第一篇：揭秘商業步行街失敗案例為何多

揭秘商業步行街失敗案例為何多 投資賺錢五要點

開發商為何熱衷于建商業步行街?

為什么開發商熱衷于建商業步行街?商業步行街是“三高”行業，即“高投入、高風險、高利潤”。但開發商在選擇做商業步行街時卻比較投入，是因為商業步行街有幾個好處：一個是規避政策調整風險，二是政府很喜歡招商引資，三是可以長期性的拉動稅源和就業，四是可以提升城市形象，帶動當地房地產土地市場價格。特別是像一些大型的項目，像沃爾瑪、家樂福，當地政府會有一些相應優惠政策，所以開發商都喜歡引進一些比較大型的賣場，原因就在這兒。

商業步行街失敗案例為什么那么多?

原因1：商業開發環節專業性要求高。住宅地產與商業地產有差異，住宅是在游泳池里游泳，商業地產就是在上海里游泳，很過癮但容易翻船。商業步行街分成五個環節，一是前期規劃，二是項目定位，三是項目推廣，四是項目招商銷售，五是后期運營管理，很多商業步行街為什么失敗?因為這五個環節都非常環節，每一個環節都要做好，而且是一環緊扣一環。特別是前期規劃這一塊，都是設計院設計之后才讓我們介入，所以很多規劃上面都達不到要求，都是開發商拍腦袋出來的，所以失敗比較多。

原因2：商業步行街人才比較匱乏。一般像這樣的人才三到五年才能成長，現在整個商業地產的人才都很匱乏。現在開發商一直處于挖人的狀態，下面三四線的開發商就更不容易說了。

原因3：開發商缺乏完善的開發理念和長遠的經營打算，有的把商業步行街當豬養，沒有長期的打算，而真正做商業地產是要當兒子養，起碼養三到五年，沒有這樣的心白項目很難做好。沒有一定觀念的開發商，我們也不愿意和他們合作。商業就是這樣的，剛才我們看的三江集團的，他很有實力，當時賣的時候也很火爆，2萬的、4萬多都賣完了，但經營始終跟不上去。

原因4：注重硬件設施，忽視軟件的重要性。剛才這些圖片，看出商業步行街外觀做得很美觀，但真正的人流動線，消費者的心理研究等等方面很少。

所以現在步行街變成了“不行街”，已經快死了，內因有七：

1、只有市長，沒有市場;

2、只有規劃，沒有策劃;

3、只有地位，沒有定位;

4、只講美容、不講優生;

5、只有共享、沒有共擔;

6、只管銷售，不問運營;

7、只顧自己，殺雞取卵。

如何才能打造一條成功的商業街?

1、選址非常重要。我們碰到的一些開發商到郊區去弄商業步行街，地價不高，期望值不高，但商業步行街一定要在市中心，特別是在下面縣里面，這要提醒大家注意，三四線城市，市中心非常小，商業步行街就這么一塊，一旦超出這個范圍，商業步行街就很難做起來。我們有一句話叫造街容易，但造市場難。所以說選址在商業項目里的重要性占到60%。怎樣才能選好址?

一是繁華的市中心內;二是要連接兩條(或多條)城市主干道，如果人不能流通的話，商業步行街不一定做得好。三是周邊交通網絡要比較完善;四是有一定的歷史理念，在新區做一家商業街，沒有一定的沉淀的東西，很難做得起來，做得好的商業街，都是中國死過一次，堆了很多尸體堆出來的，一般一開始就做得很火爆的商業街還是不多的。

這是黃梅的商業步行街，目前一期做到這兒，但商業步行街經營已經有問題了，主入口在這個位置，因為后面二期沒有修，人從這兒進去又從這兒出來了，由于前期賣的價格太過，臨街賣到3.8—4萬/平米。里面問題是什么呢?開發商賣的價格高，小業主壓力大，小業主壓力大了租戶壓力大，壓力大了之后要么做不起來，要么做水貨，這是一個食物鏈。

2、市場調查。一般來說很多開發商很難做市場調查，一般都是開發商自己根據經驗來做。

3、前期規劃、策劃。規劃非常關鍵，曾經有一個項目，請了一個設計院做規劃，后來否定了，重新再找設計院做的。我們從事的項目一般是在下面城區，有幾點要注意：

一是確定合理規模。包括：a、總建筑面積不超過3萬平米;b、總長不超過500M(約125間);

C、合理的街寬(主街不超過15M)及高度。如果商業步行街太寬就顯得空空蕩蕩沒有人流，只有半邊有人流，有人談到商業街有陰陽街，有一條街生意非?；鸨幸粭l街就不行，另外也不能太窄，窄了人的舒適度必須差。

二是初步業態定位及預招商(主力店招商)。

三是合理的人流動線及車行動線。

四是新潮醒目、耐看的外觀色彩。

4、銷售招商。

對于三四線城市，特別是對縣里面，商業步行街一定要有一個主力店，如果沒有主力店給他帶來人氣，商業街品牌商家號召力沒有這么大，像中百倉儲人流量一天在500人以上，這樣拉動人氣比較好，但主力店周期長、要求高、租金低，開發商一般不愿意接受。再就是業態組合比較適中，購物、休閑、餐飲的比例應為50：20：30。我們在看這個黃梅商業街，這個項目做不起來，是因為大家不知道到這里干什么，所以商業步行街一定要有定位。只要能夠做出一定的名氣、特色出來，這條街一定可以做出來，但一定要有特色。

5、商業運營管理。

a、90%的項目都是在運營管理上出了問題。

b、沒有業態規劃，無原則銷售是后期運營的定時炸彈;

c、商業運營管理缺乏的兩極分化;做得好的是金娃娃，是一個生金蛋的雞，如果做得好，比住宅還難弄。

d、步行街商業五統一的必要性。

關于投資商業的注意事項，重點講一下以下幾點：

第一，一定要看請開發商的面貌，開發商到底是把它當兒子養，還是當豬養，如果開發商只是當豬養，小心你成為他的豬，被他宰了。

第二，是否是老城區的核心地帶，尤其是在三四線城市，這一塊非常關鍵。我們現在賣的商鋪就是這樣，越是低端好的商鋪越搶手。通常好的位置商鋪不到2個小時就搶完了。第三，不要相信所謂的投資回報，特別是產權式的商鋪一定要小心。產權式商鋪不是大家能夠控制的，作為投資的小投資客戶，建議你投資街鋪，自己可以控制。因為產權式商鋪是整體經營，一旦開發商整體經營不好的話，你的投資就打了水漂。

