第一篇：商標注冊糾紛案例

商標注冊糾紛案例

春寒料峭，這是２０００年２月底的一天，泰興市黃橋鎮江蘇黑松林粘合劑廠內，廠長劉鵬凱像往常一樣習慣地翻開一本剛剛由傳達室送來的雜志。這是一本由國家商標局主辦的《商標公告》。在不經意的瀏覽中，一個熟悉的商標圖案落入了眼中，再仔細一看，劉鵬凱不由得拍案而起。這憤怒的一拍，揭開了我市一起商標注冊糾紛

案的序幕。

劉鵬凱緣何憤怒？事情原來是這樣的。

恒匯國際貿易有限公司是張家港市保稅區的一家膠粘劑生產廠家。１９９８年１２月１８日，這家企業向國家商標局申請注冊“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標。經國家商標局初步審定，“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標在２０００年２月７日第５期／總第７２２期《商標公告》上刊登，商標號初步審定為第１３９２０７２號。那天，劉鵬凱看到的就是這個圖案及文字商標。“雙熊”的圖案與黑松林粘合劑廠的商標“老熊”的圖案極其相似。倍受商標侵權之害的劉鵬凱迅速反應，當即撥通其商標代理人——江蘇省商標事務所的電話，委托他們向國家工商行政管理總局商標局發出商標異議書，提請依法裁定，對“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標不予注冊。

３月１６日，異議書發出。

劉鵬凱說：“我們黑松林粘合劑廠的‘老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖’商標是１９９７年８月２８日經國家工商總局商標局核準注冊的組合商標，享有對‘老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖’注冊商標的在先權。”

異議書中，黑松林粘合劑廠認為異議商標“老熊ｌａｏｘｉｏｎｇ及圖”與被異議商標“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”是近似商標。其理由是，在圖形中，兩者均為橢圓圈里兩熊對坐，且都有中文文字置于圖形上方，對應的漢語拼音則同處橢圓圖案之下，圖形均為商標主體部分。從含義上看，商標文字的指向均為名詞——熊，而且商標主體的讀音都是“ｘｉｏｎｇ”，極容易使消費者誤認為兩者都是膠粘劑的一個系列中的產品。

劉鵬凱說：“商標是企業的第一無形資產。‘老熊’膠粘劑是‘黑松林’系列中名牌產品，黑松林多年來傾注了大量的心血和投入了大量資金對其進行宣傳，在消費者中樹立了良好的品牌形象。‘黑松林’連續兩屆被江蘇省工商行政管理局認定為‘江蘇省著名商標’，‘老熊’被泰州市工商行政管理局認定為‘泰州市知名商標’。‘老熊’牌膠粘劑同時也是經中國企業形象認定委員會、中華品牌市場推廣工作委員會認定的中國名牌產品，是中國膠粘劑工業協會推薦產品。”

劉鵬凱的憤怒還來自于他對“老熊”這個商標的情有獨鐘，這說起來還有一段故事呢！

上海有位綽號叫“老熊”的粘合劑專家，劉鵬凱曾多次上門請他幫助黑松林設計開發新產品，但老先生不太愿意。有一次，劉鵬凱急中生智，就對老先生說：“您幫我開發新產品，我就用你的外號做產品標志。”老先生見劉鵬凱其意真誠，也就答應了。于是“黑松林”系列產品中多一個“老熊”牌新產品。

與此同時，黑松林粘合劑廠開始在市場上展開了為期一年的收集對方侵權證據的活動，準備用法律武器來維護自己的權益。

２００１年３月，黑松林粘合劑廠向張家港市工商行政管理局遞交投訴書，再次陳述了恒匯國際貿易有限公司的侵權行為，要求責令對方立即停止生產和銷售“雙熊”牌白膠，收繳現銷售的庫存產品、標識、包裝物及印刷版，賠償由于侵權給黑松林造成的直接與間接經濟損失并追究其法律責任，同時在其銷售地區的主要新聞媒體上向黑松林粘合劑廠公開致歉，消除不良影響。

今年８月，國家工商行政管理總局商標局就“雙熊及圖”的商標異議判定：兩商標構圖方式、整體外觀相近，單獨觀察，不易區分，已構成使用于類似商品上的近似商標，實際使用中易導致消費者產生混淆誤認。根據《中華人民共和國商標法》第十九條規定，商標局最后裁定：黑松林粘合劑廠所提出的異議理由成立，第１３９２０７２號“雙熊ｓｈｕａｎｇｘｉｏｎｇ及圖”商標不予核準注冊。

