第一篇：稅務稽查報告

稅務稽查報告

根據(jù)市局統(tǒng)一布署，我局于2005年4月5日對江陵縣龍祥商標輔料有限公司從2004年1月1日到2004年12月31日底執(zhí)行稅法的情況進行了稽查，現(xiàn)查明該公司涉稅違法問題，提請審理處理。稽查的具體情況如下：

一、基本情況

江陵縣龍祥商標輔料有限公司為私營獨資企業(yè)，是增值稅一般納稅人。經(jīng)營方式為制造銷售，從事商標印刷、服裝面料及輔料型制品制造等自產(chǎn)自銷活動。公司法人代表：趙德龍，男，生產(chǎn)經(jīng)營地址：江陵縣熊河鎮(zhèn)荊洪路208號，聯(lián)系電話：4744168。納稅人識別號：***，開戶銀行：農(nóng)行江陵縣支行：***。2004年度申報銷售額：1,446,372.43元、銷項稅額：245,883.29元、進項稅額：182,615.94元、應納稅額：63,267.35元、已納稅額：38,710.02元，2004年期初留抵稅額：7,096.22元、2004年底累計欠稅:17,461.11元（已在二00五年元月申報繳納）。應承擔的稅負為:4.37%,實際承擔的稅負為:2.68%,帳面反映平均物耗為:73%。

二、檢查情況

該公司財務核算不建全，無“成本類各明細帳”、“現(xiàn)金帳”及材料進出庫依據(jù)，我們對以其所能提供的資料進行了稽查，發(fā)現(xiàn)如下問題：

該公司二00四年七月三十日5號憑證記錄以收取現(xiàn)金的方式讓售原材料一批，不含稅價為:6,000.00元，未計提增值稅銷項稅額，應補增值稅為：6,000×17%=1,020.00元，銷售電子盒、工具盒一批，價稅合計6,000.00元，未計提增值稅銷項稅額，應補增值稅為：6,000÷（1+17%）×17%=871.80元。兩項合計應補增值稅：1,891.80元。

三、處理意見

在稽查過程中，企業(yè)領導對稽查工作相當理解，財務人員對稽查工作積極配合支持，造成上述情況的主要原因是對稅收法律、法規(guī)的理解缺乏所造成的，要求有關人員加強稅收法律法規(guī)的學習，吸取教訓，不再發(fā)生違法問題。

1、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，該公司應補繳增值稅：1,891.80元。

2、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對該公司少繳增值稅: 1,891.80元,從少繳稅款之日起至繳納之日止，按日加收萬分之五的滯納金。

3、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，該公司行為已構成偷稅，除補稅、加收滯納金外，對其處以所偷稅款0.5倍罰款，罰款金額為：945.90元。

稽查人員：

二00五年四月二十五日

第二篇：【精品】稅務稽查報告

【精品】稅務稽查報告

http://稅 務 稽 查 報 告 案 件 編 號 稽查對象名稱 法定代表人 納稅人地址 稽查所屬期間 稽 查 類 型 財務負責人 聯(lián)系 電話 稽查實施時間 稽查 人員 納稅人識別號 根據(jù)工作安排，我檢查組于*****年*****月*****日至 *****月*****日依法對******公司****年*月*日至****年*月 *日的納稅情況進行了檢查，現(xiàn)將檢查結果報告如下:

一、基本情況 我們采取調賬檢查的方式，調取了該單位**至** 的賬簿、記賬憑證、會計報表及其它涉稅資料。在檢查過程中，該單位能夠積極配合并及時提供涉稅資料/，我們主要采用了抽 查法，全面檢查了企業(yè)的賬簿、會計報表及部分原始憑證，[ 全 面詳查和抽查相結合的方法，]并對該公司銀行賬戶和往來賬戶等相關 資料進行了外調核實,實地查看了該公司廠房、土地/進出貨現(xiàn) 場（，舉例：從房產(chǎn)局**科取得了該公司的售樓登記資料并實 地查看了商品房銷售入住情況，并對部分購房業(yè)戶進行了訪 談）。如果采取了稅收保全措施，下達限改通知書，是否采取 了突擊檢查場地、帳務存放地等，要作重點說明，如果有側重 地檢查部分稅種，也可以說：本次重點檢查了企業(yè)所得稅、營 業(yè)稅、個人所得稅的申報繳納（代扣代繳）情況。[本段一般很短，說明有關檢查方法等基本情況，如果采取了外調和保全措施，突擊檢查措施等，（一）、檢查基本過程及采 要做重點和詳細的說明，此時可以單獨加標題，（二）

