第一篇：錦繡世家營銷思路及工作計劃

錦繡世家營銷思路及工作計劃

錦繡世家策劃部 2012-7-18 1

目錄

一 整體營銷思路

二 營銷執行計劃項目概況及市場分析營銷節點鋪排營銷思路實施計劃現場包裝計劃公關活動計劃其他計劃

三 附件：廣告表

現客戶定位：沙灣、橋南為主，其次為市橋客戶 市橋 東部 拓展補充客戶 偶得客戶 橋南 沙灣 重要實力客戶 核心地緣客戶板塊競爭：新開4項目，板塊總約7000套，競爭激烈 在售項目 待售項目 流金歲月 博學公館 雅居樂錦官城北區 星晨時代豪庭 昊龍花園 奧園養生廣場 雅居樂錦官城南區 金沙灣花 保利香檳國際 越秀可逸 園五區 陽光 錦繡世家 雅居樂城南源著 越秀可逸江畔橋南在售項目主要有：雅居樂錦官城、城南源著、保利香檳國際、星晨時代豪庭、奧園養生廣場、昊龍花園、流金歲月待售項目：錦繡世家、金沙灣花園五區、越秀可逸江畔、越秀可逸陽光橋南市場下半年可售貨量約7000套，且戶型同質化嚴重，板塊內競爭將更加白熾化；貨量：首推4棟，344套，3.43萬m，約3.5億

第一批：國慶 1-4座，344套 1 2 3 4 3.43萬方，約 3.5億 5 6 7 8 9 12 13 10 11面對客戶群與競爭對手一致，在激烈的市場競爭下，如何保證首期成功？以客戶作為突破口，逐個擊破！敏捷集團客戶以及合作企業員 工； 沙灣本地、橋南客戶 各消化1棟 企事業團購客戶 市橋、沙頭以及其他散客針對四大目標客戶，鋪開拓展與推廣總體營銷思路： 留 拓 搶

營銷策略一： 留 ——留住沙灣本地以及市橋客戶 開設臨時銷售中心：提前蓄客，圈住沙灣客戶； 開設展場：沙灣以及市橋開設展場，留住沙灣本地以及市橋客 戶；

營銷策略二： 拓 ——拓展政府以及企事業單位、敏捷集團員工、合作單位員工、老業主團購客戶：對項目周邊公務員、企事業單位組織團購，拓展團購客戶；派單：對沙灣以及市橋商業中心進行派單，拓展商業中心客戶群體；掃街：對沙灣街道商鋪進行掃街，拓展沙灣商鋪老板；老業主：啟動老帶新送物管費活動，拓展敏捷老業主；關系戶：在集團內部以及合作單位，舉辦內部提前認購，保證關系戶提前消化一部分產品；

營銷策略三： 搶 ——搶橋南競爭項目客戶（城南源著、越秀可逸 江畔、可逸陽光）大巴流動廣告：利用大巴廣告在競爭項目路段移動穿梭，傳遞項目信息，爭搶競爭項目客戶；導視系統：道旗廣告、導視牌、競爭項目路口移動桁架廣告牌，攔截競爭項目客戶；戶外廣告：市橋中心增加戶外牌，搶市橋客戶群；電視廣告：電視廣告可以有效覆蓋全番禺，大范圍搶客戶；候車亭：布置市橋、沙灣候車亭廣告，搶奪兩大區域客戶；網絡：通過搜房網等網站以及微博進行網絡宣傳，搶奪客戶資源；短信：持續性發送短信，維持項目市場知名度，有效搶客；銷售引爆的關鍵： 價 格

