第一篇：關于全省城鎮房屋拆遷工作情況的匯報

關于全省城鎮房屋拆遷工作情況的匯報日期：2005-09-06【 字體：大 中 小 】——２００４年８月１８日在省十屆人大常委會第十一次會議上省建設廳廳長　周游主任，副主任，秘書長，各位委員：根據會議安排，受省人民政府委托，我將全省城鎮房屋拆遷工作的基本情況和下一階段的工作打算作一簡要匯報，關于全省城鎮房屋拆遷工作情況的匯報。

一、全省城鎮房屋拆遷工作的基本情況近年來，隨著全省經濟社會的快速發展，城市化進程明顯加快，城市建設蓬勃發展。２００３年，全省城市化水平達到４６．８％，比２００２年提高了２．１個百分點。城市建設的發展和城市化水平的提高，為全省經濟社會發展做出了積極的貢獻。各地城市建設和改造力度進一步加大，城市建成區面積和各類開發區面積增長較快，加上交通、水利等一大批重點項目的相繼建設，全省城鎮房屋拆遷和征地拆遷規模逐年快速增長。２００２年，全省城鎮房屋拆遷總量近２０００萬平方米，是前三年的總和。２００３年，全省城鎮房屋拆遷總量達到２５９３萬平方米，比上年又有較大幅度的增長。抽樣調查顯示，２００３年全省征地拆遷規模達到了城鎮房屋拆遷規模的１．５倍。在城鎮房屋拆遷工作中，各地按照國家和省有關法律法規和政策規定，加強管理，搞好服務，積極落實各項補償安置措施，確保了城市建設的順利實施。但近兩年來，由于拆遷規模迅速擴大，一些地方拆遷補償不合理，拆遷安置措施不落實，加上工作方法不當等原因，拆遷矛盾和糾紛呈上升趨勢，群訪和集體訴訟的數量有所增加，甚至引發了個別惡性事件。２００３年９月，國務院辦公廳下發了《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》國辦發明電［２００３］４２號，省委、省政府領導高度重視，省委書記李源潮、省長梁保華迅即做出批示，要求堅決貫徹國辦通知精神，堅持按政策辦事，依法行政，維護群眾合法權益，把工作做細做實，確保社會穩定和改革發展的順利進行。省委辦公廳、省政府辦公廳立即下發了《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的通知》蘇辦發電［２００３］９３號，要求各地各部門認真做好城鎮房屋拆遷工作，妥善處理各類矛盾和糾紛。１１月１０日，省委書記李源潮到省建設廳調研，專題聽取有關拆遷安置工作的匯報。李源潮書記要求各級各部門要樹立正確的發展觀和政績觀，統籌兼顧國家、集體和個人三者利益，把握好發展的速度、改革的力度和群眾的承受程度，認真做好城鎮房屋拆遷安置工作，把群眾的利益實現好、維護好，確保城市建設的順利進行。省委、省政府領導多次深入基層，了解拆遷安置工作實情，指導解決拆遷安置工作中的問題。李源潮書記兩次赴泗洪縣丁家溝村了解當地的拆遷安置工作情況，與被拆遷戶直接進行交流，化解征地拆遷安置中出現的矛盾。為貫徹落實國務院辦公廳緊急通知和全國房地產工作會議精神，省政府在２００３年１１月１４日召開了全省房地產工作會議暨全省拆遷安置工作會議，對做好拆遷安置工作提出了明確要求，做出了全面部署。各地迅速傳達貫徹會議精神，統一思想認識，落實各項政策措施，建立工作責任制，一級抓一級，層層抓落實，推動了拆遷安置工作的全面深入開展。今年以來，省政府分管領導先后三次聽取了我廳關于拆遷安置工作情況的專題匯報，詳細詢問和了解有關情況，對全省拆遷安置工作提出了明確要求。在國務院辦公廳緊急通知下發以后的近一年時間內，各地各部門按照省委、省政府的部署要求，廣泛發動，采取有力措施，積極穩妥地做好房屋拆遷工作，取得了明顯成效。全省拆遷規模和建設規模得到有效控制，拆遷安置工作明顯規范，違法拆遷或不規范拆遷行為得到有效遏制，群眾合法權益得到了有效保護。在工作措施上，主要抓了以下六個方面：一切實加強房屋拆遷安置工作，全力維護社會穩定。各地對正在實施和即將實施的拆遷項目進行全面的檢查審核，排查存在問題和不穩定因素，對發現有問題的拆遷項目暫緩拆遷，并作出妥善處理。南京市在確保十運會場館等重點項目建設的前提下，采取“停一批、緩一批、保一批”，控制拆遷規模，強化拆遷穩定工作責任制。省建設廳及時召開專題座談會，交流各市房屋拆遷情況，分析問題，研究對策。各地積極采取措施，規范拆遷安置工作，提高拆遷工作透明度，努力做到政策公開、補償公開、辦事公正。各地以多種形式，開通了市長熱線、城建熱線、拆遷１１０等熱線電話，或在報紙上開設了“拆遷信箱”，建立政府與拆遷群眾之間聯系的橋梁紐帶，有效化解了各類矛盾。二認真貫徹中央宏觀調控政策，合理控制拆遷規模。今年以來，各地各部門認真貫徹中央宏觀調控政策，加強金融貸款和土地供應管理，適度控制城市建設規模，引導房地產開發理性發展，有效控制了城鎮房屋拆遷的規模和數量。今年上半年，全省城鎮房屋拆遷共許可拆遷項目５２０個，許可拆遷面積８００萬平方米，許可拆遷４５０００多戶，大部分地區的拆遷規模平均降低了５０％。從各地實際拆遷的情況來看，上半年全省實際完成拆遷面積２００萬平方米，僅占許可拆遷總量的２５％。蘇州市區批準的拆遷面積、拆遷戶數分別比去年同期下降了６０％、５５％，下降幅度非常顯著。三嚴格執行拆遷的法律法規規定，調整完善拆遷政策。按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，各省轄市在調查研究和廣泛征求各方意見的基礎上，結合本地實際，修訂、完善房屋拆遷安置政策。一是全面落實拆遷安置補償政策。對拆除建成不滿五年的房屋，增加不小于１５％的補償金額，南京、蘇州、常州等市對此類房屋拆遷的補償金額增幅達２０％。對拆遷房屋建筑面積小于土地使用面積的，則按土地使用面積計算。對拆遷中的“住改非”房屋，在取得工商營業執照并持續營業一年以上的房屋，參照經營用房進行補償。二是普遍實行最低總額保障制度。各市都建立了城鎮房屋拆遷最低總額保障機制，其中南京、蘇州等市貨幣補償款最低總額分別為７．２萬元和９萬元。部分市還實行了最低總額和最低單價的雙保障制度。今年上半年，全省有５００多戶城鎮居民享受了最低總額保障。三是積極推進市場化評估。按照建設部和省有關城市房屋拆遷估價指導意見，南京、蘇州、常州、南通、淮安、連云港、鎮江、宿遷８個市已基本實行了市場化評估，其它市的拆遷評估工作也逐步實行市場化。四是規范拆遷管理。各市普遍實行了“拆管分離”，拆遷實施單位改制工作基本完成，成為獨立承擔法律責任的市場主體。加強對拆遷實施單位的管理，嚴格市場準入，一些城市開展了拆遷任務招投標試點。加強拆遷安置資金監管，實行專款專用，確保拆遷補償資金及時、足額到位。四擴大拆遷安置房建設規模，保障被拆遷戶的基本居住需要，工作匯報《關于全省城鎮房屋拆遷工作情況的匯報》。各地采用城市規劃控制和土地供應等政府調控手段，引導和調整住房供應結構，增加普通商品房、經濟適用房和廉租房的建設量，緩解拆遷安置住房供應緊張的狀況。南京市已建成１００萬平方米的經濟適用房，今年還將竣工１２０萬平方米經濟適用房，并建設９０萬平方米中低價商品房，購買和儲備１０００套廉租房，已有一萬多戶拆遷困難家庭入住經濟適用房。南通市出臺了低價位普通商品住宅管理實施辦法，市區已出讓低價位商品房用地１６幅，規劃建設普通住宅１２４．４萬平方米，今年將竣工６０萬平方米低價位普通商品房，主要用于安置市政工程、重點工程的拆遷戶。淮安市出臺了拆遷安置解困房政策，計劃建設解困房３５萬平方米，以９００元／平方米的價格供應拆遷困難家庭，首批３１０戶解困房已交付使用。五加強拆遷信訪工作，積極化解拆遷糾紛和矛盾。各級信訪部門高度重視拆遷來信來訪工作，積極組織、協調、處理相關問題。各級拆遷管理部門強化責任意識，建立了信訪責任制和拆遷矛盾調處機制。今年，省建設廳和省信訪局等相關職能部門抽調人員，組成了專門的工作機構，接待拆遷安置方面的來信來訪，建立拆遷信訪工作網絡，強化拆遷信訪接待、協調、處理，提高工作效率，及時處理群眾反映的問題，積極化解拆遷糾紛和矛盾。今年上半年，省建設廳共接待拆遷來訪４１０批２０２１人次。各市也進一步加強了拆遷信訪工作，建立健全信訪工作制度，共同做好集體上訪的疏導工作。個別拆遷歷史遺留問題較多的城市，組織了專門班子，積極化解和妥善處理拆遷矛盾和糾紛，有效維護了社會穩定。六公平公正進行拆遷裁決，積極推進依法拆遷。各級各部門把拆遷裁決作為依法拆遷的重要途徑，認真做好拆遷裁決工作，維護被拆遷人合法權益。今年以來，拆遷裁決工作量明顯增加，上半年全省共受理拆遷裁決申請１０００多件，已下達裁決書３５０件，強行拆遷２７戶，占拆遷總戶數的千分之三。在肯定成績的同時，我們也清醒地認識到，目前拆遷工作還存在著一些亟待解決的問題。一是一些地方拆遷規模控制不合理。部分城市總體規劃水平不高，控制性詳規不詳，建設規劃不細，盲目拆遷、重復拆遷的現象依然存在。一些地方房地產市場供應結構失衡，中低價商品房、經濟適用房、限價定銷房等拆遷安置房建設滯后，被拆遷群眾買不起、買不到合適的住房。二是一些地方拆遷補償標準不合理。城鎮房屋拆遷政策尚未全面調整到位，個別市和部分縣市的拆遷政策與《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》還沒有完全接軌。一些地方執行的拆遷補償安置方式單

