第一篇：預售前房屋已抵押是否影響預售合同有效案

預售前房屋已抵押是否影響預售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分類：案例實務標簽：商品房預售 房屋抵押 預售期間抵押 判決書 法院意見 上海一中院意見 |

陳平訴上海新瑞房地產開發有限公司房屋預售糾紛

案

原告陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學鋒，上海市海燕律師事務所律師。

委托代理人陳山堯，上海市海燕律師事務所律師。

被告上海新瑞房地產開發有限公司。

住所地本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，上海市新瑞房地產開發有限公司董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務所律師。

委托代理人韋燁，上海市光大律師事務所律師。

原告陳平與被告上海新瑞房地產開發有限公司房屋預售糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告陳平及其委托代理人謝學鋒、被告上海新瑞房地產開發有限公司的委托代理人陳健、韋燁到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陳平訴稱，其與被告簽訂《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室的商品房預售合同，并支付購房款人民幣275500元。后得知被告在簽訂合同之前已將該房抵押給銀行。根據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，被告未將抵押情況告知其，該轉讓行為無效。故此要求確認商品房預售合同無效，要求被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。

被告上海新瑞房地產開發有限公司辯稱，其與原告訂立的商品房預售合同的標的是房屋期權，不能適用《擔保法》中的規定。同時系爭房屋已經注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預購被告開發的《上海新家坡一園景苑》

聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產權證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。

本院認為，原、被告之間簽訂了關于《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋的《上海市內銷商品房預售合同》，雙方系房屋預售關系，原告所取得的是預售商品房屋期權，而非房屋所有權。故原告要求確認房屋預售合同無效的依據不足，本院難以支持。原告要求因合同無效而返還已付購房款并承擔利息損失的訴訟請求，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條、第八十五條的規定，判決如下；

一、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產開發有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。

案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

上訴人（原審原告）陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學鋒，上海市海燕律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）上海新瑞房地產開發有限公司，地址：本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務所律師。

委托代理人徐軍，上海市光大律師事務所律師。

上訴人陳平因房屋預售糾紛一案，不服上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于1999年10月18日公開開庭審理了本案，上訴人陳平及其委托代理人謝學鋒律師與被上訴人上海新瑞房地產開發有限公司的委托代理人陳健、徐軍律師到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院認定，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預購被告開發的《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產權證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。為此，原告訴至法院，要求確認商品房預售合同無效，由被告返還購房款并承擔利息損失。被告辯稱，其與原告訂立的商品房預售合同的標的是房屋期權，不能適用《擔保法》中的規定。同時系爭房屋已經注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。在原審中，因雙方各執己見，致調解不成。原審法院于1999年7月23日作出判決，一、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產開發有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負擔。

判決后，陳平不服，上訴要求二審法院依法改判雙方之間所訂立的《上海市內銷商品房預售合同》為無效合同，并返還已支付的房款及利息。被上訴人上海新瑞房地產開發有限公司則不同意上訴人陳平的上訴請求，要求維持原判。

經審理查明，原審法院認定的事實無誤。由雙方當事人陳述及房地產權證、上海市內銷商品房預售合同以及有關其他權利證明等材料佐證。

本院認為，陳平與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日所簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。上海新瑞房地產開發、預售期間將系爭房屋抵押給花旗銀行上海分行，然后與陳平簽訂房屋預售合同的行為，法律對此并無禁止性規定，且在取得上海市房地產權證之前已注銷抵押登記，也未損害上訴人陳平的利益。原審法院根據查明的事實依法所作的判決并無不當。上訴人陳平因被上訴人曾將系爭房屋抵押給銀行，而要求確認房屋預售合同無效的上訴請求，缺乏

法律依據，本院不予支持。原審法院判決主文第一項中有筆誤，本院予以更正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規定，判決如下：

一、維持上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第二項。

二、撤銷上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第一項。

三、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）無效的訴訟請求不予支持。

一、二審案件受理費人民幣13285元，由上訴人陳平負擔。

本判決為終審判決。

第二篇：房屋預售合同

賣方（以下簡稱甲方）：____________

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條　甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。