第四，不要貪圖便宜，(但也并非越貴越好)。

第五，跟著當地品牌商家走。像利朗、七匹狼的商家，只有他在這個地方開著有店，像這樣的位置，你可以投，如果真有上十個品牌去做，這條街是可以做起來的。對于專業知識不是很豐富的普通投資客來講，跟著他們講就像跟著沃爾瑪、家樂福走一樣，比較有保障，風險可以控制。

第二篇：商業步行街規劃設計淺析

商業步行街規劃設計淺析

發布時間：2013-04-23 作者：劉陽 來源：萬達商業規劃院總工辦

商業步行街的建設源于歐洲，1922年德國埃森市針對中世紀形成的商業街空間狹小、交通混亂狀況，在“林貝克”大街禁止機動車通行，1930年建為林蔭大街后發展商業獲得成功，成為現代步行街的雛形。在60年代以后，歐美許多國家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質量下降，環境污染，步行者安全無保障，中心區受到郊外購物中心的競爭，商業功能衰落，吸引力下降等。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設，以此來恢復城市中心區的繁榮以及解決與之相關的一系列問題。于是各國掀起了建設步行街區的高潮，如德國的科隆、意大利的米蘭、法國的巴黎、西班牙的巴塞羅那、美國的舊金山、澳大利亞的阿德雷得等城市都建設了親切宜人的步行街。自20世紀80年代，我國開始建設現代商業步行街。從世紀之交至今，我國許多城市開始出現規劃和建設商業步行街的高潮，商業步行街成為城市建設和形象提升的重要內容。

什么是商業步行街？商業步行街就是由眾多商店、餐飲店、服務店按一定比例共同組成，沿街道平面排列的商業地產形式，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體，是城市商業的縮影和精華。商業步行街以其多變的商業業態、靈活的空間布局、獨特的消費感受以及豐富的文化內涵越來越受到商業地產界的青睞。成功的商業步行街不僅能帶來可觀的經濟效益，而且能夠成為帶動周邊產業繁榮的催化劑，甚至成為展現當地商業文化的城市名片。

商業步行街的本質是室內商業活動沿店鋪的街道空間向室外的延伸。而由此決定了商業步行街設計的核心就是為商業活動中的人服務，創造令人愉悅的購物空間與界面。使商業步行街不僅僅是單純的行走購物空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑。

商業步行街的規劃設計有如下要素：

客戶定位：客戶群定位是決定商業街規模、形態和風格的重要設計依據。對客戶的社會階層、購物心理和行為習慣的分析是商業街設計的基礎。為中低端客戶服務的商業街側重一站式消費體驗，規模較大，入口處往往配置大型購物中心，街道網絡比較復雜，街道尺度較大，利于人流集散；為高端客戶服務的商業街人流較少，街道簡潔、空間靈活、尺度親和。

商業業態：商業業態的構成、比例分布是商業街設計的基礎。處理好商業、餐飲、娛樂等業態的檔次和相互關系決定了和商業街日后的發展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業街餐飲、娛樂休閑所占的比重越高。

商業主題：商業步行街要有主題性，商業主題要和客戶定位和商業業態相符合，和人流能夠有很好的互動，讓消費人群能夠參與，即所謂的體驗式消費。無論是三里屯VILLAGE的動感時尚，SOLANA藍色港灣的北美格調，或是朝外SOHO的胡同情結，成都錦里的巴蜀文化，都有以文化為包裝的商業主題。這種主題有時是直截了當的甚至是夸張放大的，有時又可以是婉轉含蓄的或是溫馨寧靜的，好的商業主題使步行街有了自己的靈魂，形成步行街鮮明的特色。

建筑造型：建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、“平易近人”。自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，形成多元而統一的效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。不同風格的建筑單元拼在一起使人聯想起小鎮風情。即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。商業街的魅力就在于繁雜多樣立面形態的共生。這也是商業街與大型百貨商廈的區別。

江陰萬達廣場室外步行街設計意向

商業街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據自身商業的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。

丹東萬達廣場室外步行街立面設計方案

蚌埠萬達廣場室外步行街立面設計方案

為突出人情味，商業街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近裝飾設計、也要求設計師不能停留在建筑設計深度上，必須以裝飾的精度來對待商業街立面設計。

成都金牛萬達廣場室外步行街實景照片

標識、景觀、美陳：商業街室外空間與氣氛的形成，除了決定于建筑的空間形態和立面形式，還取決于標識、景觀、美陳等元素的運用。優秀的標識設計能大大提升商業街的品牌效應和文化內涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。與商業街所要表現的主題相輔相成。同時，標識還能將功能性和趣味性融為一體，增加顧客的愉悅感。這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業街的設計。

成都金牛萬達廣場室外步行街實景照片

成都金牛萬達廣場室外步行街實景照片

結語：商業步行街的設計不應是簡單滿足規模、流量、流程等技術指標，還應重視它所給人的心理感受。形成舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，創造出步行街的環境藝術個性，在其設計中，應從步行街各組成要素的特性和功能出發，考慮當地的歷史傳統、文化特色，體現對“人”的關懷，實現良好的交通體系，展現豐富的空間形式，塑造完整的空間環境意象和獨特的人文景觀，以滿足人們的物質和精神需求，把城市“名片”和“客廳”更好地展現給市民和游客。

第三篇：商業步行街調查問卷范文

邯鄲市稽山新天地滿意度調查問卷

尊敬的ｘｘ先生、女士：

您好！為了了解稽山新天地商業步行街使用狀況，我們作為河北工程大學建筑學院城市規劃系的學生進行此次調查。非常感謝您能夠參加，并提供您的看法與意見，本調查不記名，請放心填寫。能傾聽您的意見，我們感到十分榮幸。謝謝！

1.您的性別

□男□女

2.您的年齡

□24歲以下□24~45歲□46~64歲□65歲以上

3.您是通過什么交通方式來稽山新天地的？

□步行□ 公交□自行車□出租車□開車

4.您對步行街內的商品滿意嗎？（滿意請看第6題其他回答請看5題）□滿意□還行□一般□不滿意

5.您對步行街內商品不滿意的理由是？(可多選)

□品種不齊全□價格昂貴□服務質量差□商品質量差□商店分布不合理

6.您最喜歡龍湖稽山新天地的什么?