（三）改成（二）

（三）（四）] 取得措施，相應的下面標題

（一）(一)、企業(yè)基本情況 一 ******有限公司，于****年*月*日辦理了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí) 照，號碼為：********，屬于獨立核算的有限責任公司（簡介 分支機構及其核算情況）；法定代表人***；公司注冊資本*** 萬元人民幣；公司注冊地址： ********；公司現(xiàn)在辦公地點： ********；該公司經(jīng)營范圍：***,***,***。該公司于****年*月*日辦理了地方稅務登記，稅務登記證 號碼為：********，隸屬于***地方稅務局**局征收管理；于 **** 年 * 月 * 日 辦 理 了 國 稅 稅 務 登 記，稅 務 登 記 號 碼 為 ： ********，屬于增值稅一般納稅人。開戶銀行及賬號情況：******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******； ******行營業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營 業(yè)部，開戶名稱******，賬號******；******行營業(yè)部，開戶 名稱******，賬號******。企業(yè)負責人： ***，辦公電話： 0539-****，移動電話： ****。財務負責人：***，辦公電話：0539-****，移動電話：****。該公司現(xiàn)有正式職工****人，年平均擁有臨時工***人，[ 注：如 該單位工資水平很高，牽扯企業(yè)所得稅計算，不管是正式工還是合同工，一定要 看用工合同及養(yǎng)老保險繳納人數(shù) ]截至 2007 年底該公司資產(chǎn)總值**** 萬元、負債****萬元，所有者權益****萬元。(二)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及納稅情況 二 該公司 2006 賬面主營業(yè)務收入****元，利潤總額元，實際申報（繳納）企業(yè)所得稅*****元、營業(yè)稅****元、城市 維護建設稅*****元、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅***元、車船使 用稅*****元、印花稅*****元、教育費附加***元，代扣代繳 **所得稅目的個人所得稅*****元。該公司 2007 賬面主營業(yè)務收入****元，利潤總額元，實際申報（繳納）企業(yè)所得稅*****元/或說明企業(yè)所得稅由國 稅局管理或企業(yè)所得稅由****（集團）有限公司集中繳納、營 業(yè)稅****元、城市維護建設稅*****元、城鎮(zhèn)土地使用稅、房 產(chǎn)稅***元、車船使用稅*****元、印花稅*****元、教育費附 加***元，代扣代繳**所得稅目的個人所得稅*****元。(三)、該公司自查情況 三 *****年*月*日，該公司出具了稽查自查報告，于*****年* 月*日自查申報繳納了**（分分具體自查應稅項目進行說 明）***元應納的***稅***元、***稅***元、*****元。

