第一篇：搬遷補償款會計與稅務處理差異比較

國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知 國稅函[2009]118號

頒布時間：2009-3-12發文單位：國家稅務總局

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：根據《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱“企業所得稅法”）及《中華人民共和國企業所得稅實施條例》（以下簡稱“實施條例”）規定的原則和精神，現將企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。

二、對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（二）企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（三）企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（四）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

三、主管稅務機關應對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

國家稅務總局

二00九年三月十二日

搬遷補償款會計與稅務處理差異比較 文章來源：中顧網 作者：佚名 點擊數：2006 評論:0條 更新時間：2010-4-6 9:53:38

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近年來，各地對原城區產業結構進行重新布局，不少企業因城市規劃需要進行搬遷，收到政府撥付的搬遷補償款。筆者在稅務管理中發現，企業收到搬遷補償款，帳務處理千差萬別，表現為貸記“遞延損益”、“營業外收入”、“補貼收入”、“專項應付款”、“資本公積”等，造成實務處理的混亂，因此有必要在會計上統一搬遷補償款處理方法。最近，財政部下發了《企業會計準則解釋第3號[征求意見稿]》(財會便[2009]35號)，擬對企業取得搬遷補償款會計處理方法予以明確，將有利于規范搬遷補償款的核算。但由于稅收上對搬遷補償款的稅務處理有特別規定，形成了會計與稅法之間的差異，企業應善加甄別，以免帶來不必要的稅收負擔。

一、搬遷補償款的會計處理

搬遷補償款是由于政府市政規劃等占用了企業的資源，為了彌補企業所產生的損失和持續再生產需要，政府按規定標準給予企業的補助和賠償款，政府不因補償而構成投資者。會計上關于搬遷補償款的處理方法尚未統一，財政部正在征求意見階段。實務上企業結合自身適用的會計制度和取得的搬遷補償款的不同情形，會作出不同的處理方法。一般來說，搬遷補償款作為一項經濟利益的流入，會導致企業所有者權益增加，且與所有者投入資本無關，具有收益的性質，但因不是企業在日常活動中形成的，不符合收入定義和收入確認條件，因此不能作為收入核算。執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的企業，收到或應收的搬遷補償款，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記 “補貼收入”科目。執行會計準則的企業，通常將搬遷補償款視為政府補助，按《企業會計準則第16號--政府補助》進行核算。其中，企業收到或應收的與資產相關的搬遷補償款，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“遞延收益”。在相關資產使用壽命內平均分配遞延收益，借記“遞延收益”，貸記“營業外收入”科目。與收益相關的搬遷補償款，用于補償企業以后期間相關費用或損失的，按收到或應收的金額，借記“銀行存款”、“其他應收款” 等科目，貸記“遞延收益”。在發生相關費用或損失的未來期間，按應補償的金額，借記“遞延收益”，貸記“營業外收入”科目。用于補償企業已發生的相關費用或損失的，按收到或應收的金額，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“營業外收入”科目。

因此，企業將搬遷補償款記入“專項應付款”、“資本公積”等核算方法，背離了搬遷補償款的性質，也不符合會計制度和會計準則的相關規定。按照現行會計制度和會計準則的規定，“專項應付款”科目核算的是企業取得政府作為企業所有者投入的具有專項或特定用途的款項，如專項用于技術改造、技術研究以及從其他來源取得的款項。而資本公積屬于所有者權益，核算內容包括資本(或股本)溢價、接受捐贈資產、撥款轉入、外幣資本折算差額等，其形成的主體與所有者或投資者緊密聯系。《〈企業會計準則第16號--政府補助〉應用指南》

也明確規定，政府以投資者身份向企業投入資本，享有企業相應的所有權，政府與企業之間是投資者與被投資者的關系。政府撥入的投資補助等專項撥款中，國家相關文件規定作為“資本公積”處理的，也屬于資本性投入的性質。政府的資本性投入無論采用何種形式，均不屬于政府補助。因此，除企業因城鎮整體規劃、庫區建設等公共利益進行搬遷而收到政府從預算資金直接撥付的搬遷補償款作為資本公積處理外，企業通常不應將搬遷補償款記入“專項應付款”、“資本公積”等科目。

二、搬遷補償款的稅務處理

《企業所得稅法》規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，企業從政府處獲得搬遷補償款，無論是貨幣資金還是非貨幣資金，從性質和根源上均構成稅收上的收入。企業在納稅申報時，應按稅收規定進行稅務處理。考慮到企業取得搬遷補償款將用于彌補搬遷損失和支付重建成本，為減輕企業稅收資金占用負擔，對將搬遷補償款確實用于安排搬遷成本的，國家稅務總局下發了《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)，按企業是否有搬遷規劃，明確了具體的稅務處理方法：

一是企業沒有重置固定資產(用企業搬遷補償款購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權)，或沒有改良固定資產、技術改造或沒有購置其他固定資產的計劃或立項報告，企業應以搬遷補償款加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用，將其余額計入企業當年應納稅所得額。

二是企業有相應的搬遷規劃，根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，重置固定資產，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，對取得的搬遷補償款，準予扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出，其余額計入企業應納稅所得額。考慮到企業搬遷的階段性需要，稅收上制定了企業可以推遲(遞延)確認收入的優惠政策。

為約束企業確實將搬遷補償款用于再生產，稅收對企業搬遷補償款推遲確認收入在時間上作了限制性規定。即企業從規劃搬遷次年起的五年內，搬遷補償款暫不計入應納稅所得額;在五年期內完成搬遷的，搬遷補償款余額應并入完成搬遷當年的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。五年期滿后，如果企業仍未完成搬遷，即使在搬遷規劃確定的計劃內，在規劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補償款余額并入當年應納稅所得額，按規定納稅。

三、搬遷補償款會計與稅務處理差異比較

基于上述對搬遷補償款會計與稅務處理的分析可見，搬遷補償款具有補助和賠償雙重特征，其本質上構成企業的一項收益，會計與稅務處理的原則是一致的，或在收到當期確認收益，或遞延以后年度確認收益。但在具體確認時，雙方存在著一定差異：

1、搬遷補償款確認的條件不同。根據政府補助具體準則推定，會計上確認搬遷補償款需要滿足兩個條件：一是企業能夠滿足政策性搬遷補償所附條件，二是企業能夠收到政府的補償款。與會計確認條件不同的是，稅收是在企業已經取得搬遷補償款時才予以確認，未收

到政府補償款就不存在稅務處理問題，更側重于規范企業享受收入抵減和推遲納稅優惠的限制條件。確認時，需要重點審核企業有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

2、搬遷補償款確認損益的方式不同。會計處理上，無論是適用會計制度還是遵循會計準則，對于企業取得的搬遷補償款均全額確認為收益，具有鮮明的“補助”特征，企業因搬遷發生的相應支出按常規進行成本費用核算，取得的搬遷補償款屬于企業的補助性收入，直接或分期結轉收益，體現了收入與費用的配比原則。稅收處理上，對于企業取得的搬遷補償款均按余額確認為收益，具有很強的“賠償”性質，企業因搬遷發生的相應支出優先從取得的搬遷補償款中開支，搬遷補償款扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后，其余額計入企業應納稅所得額。

3、搬遷補償款推遲(遞延)確認損益的時間不同。會計上對與資產相關的搬遷補償款所確認的遞延收益，在相關資產使用壽命內平均分配結轉損益，其分配期間與形成的資產使用壽命相一致;對與收益相關的搬遷補償款所確認的遞延收益，在用于補償企業以后期間相關費用或損失的，在發生相關費用或損失的未來期間，按應補償的金額確認損益，其確認時間具有不確定性。稅收對搬遷補償款確認收益的時間，則規定得非常明確和具體：企業沒有搬遷規劃的，收到搬遷補償款的當年就要并入應納稅所得額申報納稅。企業有搬遷規劃并符合相應條件的，搬遷補償款可以在規劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應納稅所得額申報納稅。企業實際搬遷規劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動的當年將余額并入應納稅所得額申報納稅。

4、搬遷補償款使用后所形成的資產攤銷或扣除的依據不同。會計上對企業搬遷后重置或改良固定資產等資產，與企業日常購置或建造資產的核算方式完全一致，資產的確認和計量遵循會計制度和慣例的相關要求，因此使用搬遷補償款所形成的資產，和企業擁有或控制的其他資產一樣計算折舊或攤銷。稅收上對搬遷補償款使用后所形成的資產攤銷或扣除適用特別規定。從《企業所得稅法》及其實施條例可知，搬遷補償款不屬于稅法所列舉的 “免稅收入”(稅法只明確四項內容)范疇，因而搬遷補償款不確認收入的部分只能歸屬于稅法上的“不征稅收入”范疇，而不征稅收入所形成資產的折舊或攤銷支出稅法規定不能在稅前扣除。如果對企業搬遷補償款形成的資產不折舊或攤銷支出不允許稅前扣除，勢必會阻礙政府的搬遷規劃和影響企業正常的生產經營活動。為解決這一矛盾，國稅函[2009]118號特別規定，對企業利用政策性搬遷補償款購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。從表面上看，會計與稅法對利用搬遷補償款所形成的資產均可以折舊或攤銷計入損益，但由于稅法對收入按差額計稅，對搬遷補償款不征稅部分所形成資產的折舊或攤銷扣除實質構成了一項優惠政策，企業應善加利用，做好納稅調整工作。

第二篇：搬遷補償款會計與稅務處理差異比較

搬遷補償款會計與稅務處理差異比較

發布時間：2009年08月17日

信息來源：蘇州市地稅局

作者：張志忠

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近年來，各地對原城區產業結構進行重新布局，不少企業因城市規劃需要進行搬遷，收到政府撥付的搬遷補償款。筆者在稅務管理中發現，企業收到搬遷補償款，帳務處理千差萬別，表現為貸記“遞延損益”、“營業外收入”、“補貼收入”、“專項應付款”、“資本公積”等，造成實務處理的混亂，因此有必要在會計上統一搬遷補償款處理方法。最近，財政部下發了《企業會計準則解釋第3號[征求意見稿]》（財會便[2009]35號），擬對企業取得搬遷補償款會計處理方法予以明確，將有利于規范搬遷補償款的核算。但由于稅收上對搬遷補償款的稅務處理有特別規定，形成了會計與稅法之間的差異，企業應善加甄別，以免帶來不必要的稅收負擔。