□美食□服裝□娛樂休閑場所（KTV等）□環境好，可以放松

7.您認為步行街內的休息設施如何？

□挺好□可以休息的地方太少了□太臟了，沒人清理□設置的位置讓人不舒服

8.您是喜歡大型的綜合樓（康德、新世紀），還是喜歡街道式的購物環境?！蹙C合樓□街道式的9.您的月收入

□1000及以下□1000~3000□3000~5000□5000以上

10.您對步行街有什么改進的意見嗎？

該問卷的資料只用于學術調查，非常謝謝您的配合！

調查單位： 河北工程大學．建筑學院

第四篇：商業步行街景觀設計 教案..

商業步行街區景觀設計

1、概述

在城市建設與發展中，商業網絡不斷地匯集，形成城市社會生活不可缺少的、集中消費的商業街區，它聚集了城市生活中主要生態方式，即衣、食、住、行、看、玩等為一體化、多功能的商業服務區域。由于這個區域內人的密度很大、人貨進出流量相對較大，商業攤位、鋪面鱗次櫛比，造成交通擁堵不暢已是平?，F象，因此，城市商業集中的區域對于交通的組織，便成為一個決定區域經濟發展狀況的重要問題。目前，在城市主要的商業街區，解決安全隱患，便于游人觀光、購物，休閑娛樂，避免人車混流，最為普遍采用的方式就是分片區營建商業步行街，這幾乎成為世界上所有城市商業中心街區代表性做法。商業步行街的形成使得人車擁擠的交通狀況得到緩解，將原有的車行道路改變成步行空地，并由此獲得更多可利用的空間，供游人駐足觀賞、休閑散步、消費購物等活動，帶動城市經濟更加繁榮。

隨著大量的商業步行街區在不同城市興建，街區的業態功能與形式也隨之而不斷更新與完善，人們已不再滿足于單純的購物或就餐，而是希望在這個繁華的鬧市中體會到城市生活的豐富，滿足他們來自視覺、聽覺、嗅覺、好奇心等多元化的要求。于是各個具有不同地域文化的、代表城市本土特征的商業步行街不斷涌現Ⅱ它不僅推動城市經濟的發展，同時也給城市形象的改變起到了積極作用，使商業步行街在城市環境中成為一個引人矚目的景觀風景。

商業步行街的營建是地域經濟發展與城市街區改造相結合的產物，它一方面利用城市中極為有限的車道改造而形成的場地，緩解了不斷膨脹的城市與不斷增加的人群對活動空地的需求壓力；另一方面則是在探索城市建設與發展中，對于城市形象、城市文脈，傳統歷史街區的保護與利用上，尋求適合于本土人文特征、傳統習俗特性以及地理氣候條件的發展新路，因為它最具社會影響力和各受關注。商業步行街的營建不同于普通的場地景觀建設，通常是由當地政府根據城市宏觀發展規劃要求進行選址立項，由政府的職能部門負責項目招商與宣傳，并監督執行拆遷、興建、協調、改造、保護等具體工作。由此可見商業步行街從立項到建設，都是由政府主導或參與的市政項目，它的成敗將直接影響區域經濟的增長。由于其在城市環境中的重要地位，幾乎成為一個城市形象的代表和名片，因 此，商業步行街的業態設置和街區形象即成為社會關注的焦點。如何使其更具功能作用、更具觀賞價值、更具地域人文特征、更顯城市生活豐富的內容，將在以下關于商業步行街區景觀設計所展開的多方面設計程序與要素中進行探討。

2、商業步行街區景觀設計

商業步行街區景觀設計是指對街道、建筑立面、各種商業店面、攤位、綠化植物、燈箱招牌、公共設施、公共藝術品、水景等視覺景象進行形式處理和功能優化，使之形成具有良好觀賞效果與多種功能作用的街區風景。它包括街道地面鋪裝、建筑立面形態與色彩、各種商業店面形象，固定或移動的攤點形式、綠化方式和植物選種、廣告路牌的控制要求、各種公共設施的形象設計、公共藝術品設計、水景觀設計以及市政要求與景觀環境相配套的管網設計等要素組成。商業步行街的興建必須根據建設環境內的區域經濟條件、交通條件、消費狀況、人居數量、人文背景、傳統習俗、文脈遺址等基本因素，來決定其建設的規模和街區的形式風格。

2.1商業步行街景觀設計的分類

在我國的中大型城市環境中，商業步行街的類別、規模、形式各有不同，這取決于不同城市的各種不同條件與需求因素。就街區格局的類別而言有開敞式、封閉式和半街式；從規模分類，有單街型和多街型組成的街區型；從城市地理狀況分類，有平地街區、坡地街區、夾河街區、濱江街區、環湖街區等；從街區形式風貌上分類，有傳統歷史街區、現代商業街區、民俗風情街區、主題觀光休閑街區等。這些不同的商業步行街區由于其規模、內容、功能、形式以及針對的消費群體各不相同，因此街區景觀環境設計所側重的方向也各不相同，從而形成各具特色的街區景觀。

2.2不同類型商業步行街區特征

經營與觀光雖沒有直接的關系，卻在這個特殊的街區中有著千絲萬縷的聯系，因為當代商業步行街的功能早已超越了單純的購物概念，而上升到滿足城市生活多元化需求和提高城市生活質量的層面上，它將從多個角度折射出一個城市的建設、發展、經濟，文化、歷史、習俗和市政措施等多方面的現狀，幾乎成為一個城市社會人居與生活方式的縮影，為此，商業步行街區景觀建設就成為彰顯 2 城市特征，表達經濟繁榮，體現人文風俗，標榜城市個性的重要手段，并在相互的比較中不斷地發展完善。以下對各個類型商業步行街區景觀設計特征作概括性的介紹：

一、開敞式

開敞式商業步行街區是指主街步行道上交通路口節點較多，各路口連接其他道路，只在進入步行道口處設置活動擋車設施。這類街區人流出入相對分散，進出便捷，不易造成行進擁堵，是許多城市街區改造所采用的方法。

