第一篇：XX等訴XX房地產開發公司房屋預售合同糾紛案

XX等訴XX房地產開發公司房屋預售合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務所 周曉菲

【成功案例入選理由】 律師認真、深入、細致的工作，有時是可以扭轉不利的訴訟走向的。

【基本案情】 甲向乙房地產開發公司繳納定金2萬元并與乙房地產開發公司簽訂《商品房認購協議》，約定甲、乙雙方于2012年4月簽訂《預售合同》。簽訂正式《預售合同》時，甲認為正式《預售合同》中，乙曾經口頭許諾的條件未能得到體現，因此，自己不愿意按照不含有乙曾經口頭許諾條件的《預售合同》與乙簽訂《預售合同》，要求乙房地產開發公司返還定金。乙房地產開發公司認為，甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，現在甲拒絕簽訂《預售合同》屬于違約，自己不能返還甲已經繳納的定金。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，即使甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，但是，已經約定認可的內容，并不排斥甲、乙雙方在內容以外另有約定。問題的關鍵是如果在內容以外另有約定或沒有約定，應該如何證明、證明的責任又在誰。因此，如果甲需要依法實現自己的訴求，甲必須解決證據和舉證責任問題。

承辦本案的周曉菲律師針對上述甲必須解決證據和舉證責任問題，認真的研究了本案的案情，周曉菲律師認為，如果甲以乙曾經口頭許諾條件作為自己的維權點，甲勢必面臨加大自己舉證責任的問題。乙現在是矢口否認曾經有過口頭許諾，因此，就口頭承諾是否存在的舉證責任問題而言，乙是可以合法而且輕易推卸的。據此推理，本案的訴訟前景對甲而言，并不有利。但是，周曉菲律師發現，乙否認曾經有過口頭許諾的理由是“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”，因此，如果能在這一事實環節打開突破

口，整個訴訟形勢就會向有利甲的方面轉化。

根據自己對以上問題的深入研究，周曉菲律師向法院提出，因為甲、乙之間是否存在口頭約定，目前僅僅存在甲、乙雙方一比一的言辭證據。因此，甲、乙雙方各自的主張能夠依法得到法院的支持，都是沒有充足理由的。但是，由于乙主張“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”，因此，根據誰主張誰舉證的舉證規則，乙應該向法院舉證證明“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”不存在，否則，乙就要承擔舉證不能的法律后果。由于周曉菲律師向法院提出的觀點，符合法官對舉證責任的一般理解規則，因此，本案的主審法官初步認同了周曉菲律師的意見。

周曉菲律師認為，主審法官初步認同了自己的意見，并不等于本案主審法官就一定會做出對甲有利的判決。要想獲得法官做出對甲有利的判決，還需要進一步讓法官根據審判規則得出有利于甲的判斷。于是，周曉菲律師繼續圍繞自己選定的問題焦點，仔細研究了與本案有關的所有材料。周曉菲律師發現，根據本案的證據材料，完全沒有任何證據可以表明乙在與甲簽訂《商品房認購協議》的過程中，乙向甲出示過《預售合同》樣本；乙既未將《預售合同》樣本要求甲簽字，也沒有將《預售合同》作為《商品房認購協議》的附件。周曉菲律師敏銳的感覺到，這一事實，在通常情況下，對法官認定案件事實，意義并不重大。但是，在本案主審法官已經初步認同“由于被告主張‘甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容’，因此，乙應該向法院舉證證明‘甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容’，否則，乙就要承擔舉證不能的法律后果”這一觀點的情況下，這一事實必然會堅定本案主審法官向乙分配舉證責任之決心的。

于是，周曉菲律師向本案的主審法官反映了自己發現的問題。至此，一個甲原來很難完成舉證責任的案件，訴訟走向開始向有利甲的方向發展。

【裁判結果】 經法院主持調解，雙方當事人自愿達成調解協議。乙返還甲已經繳納的定金。本案圓滿得到解決。

第二篇：中國建設銀行股份有限公司中山市分行等訴林東川等商品房預售合同糾紛案

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中國建設銀行股份有限公司中山市分行等訴林東川等商品房預售合同糾紛案