與此同時，黑松林粘合劑廠把恒匯國際貿易有限公司告上法庭。８月３０日，泰州市中級人民法院開庭審理此案，法官聆聽了雙方律師的庭辯。１１月３日，法院二審開庭。黑松林要求對方停止侵權并賠償其經濟損失５０萬元，雙方律師經過庭上辯解，法院初步判定雙方庭下和解。

據了解，目前恒匯國際貿易有限公司已從市場上撤走了其生產的“雙熊”牌白膠，但雙方在賠償數額上尚未達成一致。

黑松林粘合劑廠廠長劉鵬凱目前正在忙于對另外兩起商標的打假。一個是海安縣的南通工藝制品廠出產的“黑森林”牌膠粘劑，一個是如皋的南通金龍膠粘劑有限公司生產的“老松林”牌膠粘劑。

劉鵬凱說：“企業的無形資產支撐著企業明天的發展。我們目前雖然已經花了不少錢在這些商標侵權糾紛上，但這對企業來說是值得的。保護自己的品牌就是保護企業的健康發展。”

為了進一步保護企業的合法利益，黑松林目前加大了商標注冊力度。僅今年就注冊了１１個商標，其中有３個是專利防偽商標，至此黑松林已擁有４８個注冊商標。

第二篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時，會遇到開發商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區一家物業社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業拔掉了業主花園里的菜，業主把物業告到了物業社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業糾紛的社會法庭咋斷案。

【業主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區航海東路物業社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區19號樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發現被物業給拔掉了。?我們在自己的花園里種菜，物業憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設在富田小區的物業社會法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區物業主任郭建峰并肩落座。

【物業】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經下發通知，提醒業主自己處理掉小花園里的菜，可能業主沒有看到。?富田小區物業主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業主購買一樓住房的，對小花園只有使用權而沒有產權，小花園屬于小區公共綠地，想在小花園種菜，必須經過其他業主同意，私自在小花園種菜，使小區綠化面積減少，侵犯了其他業主的利益。物業工作人員拔菜是在維護其他業主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內種菜養殖等有損綠化植物和設施的行為

?沒有直接和業主溝通就拔菜，物業的做法有些粗暴。?主審的社會法官孫躍偉首先對物業的工作方式提出?批評?，隨后又勸業主說，小花園里種菜確實不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設管理條例》第18條規定，禁止在綠地內種菜養殖等有損綠化植物和設施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺?……市民買房時，常碰到開發商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都歸一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區一新建成小區，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業主說，購房協議里已注明他擁有花園的使用權，難道種菜行使的就不是使用權？

天之權律師事務所鄭州分所律師趙萬軍說，開發商所謂的?送?，只是將綠地的使用權里的?養護權?在一定期限內送給買房人，并非是真的送了全部的使用權。【說法】拿公共利益忽悠個別業主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個業主，樓上的業主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權法》第73條明確規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，開發商無權將之?送?給個別業主。沒有特別明文規定，擅自贈送侵犯全體業主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風險。

?一樓花園屬小區公共部位，歸小區全體業主共同所有和使用，開發商沒有公共部位的處分權，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業主的利益忽悠個別業主。?趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業房產律師幫忙，以免掉入購房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區這段時間很熱鬧:2號樓一樓的6戶業主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業主和相鄰3號樓業主的反對。

一方堅決要施工,另一方堅決不讓,雙方都找小區物業討說法,物業也犯了難。開發商贈送的小花園,并沒有單獨產權,業主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業主不能在花園開后門。【事件】

?小花園改建?攪亂小區鄰里關系

該小區規模不大,只有4棟樓,業主們平時關系處得還不錯,但最近兩個星期,因為2號樓一樓6戶業主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關系變得微妙起來。

小花園是一樓業主購房時開發商贈送的,20平方米。小花園外,是小區的公共綠地。

記者昨天在小區內看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業主家的菜園子。而2號樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄。【矛盾】

侵占綠地和美化環境各執一詞

看見記者拿著相機在小區內拍照,2號樓樓上一位業主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實就是為了多占地。? 3號樓的業主王先生認為,當時買的啥樣就應該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號樓樓上的業主張女士說,小花園現在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實在太過分?。