一、搬遷補償款的會計處理

搬遷補償款是由于政府市政規劃等占用了企業的資源，為了彌補企業所產生的損失和持續再生產需要，政府按規定標準給予企業的補助和賠償款，政府不因補償而構成投資者。會計上關于搬遷補償款的處理方法尚未統一，財政部正在征求意見階段。實務上企業結合自身適用的會計制度和取得的搬遷補償款的不同情形，會作出不同的處理方法。一般來說，搬遷補償款作為一項經濟利益的流入，會導致企業所有者權益增加，且與所有者投入資本無關，具有收益的性質，但因不是企業在日常活動中形成的，不符合收入定義和收入確認條件，因此不能作為收入核算。執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的企業，收到或應收的搬遷補償款，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記 “補貼收入”科目。執行會計準則的企業，通常將搬遷補償款視為政府補助，按《企業會計準則第16號－－政府補助》進行核算。其中，企業收到或應收的與資產相關的搬遷補償款，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“遞延收益”。在相關資產使用壽命內平均分配遞延收益，借記“遞延收益”，貸記“營業外收入”科目。與收益相關的搬遷補償款，用于補償企業以后期間相關費用或損失的，按收到或應收的金額，借記“銀行存款”、“其他應收款” 等科目，貸記“遞延收益”。在發生相關費用或損失的未來期間，按應補償的金額，借記“遞延收益”，貸記“營業外收入”科目。用于補償企業已發生的相關費用或損失的，按收到或應收的金額，借記“銀行存款”、“其他應收款”等科目，貸記“營業外收入”科目。

因此，企業將搬遷補償款記入“專項應付款”、“資本公積”等核算方法，背離了搬遷補償款的性質，也不符合會計制度和會計準則的相關規定。按照現行會計制度和會計準則的規定，“專項應付款”科目核算的是企業取得政府作為企業所有者投入的具有專項或特定用途的款項，如專項用于技術改造、技術研究以及從其他來源取得的款項。而資本公積屬于所有者權益，核算內容包括資本（或股本）溢價、接受捐贈資產、撥款轉入、外幣資本折算差額等，其形成的主體與所有者或投資者緊密聯系。《〈企業會計準則第16號－－政府補助〉應用指南》也明確規定，政府以投資者身份向企業投入資本，享有企業相應的所有權，政府與企業之間是投資者與被投資者的關系。政府撥入的投資補助等專項撥款中，國家相關文件規定作為“資本公積”處理的，也屬于資本性投入的性質。政府的資本性投入無論采用何種形式，均不屬于政府補助。因此，除企業因城鎮整體規劃、庫區建設等公共利益進行搬遷而收到政府從預算資金直接撥付的搬遷補償款作為資本公積處理外，企業通常不應將搬遷補償款記入“專項應付款”、“資本公積”等科目。

二、搬遷補償款的稅務處理

《企業所得稅法》規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，企業從政府處獲得搬遷補償款，無論是貨幣資金還是非貨幣資金，從性質和根源上均構成稅收上的收入。企業在納稅申報時，應按稅收規定進行稅務處理。考慮到企業取得搬遷補償款將用于彌補搬遷損失和支付重建成本，為減輕企業稅收資金占用負擔，對將搬遷補償款確實用于安排搬遷成本的，國家稅務總局下發了《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號），按企業是否有搬遷規劃，明確了具體的稅務處理方法：

一是企業沒有重置固定資產(用企業搬遷補償款購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權)，或沒有改良固定資產、技術改造或沒有購置其他固定資產的計劃或立項報告，企業應以搬遷補償款加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用，將其余額計入企業當年應納稅所得額。

二是企業有相應的搬遷規劃，根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，重置固定資產，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，對取得的搬遷補償款，準予扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出，其余額計入企業應納稅所得額。考慮到企業搬遷的階段性需要，稅收上制定了企業可以推遲（遞延）確認收入的優惠政策。

為約束企業確實將搬遷補償款用于再生產，稅收對企業搬遷補償款推遲確認收入在時間上作了限制性規定。即企業從規劃搬遷次年起的五年內，搬遷補償款暫不計入應納稅所得額；在五年期內完成搬遷的，搬遷補償款余額應并入完成搬遷當年的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。五年期滿后，如果企業仍未完成搬遷，即使在搬遷規劃確定的計劃內，在規劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補償款余額并入當年應納稅所得額，按規定納稅。

三、搬遷補償款會計與稅務處理差異比較

基于上述對搬遷補償款會計與稅務處理的分析可見，搬遷補償款具有補助和賠償雙重特征，其本質上構成企業的一項收益，會計與稅務處理的原則是一致的，或在收到當期確認收益，或遞延以后確認收益。但在具體確認時，雙方存在著一定差異：

1、搬遷補償款確認的條件不同。根據政府補助具體準則推定，會計上確認搬遷補償款需要滿足兩個條件：一是企業能夠滿足政策性搬遷補償所附條件，二是企業能夠收到政府的補償款。與會計確認條件不同的是，稅收是在企業已經取得搬遷補償款時才予以確認，未收到政府補償款就不存在稅務處理問題，更側重于規范企業享受收入抵減和推遲納稅優惠的限制條件。確認時，需要重點審核企業有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

2、搬遷補償款確認損益的方式不同。會計處理上，無論是適用會計制度還是遵循會計準則，對于企業取得的搬遷補償款均全額確認為收益，具有鮮明的“補助”特征，企業因搬遷發生的相應支出按常規進行成本費用核算，取得的搬遷補償款屬于企業的補助性收入，直接或分期結轉收益，體現了收入與費用的配比原則。稅收處理上，對于企業取得的搬遷補償款均按余額確認為收益，具有很強的“賠償”性質，企業因搬遷發生的相應支出優先從取得的搬遷補償款中開支，搬遷補償款扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后，其余額計入企業應納稅所得額。

3、搬遷補償款推遲（遞延）確認損益的時間不同。會計上對與資產相關的搬遷補償款所確認的遞延收益，在相關資產使用壽命內平均分配結轉損益，其分配期間與形成的資產使用壽命相一致；對與收益相關的搬遷補償款所確認的遞延收益，在用于補償企業以后期間相關費用或損失的，在發生相關費用或損失的未來期間，按應補償的金額確認損益，其確認時間具有不確定性。稅收對搬遷補償款確認收益的時間，則規定得非常明確和具體：企業沒有搬遷規劃的，收到搬遷補償款的當年就要并入應納稅所得額申報納稅。企業有搬遷規劃并符合相應條件的，搬遷補償款可以在規劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應納稅所得額申報納稅。企業實際搬遷規劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動的當年將余額并入應納稅所得額申報納稅。

4、搬遷補償款使用后所形成的資產攤銷或扣除的依據不同。會計上對企業搬遷后重置或改良固定資產等資產，與企業日常購置或建造資產的核算方式完全一致，資產的確認和計量遵循會計制度和慣例的相關要求，因此使用搬遷補償款所形成的資產，和企業擁有或控制的其他資產一樣計算折舊或攤銷。稅收上對搬遷補償款使用后所形成的資產攤銷或扣除適用特別規定。從《企業所得稅法》及其實施條例可知，搬遷補償款不屬于稅法所列舉的 “免稅收入”（稅法只明確四項內容）范疇，因而搬遷補償款不確認收入的部分只能歸屬于稅法上的“不征稅收入”范疇，而不征稅收入所形成資產的折舊或攤銷支出稅法規定不能在稅前扣除。如果對企業搬遷補償款形成的資產不折舊或攤銷支出不允許稅前扣除，勢必會阻礙政府的搬遷規劃和影響企業正常的生產經營活動。為解決這一矛盾，國稅函[2009]118號特別規定，對企業利用政策性搬遷補償款購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。從表面上看，會計與稅法對利用搬遷補償款所形成的資產均可以折舊或攤銷計入損益，但由于稅法對收入按差額計稅，對搬遷補償款不征稅部分所形成資產的折舊或攤銷扣除實質構成了一項優惠政策，企業應善加利用，做好納稅調整工作。

第三篇：取得政策性搬遷收入：會計稅務處理差異大

取得政策性搬遷收入：會計稅務處理差異大

2010-10-15 11:51:00文章來源：中國財稅網【大 中 小】【打印】

隨著城市化進程的逐步加快，企業涉及的搬遷業務逐年增多。國家稅務總局出臺的《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題》（國稅函〔2009〕118號），對搬遷企業取得的政策性搬遷補償收入給予一定的稅收優惠，以促進搬遷企業恢復和發展生產。政策性搬遷補償收入的會計處理和稅收處理存在很大差異，成為納稅人普遍關注的問題。

搬遷補償收入的會計與稅務處理規定

《企業會計準則解釋第3號》規定，企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照政府補助準則進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后有結余的，作為資本公積處理。企業收到其他搬遷補償款，直接按照固定資產準則和政府補助準則進行處理。

由此可見，企業收到符合條件的政策性搬遷補償款，應先通過“專項應付款”科目核算，再從“專項應付款”科目逐步結轉到“遞延資產”和“資本公積”等科目。

國稅函〔2009〕118號文件規定，企業取得的政策性搬遷或處置收入，如果有搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，則在5年內準予企業從搬遷補償款中扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額計入應納稅所得額；如果沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產計劃和立項報告的，則將搬遷收入加上各類固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額。按照文件規定，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅前扣除。

由此可見，企業取得符合條件的政策性搬遷和處置收入，可以享受重置資產折舊或攤銷額稅前扣除和遞延5年納稅等稅收優惠。

搬遷補償收入的會計與稅務處理差異

執行新《企業會計準則》的企業對其取得的搬遷補償收入，按照稅法規定進行的所得稅處理和按照會計準則進行的財務處理存在以下差異。

一、對搬遷企業取得的搬遷處置收入是否計入收入的規定不一致。國稅函〔2009〕118號文件規定，企業從規劃搬遷次年起5年內未完成搬遷的，在未完成搬遷的期間取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，而會計上作為營業外收入處理。因此，計算所得稅時應作納稅調減處理。

二、對企業完成搬遷改造后的搬遷補償款結余是否計入收入的規定不一致。國稅函〔2009〕118號文件規定，企業在規劃搬遷次年起5年內完成搬遷的，應將取得的補償款扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額計入應納稅所得額，無重置計劃和立項報告的，則將搬遷收入加上各類固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額。而會計上規定，企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后有結余的，作為資本公積處理。因此，計算所得稅時，這部分結余應作納稅調增處理。

三、對企業以搬遷補償收入重置資產的折舊和攤銷額是否計入費用支出的規定不一致。國稅函〔2009〕118號文件規定，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅前扣除。而會計處理上，根據政府補助準則的規定，搬遷補償款形成的資產計提的折舊和攤銷額應由遞延收益轉入營業外收入，事實上這部分折舊和攤銷額未在企業利潤總額中扣除。因此，計算所得稅時應作納稅調減處理。

例如：2008年，A公司由于本市政府整體搬遷計劃，由市內遷至城郊，當年取得搬遷補償款3000萬元。拆遷的固定資產原值為600萬元，已提折舊560萬元，取得拆遷收入10萬元，拆遷的土地使用權賬面余值360萬元。2008年10月，A公司重置土地支出1200萬元。2009年，A公司異地重建。2009年6月，新建廠房完工并交付使用，建造費用1000萬元，并于6月重置機器設備200萬元，2009年末搬遷改造項目完畢。假設A公司執行新會計準則，土地按50年攤

