢后，按裝修流程執行。具體內容見：《裝飾裝修管理服務協議書》。第三條 物業管理服務質量

一、房屋外觀

房屋外觀完整，無明顯殘破損壞。

二、設備運行

1、設備正常、安全運行的首要條件是：區域內的設備正常運行應在小區的開發建設單位和施工單位在取得國家有關部門竣工驗收手續后。在區域內土建、水、電、氣、消防等設備設施能夠達到正常運轉并符合國家有關法律法規的要求，小區開發單位在區域內共用設備設施按照能夠達到正常使用條件下，經過該區域物業管理公司的逐項驗收合格后交由物業工作人員正式簽字認可才視為正式交付使用。

2、正式交付使用后保證正常供電、供氣、供水（發生不可抗力情況除外）；

3、正式交付使用后，設備維修及時、設備完好保持在95％以上。

三、共用部份、共用設施設備的維護和管理

1、定期進行區域內共用部位、共用設施設備的檢查，發現問題及時維修；

2、對故障嚴重設備提出計劃，進行大修或更新；

3、對新增設備、設施提出計劃方案，提交業主大會或業主委員會審核，經批準后實施。

四、環境衛生

要求：保持公共區域內環境整潔。

1、區域內路面通道每日清掃，雜物、垃圾及時清運；

2、按規定進行消殺防疫、配合街道居委會進行滅鼠等消殺工作；

3、在雨、雪天氣及時對區內道路積水、積雪進行清掃。

五、綠化

要求：保證綠化完整，生長良好、外形美觀。

1、按期對樹木和花草進行養護，修剪，保證植物正常生長；

2、加強綠地管理，預防人為損壞。

六、交通秩序：

保持良好的交通秩序。制定道路行車方向標志，負責機動車輛出入停放管理。

七、公共秩序維護

1、建立健全各項公共秩序維護制度，協助政府部門維護區域內公共秩序和公共財產的看管；

2、加強對區域外來人員的進出管理；

3、負責在區域內定期巡視；

4、在監控室內24小時有專職人員工作值班；

5、發生治安、刑事案件、交通事故時及時報警，并配合公安機關進行處理。

八、消防

1、建立健全消防安全制度，建立消防責任制；

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，使之處于良好狀態；

3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

九、房屋共用部位、共用設施設備維修養護

1、公共區域的設備設施、水、電維修及時；

2、業主的房屋及其房屋所屬的設備設施小修與業主協商修理時間；

3、如難以及時修復的設備設施，及時與專業公司聯系，盡快修復。

4、經常進行公共部位設施設備的檢查，制定維修計劃和方案；

5、大修或更新計劃經批準后，組織施工和驗收。注：

業主戶內專有部分的設備設施維修、養護服務采用有償服務的原則（屬于房屋本身質量存在問題并在保修范圍和保修期的不包括在內。房屋保修內容詳見《御府江南房屋使用說明

書》和《御府江南房屋質量保證書》。

本條第二項，設備運行；第三項，共用部份、共用設施設備的維護和管理中的設備包括：

（一）、水暖設備：給水、消防栓、水表等。

（二）、電器設備：配電箱、柜，電度表箱、π接柜、π接箱；電話電信交接箱、分線箱；電視光接收機光發射器、電視放大器箱、分線箱；高壓、低壓配電柜、電力變壓器；可燃氣體報警器等。

第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

一、乙方交納費用時間：辦理入住時5個工作日內預交十二個月的服務費用。下次交費應于上交費日期的第十一個月，前往物業公司交納物業管理費，現金、支票均可。

二、住宅的物業管理費用按建筑面積1.00元/月/平米收取。

三、乙方簽訂購房合同并接到《商品房交付使用通知書》辦理完畢入住手續后，不論是否居住都必須按建筑面積（經過政府部門批準的，經過房屋面積核測的，房屋銷售面積或者乙方所購置房屋的產權證書上登記的產權面積）交納物業管理服務費；接到入住通知未辦理入住手續的業主，屬于業主方原因延遲辦理入住手續的，自入住通知規定的入住時間起承擔交納物業管理費的義務。

四、乙方出租物業時，物業管理服務費用可由承租人交納，但業主負有連帶交納責任；

五、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用及相關費用；

六、物業管理服務費標準根據政府有關文件進行調整；

七、乙方房間建筑面積___________平方米；物業管理費每月每平方米 元；乙方全年應繳物業管理費總額為：____________元。

第五條 代收代繳收費服務

受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。

第六條 維修基金的管理與使用

一、根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，本物業建立共用部位共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購房時按

購房款的2％向政府有關房屋管理部門或者由甲方代收代繳共用部位共用設施設備維修基金。

二、維修基金的使用由甲方提出使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后使用。

三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權過戶。

五、維修基金的管理與使用，將按照政府法規規定執行或調整。第七條 廣告牌設置及權益

乙方不得在戶外或者樓內公共區域內建立固定廣告，如需張貼臨時廣告的，必須經甲方同意張貼在指定的區域內。

第八條 違約責任

一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準的，乙方有權要求甲方清退所收費用。

四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交。并從逾期欠費之日起，每天按照應交費總金額3‰比例交納違約金。