廣東省中山市中級人民法院

民事判決書

(2014)中中法民一終字第161號

上訴人（原審第三人）：中國建設銀行股份有限公司中山市分行。

法定代表人：張真理，行長。

委托代理人：鄭祝遠、丁金石，均系該公司職員。

被上訴人（原審原告）：林東川。

委托代理人：李建蓉，廣東格林律師事務所律師。

委托代理人：彭書清，廣東格林律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：中山市吉雅房地產開發有限公司。

法定代表人：張其。

委托代理人：張嘉慧。系中山市吉雅房地產開發有限公司法定代表人張其的女兒。

原審第三人：祁美江。

上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行（以下簡稱建行中山市分行）因與被上訴人林東川、中山市吉雅房地產開發有限公司（以下簡稱吉雅公司）、原審第三人祁美江商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第327號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院審理查明：2006年12月30日，林東川與吉雅公司簽訂了廣東省商品房買賣合同約定，林東川向吉雅公司購買位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪，建筑面積共18.6平方米，商鋪單價為每平方米11331.6元，按套內建筑面積（15.5平方米）計算，商鋪款合計175640元，買受人在簽署廣東省商品房買賣合同時已付清，交樓期限為2007年1月30日前。合同第十五條關于產權登記的約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公證處辦理了公證。2007年1月5日，林東川向吉雅公司一次性支付購樓款175640元，吉雅公司向林東川出具了不動產銷售發票。2007年1月5日，林東川與吉雅公司簽訂三鄉中心區綜合市場認購書約定，林東川認購吉雅公司開發的位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓63號商鋪，認購樓價175640元；同日，林東川又與吉雅公司簽訂了商鋪租賃合同，約定林東川將所購上述商鋪返租給吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租賃期限從2007年1月1日至2009年12月30日止。林東川稱吉雅公司向其交納租金至2008年1月26日。林東川認為，林東川已依約向吉雅公司付清了購房款，但一直未為林東川辦理房地產權屬登記證書。訴訟中，就簽訂認購書及合同的先后時間問題，林東川述稱應吉雅公司要求，先簽訂購房合同并繳付樓款，后到公證機關辦理公證手續時再補簽認購書及返租合同，故出現購房合同簽訂時間早于認購書時間。

2010年3月15日，林東川向原審法院提起訴訟稱：林東川于2007年1月5日向吉雅公司認購了位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓63號商鋪，并簽訂了認購書。2006年12月30日雙方簽訂了商品房買賣合同約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得產權證書的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同自 法律俠客在線lawbingo

簽訂之日起生效。合同簽訂后，雙方到中山市公證處辦理了合同公證手續。根據合同約定，林東川已足額支付了購商鋪款，且吉雅公司已將商鋪交付給了林東川使用。但吉雅公司并沒有為林東川辦理相關產權證明書，其行為已構成違約。為維護林東川的合法權益，據此向法院起訴，請求判令：

1、吉雅公司為林東川所購位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪辦理備案登記手續及權屬證書；

2、吉雅公司向林東川支付違約金1756.4元；

3、吉雅公司承擔本案訴訟費用。原審訴訟中，林東川變更訴訟請求為判令：

1、備案登記人祁美江與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同無效；

2、備案登記人祁美江與建行中山市分行簽訂的個人住房借款合同無效；

3、吉雅公司繼續履行與林東川簽訂的商品房買賣合同，并協助林東川辦理中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪的權屬證書；

4、吉雅公司向林東川支付違約金1756.4元；

5、吉雅公司承擔本案訴訟費用。

原審法院另查明：中山市商品房銷售合同登記備案證明表載明，涉案的中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層61／62／63號商鋪買方姓名為祁美江，建筑面積為144.15平方米，購房總價為1946025元，簽約日期為2006年4月3日，備案登記日期為2006年5月17日。

原審法院又查明：吉雅公司及其法定代表人張其等人因涉嫌非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪，張其于2008年3月14日被羈押，同年3月15日被監視居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民檢察院以中檢刑訴（2009）97號起訴書指控吉雅公司及其法定代表人張其等人犯非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪于2009年7月30日向中山市中級人民法院提起公訴。中山市中級人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47號刑事判決，張其、林華榮、梁華娣、梁偉坤提出上訴。廣東省高級人民法院于2010年7月20日做出（2010）粵高法刑二終字第167號刑事裁定，撤銷原判，發回重審。中山市中級人民法院依法另行組成合議庭對上述案件進行了重新審理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決。被告人張其不服，提出上訴。廣東省高級人民法院經審理后，于2011年7月28日作出（2011）粵高法刑二終字第177號刑事裁定，駁回上訴，維持原判。根據已生效的（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決的認定，祁美江與吉雅公司之間對涉案的中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層61號／62號／63號商鋪的買賣屬虛假的商品房買賣，目的是為了辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭（抵押）貸款。