銷，廠房按20年計提折舊，機器設備按10年計提折舊，不考慮殘值。

（一）2008年會計處理（單位：萬元，下同）

1.取得搬遷補償款時

借：銀行存款3000

貸：專項應付款 3000。

2.清理固定資產時

借：累計折舊560

固定資產清理40

貸：固定資產600。

3.結轉資產處置損失

借：遞延收益400

貸：固定資產清理 40

無形資產360。

同時核銷專項款

借：專項應付款400

貸：遞延收益400。

4.處理拆遷收入時

借：銀行存款10

貸：固定資產清理 10。

結轉收入時

借：固定資產清理10

貸：營業外收入10。

5.重置土地時

借：無形資產1200

貸：銀行存款1200。

同時核銷專項款

借：專項應付款1200

貸：遞延收益1200。

6.11月~12月攤銷重置土地成本時

借：管理費用4

貸：無形資產4。

同時結轉遞延收益

借：遞延收益4

貸：營業外收入4。

（二）2008年企業所得稅稅務處理

根據國稅函〔2009〕118號文件規定，企業搬遷改造期間取得的搬遷處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，因此，營業外收入中拆遷收入10萬元應作納稅調減。另外，利用政策性搬遷收入購置的固定資產，計提的折舊或攤銷額可以稅前扣除，營業外收入4萬元應作納稅調減。2008年計算所得稅時作納稅調減14萬元。

（三）2009年會計處理

1.廠房建造時

借：在建工程 1000

貸：銀行存款 1000。

同時核銷專項款

借：專項應付款 1000

貸：遞延收益 1000。

2.廠房投入使用時

借：固定資產 1000

貸：在建工程 1000。

3.重置機器設備時

借：固定資產200

貸：銀行存款200

同時核銷專項款

借：專項應付款200

貸：遞延收益200。

4.計提兩項固定資產折舊

借：制造費用35

貸：累計折舊35。

同時結轉遞延收益

借：遞延收益35

貸：營業外收入35。

5.攤銷土地成本

借：管理費用24

貸：無形資產24。

同時結轉遞延收益

借：遞延收益24

貸：營業外收入24。

6.結轉搬遷補償款余額時

借：專項應付款200

貸：資本公積200。

（四）2009年稅務處理

根據國稅函〔2009〕118號文件規定，企業取得搬遷補償收入5年內完成搬遷改造的，應將取得的補償款加上搬遷處置收入再扣除固定資產重置等支出后的余額，計入應納稅所得額，所以，資本公積中屬于搬遷補償款扣除重置各種支出后的余額200萬元應作納稅調增處理，2008年納稅調減的拆遷收入10萬元應作納稅調增，同時營業外收入中資產的折舊攤銷額59萬元應作納稅調減處理。2009納稅調增金額為151萬元。

第四篇：拆遷補償款的稅務與會計處理

拆遷補償款的稅務與會計處理

企業拆遷通常包括政策搬遷和商業性拆遷兩種形式。

企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。這種情況下被搬遷企業通常并非出于自愿，搬遷補償款主要是補償企業因搬遷而造成的損失以及重新購置機器設備、土地使用權、新建廠房等支出以及安置職工之用。

一、營業稅政策

1.國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知(國稅函[2008]277號 2008-3-27)：

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

近接部分地區反映如何界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為的問題，經研究，現明確如下：

納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅及附加。

2.關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業

稅問題的通知(國稅函[2009]520號 2009-09-17)：

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

近接部分地區反映土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者時，政府收回土地使用權的正式文件如何掌握以及納稅人進行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補償費的行為如何征收營業稅的問題。經研究，現明確如下：

一、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函?2008?277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

二、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。

二、企業所得稅

對于政策性搬遷，財務及會計方面，《財政部關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）規

定：

⑴企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。

⑵企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下情況進行處理：

①因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款；

②機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；

③企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；

④用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

⑶企業搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

稅務方面，《財政部、國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）規定：

⑴對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

①搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入應納稅所得額。②企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入應納稅所得額。

③搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

④搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

⑤搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

⑵對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得的搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。

⑶本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。

如果是商業性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補償款實質上是被

拆遷企業處置固定資產及轉讓不動產等的收入，按稅法規定應該對轉讓收入計征營業稅、土地增值稅和企業所得稅等。企業只能按清理固定資產、轉讓無形資產（土地使用權）等進行賬務處理。所發生的損失在稅務方面應該按照《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規定辦理。

第五篇：企業收到政府搬遷補償款后相關會計處理

企業收到政府搬遷補償款后相關會計處理

最近幾年我國大中城市改造力度加大，根據城市規劃的要求，許多企業將廠房、機器設備等固定資產，從城市中心部分或整體搬遷，各級政府對搬遷企業也給予了補償。但對搬遷過程中收到政府搬遷補償、拆除舊固定資產、重建固定資產折舊的計提等經濟行為，執行新企業會計準則和新企業所得稅法的企業應如何進行會計處理和稅務處理？本文擬對此進行分析。

一、收到政府搬遷補償

（一）會計處理

根據《企業會計準則第16號—政府補助》的規定，政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投入的資本。企業在收到政府搬遷補償款時首先要區分政府補助和政府資本性投入，對于政府補助，又分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與資產相關的政府補助，應當確認為遞延收益，并在相關資產使用壽命內平均分配，計入當期損益。與收益相關的政府補助，用于補償企業以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益（營業外收入—政府補償收入）；用于補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。

對于政府作為企業所有者投入的資本性投入，應按照《企業會計準則—應用指南》的規定，在專項應付款核算，待工程項目完工形成長期資產的部分，借記“專項應付款”，貸記“資本公積—資本溢價”，對未形成長期資產的部分，借記“在建工程”等科目，撥款結余需返還的，借記“專項應付款”，貸記“銀行存款”。

根據《企業會計準則解釋第3號》第四條規定，對于企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理，即參照上述規定先作為政府資本性投入處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應作為政府補助，自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號—政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應作為國家資本性投入，計入“資本公積”科目。

因此，企業因搬遷收到的政府補償時，應首先分析是否適用于《企業會計準則解釋第3號》的規定，判斷是否屬于因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益而進行搬遷收到政府補償，即是否因公共利益而搬遷，如是可參照《企業會計準則解釋第3號》規定處理。

（二）稅務處理

根據新企業所得稅法及其實施條例，搬遷補償款不屬于稅法所列舉的“免稅收入”范疇，搬遷補償款應是新企業所得稅法第六條規定的補貼收入（其他收入的形式之一）；新企業所得稅法第七條規定財政撥款為免稅收入。根據《企業會計準則—應用指南》規定，財政撥款為政府補助的形式之一，但與企業所得稅法實施條例中規定財政撥款定義不同，應用指南中的財政撥款定義為： 財政撥款是政府無償撥付給企業的資金，通常在撥款時明確規定了資金用途。而所得稅實施條例中的財政撥款定義為：財政撥款是指各級人民政府對納入預算管理的事業單位、社會團體等組織撥付的財政資金，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。所以一般企業收到的財政撥款并不享有免稅優惠，為納稅收入，但有具體規定的除外。

根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號文）規定，企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額；企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。上述企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。

對于上述兩種情況，如果政府搬遷補助適用《企業會計準則解釋第3號》第4條規定的，企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額計入資本公積的，該資本公積額為永久性差異，應在計入資本公積的納稅進行納稅調增。

需要注意的是，企業沒有搬遷規劃的，收到搬遷補償款的當年就要并入應納稅所得額申報納稅。企業有搬遷規劃并符合相應條件的，搬遷補償款可以在規劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應納稅所得額申報納稅。企業實際搬遷規劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動的當年將余額并入應納稅所得額申報納稅。

二、拆除舊固定資產

（一）會計處理

根據《企業會計準則第4號—固定資產》規定，企業出售、轉讓、報廢固定資產或發生固定資產毀損，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，即通過“固定資產清理”科目進行會計核算，并將固定資產清理的余額轉入“營業外支出”（營業外收入）科目。

（二）稅務處理

新企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。上述損失包括企業在生產經營活動中發生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。所以固定資產的處置損失在經主管稅務機關審批后可以在稅前列支。

三、重建固定資產折舊的計提

（一）會計處理

涉及政府補助的重建固定資產在計提折舊的同時，需要同時借記“遞延收益”科目，貸記與折舊同等金額“營業外收入—政府補助收入”科目。

（二）稅務處理

根據國稅函[2009]118號文的規定，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除；企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。所以使用政府補助形成的固定資產按現行所得稅法計提的折舊可以在稅前列支，而從遞延收入轉入營業外收入的政府補助收入，為免稅收入，應作為永久性差異進行納稅調減。

企業政策性搬遷或處置收入如何納稅案例分析

基本案情

某公司因市政需要從市內搬遷到郊區，2008年取得搬遷收入3500萬元，賬面房屋及設備凈值1500萬元，2009年在郊區購買土地建房支付1000萬元，購進生產設備500萬元，搬遷完畢。該公司2008年、2009年的利潤皆為500萬元（不含上述搬遷資產的業務處理），無其他納稅調整項。該公司執行新會計準則，因為搬遷收入如何進行所得稅處理政策不明確，該公司如何計算繳納企業所得稅遇到了麻煩。

目前各地稅務機關在執行《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件時對企業賬面資產處理有兩種觀點：一是企業賬面資產凈值抵減搬遷收入；二是賬面資產凈值在處理直接抵減當年所得額。按照不同的觀點，在計算納稅時形成了兩種計算方法：

第一種：2008年當期利潤500萬元，無納稅調整，應納所得稅500×25%=125萬元。2009年當期利潤500萬元，調增3500-1500-1000-500=500萬元。這樣，應納所得稅1000×25%=250萬元，兩年總計繳納稅款375萬元。

第二種：2008年利潤為500－1500=-1000萬元，應納企業所得稅為0.2009年企業搬遷完畢，利潤500萬元，調增3500-1000-500=2000萬元，彌補上年虧損1000萬元后剩余1500萬元，應納企業所得稅1500×25%=375萬元。

法理分析

根據上文所述的兩種計算方法，雖然結果一致，但是稅款所屬不同。那么到底哪種計算方法更合理呢？

國稅函[2009]118號文件規定，對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

按上述規定，企業應按照第二種情況計算，即把原有資產處理損失計算在當年，抵減當年應納稅所得額，搬遷處置收入僅是扣除以后固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出等。但是企業會計準則的規定則是：企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號———政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應根據財政部《關于印發企業會計準則解釋第3號的通知》（財會[2009]8號）作為資本公積處理。