對于樓上業主的指責,2號樓一樓一位不愿透露姓名的業主認為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權利。他向記者出示了當時的購房合同,合同最后一頁標注著?贈送花園使用權?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業主和物業的想法?。改建小花園是?為了美化小區環境?。房子已經住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴重,所以一樓的6戶商量后決定統一更換。?現在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時,方便清除。【物業】

贈送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區物業管理公司的總經理劉建華說,一樓的6戶業主幾乎天天鬧著要施工,其他業主也多次來要求物業制止。反對者主要是2號樓和3號樓樓上的業主,因為小花園和涉及的綠地,就在2號樓和3號樓之間。

劉建華表示,贈送一樓的小花園并沒有單獨產權,所以改建時必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會讓其他業主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因為小花園外就是公共綠地,沒有預留出口,開了門肯定會破壞綠地。【律師】

沒單獨產權應歸全體業主共有 ?小區綠地、花園、屋面等應屬全體業主共有。?河南中錦律師事務所栗九林律師認為,根據《物權法》的規定,除了業主依據產權憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設施、設備等均屬全體業主共有。

栗九林律師說,如果開發商贈送的花園,土地使用權已獨立分割,可以辦理土地使用權證,那么,該業主就可以單獨享有,否則,就應歸全體業主共有。

從這個小區的情況看,受產權上的限制,一樓業主并不能隨便改建贈送的小花園,如果其他業主對小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復原貌。【調查】

送花園當賣點抬高了一樓房價

?買一樓贈私家花園?,近兩年,這樣的房產廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個賣點,一樓的房價甚至和三樓、四樓的價格持平,在一些花園建得較好的小區,一樓價格全樓最高。

河南省物業商會會長于陽認為,其實一樓花園可以通過土地分割,辦理獨立的產權證。?3年前北京市就有開發商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨立的土地使用權證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業主共有的花園,開發商無權贈送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現類似的條款,否則,就可能被小區業主、業主大會或業主管理委員會提起侵權訴訟。【房管局】

明知開發商鉆空子暫時無?法?管

鄭州市規劃局有關負責人告訴記者,開發商贈送花園的做法,屬于房屋設計方面的問題。規劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規劃紅線等項目,具體的戶型設計不在規劃部門監管范圍之內。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發商贈送花園、綠地,是鉆了有關法律、政策的空子。

據記者了解,盡管政府目前還沒有明確規范此類行為,但由于這種贈送花園的做法存在產生糾紛的可能,下一步有可能出臺相應的配套措施。一樓業主獲贈的花園或綠地,如果不能獲得業主大會的認同或取得土地使用權,有可能被強制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫是否屬于違章建筑? 大河房產網 2010年09月06日15:30 大連天健網 發表評論

摘要: 根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》的有關規定，在物業管理區域內，業主不得擅自占用、挖用物業管理區域內的道路、場地，擅自改變物業規劃用途，損害業主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個有正規物業小區內聯體三層小別墅，小區內所有的房屋外形是由開發商統一建筑的，各家帶小花園。今日隔壁家在他家的小花園內擅自建起了一個小車庫，破壞了整個小區的居住環境，進過多次交涉（包括與鄰居和物業交涉）無果，我想請問這個小車庫是否是違章建筑？我應該怎么辦！

[律師分析]

根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》的有關規定，在物業管理區域內，業主不得擅自占用、挖用物業管理區域內的道路、場地，擅自改變物業規劃用途，損害業主的共同利益。根據您的陳述，您的隔壁業主將自家花園改建成小車庫的行為，已經涉嫌違反上述規定。據此，您所在小區的物業公司應當及時勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業公司應當向小區所在地的城管部門報告，城管部門在接到報告后應當立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發限期整改通知書，要求業主限期整改，恢復原狀，逾期將依法予以強制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區也可以業主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?-物業公司起訴業主私改公共露臺 高淳法院判決恢復原狀

近年來，一些業主（使用人）未經有關部門批準或相關業主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設施以擴大個人使用面積的事情時有發生。孰不知這種行為既影響了鄰里關系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結了一起物業公司狀告業主在公共露臺違法搭建案，判決被告業主恢復原狀。

原告南京高仁物業管理有限公司是高淳某小區物業服務企業，被告李先生是該小區1幢1單元301室業主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業主，李先生為擴大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經默認了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設瓷磚的業主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發商的房屋質量存在問題，由于自己曾向有關部門和媒體投訴過原告和開發商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復。李先生表示，將就房屋出現的質量問題向開發商提出賠償請求。

