第一篇：房地產融資中的上市融資

房地產融資中的上市融資

房地產行業作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會拖累房地產業的健康發展，影響房地產市場的正常供給；與此同時，為了回應融資困局，房地產業紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業發展的關鍵。房地產金融面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。

一、目前房地產企業上的融資方式：

1、銀行貸款

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。

2、債券融資

房地產債券是企業債券中的一個組成部分。我國房地產企業發行企業債券并不多見。國家應適度放寬對房地產企業債券發行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產企業發行長期債券的額度，為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。

3、夾層融資

“夾層融資”是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創新的金融產品很多，一部分可以轉讓股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，靈活性非常適合于房地產業。

4、信托融資

在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地

產及相關財務的信托。目前房地產信托投資規模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。

5、海外地產基金

外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。

6、信托投資基金

房地產投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

7、私募融資

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。私募房地產信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

8、典當融資

對于國內數量眾多的中小型房地產開發企業而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現實的選擇。此時，房地產典當作為一種替補融資手段進入開發商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。

9、上市融資（本文重點）

理論上說，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。

二、對房地產企業上市融資的概述

2.1房地產企業上市融資的含義

所謂的房地產上市融資，簡單來說就是房地產公司或企業通過發行股票在資本市場上融通資金。本質上是房地產企業所有者通過出售可接收的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血發展壯大企業的規模。從長遠的角度講，融資是手段而不是企業的終極目的。融資通過企業有效資本的具備而指向了企業現階段所選擇的產業或將轉型的產業的競爭優勢塑造，進一步

指向了企業的利潤以及終極的股東價值回報的最大化。

三、房地產企業上市融資的方式

上市融資可分為直接上市融資和間接的上市融資：

直接上市融資即IPO融資，是指房地產企業在國內A股市場公開發行股票并上市。

間接上市融資即買殼上市，是指非上市公司通過收購債權、控股、直接出資、購買股票等收購手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權來取得上市的地位，然后通過注入自己有關的業務及資產，實現間接上市的目的。

四、房地產上市融資的優點

開發商之所以重視與資本市場的對接，是因為采取這種方式融資不僅能給房地產企業帶來發展所急需的資金，而且還能促使房地產企業規范經營，有利于企業長遠發展。具體講，采用上市的方式融資對房地產企業具有以下三點好處：

1、融資成本低、效率高。進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。發行股票意味著企業可以降低其資產負債率，還可以為企業再融資奠定良好的基礎，這是其他融資方式所無法比擬的。

2、具有廣告效應，能帶動房地產銷售。房地產企業股票上市流通后，就會受到公眾的關注，3、有利于規范管理，提高其核心競爭力。

五、IPO上市與買殼上市的比較

5.1上市條件

1、IPO上市

與其它企業一樣，根據我國《證券法》，股份有限公司申請股票上市，應當符合下列條件：

（1）股票經國務院證券監督管理機構核準已公開發行；

（2）公司股本總額不少于人民幣3000萬元；

（3）公開發行的股份達到公司股份總數的25%以上；公司股本總額超過人民幣

4億元的，公開發行股份的比例為10%以上；

（4）公司三最近無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載；

（5）連續三年盈利，預期利潤率大于銀行同期的存款利率。

2、買殼上市

買殼上市基本上不需要以上的條件，對于盈利要求就是最近三年的加權凈資產收益率不低于6%。

5.2各自優缺點

通過以上的對比，IPO上市與買殼上市都存在各自的優缺點。只有知道這兩種上市融資的方式的優缺點，才能更好地作出上市的決策，為企業融資帶來便利。

1、IPO上市的優缺點：

（1）優點：

① IPO上市最大的功能就是融資。房地產企業一般可以發行總股本約30%的股

份，迅速從股市直接募集資金量，增加現金流入，加大對房產的投資。② 通過IPO上市，可以規范房地產企業行業、財務體制，完善企業內部管理，讓房地產企業在公眾的監督下運行；可以使房地產企業的股權、業務、資產、人員、業績穩定，可持續性發展。

③ 通過IPO上市，房地產企業可以迅速提升企業形象和知名度，利用這有效的廣告效應幫助企業開拓更廣闊的市場。

④ 企業IPO上市一般由其自己來規劃主導，哪些資產擬上市，哪些資產不注入，以及人事安排與公司治理等，都可按通常慣例有序推進，自主性較強。

（2）缺點：

① 上市周期很長。IPO上市需經過改制、輔導、審核、發行等過程，需要連

續運營3年、3年連續盈利才能申報材料，上市準備時間和審批流程過長，手續繁雜。目前證監會排隊的企業大概在260家左右，按照證監會每周2家的審核速度，目前馬上申報材料到審批通過至少還得2年。

