第一篇：房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

［摘要］房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它有效地解決了中小企業發展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領域拓展了金融業務，為正在興起的擔保行業帶來了重大的發展契機。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。

［關鍵詞］房地產擔保公司 抵押貸款 風險

近年來，全省中小企業發展勢頭強勁，已成為支撐我省經濟發展的重要組成部分。但長期以來，中小企業所獲得的金融資源與其在國民經濟和社會發展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業的發展壯大。正是適應時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構和借款人之間起了一座擔保的橋梁。對于擔保公司來說,房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合分析風險相對較小，擔保效力強等特性。因此，作為擔保方式的房地產抵押也是金融機構等債權人所選用的重要方式之一。但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險，下面對各種風險逐一進行分析。

一、房產抵押貸款存在的風險

（一）抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。

（二）租賃權對抗抵押權的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（三）土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

（四）土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回

土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。

（五）在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

（六）以單位房改房設定抵押。

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（七）共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

（八）抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

（九）房產處置執行難

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。

二、防范房地產抵押貸款風險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。

（二）深入調查，防止“先租后抵”

擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

（三）注意土地的性質和使用期限

擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更

擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

（六）擔保公司應有自己的房產評估“專家”

為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度，掌握貸款發放的主動權。

（七）調查清楚借款人的房產數量

擔保公司發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔保公司發放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

（九）更要重視控制道德風險

以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項

（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業、事業單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規定。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

（四）以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

（五）一旦發現已抵押的房地產發生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。

注：下列房地產不得用作抵押：

１、權屬有爭議的房地產；

２、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物；

４、已依法公告拆遷的房地產；

５、被依法查封的房地產；

６、集體所有的土地。

第二篇：擔保公司房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

［摘要］房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它有效地解決了中小企業發展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領域拓展了金融業務，為正在興起的擔保行業帶來了重大的發展契機。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。［關鍵詞］房地產

擔保公司 抵押貸款 風險

近年來，全省中小企業發展勢頭強勁，已成為支撐我省經濟發展的重要組成部分。但長期以來，中小企業所獲得的金融資源與其在國民經濟和社會發展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業的發展壯大。正是適應時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構和借款人之間起了一座擔保的橋梁。對于擔保公司來說,房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合分析風險相對較小，擔保效力強等特性。因此，作為擔保方式的房地產抵押也是金融機構等債權人所選用的重要方式之一。但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險，下面對各種風險逐一進行分析。

一、房產抵押貸款存在的風險

（一）抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。

（二）租賃權對抗抵押權的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（三）土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

（四）土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。

（五）在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

（六）以單位房改房設定抵押。

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（七）共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

（八）抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

（九）房產處置執行難

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。

二、防范房地產抵押貸款風險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。

（二）深入調查，防止“先租后抵”

擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

（三）注意土地的性質和使用期限

擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更

擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

（六）擔保公司應有自己的房產評估“專家”

為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度，掌握貸款發放的主動權。

（七）調查清楚借款人的房產數量

擔保公司發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔保公司發放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

（九）更要重視控制道德風險

以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項

（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業、事業單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規定。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

（四）以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

（五）一旦發現已抵押的房地產發生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。

注：下列房地產不得用作抵押： １、權屬有爭議的房地產；

２、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產； ３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產； ５、被依法查封的房地產； ６、集體所有的土地。參考文獻: [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業金融制度調查報告》[R]，《金融時報》.2004-6-22

[2] 殷紅,張衛東:房地產金融,首都經濟貿易大學出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實踐,復旦大學出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛,張學文:房地產金融政策風險及其防范對策,中國房地產金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風險防范機制分析,北京科技大學學報,2007(1):56-59

第三篇：擔保公司房地產抵押貸款風險管理

擔保公司房地產抵押貸款風險管理

由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險，下面對各種風險逐一進行分析。

一、房產抵押貸款存在的風險

（一）抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。

（二）租賃權對抗抵押權的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（三）土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

（四）土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回 土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。