二、發(fā)現(xiàn)問題 [《全省統(tǒng)一稅收執(zhí)法文書式樣》對稽查報告的要求:本報告主要內容包括（1）案件來源；（2）被查對象基本情況：生產(chǎn)經(jīng)營情況、申報納稅情況、本次檢 查的基本情況（如檢查方法、采取稅收保全強制措施等要重點說明）（3）檢查時 ； 間和檢查所屬期間；（4）檢查發(fā)現(xiàn)違法事實、證據(jù)和手段；（5）違法性質；（6）處理意見和依據(jù)；（7）稽查建議；（8）檢查人員簽字和報告時間； 在列明違法事實及違法手段時，要同時列明所查處各類問題的證據(jù)出處；](一)、營業(yè)稅方面： 一 1、2006 該單位****年**帳簿記載（見營業(yè)稅底稿一及附件/見營業(yè) 稅底稿二及附件）**收入*********元；***賬或 2006 年*月* 日*號憑證記載，收取***收入**元，從該單位的生產(chǎn)調度室** 取得的流水賬（復印件附后/打印件附后）收取**收入******* 元，[個人：缺乏證據(jù)編碼，很不好敘述，只能說復印件附后/打印件附后/底稿二 附后，如有編碼就可以說附證據(jù) 7 號：底稿一，或從該單位的生產(chǎn)調度室**取得 的流水賬（證據(jù) 9 號：復印件附后：，建議省局改革，或我們刻藍色方章“證據(jù)）號”，用炭素筆填寫編號，證據(jù)順序添寫或分類填寫如“證據(jù)營業(yè)稅 2 號” “證據(jù) 土 1 號”，如以便在報告中方便敘述，證據(jù)整理清晰 ][ 下述敘述不可取：實現(xiàn)賬面 收入**收入*********元，收取***收入**元，收取**收入*******元，下面其他稅 種有個別地方未注意，大家按照“事實、證據(jù)、手段、性質”四要素的格式敘述 即可。]根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》 一個稅種應申報金額與實際申報不符，不論是計稅依據(jù)，還是適用稅率，均屬于 這一種類型。注意和“不列、少列收入”的區(qū)別，如果該單位能按照財務制度記 帳，列收入的都計提申報稅金，未列入收入的如掛往來賬的未計提申報，我們查 增的內容為掛往來帳的應稅收入，則應界定為通過“不列、少列收入”的手段偷 稅，如果該單位不能嚴格按照財務制度記帳，不能清晰地反映每一筆收入計提稅 款情況，而是到了年底了，匆忙大約計算一下申報稅款，甚至自查時才補充申報，甚至為保險起見政策不清的也多申報列又不好給領導知道，總之是計提稅款的時 間和數(shù)額等多方面原因，致使不好嚴格區(qū)分每一筆收入計提申報情況，而是按年 度來計算，我們檢查時也按來清算，此時引用“進行虛假的納稅申報”手段 即可。總之，“不列、少列收入”指減少應稅收入的行為，這種情況也較多。列舉 如下：各種收入掛在“往來賬”中；非貨幣貿(mào)易通過轉賬憑證進行對轉，不計收 入；納稅單位通過重組、母體裂變等形式進行資本膨脹、體外循環(huán)等方式少記收 入；納稅人把應稅收入直接分流、隱瞞，流入“小金庫”等。其他手段：在納稅人企業(yè)所得稅納稅申報之后，稅務機關查補的“調增 應納稅所得額”應該按偷稅處罰，其偷稅的手段就是“在賬上多列支出” ；納稅人 采用真假兩套賬的方式進行偷稅就是“偽造” ；采用涂改發(fā)票、使用發(fā)票大頭小尾，使原始記賬憑證失去真實性的偷稅手段就是“變造” ；采用把真實的納稅資料隱藏 起來，使稅務機關無法核實應納稅所得額的偷稅手段就是“隱匿” ；采用不按規(guī)定 的時間和方式銷毀憑證、賬簿進行偷稅的手段就是“擅自銷毀賬簿” “在賬上多 ； 列支出”意味著擴大成本、減少應稅所得。] ………(二)、城市維護建設稅方面： 二 1、2006 該單位 2006 實際繳納增值稅*****元、消費稅****元、營業(yè)稅****元，少申報營業(yè)稅***元，合計*****元（見城建稅 底稿二及附件），根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行 條例》 護建設稅暫行條例〉幾個具體問題的規(guī)定》 1、2006 該單位****“（會計科目）”記載房產(chǎn)租賃收入元（出 租房產(chǎn)的原值****元）。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條 例》 報城鎮(zhèn)土地使用稅(***)平方米×4 元/平方米+(***)平方米×3 元 /平方米=***元，已申報城鎮(zhèn)土地使用稅***元，少申報城鎮(zhèn)土 地使用稅***元。應申報土地使用稅小計**** 該單位 2006 至 2007 應申報土地使用稅小計 已申報小計****元，少申報小計 元，已申報小計 元 少申報小計****元。元(六)、車船使用稅/車船稅方面： 六 1、2006 該單位****應稅車輛**輛（詳見稽查底稿二），根據(jù) 國發(fā)[1986]90 號《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 用萬分之五的稅率，應貼印花稅********×0.5‰=****元，已貼印花**元，少貼印花稅****元。（7）***該單位建設工程勘察設計合同金額****）元，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(九)、資源稅方面 九 1、2006 該單位 2006 開采并銷售原煤**噸，自用原煤**噸（詳 見稽查底稿二），根據(jù)《中華人民共和國資源稅暫行條例》 證收****公司合同賠款*****元轉賬存入銀行，未計收入；*月 * 日 ** 號 憑 證 收 現(xiàn) 金 ***** 元 存 入 銀 行，未 計 收 入 ； 合 計 ********元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 發(fā)（2000）84 號》文《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》 2)、查補城建稅 3)、查補土地使用稅 4)、查補房產(chǎn)稅 5)、查補車船使用稅 6)、查補教育費附加 7)、**元 ****元 ***元 ***元 ***元（6）本 次 檢 查 調 整 后，該 單 位 *** 年 度 應 納 稅 所 得 額）=*****+****－****=*******元（詳見所得稅稽查底稿一、二 及附件），根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（2）該單位****支付個人集資利息*****元，根）據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》 元、營業(yè)稅****元，少申報營業(yè)稅***元，合計*****元（詳見 稽查底稿二）根據(jù)魯財綜[2005]15 號，《山東省地方教育附加征 收使用管理暫行辦法》 理辦法》 條“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規(guī) 定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款 之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”之規(guī)定，建議 對該單位少申報的營業(yè)稅***元，少申報的城建稅***元，少申 報的房產(chǎn)稅***元，少申報的城鎮(zhèn)土地使用稅****元，少申報 的車船使用稅***元，少申報的印花稅***元，少申報的土地增 值 稅 *** 元 少 申 報 的 資 源 稅 *** 元，少 申 報 的 企 業(yè) 所 得 稅 *********元，（分明細詳見《查補稅款計算表》）自稅款 滯納之日起至繳納稅款之日止，分別按日加收滯納稅款萬分之 五的滯納金。(三)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百 分之五十以上三倍以下的罰款”之規(guī)定，建議 對 該 公 司 應 扣 未扣的個人所得稅***元，處以百分之五十的罰款，計***元。(六)根 據(jù) 《 稅 收 征 管 法 》 的，適用《征管法》