一、標準偏低，裁決、聽證等程序性、操作性的配套規定尚未建立。征地拆遷中，作為土地附屬物的房屋拆遷補償辦法有待進一步完善，補償標準也沒有按市場實際價值，實際補償標準明顯偏低。交通、水利等專項拆遷的補償安置政策、安置方式、補償標準各不相同。三是拆遷監管力度不夠，拆遷規范化管理水平有待提高。一些拆遷管理部門依法行政意識不強，管理不夠規范，違規拆遷仍時有發生。個別地方擅自下放拆遷許可審批權，導致拆遷管理失控，發生問題得不到及時處理和糾正，引發群眾上訪。個別地區不嚴格按照規定的程序辦事，違規發放拆遷許可證、組織強制拆遷，直接激化了矛盾。個別縣、鎮政府直接參與拆遷工作，組織拆遷工作組，強迫被拆遷居民簽訂拆遷協議，嚴重損害了被拆遷人的合法權益。對這些存在問題，必須高度重視，認真研究解決。

二、下一階段的工作打算當前，城市房屋拆遷工作面臨著新形勢、新任務。我們要以“三個代表”重要思想為指導，樹立和落實科學發展觀，緊緊圍繞“兩個率先”目標，進一步加強組織領導，加大工作力度，采取切實有效措施，認真解決好拆遷安置中存在的問題，維護被拆遷群眾的合法權益，全面提高城鎮房屋拆遷安置工作水平。一完善房屋拆遷安置政策，合理調整拆遷補償標準。今年下半年，擬組織對《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的貫徹執行情況進行一次專項檢查，督促各市、縣在年內完成拆遷安置政策的修訂完善工作，盡快與拆遷條例全面接軌。全面建立和完善市場化拆遷評估機制，充分尊重被拆遷人對拆遷補償方式的選擇，全面推行最低單價補償和最低總額補償的雙保障制度。抓緊研究、制訂拆遷裁決、聽證等配套規定。深入調查研究征地拆遷中存在的矛盾，重點解決好失地農民房屋拆遷安置補償標準偏低的問題。著手研究交通、水利工程房屋拆遷補償安置政策與相關法律法規的接軌問題。二加大執法力度，嚴格依法拆遷。認真落實拆遷公示、信訪接待、投訴舉報、拆遷承諾、拆遷監管和責任追究等“六項制度”，規范拆遷程序，提高拆遷工作的透明度，積極推行“陽光拆遷”，廣泛開展“平安拆遷”創建活動。重點加強拆遷補償資金的監管，確保補償資金和安置用房建設資金及時足額到位，杜絕拖欠、挪用、擠占拆遷補償資金。著力轉變拆遷管理方式，從依靠行政手段向依靠法律手段轉變，政府職能部門不再直接干預或強制確定拆遷補償標準，而是由拆遷人承擔相應的拆遷活動。加快政府部門所屬的拆遷實施單位改制工作，力爭在明年上半年全部完成改制任務，實現政企分開、政事分開。省有關部門組織拆遷工作專題督查組，對拆遷上訪量大、問題突出的地方和重點拆遷案件進行重點督查，對問題突出的地區進行通報，對典型案例進行曝光。三加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規模。根據《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》國辦發［２００４］４６號要求，省政府將加強對城市建設和房屋拆遷的調控和引導，依法加強城市規劃在城市建設中的調控作用，使城鎮房屋拆遷計劃符合城市總體規劃、控制性詳細規劃和建設規劃，以及歷史文化名城和街區保護規劃的要求。堅持統籌兼顧、量力而行的原則，合理控制拆遷規模，促使城市建設規模、拆遷規模與當地經濟社會發展水平相適應，保持拆和建之間的平衡。今年，全省城鎮房屋拆遷總量比去年減少３０％以上。近期，我廳與省發改委正在研究起草關于控制城鎮房屋拆遷規劃的實施意見，明確各地在編制城鎮房屋拆遷的中長期計劃和年度計劃時，必須確保與當地的固定資產投資規模、城鎮規劃和建設計劃相協調。對各市的年度拆遷計劃進行審核把關，嚴格控制拆遷規模。各地的年度拆遷計劃，經我廳會同省發改委審批后下達，并由市、縣人民政府報同級人大常委會和上一級人民政府備案。對拆遷矛盾比較集中的地區，除保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目，以及重大社會發展項目、舊危房改造、經濟適用房和廉租房建設以外，要暫時停止拆遷，妥善處理拆遷安置遺留問題。四完善拆遷保障機制，做好補償安置工作。在選擇拆遷補償安置方式時，應充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償、租賃房屋等方式的權利和意愿。全面建立和落實拆遷安置最低單價和最低總額保障辦法，妥善解決好拆遷困難家庭的補償安置工作，切實幫助困難家庭解決實際困難。對尚未建立雙保障制度的地區，將督促其抓緊建立。同時，進一步加快拆遷市場化評估進程，按照實際評估價格予以補償，確保拆遷補償水平與房地產市場發展水平相協調。五加快拆遷安置房的建設，保證被拆遷戶的住房供應。根據當地拆遷的規模和數量，安排相應數量的拆遷安置房建設，以拆定建，使拆遷總量與市場有效供應相匹配，確保被拆遷人在市場上能夠選購到適合自己消費水平的住房。各地在編制和審批近期建設規劃時，應優先落實普通商品房、拆遷安置用房、經濟適用房和廉租房的建設，其中普通商品住房、經濟適用房的建設比例不應低于當年商品住房建設總量的７０％和１０％。對住房供應結構不合理的地區，在土地供應等方面采取控制措施。近期，我省的經濟適用房和廉租房主要用于拆遷安置，并超前建設一定數量的拆遷安置限價定銷商品房，以緩解拆遷安置矛盾。六加強拆遷項目管理，規范拆遷行為。嚴把拆遷項目關，對沒有拆遷計劃、沒有拆遷安置方案的，一律不發放拆遷許可證。對拆遷安置資金不到位、拆遷方案不落實的項目，堅決不準實施拆遷。對拆遷實施單位和拆遷評估機構實行動態管理，嚴格執行市場準入和清出，對違規拆遷、野蠻拆遷、粗暴拆遷、隨意評估、不依法辦事的，依法嚴肅查處，堅決予以清理。同時，進一步加強拆遷和評估隊伍建設，通過培訓、考核、持證上崗等措施，提高從業人員的政治素質和業務素質。七妥善處理拆遷中的矛盾和糾紛，切實做好拆遷信訪工作。及時協調處理各類拆遷糾紛，避免矛盾激化，努力把矛盾和問題解決在基層，化解在萌芽狀態。積極慎重處理拆遷中的歷史遺留問題，本著實事求是的原則，制定相應政策，爭取在今年底基本解決拆遷遺留問題。認真負責地做好拆遷信訪接待工作，決不放過拆遷問題未查實、拆遷糾紛未處理、拆遷補償不到位的問題。對投訴的重點問題加強協調處理，為群眾排憂解難，減少重復上訪、集體上訪和越級上訪，切實維護社會穩定。對少數要價過高，無理取鬧的，將堅持原則，不予遷就。對個別公開聚眾鬧事或上街堵塞交通、沖擊政府機關的被拆遷人，蓄意制造事端的人，將依法進行嚴肅處理。同時，堅持正確的輿論導向，正面宣傳城市建設成果和城鎮房屋拆遷工作，向群眾開展深入細致的政策宣傳和解釋工作，爭取廣大群眾的理解和支持，防止新聞炒作，切實維護社會穩定。長期以來，省人大和省人大常委會對城鎮房屋拆遷工作高度重視，一直給予了關心和支持。懇請省人大和省人大常委會今后繼續關心、支持這項工作。以上匯報，請予審議。