企業會計分錄：

2008年

1.收到補償款

借：銀行存款

3500

貸：專項應付款

3500

2.資產搬遷處理損失

借：營業外支出

1500

貸：固定資產清理

1500

借：專項應付款

1500

貸：遞延收益

1500

借：遞延收益

1500

貸：營業外收入

1500

2009年

1.外購一塊地和建房支出

借：固定資產

1000

貸：銀行存款

1000

2.購買設備

借：固定資產

500

貸：銀行存款

500

3.當年結轉遞延收益

借：專項應付款

1500

貸：遞延收益

1500

遞延收益按照政府補助相關規定結轉營業外收入。

4.結轉專項應付款余額

借：專項應付款

500

貸：資本公積

500

專項應付款余額為零。

企業在計算當年企業所得稅時按照利潤加、減納稅調整項進行。因此，根據上述會計分錄，企業2008年繳納企業所得稅為（500+1500-1500）×25%=125萬元；2009年，在不考慮當年購入固定資產折舊和遞延收益轉入營業外收入情況下，納稅調增額為500萬元，繳納企業所得稅為（500+500）×25%＝250萬元。兩年總計繳納稅款375萬元。

政策建議

通過對財會[2009]8號文件和國稅函[2009]118號文件的分析我們可以看到，第一種計算過程與企業實際財務核算基本一致，計算企業所得稅簡單快捷，有利于稅款征收。因此建議，將國稅函[2009]118號文件中企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務而發生的原有資產損失，規定為從取得的搬遷補償或處置收入中扣除。同時，該資產損失要在損失形成當年報主管稅務機關審批。

[原創]土地被國家收購應如何進行賬務處理？

問：土地被國家收儲，原土地成本6000萬元，已攤銷1000萬元。政府支付1億元，我單位進行搬遷。我單位的會計處理是：土地收購1億元在專項應付款中核算，搬遷完畢轉入資本公積。原土地賬面余額5000萬元是計入管理費用還是計入營業外支出？

答：《企業會計準則解釋第3號》（財會〔2009〕3號）第四條企業收到政府給予的搬遷補償款應當如何進行會計處理規定，企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。

其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號——政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理。

企業收到除上述之外的搬遷補償款，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第16號--政府補助》等會計準則進行處理。

因此，企業土地收儲若是屬于因公共利益進行搬遷的，其賬務處理如下：

借：銀行存款

貸：專項應付款

借：專項應付款

貸：遞延收益

借：累計攤銷

營業外支出

貸：無形資產

借：遞延收益

貸：營業外收入

資本公積

若企業土地收儲不是屬于公共利益進行搬遷的，其賬務處理如下：

收到補償款：

借：銀行存款

貸：營業外收入

處置土地：

借：營業外支出

累計攤銷

貸：無形資產

企業涉及到的拆遷補償如何會計處理？

問：企業涉及的“拆遷補償”原來在“專項應付款”中核算，涉及的處理環節包括：企業收到政府撥給的搬遷補償款、因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產、機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，用于安置職工的費用支出等費用，請問在新會計準則下應怎樣核算？

答：《企業會計準則解釋第3號》（財會[2009]3號）規定：

四、企業收到政府給予的搬遷補償款應當如何進行會計處理？

答：企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號——政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理。

企業收到除上述之外的搬遷補償款，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第16號——政府補助》等會計準則進行處理。

一、若企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，且收到政府直接撥付的搬遷補償款

1、收到政府的搬遷補償款：

借：銀行存款

貸：專項應付款

2、因搬遷發生的固定資產損失：

①固定資產轉入清理

借：固定資產清理累計折舊

貸：固定資產

②發生清理費用和相關稅費

借：固定資產清理

貸：銀行存款

應交稅費

③結轉固定資產凈損益

借：營業外支出

貸：固定資產清理

④沖減專項應付款

借：專項應付款

貸：遞延收益

⑤結轉遞延收益

借：遞延收益

貸：營業外收入

3、搬遷發生的無形資產損失：

①借：累計攤銷

營業外支出

貸：無形資產

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③借：遞延收益

貸：營業外收入

4、發生相關的費用性支出：

①借：管理費用等相關科目

貸：銀行存款

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③借：遞延收益

貸：營業外收入

5、新建固定資產：

①借：在建工程/固定資產

貸：銀行存款

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③按該固定資產使用壽命平均計入當期損益

借：遞延收益

貸：營業外收入

6、結轉專項應付款余額：

借：專項應付款

貸：資本公積

二、其他情況的搬遷補償款企業取得的非政府補助的搬遷補償款屬于企業出售固定資產、貨物、轉讓無形資產等取得的收入。企業應合理劃分各項收入額，做出相應的賬務處理。

企業取得的政府補助性質（非直接撥付）的搬遷補償款。相應的搬遷補償款需依據具體情況確認為營業外收入或遞延收益。企業的固定資產、貨物等作清理處置。

[原創]企業涉及到的拆遷補償如何會計處理？

問：企業涉及的”拆遷補償”原來在”專項應付款”中核算,請問在新會計準則下應怎樣核算（涉及的處理環節包括: 企業收到政府撥給的搬遷補償款、因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產、機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，用于安置職工的費用支出、企業搬遷結束后）？

答：《企業會計準則解釋第3號》（財會［2009］3號）規定：

四、企業收到政府給予的搬遷補償款應當如何進行會計處理？

答：企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號--政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理。

企業收到除上述之外的搬遷補償款，應當按照《企業會計準則第4號--固定資產》、《企業會計準則第16號--政府補助》等會計準則進行處理。

一、若企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，且收到政府直接撥付的搬遷補償款

1、收到政府的搬遷補償款

借：銀行存款

貸：專項應付款

2、因搬遷發生的固定資產損失

①固定資產轉入清理

借：固定資產清理

借：累計折舊

貸：固定資產

②發生清理費用和相關稅費

借：固定資產清理

貸：銀行存款

貸：應交稅費

③結轉固定資產凈損益

借：營業外支出

貸：固定資產清理

④沖減專項應付款

借：專項應付款

貸：遞延收益

⑤結轉遞延收益

借：遞延收益

貸：營業外收入

3、搬遷發生的無形資產損失

①借：累計攤銷

借：營業外支出

貸：無形資產

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③借：遞延收益

貸：營業外收入

4、發生相關的費用性支出

①借：管理費用等相關科目

貸：銀行存款

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③借：遞延收益

貸：營業外收入

5、新建固定資產

①借：在建工程/固定資產

貸：銀行存款

②借：專項應付款

貸：遞延收益

③按該固定資產使用壽命平均計入當期損益

借：遞延收益

貸：營業外收入

6、結轉專項應付款余額

借：專項應付款

貸：資本公積

二、其他情況的搬遷補償款

企業取得的非政府補助的搬遷補償款屬于企業出售固定資產、貨物、轉讓無形資產等取得的收入。企業應合理劃分各項收入額，做出相應的賬務處理。

企業取得的政府補助性質（非直接撥付）的搬遷補償款。相應的搬遷補償款需依據具體情況確認為營業外收入或遞延收益。企業的固定資產、貨物等作清理處置。

一般納稅人銷售舊固定資產賬務處理的問題及完善

2008年12月19日，財政部、國家稅務總局發布了《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）（以下簡稱《通知》），該通知對一般納稅人銷售自己使用過的固定資產的稅務處理分別做了規定：一般納稅人銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅。對于《通知》中所規定的按照4%征收率減半征收增值稅的會計及稅務處理，目前實務界有兩種會計處理方法。

一、固定資產清理案例分析

2005年12月15日，某企業購入一臺設備，增值稅票上注明價稅合計860000元（根據舊《增值稅暫行條例》相關規定，購入的增值稅進項稅額計入設備成本）。由于技術更新，該企業需要采購更先進的設備，經董事會研究決定于2009年12月22日出售該設備，售價為582000元。假定該設備折舊年限為10年，采用直線法折舊，不考慮凈殘值。由于該設備出售符合《通知》中所規定的銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，因此應按4%征收率減半征收增值稅。相關增值稅計算及兩種會計處理方法如下：

方法

（一）：按增值稅全額計提，即4%稅率體現應交增值稅，然后通過“應交稅費——未交增值稅”科目體現減半的增值稅（銷項稅），并把減免的增值稅作為補貼收入（新會計準則作為營業外收入中政府補助科目）。

（1）固定資產清理時

4年累計計提折舊＝（860000÷10）×4＝344000（元），2009年出售時應繳納增值稅＝[582000÷（1＋4%）]×4%×50%＝11192.31（元）。

借：固定資產清理 516000

累計折舊 344000

貸：固定資產 860000

（2）收到價款時

借：銀行存敖 582000

應交稅費——未交增值稅 11192．31

貸：固定資產清理 559615.38

應交稅費——應交增值稅（銷項稅）22384.62

營業外收入——政府補助收入 11192．31

借：固定資產清理 43615.38

貸：營業外收入——固定資產清理 43615．38

方法

（二）：直接按照減半的增值稅計提銷售舊固定資產所應繳納的增值稅（銷項稅）。

（1）固定資產清理時，會計處理同上。

（2）收到價款時

借：銀行存款 582000

貸：固定資產清理 570807．69

應交稅費——應交增值稅（銷項稅）11192．31

借：固定資產清理 54807.69

貸：營業外收入——固定資產清理 43615．38

營業外收入——政府補助收入 11192．31

由上可知，上述兩種會計處理方法區別在于：

方法

（一）是把減免的一半增值稅作為補貼收入，另一半增值稅作為企業清理舊的自已使用過的固定資產應交納的增值稅，方法

（二）則直接體現企業清理舊的自己使用過的固定資產應交的已減半的增值稅。雖然兩種會計處理方法計入營業外收入總額一致，但兩種會計處理方法在實際工作中都遇到了如下困難：

根據國家稅務總局頒布的《關于調整增值稅納稅申報有關事項的通知》（國稅函[2008]1075號）相關規定，企業清理舊的自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，應開具4%普通銷售發票，在填寫《增值稅申報表附列資料（表一）》時，只能填寫在第10欄4%征收率表中。但是該欄目數據屬于簡易征收辦法征收增值稅貨物的銷售額和應納稅額明細，在主表《增值稅申報表（適用于增值稅一般納稅人）》中，銷售額反映在第5欄，該銷售額所對應的增值稅卻反映在該表第21欄簡易辦法計算的應納稅額中。而企業財務賬上是把簡易辦法計算的應納稅額同按適用稅率征稅貨物及勞務銷售額應納銷項稅進行合計后，扣減進項稅和進項稅轉出，得出當期應繳納的增值稅。

當企業當期期末應交增值稅出現留抵稅額時，如果采取方法

（一）進行會計處理，雖然該會計處理方法比較完整地反映了企業經濟活動真實過程，但在填報《增值稅申報表》時，會出現增值稅主表上的期末留抵稅同企業財務賬上的留抵額存在差額的情況，該差額為清理舊固定資產所應繳納的增值稅。同時，《增值稅申報表》上還反映當期企業應交納增值稅，所應繳納的增值稅金額就是按簡易辦法銷售額計算得出的應納稅額，而企業財務賬上應交增值稅只出現留抵稅額，致使企業財務賬數據同《增值稅申報表》納稅數據不一致。

