第一篇：房地產中介公司五種運營模式的探討

房地產中介公司五種運營模式的探討伴隨2007年北京二手房市場交易的放量，2007年二手市場又迎來了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估計僅此一項就能為買房人節省萬元以上，平均單價下降200元/平方米。例如在東、北、西三環附近的房改房地交易價格都超過5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成達到120000元。伴隨著市區房改房費用的降低，也勢必壓低外圍的房價。該政策實施后，北京市二手房交易明顯放量，據各大中介公司反映，房改房過戶量較去年同期上漲了50％到一倍。

伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來的北京二手房市場，盡管現在仍無法和一手市場年1500萬平方米的交易量相抗衡，但是已經逐步的確立了自己在房地產市場中的地位。眾多的投資者也看中這個市場，紛紛將目光投入到北京的二手房市場。地產商有萬通集團的萬通東方策略公司；首創投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網絡二手業務正式成立；2007年年初中原進軍二手市場。在大家紛紛投入兵力爭奪二手市場的同時，有必要對比分析一下二手公司的運作模式。

現在北京市二手公司運作模式大致有5種模式，分別是單店業務模式；連鎖店模式；中心店模式；區域中心店模式；區域中心點加信息店模式，和連鎖加盟擴張模式。

單店業務模式是小中介公司的運作模式。因為小中介公司的資金實力有限，人員較少，低成本運行，所以一般采用單店模式。小公司的店面一般較小，選址一般接近自身業務比較熟悉的區域，因為規模小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切工作都圍繞業務展開，公司的業務范圍非常靈活，要求從業人員是多面手，買賣、租賃等樣樣行?，F在北京市很多的小中介的業務并不規范，存在著大量的非法交易現象，也存在很多欺瞞消費者的行為，例如公房買賣等業務。

中心店模式是北京市比較傳統的二手經營模式，例如成立較早的鑫尊地產和置業家園都是采用的這種經營模式。中心店模式一般是在市區選擇2－3家中心店，一般會選擇在寫字樓中辦公，公司所有得業務都是中心店來控制，員工也集中在中心店。這種經營模式因為距離廣大的消費者較遠，所以必須配備相應的業務廣告，不論房源還是客戶都依賴于廣告，尤其是客戶信息。這種經營模式 連鎖店模式，北京連鎖店模式運用的比較成功也比較徹底的是我愛我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個業務連接成一體，業務直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來訪。

區域中心店的模式，這種模式應該說是連鎖店模式的變形。由于北京市現在的二手房市場規模小，業務量少，如果布店過多，就會造成資源浪費，于是產生

了區域中心店模式，這種模式將業務劃分為大的區域，由區域中心店負責業務的拓展。這種模式因為店面數量仍有不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告?，F在一些新上的公司采用這種模式，例如新開的中原公司，金豐易居等。

區域中心店加信息店模式，這種模式是為克服區域中心店信息量不足和連鎖店費用過高的另一種權衡之計，這種方式將買賣業務集中管理，而將租賃業務直接在信息店開展。利用這種模式的例如鏈家寶業公司等。

特許加盟模式，這種模式主要是21世紀帶來的一種業務模式，應該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產權方不同而已。但是從業務操作的角度看，這種模式更像是單店模式。一般的運作模式是授權公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費和保證金后，可以用授權公司的品牌開展業務。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢，能夠增加客戶的信任度，授權公司僅對加盟公司進行業務指導和管理支持，一般不提供信息資源支持。

幾種經營模式的優劣分析

首先從成本分析：

中介公司運營的主要成本來自于人員成本和信息采集成本。其中人員成本給公司的規模直接相關，在此我們主要考慮信息采集成本。

信息采集成本主要分為三種形式，一是店面信息采集，一是廣告信息采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結合方式。

首先說店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方式，典型的例子是我愛我家公司，這種模式相對應的是上述連鎖店經營模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點數，北京最多的我愛我家公司擁有將近50家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個上海市有200家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計平均費用為3－5萬元。包括房租、水電費等。這樣維持一個擁有50家店面的公司的成本高達150－250萬元。廣告采集模式是北京最傳統的中介公司信息采集模式，早年成立的房地產經紀公司大多采用這種模式，例如鑫尊地產和置業家園等，這種模式相對應的是上述的單店經營模式、中心店經營模式和連鎖加盟經營模式。這種方式的費用控制比較靈活，因為可以根據季節進行適當地調節。例如在每年的2、3月份和7、8月份是租賃的黃金季節，就可以加大廣告的力度，

第二篇：房地產運營模式

房地產運營模式：

第一步 房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環?！叭龔U”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召

開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止

四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

拿到地塊后，房地產要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經歷或者查閱書籍。我這里給你籠統列舉一些：

一、前期準備階段：

土地獲取后開始前期手續工作：也就是幾個證的獲?。ㄍ恋刈C、用地規劃證、工程規劃證、施工許可證）。大體過程是：設計院根據各項指標要求等設計 規劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項目現場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設計部、成本預算部、工程部、材料部、財務部、銷售部等）。該階段特點是根據設計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。

三、工程達到一定條件（各個地區要求不同）可以辦理預售許可證，房屋開始預售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發商將工程發包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發商材料采購施工單位采購，根據當初報價結算。也有開發商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據該價格最終結算。還有開發商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發商也會單獨分包出來。