第二篇：淮南市城鎮房屋拆遷管理規定

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淮南市城鎮房屋拆遷管理規定

淮南市城鎮房屋拆遷管理規定狀態:失效 發布日期:1991-10-23 生效日期: 1991-10-23 發布部門: 安徽省淮南市人民政府

《淮南市城鎮房屋拆遷管理規定》已經一九九一年十月二十三日市第十屆人民政府第九十一次常務會議通過，現予發布施行。

第一章 總 則

第一條 為加強城鎮房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，根據國務院發布的《城市房屋拆遷管理條例》及國家和省的有關規定，結合我市的實際情況，制定本規定。

關聯法規：

第二條 凡在本市城市規劃區域內國有土地上，因城鎮建設需要拆遷房屋及其附屬物的，均適用本規定。

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第三條 本規定所稱拆遷當事人是指拆遷人。拆遷人是指依法取得房屋《拆遷許可證》的建設單位或個人，被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人，國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人，以下簡稱原所有人)和使用人(以下簡稱原使用人)。

原使用人必須是在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者作為正式辦公地的機關、團體、企業、事業單位。

第四條 市房地產管理局是本市規劃區域內國有土地上城鎮房屋拆遷管理的主管部門，其所屬的市城鎮房屋拆遷管理辦公室具體負責城鎮房屋拆遷管理的日常工作。

城建、土地、環保、交通、供電、郵電、公安、物價、財政、工商行政管理等部門，應按照各自的職責權限，協助城鎮房屋拆遷主管部門做好房屋拆遷工作。

第五條 拆遷人必須按照本規定對被拆遷人給予補償和安置;被拆遷人必須服從城鎮建設的需要按期搬遷，不得拖延或阻撓;被拆遷人的工作單位或主管部門，應當協助拆遷人做好被拆遷人的動員搬遷工作。

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第二章 拆遷管理

第六條 任何單位或個人因建設需要拆遷房屋，應向城鎮房屋拆遷主管部門提出書面申請，同時提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證(附紅線圖)和其他有關批準文書以及拆遷計劃和拆遷方案，經城鎮房屋拆遷主管部門批準后，發給《拆遷許可證》，方可實施拆遷，并應遵守下列規定：

(一)實施房屋拆遷，不得超越經批準的拆遷范圍和拆遷期限;

(二)房屋拆遷完畢后，由城鎮房屋拆遷主管部門核發《房屋拆遷驗收證》;

(三)城市重點工程建設、綜合開發或舊房成片改造的，應采取統一拆遷;

(四)工程建設項目，要同時交驗環境影響評價報告的批準文件;

(五)拆遷人可以自行拆遷，也可以委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷。

第七條 因拆遷需要變更土地使用權的，應到土地行政管理部門

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辦理變更手續，被拆遷人尚未取得土地使用權證的，必須先行依法取得土地使用權。

第八條 實施拆遷的單位，須持有關部門批準文件向城鎮房屋拆遷主管部門提出申請，由城鎮房屋拆遷主管部門進行資格審查，并按規定的程序領取房屋拆遷資格證書后，方可接受委托。

接受委托實施拆遷的單位，應與拆遷人簽定委托拆遷協議。拆遷費用可采取按實結算或包干的辦法。委托拆遷協議可以由城鎮房屋拆遷主管部門辦理鑒證或由公證機關辦理公證。

凡沒有民事爭議的房屋及單位自管房屋的拆遷，經城鎮房屋拆遷主管部門審定批準，可以自行拆遷。有民事爭議的，應委托拆遷;拆遷人應遵守本規定第 二十七條規定。

第九條 《拆遷許可證》一經發放，城鎮房屋拆遷主管部門應將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限予以公告，并通知房屋拆遷所有地公安、房地產、城建、工商行政管理等部門，自公告之日起，暫停辦理居民分戶和向拆遷范圍內遷入居民戶口;暫停辦理建筑執照、營業執照;不得進行房屋買賣、贈與、出租和互換;不得進行房屋改建、擴建或改變用途。法律、法規和規章另有規定的除外。

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拆遷人應在公布的同時，向被拆遷人發送房屋拆遷通知書。被拆遷人接到書后，應及時到房地產、土地管理等部門辦理房屋、土地所有權或使用權的變更登記手續。

第十條 在城鎮房屋拆遷主管部門公告規定的期限內，拆遷當事人應按本規定簽訂拆遷協議。拆遷協議應明確補償形式和金額、安置住房面積和地點、拆遷過渡方式和期限、回遷期限以及拆遷當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷協議訂立后，必須送城鎮房屋拆遷主管部門備案，并可以向公證機關辦理公證。