原審法院再查明：中山市中級人民法院（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決書所附的非法吸收公眾存款明細表、虛假按揭物業明細表中，未涉及到本案林東川；虛假按揭物業明細表涉及涉訟的中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪，借款人為祁美江，貸款銀行為建行中山市分行。2006年6月17日，建行中山市分行與祁美江、吉雅公司簽訂個人住房借款合同，約定由祁美江向建行中山市分行貸款1167000元用于購買涉訟商鋪。中山市公安局于2008年5月8日以山安經協押字（2008）02005號文書對涉訟商鋪進行了查封。

原審法院又再查明：中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓已經于2007年5月23日由建設單位、監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位竣工驗收合格。

訴訟過程中，原審法院就中心區綜合市場10號樓商鋪的返租情況詢問張其，張其稱買受人將商鋪返租給吉雅公司后，商鋪沒有出租給其他人使用，基本上都是吉雅公司墊付租金給買受人。

本案審理過程中，原審法院于2012年11月5日派員到涉案的中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪核查使用人員并張貼通知。經核查，該商鋪現沒有人使用，張貼的通知內容為告知該房業主或住戶原審法院處理該房如認為可能涉及其利益，在通知張貼之 法律俠客在線lawbingo

日起七日內向案件審理部門提出請求。期滿后未有第三人向原審法院提出書面申請。

原審法院審理認為：本案為商品房預售合同糾紛。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂的廣東省商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，符合民事法律行為的生效要件，應認定有效，雙方均應恪守履行。雙方簽訂的上述商品房買賣合同約定，吉雅公司應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由吉雅公司提供的資料報產權登記機關備案；如因吉雅公司的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。2007年1月5日，林東川向吉雅公司一次性支付購樓款175640元，吉雅公司向林東川出具了不動產銷售發票。根據上述合同的約定，吉雅公司應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，但吉雅公司卻已另將涉案商鋪登記備案在祁美江名下，又以祁美江的名義與建行中山市分行簽訂抵押借款合同，并將涉案商鋪抵押登記在建行中山市分行名下，吉雅公司的行為已構成違約。根據已生效的中山市中級人民法院（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決的認定，祁美江與吉雅公司之間對涉案商鋪的買賣屬虛假的商品房買賣，目的是為了辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭（抵押）貸款。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定”之規定，祁美江與吉雅公司之間的行為違反了法律、行政法規的禁止性規定，應認定雙方簽訂的商品房買賣合同無效。基于上述同樣理由，祁美江與建行中山市分行及吉雅公司簽訂的個人住房抵押貸款合同也應認定無效。在林東川與吉雅公司的上述合同具備繼續履行條件的情況下，雙方均應按照協議繼續履行各自義務，故林東川要求吉雅公司繼續履行涉案商品房買賣合同，協助其辦理位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪的權屬轉移登記手續的訴訟請求，理據充分，原審法院應予支持。至于林東川主張吉雅公司支付違約金的問題。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂廣東省商品房買賣合同后，于2007年1月5日，雙方又簽訂了商鋪租賃合同，約定林東川將所購上述商鋪返租給吉雅公司使用。實際上，吉雅公司并沒有將涉案商鋪出租給其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司墊付給林東川，此為變相售后包租方式。訴訟期間，原審法院派員到涉案商鋪核查使用人員并張貼通知。經核查，涉案商鋪沒有人使用?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相包租的方式銷售未竣工商品房”，林東川與吉雅公司的售后返租行為違反了上述規定，且林東川雖然主張涉案商鋪已經交付，但卻一直未能提供涉案商鋪的交接手續，故不能視為涉案商鋪已交付給林東川。鑒于林東川與吉雅公司對涉案商鋪至今尚未交付使用均存有過錯，根據雙方商品房買賣合同的約定，吉雅公司無需向林東川支付違約金。經查，涉案商鋪所處的三鄉鎮中心區綜合市場10號樓已經建設單位組織監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位等相關單位竣工驗收合格。鑒于雙方于商品房買賣合同中約定的交付期限早已屆滿，且林東川亦已支付完全部購房款，故吉雅公司應于原審判決生效之日起三十日內將涉案商鋪交付給林東川使用及協助林東川辦理涉案商鋪的相關權屬轉移登記手續。祁美江經原審法院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視其自動放棄舉證、質證和抗辯的權利，并應承擔相應的訴訟風險。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第六十條第二款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、確認祁美江與吉雅公司于2006年4月3日簽訂的廣東省商品房買賣合同無效；