說這么多吧，你看不明白再追問吧。

第三篇：淺談餐飲中介網的運營模式

餐飲中介網的運營模式

河北餐飲網 亮點：供求、酒店

現今各大網站，如58同城、趕集網、八戒網都是免費發布“求職招聘”信息的，就是有別于其他人才網那么繁瑣，人才網是收費的，不像這類純信息網可以做到免費、方便、快捷，所以登錄的人多了點擊率也自然而然的高了，想做(推薦)廣告才會收費。

網站的營利點：

1、網站的定向——具體面向哪些人，可不可以最大程度上獲取更多的營利。

2、點擊率(是網站存活的根本)——就必須有大量的用戶來看網站，商家是一部分，但大部分仍是個人用戶群，他們是想在你這里從中得到什么實惠，網站能夠提供什么樣的實惠，這樣以來點擊率也就有了。點擊率越高，證明網站的知名度也就越高，也就不愁沒有廣告找上門來了。

3、想做好門戶網站，是不能脫離個人用戶群的。

現在網站的走向：

是以酒店的訂餐電話，來吸引更多大眾的點擊率，而且也是免費公開的，對于個人用戶群得到的也只是普通的訂餐電話，而不是免費的，現今各大訂餐網站走的無非都是提供免費訂餐電話，如400。以前都是個人用戶去網站花錢買打折卡，網站從中獲取個人用戶的卡費及推薦給商家的返利;現在也有一種網站，如飯統網，這個網站能做起來算是真正做到免費服務化，個人用戶從中只須撥打免費電話訂餐，網站以短信方式直接發到個人用戶手機內，用戶只須憑借短信去酒店獲取打折，無須購卡，從中還能獲得積分，可以用積分兌換網站所提供的商品。從這個角度看來，個人用戶分文未花，就能從中獲利，網站只須掙商家的錢而已。

第四篇：房地產運營模式(學習稿)

房地產公司運營模式（學習稿）

第一部分、房地產公司項目開發流程

一、土地獲取階段

1、土地信息收集：落實地塊具體位置及周邊情況，落實規劃條件，了解限制性條件，對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。了解地塊周遍的商業、教育、交通等情況，了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。

2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況，成本測算，了解當地的房地產市場狀況，產品形式、市場價格、市場格局、發展趨勢及前景、開發周期的安排，宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果。

3、土地深判：進行可行性研究報告，區域內宏觀經濟、發展前景等的分析，該項目在區域房地產市場中的位置、定位、發展。市場深度調研，參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。項目最終定位，根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議。成本測算，針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選，開發周期及付款計劃，根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏。項目方案確定，現金流測算，深判結果，項目可行性報告及后續工作。

4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰略合作、貸款平移等。項目招商報告，區域宏微觀市場研究，項目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項目商業策劃書，合作伙伴確定。合作方案確定，合作細節確定。引資，簽署戰略合作協議。合作實施，公司成立及相關手續辦理。

5、投標、摘牌：投方案標，項目方案確定，投經濟標，確定土地上限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術。確定用地圖、樁點坐標、用地條件，交納政府凈收益，契稅，交易費。辦理用地規劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易費交費證明。

6、確權：企業投資項目備案，建設用地規劃許可證，原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢），土地補償費，土地出讓合同，核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖，交費證明，1：500現狀地形圖3份，詳規。

7、辦理土地證：土地出讓合同，交費證明，建設用地規劃許可證，地籍圖4份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權來源證明文件，申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明，土地抵押貸款，積極與銀行聯系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司。

二、規劃設計階段

1、區域市場調研：項目所在地房地產市場總體供求現狀，項目周邊競爭性樓盤調查。項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分），商圈主要商業業態分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向。同期操作商業地產項目調查（商業部分），競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期，提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息。

2、項目定位：公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定，通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量。市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位。經濟測算，逐步細化成本測算及利潤率分析，現金流測算。項目發展報告，開發計劃，根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協同研發部初步制定土地開發計劃和銷售計劃，結合市場現狀配合研發完成項目公建部分開發不同業態產品開發順序建議, 根據工程情況及銷售推廣方案排定工期；項目考核指標初定，提供初步的項目開發排期和總體經濟指標要求及各階段經濟指標要求;資金流，根據工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求，配套費及土地款支付計劃。

3、設計前期：明確產品設計思路, 根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見。明確設計院選擇標準，制定設計組織計劃。

4、方案設計組織：方案與設計院選擇與合同簽訂。制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂，依據建筑規劃、景觀規劃及交工標準初步確定建安、環境等成本指標。結合行業特點提供有關需求建議，配合研發完成相關設計，參與制定交工標準，根據以往項目經驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見。規劃方案結合成本測算的研討及確定，對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。彩色總平面圖（含經濟指標）送規劃預審。修建性詳規成果。詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）。建筑方案報建圖。景觀概念方案設計及確定。

5、指標確認階段：項目成本指標確定，企劃對銷售費用指標，進行討論確定，結合不同業態經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議，項目前期、工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定，結合公司戰略要求和項目自身狀況，協調其他各部門制定項目的考核指標體系，根據項目方案及銷售推盤方案制定工期?？己酥笜苏{整，根據集團及公司發展戰略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數量制定公司考核指標體系，制定工期。