二、封閉式

封閉式商業步行街區是指步道兩旁由建筑和商鋪封閉形成，人流、貨流出入口較少，通常在街道的前后兩端，高峰時易出現行進不暢，造成擁堵。但商業環境相對集中，聚旺盛的人氣利于經營，易于管理，街區景觀形式便于統一。這類商業步行街，往往是在傳統街區的基礎上進行維修、改造、擴建而形成，街區整體風貌和格局仍延續歷史痕跡，使之成為彰顯城市歷史文脈的風景。

三、半街式

半街式商業步行街是指街區在特殊的地貌環境下，形成的一路一邊房的格局，這類街區通常形成于濱江或濱湖的場地環境中，伴水而居、逐水而行，既有開闊的視野、優美的環境，又有較為寬裕的岸畔空地，并可利用水路條件解決部分貨物運輸和休閑游完的作用。半街式街區是中國南方城市中常見的一種傳統街區形式，也是有水運集散碼頭逐漸演變成繁華的傳統商業街區的典型形式。

四、平地街區

平地街區是平原城市典型的街區形式，它具有交通便捷、路口節點較多、流向暢達、不受特殊地形限制的優勢，是常見的步行街區的格局，有開敞式街區共同的特征。

五、坡地街區

坡地街區因地形而形成，是指山地城市典型的街區形式，由于地形的局限，街區道路起伏蜿蜒變化有趣，路旁建筑因山勢變化而變化，具有封閉式和半街式街區形式的特征。

六、單街型

單街型是指街區單街道路形成，單街型受地域經濟條件和地形條件制約而 3 成，傳統的商業場鎮通常是單街形式，它具有購物、觀光流向單純，不受其他環境影響，聚集經營氛圍等優勢，是商業步行街最為常用的一種形式。

七、多街型

多街型一般在經濟發達的地區或大型城市集中的商業區內產生，它是由多條不同經營業態的商街組成的繁華區域，具有經營內容豐富、街道之間交通便達、區域面積較大、市政建設完善、人流量大等特征，通常各個街道的終點流向是環境中最重要的街區廣場，廣場成為整個街區的人流集散地和交通樞紐。由于業態內容豐富，街區景觀形式也呈多樣化，是城市中活動人口密度最大、最聚人氣的地方。

八、夾河街區

夾河街區是一種特殊的街區形式，指街道與建筑是沿河道兩岸修建，河上由小橋連接兩岸街道相互溝通，河道既是交通運輸的要道，又是特殊的街區景觀。在中國長江中下游地區，由于水資源豐富，河道密布，有許多城市的商業街區都是沿河而建，極大地便捷了當地的商貿活動。因為受河道分布的限制，這類街區通常是單街型，是水路和陸路兩用的街區形式。

九、濱江與環湖街區

濱江與環湖街區是指步道與商鋪沿江或沿湖而建，在使用功能上與夾河街區有相同的作用，但在街區格局上有所不同。由于江面與湖面較寬，兩岸距離較遠，不易形成統一街區，通常是半街型街區格局。濱江與環湖街區的街道受地形環境的影響而形成蜿蜒起伏的變化，并在緩坡地段可建寬敞的活動空地，具有良好的功能作用和景觀價值。

十、傳統歷史街區

傳統歷史街區是歷史古城多年傳承下來的街區形態，商街歷經數代的繁榮，在城市中有著久遠的歷史影響和文脈傳承，是一個城市的人文象征與形象代表，是現代城市發展的寶貴遺產，現在許多城市的商業步行街仍然承襲傳統歷史街區的遺址，經維修和改造形成適合現代城市生活與商業經營需要的街區形式。這類街區不僅有深厚的人文積淀和濃郁的商業氛圍，同時具有豐富的景觀作用。

十一、現代商業街區

現代商業街區是城市不斷發展的產物，城市的規模不斷增大，傳統的商街已 4 不能滿足快速發展的經濟與城市人口膨脹的需要，舊的郊區不斷地成為城市的一部分，當新城人口增長到一定規模的時候，新的商業街區就會隨之而產生，它往往是與新城區的規劃同時進行?，F代商業步行街區通常是新建的，它具有便捷、寬闊的街道，大規模的商場，繁多的店鋪、高大的建筑，符合城市社區生活多方面要求的完善的配套設施等特征?，F代商業步行街區的建設是根據城市或社區規模與經濟條件而定，有單街與多街等類型。

十二、民俗風情街區

民俗風情街區是不同地區、不同民族、不同習俗的城市在建設商業步行街區中，為突出當地或異地民間、民俗、民族的特征與特有的人文風貌，吸引觀光游客，促進商業繁榮所采用的建設形式。它具有濃郁的地域特征，是現代旅游城市和旅游景區必建的商業步行街區。

十三、主題觀光休閑街區

主題觀光休閑街區是現代城市生活中燴炙人口的環境，它通常以吸引人們的特色經營為主題，并以特別的街區景觀形式與商業內容吸引眾多消費者。如北京的“后海酒吧一條街”，重慶的 “八一路好吃街”等。主題觀光休閑街區的建設常與大眾消費、文化和社會時尚結合。

3、商業步行街區景觀設計內容

在城市建設和經濟發展的過程中，商業步行街區的視覺形式越加成為促進地區商業繁榮的重要因素，因此，商街中的各種可視物象都需要經過視覺化的設計，形成商業街區景觀總體形式的組成部分，使之既符合步行商街的功能要求又能滿足大眾視覺審美需要。商業步行街區景觀設計是一個系統設計，從整體到細節都必須經歷周密、深入的思考，使街區景觀從形式到觀察視角都能充分地體現良好的設計作用。商業步行街區景觀設計大體分為六個部分：街區整體景觀規劃設計；步行街區道路及空地環境平面景觀設計；店面形象及建筑立面部分改造設計；商街環境中公共景觀藝術品與造景設計；商街功能設施的形式設計；街區環境的綠化配景設計等。3.1街區整體規劃設計