四盤齊發，貨量過剩，競爭激烈 開盤最遲，錯失先機 地段認同度相對較低價格定位：稍低于《雅居樂城南原著》

目錄

一 整體營銷思路

二 營銷執行計劃項目概況及市場分析營銷節點鋪排營銷思路實施計劃現場包裝計劃公關活動計劃其他計劃

三 附件：廣告表

現項目概況錦繡世家——位于沙灣鎮中心區，毗鄰高尚居住區橋南板塊，是一個具有濃厚文化生活底蘊的精品人文社區！細項 內容 地址 青云大道沙灣鎮政府旁 占地面積 42136㎡ 建筑面積 137063 ㎡ 建筑密度 30 綠地率 30 容積率 2.7 洋房共11棟，其中，1-9棟為18F高，10 棟為15F高，11棟為14F高。別墅共12 樓層分布 套，每套3層高。機動車位1084個，其中地下車位965 個。車位 非機動車位，940個。戶數 872戶戶型配比：主力戶型為75-120平米，占比約90項目主打剛需產品，面積區間為75-120平方米，主要面向首次置業和首次改善型客戶。市場概況：在售項目8個，待售3個，且分布集中 海倫堡流 博學公館 金歲月 雅居樂錦官城北區 星晨時代豪庭 奧園養生廣場 昊龍花園 越秀可

逸 雅居樂錦官城南區 陽光 保利香檳國際 雅居樂城南源著 金沙灣花 園五區 在售項目 越秀可逸江畔 待售項目錦繡世家位于番禺區沙灣鎮政府東北面，地處沙灣鎮中心區，靠近番禺重點發展的新興高尚居住社區——橋南板塊。橋南在售項目主要由：雅居樂錦官城、城南源著、保利香檳國際、星晨時代豪庭、奧園養生廣場、昊龍花園、流金歲月待售項目：金沙灣花園五區、越秀可逸江畔、越秀可逸陽光競爭分析 根據區位條件、規模、產品類型、推貨時點等綜合因素研判，項目的主要競 爭區域將集中在橋南板塊，而橋南板塊以及沙灣的成熟樓盤也起到一定的客 戶分流情況，最終確定以下主要競爭項目： 目前，沙灣鎮中心住宅產品同質化 嚴重，且將推新貨項目只有錦繡世 次要競爭對手 家和金沙灣花園五區，產品供應相 博學公館 對稀缺。但橋南板塊在售項目眾多 可逸江畔 主要競爭對手，競爭激烈，但橋南板塊樓盤周邊 昊龍花園 星晨時代 雅居樂錦官城 配套還不完善。豪庭 城南源著 金沙麗水 金沙灣花園五區 沙灣鎮區的洋房普遍沒有電梯，本 祈福水城等 越秀可逸江畔 項目將成為沙灣鎮稀缺的現代電梯 二手市場 越秀可逸陽光 洋房，同時又具有比橋南板塊樓盤 配套更完善的優勢。競爭分析：產品同質化嚴重，貨量充足競爭激烈 錦繡世家競爭項目分析 戶型面積 已售 樓盤名稱 在售戶型 未售套數 備注（㎡）銷售套數 銷售均價（元/㎡）1、2房已經售罄，目前在售 雅居樂城南 2、3、4、5、16、21棟95平1-3房 47-95 547 10000起（毛坯）847 源著 米三房單位，實用率達84 ％，毛坯總價95萬/套起。保利香檳國 11000-15000（2500 目前在售最后一棟，2座，1-4房 50-140 462 15 際 元/平裝修），預計6月份清盤 雅居樂錦官 93、96-

17000（帶2300元/ 一次性付款92折、商業貸款 2-4房 136 1321 城 128、145 ㎡裝修）97折、公積金貸款99折 在售項目 150平的4房單位 14000（毛坯）、海倫堡流金 21000（帶裝修）； 三房戶型已經售罄，主要單 4房 150、200 678 848 歲月 200平米的4房18000 位為雙證單位，走貨速度慢 起毛坯，帶裝修 22000起 星辰時代豪 3-4房 123-180 91 18000（毛坯）499 價格過高，導致滯銷 庭 100-越秀可逸江 3-4房 160、--約2500 工程進度已到7F 畔 180-200 越秀可逸陽 79、100-待售項目 2-3房--約1200 工程進度已到 光 140 金沙灣花園5 工程進度已到