二、確認祁美江與建行中山市分行及吉雅公司于2006年6月17日簽訂的個人住房借款合同無效；

三、吉雅公司于原審判決發生法律效力之日起三十日內協助林東川辦理位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63 法律俠客在線lawbingo

號商鋪的房地產權屬證書；

四、駁回林東川的其他訴訟請求。案件受理費3848元（林東川已預交），由吉雅公司負擔（吉雅公司于原審判決生效之日起七日內向原審法院交納）。

上訴人建行中山市分行不服上述判決，向本院提起上訴稱：

（一）原審判決認定事實不清。林東川于2006年12月30日與吉雅公司簽訂商品房買賣合同購買涉案商鋪，該房產已抵押給建行中山市分行，并在國土局不動產登記簿公示，根據物權法第106條，建行中山市分行已經善意取得抵押權，林東川在訂立商品房買賣合同時存在重大過錯。

（二）原審判決法律依據不充分。建行中山市分行和其他利害關系人沒有看到原審法院張貼的通知，早在2008年中山市政府“三鄉吉雅專責組”已聯合公安機關要求吉雅案件所有相關利害關系人，一切產權和實際控制權維持現狀，不得私下爭執，所以目前商鋪的實際控制權不能說明任何問題。即使相關利害關系人沒有申報，也不能導致任何法律后果。原審法院適用合同法第五十二條第（五）項作為判決的法律依據，但祁美江與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同并不屬于認定無效的范疇，該法律適用是錯誤的。盡管吉雅公司與祁美江簽訂了虛假的商品房買賣合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根據物權法第106條，銀行已經善意取得抵押權?！侗本┦蟹ㄔ宏P于審理個人購房貸款糾紛案件座談會紀要》明確規定，在按揭背景不真實情形下，借款合同應認定為有效。按照《最高人民法院關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》第十一條“人民法院作為經濟糾紛受理的案件，經審理認為不屬經濟糾紛案件而有經濟犯罪嫌疑的，應當裁定駁回起訴，將有關材料移送公安機關或檢察機關?！备鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：??

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實??”，故林東川應當主張債權而非物權。綜上，請求二審法院判令：

（一）撤銷原審判決；

（二）本案一審、二審的訴訟費由林東川、吉雅公司承擔。

被上訴人林東川答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原審判決，駁回建行中山市分行的上訴請求。

被上訴人吉雅公司經本院傳票傳喚未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

原審第三人祁美江經本院傳票傳喚未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

本院經審理查明：原審法院查明的基本事實清楚，本院予以確認。

二審期間，本院召集建行中山市分行、林東川共同到涉案的中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪進行現場勘察。綜合市場管理處口頭答復稱管理處登記的63號商鋪套內面積為15.5平方米，管理處根據此面積收取管理費，商鋪的業主只需對綜合市場全部樓梯的面積進行平均分攤來作為公攤部分計入建筑面積，而商鋪門前的空地屬公共道路，并不作為公攤面積計入建筑面積。對此建行中山市分行稱，確認管理處對商鋪套內面積以及公攤面積意見的真實性，但商鋪的實際面積仍應以國土部門測量為準，建行中山市分行還稱在審批涉案商鋪貸款時，商鋪還沒有完全建好，僅可以看到一片工地，并未區分樓層以及將商鋪進行分割，張其事發后，建行中山市分行曾到現場核查，商鋪面積大約是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行稱商鋪門前的空地也屬于公攤面積。林東川稱，確認管理處對商鋪套內面積以及公攤面積意見的真實性，管理處陳述的商鋪狀況正好與林東川購買涉案商鋪的面積基本一致，即使三間商鋪的面積也僅為54平方米左右，而建行中山市分行卻依據張其提交的虛假資料辦理了近150平方米的貸款審批手續，說明建行中山市分行發放貸款過程中并未現場核實商鋪面積，并沒有盡到謹慎審查義務，其存在過錯。

