第一篇：“最具投資價值商業地產、特色商業地產” 參評項目展示

“最具投資價值商業地產、特色商業地產” 參評項目展示巴黎豪庭

位置：巴黎豪庭三期位于洪山區東湖開發區珞喻東路2號

開發商：南益置業（武漢）有限公司

物業類型：商鋪

經營類型：豪華居住區、景觀居所，成品地產、教育地

商業經營面積：3000平方米

項目特色：小區面臨光谷綠色景觀大道珞喻路，門前有十幾路公交車，穿梭三鎮，方便快捷。

入圍理由：南益巴黎豪庭占地118460平方米，卻擁有6500平方米的巴黎廣場、3000平方米的休閑度假式會所，能帶給業主充分的商業享受。百步亭花園

位置：江岸區百步亭路18號

開發商：武漢安居工程發展有限公司

物業類型：商鋪

經營類型：特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術、展覽

項目特色：百步亭花園三期·怡康苑除大型社區已形成外，本區內還有綜合會所等商業設施。

入圍理由：作為武漢市首屈一指的大型社區，其商業配套在江城樓市也處于領先地位，各類商業設施一應俱全。

復地·東湖國際

開發商：武漢復地房地產開發有限公司

物業類型：商鋪

項目特色：項目總占地53萬㎡，規劃總建筑面積106萬㎡，規劃商業地產業態包括商鋪、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓等。

入圍理由：碧波萬里，景色迷人，業主徜徉在小區里，便可享受各類商業地產配套。

中國（武漢）國際農機產業博覽中心

位置：盤龍城經濟開發區巨龍大道68號

開發商：湖北中壹農業發展有限公司、湖北省農業機械總公司物業類型：專業交易市場

規劃占地面積：66萬平方米

建筑面積：105萬平方米

項目特色：規劃建設集中央管理區、農機廠商總部區、農機展示交易區、農機現場裝配區、物流倉儲區、培訓研發區、生活配套區等七大功能區于一體的現代化農機交易平臺。

入圍理由：該項目作為目前國內最具規模的國家級“中部地區農機產業化集群基地”，必將在全國農機市場流通發展中發揮積極的示范樣板功效。

劍橋·金時代

位置：東湖高新開發區88號（華中科技大學新體育館對面）

開發商：武漢臥龍房地產開發有限公司

物業類型：商鋪

商業經營面積：10000平方米

項目特色：80—260平方米珍藏旺鋪，現鋪租售。

入圍理由：劍橋·金時代商業街全長550米，所有店鋪均臨珞喻路，面積在100~300平方米之間，可自由組合，方式靈活。550米長的沿街展示面更是將商業街無與倫比的優勢發揮得淋漓盡致，是目前光谷片區唯一的全臨珞喻路主干道并且擁有40年獨立產權的商業街。