10F，預計8月 2-5房 80-271--522 區 推出廣州近兩月成交走勢圖

一、上周廣州一手住宅市場動態 廣州十區近八周成交呈現量價齊穩的局面，整體均價保持平穩。六月份延續5月份熱銷 場面，市場火熱。廣州近一個月成交前十名樓盤 6月12日至7月13日廣州市場排行 排名 項目 區域 套數 面積 均價 銷售額 1 雅居樂劍橋郡 番禺 277 41600 14744 613354343 2 保利西海岸 白云 238 22951 16036 368048492 3 錦繡半島 番禺 223 21416 13287 284566977 4 雅居樂城南源著 番禺 214 18917

10621 200919317 5 增城雅居樂御賓府 增城 213 25922 6665 172790799 6 碧桂園鳳凰城 增城 205 24721 8753 216392254 7 金山谷 番禺 186

13368 13445 179735385 8 嶺南新世界 白云 178 16260 16283 264770898 9 廣州亞運城 番禺 168 18574 10696 198680787 10 富力金港城 花都 164 14459 6801 98338953 廣州近一月成交前十名樓盤中，基本集中于郊區，主要集中于番禺、增城兩區； 其中番禺樓盤占5席，城南源著以超高性價比吸引了眾多的剛需客群；

第二篇：開發計劃及營銷思路.

項目開發計劃及整體營銷計劃書

一、項目開發順序: 一期: 以開發還建安置房和多層、產權式酒店為主;二期: 聯排和溫泉公寓及商業開發;三期: 高檔別墅(雙拼及企業度假別墅開發。

二、銷售時間安排表(一各產品銷售順序:

1、蓄客:接受來訪客戶的咨詢和登記。了解客戶的需要,掌握分析數據。

2、VIP卡:面向多層和產權式酒店意向客戶出售內部認購卡。

3、開盤:前期客戶簽約回款。

4、開盤熱銷期后,銷售溫泉公寓。

5、別墅達到有預定蓄客量后,開始銷售。

6、最后對商業進行銷售。(二具體銷售時間安排表: 按常規來說,每年從9月起為溫湯的旅游旺季,也是銷售的旺季開始,應該是最好的蓄水期。銷售部交付使用以后,作一些小成本的業界新聞性宣性。11月份--12月初是內部認購期。開盤的主要任務一般為前期客戶的簽約回款,因此12月底開盤較好。由于銷售部交付使用的時間沒有確定,建議如下:

1、引導期:(2013年10月—2014年3月

這段時間售樓部包裝、引導指示牌、戶外廣告牌到位,樹立項目初步形象。

2、蓄水期:(2014年3月—10月

這段時間開始蓄客。售樓部開始接受客戶咨詢、登記。一方面摸底,確定客戶的心理價位;另一方面,對競爭項目進行市調,掌握競爭對手的價格情況。確定本項目的初步價格

3、VIP認購期:(2014年11月

12月份視蓄客情況開始內部認購。開始進行大規模集中化媒介推廣。對外銷售購房VIP卡,持卡者在購房時享受優先選房權利,并獲得一定的購房優惠。

4、開盤:(2014年12月

開盤前預留一個星期的時間,整理認購客戶的資料,包括客戶類型,心理價位及意向戶型,為強銷期制定相應價格及銷控策略。后面的事情要依據具體銷售情況和工程進度定奪。

5、開盤持銷期(2014年12月—2015年2月 具體時間根據項目體量而定。

三、營銷方式

旅游地產存在地理偏遠、客戶聚合性差、價格較高、投資性較強等特點導致銷售周期較普通住宅產品要長,因此為縮短銷售周期,需要多個渠道打開營銷,適合本項目的營銷方式有以下幾個方面:

1、異地營銷:外展與房交會相結合、巡展與外展結合的模式;