6、施工圖設計組織：施工圖設計院的選擇與合同簽定。制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定），按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標。結構方案及設備選型研討及確定，針對不同結構方案進行經濟測算，方案優選，參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發。地質勘察報告，組織勘察招投標、簽訂合同、組織現場勘察，并通過研發向設計提供地質勘察報告。施工圖成果，總平面圖，放線圖，樁位圖，施工圖報建圖，消防、人防報建圖，施工圖審查全圖及計算書，編制典型樓座建安預算，施工圖會審，施工圖全圖，編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優化。綜合管網方案設計，提供各專業局設計條件。景觀擴初及施工圖設計。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化，結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，負責圖紙優化變更，對選材、工藝做法提出專業性意見。

三、項目前期階段

1、建設工程規劃許可證：規劃方案及市政方案送審，設計方案（含總平面方案）申報表，土地出讓合同，修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份），申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書。建筑方案送審，建筑設計方案申報表，1/500現勢地形圖1份，土地出讓合同，投資計劃，建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型，申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書。取得許可證，投資計劃(項目備案)，大配套，小配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。

2、現場工程放線：施工總、分包，監理及各專業分包等單位的聯系、考察、選擇。建設工程規劃許可證，規劃局批復的項目總平圖及電子文件，首層平面圖。按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告，按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告。施工單位配合做記錄、現場保護，施工單位配合做記錄、現場保護。移交施工單位。

3、施工許可證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建筑工程施工圖紙及技術資料報告書，工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同，建設資金證明（銀行存款證明），建設項目投資計劃（當年計劃），施工圖審查，質量監督登記表，安全措施，安全施工措施登記表，交費各專業會簽單。

4、銷售許可證：營業執照，資質證書，《國有土地使用證》或《建設用地規劃許可證》，投資計劃(項目備案)，《建設工程規劃許可證》，《建設工程施工許可證》，公用基礎設施配套證明，獲取前期物業備案證明，基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件，獲取《面積計算成果表》，項目總平面圖，獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明。

5、企業投資項目備案：規劃成果，配套。

四、工程建設階段

1、開工準備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現場，臨水、臨電，根據現場情況確定臨水、臨電的位置、數量，協助臨時電送電、接入水接入，做好保護。平整場地。施工組織方案。招投標、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據），樁基施工單位，監理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉降觀測。土建施工單位的公開招標及合同備案，確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案。施工圖會審，組織監理、施工單位一起對圖紙會審，會同設計院進行會審，簽定會審記錄。設計交底，會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄。質量監督手續。環衛、環保等相關手續，申辦項目臨時、永久路口的報建手續，申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續，辦理施工人員暫住手續。

2、開工: 施工放線，組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管。規劃驗線，監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線。樁基施工，試樁施工，根據施工圖及有關施工規范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等，樁基全面施工。樁基檢測，委托樁基檢測單位、簽訂合同，進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告。開槽，辦理各種手續，組織協調環衛、市容等政府部門，土方工程，支護工程，降水工程。地基備案、材料報送監督站、聯系組織驗收人員準時參加?；A施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎。基礎驗收備案，承建單位自評，監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查，材料報送監督站，協調監理組織相關部門驗收，簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表?；A處理竣工結算，核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。

3、主體施工: 審核施工方案、施工組織設計。材料進場驗收，施工單位填報材料進場報驗單，檢驗三證（材料出廠合格證、進入現場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）、監督現場取樣復試。鋼筋混凝土工程（過程監控），模板分項工程，鋼筋分項工程，預應力分項工程，混凝土分項工程，現澆結構分項工程，裝配式結構分項工程，混凝土結構子分部工程。

配套管線預埋。重要分項工程及隱蔽工程質量驗收，核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發現及分析，設計變更。施工質量問題、事故處理，施工質量問題、事故的分析及調查，處理方案的制定、審核、審批，處理方案的實施。

4、變更簽證：設計變更，與設計溝通，協調，收發相關變更文件。工程變更，工程變更技術經濟分析，工程變更申請，設計變更、現場核實。

5、工程款支付：工程進度的確認。工程款申請表審批，建立完整，準確的資金合同臺帳。工程款支付。

6、主體驗收備案：施工單位自評。監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查。監理組織相關部門驗收。簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表。

7、外檐裝修材料確定：設計、研發定板。施工樣板制作。材料確定。

8、甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）：制定招標計劃，編制招標文件，考察投標單位，招標、定標。

9、內外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚）、門窗、隔墻、外墻、涂飾，各分部分項工程的方案審核，過程監督驗收，成品保護，工種及工序的協調。

10、水、暖、電安裝：室內給水系統、室內排水系統、室內熱水供應系統、衛生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。

11、智能化：通信網絡系統、辦公自動化系統、建筑設備監控系統、火災報警及消防聯動系統、安全防范系統、綜合布線系統、智能化集成系統、電源與接地、住宅（小區）智能化系統。

12、通風與空調：招標選定安裝單位，提供電梯井道土建節點圖，指導電梯井道土建施工，電梯安裝及調試，各專業方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協調及事件的處理。

13、毛坯房竣工驗收備案：會同監理、施工單位初步驗收，施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質量保修書》。組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。報建委質監部門審定備案。與物業進行交接（包括圖紙）。