天下國際公館

位置：天下國際公館位于江漢區臺北一路特2號

開發商：武漢九通置業有限公司

物業類型：商鋪

經營類型：特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術、展覽

商業經營面積：約7000平方米

項目特色：處于武漢CBD（中央商務區）核心區域，北倚華中著名的金融一條街，國內外眾多大銀行云集此地，眾多知名企業入駐于此。

入圍理由：該項目高標準的會所設計為業主提供了強大的社交及商務平臺，將創造武漢富豪“圈子”文化的精髓。

武鋼青揚十街

開發商：武鋼房地產開發有限公司

物業類型：商鋪

經營范圍：時尚精品購物、休閑商業街

項目特色：除11萬平方米住宅外，項目還包含2萬余平方米商業街區。經營功能定位為時尚精品購物及休閑商業街區。規劃建設有230米風情步行商業街。

入圍理由：項目商業立足于青山50萬消費群體，輻射整個武漢。武漢·法國街

位置：經濟技術開發區龍陽大道236號

開發商：新港房地產開發（武漢）有限公司

均價：8800元/平方米

物業類型：商鋪

經營類型：特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術、展覽

商業經營面積：約7000平方米

項目特色：整條商業街街長近400米，寬30—50米不等，是沌口第一條休閑特色商業街。

入圍理由：目前，法國街正逐步成為武漢的中法文化商務交流基地，法國特色旅游景點，集法國特色餐飲、休閑于一體的特色街區。

武漢世界貿易大廈

開發商：武漢世貿大廈有限公司

均價：7000元/平方米

物業類型：寫字樓

經營面積：110000平方米

經營范圍：寫字樓租賃

項目特色：武漢世界貿易大廈總高248m，無可爭議地成為解放大道上商務空間標桿。

入圍理由：武廣商圈內的標志性建筑，也是武漢地標性建筑，在武漢寫字樓市場中占有非常重要的地位。

新長江國際

開發商：湖北新長江置業有限公司

物業類型：商鋪

經營范圍：寫字樓、酒店、商業街

項目特色： 新長江國際項目地處漢口核心，這個由住宅、寫字樓、酒店及商業街四種業態組合而成的90000㎡建筑，將成為周邊獨一無二的商業、娛樂軟硬件設施齊備的中央區域。

入圍理由：繁華與自然并行，在新長江國際感受不一樣的商業生活，體會武漢中心城區的特色商業。

新華西·美林公館

位置：新華西·美林公館位于江漢區新華西路100號

開發商：湖北長源房地產開發有限責任公司

物業類型：商鋪

經營類型：特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術、展覽

項目特色：位于漢口江漢區新華西路100號，處于CBD中央商務區內，是標準CBD商業群落之一。

入圍理由：在即將建成的CBD區域內有著如此黃金鋪面，已引起投資者極大關注。

新世界國貿

開發商：新世界發展有限公司

均價： 12000元/平方米

物業類型：寫字樓

經營面積：單層2300—2537平方米

經營范圍：寫字樓租賃

項目特色： 新世界國貿大廈造型高大宏偉，外觀簡潔和諧。大廈外觀為深藍全玻璃幕墻結構，將藍天白云等外部環境融為一體。

入圍理由：項目最大優點是大開間無立柱結構，以科學合理的功能分隔，臻美極致的空間美學，結合極佳景觀及采光，筑鑄炫名千古的地標建筑。

沿江一號 位置：江漢區沿河大道一號漢源街入口 開發商：武漢盛唐房地產發展有限公司 物業類型：商鋪 經營類型：特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術、展覽

項目特色：南臨“中國角”南岸嘴，俯瞰兩江交匯的浩瀚，遠眺黃鶴樓、古琴臺、龜蛇兩山的壯麗美景。作為時尚產業的商業地標，項目涵蓋一個公園、六大廣場、八條街區、九棟單體，營造出“第三生活空間”體驗中心和現代商業的“夢工廠”。

入圍理由：項目整體規劃餐飲娛樂招商比例達到50%，并以此作為突破口，在大型娛樂、大型餐飲項目招商上取得了巨大成就。

花園道生活藝術區

位置：建設大道與王家墩CBD交會處

開發商：花園道商業經營管理公司

物業類型：商業

項目特色：項目位處武漢市金融街與正在興建的王家墩CBD連接處，周邊商務氛圍濃厚，項目出口即地鐵口，地鐵上蓋商業區。

入圍理由：武漢唯一將創意融入商業，集休閑娛樂、時尚餐飲、格調購物為一體的花園式商業中心。

金地·格林小城

位置：洪山區書城路46號

開發商：金地集團武漢房地產開發有限公司

物業類型：商業

項目特色：項目擁有12000平方米的商業步行街、6000平方米的運動休閑會所，并規劃出萬余平方米用地專為幼兒園、小學等教育之用，金融、醫療、幼教設施齊備，規模大，配套全。

入圍理由：南湖片區首屈一指完善的商業配套，為片區內商業地產發展奠定了良好基礎。

第二篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月

第三篇：商業地產投資策劃

商業地產投資策劃

領域一：城市與區域商業發展規劃 領域二：城市綜合體與購物中心領域三：專業市場

領域四：商業步行街

領域五：主題旅游景區

領域六：商務酒店、餐飲具體內容包括：

■前期概念規劃設計

■建筑設計及工程要點規劃

■交通與人流動線規劃

■前期市場調研

■項目形象與經營定位

■項目競爭定位

■項目業態定位與樓層布局規劃

■項目商鋪（區域）分割方案

■主力店、次主力店與品牌落位規劃

第四篇：商業地產投資建設

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第五篇：商業地產：管理創造價值

定位不準，管理不當，很有可能導致一個項目的失敗；而一個原本條件不佳的項目，在經過充分的調研、策劃、定位、管理運營后，則有可能重新轉變成一個成功的項目，對商業地產來說，后期運營管理是決定其能否成功的關鍵環節。