2、渠道營銷:利用客戶群所地的中介公司及當地協會建立渠道。

3、事件營銷:利用事件造勢,利用造勢聚客。

第三篇：工作總結、思路及工作計劃

工作總結、思路及下一步工作計劃

自8月14日正式上崗至今已經過去一個月有余了，在領導的培養幫助和同事們的關心支持下，我正在逐步的使自己的工作和生活步入正軌。現在我將自己的感受、想法以及對于工作的打算向領導匯報如下。一．工作總結

在航天凱天的一個月，協助了安全制度的匯編，參與了廠區的安全大檢查，并前往寧夏銀川寶豐能源焦化脫硫項目進行了督察、督辦。

1.在進行安全制度及匯編時，了解了公司和項目的安全與質量管理的措施及流程，這也是我今后工作當中的指導性文件，怎么讓制度在相應國家相應制度前提下適合公司及可操作性強也是我們匯編制度的目的；

2.在廠區大檢查中，領導們對于安全的重視，和對每一個大大小小的安全隱患都絕不放過的態度，更深刻明白了安全工作的重要性；

3.在前往寧夏銀川寶豐能源焦化項目督察、督辦的十五天中，作為在工程管理崗位工作四年的我來說，來到項目上，感到十分親切，而角色的轉變，也讓我更清楚了工程管理中心的重要性。項目人員最了解項目情況，最明白項目問題所在，但對于項目上問題的解決措施上卻不一定清晰，也不一定能積極主動去解決問題，項目人員對項目上的某些問題習以為常，沒有很高的警惕性去積極采取措施解決，當然，也有一些問題是項目人員本身無法解決的，制度本身存在缺陷，工作流程的限制，這就需要工程管理中心的幫助。二．工作思路

1.思考問題的角度：每一個人都是獨立的管理者，作為工程管理中心的每一個人都不僅僅是一個公司員工，也是一個公司的管理者，只有高屋建瓴地站在公司管理層的角度思考問題，才能發現并更有責任心地去解決問題，才能幫助公司更有效率地運轉，不能光靠著公司領導去辛辛苦苦地盯著每一個工地。

2.良好的工作態度：我們的工作時間不是以上班時間為準的，而是以工作任務，項目情況為指導，責任心決定了態度，態度決定了工作進程的效率，需要以極大的熱忱去做實事。

3積極的有效溝通：無論是公司同事或領導也好，項目成員也好，都應該主動多練習。通過交流，學習他人的長處，讓他人明白你的想法，也能更好地發現工作中和項目上存在的問題，便于有效地解決。

4.良好的工作方法：好的工作方法才能有效率的完成工作。工作中的PCDA計劃、檢查、執行、反饋處理，形成閉環，自我的回顧和反省也能讓你在工作中得到工作能力和工作方法的提升，避免重復錯誤。三．下一步工作計劃 1.熟悉公司制度及組織架構，明白公司項目的運營過程和相關部門的工作流程及負責人，熟悉公司在建項目的基本情況，了解各項目從組織架構，工作流程有問題的思考并與部門同事或領導商量對策，積極解決問題，發揮主觀能動性，積極思考解決問題的策略，為公司分憂。

2.熟悉各項目的施工工藝，通過書籍，上網搜尋，請教公司專業人員，了解項目控制程序，這樣才能合理調整項目計劃，才更明白怎么指導項目如何去運行。工作管理中心人員的專業實力和綜合素質如果還不及項目成員，那么工程管理部門的工作也就起不到實質性的作用。

3.對于工程管理，制度，程序性文件是關鍵，沒有適合，可操作性強的制度作為支持，即使有工作能力優秀的專業人才，也發揮不了最大的實力，體現不出價值。在熟悉公司現有制度及公司情況將思考補充一些符合航天凱天實際情況的制度，怎么去激勵員工的工作熱情，怎么去協調好每個部門之間的工作對接且明確各自的責任，怎么去從源頭解決工程上存在的一些問題。