14、毛坯房竣工結算：土建、給排水、采暖、電氣、空調、甲供材、各項分包工程結算，核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。

15、成品房裝修：從使用功能角度對室內裝修進行查驗。土建工作面移交，吊頂、潔具、護欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚）、涂飾、櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗臺板、裱糊與軟包、細部，做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接。

16、成品房驗收備案：會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質量保修書》。組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。報建委質監部門審定備案。與物業進行交接。

17、成品房竣工結算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結算。

18、配套手續及施工：排水、自來水、燃氣、視訊、電力、綜合管網、附屬建筑、景觀等。

19、竣工結算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環境工程結算，全部合同結算并做項目整體結算報告。

五、項目銷售階段

1、推盤策略確定：產品策略，根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議，根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業設計人員支持、負責講解產品等。價格策略，協助現場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控，提供成本測算，確定銷售基本均價。推廣策略，參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現推廣效果的最大化，提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業設計人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略。

2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動公司尋找及確定。

3、項目推廣定位確定：項目名稱、組團名稱。

4、項目核心推廣理念確定：SLOGON確定。logo確定。VI系統及延展方案確定。

5、亮相前項目知識培訓：建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續，銷售技巧等方面的綜合系統培訓。

6、分賣場設立：為實現項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心，提供外賣場設計、包裝方案并協助完成包裝，賣場相關銷售道具制作。

7、銷售道具準備：現場房型手冊（亮相版），售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架），樣板間及樣板環境指示說明系統，沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確），入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等），項目周邊主要道路設置醒目指示系統，（意向）派籌卡及紀念禮品。

8、聯動工作的準備：配備看房車及看房車的包裝，進行聯動單位的培訓和包裝。

9、意向商家簽約：進駐意向書。

10、確定項目亮相方案：項目形象表情、主題、創意表現確定，項目亮相細化方案確定，項目亮相媒體確定。

11、項目亮相：項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯），新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動及產品推介會的宣傳和安排。

12、項目開盤前準備：銷售內部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反饋；客戶積累；交工標準確定；價格體系確定；合同準備；開盤前銷售道具準備；項目形象的提升及深化，戶外媒體發布，報紙媒體發布，小眾媒體及創新媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）；開盤信息告知；銀行大協議的簽訂。

13、開盤：開盤慶典活動，客戶轉化，回款落實。

14、日常銷售：月度指標分解，根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整；產品分析、聚焦銷售重點，來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、、競爭項目動態關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整；月度操作手冊制定，根據財務指標，產品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節點；價格監控及調整，定期進行價格測算，與銷售溝通，根據庫存產品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調整項目價格，實現項目利潤最大化；月度推廣計劃執行；客戶到訪及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區活動，置業推薦，物業推薦等工作帶來大批意向客戶，外賣場客戶到訪，項目銷售現場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作，通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月度付款計劃及支付；回款，制定回款節點，協調銀行及房管局保證按期回款；月度指標考核，公司考核指標完成及調整，項目考核指標完成及調整。

15、清盤：清盤后項目各種資料移交；項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔，項目營銷推廣效果的監控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協調會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作，利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持。

六、竣工入駐階段

1、室內空氣檢測：選擇單位，組織招投標，定隊伍組織進行現場檢測。

2、住宅準入證：規劃驗收，消防驗收，通水、通電大配套驗收，竣工驗收備案通知書，小配套驗收，人防驗收。

3、入住準備：工程質量保證書，住宅使用說明書，寄發《商品房交付使用通知書》，對房屋的廚衛防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發入住通知書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標識，物業用品儲備，物業接收鑰匙、驗房。

4、辦理入住：制定入住流程，審驗合同全款發票，發放兩書，開具入住分配單，驗房及交費，收集反饋業主問題，并及時解決各種問題，驗房問題匯總。

5、售后維修：配合維修。

七、售后管理階段

1、投訴處理：配合解決投訴問題。

2、裝修管理：協調解決業主裝修問題。

3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。

4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協助驗收整改、帶氣、點火、需要物業、客戶協調業主、保證同期。

5、整體移交物業：移交建筑物及相關資料，接收建筑物及相關資料。

6、產品問題總結及反饋：對發現的產品設計問題進行歸納總結，改進設計工作，對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發生。

7、初始登記：辦理初始登記手續。

8、產權證辦理：為客戶辦理產權證前期手續

9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告，負責提供技術支持。

10、土地證辦理：為客戶辦理土地證完善手續。

第二部分、房地產公司合作開發的四種方式比較分析

案 例

A企業2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權后，經建設規劃部門批準，建設商住樓項目。由于A企業沒有房地產開發資質，決定與關聯單位B房地產開發企業合作，雙方簽訂了委托開發、銷售協議。協議約定該開發項目的所有成本、費用均由A企業支付，開發產品委托B企業銷售，銷售合同由B企業與買方簽訂，但是銷售不動產發票由A企業開具，A企業按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發、銷售手續費。

實務中，擁有土地使用權而沒有房地產開發資質的情形比較常見，這樣與具備房地產開發經營資質的企業進行合作聯建就會應勢而生。本案例中，A企業自身不具備開發資質，以自身名義取得了《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》但是無法取得《預售許可證》或《銷售許可證》。即便與B企業合作開發，由于此種聯建開發的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產權登記后進行房屋的二次轉讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實質是A企業。B房地產企業只是受托代建和代理銷售而已。