市場總體管理有待升級

商業地產從開發到后期運營涉及到開發商、投資者、商戶及消費者四方利益，其運營與住宅的本質區別就在于，住宅從開發、建成到銷售直接進入終端，而商業地產從開發、建成到銷售只是開端，后面的運營才是重頭工作。

市場定位、業態業種規劃、賣場設計規劃、招商、賣場的市場推廣、協助進場商戶的促銷行動、消費者投訴處理等一系列內容，都需要通過專業的管理和運營來實現，而大多數開發商只熟悉物業管理和營銷管理，對商戶管理和資產管理缺乏認知。

據粗略統計，全國80%以上的商業項目缺乏專業的管理運營，而是主要由開發商自己或其聘請的物業公司進行管理，其管理缺乏專業、規范、理性，不少項目面臨失敗風險。

目前國內的商業地產的管理運營現狀主要表現為3個層面。第一，一些大型購物中心，以統一規劃、統一招商、統一運營、統一管理的方式運作，這是較為規范化的管理模式。第二，階段性或不同重點地聘請專業管理公司運作，提供規劃、選址、招商或后期管理等階段性工作，運作成熟后交由開發商管理。第三，開發商臨時組建團隊，僅提供物業服務，對招商與運營結果不考慮。這其中進行專業化管理的企業占市場份額極小，多數管理狀態處在二、三階段。

優質管理企業成長緩慢

在國際成熟的商業地產開發運營模式中，一個綜合性商用物業的開發者一般都不是開發商，而是商業地產運營商，這些商業地產運營商在完成開發后通常自己持有物業，并委托專業的商業管理公司對物業進行運營管理。商業管理公司的核心職能是通過專業的運營管理，不斷提升物業價值，獲得不斷上升的租金回報，這種模式強調的是運營創造價值，而非開發創造價值。

細觀中國商業地產的發展歷程，大多數開發商仍然習慣于以住宅的思路開發運營商業地產項目，重開發、重銷售，而對商業地產最重要的招商和后期運營管理環節認知不足，認為商業運營管理只是提供保安、保潔與維護商場正常運營的物業管理，其實這是最低層次的管理。

萬達一直被奉為國內專業進行商業地產運營管理的龍頭，事實上，萬達的專業也是在近幾年才開始體現出來的。

2003年，沈陽萬達商業廣場把354間商鋪以均價25000元的價格全部賣光，創造了9.6億的“銷售奇跡”。然而，其商業街卻在開業13天后便宣告歇業。大量商鋪的閑置使得業主的回報化為泡影，業主與開發商矛盾重重，后雖然幾經努力，難以改變商業街命運，最終不得不在2006年10月將其拆除重建。

經歷過類似的教訓，萬達開始意識到國內這種的重開發、重銷售、輕招商、輕運營的商業地產開發模式的危害，才轉而將開發模式改為只租不售，全部自己持有，并且成立商業管理公司，對自有物業進行商業管理。

但大多數開發商仍然停留在住宅思維開發模式上，而目前國內管理公司大多是由開發商后期轉變角色而來的現狀，也決定了其大多數傾向于投資運營為主，而非輸出管理，因為擴張帶來的收益要遠多于輸出管理，立志走專業化商業管理之路的企業，少之又少。

人才培育機制需進一步完善

國外商業地產管理已經形成連鎖化發展格局，很多購物中心的管理者往往是同一家管理公司，并且專業性較強，且針對不同的商業業態，細分出不同的商業地產管理商。國內商業地產大型購物中心連鎖的案例極少，開發商缺乏商業地產管理經驗，難以培養真正的專業管理公司。

此外，國外在長期專業的商業地產管理實踐中，培養出了一大批商業管理專業人才，并由此形成了一大批商業管理人才培養標準，有力推動了商業地產管理的健康持續發展。而國內商業地產開發商表現出來的對商業管理的認知不足、定位偏差和專業缺乏，除了因其自身的經驗不足外，某種程度上來說，專業管理人才的匱乏，也是影響其發展的重要因素。