法院經審理認為，業主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權利，承擔義務,需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規、管理規約及相關規定外還應經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，個人無權擅自占用和處分。根據《物業管理條例》相關規定，被告在購房時與開發商簽訂的業主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務協議合法有效應受法律保護，對被告具有約束力。同時根據《物權法》、最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據為己有的行為，既構成違約，也侵犯了其他業主的合法權益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業主對于多層單元式住宅產權的內涵理解不夠，片面強調專有部分的所有權，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據《物權法》相關規定，業主的建筑物區分所有權包括對建筑區劃內的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權和對共有部分享有的共同管理權三項權利，對于共有部分，業主個人無權擅自使用和處分。需要指出的是，業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。換句話說，業主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面?同時還要滿足?正當、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業主，在日常生活中，要正確行使自身權利，共同管理和使用好小區內的公有部分財產，共建和諧友好的鄰里關系。

相關法條鏈接：

1、《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

2、《物業管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

3、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第三篇：小區糾紛案例

小區糾紛案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都開始買車。私家車的不斷增加，小區停車難問題也隨之困擾著人們。今年以來，海鹽縣各住宅小區對小區內汽車停泊服務費收費標準均有所調整，不少業主打12358價格舉報熱線電話進行政策咨詢和投訴舉報。近日，海鹽縣武原鎮天鴻名都小區的業主就因為停車問題與物業公司發生了分歧。

小區業主：這樣收費不合理

“小區公共空間本來就是業主所有，臨時停車還要收費，分明是巧立名目！”天鴻名都小區部分業主說。業主們認為，維持交通秩序與車輛停放，指揮車輛合理停放，本身就是物業公司的責任，業主是支付了相應服務費用的，物業公司無權重復收取任何費用。

還有一位業主告訴記者，在他們與物業公司簽訂的合同中有一條“如果發現車被損壞或盜竊，物業一概不負任何責任”的條款也不合理。“既然交了錢，理應由你負責管理，既然是你的責任，怎么就不負任何責任呢？”據了解，《物權法》規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”業主們認為，只有小區業主才有權決定該處是否收費。

物業公司：這是不得已為之。

天鴻名都物業管理有限公司經理盧節禮告訴記者，天鴻名都小區劃出臨時停車位并收費是經過小區業主大會表決通過的。物業公司向記者提供了一張3月22日舉行的天鴻名都第一屆業主大會第二次會議的會議記錄單，證實此事。盧經理介紹，業主大會中物業向業主發放意見反饋單，一共收到322戶業主的反饋，超過三分之二。記者在該會議記錄單中看到，第三項內容為：在小區部分路面、公共部分劃分汽車位，以解決小區停車難、道路亂停車等問題，并用車位地租費彌補物業公司經費不足。多數業主除了對地租費使用權存在異議外，對于劃分臨時車位表示贊成，最后表決結果為262戶同意、56戶反對。物業公司也承諾，所得地租經費將由業主委員會決定如何使用。“劃分臨時車位也是業主的要求，是不得已為之！”物業公司工作人員說。

據了解，天鴻名都小區交付3年多以來，停車位緊張、亂停車現象嚴重、管理困難等困擾業主和物業公司。該小區一共有兩個地下停車庫，再加上其他已有的停車位一共160個，目前已經全部售出，但小區私家車擁有量超過300輛。法律界人士：

應對業主車子負責

記者查看物業公司對于臨時停車位的收費標準，其中臨時性停車，24小時

內4元/次，包月則為80元。

對于業主提出的合同中關于停在臨時車位上的車輛被損壞或盜竊物業一概不負任何責任的條款，記者詢問了物業公司的工作人員。

“其他小區都是這樣的，很普遍的！”工作人員告訴記者，物業公司的確對停在臨時車位上的車輛不負任何安全責任。記者來到小區監控中心，保安人員介紹60多個監控攝像頭完全可以保護車輛安全，“目前還沒有發生車輛損壞等事件。”對方交了錢，怎么能不負責呢？記者咨詢了相關法律界人士，他們表示，小區業主每月向物業公司交付停車費用，就構成了保管關系，理應對業主的車子負責，不能保證車輛安全是不合理的。