第四條　乙方如未按本合同附件三付款方式規定的時間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數字）向甲方支付延期違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條　甲方向乙方交付房屋時，應同時提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》和測繪部門實測面積數據；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》的要求，提交建設工程質量監督部門驗收合格證件和測繪部門實測面積數據。符合本條款述條件后，甲方交付房屋的日期為____年____月____日。甲方交付的房屋被建設工程質量監督部門認定不合格的，乙方有權解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內除向乙方雙倍返還定金外，還應全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按____ 利率計算。

第六條　甲方交付房屋的裝修、設備與附件規定的標準不符的，甲方同意按____向乙方補償。

第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金支付時間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房價款金額的萬分之_______（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已支付的房價款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條　本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設計而影響乙方購買房屋的套內面積、平面布局和使用空間的，應于____日內書面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日內有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設計不告知乙方的，乙方有權解除本合同，甲方除應退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應承擔補充協議中雙方約定的違約責任。

第九條　甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定、自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第十條　乙方同意在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方拽定的物業管理公司負責管理。

第十一條　雙方同意在簽訂本合同后三十日內，持本合同和有關證件共同到北京市________房地產交易管理部門辦理預售、預購登記手續。

第十二條　雙方同意房屋符合交用條件時按規定共同到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地權屬證件，并按規定交納有關稅費。

第十三條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，雙方同意按以下第____種（大寫數字）方式解決糾紛。

1．提交北京仲裁委員會仲裁。

2．任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

第十四條　本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條　本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本共____份，房地產交易管理部門壹份，______________________。

甲方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

乙方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

第三篇：房屋預售合同

房屋預售合同

售房人：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

聯系電話：

購 房 人：

身份證號：

聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，購房人和售房人在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

第一條：項目建設及銷售依據

售房人以出讓方式取得位于忻頓路小檀村的土地使用權。該地塊面積平方米，規劃用途為底商住宅。購房人購買的房屋為預售房。

第二條：購房人所購房屋的基本情況：

購房人購買的房屋為本合同第一條規定的項目中的第號樓，從南向北單元層戶。該住宅樓為磚混結構，六層外墻面涂料滾涂。該合同約定的房屋建筑面積約為平方米。準確建筑面積以房屋產權部門測量的面積為準。

第三條：價款與付款方式

按建筑面積計算，該房屋單價為每平方米元，合計

經售房人與購房人協商，購房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一萬元，如購房人中途退房，該定金歸售房人所有，剩余房款待房屋售出后退還購房人。

第四條：交付期限

售房人應當在年月日前，將該房屋交付購房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可據實予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超過二十日，售房人按日向購房人支付已付房款萬分之 一的違約金，合同繼續履行。逾期二十日后，購房人有權解除合同，售房 人應退還全部預收款。

第五條：交接

房屋達到交付使用條件后，售房人應當書面通知購房人辦理交付手續。超出二十日購房人不接收房屋的，售房人可將其所購房屋另行出售，并在 售出后退還購房人已交房款的90％，剩余10％充當違約金歸售房人所有。雙方驗收交接時，應當簽署交接單，售房人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

第六條：房屋結構及裝修標準

1、內墻面：衛生間、廚房內墻水泥砂漿打底，無面層。其余均為白灰 內墻面。

2、門窗：東西面室外窗為鋁合金平開窗、中空玻璃，東立面陽臺鋁合 合窗封閉，樓梯間為鋁合金固定窗。戶門為防盜門、單元門為對講門。居 室、廚房、衛生間、客廳預留洞口，無門框門扇。