（五）在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

（六）以單位房改房設定抵押

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（七）共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

（八）抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

（九）房產處置執行難

一 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。

二、防范房地產抵押貸款風險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。

（二）深入調查，防止“先租后抵”

擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。

（三）注意土地的性質和使用期限

擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更

擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

（五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

（六）擔保公司應有自己的房產評估“專家”

為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度，掌握貸款發放的主動權。

（七）調查清楚借款人的房產數量

擔保公司發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔保公司發放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

（九）更要重視控制道德風險

以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項

（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業、事業單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規定。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

第四篇：淺析農村信用社門市樓抵押貸款風險管理

淺析農村信用社門市樓抵押貸款風險管理

門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經濟的發展應孕而生的，它的出現對于弱化農村信用社信貸風險，節約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風險與貸款同在，貸款管理就是一個風險管理的過程，要達到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹慎運作，最大可能的去規避風險，去充分滿足農村信用社貸款的質量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點：

1，風險系數較小。眼下，房地產市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發生變現，抵押物易出售，對信用社的債權清償度高，不易形成風險。

2，貸款收益集中且穩定。其貸款額度一般較大，結息相對集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農村樸實的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風險防范

（一）貸前風險的防范

1、認真過好評估關。客觀、公正、準確的評估是辦好門市樓貸款的關鍵，這是關系到貸款回收成敗的重要的一環。

一是信用社培養自己的房產評估人才，可以通過專門培訓或進修等手段讓其擁有一定的系統的評估專業知識，在承接貸款申請時，積極的同專業評估人員進行協商，積極參與評估活動，在廣泛參與過程中敢于提出自己的評估觀點，這樣可以最大限度的減少評估誤差，彌補評估遺漏，從而掌握第一手可靠的評估資料，及時匯報給信貸部門予以參考，為準確發放貸款打下基礎。

二是采用循環評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進行實地評估，然后把各個評估結果逐一進行比較，取中間最小化值，以提高評估的準確度。

三是對評估結果進行復議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時間、裝修情況、建筑面積等情況進行實地查詢，做系統的分析，以把好事后監督關，防止評估報告嚴重失實后，導致高評估而形成的“空殼貸款”的現象。對于那些失實的評估報告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認真過好證件關。

信貸人員認真實地的核對房產證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實，所繪圖紙是否準確，是國有土地還是集體土地等逐項進行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續。

3、過好選址關

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款出現風險，門市樓抵押物之所以能夠順利通過變現，防止出現滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關系。因此門市樓抵押物應在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內在要求。

（二）管理風險的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經營需求，同時對貸款應參照企業貸款管理，實行按季結息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規定一旦抵押物發生損失或毀滅情況的發生，信用社依法優先享受保險所承擔的金額，享受優先受償的權利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規合法，一但發生不良情況，信用社根據司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護自己的合法權益。

4、對抵押物的存在狀況進行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進行毀損的情況進行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導致的貶值。為抵押物及時的變現打下扎實的基礎。

5、認真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務，是否進行了貸款重復抵押。同時做好抵押物變現的準備工作，積極同執行廳搞好關系，打好招呼，一但發生糾紛，能夠及時伸張債權。

6、發放門市樓抵押貸款規定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機制，以監督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達到存貸雙贏。

7、認真做好貸后檢查，派專人進行管理，做好管理日志。檢查所貸是否為其所用，一旦發現可疑情況，及時變現，及時保存債權，防止貸款懸空。

門市樓貸款以其風險小，收益穩定的特點闊步走進了信用社貸款的行列，為資產質量的提高發揮了重要作用，因此，農村信用社在貸款管理過程中，只有不斷地加強其在經營中的比重，并且認真地加強風險管理，讓它成為信用社效益之源，成為一個新亮點。