街區整體景觀規劃設計是產生街區景觀整體形式的主要思路，它必須根據街 5 區環境規模、街道的長度、商業特征、容量、地形情況、建筑特征、人流與物流的流量，與周邊街區的交通控制關系，以及出入口處的停車場地等重要因素進行綜合考慮，梳理出已形成的街區環境中存在的優勢與不良因素，確定景觀設計的優先內容，進行整體景觀規劃設計。商業步行街的長度不宜過大和過寬，從購物逛街的活動習慣上分析，大量的商業人流往往只集中在步行適宜的路段或主要商業區域，其余部分則被冷落。建立商業步行街的資金投入較大，在我國近年來的城市建設中已不乏有超過1至2km長度的步行街區，投入有超過1億甚至數億元人民幣的，但其結果卻不理想，造成極大的浪費。因此，合理的建設與控制是形成繁榮和美觀步行街區的有效方法。例如，日本的商業步行街長度控制在平均540m，美國670m，歐洲稍長為820m。步行街整體景觀規劃設計一般在三種條件下進行：新建街區；城市街區改造；傳統歷史街區改造。

一、新建街區

新建街區是指在新城區建設規劃中既定建設的新商業步行街區，此類街區一般在大規模的城市擴建中形成，新建商業步行街整體景觀設計往往在新城區修建性詳規完成后，就著手開始。它將結合建設規模、道路、建筑、管網設施、場地情況等基礎建設內容與要求同步進行，使環境、道路、建筑、配套設施等重要的街區要素與景觀物象形成完整統一、和諧的視覺形式。并對步行街區的功能，形式、規模、街道長度、建筑高度、場地關系、視覺關系、流向關系等進行有效的控制。商業步行街的寬度一般控制在12m至20m，長度為300m至600m最適宜，人持物步行200m至350m便有疲憊感，即使在遮蔽雨雪、陽光的環境中，步行街的長度也不宜超過750m，過長的步行街容易造成購物者的疲勞；過寬的街面又使購物者疲于兩邊奔走，難于比較選擇；新建街道兩旁的建筑一般在兩層以下為宜，主要商業區域的建筑可到3至4層，一方面是方便游人購物，另一方面是營造良好的街區環境與人的尺度和視覺關系，避免高大建筑所形成的視覺壓迫感。只有將商業步行街區的各種功能與景觀形式完美地結合，才能有效地滿足社會生活的需要，帶動城市區域經濟發展。

二、城市街區改造

城市街區改造是因城市的發展需要，將舊城街區改造為商業步行街區，整體景觀規劃設計應根據已形成的現狀條件和改造要求進行改良設計，對道路、建筑、6 公共設施、管網設施、場地情況等現狀進行系統的分析、梳理，找出存在的優勢與不足，形成整體景觀規劃設計思路，制定優先設計計劃，開展整體景觀設計方案工作。工作內容應主要針對路面人流交通組織，對先天條件不足的建筑進行拆除、重建、改建、整理空地、設置步行街區配套公共設施，添置綠化與公共藝術景觀，對建筑立面和各種商業店面以及路牌、燈箱、廣告視覺景物制訂控制性要求，根據環境場地條件劃分發布區域和立面位置。對移動式攤位、露天經營場所擬訂統—的形式要求，并劃分路段限制經營區域。對于店面，櫥窗等經營展示立面，應提出對內容和形象的規范性控制要求，避免亂搭、亂建造成視覺環境污染和安全隱患。

三、傳統歷史街區改造

傳統歷史街區改造是在近年來城市化進程中所呈現的對傳統街區進行保護性利用的改良做法，歷史街區在城市不斷的發展建設中已幾近消失，使得具有悠久歷史的城市喪失了地域文化的獨特性和文脈的傳承，這是一個城市最大的遺憾，為有效地保護傳統歷史街區，并使之有益于今天的社會發展，利用已有街區的形態和農耕時代所特有的街道與建筑尺度，進行適合城市特殊的商貿、旅游、餐飲等業態經營的商業步行街區建設。此類街區的開發，在國內的許多城市中都收到了良好的社會效益和經濟效益，為活躍區域經濟、促進城市旅游發展、加強城市人文建設起到了積極的作用。作為傳統歷史街區的整體景觀規劃設計，應從街區遺存現狀和傳統文化形式的調研入手，收集街區相關的地域文脈資料，分析、篩選現狀中的先天優勢與不足，對街道、建筑、場地，碑闕、牌坊等物象進行詳細的調查、勘測，擬訂出保護、維護、整修、擴建、拆除目錄和計劃，并結合業態控制經營內容和街區風貌，形成整體設計思想，以指導下一步深入設計。由于傳統歷史街區的格局，已成為主要利用的價值景觀，因此，改造設計不宜對街區原貌進行大規模改建，同時對環境內有重要文物價值的構筑物應加以重點保護、修繕。在道路、建筑、公共設施、管網設施、店面、攤位以及景觀營建方面應制訂保護性、控制性建設條例和建設形式要求，景觀設計形式應以街區風格為主調，可分路段制定店面、櫥窗、廣告的形式要求，避免破壞性建設，擾亂整體街區的景觀風貌。

3.2步行街、道路及場地平面設計

步行街區道路平面及場地平面景觀是街區環境中的重要組成部分，它包括：道路、空地廣場、路沿、排水口、供水口、盲道等平面物象的鋪砌與設置。而形成鋪砌與設置形式的要求包括；材料規格、質地、色彩、工藝方式、形態和鋪砌模數等方面，以形成良好的地面視覺形式、舒適的步行感覺與安全行走保障。地平面的景觀設計不僅僅是解決環境的審美問題，同時需要解決關于步行行為和交通關系等諸多相關問題，一般城市步行街在地平面的設計上應注重以下幾方面：

一、道路與場地的豎向關系

根據街區環境地形變化所形成的豎向關系，地面鋪裝應考慮材料規格、表面肌理、防滑性與耐久性，了解場地積水情況，考慮材料的滲水性、耐腐性、鋪裝方式、給排水口或排水溝的設置，坡度較大的地段應采取相應的防滑措施，避免道路和場地積水，造成游人行進障礙和步行安全。

二、地鋪模數與表面處理

鋪裝模數是指在鋪地時采用相同或不同規格的材料拼合成的地面肌理、色彩和圖案。在場地地面鋪裝時，往往為追求地面的視覺效果而忽略使用過程中的問題，容易出現磚石鋪砌高低不平、留縫過大、使用材料表面過于光潔等問題。一般對地面平整鋪裝情況下，磚石之間高低相差不得大于3mm。對于鋪砌大理石或花崗石板的地面，應采用火燒、打毛、剔槽等方法進行表面處理，避免造成步行中跌滑的不良后果。