一個月的時間，對公司熟悉得有限，自身的學習成長也有限，但在今后的工作中一定會時刻增強個人素質，做好本職工作，爭取創造更大價值。

郭成智

2017年9月18日

第四篇：2011年工作計劃及思路

法制科2011年主要工作內容和工作計劃

2011年，法制科在局黨組的領導下，緊緊圍繞各項目標任務，把圍繞中心工作、服務大局、提高工作效率作為環保法制信訪工作的基本要求，扎實做好法制信訪工作。現將2011年法制信訪主要工作和工作計劃匯報如下：

一、2011年主要工作內容

（一）法制工作

1、做好我局環境行政處罰工作，做好行政處罰案件的審批把關，確保行政處罰程序合法、運用法律準確、處罰裁量適當、不發生行政復議、訴訟敗訴案件。

2、做好全局人員“普法”知識教育工作。

3、做好我局執法人員環境執法培訓、執法證的換領工作。

4、配合宣教科做好相關環境保護法制宣傳工作。

7、做好我局“依法治市”“依法行政”工作。

（二）信訪工作

1、做好我局信訪接待工作，繼續實行領導帶班接訪制度。

2、協調、督促相關部門做好環境信訪工作，確保信訪件及時結案、上報及反饋。

3、協調有關部門做好環境信訪不穩定因素排查工作。

（三）信息報送

1、做好我局相關信息上報工作。

2、積極做好相關上級業務部門信息、報表等上報工作。

（四）其它

1、完成我局交辦的其他臨時工作。

2、完成上級部門和業務部門轉辦的其他臨時工作。

二、2011年工作計劃

（一）工作思路

進一步強化環境保護法制工作力度，深入開展環境保護法制宣傳的各種宣傳活動，大力宣傳環境保護法律法規，提高全民環保法制觀念。加強環保信訪工作，維護人民環保權益，嚴懲環境違法行為，努力改善全市人民生產、生活環境質量，不斷提高環保隊伍的學法用法能力，增強環保隊伍的執法水平和能力，努力確保污染物穩定達標排放，改善區域環境質量。

（二）目標任務

緊緊圍繞環保中心工作，堅持“抓隊伍、重信訪、懲違法、做宣傳”的工作思路，重點抓信訪、嚴懲違法行為；著力環保隊伍法制建設，打造高效、精煉、業務過硬的環保隊伍；廣泛宣傳環保法律、法規，動員社會各界參與環境保護，監督環保隊伍，舉報違法行為，推動我市經濟發展向著環境

友好型社會發展。

（三）工作重點

（1）、認真做好環保宣傳工作，及時宣傳環保法律、法規及相關違法行為舉報等工作，讓全社會了解環境保護、幫助環保、監督環保、從事環保，推進環保法制建設工作。

（2）、進一步加強信訪工作，切實維護好人民群眾環境權益，增強社會穩定發展。

（3）、加大環境監管力度，嚴懲環境違法行為，努力改善全市人民生產、生活環境質量。

（4）、加強環境隊伍法制建設，不斷加強環保隊伍的法律、法規培訓和提高環境隊伍執法的能力和水平。

（5）、及時按要求向相關業務部門或上級單位報送相關信息、文件、回復結果等。

（四）主要措施

（1）、把改善區域環境質量、服務群眾和企業、提高隊伍執法水平作為法制工作的根本要求。認真落實一崗雙責制，將工作任務納入目標量化管理責任制，做到有做到有計劃、有步驟、有措施，形成千金重擔眾人挑，人人肩上有責任的工作局面。

