第一篇：債務人出賣已抵押的房屋,其行為是否構成合同詐騙罪

債務人出賣已抵押的房屋，其行為是否構成合同詐騙罪

案情簡介

開發商華某與建筑商虞某簽訂建房合同，在房屋建設過程中華某因缺少相關手續而導致停工。虞某要求華某支付其墊付工程款100萬元和因停工造成的損失。華某無錢支付虞某，決定用一處建好的房屋做抵押，遂與虞某簽訂一份抵押協議，約定：華某將某某小區已建好的房屋一套以95萬元的價格賣給虞某，以抵押其所欠虞某建房款。如果工程能在約定的期限(10月20日)內開工，房產證退還給華某；如超過約定期限開工，虞某將擁有該房屋所有權。協議簽署后華某將房產證交給虞某。

同年(7月16日)，華某將已抵押給虞某的房屋以90萬元的價格出售給邱某，華某到房管局補辦了房產證，然后和該房屋的鑰匙一并交付邱某。華某在收取邱某購房款90萬元后，攜款潛逃躲債。不久邱某要搬入新房時，受到虞某的阻攔，才得知該房屋已被抵押給虞某，但又聯系不上華某，邱某認為自己受騙，隨即報案。

意見分歧

開發商華某將已抵押給他人的房屋賣給第三者，其行為是否構成合同詐騙罪？實踐中，存在以下兩種不同意見。

第一種意見認為，華某的行為不構成合同詐騙罪。

第二種意見認為，華某的行為構成合同詐騙罪。華某故意隱瞞了所出售的房屋已抵押給虞某的事實，將房屋出售給邱某，騙取邱某的購房款。主觀上具有非法占有的故意，客觀上也實施了相應欺詐行為，其行為完全符合合同詐騙罪的犯罪構成要件。

律師點評

馬成律師團同意第一種意見。理由如下：

一、我國《物權法》第186條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有，因此抵押協議中約定“如超過10月20日開工，虞某將擁有房屋所有權”系無效的流押條款，虞某不能因為此條取得房屋所有權。因而從物權法相關規定分析，該房屋所有權仍屬華某，華某將房屋出售給邱某系有權處分。

二、我國物權法對不動產物權變動及不動產抵押權設立均采登記生效主義。《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。《物權法》第187條規定，以建筑物和其他土地附著物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時生效。本案華某與虞某簽訂的協議系抵押合同，約定華某因欠虞某工程款將某某小區房屋作價95 萬元抵押給虞某，但并未辦理該房屋的抵押登記，故抵押權沒有發生效力。因此虞某對該房屋不具有抵押權，不享有對該房屋優先受償權。

三、華某將房屋出售給邱某的行為不符合合同詐騙罪的構成要件。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。本罪主觀方面要求行為人具有非法占有他人財產的故意，客觀方面要求行為人實施了虛構事實、隱瞞真相的行為。本案中，華某主觀上對邱某90萬元購房款是否具有非法占有的故意是判斷華某是否構成合同詐騙罪的關鍵。

合同詐騙罪中“以非法占有目的”應當理解為行為人意圖永久地非法掌控他人財產，即行為人雖然與對方當事人簽訂合同，但其并不具備履行合同的能力。本案中，華某將房屋出售給邱某系有權處分。華某收取購房款后，雖未辦理房屋過戶手續，但將房產證和房屋鑰匙交于邱某應視為將該房屋部分交付邱某。華某履行了合同，華某對邱某購房款不具有非法占有的故意。華某向邱某隱瞞與虞某簽訂抵押協議屬民事欺詐行為，而不應認定華某具有非法占有的意圖。依照我國刑法主客觀相一致的刑事責任原則，華某的行為不構成合同詐騙罪。

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第二篇：已設定抵押的房屋是否可以轉讓

已設定抵押的房屋是否可以轉讓？

轉讓已設定抵押的房屋，適用于《擔保法》第四十九條的規定：抵押期間，抵押人轉讓已抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況…抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權…；建設部《房屋登記辦法》地三十四條規定：抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他想權利證書。

從產權登記角度來說，即使在抵押權人同意的情況下，對已經設定抵押的房屋先行單獨辦理轉移登記，就會導致房屋的抵押人與產權人不是同一人的情形，這顯然是不合理的。因此在實際操作中，對于已經設定抵押的房屋，如需申請轉移登記，應由銀行出具相應的證明先解除抵押登記，再按照法定程序辦理房屋的轉移過戶手續

第三篇：預售前房屋已抵押是否影響預售合同有效案

預售前房屋已抵押是否影響預售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分類：案例實務標簽：商品房預售 房屋抵押 預售期間抵押 判決書 法院意見 上海一中院意見 |

陳平訴上海新瑞房地產開發有限公司房屋預售糾紛

案

原告陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學鋒，上海市海燕律師事務所律師。

委托代理人陳山堯，上海市海燕律師事務所律師。

被告上海新瑞房地產開發有限公司。

住所地本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，上海市新瑞房地產開發有限公司董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務所律師。