三、地面導向提示與無障礙設計

地面鋪裝的拼圖不僅有美化作用，同時具有—定的引導與指向作用，它可以為行進中的人們作街區范圍和重點區域的方向引導，并在不同高差地段的梯步上，采用色彩的對比進行視覺提示，使步行街區更具安全性。此外，在進入商業步行街區的人群中有—定比例的殘疾人，他們需要更多社會的關懷，因此，街區地面設計應專門為殘疾人準備特殊的行進道路和導向提示。對于有場地高差關系的地面梯道旁應設置殘疾人通道，言道設置應有明確的導向提示（根據無障礙設計規范要求執行），并切忌景觀物擺設，避免形成障礙。

四、地面鋪裝的形式與色彩

地面鋪裝的形式與色彩是商業步行街區景觀設計中重要的組成部分，是人們最為易見最多使用的景觀要素，地面鋪裝的形式與色彩效果的優劣直接影響整體 8 街區環境。因此，在地面鋪裝設計時需要從街區整體形式、建筑形態、街道尺度、交通關系、道路指向、各種景觀物象的占地位置、形態等方面進行綜合思考，形成系統的、適合步行街區視覺和功能要求的地面鋪裝設計。鋪裝形式一般有點式、條帶式、圖案式和具象表現等，鋪裝的色彩表現有單色鋪裝、復色散亂鋪裝、復色圖案鋪裝、套色片狀膨脹等，無論在形式和色彩的應用上都應結合街區總體風格關系、靜態與動態的景觀物象關系、豎向關系形成統一的視覺表現形式。3.3店面形象及建筑立面部分改造設計

店面形象及建筑立面部分改造設計是指，對沿街建筑部分外墻立面和商業店面進行符合街區總體景觀風格要求的、具有標識功能的控制性設計。店面設計除獨立式售貨亭外，通常屬于建筑立面改造設計的組成部分。在舊城街區改變為步行商業街區的改造設計中，建筑立面設計是環境景觀設計的重點，它具有美化街景、營造商業氛圍、標明業態內容、統一街區形式的作用。在舊街區環境中，建筑高低差距很大，進入街道的凹凸進深不齊，形成了既有可利用價值的條件，又有不良因素現狀。對于建筑的改造根據所付代價的多少而決定改造的方式，并視其功能和形式需要，一般采取改良、維護、美化等措施，尤其對于傳統歷史街區，更是以保護性修護為主，采用修舊如舊的方式。建筑立面改造設計包括以下兩個內容：

一、建筑外立面整體控制性改造設計

無論是舊街改造，還是新街建設，都需要對街區建筑立面的景觀形象進行控制性設計，以滿足正常狀態下的觀賞要求，避免造成不良的視覺干擾或壓迫感。

1、立面控制性改造尺度與視覺要求

立面控制性改造設計尺度，是根據街道的寬度和人在街道環境中正常的視角尺度決定的。街道寬度越大立面可視高度越大，舒適的觀察視角一般控制在視平線以上仰角30°的范圍內，街道的寬度二分之一與沿街建筑外立面舒適觀看高度比例為3比2的關系。通常步行街道的寬度在20 m左右范圍內，以街道寬度二分之一計算，為10 m的中軸線，用高度與寬度比例計算2／3×10＝6.67m，為建筑立面形象設計控制高度。因此，多數步行街為了規范街區形象往往視街道寬窄設定控制要求，窄街多為一層以下或4m左右；寬街控制在二層半以內或8～10m左右，在此范圍內作為建筑景觀立面設計的控制高度。街區內重點建筑、標 9 志性建筑或低矮建筑可作整體外立面改造。

2、建筑立面改造的方法

依據不同商業步行街區建筑立面的控制要求和街區總體景觀設計形式要求，思考建筑立面改造設計形式。在現代城市街區建設中，建筑立面的改造方式可謂多樣化，概括起來有以下幾類：

（1）裝飾圖形類，以圖形、圖案裝飾建筑立面，起到美化空間環境的作用。（2）色彩組合類，運用不同的色彩組合關系，對不同的建筑物或同一建筑物不同的界面進行裝飾，達到豐富街區視覺景觀的作用。

（3）公共藝術類，對處于街區重要路段位置、重點經營商區和具有大體量的建筑物，可對其外墻立面采取設置壁畫、浮雕或抽象裝置等藝術手法，形成具有主題性、敘事性和抽象表現性的公共藝術墻，構成街區環境中重要的視覺中心區域。

（4）綠化裝飾類，是將建筑立面與環境綠化相結合，對墻體部分立面完整、沒有窗洞、陽臺建筑表面鋪設有形態的金屬絲網，并在靠近墻體的地面設置花池、花臺，栽種藤蔓植物，利用植物攀爬生長的特性沿金屬網的生長，形成建筑立面特殊的景觀裝飾形式，既美化環境又綠化了街區。

（5）材料裝飾，利用外墻鋪裝材料的質地、色彩對建筑立面進行形式處理，以統—街區立面的景觀效果。

3．傳統歷史街區建筑立面改造的方法

傳統歷史街區建筑立面改造，是利用傳統歷史街區特有的建筑風貌和街區格局，進行符合當代城市商業發展需要的、適合城市生活要求的、具有特殊商業價值與人文意義的城市建設行為。雖然傳統歷史街區中有許多不符合現代商業步行街區要求的因素，如街道的尺度、建筑的體量、各種公共設施、配套條件等，但經過改造仍能發揮巨大的特殊作用。對于街區建筑立面改造應遵循保護性改造的原則思考針對的問題，傳統街區建筑具有體量較小、建筑密度較大并相互連接、有不同程度的破損、高度較低多為1～2層、木結構居多、透空、架空立面較多的特征，但形式風格統一完整，因此，對其立面的改造更多的是修復和加固，局部可根據功能需要進行適度的改建，應本著修舊如舊的要求進行恢復性建設，避免破壞原街區的整體風貌。