本院認為：本案系商品房預售合同糾紛。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂的廣東省商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制 法律俠客在線lawbingo

性規定，且經公證機關公證，應當認定為合法有效，雙方均應依約履行各方義務。合同簽訂后，林東川付清了全部購房款，又于2007年1月5日與吉雅公司簽訂商鋪租賃合同，由吉雅公司將涉案商鋪以返租的形式交付給林東川使用，林東川亦確認收取了吉雅公司支付的租金。雖然吉雅公司售后返租的行為違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，但經查，涉案商鋪所處的三鄉鎮中心區綜合市場10號樓已經建設單位組織監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位等相關單位竣工驗收合格。鑒于商品房買賣合同約定的交付期限已經屆滿，林東川亦付清全部購房款，故原審法院判決吉雅公司協助林東川辦理涉案商鋪的權屬登記手續，處理適當，本院對此予以維持。因吉雅公司隱瞞其早于2006年4月3日與祁美江簽訂商品房買賣合同，2006年5月17日為祁美江辦理了登記備案，以及2006年6月17日又與祁美江、建行中山市分行簽訂個人住房借款合同的事實，吉雅公司的行為已經構成違約。本院已經發生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決認定，祁美江與吉雅公司買賣涉案商鋪簽訂商品房買賣合同，屬于虛假的商品房買賣，目的是為辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭貸款。故祁美江與吉雅公司簽訂商品房買賣合同以及吉雅公司、祁美江與建行中山市分行簽訂借款個人住房借款合同的行為，均違反了法律、行政法規的強制性規定，原審法院對此均認定為無效，處理并無不妥，本院對此予以維持。另，經本院二審期間召集建行中山市分行、林東川到涉案商鋪進行現場勘察，綜合雙方的意見可以認定，涉案商鋪實際面積與林東川簽訂合同所載面積基本一致，61、61、63號商鋪面積無論是按套內面積還是按建筑面積計算，三套商鋪的實際面積合計不足60平方米，而建行中山市分行審批貸款過程中，對于以61、61、63號三間商鋪作為抵押物，即辦理出抵押商鋪面積多達144.15平方米的貸款手續，該面積與商鋪實際面積明顯不符，建行中山市分行在辦理抵押貸款過程中顯然未盡到謹慎審查義務，存在過錯。在林東川與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同具備繼續履行條件的情況下，吉雅公司應當依約履行合同義務，原審法院對林東川要求吉雅公司協助辦理位于中山市三鄉鎮中心區綜合市場10號樓1層63號商鋪房地產權屬證書的訴訟請求予以支持，處理并無不妥，本院對此予以維持。

綜上，上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行的上訴請求沒有事實和法律依據，上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理3848元，由上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 孟 晉 審 判 員 曾 玲 代理審判員 朱 滔 二〇一四年三月二十四日

書 記 員 易嘉璇

第三篇：房屋預售合同

賣方（以下簡稱甲方）：____________

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條　甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。

第四條　乙方如未按本合同附件三付款方式規定的時間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數字）向甲方支付延期違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條　甲方向乙方交付房屋時，應同時提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》和測繪部門實測面積數據；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》的要求，提交建設工程質量監督部門驗收合格證件和測繪部門實測面積數據。符合本條款述條件后，甲方交付房屋的日期為____年____月____日。甲方交付的房屋被建設工程質量監督部門認定不合格的，乙方有權解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內除向乙方雙倍返還定金外，還應全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按____ 利率計算。

第六條　甲方交付房屋的裝修、設備與附件規定的標準不符的，甲方同意按____向乙方補償。

第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金支付時間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房價款金額的萬分之_______（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已支付的房價款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條　本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設計而影響乙方購買房屋的套內面積、平面布局和使用空間的，應于____日內書面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日內有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設計不告知乙方的，乙方有權解除本合同，甲方除應退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應承擔補充協議中雙方約定的違約責任。

第九條　甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定、自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第十條　乙方同意在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方拽定的物業管理公司負責管理。

第十一條　雙方同意在簽訂本合同后三十日內，持本合同和有關證件共同到北京市________房地產交易管理部門辦理預售、預購登記手續。

第十二條　雙方同意房屋符合交用條件時按規定共同到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地權屬證件，并按規定交納有關稅費。

第十三條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，雙方同意按以下第____種（大寫數字）方式解決糾紛。