第三篇：1.1稅務稽查報告格式

稅 務 稽 查 報 告

案件編號：****************

★★★★有限公司 涉稅案件稽查報告

根據(jù)稽查計劃【舉報中心專項檢查上級交辦或其他案件來源】安排，我處指派★★、★★★ 檢查小組從2013年6月5日起對×× 單位（納稅人識別號：43010574*********）2010年1月1日至2012年12月31日的涉稅情況進行了檢查。現(xiàn)將檢查情況及相關建議報告如下:

一、基本情況 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃

二、違法事實

（編者注：表述不妥，根據(jù)稅總稽查報告式樣及說明，應為“檢查情況及發(fā)現(xiàn)問題”，具體內容：對被查對象稅收違法情況可以按照稅種或者稅收違法行為分類整理，詳細敘述檢查發(fā)現(xiàn)的稅收違法事實，并用附件的形式標明證據(jù)出處。具體包括：

（1）違反稅收法律、行政法規(guī)、規(guī)章和其他稅收規(guī)范性文件的具體情況。

（2）具體寫明被查對象稅收違法行為查證情況，如稅收違法行為的目的、手段、情節(jié)以及所造成的實際后果。

（3）分稅種完整列示稅款的計算過程，并附查補、退稅款匯總表。）

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三、處理、處罰依據(jù)及建議 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃

四、被查對象對調查事實的意見

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五、其他情況說明 〃〃〃〃〃〃

附件：擬查補、退稅款匯總表

檢 查 人 員：

檢查部門負責人：

年 月

年 月

日 日

第四篇：國稅局稅務稽查報告范本

稅務稽查報告范本 納稅人識別號

案件編號（2003）356#

登記注冊類型 有限責任公司

納稅人名稱 xxxx動物營養(yǎng)有限公司

法定代表人姓名 xxx

檢查期間 2001.01.01—2002.12.31

檢查類型 專項檢查

檢查人員 xxx xxx

稽查實施時間 2003.10.20—2003.12.1

1根據(jù)《稅務稽查任務通知書》xx國稅稽[2003]第356號的工作安排，我檢查組于2003年10月20日至12月11日對xxxx巴爾動物營養(yǎng)有限公司2001年1月1日至2002年12月31日的執(zhí)行稅法的情況進行了檢查，現(xiàn)已檢查完畢，報告如下：

一、企業(yè)基本情況：

xxxx動物營養(yǎng)有限公司成立于2000年8月21日，小規(guī)模納稅人；主管稅務機關xx市xx區(qū)國家稅務局，經(jīng)營地址在xx市xxxxx，登記注冊類型為有限責任公司；注冊資本：人民幣118萬元；主要經(jīng)營范圍：添加劑預混料、飼料添加劑、濃縮飼料的生產(chǎn)和銷售。該公司于2001年批準為飼料免稅企業(yè)，當年按照主管稅務機關的免稅批復對免稅產(chǎn)品的稅金進行了免稅。