第十一條 拆遷當事人協商未能達成拆遷協議的，由城鎮房屋拆遷主管部門裁決;被拆遷人是城鎮房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。拆遷當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向當地人民法院起訴，在訴訟期間如拆遷人作了安置或提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行。

第十二條 在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，由城鎮房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。市人民政府也可作出責令強制拆遷。

第十三條 城鎮房屋拆遷主管部門應當對房屋拆遷活動進行檢查，并應建立健全拆遷檔案，加強對拆遷檔案的管理。

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第三章 拆遷補償

第十四條 拆遷補償實行產權調換、作價補償或產權調換與作價補償相結合的形式。

產權調換的面積按照所拆遷房屋的建筑面積計算;作價補償的金額按照所拆遷房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。

第十五條 拆除違章建筑，超過批準使用期限的臨時建筑及不提供產權證件的房屋或經鑒定為危房的，不予補償。逾期不拆者，由拆遷人拆除，以原建筑物舊料抵工時費，舊料歸拆遷人所有。

拆除使用期內的臨時建筑，由拆遷人按其重置價格結合有效時間的長短給予適當補償。

第十六條 拆除無人居住的破損房以及主房旁個人或公建私助等形式建造的小房，酌情給予補償。

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第三篇：城鎮房屋拆遷補償若干問題研究

城鎮房屋拆遷補償若干問題研究

隨著城鎮建設的快速發展，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補償事宜，拆遷人與被拆遷人之間因補償安置的方式和標準很難達到統一，致糾紛不止，拆遷裁決部門處理起來難度越來越大，以至訴到法院和申請法院強制執行的案件增多。據近五年的統計，因不服拆遷裁決向我院提起行政訴訟的案件27件；拆遷裁決生效后，被拆遷人拒絕履行，拆遷行政主管部門申請強制執行的36件；補償引起爭議提起民事訴訟的77件。對上述爭議的原因，筆者進行認真分析，并走訪了縣拆遷辦公室。據了解，就拆遷補償安置問題，我縣與本市其他三縣三區比較操作程序和補償標準，落實是到位的，并在政策范圍內對被拆遷人給予一定的補償優惠。僅管如此，往往仍不能滿足部分被拆遷人的愿望。

舉一例說明，如四川省合江縣拆遷辦公室申請執行韋代芳房屋拆遷案，韋代芳居住在合江鎮復興路廣東街9號，地處縣城五類區，該房建筑面積59.52平方米，另有臨時建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木結構，該房評估價為270.29元/平方米，房屋及附屬物作價補償款為17787.58元。但被拆遷人韋代芳向拆遷人提出給予50000元的現金補償，否則不予搬遷，拆遷人表示在更好的地段給付一套90余平方米的新建預制房屋不補差價的條件后，仍不滿足，拒絕搬遷。筆者針對案件中反映出的諸多問題，結合有關拆遷補償法律、法規和政策，提出幾點處理意見，僅供參考。

對被拆遷人補償安置應當考慮的因素。在2001年《條例》實施前后，拆遷補償安置時需要考慮的主體、補償方式、補償標準等因素是不同的，主要包括：

（1）對被拆遷人給予補償。1991年《條例》關于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規定的，拆遷人往往不征求被拆遷房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協議；一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿，與所有權法律制度朋顯相悖。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產權結構已從公房為主體轉變為個人擁有住房為主體。而房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，在拆遷過程中是從屬的法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整，而不應當由拆遷入在損害房屋所有人利益、未經得房屋所有人同意的前提下自作主張來調整。根據這一新情況和問題，2001年《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規定“拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償”。

（2）補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。1991年《條例》實施以來，許多地方根據當地的實際情況，先后推行了貨幣化安置，拆遷人根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積確定貨幣補償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實踐證明，采取貨幣補償方式，有利于被拆遷人自行調節住房標準、地點，滿足不同住房消費群體的不同消費需求，有利于轉換住房機制，消化閑置商品房。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當事人的監督。貨幣補償的方式，使得被拆遷人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人長期過渡的現象。因此，2001年《條例》規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”中國人普遍有一種本土觀念，特別是舊城改 1

造，被拆遷人世世代代居住的人文環境已經銘刻在骨子里，其希望“回遷”，也即實行產權調換。在實踐中容易出現的問題是：在個案中，到底是實行貨幣補償還是實行房屋產權調換？（我們認為，保護被拆遷人合法權益應當是體現在多方面，在補償方式上應當滿足被拆遷人的選擇，其兩種方式應當以貨幣補償方式為原則，以正當排除產權調換方式為例外，只有在被拆遷人明確放棄產權調換的前提下，才可以進行貨幣補償。當然，如果拆遷人的拆遷不是以房地產開發為目的，而且沒有提供安置用房的，只能進行貨幣補償。

（3）實行足額補償的補償標準。1991年《條例》規定“拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式”，“作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算”。這一補償標準，在房屋商品化程度不高的情況下是能夠被接受的，但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補償標準，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實踐中被拆遷人所獲得的補償也不足以在市場中購買相應的房屋。在實際工作中，為了切實推進拆遷，客觀上已經不按重置價格補償被拆遷人。所以，2001年《條例》規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”《城市房屋拆遷補償裁決操作規程》已經明確了拆遷補償實行足額補償，包括等額補償和超額補償，但不能低額補償。補償協議或者裁決都必須建立在科學、合理的市場評估的基礎上。

（4）拆遷人對房屋承租人一般不直接進行補償安置。租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關系，情況比較復雜，1991年《條例》既要對房屋所有人進行補償，又要考慮社會安定對房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般屬于福利性分配住房，進行房改其產權人就是承租人，這是我國歷史所造成的，對公有住房承租人的權益必須進行保護。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，2001年《條例》規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”那么，對于商品房的承租人，其合法權益也應當進行保護，但這種保護不是直接進行干預，因拆遷引發的民事爭議是拆遷人和被拆遷人的爭議，是主法律關系；而被拆遷人和承租人的爭議屬于從法律關系，拆遷人應當直接對被拆遷人進行補償，被拆遷人同時應當妥善解決承租合同的問題，如果承租人就承租合同糾紛問題提起訴訟，而且還申請財產保全，人民法院可以裁定凍結拆遷人應當給付的補償款。拆遷人和拆遷管理部門不能將補償款直接給付承租人。補償安置協商和補償安置裁決必須滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發生的民事關系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。依法成立的協議，受法律保護。補償安置方式可以是產權調換，也可以是貨幣補償，被拆遷人對補償安置方式有選擇權，補償安置協議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇，否則，補償安置協議無效。

當拆遷當事人就補償安置問題不能達成協議，經拆遷當事人申請，拆遷管理部門可以作出補償安置裁決，裁決必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇；特別是舊城改造和房地產開發的拆遷，必需滿足被拆遷人對“回遷”的選擇，人們普遍有一種“本土觀念”，世代居住形成了心理上的情感。在具體操作上，沒有法律明確做出規定，但保護被拆遷人利益是貫穿于整個拆遷法律的指導思想，可以在裁決前的調解中制作筆錄，以確定被拆遷人對補償方式的選擇。在實際裁決中還有一種情況，被拆遷人對拆遷有一種抵觸情緒，與拆遷管理部門不作任何配合，既不明確選擇貨幣補償也不明確選擇產權調換，這時只能推定按照貨幣補償進行裁決。需要說明的是，無論采取哪種補償方式。都必需體現等價有償原則，被拆遷房屋和產權調換房屋都必需實行市場評估價進行差價結算。而且都以頒發拆遷許可證時為估價時點進行估價，此時進行產權調換的房屋可能是期房，對于期房也可以根據工程設計資料進行估價，否則，目前房價總體是上漲趨勢，對期房不以同一時點進行估價進行差價結算，就不能體現等價有償原則。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，拆除未超過批準期跟的臨時建筑，是否給予補償應因事而論。違章建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質建成的建筑；