大家關心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發過程中合作雙方應當如何稅務處理？

我們知道，該商住樓是以A企業名義自行建造的，沒有發生土地權屬變更以及轉移，在項目竣工前與B房地產企業形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。

盡管A企業沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經提前預售，則根據營業稅政策的規定也應該按照“銷售不動產”計算繳納營業稅。按照土地增值稅的規定預征土地增值稅。按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號文規定計算繳納企業所得稅。

項目竣工A企業辦理完畢產權登記后能夠轉讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產”計算繳納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅和印花稅。只不過與預售階段不同的是這時要進行土地增值稅的清算和企業所得稅實際毛利額的調整。

B房地產開發企業開發過程中涉及哪些稅呢？

B房地產開發企業不具有最終開發產品的所有權，不屬于共同投資、共同開發、共享成果的合作經營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件：

必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據及標準；

所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設單位的，不發生土地使用權轉移；

以委托方名義與負責施工隊結算；不墊付建設資金。

假如B企業符合上述條件，僅僅是利用技術力量幫助A企業管理工程和受托銷售，其取得的代建管理費和銷售代理費只計算繳納營業稅，如果產生利潤，另行征收企業所得稅。

但是，這種代建方式實際上存在很大的納稅風險，對于B企業來說，假如未同時具備上述四個條件，主管稅務機關可能對其按“銷售不動產”稅目征收營業稅。畢竟關聯企業之間的這種運作比較常見，房地產企業以代建合同的名義進行開發銷售，實際情況一般不可能不墊付建設資金，特別是銷售合同是由B房地產企業與買方簽訂的，銷售主體與實質不符。其中的稅務風險需要綜合評估。

對于A企業來說，由于其不是房地產開發企業，項目完工土地增值稅清算計算扣除項目時，難以享受房地產開發企業加計扣除20%的政策優惠。

對于雙方的經營風險也不容忽視，該項目由于不能以有資質的B房地產開發企業名義取得銷售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競價，經營收益會有所減少，在辦理產權手續時也極容易與買方產生糾紛。

合作開發是否有更好的途徑呢？

建議雙方可以考慮以下的四種方式。

一、規范聯建運作

雙方可以約定：A企業出地、B企業出資金，雙方合作開發。

這是通常運用比較普遍的聯建合作模式。該方案需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。另外B企業投入資金參與房地產開發并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續，依法將該宗地土地使用權按照合作開發協議約定分成比例變更登記到B的名下。

項目開發完成后，A企業按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。B企業按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅并確定土地入賬價值。

該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優惠，但以A企業為開發主體轉變為以A、B雙方合作名義上的開發主體，符合開發資質要求，項目經營核算以B企業為主，項目涉及的稅金也以B企業為主體計算繳納。避免了以A企業名義開發帶來的一系列問題。

二、直接轉讓土地使用權

假如在該項目開發過程中，A企業不需要自用開發產品，哪么除聯建方式外，A企業可以考慮直接轉讓土地使用權給B房地產開發企業，完全以B企業的名義立項開發銷售，項目開發銷售過程中的營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅以B企業為主體計算繳納。整個開發過程能夠名正言順。

這種方式下A企業轉讓土地使用權應當繳納營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅。B企業應當繳納承受土地使用權契稅。

三、以土地使用權投資

A企業以土地使用權作為對B房地產企業的投資，項目開發以B企業名義立項。項目開發銷售過程中的營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅仍然以B企業為主體計算繳納。

對于A企業的影響如下：

1、營業稅：《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅?！盇企業以土地使用權作為對B房地產企業的投資，不用繳納營業稅。

2、土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條規定“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！?/p>

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

所以，A企業以土地使用權作為對B房地產企業的投資，應當計算繳納土地增值稅。

3、印花稅：A企業以土地使用權作為對B房地產企業的投資，應當按照“產權轉移書據”計算繳納印花稅。

4、企業所得稅：《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

資產收購，是指一家企業（以下稱為受讓企業）購買另一家企業（以下稱為轉讓企業）實質經營性資產的交易。受讓企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。資產收購重組交易，相關交易應按以下規定處理：

1）被收購方應確認資產轉讓所得或損失。

2）收購方取得資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。

3）被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。

A企業以土地使用權作為投資，應當確認資產轉讓所得，計算繳納企業所得稅。即投資易發生時分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，計算確認資產轉讓所得或損失。

如果該投資環節滿足《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關于資產收購特殊性稅務處理的規定，即“資產收購，受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的75%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規定處理：

1）轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

2）受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

這種情形下A企業不用計算投資環節的資產轉讓所得或損失，但是B房地產企業在計算企業所得稅時只能以A企業的土地使用權賬面價值確定。

還有在投資環節，B房地產企業需要交納契稅，但是如果其符合《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規定“企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊幎▌t又可以免繳本環節契稅。

四、整體產權轉移

如果A企業除土地使用權外，沒有其他重要經營項目，也可以探索實現整體產權與B房地產企業合并的途徑，合并后以B房地產企業的名義立項開發。

這種方式下對于A企業的影響如下：

1、營業稅：不需要繳納。《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）中規定：企業整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。