方法

（二）的會計處理雖然簡單、直觀地體現了清理舊固定資產所應繳納的增值稅，但是無法完整體現清理舊的固定資產所應享受的稅收優惠。同時，在填報《增值稅申報表》時也會出現困難：目前新增值稅條例規定的增值稅稅率只有17%、13%、7%、4%和3%五種，《增值稅納稅申報表附列資料（表一）》上并無2%稅率一欄，如果按照方法

（二）直接在“應交稅費——應交增值稅（銷項稅）”科目中按照減半的增值稅計提增值稅，會給財務人員帶來填報時的困擾。

二、對固定資產清理賬務處理的完善設想

筆者認為，企業清理舊的自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產時應采用第一種會計處理方法。因為任何財務會計分錄都應完整地反映企業經營活動的來龍去脈，方法

（一）完整體現了企業清理舊固定資產所應繳納的增值稅和應享受的稅收優惠，同時也滿足目前《增值稅申報表》中稅率填寫要求。為了保證企業財務賬上所反映的當期留抵稅、應繳納的增值稅與《增值稅申報表》的主表期末留抵稅額、應繳納的增值稅數據保持一致，筆者認為，企業財務人員應把當期銷售固定資產按照4%征收率征收的增值稅轉入“應交稅費——未交增值稅”明細科目，會計處理如下：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅）22384．62

貸：應交稅費——未交增值稅 22384.62

這樣，當期企業財務賬上當期留抵增值稅、應交增值稅——未交增值稅數據就同主表《增值稅申報表（適用于增值稅一般納稅人）》數據保持了一致，解決了企業在增值稅申報上所遇到的困難。

三、對《增值稅申報表》項目設計改進的一點建議

企業銷售舊固定資產經過上述會計處理，雖然保持了增值稅申報資料同財務資料的數據一致，但是目前所使用的《增值稅申報表》仍然存在一些不合理的地方。例如該表未把簡易征收辦法征稅貨物應納銷項稅納入按適用稅率征稅貨物及勞務銷售額應納銷項稅中，這樣使得企業所填報的《增值稅申報表》和財務賬上都反映企業當期有數額較大的留抵稅時，《增值稅申報表》卻反映企業當期仍然要交納增值稅和按增值稅計提的城市維護建設稅和教育費附加。筆者建議，稅務部門在設計《增值稅申報表》時可考慮把簡易征收辦法征稅貨物應納銷項稅納入按適用稅率征稅貨物及勞務銷售額應納銷項稅中，同時在《增值稅申報表附列資料（表一）》增加優惠稅率欄，讓企業財務人員填寫所享受的減免稅。如果這樣處理的話，前述案例中的會計分錄可以做如下處理：

借：銀行存款 582000

貸：固定資產清理 559615.38

應交稅費——應變增值稅（銷項稅）22384．62

應交稅費——應交增值稅（銷項稅）-11192.31

營業外收入——政府補助收入 11192.31

借：固定資產清理 43615.38

貸：營業外收入——固定資產清理 43615.38 <原創>解讀國稅函[2010]220號：土地增值稅清算新政越來越嚴厲

2010年5月，國家稅務總局連續出臺了兩份關于土地增值稅清算文件，分別是《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱220號文件）以及《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）。從政策、征管層面上對土地增值稅清算中的一些問題加以明確，同時也更堅定地表明了國家對房地產市場調控的決心。本文就該文件進行逐條解讀。

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

解讀：

在以往的土地增值稅清算的文件中，一直以來都沒有明確如何確認收入，220號文件是首次出現。確認收入問題很重要，因為它不單影響清算結果，而且對納稅人是否符合清算條件也很重要。特別在運用主管稅務機關可清算條件中第一條可售面積比例85%（總局規程第十條第一款）的計算中，尤為關健。

舉個例子：A項目總建筑面積為1萬平方米，預售證不滿三年，已簽訂合同，收取款項并開具發票的建筑面積為8300平方米。2010年7月銷售一套房子，200平方米，簽了銷售合同，售房總額100萬元，未開具發票。根據合同規定，屬分期付款，已收到款項50萬元，占銷售額的50%。在這里，有兩種處理方式：

第一種理解：按照220號文件第一條規定，應是確認收入100萬元，已售面積200平方米，總已售比例達到85%，可進行清算。在清算中，扣除項目里稅金的扣除，由于這100萬沒有開具稅票，所以不能扣除相關稅金。

第二種理解：220號文件第一條是確認收入額，不是確認收入，也就是在已確認為收入的情況下，才討論的收入額以什么為準的問題。那么收入如何確定呢，土地增值稅沒有明確規定，如果按照企業所得稅或營業稅相關規定，在已確定為完工產品的基礎上，收入應確認50萬元，已售建筑面積100平方米，總已售比例只有84%，未達到比例，如果沒有其他條件，則不符合清算條件。即使該項目符合清算條件，這筆收入也只能確認50萬元，已售面積確認100平方米。

兩種理解相差甚遠，如果是按第一種理解，則對企業是相當嚴厲的，如果總局沒有再補充，只能按第一種理解處理，因為稅種之間的規定并不能通用。

二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

解讀：

《建設工程質量保證金管理暫行 辦法》第二條規定：

本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

同時，第七條規定，全部或部分由政府投資的工程項目，發包方可以預留5%的質量保證金，用于缺陷責任期內的維修責任，其他工程參照適用該標準。

根據《營業稅暫行條例實施細則》第24條第2款規定，所謂索取營業價款憑據的當天，是指書面合同確定的收款日期，而發票開具時間，應當與納稅義務發生時間一致。因此，質量保證金在建設方沒有支付給建筑安裝企業前，不應該開具發票。

開具發票，清算可以扣除且可以加計扣除20%；未開具發票，則不得計算扣除。清算的政策較為嚴厲。而企業所得稅處理則較為寬松：國稅發[2009]31號文件第32條第2款規定，對未結算的工程款可以按照工程合同金額10%的預提。

三、房地產開發費用的扣除問題

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

解讀：

（一）“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”的規定不合理。

文件的三、房地產開發費用的扣除問題，里邊有

（一）至

（四）4小點，4個小點是平行關系的。既然“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”這句話出現在第（二）點之后，按照文法上理解，可以理解為這句話就是屬于第（二）點的內容！按此理解，如果沒有利息支出，則房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。這個規定，筆者認為是不甚合理。

舉個例子：B企業開發一項目，已符合清算條件，該企業沒有借款支出，項目取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和為5000萬元。當地扣除比例為10%。則房地產開發費用可扣除金額為：5000×10%=500萬元。

C企業開發一項目，條件和B企業一致，只是有利息支出100萬元，并能按項目分攤及能提供金融機構證明，則房地產開發費用扣除金額為：100+5000×5%=350萬元。

也就是說有利息支出的項目比沒有利息支出的項目扣除金額更少。在這么嚴厲的清算政策中，出現這么寬松的規定，有點不協調，更不合理。

（二）在清算過程中，可能出現稅務機關和企業對“能否按項目計算分攤”意見不統一。

在借款時，很多企業寫明借款人，沒有列明具體用途。有的就算有，也比較籠統。另外，在資金控制方面，企業可能將所有借款與自有資金一起使用，到底清算項目用了多少借款，哪一筆借款，都很難追查。對此，稅務機關可能認為不能按項目計算分攤。

企業則可能認為，所謂“計算分攤”是指按比例分攤，例如：某企業借款5000萬元，利息500萬元。共同開發兩個項目，兩個項目建筑比例為7：3，則利息按7：3分攤（或者按成本比例分攤等等）。應按據實計算利息的方式計算房地產開發費用。

220號文件對按項目計算分攤的方法沒有明確規定，因此在實際操作中，容易引起稅企之間爭議。

（三）“土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”是一個正本清源的規定。

土地增值稅實施細則（財法字[1995]6號）是1995年1月份頒布的，而我國的會計制度和稅收制度的大規模改革是1994年進行的，兩者距離僅1年多的時間。根據1992年的國務院批準、財政部發布《企業會計準則》第四十九條的規定：

企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用和財務費用，為銷售和提供勞務而發生進貨費用、銷售費用，應當作為期間費用，直接計入當期損益。

也就是說，1992年的《企業會計準則》里的借款利息全部屬于期間費用，不允許計入產品成本，所以，土地增值稅實施細則頒布時參考了當時《企業會計準則》的規定，開發間接費用中不包含借款利息，全部費用化。后來，由于房地產企業資金需要量大，財務費用也很大，1992年的會計準則實施后，大量的借款利息計入當期費用，房地產企業大面積虧損，影響了國家的企業所得稅的征收。鑒于房地產企業產品的特殊性，為了避免企業所得稅稅款的流失，后來陸續頒布了國稅發[2003]83號文件、國稅發[2006]31號文件，規定：房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。企業所得稅的借款費用已經有資本化的規定，而土地增值稅卻一直是執行借款利息全部費用化的規定。

因此，稅法上計算土地增值稅時，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，要將計入開發成本中的利息費用剔除出來，更不得計入加計扣除基數。即土增稅的利息費用＝計入開發成本的利息＋計入期間費用的利息。

對此，國稅發[2009]91號文第二十七條第一款規定：是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

本次220號文件再一次明確了這個問題，是一個正本清源的規定。

例如，某項目取得土地使用權成本為2000萬元，開發成本1000萬元，其中開發成本——開發間接費用中利息支出200萬元，財務費用——利息支出100萬元，則計入土地增值稅扣除項目的開發成本為1000-200=800萬元，按照

（一）方式計算可扣除開發費用（200+100）+（2000+1000-200）×5%=440萬元。按照

（二）方式計算可扣除開發費用（2000+1000-200）×10%=280萬元。無論哪一種方式，都需要利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

解讀：

《城市房地產管理法》第26條規定：超出出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

收取土地閑置費旨在打消開發商囤地或捂盤而想獲得額外收益的意圖，從而遏制房價上漲。

對于土地閑置費的稅前扣除問題，國稅發[2009]31號文規定將其作為“土地征用及拆遷補償費――土地閑置費”，可以在企業所得稅稅前扣除。

但是220號明確規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得在土地增值稅稅前扣除。企業支付逾期開發的“土地閑置費”，其實質是房地產企業違反國家的相關土地政策進行囤地而繳納的，從嚴要求不允許在土地增值稅稅前扣除是非常必要的，這也是目前國家調控房地產市場的“組合拳”之一。

五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

解讀：

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一項規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。契稅是否屬于有關稅費不是很明確。因此，長期以來，契稅的歸屬問題一直就爭議不斷。如果屬于取得土地使用權所支付的金額，則意味著契稅可以計入開發成本，可以作為加計扣除的基數；如果契稅不屬于取得土地使用權所支付的金額，則只能進管理費用，不可以作為加計扣除的基數。其中，部分地區允許契稅作為開發成本的一部分扣除，而部分地區根據財稅[2006]21號文件第二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物繳納的契稅，允許作為“與轉讓房地產有關的稅金”在稅前扣除，但是不允許作為加計5%的基數。將契稅在“與轉讓房地產有關的稅金”中扣除，不允許契稅作為加計扣除的基數。