（2）、為適應新形勢、新任務的要求，加大對法制工作隊伍的培訓力度，提升法制工作隊伍的業務能力和執法水

平；加大對違法行為的懲處力度，努力改善區域環境質量；加大環境法制宣傳，提高全民環保理念；加強信訪工作，努力解決群眾問題，維護人民群眾環境利益。

（3）、突出重點，注重實效。通過對法制工作的深入開展，要使全體法制工作人員強化立黨為公、執政為民的責任感，進一步增強服務全市工作大局的自覺性和堅定性。

法制科 二〇一一年一月十九日

第五篇：辦公室工作計劃及思路

辦公室工作計劃及思路

一、宣傳工作計劃

1、結合廠區實際，強化形象宣傳工作。重點理順公司內部的標語、宣傳口號、標牌、宣傳欄、公告欄等使用公司統一標志等。

2、配合集團其他部門做好宣傳報道工作。如：公司重大活動、題材的新聞報道策劃；聯絡、接洽公司外新聞單位及客戶來公司考察。

二、治安保衛工作計劃

1、進一步完善廠區安全保衛工作制度入手，結合廠區實際，在組織好研究、探討的基礎上，健全、完善廠區安全保衛系統。

2、提出廠區內監控系統的設立安裝，防止意外事故的發生。

3、做好重點要害部位管理工作，定期檢查，注意發現安全隱患，要求有關部門限期整改。

4、認真做好消防安全工作，制定消防器材的配備計劃，定期檢查、落實消防器材的使用、更新工作。

5、廠區內實行領導夜間帶班制度。

三、檔案、圖書管理 工作計劃

1、，完善檔案、圖書管理系統，健全檔案、圖書管理制度，使檔案、圖書管理工作更好地服務于生產經營管理工作。

2、統一管理公司交給的各類檔案，并督促、指導辦公室內勤歸檔，按規定進行立卷歸檔。

四、環境衛生管理 工作計劃

1、做好廠區內綠化帶、青草、灌木和樹木的管理工作，定期澆水、施肥、噴藥及修剪樹木。

2、做好廠區內清掃區域劃分，并安排專人按時清掃。確保廠區內公共場所清潔衛生，保持地面清潔、無積水、無雜物、無堆積物。

五、后勤管理工作。

1、對衛生室、食堂、水爐、宿舍等部位細心籌劃，更好地服務于員工。

2、管理維護好公共設施，確保公共設施不被損壞。

3、加強車輛管理工作，對自行車、摩托車、及外來車輛等，實行定置管理，保持車棚衛生清潔，車輛擺放整齊。

六、車輛管理工作計劃

辦公室主要負責公司公務用車的日常管理和調度工作。

七、辦公室其它工作計劃

1、做好打印、復印及收發、登記、呈批、傳遞、催辦、清退、立卷、歸檔工作。

2、服務熱情，細心周到地搞好接待工作。保持辦公室、會議室衛生清潔。

3、抓好通訊費用管理，根據公司具體情況修訂定額，落實到部門。

4、做好低值易耗品的管理工作，做到帳、物相符。對辦公用品妥善保管、分發。

5、積極協調與集團公司各職能部門關系。

八、倉庫管理計劃

1、緊密配合集團公司成本核算系統的要求，嚴格建立倉庫實物帳，認真做到賬目日結，月盤兩次。做到帳帳相符、帳物相符。

2、嚴格倉庫日常管理，貨物標牌清晰擺放合理，倉庫保持干燥衛生。

3、嚴格履行出入庫手續，不質檢不入庫，不開票不領貨的原則。

4、協調倉庫、磅房、統計等部位的關系。

5、監督統計人員各類對口報表的上報。

綜合辦急待解決之問題

一、人員缺口

1、隨著生產進度的加快，綜合辦職能的交接，工作量將劇增。綜

合辦公室需要內勤1人男女均可，要求打字速度快。主要負責文件打印、復印及收發、登記、呈批、傳遞、催辦、清退、立卷、歸檔工作；辦公用品妥善保管、分發；配合集團其他部門做好宣傳報道工作；搞好接待工作；與集團公司各職能部門聯絡。綜合辦科員1名要求男性、靈活、能承受較強工作壓力。主要負責廠區內環境衛生管理；治安保衛工作；后勤協調；宿舍管理及領導臨時交辦的各項事宜。

2、衛生清掃員，室內1人，廠區2人。

3、食堂人員2人，以確定1人。

4、倉庫保管1人。

5、后勤維修1人

二、設施、設備

1、廠區馬路清掃車。

2、廚房、灶間設施設備

3、宿舍員工洗澡用太陽能系統。

三、供水壓力問題。

涉及食堂用水、宿舍用水。，