委托代理人韋燁，上海市光大律師事務所律師。

原告陳平與被告上海新瑞房地產開發有限公司房屋預售糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告陳平及其委托代理人謝學鋒、被告上海新瑞房地產開發有限公司的委托代理人陳健、韋燁到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陳平訴稱，其與被告簽訂《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室的商品房預售合同，并支付購房款人民幣275500元。后得知被告在簽訂合同之前已將該房抵押給銀行。根據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，被告未將抵押情況告知其，該轉讓行為無效。故此要求確認商品房預售合同無效，要求被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。

被告上海新瑞房地產開發有限公司辯稱，其與原告訂立的商品房預售合同的標的是房屋期權，不能適用《擔保法》中的規定。同時系爭房屋已經注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預購被告開發的《上海新家坡一園景苑》

聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產權證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。

本院認為，原、被告之間簽訂了關于《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋的《上海市內銷商品房預售合同》，雙方系房屋預售關系，原告所取得的是預售商品房屋期權，而非房屋所有權。故原告要求確認房屋預售合同無效的依據不足，本院難以支持。原告要求因合同無效而返還已付購房款并承擔利息損失的訴訟請求，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條、第八十五條的規定，判決如下；

一、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產開發有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。

案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

上訴人（原審原告）陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學鋒，上海市海燕律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）上海新瑞房地產開發有限公司，地址：本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務所律師。

委托代理人徐軍，上海市光大律師事務所律師。

上訴人陳平因房屋預售糾紛一案，不服上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于1999年10月18日公開開庭審理了本案，上訴人陳平及其委托代理人謝學鋒律師與被上訴人上海新瑞房地產開發有限公司的委托代理人陳健、徐軍律師到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院認定，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預購被告開發的《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產權證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。為此，原告訴至法院，要求確認商品房預售合同無效，由被告返還購房款并承擔利息損失。被告辯稱，其與原告訂立的商品房預售合同的標的是房屋期權，不能適用《擔保法》中的規定。同時系爭房屋已經注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。在原審中，因雙方各執己見，致調解不成。原審法院于1999年7月23日作出判決，一、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產開發有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負擔。

判決后，陳平不服，上訴要求二審法院依法改判雙方之間所訂立的《上海市內銷商品房預售合同》為無效合同，并返還已支付的房款及利息。被上訴人上海新瑞房地產開發有限公司則不同意上訴人陳平的上訴請求，要求維持原判。

經審理查明，原審法院認定的事實無誤。由雙方當事人陳述及房地產權證、上海市內銷商品房預售合同以及有關其他權利證明等材料佐證。

本院認為，陳平與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日所簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）一份，系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。上海新瑞房地產開發、預售期間將系爭房屋抵押給花旗銀行上海分行，然后與陳平簽訂房屋預售合同的行為，法律對此并無禁止性規定，且在取得上海市房地產權證之前已注銷抵押登記，也未損害上訴人陳平的利益。原審法院根據查明的事實依法所作的判決并無不當。上訴人陳平因被上訴人曾將系爭房屋抵押給銀行，而要求確認房屋預售合同無效的上訴請求，缺乏

法律依據，本院不予支持。原審法院判決主文第一項中有筆誤，本院予以更正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規定，判決如下：

一、維持上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第二項。

二、撤銷上海市盧灣區人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第一項。

三、陳平要求確認與上海新瑞房地產開發有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（編號為0097-003-0622）無效的訴訟請求不予支持。

一、二審案件受理費人民幣13285元，由上訴人陳平負擔。

本判決為終審判決。

第四篇：【法規名稱】最高人民檢察院法律政策研究室關于以出賣為目的的倒賣外國婦女的行為是否構成拐賣婦女罪的答復

【法規名稱】最高人民檢察院法律政策研究室關于以出賣為目的的倒賣外國婦女的行為是否構成拐賣婦女罪的答復

【文 件 號】〔１９９８〕高檢研發第２１號

【頒布部門】最高人民檢察院

【頒布日期】1998年12月24日

【實施日期】1998年12月24日

【正文】

最高人民檢察院法律政策研究室關于以出賣為目的的倒賣外國婦女的行為是否構成拐賣婦女罪的答復

吉林省人民檢察院研究室：

你院吉檢發研字［１９９８］４號《關于以出賣為目的倒賣外國婦女的行為是否構成拐賣婦女罪的請示》收悉。經研究，現答復如下：

刑法第二百四十條明確規定：“拐賣婦女、兒童是以出賣為目的，有拐騙、綁架、收買、販賣、接送、中轉婦女、兒童的行為之一的。”其中作為“收買”對象的婦女、兒童并不要求必須是“被拐騙、綁架的婦女、兒童”。因此，以出賣為目的，收買、販賣外國婦女，從中牟取非法利益的，應以拐賣婦女罪追究刑事責任。但確屬為他人介紹婚姻收取介紹費，而非以出賣為目的的，不能追究刑事責任。