第一篇：房地產估價師考試 在建工程抵押問題

在建工程抵押問題？

1。在建工程抵押，土地權益一并抵押，但是在建工程可能是50%進度，那么土地權益是否按照50%抵押

2.在建工程抵押，尚無房屋權益證明，那么抵押權益的證明如何開具？

3。在建工程，尚不具備房屋所有權，那么萬一土地是劃撥的，還能抵押嗎？

4。完整房地產，分割抵押時，土地權益是否也按照比例抵押？比如貸款80%，那么土地權益是否按照是80%抵押，還是100%

1、在建工程的進度是50%，土地不是按照50%進行抵押的，還是按照全部抵押的，實際上是把土地使用權以及地上物一同進行了抵押。

2、他項權利證明是土地使用權抵押權利價值是。。在建工程抵押，權利價值。。

3、根據抵押的相關法規，劃撥土地在土地管理部門的批準下，可以抵押，那么同時地上的在建工程一同抵押

4、在分割抵押的時候，如果建筑物在一宗土地上，那么土地面積應該按照所分割建筑物的分攤土地面積計算，然后再計算出土地的價格。

單純的土地抵押，必須得是出讓地。房地一起的抵押，則不管其土地取得方式如何，可以一并抵押。（見教材142頁）

你怎么連教材都沒看全就問問題？

1、在建工程抵押土地要一并抵押，但是在評估時可以計算全部的地價，也可以計算50%的樓面地價（在處理抵押物時會產生不一樣的結果，因為新增的房地產不屬于抵押物，但它也會占用應分攤的土地）想精細計算的話還是比較麻煩得，因為不同樓層的樓面地價是不一樣的。

2、辦理在建工程的抵押登記手續，但銀行即使辦理了抵押登記手續，其優先受償權也未必能得到保證。這一點應該在報告里明示。

3、劃撥土地不能單獨設定抵押權但是可以連同地上建筑物一并抵押。

4、一棟建筑物分割抵押，其樓面地價應該根據用途或者樓層進行計算，和貸款的比例沒有任何聯系

補充6樓第二條，根據司法解釋，應付工程款的優先受償權在抵押之前！故需在報告中明示！

第二篇：房地產在建工程抵押貸款合同

房地產在建工程抵押貸款合同

抵押人_________愿將其在建工程作抵押物，以擔保債務按期清償，擔保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經與抵押權人_________協商，于_________年_________月_________日在_________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1．坐落位置：_________區_________街路_________胡同_________號。開工許可證_________號。工程設計總面積：_________平米。

2．建筑結構：_________。設計層數：_________。用途：_________。

3．資金來源：_________。計劃批準文號：_________。工程總造價：_________元整。

4．已完成部分：層數_________。建筑面積_________平方米。評估現值：_________元整。

5．土地使用權取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面積：_________。地區類別：_________。

7．土地使用性質：_________土地證號：_________。

8．土地評估現值：_________元整。

9．在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部／部分，抵押給抵押權人，并將在建工程有關要件：計劃批件、規劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權人同意在建工程評估現值_________％以內提供貸款。貸熬總額為：（幣種：_________）_________元整。

抵押貸款期限_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保證將該款項用于_________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇國家調整利率或計息辦法，自調整之日起按調整后的規定計息。

五、還款方式：_________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險事宜按以下第_________款辦理。

1．由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負擔，保險憑證交抵押權人保管。在本合同有效期內，當抵押工程因保險事由毀損滅失時，抵押權人為該保險賠償金及支配人。保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權人有權另行追索。（已投保的，填寫下列（1）（2）款）

（1）投保價值：_________元整。

（2）保險期限：_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．雙方再另行約定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權人有權依法對抵押工程及土地使用權提出訴訟保全。

（2）向房地產市場管理部門提出申請，對抵押工程及土地使用權進行拍賣，拍賣所得價款，按有關規定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權人有權另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應接受抵押權人的監督、檢查。

八、抵押期內，未取得抵押權人書面同意，抵押人不得將該工程轉讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內，抵押人必須交納有關部門對該工程所征收的任何稅費，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權要求支付違約金或賠償實際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權人有權采取以下處置方式：

十二、企業法人分立、合并或更名，本合同的權利義務隨之轉移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關系即告終止。抵押權人應會同抵押人在十日內到房地產市場管理部門辦理合同注銷手續。

十四、本合同的附件：_________等，構成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執_________份，房地產市場管理部門存檔一份。

十五、本合同經房地產市場管理部門登記鑒證方可有效。

十六、特約：_________。

抵押人（蓋章）：_________抵押權人（蓋章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（簽名）：_________法定代表人（簽名）：_________經辦人（簽名）：_________經辦人（簽名）：__________

________年____月____日_________年____月____日

┌──────────────────────────────────┐

│鑒（公）證意見：│

││

││

││

││

│經辦人：鑒（公）證機關（章）│

││

│年月日│

││

││

│（注：除國家另有規定外，鑒（公）證實行自愿原則）│

││

└──────────────────────────────────┘

第三篇：房地產在建工程抵押貸款合同

抵押人_________愿將其在建工程作抵押物，以擔保債務按期清償，擔保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經與抵押權人_________協商，于_________年_________月_________日在_________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1．坐落位置：_________區_________街路_________胡同_________號。開工許可證_________號。工程設計總面積：_________m2。

2．建筑結構：_________。設計層數：_________。用途：_________。

3．資金來源：_________。計劃批準文號：_________。工程總造價：_________元整。

4．已完成部分：層數_________。建筑面積_________平方米。評估現值：_________元整。

5．土地使用權取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面積：_________。地區類別：_________。