1．提交北京仲裁委員會仲裁。

2．任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

第十四條　本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條　本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本共____份，房地產交易管理部門壹份，______________________。

甲方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

乙方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

第四篇：房屋預售合同

房屋預售合同

售房人：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

聯系電話：

購 房 人：

身份證號：

聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，購房人和售房人在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

第一條：項目建設及銷售依據

售房人以出讓方式取得位于忻頓路小檀村的土地使用權。該地塊面積平方米，規劃用途為底商住宅。購房人購買的房屋為預售房。

第二條：購房人所購房屋的基本情況：

購房人購買的房屋為本合同第一條規定的項目中的第號樓，從南向北單元層戶。該住宅樓為磚混結構，六層外墻面涂料滾涂。該合同約定的房屋建筑面積約為平方米。準確建筑面積以房屋產權部門測量的面積為準。

第三條：價款與付款方式

按建筑面積計算，該房屋單價為每平方米元，合計

經售房人與購房人協商，購房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一萬元，如購房人中途退房，該定金歸售房人所有，剩余房款待房屋售出后退還購房人。

第四條：交付期限

售房人應當在年月日前，將該房屋交付購房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可據實予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超過二十日，售房人按日向購房人支付已付房款萬分之 一的違約金，合同繼續履行。逾期二十日后，購房人有權解除合同，售房 人應退還全部預收款。

第五條：交接

房屋達到交付使用條件后，售房人應當書面通知購房人辦理交付手續。超出二十日購房人不接收房屋的，售房人可將其所購房屋另行出售，并在 售出后退還購房人已交房款的90％，剩余10％充當違約金歸售房人所有。雙方驗收交接時，應當簽署交接單，售房人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

第六條：房屋結構及裝修標準

1、內墻面：衛生間、廚房內墻水泥砂漿打底，無面層。其余均為白灰 內墻面。

2、門窗：東西面室外窗為鋁合金平開窗、中空玻璃，東立面陽臺鋁合 合窗封閉，樓梯間為鋁合金固定窗。戶門為防盜門、單元門為對講門。居 室、廚房、衛生間、客廳預留洞口，無門框門扇。

3、地面：所有地面只做找平層，無面層，無踢腳線。

4、頂棚：均為白灰頂棚。

5、衛生間、廚房均無衛生潔具、水咀及洗萊池。

6、戶內預埋管線、接線盒，光纜費用購房者自付。

7、采暖：分戶供暖，為地暖。

8、天然氣：天然氣由公司統一安裝，設置于廚房，費用自理。

9、電表：磁卡電表，分戶管理、費用自理。

第七條：保修責任

購房人購買的房屋的《住宅質量保證書》作為合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》的承諾內容承擔相應的保修責任。

第八條：物業管理

購房人在購買房屋后，房屋交付有資質的物業公司統一管理。

第九條：房產證由售房人統一代辦，在代辦產權過程中稅、費及維修基金由購房人自負。交付代辦產權證費用及物業維修基金后交付使用。

第十條：本合同為房屋預售合同，售房人交付購房人房屋時，雙方重新簽訂規范的商品房買賣合同。

第十一條：本合同自雙方簽訂之日起生效，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

售房人（簽章）：購房人（簽章）：

負責人：聯系電話：

經辦人：聯系電話：

年月日

第五篇：A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案代理詞

A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案代理詞

A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案代理詞 審判長、審判員：

國浩律師集團（天津）事務所接受原告A公司的委托，指派我擔任A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛案案第一審代理人，通過法庭調查，綜合案件情況，現發表如下代理意見。

一、原被告之間簽訂的《房屋租賃合同》應依法予以解除 2007年10月31日，原被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》，該合同系雙方真實意思表示，且合同內容不違反法律法規的的強制性規定，應認定為合法有效的合同。該合同約定由原告向被告出租位于天津市南開區復康路XX號房屋。該合同第五條第一款約定：“拖欠房租累計壹個月以上”，原告有權解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予執行之日），被告已經累計拖欠房屋租金共計21個月之久，且經多次催要未果。

代理人認為，《合同法》第227條明確規定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租賃管理規定》第27條規定：“拖欠租金累計6個月以上的”，出租人有權解除房屋租賃合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金長達21個月，無論是法律規定的6個月還是當事人約定的1個月，均成就了合同解除的條件。