② 通過率相對較低。由于IPO是優中選優，所有證監會對IPO的審核較為嚴

格，企業上市要求較高，目前總的通過率在80%左右，即5家申報公司中否決1家。特別是對房地產企業，國家一向嚴格把控，現在IPO上市的可能性極小。

③ 不確定大。近年來，由于房地產行業發展過度膨脹，國家一直是持打壓的態度。受到國家政策的影響，IPO的審核亦存在較大的不確定性。

2、買殼上市的優缺點

（1）優點：

① 買殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點，因為無須排隊等待審批。

房地產企業通過重組整合業務即可完成上市計劃，這對于想上市卻受到證監會限制的房地產行業來說確實是個不錯的選擇。

② 房地產在買殼上市后，通過對資產與業務的重組可以改善上市公司的經營狀

況，保持良好的融資渠道，通過向持控股地位的集團公司購買優質資產，既可以使公司獲得良好的經營項目，進一步提高經營業績，維持再融資的可能。③ 買殼企業可以通過IPO避開對房地產行業政策的苛刻要求，不用考慮IPO上

市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性及公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于投資的比例限制，就可以買殼上市。

（2）缺點：

① 買殼上市所涉及的殼公司質量風險、要約收購風險和增發新股中的其他不可

控風險均較多存在，亦即買殼上市所采用的方案技術性更強，通過買殼成為上市公司買到的殼中可有隱藏著財務黑洞、隱含債務和法律訴訟。企業淪為殼的過程往往是值得買殼公司關注的。因此，市場上的殼資源不是太少，就是購買成本太高。

② 買殼上市的企業除非殼公司本身有資金并且同意以股份轉換的方式完成交

易，企業在買殼的過程中是無法獲得新資金的。企業要想融入新資金就必須通過后續的定向私募或二次發行。

③ 通過買殼成為上市公司，由于股票的流動性有限，因此在并購中其股票并不

能像現金一樣成為賣方普遍接受的硬通貨。上市公司的資源優勢因此蕩然無存。買殼對于提高市場影響力幾乎沒有任何幫助，原本不知名的企業買殼以后繼續不知名。

六、總結

雖然買殼上市方式為房地產企業融資提供了一個可考的選擇，但在策劃中要

清醒認識到可能面臨的種種困難。由于經歷了重組和并購的浪潮之后，我國市場上的殼資源已越來越少，買殼上市的成本也逐年上升；由于財政部調整了債務重組的會計處理方法，買殼以后上市公司不再可以通過債務重組來快速扭虧，而要在實施重大資產重組并經過較長時間，1年以上的，經營才會取得籌資資格；人員和管理的整合，理順其內外關系。這就要求作為買殼方的房地產企業不但先要有一定的資金實力來支付買殼資金，還要具有先進的管理，才能注入到新公司中，實現再融資。

第二篇：房地產融資（模版）

10余房企借殼擱淺 700億再融資年內泡湯

房地產門戶-搜房網2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

配合房地產二次調控，中國證監會10月15日在其官方網站上宣布，為貫徹國家對房地產行業的調控政策精神，已經暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

而*ST鈦白本次重組發行股份購買的部分資產為南京金浦房地產開發有限責任公司100%股權，該公司主營業務為房地產開發。根據相關要求，目前不適宜將房地產企業作為擬購入資產進行上市公司的重大資產重組。因此，公司此次資產重組難以繼續。*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產公司的命運類似，國內A股市場眾多等待借助重組從而實現借殼上市的房地產企業也都遭遇到了“政策關”。

自從2009年7月宣布將通過重組ST東源從而實現整體上市的重慶金科地產，至今仍未獲得證監會的核準文件，而新華聯地產借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復。

根據不完全統計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產的公司均在監管層面卡殼。

對此，業內人士也指出，2010年以來，由于持續不斷的地產調控政策，無論是房地產公司借殼上市還是地產公司的再融資基本都處于停滯狀態，在調控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監管部門放行的可能性非常小。

現在年底臨近，短期內難以實現重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產企業通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監會溝通，現在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說。”一家欲借殼上市的房地產企業董事會秘書無奈表示。

第三篇：房地產融資降溫

房地產融資降溫

在新一輪房地產調控下，房地產融資持續降溫：房地產企業公司債發行和再融資方面均呈現監管收緊的趨勢。最新數據和調研發現，銀行表內開發貸增速繼續下降，2016年地產開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表內自營投資和表外委托貸款投房地產項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

“誤判”金隅：房地產類公司債繼續收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國證監會批復，核準公司向合格投資者公開發行總額不超過40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發行方式，首期發行自中國證監會核準發行之日起12個月內完成；其余各期債券發行，自中國證監會核準發行之日起24個月內完成。

對此，有媒體報道稱，此為時隔3個月，證監會再次放行房企公司債。

“我們專門問了交易所，金隅股份（發行公司債）算是建材類公司，不是房地產類企業發行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場發行公司債融資，須遵循2016年10月發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，其中規定：房地產業分類監管適用于申報公開發行或非公開發行公司債券的房地產企業。房地產企業的認定標準參照上市公司行業分類的相關指引執行。

金隅股份曾于2016年發行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業為“非金屬礦物制品業”，經營范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產開發經營；物業管理；銷售自產產品”。即金隅股份并非以房地產為主營業務的公司。