7．土地使用性質：_________土地證號：_________。

8．土地評估現值：_________元整。

9．在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部／部分，抵押給抵押權人，并將在建工程有關要件：計劃批件、規劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權人同意在建工程評估現值_________％以內提供貸款。貸熬總額為：（幣種：_________）_________元整。

抵押貸款期限_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保證將該款項用于_________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇國家調整利率或計息辦法，自調整之日起按調整后的規定計息。

五、還款方式：_________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險事宜按以下第_________款辦理。

1．由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負擔，保險憑證交抵押權人保管。在本合同有效期內，當抵押工程因保險事由毀損滅失時，抵押權人為該保險賠償金及支配人。保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權人有權另行追索。（已投保的，填寫下列（1）（2）款）

（1）投保價值：_________元整。

（2）保險期限：_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．雙方再另行約定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權人有權依法對抵押工程及土地使用權提出訴訟保全。

（2）向房地產市場管理部門提出申請，對抵押工程及土地使用權進行拍賣，拍賣所得價款，按有關規定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權人有權另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應接受抵押權人的監督、檢查。

八、抵押期內，未取得抵押權人書面同意，抵押人不得將該工程轉讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內，抵押人必須交納有關部門對該工程所征收的任何稅費，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權要求支付違約金或賠償實際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權人有權采取以下處置方式：

十二、企業法人分立、合并或更名，本合同的權利義務隨之轉移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關系即告終止。抵押權人應會同抵押人在十日內到房地產市場管理部門辦理合同注銷手續。

十四、本合同的附件：_________等，構成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執_________份，房地產市場管理部門存檔一份。

十五、本合同經房地產市場管理部門登記鑒證方可有效。

十六、特約：_________。

抵押人（蓋章）：_________抵押權人（蓋章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（簽名）：_________法定代表人（簽名）：_________

經辦人（簽名）：_________經辦人（簽名）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

┌──────────────────────────────────┐

│　鑒（公）證意見：│

││

││

││

││

│　經　辦　人：鑒（公）證機關（章）│

││

│年月日│

││

││

│（注：除國家另有規定外，鑒（公）證實行自愿原則）│

││

└──────────────────────────────────┘

第四篇：在建工程抵押申請報告

在建工程抵押申請報告

XXXXXX房產管理局：

現有抵押人（企業名稱）用公司所有位于 處的在建工程向抵押權人 進行抵押貸款，用于本工程的繼續建設。抵押平方米，國有土地證號為，建筑工程規劃許可證號為，施工許可證號為，已完成總建設工程的 %。貸款金額 元。期限 年 月

日至 年 月 日?，F雙方已簽訂借款合同，手續齊備，根據《房屋登記辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》等有關條例，特向貴局申請辦理抵押登記。

請予以批準，為盼。附件1：抵押物清單

申請單位：

年 月 日

抵押權人： 抵押人：

受托人姓名：

職務:

聯系方式:

（手機）

（辦公電話）

第五篇：在建工程抵押補充協議

在建工程抵押補充協議

抵押權人(貸款人):(銀行名稱)(以下簡稱甲方)法定代表人: 營業執照注冊號: 通信地址:

抵押人(借款人):(公司名稱)(以下簡稱乙方)法定代表人: 營業執照注冊號: 通信地址:

甲方與乙方于 年 月 日簽訂編號為 號的《 抵押合同》，雙方約定以抵押人所有的坐落于 的在建工程作為抵押物抵押給抵押權人(國有土地使用證: 工程規劃許可證: 用地規劃許可證： 預售許可證;施工許可證 :)，抵押物共計店面 間，住宅 間(詳見抵押物清單)，抵押物建筑面積平方米，評估價值人民幣 元。雙方經協商一致達成以下協議并對相關情況說明如下：

一、乙方承諾在出售或轉讓以上抵押物之前必須征得甲方同意，并將所得款項首先用于歸還抵甲方的貸款本息及其他費用。否則，甲方有權拒絕抵押人的出售或轉讓行為，采取相應的救濟措施提前收回乙方的所有未到期的貸款本息，并有權要求乙方承擔由此引起的一切法律后果。

二、雙方約定 號的《 合同》抵押合同擔保下的借款用途僅限于該在建工程的后續建設使用，甲方將負責跟蹤借款的實際使用情況。

三、雙方約定在抵押合同約定的債權確定期間即_ 年_月_日起至 年 月_ 日止。在最高債權限額人民幣_ 元內依據借款人的實際需要簽訂相關借款合同。

四、乙方于 年 月 日已將上述在建工程項目的國有土地使用權(國有土地使用證 號:_)在甲方設定抵押，截止 年 月 日貸款融資共計人民幣 元。本次申請的在建工程抵押登記，抵押物價值不包含相對應土地使用權價值。根據房地合一的法律原則，雙方同意今后如需處置該房產，房屋與土地應合并處理。

五、該在建工程項目的土地出讓金(國有土地使用證號:_)已交納共計 元。截止 年 月 日已投入的在建工程款共計 元，現已施工至 層，已完成工 作量 %、工程量 %，整體工程項目預計于 年 月 日竣工。

六、本協議為 號 抵押合同的補充協議，與抵押合同具有同等法律 效力。

本協議書一式三份，抵押人、抵押權人各執一份，一份送抵押登記機關備案。

抵押權人(貸款人):(公章)抵押人(借款人):(公章)

法定代表人(簽章)法定代表人(簽章)年 月 日 年 月 日