而《企業會計準則——無形資產》規定，外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。從會計處理角度看，房地產企業購買土地的成本不僅包括購買土地的價款，還應該包括拍賣手續費、傭金、繳納的相關稅金（契稅、印花稅等）及其他費用。

這次220號給予了徹底明確，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。這一規定，不僅與會計處理一致，而且與企業所得稅的稅務處理沒有差異。對于房地產企業而言，是一個大利好。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

解讀：

（一）“按規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。”這句話的正確理解。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，一方面，需要按220號文件確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當于房地產企業向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，因此應按照同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格或參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定“拆遷補償費支出” 入開發成本的土地成本中；另一方面，要確認視同銷售所得，對補償的房屋按照國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1、按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定的金額確定視同銷售收入，同時按照稅收規定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。

也就是說：

安置回遷房和正常銷售的商品房一樣，成本也分為兩個方面：

1、以房換地按房屋按照同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格計算的土地成本。

2、建筑成本等。

例如：甲公司是一家房地產開發企業，2009年由于當地政府招商引資的原因，甲公司與當地的一家水泥廠簽訂了合同，合同約定對水泥廠進行拆遷，建設商住樓。建成后返還其商業面積3萬平方米，除此沒有支付其他土地款。

該公司的開發產品會計成本構成為

（一）土地征用費及拆遷補償費0萬元。

（二）前期工程費1000萬元。

（三）建筑安裝工程費15000萬元。

（四）基礎設施建設費3000萬元。

（五）公共配套設施費800萬元。

（六）開發間接費200萬元。

總成本為20000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會計成本為2000元/平方米。甲公司同類房地產的平均價格為6000元/平方米。

計算如下：

第1：支付建筑施工等其他開發成本20000萬元。

第2、拆遷補償費支出：30000×6000=18000萬元（注意：這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分攤。）

視同銷售收入：30000×6000=18000萬元

第3、單位可售面積計稅成本=（20000＋18000）÷100000＝3800元/平方米（注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母）

第4、視同銷售成本=3800×30000=11400萬元

視同銷售所得=18000-11400=6600萬元

從上面的案例可以看出，安置回遷房是一定會產生視同銷售所得，是一定要交企業所得稅和土地增值稅的。很多人對“按規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。”的理解是視同銷售收入等于視同銷售成本，從而根本不用視同銷售。

例如“拆一還一”100平方米，市場價值100萬元，收入100萬元，拆遷補償成本也是100萬元，暫不考慮流轉稅金，很多人認為，企業所得稅處理100-100=0；土地增值稅處理100-100-100×20%=-20萬元。拆遷補償不用交土地增值稅，這種的觀點是錯誤的。

（二）同樣道理，如果是用購置房屋來拆遷安置同樣會產生視同銷售所得。將購房支出直接計入拆遷補償費處理時，同樣拆遷補償費需要分攤，不能簡單的按國稅函[2008]828號文件所得稅的規定，即：允許購入商品的視同銷售收入按照購入價格確定，不能簡單的理解收入等于成本，沒有土地增值稅。國稅函[2008]828號是企業所得稅的規定，并且《關于做好2009企業所得稅匯算清繳工作的通知》（國稅函[2010]148號）強調：國稅函[2008]828號第三條規定，企業處置外購資產按購入時的價格確定銷售收入，是指企業處置該項資產不是以銷售為目的，而是具有替代職工福利等費用支出性質，且購買后一般在一個納稅內處置。用購置房屋來拆遷安置沒有替代職工福利等費用支出性質，是生產銷售所必需的。

另外，這里需要注意的是，《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業問題的批復》（國稅函發[1995]549號）規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。營業稅可以按成本價繳納，甲公司按成本價繳納的營業稅為3800×30000×5%=570萬元。

（三）對“貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費”的“合法有效憑據”的理解。

房地產企業場支付給被拆遷人的拆遷補償費是可以不需要取得發票的。

房地產企業出具下列憑證可以稅前扣除：

（1）政府規定的拆遷補償費標準的文件。

（2）被拆遷人簽字的收款收據或收條；支付給行政機關、司法機關的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因為違背經濟合同支付給對方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟費等都屬于與生產經營有關的支出，準予稅前扣除。

（3）被拆遷人與房地產企業簽訂的拆遷補償費協議。

（4）如果房地產企業是與當地的拆遷辦簽訂的拆遷補償費協議，則需要拆遷辦收款收據。

在這里，需要注意的是支付的青苗補償費是否需要發票？

青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者的經濟補償。《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發[1997]87號）文件規定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。

而《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）文件規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。

根據新法優于舊法的原則，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，青苗補償費屬于不征收營業稅的情形，因此，對土地承包人取得的青苗補償費收入不征營業稅。青苗補償費不征收營業稅就意味著支付青苗補償費時不需要發票。

七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

解讀：

220號文件對于財稅[2006]21號給出了具體的計算方式，那就是不按公歷計算，算實際天數，最后一年不滿12個月，但超過6個月，視同一年計算，相當于四舍五入原則。

八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

解讀：

1、未按規定預繳稅款的滯納金處理按照“財稅[2006]21號文”規定，對未按預征規定期限預繳土地增值稅稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

2、已按規定預繳稅款，清算補繳稅款的滯納金處理

房地產公司在土地增值稅清算后，往往會出現扣除已經預繳的土地增值稅，還要補繳土地增值稅的情況。220號文件對此情況是否加收滯納金問題進行了明確：

（1）納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，房地產企業在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

（2）土地增值稅清算后，在主管稅務機關規定的期限內，房地產公司沒有補繳的，根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定應該加收滯納金。

企業取得的搬遷補償收入如何納稅的稅務案例

基本案情

今年2月，大連市西崗地稅局在對某企業進行企業所得稅匯算政策輔導時，發現該企業的“營業外收入”中記載了2000萬元收入，企業將此收入記入了企業的應納稅所得額，繳納了企業所得稅，卻沒有相應的流轉稅。經詢問企業財務人員得知，該企業2009年4月接到政府文件通知，企業原辦公樓所在地被列為“舊城改造”項目用地，限期進行搬遷。2009年6月，與相關部門簽訂了“搬遷改造協議”，2009年7月，企業進行搬遷，并根據政府搬遷文件，取得了政府支付的搬遷補償收入2000萬元。據了解，其辦公樓原值3000萬元，已提折舊2250萬元，未計提折舊750萬元。除了企業所得稅外，對是否還應繳納其他稅款，財務人員把握不準。

法理分析

那么，該企業如何繳納企業所得稅呢？根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）第二條的規定，企業取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業所得稅處理：

第一，企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

第二，企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

第三，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

第四，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

根據上述規定，只要企業符合以下兩個條件，取得的搬遷補償收入可不用在當年確認收入，視搬遷進展情況，可在規劃搬遷次年起五年內確認收入：

一、因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因搬遷。

二、有新的投入計劃或立項報告。此案中，由于企業提供了政府搬遷文件、搬遷協議、搬遷計劃和重置固定資產的立項報告，根據上述文件，此項收入可不在當年計入應納稅所得額。很明顯，企業當年多繳納了企業所得稅。

企業取得“搬遷補償收入”除了涉及企業所得稅外，還涉及營業稅金及附加、土地增值稅和印花稅等3個稅種。

在營業稅方面，按照《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）又補充說，上述文件中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。此案中，企業財務人員向稅收管理員出具了大連市人民政府的收回土地文件等相關資料，因此該企業這2000萬元搬遷補償費可不用繳納營業稅。

在土地增值稅方面，《土地增值稅條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，條例第八條

（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據相關文件精神，在確定搬遷收入的土地增值稅征免時，需要確定兩個條件。一是是否因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用；二是如屬于“城市實施規劃”而搬遷，還需要確定是否因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷。此案中，企業財務人員向稅收管理員提供了政府進行“舊城改造”批復文件、具體規劃等相關文件，企業此項搬遷補償收入可以認定為土地增值稅的免稅收入，應到稅務機關辦理相關減免稅手續。

在印花稅方面，由于印花稅屬于列舉征收，而“搬遷補償協議”不在列舉范圍內，此搬遷補償收入也可以暫不繳納印花稅。

政策性搬遷及處置收入有哪些優惠政策？

問：土地由于搬遷從工業用地轉為商業用地，拍賣后的收益政府和企業分配時是否繳納企業所得稅？政策性搬遷目前國家在稅收上有哪些規定？對于拆遷補償有何稅收優惠？

答：企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。

企業取得的拆遷補償收入依性質應分為：土地使用權轉讓收入，地上建筑物或附著物的補償收入，辦公設備等動產補償收入。

1、增值稅：

對于辦公設備（動產）取得的收入，根據《增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）、《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）、《國家稅務總局關于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知》（國稅函[2009]90號）等規定繳納增值稅。如果單位沒有辦公設備等動產收入，則不征收增值稅。

2、營業稅：

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

根據上述規定，企業取得的土地補償收入，只要出具縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件，可不征收營業稅。

3、企業所得稅：

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）第二條規定，對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（二）企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（三）企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（四）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

4、土地增值稅：

《土地增值稅暫行條例》第八條第二款規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款規定，條例第八條

（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。“同時該條第五款規定：”符合上述規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

根據上述規定，企業土地被收儲是因城市實施規劃、國家建設的需要發生的，企業可向主管稅務機關申報免征土地增值稅，否則應繳納土地增值稅。

如何理解政策性搬遷或處置收入購置和改良的固定資產？

問：根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）第二條第一款“其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額”規定，固定資產重置或改良的支出可以抵減拆遷補償收入。同時，根據第三款規定，“企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。”此購置或改良的固定資產折舊可以稅前扣除。那么如此，則企業購置或改良的固定資產不就在稅前扣除兩次（一次抵減拆收入，第二次計提折舊）嗎？以上理解是否正確？

答：你的理解正確。

此種情況下，企業購置或改良的固定資產稅前扣除兩次，一是抵減收入，二是通過計提折舊扣除。體現了企業政策性搬遷收入的企業所得稅稅收優惠。

再問：謝謝解答，但這種情況下企業“購置或改良的固定資產”的認定就很重要。那么什么固定資產可以認為是企業利用拆遷收入“購置或改良的固定資產”？是否可以認為拆遷開始后新增的固定資產即為“購置或改良的固定資產”？如是這樣，那么拆遷開始后多長時間內新增的固定資產可以算“購置或改良的固定資產”，多長時間后新增的固定資產就不能算“購置或改良的固定資產”？

答：《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）第二條規定，對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（四）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

根據上述規定，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的重置固定資產，在五年期內完成搬遷的，準予其從搬遷或處置收入扣除重置或改良固定資產，并可按照現行稅收規定計算折舊或攤銷稅前扣除。五年后完成搬遷的，其搬遷或處置收入不能扣除重置或改良固定資產，但可按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，允許稅前扣除。