（4）擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑。《城市規劃法》還規定：“限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正并處罰款。”根據上述規定，違章建筑屬于必須拆除的建筑或必須經過改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。對經規劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續后按合法建筑給予補償。違章建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地規劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認定權利，也沒必要自行認定。評估機構作出評估報告時也無權認定是否是違章建筑。臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規定的使用期限。按照《城市規劃法》第33條規定，“在城市規劃區內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除”。超過了批準期限的臨時建筑，都必須無條件拆除，且不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償，這種適當補償應當考慮臨時建筑的剩余年限，肯定不是全額補償。

拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。《條例》第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償和產權調換的補償方式；二是保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，故在處理兩個法律關系時應當一并考慮。依法拆遷是合法行為、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效果，對拆遷補償和解除合同的補

償應當一并考慮，因此《條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須先對承租人進行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達成協議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進行飲食經營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷時補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷入對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人的相應補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

拆遷裁決中，必須反映出被拆遷人對補償方式的選擇權。《拆遷條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”條例之所以規定被拆遷人的補償方式選擇權，是基于以下考慮：一是更有利于保護被拆遷人的合法權益。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料，房屋被拆除，勢必會對居民的生活帶來不便，允許被拆遷人根據自己的實際需要選擇補償形式，實質是保護了被拆遷入對自己財產的處置權力；二是有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人與被拆遷入在拆遷過程中是一對矛盾主體，按照原《條例》的規定，租賃房屋只能實行產權調換，拆遷人給被拆遷入提供的房屋，無論被拆遷人對地點、質量等多么不滿意，但只能被動地接受。新《條例》增加了被拆遷人可以選擇的內容，拆遷人提供的調換房屋滿意就接受，不滿意可以選擇貨幣補償。三是有利于促進拆遷人提供更好的調換房屋。拆遷人提供的產權調換房屋滿意就選擇產權調換，不滿意就實行貨幣補償。拆遷人為了減少項目的前期投入，也為了使拆遷后建設的項目早日銷售，必然會提供更多的、被拆遷人滿意的調換房屋；四是有利于社會穩定。但實踐中，被拆遷人無論是與拆遷人平等協商過程中，還是在拆遷裁決程序中，均不明確表示選擇何種補償方式，有的地方在裁決時直接按貨幣補償方式裁決，有的直接按房屋產權調換方式裁決，有的在裁決書中將兩種方式一并明確。

毫無疑問，前二種方式有侵犯被拆遷入補償選擇權之嫌。但后一種方式，雖考慮到尊重選擇權的問題，也存在弊端：一是此種裁決方式增加了拆遷人的負擔，即拆遷人既要準備貨幣，又要準備安置房；二是將來難以執行，房屋拆遷管理機關或拆遷人申請非訴強制執行時，人民法院因裁決主文具有不確定性而致無法執行。為了既尊重被拆遷人的選擇權，又不增加拆遷人的負擔，也便于將來的執行，可以考慮在拆遷裁決過程中，裁決機關首先應告知被拆遷人有選擇權，應明確補償方式，若其拒絕表態應告知其視為放棄選擇權，而由裁決機關徑行確定。這樣，裁決書中可裁決一種補償方式。具體告知形式可書面通知或形成談話筆錄。

第四篇：城鎮房屋拆遷管理規范工作

城鎮房屋拆遷管理規范工作

自查報告

肥城市拆遷辦

為切實落實魯建房函[2005]18號文件及泰建函[2005]24號文件精神，進一步提高工作效率、服務水平,建設高素質、高標準的拆遷管理隊伍，貫徹構筑“和諧社會”的理念，推動城鎮房屋拆遷工作的規范化、科學化發展。根據工作按排，嚴格按照要求標準，我們對今年以來的拆遷工作進行了嚴格自查，現將情況匯報如下：

一、強化領導，統一認識。

根據泰安建設局工作安排，我們立即組織成立了自查領導小組，認真學習了文件精神，統一思想，提高了認識，部署安排了自查工作任務，結合要求，針對拆遷工作進行認真總結完善，切實把工作考核當作是推動我們工作的動力，提高服務水平的平臺。

二、拆遷管理機構及人員規范化管理。

隨著城市建設的快速發展，今年年初我市組建成立了城市房屋拆遷管理辦公室，屬二級全額事業單位，負責城市房屋的拆遷監督管理工作，行使拆遷行政管理職能。

（一）設置了拆遷科、辦公室、信訪科和財務科四個科室，負責拆遷工作的開展。

（二）嚴格貫徹落實了省政府[2004]49號文件精 1

神，按照“拆管分離”的原則，獨立組建了城市房屋拆遷管理辦公室。落實了評估機構、拆遷單位獨立參與房屋拆遷的要求。

（三）配備了專職管理人員，參與了省拆遷法規的培訓，選派人員到章丘、維坊、泰安、新泰等先進兄弟單位認真學習先進拆遷管理經驗，制定了相應的配套制度、規程，較快的提高了拆遷工作水平。

（四）建立健全了拆遷管理制度。為進一步進行規范化、科學化拆遷管理、嚴格拆遷程序，先后制定了《工作崗位責任制度》、《工作目標管理制度》、《責任追究制度》、《限時辦理制度》、《拆遷公示制度》、《投訴舉報承諾制度》、《監督檢查制度》、《檔案管理制度》。根據《信訪條例》，結合拆遷實際，落實了《拆遷初信初訪制度》、《拆遷糾紛調處制度》，形成了完備、有序的管理體系。

（五）拆遷檔案體系完善。拆遷辦成立以來一直十分注重拆遷檔案建設，制定了《拆遷檔案管理制度》，形成了較好的拆遷檔案、收集、整理、保管、利用程序，配備了專職管理人員，配置了檔案管理用具，并派專職人員到市檔案局，市建設局檔案科學習檔案管理知識、嚴格按照分類、分檔程序，細化檔案類別，建立了完善的檔案體系。

（六）拆遷管理基本實現信息化管理。為了及時了解溝通拆遷信息，完善拆遷管理，進一步提高拆遷工作效率，積極實現拆遷管理信息化，配置了微機、傳真機、掃描、復印等設備，形成了統一準確的拆遷統計報表體系，并計劃購置數碼相機、攝像機等設備，以更

好的提高拆遷工作效率、工作水平。

（七）建立完善信訪制度，做好信訪穩定。成立了信訪科專職負責群眾來信來訪，并將化解矛盾的工作重心下移，讓每個拆遷工作人員都承擔信訪責任，實行“信訪首問負責制”，將矛盾糾紛化解在基層，同時，充分利用拆遷單位熟悉基層工作，有群眾工作經驗的優勢，與其緊密配合，化解了大量的拆遷矛盾。在工作中我們堅持正面引導為主，多管齊下，通過艱苦細致的思想政治工作與群眾的理解信賴相輔相成，促進了拆遷工作的進行。今年以來共接待群眾來訪800多人次，信訪辦結率為100%，沒有發生影響工作大局的事件。

三、公開辦事程序。

本著“公開、公平、公正”的原則，始終堅持“陽光拆遷”，取信于群眾。從拆遷公告到補償標準、辦事制度、業務內容、拆遷政策實行公示公開制度。相關程序、制度上墻公示，制定了服務規范，嚴格文明用語、禁語，提高了工作透明度和服務水平，未發生吃、拿、卡、要等違法行為，無紀檢、監察及司法機關查處案件。