該廠2001年銷售收入總額128，991.18元，銷項稅金7，739.47元，應納稅額7，739.47元；已繳稅金7，739.47元，當年根據(jù)免稅批復（x國稅發(fā)[2001]150#文件）免稅，當年退稅7，739.47元。2002年銷售收入總額1，519，966.30元，銷項稅金86，035.83元，應納稅額86，035.83元；當年根據(jù)免稅批復（x國稅發(fā)[2003]33#文件）免稅86，035.83元；無欠稅。

經(jīng)查，該公司的會計核算不健全，主要表現(xiàn)在：

1、未按財務、會計制度的規(guī)定設置“銀行存款”、“現(xiàn)金”日記帳對貨幣資金進行核算。該公司在購、銷貨物后，記帳時其款項大量自行填寫為“現(xiàn)金”收付。經(jīng)查，無收付原始憑據(jù)，且“現(xiàn)金”的收、付大部分都未通過該公司設立的銀行帳戶，采取的坐支現(xiàn)金方式。該公司帳上不能完整反映出經(jīng)營活動中貨幣資金的實際收、付情況。

2、該公司未按財務、會計制度及稅收相關法律對免稅企業(yè)的要求，對原材料的購領和產(chǎn)品的存銷都未設立“原材料明細帳”和“產(chǎn)成品庫存明細帳”進行核算，實際該公司對原料購進和產(chǎn)品銷售，都是以非常簡單的流水帳和人工記憶相結合來管理該公司的產(chǎn)成品和原料。

3、該公司既為免稅企業(yè)，對其所生產(chǎn)的免稅產(chǎn)品和應稅產(chǎn)品未登記詳實的“生產(chǎn)記錄”和“產(chǎn)品成本明細帳”，僅在現(xiàn)設的帳目中將每月免稅產(chǎn)品按一定的總額計入帳中，而產(chǎn)品的實際生產(chǎn)情況和成本明細構成都無從考證。

二、發(fā)現(xiàn)問題及處理依據(jù)

（一）、增值稅：

問題1：該公司應稅產(chǎn)品銷售未作銷售收入。

該公司2000年3月至2003年6月將應稅產(chǎn)品“8種微量元素”分別銷售給了“xx市x縣成佳匯銀飼料廠”、“xx市遠望飼料添加劑有限公司”和“xx市xx區(qū)創(chuàng)奇糧油有限責任公司”，應稅產(chǎn)品實現(xiàn)銷售收入金額合計163，500.25元，應交增值稅9，254.73元；而該公司對上述已實現(xiàn)的銷售收入未入帳，也未向主管稅務機關申報納稅。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：1#及案卷資料復印件1#第31頁至35頁；復印件7#（第129頁至131頁）；復印件8#（第133頁至141頁）；復印件11#（第154頁至195頁）；《情況說明》279頁至280頁、第281頁至283頁、第296頁和297頁}

處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條第一款、二十三條第二款，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三十三條第一款和《中華人民共和國稅務征收管理法》第六十三條之規(guī)定。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司銷售應稅產(chǎn)品未作銷售收入漏計增值稅的行為，對其追繳增值稅9，254.73元并處以一倍的罰款，即處以9，254.73元的罰款；且加收滯納金4，057.74元。（詳見

《滯納金計算表》第297頁）

問題2： 該公司應稅產(chǎn)品銷售收入按免稅產(chǎn)品銷售收入入帳。該公司2001年3月至2002年6月銷售應稅產(chǎn)品“8種微量元素”給“xx市xx區(qū)創(chuàng)奇糧油有限責任公司”，其應稅收入（含稅）39，344.50元按免稅收入入帳，分別在當年已享受免稅稅金2，227.05元。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：2#及案卷資料復印件1#第31頁至35頁；復印件11#（第154頁至195頁）。

處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條第一款、二十三條第二款，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三十三條第一款、《中華人民共和國稅務征收管理法》第六十三條、《中華人民共和國稅務征收管理法實施細則》第四十三條。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司應稅產(chǎn)品收入按免稅產(chǎn)品收入入帳且已申報，并在當年享受免稅政策；對已享受的免稅追繳增值稅2，227.05元，并處以一倍的罰款即2，227.05元；加收滯納金758.05元。（詳見《滯納金計算表》第297頁）