巧用搬遷政策 合理降低稅負

隨著各地工業化和城鎮化進程的加快，許多城市正在考慮重新調整并修改城市規劃。面對城市規劃的調整，置身其中的企業是否有籌劃空間呢，本文從稅收方面分析如下：

稅收政策

1、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號），企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（1）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（2）企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（3）企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（4）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

2、營業稅及附加稅費

根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》第八條規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。據此，企業政策性搬遷收入不須繳納營業稅。另外，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，企業將擁有的土地及房屋建筑物轉讓給房地產開發公司要繳納營業稅。城建稅和教育費附加則以納稅人實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，與營業稅同時繳納。

3、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。所以符合條件的企業政策性搬遷收入不須繳納土地增值稅，對于企業轉讓土地使用權的行為應按規定繳納土地增值稅。

4、印花稅

根據《印花稅暫行條例》、《印花稅暫行條例實施細則》和《財稅部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）的有關規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，搬遷企業取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權轉讓收入部分需按規定繳納印花稅。

5、契稅

根據《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。由此可見，企業政策性搬遷收入不須繳納契稅。

案例分析

境內A城市盈利性加工企業甲公司，系增值稅一般納稅人，企業所得稅適用稅率為25%，未享受所得稅優惠政策。甲公司的生產區地處老城區，近些年來受限于廠區面積較小，交通擁擠導致貨物進出不便。甲公司前些年已在城市郊區購置了一大宗土地，用于辦公及倉儲，并預留了生產區用地。對老城區的生產區用地，近幾年來已有不少房地產開發商主動提出了購買意向。另外，據了解，政府也正在制定規劃，存在將該宗土地納入規劃的可能。為此，公司決策層分析，生產區遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業收益最好，值得事先籌劃。

甲公司地處老城區的生產區占地60畝系出讓地，該宗土地賬面價值購買原價1200萬元；地上企業自建房屋建筑物原值800萬元，賬面余額200萬元（不考慮殘值率）。按現有狀況，有兩種方案可供選擇，一種是納入規劃，由政府收回。政府將給予拆遷補償款，補償標準是每畝60萬元。另外一種是自主轉讓。通過土地交易中心公開掛牌轉讓給房地產開發商，該附近區域參考地價為每畝100萬。以下比較分析暫不考慮按國家統一規定繳納的有關費用。

方案一，自主轉讓。假定按每畝100萬元轉讓，轉讓收入60×100=6000萬元。應交營業稅（6000-1200）×5%=240（萬元），相應的城建稅及教育費附加240×（7%+3%）=24（萬元）；應交印花稅6000×0.5‰=3（萬元）；房屋建筑物賬面余額200萬元，重置成本價為1000萬元，成新折扣率按50%計算，則評估價為1000×50%=500（萬元），扣除項目金額合計1200+500+240+24+3=1967（萬元），增值額6000-1967=4033（萬元），增值率4033÷1967＝205.03%，應交土地增值稅4033×60%-1967×35%=1731.35（萬元）。轉讓該宗土地獲利潤6000-1200-200-240-24-3-1731.35

=2601.65（萬元），應交企業所得稅2601.65×25%＝650.4125（萬元），稅后凈利潤2603.85-650.9625=1951.2375（萬元）。

方案二，政府收回。甲公司積極協調，將該宗土地納入政府規劃。假定政府按每畝70萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60×70+300=4500（萬元），應交印花稅4500×0.5‰=2.25（萬元）。政府收回不須交營業稅、土地增值稅等稅費。據測算，甲公司根據搬遷規劃，計劃在3年內異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷收入購置新建房屋建筑物及相關設施計劃投入6000萬元，為此獲得的政府補償款不計交企業所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，獲得凈利潤4500-1200-200-2.25=3097.75（萬元）。

綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業應積極爭取納入政府規劃，獲政府補償為佳。

如果政府按每畝45萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60×45+300=3000（萬元），應交印花稅3000×0.5‰=1.5（萬元），則方案二獲得凈利潤3000-1200-200-1.5=1598.5（萬元），低于方案一所獲凈利潤，企業爭取自主轉讓為佳。

政策性搬遷收入如何扣除搬遷處置的資產損失？

問題：

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件第二條規定：對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。那么，這里的支出包括因為搬遷處置資產的損失嗎？因為搬遷處置資產的損失如何扣除？

一種觀點認為：上述規定已明確列舉可以扣除的是“固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出”，未包括因搬遷而處置的資產損失，該部分損失應根據資產損失扣除的相關規定在當年做稅前扣除。

另一種觀點認為：搬遷資產處置損失應首先用搬遷補償收入彌補，即這里的支出包括搬遷處置資產的損失，而不能單獨做為資產損失在當年扣除。

請陳述您的觀點并附上詳盡的依據。

中國稅網特約研究員：章建良

分析：筆者贊同第一種觀點。《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文中對于企業因搬遷而處置的資產損失的規定是不甚明晰的。即如果存在重置計劃的，除了列舉的扣除項目，另外損失或費用不得扣除。

如果一個企業取得了企業政策性搬遷收入或處置收入并進行重置，企業的各類拆遷固定資產的處置損失（這里要注意文件描述的拆遷固定資產的折余價值和處置費用，一般就是搬遷資產處置損失）應該怎么樣處理呢？從理論上將應該存在以下二種處理方法：第一種處理方法是，各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用（搬遷資產處置損失），按照《企業資產損失稅前扣除管理辦法》（國稅發[2009]88號）規定報批后并在當進行企業所得稅處理。搬遷收入或處置收入另行按照國稅函[2009]118號的規定進行企業所得稅處理。這種處理方法也就是上述第一種觀點。

第二種處理方法，根據財政部于2005年8月15日出臺《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號），文件中明確要求：“企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算；在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，核銷專項應付款。”根據《財政部關于印發企業會計準則解釋第3號的通知》（財會[2009]8號）文也是如此：“企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，然后再分別與收益相關或與資產相關的補償款作不同的處理。”

企業應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用（搬遷資產處置損失）后的余額后，再按照國稅函[2009]118號的規定進行企業所得稅處理。這種處理方法也就是第二種觀點。

筆者贊同第一種觀點的理由如下：國稅函[2009]118號文中規定“用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。”

文中同時規定“企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。”

通過上述兩條的對比，可以看到，如果企業有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，則搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出，扣除后的余額，再計入企業應納稅所得額。但上述余額不減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用（搬遷資產處置損失）。如果有企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，則搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用（搬遷資產處置損失）的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

因此，對于重置的情況下，不辦搬遷收入和處置收入，不得扣減資產處置損失。不少稅務機關也是如此掌握的，如青島市地稅《關于轉發《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》的通知（青地稅發[2009]106號）第三條規定：“從搬遷收入或處置收入中扣除的項目限于以下五項：購建與搬遷前相同或類似性質用途或新的固定資產支出、購買土地使用權支出、其它固定資產改良支出、技術改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。企業按照規定將因搬遷拆除的固定資產或其他資產報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業所得稅前扣除的，不得重復計入扣除。”上述規定隱含并認同以下觀點：

一、重置的情況下，扣除費用只限于列舉的五項費用；

二、因搬遷拆除的固定資產或其他資產報廢的損失，應在損失認定當年做稅前扣除，不能再重復在搬遷或處置收入中扣除。

另外，國稅函[2009]118號文是《財政部 國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）的政策延續。《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）第九條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。但是，在辦理相關審批手續時，要符合《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》第四十五條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：

（一）政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據。

（二）專業技術部門或中介機構鑒定證明。

（三）企業資產的賬面價值確定依據。可見，根據這一稅法規定，企業因政府規劃搬遷發生的財產損失是允許稅前扣除的。《企業資產損失稅前扣除管理辦法》（國稅發[2009]88號）頒布后，上述國家稅務總局令第13號雖然不在執行，但搬遷損失還是可以依據上述精神并根據國稅發[2009]88號文確認的。

第二種觀點實質上只是財稅處理的差異，但根據《企業所得稅法》第二十一條規定，“在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算。”

綜上所述，筆者認為，企業應將各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用（搬遷處置損失），按照國稅發[2009]88號規定報批后并在當進行企業所得稅處理。只是，考慮國稅函[2009]118號文件的特殊性規定，搬遷處置損失不沖減處置收入。

中國稅網特約研究員：樊劍英

筆者同意第一種觀點，政策性搬遷資產損失等同于正常資產損失，應根據《財政部 國家稅務總局關于企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]57號）和《國家稅務總局關于印發<企業資產損失稅前扣除管理辦法>的通知》（國稅發[2009]88號）的相關規定在資產損失當稅前扣除。

我們知道，企業在搬遷過程中，并不僅僅是土地使用權、房屋建筑物的拆除損失，機器設備在搬遷過程中以及更新換代的需要，都會有不同程度地淘汰。這樣，企業不同單項資產處置過程中既可以形成處置收入，也可能形成處置損失，會計處理將分別計入“營業外收入——處置固定資產凈收益”和“營業外支出——處置固定資產凈損失”。如果處置凈收益要求必須計入應納稅所得額，而處置凈損失不允許當期稅前扣除，勢必讓納稅人難以接受且不方便操作，顯然存在問題。

國家稅務總局《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）所稱企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。企業所得稅處理方式中，扣除項次并沒有資產處置損失的內容，所以我們不應該產生有處置收入就一定要先抵扣資產損失的慣性思維。

資產損失的扣除，稅法有具體的要求，財稅[2009]57號所稱資產損失，包括固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢、被盜損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。國稅發[2009]88號明確，企業發生的資產損失，應在按稅收規定實際確認或者實際發生的當年申報扣除，不得提前或延后扣除。而國稅函[2009]118號規定，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。如果理解處置收入暫不計入當年應納稅所得額，資產損失也不能計入當年應納稅所得額，這又勢必與國稅發[2009]88號“不得提前或延后扣除”的規定相矛盾。

基于以上理解，筆者支持第一種觀點。

中國稅網特約研究員：趙國慶

個人傾向于同意第一個觀點，即118號文明確列舉可以扣除的是“固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出”，未包括因搬遷而處置的資產損失，該部分損失應根據資產損失扣除的相關規定在當年做稅前扣除。

首先，我們從《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）的表述來看，對于企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的這種情況的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。對比該文件第二條第二款，企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。即在第一種情況下，對于搬遷處置資產的損失，118號文并沒有規定一定要在搬遷收入中扣除。

而且從文件的表述來看，第一種情況中準予從搬遷收入中扣除的項目包括固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出，就這三項，且無“等什么費用”的表述。對比118號文第二條第一款的表述以及第二條第二款的規定來看，我們可以合理的認為，在企業用搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的這種情況的，搬遷處置資產的損失直接可以經審批后在企業所得稅前扣除，無須先用補償收入來彌補。