四、拆遷程序規范化管理。

1、嚴格落實國務院《城市房屋拆遷管理條例》關于《房屋拆遷許可證》的審批發放手續，公示了申領房屋拆遷許可證的相關程序及提交的材料，對安置資金不到位等手續不全的堅決不予發放，對以隱瞞、欺騙手段取得許可證

和違反規定發放許可證的行為，堅決收回并依照責任追究制度予以處罰。

2、嚴格拆遷補償資金的監管。

在拆遷補償安置資金上制定了《拆遷安置資金監管制度》，實行了“五專”的管理模式，設立專門科室、配備專職人員、指定專業銀行、設立專用賬號、做到專款專用，嚴格存入提取手續，在嚴格的資金管理下，被拆遷人簽訂搬遷協議后都能及時領取安置補償資金，沒有發生一起因安置資金不到位而發生的糾紛。

3、嚴密行政裁決程序，嚴格強制拆遷管理

為確保社會穩定，維護群眾利益，我們從“講政治、講正氣、講大局”的觀點出發，對拆遷工作中達不成搬遷安置協議的情況，嚴格貫徹執行《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》，規范行政裁決，公開辦事程序及需提交的相關資料，以“負責、謹慎”的態度，切實確保程序合法、工作到位，共辦理趙德厚、陶明金搬遷裁決兩起，經積極努力協調，其二人接受搬遷安置方案，完成搬遷。未發生一起強制拆遷事例。

五、機構及人員規范化管理。

1、房屋拆遷單位管理。根據國務院《城市房屋拆遷管理條 例》及相關規定。對房屋拆遷人、拆遷單位、拆遷評估機構及人員進嚴格管理，在嚴格審查拆遷人資格的基礎

上，堅持監督管理拆遷人的拆遷行為，對不符合拆遷程序規定的堅決予以糾正，杜絕侵害被拆遷人利益的行為。沒有發生恐嚇、脅迫及停水、停電、停氣等野蠻拆遷行為。并積極組織審報符合拆遷安全標準的拆遷單位，做到合法拆遷、安全拆遷。公布了符合要求的評估機構，切實執行“獨立、公正、客觀、合法”的原則，沒有發生行政干預或其他不當干預評估機構正常評估業務的行為，較好的完成了評估拆遷。

2、根據《城鎮房屋拆遷管理規范化工作指導意見》的要求，積極進行了拆遷單位、拆遷評估機構及相關人員信用檔案的建設。根據信用事項開展了收集整理記錄登載等工作，初步建立了信用檔案。

隨著我市城市建設的快速發展，我們清醒地認識到城鎮房屋拆遷工作的重要性，我們將切實以工作考核為契機，不斷改進完善拆遷管理工作，以高度的使命感、責任感推動拆遷工作的進一步發展。

2005年11月22日

第五篇：陳加元在全省城鎮房屋拆遷工作匯報會上的講話

陳加元在全省城鎮房屋拆遷工作匯報會上的講話

一、進一步提高認識,把思想和行動統一到中央和省委、省政府的部署上來

城市建設不僅是一項大事業,而且是一項大產業。現在,城市建設及其相關產業所創造的增加值在全省GDP中已占到10%左右,對國民經濟增長的貢獻很大。城鎮建設和房屋拆遷緊密相關,有建設就會有拆遷,拆遷是為了更好地建設。近年來,全省城鎮房屋拆遷工作是積極有序的,推進了舊城改造和城市環境整治,改善了廣大群眾的居住條件和生活環境,促進了城市化和城鄉一體化進程。但是,我們必須清醒地看到,這方面存在的問題是十分突出的,特別是今年以來,由于有的地方拆遷規模過大,拆遷行為過于頻繁,拆遷補償不夠合理,拆遷安臵不夠落實,工作作風不夠深入,工作方法不當,造成相關的糾紛和集體上訪大量增加,而且屢屢發生越級上訪甚至進京上訪,有的還引發惡性事件,直接影響了正常的生產生活秩序和社會穩定。

城鎮房屋拆遷工作事關群眾切身利益,各級各部門必須認真貫徹“三個代表”重要思想,在實際工作中切實維護和保障被拆遷對象的合法權益。適宜的居住條件和居住環境,是人們生活的最基本需求之一。房屋拆遷首先意味著被拆遷戶居住條件和居住環境的重大變更。近年來的這一輪房屋拆遷同以往比較,有不同的特點。過去拆遷,拆的主要是筒子樓、棚戶區、危舊房,被拆遷戶普遍得到實惠。而近年來的拆遷,主要是為了提升城市形象,增強城市功能,為了拓寬道路、搞廣場、辦工業,被拆遷的相當多的是套房、樓房、街面房、出租房。因為拆遷,不少群眾失去了一些既得利益。對他們“舍小家、顧大家”為城市建設作貢獻的精神,應當給予肯定。他們有這樣那樣的想法,應當給予理解。對他們給予合理的補償安臵,滿足他們正常的工作生活需要,是他們的基本權益,是各級政府及有關部門必須首先考慮并認真做好的一項工作。必須從立黨為公、執政為民的本質要求出發,認真研究完善相關政策,落實各項措施,及時解決被拆遷戶的實際困難,滿足他們的合理要求。這要作為我們工作的立足點和出發點。

做好城鎮房屋拆遷管理工作事關改革發展穩定的大局,各級各部門必須進一步增強大局意識,依法處理好拆遷過程中遇到的各種矛盾和糾紛,切實維護社會穩定。進入新世紀、新階段,全國的發展形勢很好,我省的發展形勢也很好。今年以來,全省各地按照加快全面建設小康社會、率先基本實現現代化的總要求,積極落實省委、省政府作出的各項重大戰略部署,經濟社會呈現出持續快速健康發展的良好勢頭。這個局面來之不易。鞏固和發展這個良好勢頭,需要一個穩定的社會環境。現在,因房屋拆遷而引起的上訪量居各方面上訪的第二位,而且重復上訪、集體上訪、越級上訪和進京上訪的壓力很大,有的行為方式也很激烈,已經成為影響社會穩定的主要因素之一。因此,必須高度重視,抓緊采取各方面措施,化解矛盾糾紛,盡快把拆遷上訪量降下來,努力消除這方面的不穩定因素。維護穩定,這是大局。而一個項目上得早一些或遲一些,相對來說是小局,小局應當服從大局。從宏觀上、戰略上看,發展是第一位的,從微觀上、戰術上看,穩定壓倒一切。特別是各級各部門的領導必須把握好這樣的辯證關系。

加強和改進城鎮房屋拆遷管理事關經濟社會全面發展和城市化的健康有序推進,各級各部門必須樹立正確的發展觀、政績觀,把城鎮房屋拆遷管理工作納入全局通盤考慮,積極穩妥、依法有序地開展這項工作。城市要發展,舊城要改造,人民群眾的居住條件和居住環境要改善,必然會有房屋拆遷,這是符合人民群眾的根本利益和長遠利益的。但是,如何把握城鎮房屋拆遷的總量規模、時序節奏,必須統籌安排、積極慎重。必須全面考慮當地經濟社會發展的實際情況,全面考慮當地財政的承受能力和人民群眾的承受能力,全面考慮拆遷安臵的接續能力。現在,各地加快發展的積極性很高,這是主流,是好事。但是,各級各部門必須進一步確立科學的、正確的發展觀和政績觀,在改革開放和經濟建設中,更加注重全面發展、協調發展和可持續發展,在城市建設和發展中,更加注重與人民群眾的愿望、人民群眾的需要、人民群眾的利益相銜接,多辦順民意、謀民利、得民心的實事、好事。千萬不能不顧群眾的切身利益,不顧法律法規的規定,不顧當地的實際,搞一些勞民傷財的“形象工程”、“政績工程”、“首長工程”。