（二）普通發(fā)票：

問題1：該公司違規(guī)領購并使用他人空白發(fā)票。該公司于2000年3月至10月銷售應稅產(chǎn)品一批，取得由“xx市巴爾飼料藥物添加劑廠”提供的加蓋其財務專用章的空白普通發(fā)票五份（發(fā)票號碼分別為 NO.7001320#、NO.7024341#、NO.7024345#、NO.7024348# NO.7024291#），并將此五份普通發(fā)票開具給“xx市xx區(qū)創(chuàng)奇糧油有限責任公司”。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：3#及案卷資料復印件11#（第154頁至195頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》實施細則第四十七條第（一）款、第（四）款和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法第三十六條之規(guī)定。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司違規(guī)領購并使用他人空白發(fā)票行為處以3，000元的罰款。

問題2：該公司開具的普通發(fā)票上下聯(lián)貨物名稱不一致。該公司于2001年6月至2002年7月銷售應稅產(chǎn)品一批，開具普通發(fā)票三份（發(fā)票號碼分別為 NO.5005078#、NO.5014172#、NO.5005100#），經(jīng)查此三份發(fā)票的發(fā)票存根聯(lián)及發(fā)票聯(lián)填寫貨物名稱不一致。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：3#及案卷資料復印件1#（第31頁至35頁）、復印件11#（第154頁至195頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（二）款、第（六）款、第（七）款和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條之規(guī)定。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司開具的普通發(fā)票上下聯(lián)貨物名稱不一致行為處以3，000元的罰款。

問題3：該公司開具的普通發(fā)票上下聯(lián)填寫的購貨單位名稱不一致。該公司于2001年6月至2003年5月銷售應稅產(chǎn)品一批，開具普通發(fā)票三份（發(fā)票分別為NO.5005547#、NO.5011205#、NO.5011222#、），經(jīng)查，上述三份普通發(fā)票的發(fā)票存根聯(lián)及發(fā)票聯(lián)填寫的購貨單位不一致。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：3#及案卷資料復印件2#（第37頁至45頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法第二十三條、三十六條和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（二）款、第六款之規(guī)定。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司開具的普通發(fā)票上下聯(lián)填寫的購貨

單位名稱不一致行為處以2，000元的罰款。

問題4：該公司開具發(fā)票的發(fā)票聯(lián)未加蓋其“財務專用章”。該公司于2001年3月5日銷售應稅產(chǎn)品一批，開具普通發(fā)票一份，發(fā)票號碼 NO.5014164#，發(fā)票字軌“x國稅x字（2000）（03）”，發(fā)票的發(fā)票聯(lián)上加蓋的財務專用章是“xxxx巴爾動物藥業(yè)有限公司財務專用章”，而非該公司的財務專用章。{詳見《稅務稽查底稿（2）》NO：3#及案卷資料復印件11#（第154頁至195頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法第二十三條、三十六條和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（六）款、第（十五）款之規(guī)定。

企業(yè)意見：承認事實，接受處理。

檢查組意見：對該公司開具發(fā)票的發(fā)票聯(lián)未加蓋其“財務專用章”的行為處以2，000元的罰款。

綜上所述，該公司以上問題共計應補增值稅22，963.56元，滯納金4，815.79元，罰款10，000元。

檢 查人 員

年 月 日

稽 查 科意 見

年 月 日

第五篇：房地產(chǎn)稅務稽查報告隨筆

房地產(chǎn)稅務稽查報告隨筆

本報告隨筆是作者總結10多年來稅務稽查的重點而做，放到這里提供給各位房地產(chǎn)財務工作者，目的是讓廣大房地產(chǎn)公司財務工作者了解稅務稽查人員的稽查重點，提高警惕，在賬務處理時特別關注稅收，做好稅收籌劃，降低稅收風險，以維護公司利益。

一、少計收入篇

1、假按揭的稅務處理。

假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務費用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預售收入，而是將收到的按揭款項轉入“其他應付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結轉收入。稅務機關查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實質上是一種融資行為，不應當納稅。

在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調增利息費用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預售規(guī)定繳納稅款的行為進行處罰。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額。

稅務人員認為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。

實際上，即使認定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，稅務人員認定應當補稅。

國家稅務總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結中，也是認定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉入“短期借款”或“其他應付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應繳未繳稅款。”吹牛要補稅，我也同意。