第五篇：房地產貸款風險類別及其管理分析

房地產貸款風險類別及其管理分析

摘 要：本文主要是根據目前房地產貸款風險的現狀對房地產貸款風險的類別及其管理進行研究分析，參考大量江西理工大學圖書館文獻、網上資料以及指導老師的指導，從房地產貸款風險的種類著手對房地產貸款風險及其形成的原因進行分析研究，并通過對房地產貸款風險從時間過程中遇到的風險和商業銀行現今存在的風險兩個方面展開論述分析，主要闡述房地產貸款風險，房地產貸款風險的類別，房地產貸款風險的管理措施，以及對房地產貸款風險管理的建議。

關鍵詞：房地產貸款風險；風險分類；風險管理；控制分析

房地產貸款的種類有：（1）個人住房貸款。（2）個人二手房貸款。（3）個人住房裝修貸款。（4）個人住房抵押消費貸款。（5）個人商業用房貸款。（6）個人自建房貸款。幾種有特色的貸款種類：（1）住房儲蓄貸款。（2）企業住房基金合作貸款。（3）個人住房組合貸款。貸款風險按不同的標準劃分，可分為不同的貸款種類。按貸款風險形成的原因劃分客戶風險，貸款決策風險，貸款風險的根源主要來自客戶風險。引起企業經營活動的風險因素有多個方面：―是來自于自然因素的不確定性；經營者行為風險的表現主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風險，決策風險大體可劃分兩種情況，被動決策風險和主動決策風險。（2）低度貸款風險、中度貸款風險、度貸款風險、短期貸款業務經營風險、中長期貸款業務經營風險、特種貸款業務經營風險、對外業務經營風險。（3）違約風險，違約的界定主要有：1）沒有履行一項義務的付款違約。2）“技術違約”超過了財務比率上、下限等行為。（4）敞口風險，敞口風險是未來風險金額的不確定性所產生的風險。（5）追償風險。包括：抵押品風險和第三方擔保風險。

人們將房地產地產貸款風險中存在的問題歸納為以下幾個方面：第一，借款人由于各種原因虧損。第二借款人自有資金不足。第三，銀行內部管理不嚴，制度不健全。第四，銀行業務人員素質低。第五，房地產貸款抵押、擔保流于形式，不能得到切實、嚴格的執行。第六，行政干預和政策變化的影響。第七，法規不健全。第八，假按揭現象嚴重。

這些問題必將給銀行帶來一系列的風險，如：行業風險、個人信用風險、金融欺詐風險以及房地產處理變現風險。還有一些特殊的風險如：

1、經營能力風險。商用房地產經營者的經營能力是房地產經營成敗的關鍵，如果經營者不能正確認識房地產的功能情況，卻主推與功能不符的經營項目，那么就無法保證租戶的合法利益，就會給房地產經營的長久性、持續性、穩定性帶來極大的威脅。

2、過度授信風險。業主為了獲得貸款可能會用一些不誠信的手段，可能會制造已出租的假象，假造租賃合同等，以此來誤導銀行和房產評估機構，虛增房地產還貸能力。在房地產的估價中如果選用了不恰當的租賃信息，就會使房地產評估價值虛高，最終造成授信過量風險。

3、貸款期限不合理風險。貸款期限的確定要遵循房地產收益還原法測算的結果，做到以租金收入現金流償還貸款。經辦銀行應合理地安排還款進程，在還貸進程中監控經營情況。既避免不切實際地要求快速還貸，也應避免還貸安排過于寬松，造成前期富余資金被借款人不當占用，遠期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。

4、貸款用途風險。一是借款人以統籌安排的資金需求為由籠統申請貸款的，借款人可能會將資金投入其他高風險業務的經營，影響經辦銀行貸款的第一還款來源。二是對申請用于償還股東借款的，我們應核實股東借款的真實性、合理性，防止股東抽逃企業資金，加大經辦銀行貸款的風險。

5、抵押物價值波動風險。商用房地產抵押貸款的第一還款來源是房地產出租經營收入，而第二還款來源就是抵押房地產的處置還款。房地產自身經營方式，房地產狀態、性能的維持、周邊環境、經濟政策等都會造成房地產價值的波動，從而對貸款償還造成風險。