3、地面：所有地面只做找平層，無面層，無踢腳線。

4、頂棚：均為白灰頂棚。

5、衛生間、廚房均無衛生潔具、水咀及洗萊池。

6、戶內預埋管線、接線盒，光纜費用購房者自付。

7、采暖：分戶供暖，為地暖。

8、天然氣：天然氣由公司統一安裝，設置于廚房，費用自理。

9、電表：磁卡電表，分戶管理、費用自理。

第七條：保修責任

購房人購買的房屋的《住宅質量保證書》作為合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》的承諾內容承擔相應的保修責任。

第八條：物業管理

購房人在購買房屋后，房屋交付有資質的物業公司統一管理。

第九條：房產證由售房人統一代辦，在代辦產權過程中稅、費及維修基金由購房人自負。交付代辦產權證費用及物業維修基金后交付使用。

第十條：本合同為房屋預售合同，售房人交付購房人房屋時，雙方重新簽訂規范的商品房買賣合同。

第十一條：本合同自雙方簽訂之日起生效，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

售房人（簽章）：購房人（簽章）：

負責人：聯系電話：

經辦人：聯系電話：

年月日

第四篇：預售商品房買賣合同是否有效

預售商品房買賣合同是否有效

威海中立達律師事務所2009-09-10 09:25:41 作者:SystemMaster 來源: 文字大小:[大][中][小]

預購人將購買的預售商品房對外轉讓，在當前仍然大量的存在。雖然房產行政主管部門對于預售合同的登記變更予以禁止，從程序上截斷了預售合同變更的可行性，從民法的角度對該問題進行思考，仍然有其法律意義。

預售商品房的買賣，從合同法的角度講，這是合同主體的變更，合同權利義務的概括性轉移。這種買賣只變更合同主體，合同內容不發生變化，由商品房預購人將原預購合同的債權或者權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的買賣法律關系。

《中華人民共和國合同法》第79條規定：債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人?！吨腥A人民共和國房地產管理法》

第45條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。這說明商品房預售合同的轉讓是合法的，只是由國務院基于行政管理的需要具體來把握。

而鑒于房地產市場的異?；鸨康禺a泡沫也隨之高漲，給經濟運行帶來了巨大的風險；同時房地產市場的發展趨于畸形，盲目的追求高利潤，開發高檔住宅及商業地產，不利于房地產市場的長期健康的發展，更不利于國家宏觀調控政策的實施，同時也給行政管理及實

施社會福利政策帶來了阻力。再者，不動產流轉是經濟社會資源配置的最重要方式之一，國家對其征收流轉稅也是財政來源的重要組成部分，但更重要的意義在于國家通過稅收這個法律的、經濟的杠桿來調節社會資金的流向及流轉速度，從而達到其行政管理的目的。而商品房預售合同的轉讓因為其沒有發生房屋權屬的移轉，不存在對不動產征稅問題，致使稅金流失，而且加速了房屋財產的流轉，給目前炙熱的房地產市場的降溫帶來巨大壓力。

2005年4月30號，經國務院同意并轉發的建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》中規定：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。至此商品房預售合同的轉讓已經被國務院否定。國務院行使了《中華人民共和國城市房地產管理法》中賦予其規定商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題的權力，明確予以否定，至此《中華人民共和國房地產管理法》第45條的授權性法律規定已經得到了補充。

《中華人民共和國合同法》第52條規定：違反法律、法規的強

制性規定的合同無效?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第45條的規定就是強制性的法律規定。因此，在2005年4月30日前簽訂的預售商品房再轉讓合同是有效的，此后所簽訂的預售商品房再轉讓合同是無效的。

第五篇：商品房預售合同是否有效怎么判斷

1、預售方主體資格要符合要求

商品房的預售可以由開發商自行銷售或者開發商委托中介機構銷售。自行銷售開發商必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。

2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。

由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。

3、商品房預售合同內容與形式的合法性

商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。

商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。《城市商品房預售管理辦法》第十條也規定：“商品房預售，房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

小編從三個方面為您總結了商品房預售的效力判定問題。商品房預售不僅要了解效力的有關規定，還需要了解商品房預售的條件問題。如果你有需要了解商品房預售的有關法律問題的，可以咨詢網站獲得解答。