120輛車子已登記

60多戶業主繳了費

“劃分的車位，寫上字的表示已經繳過費了！”記者看到，還有多數停車位沒有標記，說明還是有部分業主沒有同意。物業公司向記者證實，目前已登記的120輛車輛中，一期共有60多戶業主已經主動繳了費用，其他一些業主因為車位較遠等原因放棄了。

“沒繳費的車子進小區只能亂停，費用到現在都收不到！”物業公司工作人員說，還有一些車輛占了繳費業主的車位，造成不必要的麻煩，對繳費的業主也是不公平的。

其實，停車難問題不止在小區。在街頭，隨處可見停滿的轎車占據了人行道，還將本來不寬的馬路占掉了一半，使交通不堪重負。類似的問題已屢見不鮮，它引發了許多社會問題，使交通事故增加、小區矛盾加劇、市民糾紛激烈，嚴重影響市民生活乃至社會安定。停車難已不是小區內的問題，而是一個社會大問題，亟需引起重視。

出現停車難問題的原因是多方面的。私家車發展迅猛遠遠超過城市發展步伐，這是最直接的原因。但同時應該看到，我們在挖掘可用潛力增加停車場地行動遲緩；新建中的小區和商場超市等公共場所對配建一定標準停車場地要求含糊、措施疲軟，開發商大多惜土如金，千方百計縮減停車場地，相關部門監管不到位；現有停車場地管理松懈甚至無人管理，停車隨意性強，本來有限的停車資源被嚴重浪費。這些情況的存在，一定程度上加大了停車難問題。

停車難現象并非中國獨有，一些發達國家早已經歷過這樣的陣痛，但它們能及時重視并下大決心，采取有力措施，很好地緩解或解決了停車難的問題。譬如：美國解決城市停車難問題，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同時，必須按照相應標準配建停車位。日本政府涉及停車方面的法律有五六部之多。根據日本法律規定，個人或單位在買車時必須出具擁有固定車位的證明，這種固定車位既可是自有的也可以是長期租借的，車位必須在離單位或住所 500米至 2000米的范圍之內，否則交管部門將拒絕給新車上牌照。除此之外，日本政府還十分重視鼓勵引導建設私營停車場，對營業性停車場實施減免稅。日本首都東京汽車保有量幾乎是北京市的 10倍，卻看不到車輛無序停放造成的交通堵塞。有些國家在停車場地安裝監管設備，限制停車時間，避免長時間停放浪費資源，讓有限的車位發揮更大效益。

國情不同，解決問題的方式方法也不盡相同，但至少有一點應該借鑒，那就是對停車難問題的迅速高度重視，并采取長遠與現實相結合的強有力措施，緩解并逐步解決停車難問題。在現實情況下，我們至少可以在這樣幾方面有所作為：

首先是挖掘潛力，多開發停車場地。城市中還有許多荒廢閑置的雜地，包括

一些拆遷未建的土地，可以開發為臨時或長久的停車場，緩解當前停車難壓力。其次是加強停車場地管理。可以納入市場元素，實施收費管理。對停車實施時間限制，在規定時間內免費或低收費，對超時停車實施高收費，讓有限資源發揮最大效能。

第三是加強規劃與監管。吸收美國的“配建”經驗，在新建建筑物時，必須按照相應標準配建停車位。城市規劃部門應放遠眼光，提前對城市停車問題作出科學規劃，城建監管部門應加大監督管理力度，堅持依法行政，將相關規定真正落到實處。

第四是引入市場機制，鼓勵集體和個人開發建設停車場。政府部門應對引入市場機制的停車場做好服務與管理，幫助制訂合理的收費標準，協調有關方面出臺鼓勵政策，在稅收等方面給予優惠支持。

最后，在停車難的現實情況下，市民、小區、駕車人以及所有交通參與者之間，應該相互理解、寬容與配合，共同想辦法將有限的車位高效合理使用好。埋怨、爭執、糾紛，無助于問題解決，只有真實面對并重視停車難這個大問題，采取切實有效措施，才能逐步緩解直到最后解決停車難問題。

第四篇：礦產糾紛案例)

廣西南丹官商勾結殘害群眾 非法采礦引發流血沖突

廣西南丹縣芒場鎮群眾來電舉報，稱：“廣西南丹縣芒場鎮數千畝土地被官商勾結非法侵占；為維護合法權利，在和平年代村民竟遭黑暗勢力砍殺；為了討回公道，上訪群眾被當地政府非法拘留，甚至做判刑處理；至今許多村民有家不敢歸，東躲西藏······”