二、被告應向原告支付房屋租金3850000元

《房屋租賃合同》第二條第1款約定：“出租房屋價格全年總計人民幣220萬元，大寫貳佰貳拾萬元整”。由于被告已經累計拖欠房屋租金21個月，故應向原告支付房屋租金共計3850000元（220萬/12月×21個月）。

對于被告提到的房屋面積問題，代理人認為，房屋面積問題不屬于本案的爭議焦點，不應作為被告拒付租金的抗辯理由。

其一，本案租金計算標準為整體計租而非按面積計租 《房屋租金合同》第一條明確約定：“甲方將位于天津市南開區復康路XX號總面積雙方認定為3700㎡出租給乙方”。第二條第1款約定：“出租房屋價格全年共計人民幣220萬元，大寫貳佰貳拾萬元整”。

根據合同的約定，原告的計租方式是出租房屋的整體（1-3層）而不是依據具體的面積。按照通俗的講法，本案屬于典型的“打包出租”。因此，房屋的面積問題不應成為本案的爭議焦點。

其二，租賃物的面積與合同約定的面積并不沖突 由于原被告雙方對于出租房屋的面積沒有明確約定為使用面積或建筑面積，根據《合同法》第61條的規定，應按照交易習慣確定。

合同中之所以約定為“雙方認定為3700㎡”，便是因為在面積計算時，累加了天津市高層房屋公攤系數為1.33的公攤面積。因此，本案中出租房屋的實際面積與約定的面積并無沖突。

其三，被告放棄房屋面積鑒定申請，應當承擔不利后果 庭審中，被告曾要求對涉案房屋的面積進行司法鑒定，但由于被告未支付鑒定費用，故未對此進行鑒定。

代理人認為，被告逾期不預交鑒定費用，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。

三、被告應向原告支付違約金770000元

《房屋租賃合同》第四條第9款約定：“如任何一方違約而致使本合同無法依照約定履行的，應向無過錯方支付本合同項下租金總額中尚未交納部分的20%作為違約賠償金”。代理人認為，該條款是雙方關于違約責任的約定，約定的內容和比例均符合相關法律的規定。鑒于被告拖欠房屋租金共計3850000元，因此，被告應向原告支付違約賠償金770000元（385000元×20%）。

四、被告應向原告支付2008年、2009年采暖費266400元 《房屋租賃合同》第二條第3款約定：“供暖費由乙方負責，以上收費如市政府有關部門有變動，按市政府要求相應變動”。

截至2010年7月24日（先予執行之日），被告連續拖欠了2008年及2009年兩個采暖期的費用。根據天津市物價局《關于我市調整非居民供熱價格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供價格為每平方米36元。因此，被告應向原告支付2008年、2009年采暖期供熱費用共計266400元（36元×3700㎡×2年）。

五、被告應向原告支付物業服務費56666元

《房屋租賃合同》第二條第4款約定：“全年物業服務費40000元”。

自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已經累計拖欠物業服務費長達17個月之久。根據合同的約定，被告應向原告支付物業服務費56666元（40000元/12月×17個月）。

六、被告應向原告支付由原告墊付的保證金等費用476200元

因涉訴房屋如不能及時騰交原告，將嚴重影響原告的正常經營。故原告于2009年5月4日向南開區人民法院提出先予執行申請。

由于被告拖欠商場租戶保證金等費用，導致商場租戶拒絕騰交房屋。為了減少各方經濟損失，原告為被告墊付了本應由被告支付的保證金等共計476200元。

原告認為，商場租戶的保證金等費用均交納給了被告。因此，本應由被告向商場租戶返還全部費用。鑒于原告已經為被告墊付了全部保證金等費用，因此，被告應向原告支付保證金等共計476200元。

七、被告應向原告支付由原告墊付的評估費112000元 庭審中，被告提出對于涉訴房屋的裝修、設施等進行評估鑒定，但拒不交納評估費用。為了使庭審能夠順利進行，原告為被告墊付了評估費用共計112000元。代理人認為，該評估費用依法應由提出申請的被告承擔。鑒于原告為被告墊付了該評估費用，因此，被告應向原告支付評估費共計112000元。

綜上，代理人認為本案事實清楚、正確充分，依照法律規定及合同約定，原告的訴訟請求理據充分，依法應當予以支持，以維護國有資產保值增值。此致

天津市南開區人民法院

代理人：國浩律師集團（天津）事務所 楊超

2010年4月12日