2、以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。

一般來說，屬于未辦理預售許可證的情況下的非法預售。

3、非法預售，將預售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。

認為這是典型的偷稅手法。不因為非法預售而減除其納稅責任。

4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。查出少計租賃收入要仔細將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點在營業(yè)，則很可能是出租未計收入 5.銷售地下室、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應納稅所得額，要仔細看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結轉收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。

稅務的查出方法是看預收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。

稅務局在檢查中，要特別注意對人防設施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補充合同。二是，檢查其他應付款或者預收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。

目前對于人防設施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點：

第一種觀點：人防設施屬于取得收益權的公共配套設施，其成本應當單獨計算，因此其成本應當在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。

第二種觀點：人防設施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。

國家稅總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點。國稅發(fā)[2009]31號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算.6.外商投資企業(yè)的“其他應付款科”、“應付賬款”科目，多年掛賬，應調增應納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年收益計算繳納企業(yè)所得稅。

在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調查的方法，查明事實真相。

內資企業(yè)是否要將超過3年的應付款項調整應納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。

依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權人原因確實無法支付的應付款項”：填報納稅人應付未付的三年以上應付帳款及已在成本費用中列支的其他應付款。依據(jù)2：國家稅務總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復或補償，應在價值恢復或實際取得補償并入應納稅所得。因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。

河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當有證據(jù)證明債權人出現(xiàn)以下情況之一時，債務人拖欠的三年以上的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：

1．債權人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責令關閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；

2．債權人已按規(guī)定確認損失并已在稅前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地產(chǎn)稽查案例總結.DOC#_msocom_2][z2][/url]

我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務機關溝通協(xié)調。

二、加大成本篇

都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣稅憑證

目前我國的所得稅管理，實質上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。

具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。

1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。

說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票。可以列出成本項目表來檢查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚。總開發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。

2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務發(fā)生稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得扣除呢？

目前稅務機關一般引用財稅[1996]79號文件規(guī)定，認為“以前應計未計扣稅項目，以后不得補扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得扣除，因為如果允許在發(fā)票取得扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬。

對于是否可以在實際業(yè)務發(fā)生追溯調整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務機關溝通，不是絕對不能扣除的。

一些文章經(jīng)常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關的說服力不強。原文如下：“中移動因實際價值調整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補提的以前少提的折舊，不允許在補提扣除，應相應調整原所屬的應納稅所得額，相應多交的稅額可抵頂以后應交的所得稅。”

（二）資金篇

要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。

1、不支付資金，在賬簿上計入“應付工程款”、“應付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應付賬款（應付工程款））并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務機關對這種情況會相當敏感。

這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應付款項的債權方進行外調，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應付款項”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調增應納稅所得額。

2、虛構資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元

貸：其他應付款2000萬元。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內即將此筆款項轉回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關鍵，對列入開發(fā)成本的票據(jù)結合進行真實性驗證，是固定證據(jù)的要點。

在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業(yè)虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。

該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務稽查人員應當要求企業(yè)財務人員作出銀行存款余額調節(jié)表，在此基礎上審查資金流出的真實性。

3、更為復雜的為“資金空轉”

（三）成本計算方法篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現(xiàn)在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產(chǎn)品的成本攤入已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結轉成本，將未售的成本結轉到已售銷售成本中去。

1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比結轉成本。銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

一定要審查開發(fā)企業(yè)當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結轉成本，遲納稅款。

3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。

稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產(chǎn)品的原值銷售。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候將已經(jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。

三、其他問題篇

1、.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？ 2.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前虧損？

3、企業(yè)自行預提配套設施費用。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報經(jīng)稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預提配套設施費用，未經(jīng)稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務機關溝通，補手續(xù)，然后按照稅務機關核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務機關進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。

4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務招待費，在業(yè)務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務招待費列入會議費與差旅費。

5、“皮之不存，毛之焉付”（違反相關性原則）。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。很多時候，提取折舊或者支付各種費用的汽車是公司買給股東或高管的，關于本問題，國家稅務總局在國稅函[2005]364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發(fā)生費用與接受勞務的固定資產(chǎn)的關聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯(lián)項，以確定業(yè)務的真實性。

6.利用軍轉干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預售階段將預售收入計銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務機關會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務登記，騙取稅務機關的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。