2、土地增值稅：不需要繳納。根據土地增值稅暫行條例規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

3、印花稅：根據財政部國家稅務總局《關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）的規定，經縣級以上人民政府及企業主管部門批準改制的企業，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應按規定貼花；因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花。

4、企業所得稅：《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

合并，是指一家或多家企業（以下稱為被合并企業）將其全部資產和負債轉讓給另一家現存或新設企業（以下稱為合并企業），被合并企業股東換取合并企業的股權或非股權支付，實現兩個或兩個以上企業的依法合并。企業合并，當事方應按下列規定處理： 1）合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎。

2）被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。

3）被合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。

如果該合并環節滿足《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關于合并特殊性稅務處理的規定，即“企業合并，企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并”可以選擇按以下規定處理：

1）合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并企業的原有計稅基礎確定。

2）被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼。

3）可有合并企業彌補的被合并企業虧損的限額=被合并企業凈資產公允價值×截止合并業務發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。

4）被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業股權的計稅基礎確定。

這種情形下A企業不用計算合并環節的清算所得或損失，但是B房地產企業在計算企業所得稅時只能以A企業的土地使用權賬面價值確定。

B房地產企業也不需要繳納契稅。根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

在以上四種方案中，合作開發與轉讓土地使用權可保留A企業的主體資格，并順利立項開發銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權投資既能保留A企業的主體資格，也可以免征營業稅，符合條件可以免征本環節的企業所得稅和契稅。整體產權方式下的吸收合并與土地使用權投資方式比較，進一步免征了本環節的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業的主體存續資格。

第三部分、房地產項目合作開發過程中的模式選擇及權益保障

一、概述

（一）房地產合作開發的概念

要了解什么是房地產合作開發，首先要明確房地產開發的概念。房地產開發，是指房地產開發者按照法律規定，在取得國有土地使用權的基礎上，以自己或他人占有使用為目的，進行土地改造、基礎設施建設、房屋建設及租賃的行為。

因此，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規定，“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔風險，合作開發房地產為基本內容的協議。”

（二）房地產合作開發的特點

1、合作開發的主體必須是兩個或兩個以上的房地產開發者。

2、合作開發的形式是房地產開發者之間共同出資、共同經營、共擔風險、共享利益。

3、合作開發的目的是通過合作的方式達到完成房屋建設的效果。

二、房地產項目合作開發的模式

（一）法人型房地產合作開發經營

法人型房地產合作開發即房地產開發者設立房地產項目公司。房地產項目公司，是指投資者為了開發特定的房地產項目而成立的房地產開發有限公司。根據《民法通則》第51條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！痹谛鲁闪⒌姆康禺a項目公司中，房地產開發者成為股東，其權利義務也由公司章程來規范，而非合作協議。各個房地產開發者從合作協議中約定的連帶責任變為以公司的注冊資本為限，對外承擔有限責任。法人型房地產合作開發經營的優缺點主要表現在如下幾方面：

1、責任明確，法律風險較小

由于房地產開發者的權利義務由公司章程來規范，合作各方可以在公司章程中明確各方的責任。較之普通的合作協議，各方的責任承擔更加明確與細化。由于各方對外承擔有限責任，則其可以有效地控制法律風險，而非像普通的合作協議中承擔連帶責任，法律風險較大。

2、有利于規避土地使用權轉讓中的限制

根據《中華人民共和國公司法》第27條的規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資”。因此，擁有土地使用權的合作方可以辦理土地使用權變更登記手續，直接以土地使用權作價入股，從而實現規避土地使用權轉讓中相關限制的目的。

3、減少費用承擔

根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》中的有關規定，“以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅?！备鶕敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》的相關規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢?，以土地使用權作價入股可以減少一些稅費的承擔。

4、該種模式的缺點

該種類型的合作，需要的時間較長，可能會影響開發進度。根據《房地產開發企業資質管理規定》第3條的規定：“房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級?！钡暾堔k理房地產開發企業資質手續繁雜,需要的時間較長,勢必會影響開發進度。而且新注冊企業申請核定企業資質等級較低,不能承擔建筑面積25萬平方米以上的開發建設項目。

（二）非法人型房地產合作開發經營

在實踐中，“聯建”、“參建”是非法人型房地產合作開發經營的基本類型。非法人型房地產合作開發各方往往會采用成立項目經理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發經營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均在合作開發協議進行約定。此合作方式不用組建新的企業法人，簡便靈活。為此，非法人型合作開發是目前房地產合作開發中比較常用的方式。

在司法實踐中，對“聯建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實踐的發展，實務中逐漸將合作各方辦理了土地使用權變更手續的房地產合作開發劃入“聯建”之列；將沒有辦理土地使用權變更手續的房地產合作開發劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)的規定出臺之前，“參建”這種房地產開發的合作模式并未被法律所認可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產開發的合作模式的合法性得到了突破，實務中不再以是否辦理合建審批手續及辦理土地使用權人變更手續作為區分合作開發房地產合同合法與否的標準。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風險共擔和利潤共享的，均屬于合法的房地產合作開發。該司法解釋充分體現了合同法領域尊重當事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權的用益物權得以流通，實現土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結合的目標。

由于其相對于成立項目公司的經營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？對此問題不能一概而論，而應具體問題具體分析。