“目前，純地產類公司債還是沒有放行，只有公司自己帶地產業務，但地產業務非主營業務的才能發行公司債。”前述固收人士表示。

只見受理、反饋，不見發行，是最近三個月房地產類公司債的現狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產股份有限公司擬發行24億元小公募的反饋中，繼續要求房企進一步披露是否屬于分類監管認定的房地產企業，是否存在不得不發行公司債的相關情形，是否屬于“關注類”等。

從房企公司債反饋意見看，交易所目前仍在受理房企公司債發債申請，但自2016年11月以來，除四大AMC之一的華融資產旗下華融置業獲批發行小公募債券外，多家房企公司債發行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請發債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

私募資產管理計劃禁止投向濟南等16城市

除了公司債，近期私募資產管理計劃也被禁止投向住宅類地產項目。近日，中國證券投資基金業協會研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》。該文件規定，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地?a項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。

具體來說，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產項目融資，投資于商業地產項目，保障房等并不受影響。

根據《備案管理規范第4號》文件，禁投房地產的私募資產管理計劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

住戶貸款高位或引發進一步緊縮政策

2月16日，國際評級公司標準普爾發布報告稱，短期內政府可能會繼續調控房地產市場，以抑制房地產價格。事實上1月新增住戶貸款處于高位，或將引發進一步的緊縮政策。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，我們認為上述融資限制將削弱中國房地產開發商的替代性融資渠道，并增加其現金流壓力。過去許多開發商借助資產管理產品融資，共同收購土地或開發新項目。上述禁令將限制該融資渠道，開發商需更加依賴合同銷售產生的內部現金，以投資新項目或現有項目。

報告稱，盡管2017年1月新增中長期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長期住戶貸款同比增幅仍達到32%，環比去年12月增幅達到49%。這表明盡管目標城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標城市。因此政府可能出臺更多調控政策，以抑制房地產市場投機活動。

在此情況下，市場整合將加速，大型開發商將繼續擴大市場份額。這是因為大型開發商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執行能力，即使在房地產業放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優質客戶轉移的步伐可能加快，強勁的合同銷售對于開發商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產開發貸負增長

“我們現在只做開發貸、經營性物業貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了。”某股份行華中地區人士表示。所謂經營性物業貸款，就是寫字樓、商場等經營性物業作為抵押物發放的貸款。

去年11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局下發文件，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查。在開發貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產開發企業各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規用于購地等問題。

華南地區某股份行中層表示，該行去年12月就下發了通知，要求根據“實質重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產業務的集團，要防止非房地產板塊授信資金挪用進入房地產板塊。

“要求是對房地產上下游企業的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發現問題的，要馬上停止出賬。”

今年1月16日，上海銀監局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單――針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

有股份行華東地區對公人士透露，去年當地拍出一個地王項目，拍賣會后當地監管明確不得給其配套融資。“合同都談了，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

央行統計數據顯示，截至2016年底，房地產開發貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產開發貸款余額同比還出現下降，降幅達4.9%。

表外理財資金“通道難尋”

銀行自營投資和理財投資資金投向房地產也面臨收緊的態勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發文之后，更是“徹底歇菜”。

根據私募資管備案4號文，對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成?Y本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規對策。

“基金子公司作為通道（投地產），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士表示，非標準化債權內容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據最新分類標準，帶回購條款的股權性融資，即包括股票質押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上資本金4%和理財規模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現順利兌付就行，投資端，配什么好的資產，基本沒有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。

第四篇：房地產融資分析

房地產融資分析

1.定義：

房地產融資是指房地產企業為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發建設。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內部融資和外部融資

內部融資包括：企業預付房款和應收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業上市，房地產信托，房地產企業債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調查審批6.銀行審批 7.發放貸款 8.貸后監管

政府監管：因為央行212號文件要求房地產開發企業必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業銀行（中農工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產信托

房地產信托又分：房地產股權類信托，房地產債券類信托，房地產收益信托。其中，房地產股權類信托最常用，其優勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案，購買部分項目公司股權，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務狀況，信用評級和開發資質審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。

其中，對于我們融資來說，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設計每個項目公司根據實際情況，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款，開發成本和開發費用做個預算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據項目公司和拓展部中心的材料為準。財務評價主要是通過財務模型，根據一些動態經濟指標如內部收益率（IRR），動態回收期，凈現金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據。

第五篇：房地產融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業一樣：境內外上市、境內發債、海外債、定向不定向增發，還有在香港、新加坡發REITs也算；

二、銀行貸款：開發貸、經營性物業貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發貸、信托經營性物業貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產管理計劃：較信托優勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構，不能直接放貸。

五、券商資管：優勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業地產，需要兩證。另可以購買投資于地產項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監管，成本高。可以作一些結構化設計；

八、四大資產管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發商股權合作：降低經營風險，同時也降低經營收益，雙刃劍；

十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業務；

十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發商。