當然企業搬遷資產的處置損失的稅前扣除在程序和規定上也需要遵循《財政部國家稅務總局關于企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]57號）的相關規定。

根據該文第八條規定，對企業毀損、報廢的固定資產或存貨，以該固定資產的賬面凈值或存貨的成本減除殘值、保險賠款和責任人賠償后的余額，作為固定資產或存貨毀損、報廢損失在計算應納稅所得額時扣除。實際上這里企業取得的搬遷補償收入就可以被認為是一種責任人的賠款。

因此，第二種觀點中搬遷資產處置損失應首先用搬遷補償收入彌補，即這里的支出包括搬遷處置資產的損失，而不能單獨做為資產損失在當年扣除，也是有一定的依據的。

實踐中碰到這種大家對同一問題有不同理解方式，且各自理解方式都有相關文件依據的情況下，我傾向于還是采納有利于納稅人的理解方式。畢竟政策性搬遷對納稅人正常生產經營產生了很大的影響，即使給予了補償，往往只是計算到了直接損失，很多間接損失無法包含。在國家稅收政策允許的范圍內，給予納稅人更多的稅收扶持也是稅務機關納稅服務水平的一種體現。

中國稅網特約研究員：趙新貴

上述兩種觀點都不合適。目前政策并不明確的情況下，筆者建議比較可行的做法是，可將企業根據搬遷規劃重置固定資產參照改建固定資產處理，即將處置資產的折余價值和處置費用轉增重置固定資產的計稅基礎，通過以后期間計提折舊的形式在稅前扣除。

企業在搬遷中對資產進行處置而發生損失，屬于在正常經營管理活動中因銷售、轉讓、變賣資產而發生的損失，此時如果要確認資產損失，應當是資產的折余價值和處置費用減去變賣收入后的余額。國稅函[2009]118號文對企業取得的政策性搬遷或處置收入，分別重置固定資產與不重置固定資產兩種情形明確了不同的所得稅處理規定。而無論哪種情形，都要求將資產的處置收入計入應納稅所得額。因此，要明確處置資產損失能否在處置當年扣除，關鍵就在于處置資產的折余價值與處置費用能否在當年扣除。

對于企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，文件規定應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，也就是說這種情況下處置資產的損失是可以在稅前扣除的，且根據《企業資產損失稅前扣除管理辦法》（國稅發[2009]88號）文，這種損失屬于企業在正常經營管理活動中因銷售、轉讓、變賣固定資產等發生的資產損失，可以由企業在稅前自行計算扣除，而以前內資企業政策性搬遷發生財產損失，國家稅務總局令第13號規定須由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。

而對于本文所說的情形，即企業取得政策性搬遷或處置收入后重置固定資產，文件要求搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。這里明確了資產處置收入要計入應納稅所得額，而可扣除的支出或費用并不包括處置資產的折余價值和處置費用，因此，第二種觀點認為這里的支出包括搬遷處置資產的損失，顯然是擴大了可扣除支出的范圍，當然也就是不合適的；而如果說處置資產的損失應根據資產損失扣除的相關規定單獨在當年做稅前扣除，那么由于處置收入已納入政策性搬遷性收入計入應納稅所得額，此時如果要單獨計算資產損失，必然要將資產處置收入重復納入應納稅所得額，因為在存在資產處置收入的情況下，我們不能僅將處置資產的折余價值和處置費用作為資產處置損失，因此第一種觀點也是不合適的。

那么是不是說在重置固定資產的情況下，處置資產只將收入計入應納稅所得額，而不允許扣除處置資產的折余價值和處置費用呢？這顯然也是不合理的。但處置資產的折余價值和處置費用如何扣除，國稅函[2009]118號文又確實沒有交待清楚，這也是引起的爭議的原因。實際上，在取得政策性搬遷和處置收入后重置固定資產，如果我們將此比照改建固定資產處理應該更合適。根據《企業所得法實施條例》第五十八條，改建的固定資產，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。盡管這里的重置固定資產與《企業所得法實施條例》第五十八條中的“改建固定資產”含義并不完全一致，但考慮到重置的固定資產往往與搬遷前固定資產相同或性質、用途類似，有時甚至就是對原有固定資產進行改良，或進行技術改造，因此個人認為，將處置固定資產的折余價值和處置費用，作為增加重置固定資產的計稅基礎，在以后使用期間以折舊的形式在稅前扣除，目前應該是更為合適的處理。

當然，由于“重置固定資產”與稅法上“改建固定資產”含義并不完全一致，筆者的建議尚缺少政策上的支持，期待以后稅務部門有更為明確的規定。

拆遷款用于新辦企業購置設備廠房是否免所得稅？

問：政府拆遷補償，補償的款項用于同一法人的新辦企業購置設備廠房，是否可以免繳企業所得稅？

答：《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）第一條規定，本通知所稱企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。

第二條規定，對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（四）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

第三條規定，主管稅務機關應對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

根據上述規定，企業取得的政府拆遷補償屬于企業政策性搬遷收入。企業取得政策性搬遷收入應按上述第二條規定進行企業所得稅處理。

該企業與新辦企業屬于不同的納稅人。上述準予扣除的固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出是針對該企業的，該企業將款項用于新辦企業購置設備廠房不屬于固定資產重置支出。因此，該款項不準予從補償收入中扣除余額后計入企業所得稅。

該企業取得的政府拆遷補償可從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。但企業應備有政府搬遷文件或公告，搬遷協議和搬遷計劃，企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項等資料。

<獨家>遞延收入會計核算對企業納稅的影響

隨著新企業所得稅法的頒布和實施，可以遞延處理的收入范圍縮小了。現行中央性法規中已經明確的遞延收入主要有政策性搬遷或處置收入、債務重組收益和資產或股權轉讓收益三項，下面分別介紹這三項遞延收入會計核算對企業納稅的影響。

政策性搬遷或處置收入

國家稅務總局《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）規定，企業從規劃搬遷次年起的5年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在5年期內完成搬遷的，企業搬遷收入可以按通知規定，扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額計稅，且購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

對于政策性搬遷的會計處理，財政部《關于印發企業會計準則解釋第3號的通知》（財會[2009]8號）中規定，企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號——政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余，應當作為資本公積處理。

例如：甲公司由于市區規劃道路擴建，2008年10月收到政府搬遷補償款200萬元，其中2008年11月支付部分職工安置費用10萬元，2009年12月完成購建新廠房支出120萬元，預計使用壽命20年。（單位：萬元）

搬遷補償款相關會計處理如下：

1.2008年10月收到搬遷補償款時：

借：銀行存款

200

貸：專項應付款 200.2.2008年11月補償已支付的職工安置費用：

借：專項應付款

貸：營業外收入

10.3.2009年12月補償已重新購建的新廠房支出：

借：專項應付款

120

貸：遞延收益

120.2010年至2029年每期末計提折舊同時：

借：遞延收益

貸：營業外收入

6.4.2009年結轉搬遷補償款余額：

借：專項應付款

貸：資本公積

70.從上述實例可以看出，即便是會計與稅法處理均采取了遞延的辦法，但由于遞延收入的圈定范圍及遞延期差異，導致這部分搬遷補償款對應稅利潤和會計利潤的計算結果的影響截然不同。國稅函[2009]118號文件規定，可以遞延的是企業從政府取得的政府搬遷補償收入總額200萬元，該搬遷補償款對2008年應稅利潤的影響為零，對完成搬遷當年2009年的應稅利潤影響額為70（200-120-10）萬元。而財會[2009]8號文件是將政府搬遷補償款分成三部分處理，可以遞延處理的僅是涉及與資產相關的政府搬遷補償款120萬元，該搬遷補償款對2008年會計利潤的影響額為10萬元，對2009年的影響為零，對2010年～2029年每期的會計利潤的影響額則為6萬元。

債務重組收益

財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號），對特殊重組中債權重組交易的股權支付部分進行了規定，明確企業重組確認的應納稅所得額占該企業當年應納稅所得額50%以上，可以在5個納稅的期間內，均勻計入各的應納稅所得額。

根據《企業會計準則第12號——債務重組》規定，將債務轉為資本的，債務人應當將債權人放棄債權而享有股份的面值總額確認為股本，股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積。重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額，計入當期損益。

例如：甲公司應收乙公司賬款的賬面余額為10000萬元，由于乙公司發生財務困難，無法償付應付賬款。2009年6月，經雙方協商同意，采取將乙公司所欠債務轉為乙公司股本的方式進行債務重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司以3000萬股抵償該項債務，股票每股市價為3元，企業重組當年應納稅所得額為1500萬元。

乙公司的賬務處理如下：

借：應付賬款

10000

貸：股本

3000

資本公積——股本濫價

6000

營業外收入——債務重組利得

1000.對于債務重組，現行會計準則沒有類似非貨幣性交易準則中規定的“具有商業實質”的標準，要求只要發生了重組事項，重組收益1000萬元在重組當期2009就要全額計入會計利潤。但如果該重組是符合通知規定的可以遞延處理的債務重組事項，企業所得稅處理時，重組收益1000萬元就可以在甲公司2009年~2013年分5次平均計入各的應納稅所得額。

資產或股權轉讓收益

《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規定，居民企業以其擁有的資產或股權向其100%直接控股的非居民企業進行投資，其資產或股權轉讓收益如選擇特殊性稅務處理，可以在10個納稅內均勻計入各應納稅所得額。

企業發生資產換股權，正是《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》所核算的交易事項。但根據準則規定，非貨幣性交易的會計處理區分是否“具有商業實質”。

例如：2009年10月，境內某上市甲公司以其賬面價值為800萬元的存貨，對境外全資子公司乙進行實物增資，存貨市場價值1000萬元，其他稅費忽略不計。

根據會計準則規定，可能會有兩種會計處理：

1.兩項資產的交換具有商業實質，同時，兩項資產的公允價值都能夠可靠地計量，符合以公允價值計量的條件。

甲公司的賬務處理如下：

借：長期股權投資 1000

貸：主營業務收入 1000.借：主營業務成本 800

貸：庫存商品

800.2.該非貨幣性資產交換不具有商業實質，或者雖然具有商業實質但換入資產和換出資產的公允價值均不能可靠計量的，應當以換出資產賬面價值為基礎確定換入資產成本，不確認損益。

甲公司的賬務處理如下：

借：長期股權投資 800

貸：庫存商品

800.可以看出，兩種情形下的會計處理，影響的是換出資產實現的價值增值或減值是否確認，而與損益是否遞延無關。所以，對于上述事項，企業如果選擇了納稅遞延的處理，則不論交易是否“具有商業實質”，都會涉及納稅調整：第一種情形下，企業的存貨處置收益200萬元，可以在2009年～2019年10個納稅內均勻計入各應納稅所得額。第二種情形下，則涉及兩個納稅調整環節：一是存貨的視同銷售利潤對應稅利潤的影響200萬元，二是在2009年～2019年10個納稅內對應稅利潤200萬元的遞延處理。