五、如乙方拖欠或拒交物業管理費或者由甲方代收代繳的服務費用（包括但不限于水、電費），超過二個月，經催交，仍不繳納的，甲方有權通過法律程序解決。

第九條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

第十條

在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，經雙方協商，不能達成一致時按有關法律規定處理。

第十一條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十二條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向所在區縣物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向當地人民法院起訴。

第十三條 本協議一式貳份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字蓋章后生效。.甲方: 河北方寓物業服務有限公司委托代表人:(蓋章)簽字日期: 年 月 日 乙方:御府江南 號房屋業主 業主/業主委托人簽字:

簽字日期: 年 月 日

第五篇：重慶市前期物業服務合同(業主)

前期物業服務合同

甲方（業主）：

地

址：

聯系電話：

乙方（物業管理企業）：

企業名稱： 重慶凱川 悅帆物業管理有限公司 法定代表人： 趙宜

地

址： 重慶市巴南區渝南大道200號17－1 聯系電話： 66286777

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對“凱川〃紫依云”實施前期物業管理服務的事宜，訂立本合同。

第一章

物業管理區域概況

第一條 物業基本情況

物業名稱：_凱川紫依云_____ 物業類型：_商住___ 座落位臵：重慶市巴南區龍洲灣道角村

占地面積：_58270__平方米；建筑面積：__195423.26_平方米 物業管理區域四至：

東至：渝南大道 南至：區府

西至： 渝南分流道 北至：龍洲灣公園

其他：_______________________________________________。

第二章

物業服務事項

第三條

乙方提供的公共性物業服務的主要內容為：

1、物業共用部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝臵、。

2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____ ___。

3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_ ______。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

5、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____________。

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括安全監控、巡視、門崗執勤、。

前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，按合同約定執行。

9、物業檔案資料管理。

10、物業專項維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）。

13、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。

14、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條

在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：

第三章

物業服務質量

第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準(具體服務標準見附件一)。

第四章

物業服務費用

第六條 本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第

1種方式：

1、包干制(物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物

業管理企業的利潤)

根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下（按建筑面積計算）：

(1)住 宅（高層）：2.00元/月?平方米（含電梯運行費，不含公共能源公攤耗費費）

(2)寫 字 樓：4.00元/月?平方米（含電梯運行費，不含公共能源公攤耗費）

(3)商業物業：5.00元/月?平方米（含電梯運行費，不含公共能源公攤耗費）

(4)其他物業(多層)：2.2元/月?平方米（含電梯運行費，不含公共能源公攤耗費）

業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

第七條

共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。

第八條

業主應于每月10號之日起交納物業服務費用或物業服務資金。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。

物業服務費用或者物業服務資金按 每月交納，業主或物業使用人

應在每月前 十日內履行交納義務。

第九條

物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主報告物業管理計劃和物業服務資金預決算，并每年 1 次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金預決算和物業服務資金收支情況進行審計，審計費用由提出爭議的一方 承擔。

第十條

根據《業主臨時公約》的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利：

1、制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守；

2、采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反《業主臨時公約》及公眾管理制度的行為；

3、在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節；

4、對欠費業主停止約定服務直至其履行交費義務。

第五章

合同期限

第十一條 本合同期限為___5_____年,自__2013______年___5_____月____20____日起至____2018____年___5_____月____20____日止。合同期未滿，業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。

第十二條

本合同期限屆滿前一個月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未達成協議的，甲乙雙方應在合同屆滿后三個月內繼續履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物

業管理企業，重新簽訂前期物業服務合同。

第六章

附則

第十三條

本合同的效力及于本物業管理區域的全體業主及物業使用人。業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，有關業主應當承擔連帶責任。

第十四條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均可監督本合同的實施。

第十五條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等效力。

第十六條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第十八條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以依法申請調解，向有關行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：

1、重慶市仲裁委員會仲裁；

2、人民法院訴訟。

第十九條 本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。

第二十條

本合同自 簽字蓋章之日起生效。附件：

甲方簽章：

乙方簽章： 業主：

法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

年 月

日

附件1 物業管理服務標準

（可參照中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業服務等級標準（試行）》約定）

一 物業共用部位的維修、養護和管理

1、每1年組織實施清洗墻1次（費用由業主承擔）

2、公共內墻、走廊樓梯等第3年粉飾1次

3、公共防盜門每2年刷新1次

二 物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理

1、電梯按規定時間24小時運行

2、水泵、發電機等設備30天檢查1次

3、屋面及房屋滲漏30日內修好

4、道路每天、室內外排水1周、沙井1周清理1次

三 物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨污水管道的疏通

1、公共場地每天清掃1次

2、電梯衛生每天清掃、保潔1次

3、每年組織化糞池清掏 四 公共綠化的養護和管理

1、綠地完好率達到85%以上

2、定期進行施肥、修枝、除草、澆水工作 五 車輛停放管理

1、室內（外）停車場1天24小時管理 六 公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理

1、實行24小時保安制度，崗位設臵3個，24小時輪流值守

2、實行小區全方位智能監控門禁系統