二、充分發揮規劃的調控指導作用,嚴格城鎮房屋拆遷規劃審批

規劃是城鎮建設和發展的龍頭,也是做好房屋拆遷工作的依據。現在的突出問題是,一些地方規劃編制和管理的隨意性大。正如有的人所說的,“規劃規劃,跟不上變化;規劃規劃,就是紙上畫畫;規劃規劃,不如領導一句話”,“一屆政府一個規劃,一任市長一個規劃”,這些都直接造成了城鎮房屋拆遷規模過大、過于頻繁。有的甚至是去年才入住使用的房屋今年就要拆遷,被拆遷戶難以接受是正常的。還有個別地方,甚至出現城鎮總體規劃遷就房地產開發的不正常現象。在城市建設中,堅持正確的規劃導向,是最重要的。房屋拆遷的中長期計劃和計劃,必須符合城鎮總體規劃的要求。因城鎮建設和房屋拆遷改造確需調整城鎮總體規劃確定內容的,應當先依法調整城鎮總體規劃。要切實強化規劃的控制和管理。對涉及房屋拆遷的項目,在規劃審批前,規劃行政主管部門應當以適當方式公示建設項目情況和拆遷有關情況,充分聽取拆遷當事人的意見。對當事人意見反映較強烈的項目,要認真分析原因,妥善處理。對不符合城鎮總體規劃或房屋拆遷中長期計劃和計劃的,當事人所提意見理由充分的,規劃行政主管部門必須嚴格把好審批關。

城市改造和建設,要堅持以人為本,講求實效,以城市環境綜合整治為重點,著力加強面向中低收入家庭的住房建設、危舊房改造和城市生活污水、垃圾處理等必要的市政基礎設施建設以及文化設施建設,完善城市綜合服務功能,改善人居環境。各地要按照這個要求和方向來指導安排舊城改造和城鎮房屋拆遷的規劃工作,按照與當地經濟發展水平和各方面承受能力相適應的要求,合理有序地安排舊城改造和城鎮房屋拆遷,切實防止急功近利、貪大求快。城鎮建設應當一任接著一任干,從長計議,有序安排,切不可本屆政府超越財力大干快上,以致下屆政府負債累累。

三、堅持量力而行、穩步推進,合理確定城鎮房屋拆遷規模

既要盡力而為,又要量力而行,逐步推進,這是城市建設工作的主要原則之一。城鎮房屋拆遷要掌握好拆遷總量,安排好拆遷的時序進度,切實防止過量的、過于頻繁的拆遷。各市、縣(市、區)政府都要認真編制、嚴格實施城鎮房屋拆遷中長期計劃和計劃。計劃應明確拆遷總量、拆遷戶數量、拆遷地塊、補償標準、安臵方案及新建商品房(含經濟適用房、拆遷安臵房)等內容,報上一級政府備案,同時抄報省建設廳。當年城鎮房屋拆遷面積原則上不能超過上年商品住宅和經濟適用住房竣工總量的40%,特殊情況需要突破的,必須報上一級政府批準。省建設廳和各市政府對各地上報的城鎮房屋拆遷計劃要嚴格審查把關,對不符合規定的,要及時予以糾正。今后,對沒有列入拆遷計劃的區塊,當年內不得實施拆遷。

為降低城鎮房屋拆遷頻率,保持必要的使用年限,省政府已經明確,近5年以來經依法批準建設的多層以上商品住宅原則上不列入拆遷范圍。確因重要公益項目建設需要必須進行拆遷的,應當事先充分聽取意見,取得廣大群眾的支持,并對被拆遷戶及時妥善地予以安臵。

四、認真執行房屋拆遷補償安置政策,切實保障被拆遷戶的合法權益

做好城鎮房屋拆遷工作,核心是妥善處理拆遷安臵補償,保障被拆遷戶的合法權益。要實行貨幣補償和產權調換相結合的辦法,把補償安臵方式的選擇權交給群眾。對于實行貨幣補償的,要嚴格按照當地上一同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價,確定被拆遷房屋的貨幣補償基準價。在確定基準價過程中,必須召開包括被拆遷戶在內的相關人員座談會,有條件的地方可采取聽證會的形式,充分聽取各方面意見,確保基準價的合理性。房地產價格評估機構要堅持公正合理地進行評估,任何單位、任何人不得授意評估機構故意壓低或抬高評估價格,違者要嚴肅處理。

對于實行產權調換安臵的,要確保安臵用房的建設質量和回遷期限,并同步建設好配套設施,以滿足被拆遷戶的基本生活需求。對現有的已經在外過渡2年或2年以上的被拆遷戶,各級政府及有關部門要督促拆遷人盡快安排被拆遷戶安臵回遷。凡是超過回遷時限沒有安臵好被拆遷戶的,不得批準拆遷人拆遷新的項目或開發房地產項目。對遇特殊情況造成安臵用房不能按期交付使用的,拆遷人應提前向拆遷主管部門和被拆遷戶說明原因,并采取必要的補救措施,逾期期間應按規定向被拆遷戶支付過渡補助費。

以前,房價相對比較穩,房屋開發量大,群眾購房的選擇余地比較大,許多地方積極推行拆遷貨幣補償,這也是符合實際的。近幾年來,商品房一直供不應求,房價上漲比較快,群眾購房比較難,在這種情況下,我們應當考慮調整工作思路,尊重被拆遷戶的選擇,更多地考慮產權調換形式的實物安臵,為此,必須加大安臵房的建設力度。

要加強住房保障體系建設,突出解決困難群體在房屋拆遷中遇到的各種實際問題。房屋拆遷中的困難群體主要是那些低收入、住房面積較小的“雙困”家庭,拆遷過程中完全靠市場機制難以解決他們的住房問題。要采取經濟適用住房或廉租住房等方式,解決他們的住房困難,保證他們基本的居住生活,避免因房屋拆遷造成新的住房困難。

五、堅持依法行政,嚴格規范拆遷行為

做好城鎮房屋拆遷工作,關鍵是拆遷行為要規范。而規范的前提是堅持依法行政。《浙江省城市房屋拆遷管理條例》發布施行以來,各地各部門的貫徹執行情況總體是好的。但是,仍有一些地方在房屋拆遷過程中,存在拆遷主體不明確、拆遷程序不合法、拆遷透明度不高等問題,直接引起了各種矛盾和糾紛。

各地要高度重視,切實強化《條例》的執行工作。一是嚴格實行拆遷許可證制度。對《條例》規定的拆遷條件,尤其對拆遷計劃、拆遷安臵方案、拆遷補償安臵資金、拆遷安臵用房和周轉房等落實情況,必須進行嚴格審查,凡不符合條件規定的,不得發放房屋拆遷許可證。對拆遷單位未合法取得拆遷許可證,擅自拆遷或者在拆遷過程中不按照拆遷許可證審批要求執行,侵犯被拆遷人合法權益的,拆遷主管部門必須依法查處。二是嚴格審核拆遷主體的合法性,對不符合拆遷主體資格的單位搞拆遷的,要堅決制止。政府及有關部門不能既當裁判員,又當運動員,否則打起官司,政府就要成為被告。對政府投資的各類基礎設施建設等公益性項目,必須按規定委托拆遷或成立項目法人實體,不得成立由政府有關部門組成的拆遷指揮部進行拆遷。三是拆遷主管部門必須切實加強對拆遷補償安臵資金的監管,嚴禁資金挪作他用。四是嚴格按照法定程序做好拆遷糾紛調處工作,特別是需要行政裁決或強制執行的拆遷項目,必須依法申請,按照法定程序執行。拆遷主管部門要加強對拆遷主體的監管,督促他們嚴格依法實施拆遷。同時,切實加強自身隊伍建設,加強法制教育和業務培訓,嚴格執行持證上崗制度和行政執法責任追究制度,努力提高行政執法水平,確保依法行政。