三、房地產項目合作開發的權益保護

（一）合作對象的選擇

1、雙方確保至少有有一方具有房地產開發經營資格

房地產開發作為一項特別的經營行為，受國家房地產管理法律法規的約束。因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發合同的效力及日后合作開發行為的進行。具體而言，合作方是否具有房地產開發企業資質、提供合作土地的性質是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效”，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。”

因此，合作雙方在簽訂合作協議過程中，需要特別關注如下幾方面：

1、合作方是否具有房地產開發資質。如果在簽訂合同時合作方不具備開發資質，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發資質?？傊?，必須確保有一方具備資質；

2、關注合作方提供的合作開發用地的性質，如果合作方享有出讓土地使用權，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權的性質為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉化為出讓土地，如果無法轉化為出讓土地，則簽訂的合作開發合同將會面臨無效的法律風險。

2、合作對象的經營狀況的調查

對合作對象的經營狀況的調查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實力欠缺，其管理也很不規范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項目的運作帶來很多不可預見的風險。原則上應該選擇資金實力相對雄厚，運作規范的合作者。

（二）確保項目的合法性

1、完善合作開發的審批備案及土地權屬登記的文件、手續 由于在合作開發房地產過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權，但通過合作，其變相獲得了土地使用權而又未經有關部門審批，這就等于變相變更了土地使用權的歸屬。為此，《城市房地產轉讓管理規定》第3條規定，一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資合作開發經營房地產而使房地產權屬發生變更的，是房地產轉讓。第20條規定，房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，應當符合《城市房地產管理法》第38條、第39條的規定（第38條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；第39條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定，決定其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定，將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。

結合上述法律規定，我們不難發現，合作雙方的合作協議簽訂后的風險主要集中在合作當事人能否按照法律、法規之規定及時辦理土地使用權證書的變更登記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批準文件的變更手續。如果未按法律、法規規定辦理相關登記變更則該合同無效，不能發生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權變更手續并獲得批準后，合作方才能獲得該土地使用權，合作合同才發生法律效力，合作各方的權益才能夠得到法律的有效保護。申請土地使用權變更登記時，合作雙方應當向房地產管理部門提交以下文件：變更土地使用權申請書；建設項目批準文件；建設用地規劃許可證；建設用地許可證；建設項目地形圖；合作合同；營業執照或法定代表人證件等有關文件。辦理土地使用權變更登記手續后10日內，合作雙方應持土地使用權轉讓合同，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案，并辦理項目開發法人變更等有關手續。向建設行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應有對項目開發投資總額25%以上的資本金；計委立項批復；建設工程選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；建設用地批準書、國有土地使用權證或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設計意見批復；“開發合同“、“開發項目手冊”；銀行資信證明；企業的開發資質證書、營業執照復印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經批復后方可開始房地產合作開發

2、對“名不副實”合同效力的認定問題

《司法解釋》第24條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第25條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第26條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第27條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

（三）明確合作過程中的責任劃分

在簽訂雙方的合作協議過程中，有必要對各自的權利義務進行細化、明確。就其中具體事項的履行方式、時間、地點力求做到詳盡，在行文上，不應出現“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據實際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關鍵性條款，如質量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗收條款等，更應用明確的專業用語。對協議中涉及到的技術性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實的描述。在合作協議中，供地方應對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權性質、批準文件或證書等的真實性負責，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。

（四）明確違約責任和解除合同的條件

由于房地產項目的開發周期一般都較長，過程業相對復雜。為此，在合作協議中約定明確的違約責任不僅能起到督促當事人履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。在合作過程中如果出現一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結束合作，以向對方主張違約責任的方式來彌補損失或者防止損失的擴大。

（五）對開發合同進行監督和審查

在實踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執行做任何的監控和審查的現象時常出現。一旦出現問題時，雙方的矛盾已經到了很難調和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機。為此，合作雙方建立有效的執行和風險檢查評估機制，及時掌握情況，以便及時作出相應的處理和安排非常必要。

（六）對出資不到位的處理

出資不到位的行為性質為違約，由此產生的糾紛在合作開發房地產中也較為常見。在合作協議中應該明確約定違約方應當承擔的違約責任。關于出現合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產開發中當事人將房屋預售款充抵投資進而分配利潤的做法將得不到法律的支持。

（七）合作開發中投資和損益分配爭議的處理

1、由于房產的價值與所處的位置有很大關系，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實物分配為收益分配方式的，就應對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產的方式體現。合作后期進行收益分配的過程中，利益沖突表現得最為尖銳。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與實際竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。由于市場形勢的變化，當初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應對各自因實物分配而產生的相關稅費的負擔進行明確?？傊?，對未來有可能發生糾紛的情形在簽訂協議工程中應作充分的預見并進行明確。

2、在投資和損益分配產生爭議后，雙方當事人又不能協商一致的，應按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責于當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人事由或當事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標準，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規定。為此，我們建議在合作協議中對各方義務以及該事宜的處理作出明確約定。