二、店面形象及櫥窗展示設計

店面及櫥窗設計是商業步行街區立面改造中最為重要的主題，商業步行街區是因鱗次櫛比的商場、店鋪而形成，人們在街區中則是靠各個店鋪的店面及櫥窗辨識和引導購物消費的目的。因此，店面及櫥窗的設計不僅具有功能，同時具有重要的景觀作用。門與店面的形象組成

店面如同臉面，是商店留給消費者第一印象的地方，它主要由門、門額、燈箱、招牌等功能物象構成。這些具有功能性的形象都是店面形象不可缺少的組成部分，因此，門、門額．燈箱、招牌的具體設計應符合商店經營內容的要求和店面形式的要求，不可分割對待，將各個細節內容的位置、形態．色彩、照明、燈飾等視覺因素相互關聯，使之形成形式統一、形象完整的街道立面景觀。櫥窗展示與店面的形式組成

櫥窗與店面是構成商店臨街立面形象的主要因素，由于建筑的多樣性與內部空間的變化造成櫥窗與店面在建筑立面關系上變化，有同處于一個水平高度的關系和處于不同水平高度的關系。因此，在設計時應根據商店經營需要和櫥窗與店面的位置關系，考慮整體立面形象設計的連貫性和一致性，把握好櫥窗展示與店面表達的形式關系，更好地營造利于商店經營和街區觀景的景觀效果。3.4商業街公共景觀藝術品與造景設計

公共藝術品與人工造景是營造步行街區人文氛圍，反映社會文明程度，體現時代精神，表達區域獨特文化現象的重要手段。公共藝術品與人工造景景觀有別于其他應用功能景物（如建筑、道路、公共設施等），是具有獨立視覺審美價值和獨立形態特征的景觀物象，是一個街區視覺景觀形式的主調。由于商業步行街區在一個區域或一個城市所具有的特殊影響與作用，因此，商業步行街區的公共藝術品與人工造景從某個層面上，也代表了一個城市物質文明與精神文明發展的程度，反映出城市文化藝術發展的水平和大眾審美素質。

一 公共藝術品設計

公共藝術品是由雕塑、浮雕、壁畫和裝置藝術等表達方式構成，并以三維空間形式表現的，采用耐久材料制作的，具有獨立視覺表現意義的空間藝術，是城市環境中最常用的造景方式。在現代商業步行街區中藝術的滲入不僅僅體現在作 11 品的表現上，同時也體現在環境中的藝術活動上，藝術家在特定的街區休閑區域中發生的藝術行為給人以切身的藝術感受，也是步行街中最受人們駐足青睞的人文景觀。在表現類型上通常采用小品、群雕、組合裝置、大型主題藝術墻、主題雕塑、藝術活動區等表現手法，針對街區環境的人文背景與場地條件的需要進行表現。在步行街區中公共藝術品設置應具有一定的必要性： 場地的特殊性

不是所有的街區環境都適合放置或接受不同形式的藝術品或開展藝術活動的，設置藝術品和發生藝術行為必須根據環境的需要與場地的特殊條件而決定，即在特殊環境下配置的特殊形象、開展特殊藝術活動、產生特殊效果，這是公共藝術品存在的理由和條件。公共藝術品和藝術行為在街區環境中不僅要關注作品本身的形式問題，同時應考慮觀者視覺距寓尺度，作品的尺度比例關系與活動所需空間關系，這是形成場地條件的關鍵因素，根據不同的環境條件，選擇相應藝術表現方式，是街區人文景觀設置的重要內容。人文的象征性

在商業步行街中的藝術品應注重人文意義的表達，無論是運用傳統的或現代的形式，都應根據本土地域的文化背景、社會生活習俗和時代特征進行創作，使街區環境中的公共藝術品具有公眾可辨識的區域人文特征和文化意義。表達的公眾性

公共藝術品的表現無論從形式和內容上都應體現公眾性，它不等同于純藝術表現，這是公共藝術品表達的首要因素。藝術品放置在商業街區環境中其形式傳達具有強制性觀看的性質，進入街區的公眾無法回避，不管接受與否，因此，作品形式與內容的表達應以大眾化的普遍審美意識為基點，藝術表現多以敘事性、象征性、民俗性和趣味性題材為主，注重形式表達的多樣化。

二、造景設計

造景設計是以街區環境為條件進行人工景觀營造的設計活動，以街區的道路、空地、建筑立面、街道上空，為景觀表現的載體，形成多維度的、多樣化的街區景象。從造景的種類區分，通常有水景、石景，植物景觀、構筑物景觀、懸吊式空中景觀和燈飾照明景觀等，這些景觀形象將使步行街區產生豐富的視覺效果，從而吸引更多的游人進入商街游覽購物。商業步行街的造景設計不僅有美化 12 環境的作用，同時具有為街區環境營造駐足休息、漫步觀賞的作用，優秀的造景設計是將應用功能與景觀形式完美結合的結果。道路、空地上的造景設計

地上造景設計是商業步行街中主要的景觀表現方式，以水景、石景、植物和構筑物景觀為主。常見的是將幾種不同造景手段結合運用，使街區的各個路段連貫成一個具有豐富可視性和功能性的景觀系統。地上造景設計需要根據場地空間尺度關系與路段交通節點關系，從總體設計的角度思考水景形式（流水、靜水、噴泉），石景的設置（山石、石墻、石梯），植物選種（喬木、灌木、花卉、草坪），構筑物景觀的營造（觀景亭臺、休息亭臺、廊道、花架），并結合游人行進、駐足、觀看的行為習慣，在人流相對集中的區域形成休閑功能完善，觀景效果良好，空間變化豐富的街景關系。街道上空

商業步行街道上空常常是動態的臨時性造景設計表現的空間，常見的形式有噴泉、充氣空飄、燈飾、彩旗、彩帶和輕質材料造型懸掛等。街道上空的造景是一種臨時性和裝飾性的活動，起到增強街區氛圍、豐富街區景觀形象的作用。主要根據街區空間條件結合節慶活動所進行的場景式造景設計。3.5商業街功能設施、設備的形式設計

在商業步行街中除獨立的景觀設計給街區帶來審美形式功能外，佇立的公共設施、設備也是環境中重要的視覺物象，需要專門對其進行形式設計，使之成為街區中發揮重要的景觀作用。商街的功能性公共設施、設備種類較多，幾乎涵蓋了（除車行交通以外的）城市街區、道路的所有公共設施、設備內容。從不同的功能上概括，應分為公共設施類和公共設備類。