河池市南丹縣芒場鎮拉麻村拉懷屯的群眾，為保護國家礦產資源和要求被侵占的土地得到補償，2009年4月25日開始，南丹縣給非法采礦老板楊某鳴鑼開道，縣公安局于5月5日派出140多名警察暴力毆打在現場的群眾，致使十幾名群眾不同程度受傷。現場無辜群眾全部被強行帶回公安局審訊，多人被警方以莫須有的罪名行政拘留或刑事拘留，還被警察多次輪流施加酷刑。這一切是官商勾結欺壓百姓造成的，是官員利用公權攫取最大化黑色利益的必然結果。

一、官員庇護 大肆非法采礦

據群眾反應，由于馬鞍山礦的日漸枯竭，楊某不得不另尋礦源，但他又不愿意花錢買采礦權，于是就勾結官員大肆非法盜采國家礦產。僅在南丹縣芒場鎮拉麻村的地盤上就有1號窿、408窿、409窿、鳳山窿、中窿、十八奮窿等礦窿，多年前這些礦窿就陸續出現，均是未經相關部門批準擅自開采的非法礦窿；另有恒泰選礦廠、旭東選礦廠也是未經國家相關部門批準的非法選礦廠。

非法采礦不僅破壞國家礦產資源，還毀壞耕地和污染環境，其危害性眾所周知，國家對非法采礦的打擊力度逐年加大。

然而，楊某如此多非法采礦點卻得以長期存在，這是為何？讓村民疑惑的是，縣政府天天派人在芒場鎮拉麻村一帶巡查，對那么多非法采礦點難道沒有發現一個？

誰使他如此膽大妄為？

二、誰指使“黑勢力”強占農民集體土地

據村民反映，從楊某來到芒場鎮采礦開始，就陸續侵占農民集體的土地，至今被他的非法礦窿占用的集體土地達三千多畝，僅拉懷屯、拉甲屯兩個隊被非法礦窿占用的土地，估算在600畝以上，多年來得不到補償，村民是敢怒不敢言。

據冉某講，2008年6月初，拉懷屯要求礦方支付用地補償款，可多次和礦方協商不成，于是到縣、市政府及各有關部門上訪。同年6月16日，芒場鎮政府叫拉懷屯群眾到楊某侵占的土地現場解決糾紛，群眾被“黑勢力”毆打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重傷。

三、這樣的補償是否合理

群眾反映，因占集體土地得不到補償，群眾多次強烈要求，南丹縣國土局于2009年1月16日，把群眾所要求補償的土地全部定性為國有土地，建議縣政府下文，按[1997]行他字第17號文給予相應的補償，補償標準可參照丹政發（1995）87號文《關于全縣非農性建設征用集體土地補償實行統一標準的規定》進行補償。拉甲屯、拉懷屯的群眾認為，企業在不同時期占用土地，全部按（1995）87號文進行補償顯然偏低，極不合理，于是提出異議，要求企業哪一年占用的土地，參照當年的征地補償標準予以補償。2009年3月23日，縣政府作

出的答復函第三條：“……如認為馬鞍山礦給你們的經濟補償不足，建議你們與企業協商解決……”。村民擬了《協商函》報縣政府、公安局、國土局、鎮政府，表明村民的協商誠意。村民為了慎重起見，還請示縣委書記徐欽恒是否可以和礦方討價還價？徐欽恒認為政府答復函“自己協商”這條不妥，便決定叫黃長壽副縣長接管另拿主意。縣政府成立了專案工作組，但在開展調處工作中并未責成非法礦老板依法給予群眾補償，因此糾紛并未得到解決。

2009年4月22日，拉懷屯向自治區及河池市政府遞交報告，要求把1號非法礦窿侵占的土地收回進行植樹造林，從2009年4月25日開始植樹。此報告經河池市政府辦公室轉南丹縣政府，要求縣政府依法調處。在拉懷屯村民的強烈要求下，南丹縣政府及國土局承諾責令礦方停止侵權，副局長寧顯瑤對村民說：“我們國土局不只是口頭叫停工，而且下有文叫停工了。”群眾便于25日開始造林，先是從距1號礦窿約50米處的一片荒坡上著手植樹。因荒坡陡峭，村民割除的雜草和樹枝滾下，堵攔了通往1號非法礦窿的路，致使該礦窿的礦無法運出。