7、代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負有代扣代繳營業(yè)稅的義務，根據(jù)財稅[2007]177號文件,異地施工,稅務機關可以要求建設單位為營業(yè)稅扣繳義務人.此時,建設單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,因為不屬于本企業(yè)自身的費用.而是應當將完稅憑證交給建筑單位.8、將股權投資轉讓損失直接在稅前扣除,影響所得額1000多萬元.根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文件規(guī)定,股權轉讓損失只能在當年的投資收益范圍內扣除,余額無限期結轉.企業(yè)在當年沒有投資收益的情況下,直接將股權轉讓損失在稅前扣除,影響了當期的所得稅.稽查人員在檢查中應注意企業(yè)投資收益的變化,如果為負數(shù),則要審查是否符合118號文件的規(guī)定.一般來說,投資轉讓損失涉及的稅款都比較大.9、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應在明細賬摘要欄中逐一審查。

10、將開辦費一次性在稅前扣除。根據(jù)會計制度規(guī)定，開辦費作為長期待攤費用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。

11、以土地投資，根據(jù)土地的評估價值來作為成本。在本案中，經(jīng)調查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)[2000]118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據(jù)財稅[1997]77號文件規(guī)定，自行進行的資產(chǎn)評估增值，除非國務院的清產(chǎn)核資，否則在稅收上一律不能得到承認。

在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

12、在預售階段扣除業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。根據(jù)國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。而在預售階段，收取的預售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調增項目。因此，在預售階段一律不能扣除三項費用。（注意：此政策已經(jīng)調整）

在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當對開發(fā)成本的真實性多下功夫。稽查中，這個檢查重點的觀念一定要清晰。

13、以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。根據(jù)所得稅扣除的相關性原則，以個人名義購進的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費、過路費等也不允許在稅前扣除。根據(jù)《關于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。

在稽查實踐中，要特別注意固定資產(chǎn)本身與固定資產(chǎn)養(yǎng)護費用之間的關系，本案中，雖然賬目上列有固定資產(chǎn)，經(jīng)審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。

14、現(xiàn)場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，裝修費應當記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應審查銷售費用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費直接列為銷售費用在稅前扣除了。為了將證據(jù)搞扎實，還要注意審查裝修合同。

15、注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結轉到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16．樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務費用，而沒有成本化。根據(jù)國稅發(fā)[2000]84號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應當將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時候，應當對利息費用引起特別注意。要審查利潤表中財務費用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實。17．分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分攤，未在已經(jīng)完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結轉成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結轉成本”。

在稽查中要注意幾個方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產(chǎn)品的直接成本記在已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對土地成本在不同成本對象間分攤，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設施，是否在不同成本對象間分攤，是否在已售部分和未售部分之間進行分攤。

18．代墊燃氣接口費，計入開發(fā)成本。在審查企業(yè)開發(fā)成本的過程中，如果有代墊費用發(fā)生，則要追查其運作模式，一般來說，代用戶墊付的費用屬于企業(yè)的無關支出，不允許在稅前扣除。應當注意的是，在賬目中要注意“其他應付款”科目中是否有收取的燃氣接口費，因為燃氣公司的施工費用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃氣接口費就應當確認為收入。總之，要么支付的燃氣接口費不允許在稅前扣除，要么收取的燃氣接口費要做收入處理。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來處理。

19．支付其他成本對象的土地評估費，不應當在已完工成本對象前稅前扣除。

20．企業(yè)的購房抽獎活動，實質上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。21．收取購房業(yè)主實際辦理產(chǎn)權證時的面積差收入，應當作為銷售收入計稅。在檢查中，應注意“其他應付款-交房費用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。在稽查中，應特別注意“其他應付款”科目，要審查其貸方發(fā)生額的來龍去脈，核實是否屬于收入范疇。

22．當物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實際是一家時，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費用在稅前列支。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費，屬于同本企業(yè)無關的支出，不允許在稅前扣除。23．審查應付賬款，看其對應的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。一般來說，企業(yè)如果未付款，很難取得發(fā)票，因此在審查開發(fā)成本時，應當將“應付賬款”對應的開發(fā)成本合法扣稅憑證，作為檢查重點。

24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。該問題應當充分運用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。

25．成本對象已經(jīng)達到完工標準，仍然按照預售收入繳納稅款。在稽查中，完工標準是重要的分水嶺，一定要審查原是的憑證，看企業(yè)是否達到完工標準，再確定下一步的工作重點。

最近地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查備受重視，將我2007年組織專項檢查時寫的真實稽查報告隨筆貼上，供參考。由于該隨筆為2007年撰寫的時間原因，部分表述已經(jīng)有新文件代替，請注意甄別。轉自會計視野winwind