六、做深做細群眾工作,妥善處理拆遷矛盾和糾紛

舉家搬遷,對于一個家庭來說,是一件大事。它牽動著這個家庭的各種切身利益,牽動著他們的工作和生活,牽動著他們的思想情緒。不僅如此,房屋拆遷還直接牽涉到政府、原土地使用權所有者、開發企業和被拆遷戶多方的利益關系,肯定是一項復雜的工作。做好房屋拆遷工作,必須統籌考慮各方面的情況,認真細致地做好群眾思想工作,努力贏得廣大群眾特別是被拆遷戶的理解和支持。要采取各種行之有效的方式,宣傳推進城市化、加強城市建設、加快舊城改造的重要意義,宣傳城鎮房屋拆遷的有關法律法規和政策。拆遷項目實施前,要直接面向群眾做好拆遷政策的宣傳解釋工作。對符合規劃、經法定程序審批的拆遷項目,如被拆遷戶有不同意見,要曉之以理,動之以情,做好說服工作。對被拆遷戶提出的超出政策界限的過高要求,要依據法規和政策,深入細致地做好解釋工作。對因房屋拆遷引起的矛盾和糾紛,各級政府及拆遷主管部門要及時依法協調處理,盡力把問題解決在初始階段,解決在萌芽狀態,解決在基層單位。任何地方和部門不得簡單化處理和上交矛盾,切實防止矛盾激化。

要進一步增強法律意識,不斷提高依法行政的能力和水平。我國憲法和民法,對公民合法財產權包括房屋財產權的保護都有明確的規定。在法律面前,公共利益與個人利益有大小之分,但沒有高下之別。各級政府在維護公共“大利益”的同時,要切實協調、維護好人民群眾的“小利益”。在城鎮房屋拆遷工作中,雖然不能完全排除強制手段的使用,但是,強制手段的使用,必須降到最低限度,少而再少。在大多數被拆遷戶未達成協議的情況下,要嚴格限制使用強制執行措施,防止矛盾激化和事態擴大。對最終不能達成協議,確需強制執行的拆遷項目,必須嚴格執行法定程序,并做好相關預案準備。絕不能不顧法律法規的規定,工作簡單粗暴,擅用強制手段。對在合法拆遷工作中無理取鬧的,要耐心細致地做好思想工作,努力化解矛盾;對極少數借拆遷之機,無理阻撓,甚至串聯鬧事,嚴重影響社會秩序的,要依法及時進行處理。

這里,我要特別強調做好信訪工作。信訪工作是群眾工作的重要組成部分。今年以來,各級信訪機構及拆遷主管部門做了大量的工作,為黨和政府分憂,為群眾協調解決實際問題。同志們的工作很辛苦,對你們的辛勤工作和取得的工作成效,黨和政府是充分肯定的。但是,在一定時期內,這方面的工作任務依然艱巨,工作量會很大。對各種拆遷上訪,各級信訪機構和拆遷主管部門要本著實事求是和依法辦理的原則,逐個逐項地、及時妥善地予以接訪并協調解決。對一些群眾反響強烈的突出問題,各級政府要明確責任單位限時解決。對一些共性的問題,各級政府要組織有關部門,認真分析查找原因,及時研究制定并抓緊落實相關政策措施。拆遷矛盾和糾紛較多、信訪較突出的地方,各級領導干部要主動下訪,充分聽取群眾意見和建議,深入了解問題產生的原因,面對面地做好宣傳解釋,指導有關部門和單位進一步做好工作。當前,各地要切實加大工作力度,努力防范和減少集體上訪、越級上訪、重復上訪,盡最大努力防止發生進京上訪。一旦發生進京上訪,各地要按照國家信訪局和省委、省政府的要求,迅速采取有效措施,限時妥善地帶回進京上訪人員,并抓緊協調解決有關問題。一旦發生大規模的集體上訪,各級領導干部要靠前指揮,深入群眾,與群眾直接對話,聽取群眾意見,及時了解和解決群眾的合法合理要求,以取得群眾的理解和支持,避免事態擴大和矛盾激化。

鑒于今年以來信訪大量增加的情況,有必要建立相應的制度和機制。一是建立對信訪重點市縣的領導個別談話制度,提出明確要求,落實責任制,限期解決問題。二是建立領導下訪制度,把問題解決在基層。三是建立信訪雙向保證和信訪約談制度。四是建立建設項目的制衡制度,對集體上訪、越級上訪、進京上訪較多,理應解決未解決的地方,要暫停有關建設項目的審批。

七、切實加強領導,建立健全工作責任制

進一步明確領導責任。各市、縣(市、區)政府要進一步加強對城鎮房屋拆遷管理和信訪工作的領導,主要負責人親自抓,分管領導具體抓,認真研究完善相關政策,落實各項規定和措施,努力把信訪量盡快地降下來。特別是拆遷上訪集中、問題突出的地方,當地黨委、政府要逐個排查、專題研究,集中精力、集中力量,限期抓好這方面的工作,切實維護社會穩定。

要進一步建立健全工作責任制。各地、各有關部門要按照中央關于切實維護社會穩定的工作要求和國辦、省府辦兩個通知的精神,認真分解落實各項工作任務,明確責任部門,明確責任人,明確工作時間和質量要求,抓緊抓好各項工作。省建設廳、省信訪局等有關部門要抓好工作指導和督促檢查。要建立健全責任追究制度。對不依法行政、不認真受理拆遷投訴的管理部門,以及違規拆遷,擅自降低拆遷補償安臵標準,不及時解決被拆遷戶實際困難、滿足被拆遷戶合理要求的拆遷單位,要嚴肅處理,并追究有關領導和當事人的責任。省監察廳等有關部門正在研究制定土地征用及房屋拆遷工作中的行政責任追究制度。對由于工作原因導致進京上訪和大規模集體上訪,造成惡劣影響的,要追究有關領導和直接責任人的責任。

各地各部門領導要進一步轉變作風,深入基層,深入群眾,加強調查研究,不斷研究新情況,解決新問題。對城鎮房屋拆遷計劃的制定,拆遷規模和時序的安排,安臵方式的創新,補償標準的調整,新老《條例》的銜接,歷史遺留問題的處理,“住改非”政策的把握,集體土地房屋、城中村、城郊結合部的拆遷等等,都要深入開展調查研究,進一步明確指導思想和工作思路,在實踐中不斷探索和完善相關政策措施。省建設廳等有關部門要進一步加強這方面的工作指導和政策協調,積極妥善地處理好實踐中出現的各種矛盾和問題,確保房屋拆遷工作積極有序推進。

黨的十六屆三中全會即將召開,確保一方穩定、營造良好氛圍,是我們各級各部門的重要職責和必須做好的工作。我們必須立足當前,抓緊做好各項工作,力爭避免在三中全會期間發生大規模集體上訪,不發生進京上訪;同時,必須深入研究解決城市建設和發展中的各種問題,認真總結經驗教訓,探索發展規律,積極穩妥地推進城市化戰略,為保持我省經濟社會持續健康發展作出應有的貢獻。