6、置換貸款風險。商用房地產抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產建設期的銀行貸款，所以經辦銀行在發放置換貸款時必然會面對房產的順位抵押問題，可能出現經辦銀行貸款的抵押率過高情況，所以要求在經辦銀行取得第一抵押權人登記前，借款人應提供經辦銀行認可的其他階段性擔保。那么，出現房地產貸款風險的原因有哪些呢？首先，利益誘導房地產開發商。其次，銀行觀念的誤導、個貸體制和內部激勵機制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供應過量和宏觀調控土地的力度不足。

一般來說，防范與控制房地產地貸款風險從以下幾個方面入手。

第一，房地產經營收入的穩定性和可靠性。小企業商用房地產抵押貸款的還款來源是出租收入，所以審查商用房地產經營者的經營能力、承租人的實力、租金收入的穩定性和可靠性等是至關重要的。實踐中要審查房地產租賃合同條款，關注合同中有無不利于經辦銀行的情況。

第二，房地產收入的監管。商用房地產抵押貸款還款來源主要依賴商用房地產已形成的租金收入，風險控制的首要因素是租金收入監管和房地產業主經營行為的監控，足值有效的抵押物是貸款第一還款來源出現問題時，對債權的有效保障。經辦行應切實扭轉“重抵押、輕租金收入管理”的經營思路，落實對租金收入的封閉管理措施。一方面應落實租金監管協議，協議既應使房地產經營收入便于銀行監管又不影響房地產的正常經營，另一方面為了體現應收租金用于償還經辦銀行貸款的排他性地位，要求經辦行與出租人簽訂《應收賬款質押合同》和《應收賬款質押登記協議》，并在人民銀行應收賬款質押登記公示系統中進行登記。

第三，貸款用途的審查。應重點審查客戶及其關聯方企業有無涉足房地產開發、高風險投資等情況，是否有投資于自身未曾涉及過的行業的動向。要防止借款人違反《貸款通則》的規定將貸款直接用于股權投資，或者將資金調配給關聯企業從事其他高風險項目投資。貸款資金應該明確用于增加對客戶自身擁有房地產的更新、維護和功能完善工作或日常經營等。

第四，貸款期限的確定。貸款期限的確定必須遵循房地產收益現金流的嚴格測算，而其中最關鍵的問題是租金收入與經營成本的確定與估算。首先，看租金價格在近期的合理性和在遠期的變化趨勢，分析是否存在關聯出租的價格不實問題。其次，看價格中包含的服務內容，要區分不同的房地產正確計算經營成本，還要對貸后經營期間利率變化的趨勢做出判斷。第三，如果收入預測中采用了租金逐年遞增的估測方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢，維護房地產的成新度，出租期間必然會發生新的裝修費用投入以及裝修改造期間房地產的空置損失，這些費用的開支和出租率的下降是必須與收入同時考慮的情況。

第五，置換他行貸款中過渡期擔保的有效性與可靠性。經辦銀行辦理的商用房地產抵押貸款許多是用于置換該房地產前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經辦銀行應該要求客戶提供階段性擔保措施。對于政策規定不能辦理順位抵押的地區，就更應對階段性擔保措施進行嚴格審查。

第六，抵押物的保險措施。中小企業自身擁有的資產相對較少，經營規模也有限。抵押給銀行的商用房地產不少是企業唯一的經營性資產，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來源的經營收入和第二還款來源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購買保險，設立第一收益人為貸款銀行是必須的風險防范措施。

第七，定期做好抵押物價值重估。加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時防范抵押物價值下行風險。需對押品的實物狀態、價值變動、權證保管等風險狀況進行持續監督，定期檢查估價對象的使用狀況，及時掌握抵押價值變化情況，必要時委托房地產估價機構對房地產抵押價值進行再評估。如押品價值發生重大波動時，應要求客戶立即增加符合經辦銀行規定的其他抵押物或提前歸還經辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。特別是當市場價格出現較大波動時，要切實防范抵押不足值的風險。

（作者單位：江西理工大學）

參考文獻：

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