（八）完善稅收籌劃

許多開發商選擇合作開發的出發點往往是為了有效的降低稅費成本。根據我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產、不動產投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔投資風險的行為，免征收營業稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發，只要土地不變更登記，出資金一方還可節省契稅；還有的合作開發可以節省合作一方的土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進行稅收過程中還應關注以下幾方面：（1）財稅[2006]21號文件規定，對于以土地進行投資或聯營的，凡所投資或聯營的企業從事房地產開發或房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的不能免征土地增值稅。如果土地出資方未注意到此項政策，以免土地增值稅來讓利合作的，其利益就會受損；（2）對于以土地出資方名義開發的，資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業所得稅時扣除；支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除，土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據，多支付的價款只能從稅后利潤中列支；（3）對于非法人型合作項目，項目利潤要并入法人公司統一交納企業所得稅，對于企業所得稅的承擔問題日后可能會有爭議；對以土地出資成立法人公司的，土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業所得稅，相比于自主開發會提早支出企業所得稅，在稅率降低前(如2008年由原33%的稅率降為25%)還加大了稅收支出；（4）一些項目在運作時實際上只有一方控制，另一方只要收回預定的回報就行，該交易的營業稅及附加稅一般可以預計，但土地增值稅、企業所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏，如資金投資方是個人，還可能偷漏個人所得稅，項目完結一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔；（5）如合同最終被認定為土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同則一方要補交營業稅等，被認定為房屋租賃合同的要補交房產稅、營業稅等、被認定為借款合同的要補交營業稅，出借人是個人的還要補交個人所得稅等，此外都還要處以滯納金和罰款；（6）在合作開發中被發現有偷稅行為構成犯罪的還要追究相關單位和個人的刑事責任。為此，如果合作一方稅收籌劃不當，不但不能節稅反而還有可能增加稅收負擔，甚至承擔額外的法律責任。

第五篇：房產中介公司如何運營（最終版）

房產中介公司如何運營

隨著現在房價上漲的趨勢，很多人選擇了炒房賺錢，但是這種賺錢的方式一旦失手，就不是幾萬幾十萬的虧損，而是上百萬的虧損了，投資大，而且風險高，房價上漲，老百姓都買不起房子，只能買二手房，那么現在做二手房買賣的，又叫做房產中介。

隨著現在房價上漲的趨勢，很多人選擇了炒房賺錢，但是這種賺錢的方式一旦失手，就不是幾萬幾十萬的虧損，而是上百萬的虧損了，投資大，而且風險高，房價上漲，老百姓都買不起房子，只能買二手房，那么現在做二手房買賣的，又叫做房產中介，不用出門，就可以做生意賺錢了。據分析，在未來的幾年里，房子的還要不斷的上漲，做二手房買賣的前景是很客觀的，如何做房產中介呢

投資分析：投資基本很小，一家門面，幾個人員，再加上一些業務人員，很必要印一些名片，傳單等等的，房子每月1200元，人員月薪1000-1500左右，業務人員1000-2000左右，名片和傳單等等大概需要300元，注冊資金在10萬元左右，投資總計：前期投資在20000元左右，在后期，可以制作一個網站，等級房源，業務人員可以做電話營銷，又可以省去一部分支出。

收益分析：中介收取傭金是在交易達成共識，簽訂了相關的交易合同（注：一般簽訂交易合同時，中介在場的）換句話說只要交易雙方達成交易共識簽訂了合同，那么中介的服務就算完成，就得得到傭金，你可以理解成給人說媒的介紹人，在新郎新娘辦了結婚證后你就得答謝媒人。實際中傭金是交易雙方各一半支付給中介。房主把房子交到中介委托出售或出租時，是與中介簽訂代理委托了的，由中介以委托人（房主）的身份尋找買主，并進行交易。在簽訂委托代理協議時，中介是與房主商定了相應的責任與義務的，換句話說房主不可能會違約而既已委托中介的情況下再私

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自與你買賣。一般的中介是按成交房產額的兩個點來收取傭金，即650000的話，收13000，各地有所不同。據統計，在繁華的都市，房源很容易得到，也很多，這樣的情況下，每月的收入在10萬左右。

產買賣合同：

出賣方(甲方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________ 法定代表人：____________職務：____________

方(乙方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________ 法定代表人：____________職務：____________

根據國家有關房產的規定，甲乙雙方經協商一致，簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條乙方甲方座落在____市____街____巷____號的房屋棟間，建筑面積為____平方米。

第二條上述房產的交易：

第三條付款時間與辦法：

第四條甲方應于____年__月__日前將交易的房產全部交付給乙方使用。

第五條稅費分擔

1.甲方承擔房產交易中房產局應征收甲方的交易額的____％的交易費；承擔公證費、協議公證費。

2.乙方承擔房產交易中房產局應征收乙方的交易額的____％的交易費，承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。

第六條違約責任

1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款____％的違約金。

2.甲方必須按期將房產交付乙方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款____％的違約金。

第七條本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________單位，代表人是____________。

第八條本合同經國家公證機關____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產權人各一份。乙方一份，________房產管理局、________公證處各一份。

第十條本合同發生爭議的解決方式：

甲方：________________________

代表：________________________年____月____日

乙方：_______________________

代表：________________________年____月____日

注意事項

了解了以上的情況，開一家房產中介其實就這么簡單，但是需要注意的是，做這個行業，最好是有一定的人際關系，這樣成立的前期不至于沒有業務，無論做什么樣的生意前期的計劃很重要，是做生意生存的基本，在日后的發展中，合理的經營，一定能夠把發展的又大又好。