一、公共設施形式設計內容

通常意義上的公共設施景觀是指服務于街區人群使用的建（構）筑物，它包括以下內容：書報亭、電話亭、公共衛生間、售貨亭、可移動式商業攤點、治安管理站、咨詢站點等。這些具有明確功能性的設施，在街區環境中占有一定的視覺空間，如不經刻意的形象設計，會影響街區總體景觀形式。因此，對其形態、色彩、材料的處理，是使之成為景觀物象，更好地發揮功效作用的必要手段。

二、公共設備形式設計內容

公共設備在功能與體量上有別于公共設施，但性質是一致的，它的內容包括：路燈、休息椅、座、掛式公共電話點、垃圾桶、洗手臺、消火栓、隔離欄、郵箱、路標指示、公共信息顯示屏等。這些設備的形象尺度大多都較小，容易受到遮擋和在視覺上被忽略，因此，更應注重在形式設計上突出其形象特征，易于游人便捷地使用。

三、公共設施形式設計要點 1 形象系統的識別

公共設施、設備的功能是既定的，但如何加強使用的便捷，強化其作用，并具備美好的形式，則是設計需要解決的問題。在繁華熱鬧的街區中，滿眼都是各種物象，公共設施常常淹沒其中很難尋找。因此，運用形式的特征區別于環境中的其他形象，是更好地發揮其功效的最佳方式。但在形式設計時應對公共設施、設備的形象進行不同功能、不同體量的系統分類，并根據不同的系統建立視覺形象設計的識別關系，使公共設施、設備在商業步行街區中既能突出視覺形象，又不喧賓奪主形成干擾，同時有序地構成街區環境中，具有良好視覺效果的功能形象體系，成為另類景觀。功能的最簡化和安全性

公共設施、設備的形象設計內容中，包含了一定的功能意義，在街區環境中人們對于公共設施、設備的使用往往處于暫時狀態，需求目的直接而明確，復雜的多用途功能是多余的，最佳的結果是盡快地滿足使用達到目的。在針對使用功能設計的同時應注重快速操作過程中的安全問題，以及游人在行進過程中的擦碰問題，因此，邊、角、外形的處理是形象設計的重要部位，避免造成對游人的傷害。形式與環境

在公共設施、設備的系統形式設計過程中應注重對象與環境的視覺關系，公共設施、設備無論從功能和景觀的方面都應是環境中發揮輔助作用的配置條件，不是主體。不能將電話亭、垃圾箱等構成街區中主要的景觀。因而，對于公共設施、設備的設計應根據街區環境的條件和整體形式需要，進行與環境協調、搭配的設計，應對其他景觀物象的形式共同構筑和諧的街景。

第五篇：張家港步行街商業分析

張家港步行街商業分析

步行街可以說是張家港的窗口，作為率先引入步行街這個概念的縣級城市，對于它的發展和規劃政府一直都非常重視。張家港的步行街是集購物，休閑，娛樂，餐飲為一體的綜合商業街。它西邊臨張家港的交通要塞長安中路，東邊為河西路，步行街全長600米，占據了張家港的市中心核心位置，交通四通八達?？梢哉f步行街是張家港發展最為成功的商業圈，對周邊輻射也很廣。每到雙休或者節假日許多人都會結伴或者一家人一起前來購物休閑，不僅是市區的人還有很多從臨近市區的鎮上前來的人。

步行街有四個綜合的百貨商場，商業大廈，國際購物中心，第一人民商場和凱利百貨。最近幾年商業大廈，國購和第一人民商場的檔次都有所提升進駐了一些二線的品牌，而且越來越迎合年輕人的口味。凱利百貨算是檔次相對于其他三個更高一些的，里面都是一線二線的品牌。除了百貨以外，步行街兩邊還有各式類型的服飾專賣店，商鋪和賣場。步行街面向的全市各種檔次的消費者，因此不管是打工的人還是公司白領或者老板在這里都可以找到合適的物品。

步行街不僅是購物的理想場所也是休閑娛樂的好去處。街中間地段有世紀天華電影院，零點KTV還有新華書店。在餐飲上，步行街的兩邊和中段各有一個KFC，其他還包括必勝客，水天堂，味千拉面，巴西烤肉還有各種飲品小吃站，可以滿足消費者的各種需求?，F在步行街的南邊開發出了一個王府廣場，晚上大家出來散步更為步行街聚集了人氣。北面是西街，西街也有很多專賣店，同時也有美發沙龍，賓館，銀行，美容院等，這樣可以形成互利而又互補的效應。

步行街上滿足的不僅僅是人們的購物消費需求，在規劃設計上也十分講究人性化以及美感。街中設有觀賞性的噴泉和生活為十足的雕塑，街的中央是以花壇來分開兩邊的人流，這樣既美觀又實用。而且街上還人性化的設有供大家休息的座椅，座椅設在樹蔭下夏天可以遮陽冬天可以擋風。

步行街的成功除了能滿足消費者的各種需求之外，更重要的一點是它有適合且優秀的物業管理。步行街對于商鋪的物業管理理念為“統一管理，分散經營”。統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管?！敖y一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“統一的營銷管理”這樣可以維護和提高經營者的共同利益?！敖y一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作?！敖y一的物業管理”這保證了建筑空間的維護和保養。另外治安管理也十分重要，商鋪的安全保衛工作包括治安防盜、防范突法事件、監控中心管理、車輛管理、停車場管理等。在這一點上步行街做的比較到位。

以上分析的是步行街的成功之處，但是它也存在一些缺陷。第一，步行街缺乏更多時尚業態，多數原因在于租金過高昂，產租能力不高。第二，凱麗百貨，商業大廈等高檔百貨經營日趨成熟，以至于奔區域內高檔商品經營將受到更大沖擊。第三，因為步行街的規模有限，導致了部分強勢業態無法進駐。第五，步行街周圍還沒有具有一定規模的專門停車場，這樣會限制一些距離較遠的消費者前來。

總體來說步行街隨著張家港的發展還需要與時俱進和不斷地調整。雖然隨著城市發展的從中心向城西和城東發展，但是步行街的商圈地位依然是牢固的。