因一號非法礦窿的礦無法運出，礦主楊某向政府官員施壓要求清障。縣委、縣政府成立工作組到現場不但不責成楊某給群眾補償，而且還偏袒楊某，要求群眾立即自行清除路障。5月5日，政府工作組再次來到現場勸群眾清除路障，群眾提出政府認為1號礦窿是合法的就簽字認可，簽字認可后村民就清除路障，否則就堅決阻止運礦，保護國家的礦產資源。群眾的這個合理要求，招致縣政府的血腥鎮壓。

四、縣公安局以執行公務為借口制造“5·5”流血事件

群眾多次舉報南丹縣縣長等有關官員，被舉報的官員為泄私憤，借機打擊報復群眾。“5·5”流血慘案是在縣領導的導演下，縣公安局長以執行公務為借口蓄意制造的。

據村民講，5月5日，十多輛警車和囚車浩浩蕩蕩駛到現場，一百多名警察人人手執木棒或警棍，一下車5、6名警察就對坐在樹枝上的村民莫某動粗，又是拉又是打，莫某身體痛得嚎啕大叫。經檢查，莫某全身多處軟組織挫傷，腰椎被打斷，一個月來全身疼痛且伴有頭暈，尤其腰部和胸部痛得厲害，至今仍在縣醫院住院診療。

同在南丹縣醫院住院治療的村民魏某，他的傷情也比較嚴重，身上多處軟組織挫傷，頭被打破，至今仍然頭痛。

在河池民族醫院住院診療的村民冉某，當時路過現場用手機拍照，警察發現后立即跑過去用木棒猛打他的手，把他的右手打斷。

現仍被關押在看守所的莫某，被警察打傷后，還被警察放警犬咬傷。

村民魏某，2004年4月在鳳山礦窿打工時，工傷造成9級殘疾，至今仍要借助拐杖行走。當天他到了造林現場，警察看見他二話不說就猛擊他腿部一棒，還把他拖上囚車，強行帶回公安局審訊了一晚。

碰巧路過現場的村民冉某被強行帶回縣公安局后，警察用手銬把他銬在窗戶欄上吊起來，邊打邊說“揍死你冉家，冉家最討厭”。他的左大腿被打腫、右肋部位肌肉疼痛無比，臉被打變形，耳朵聽力嚴重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，當天，他從家到拉懷屯砍竹子路過現場，看見群眾被打，于是停車看熱鬧，并隨口說了句“公安打群眾不對，楊老板占用農民的土地不賠償，該死！”警察聽見后，拉住他就打。之后他被強行帶回公安局，訊問時又兩次被打，還被拘留10天。他的胸部被打成內傷，現在呼吸都疼痛。

在現場的群眾全部被警察塞進囚車強行帶回公安局, 韋某、魏某、鐘某、田某、鐘某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局長指令手下對群眾刑訊逼供。

被拘留的群眾家中豬、牛、馬餓死，10歲以下兒童流落街頭，老弱病殘者在家無人照顧，家里財產被盜無人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名無辜群眾已被南丹縣檢察院以涉嫌“襲警、妨礙公務”犯罪批準逮捕。

······

一些細心的群眾回憶，當時以楊某為首的“黑勢力”足有200余人，警車數十輛，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最兇的其中一個警號為：751535。

企業占用村集體的土地不給予補償，村民將土地收回植樹造林是妨礙公務、擾亂社會秩序嗎？村民堵一個非法采礦點的通道是妨礙公務、擾亂社會秩序嗎？政府工作組、公安局為非法采礦點疏通道路是在執行公務嗎？公安機關插手民事糾紛，濫捕亂抓、暴力毆打村民難道也是在執行公務？

五、上訪不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驅車準備趕往南寧到自治區有關部門上訪，冉某右手肱骨骨折，還打算到南寧醫治。南丹縣警方向相鄰的宜州市警方發出協助捉拿逃犯通報，宜州警方不明真相，派出幾十名荷槍實彈的警察在宜州轄區攔截上訪人，5名村民被拉下車后，警察不分青紅皂白地對他們拳打腳踢，冉某還被警察用槍敲頭，用槍塞住嘴巴，5名上訪人被警察帶回南丹不給上訪。

南丹縣成立了維穩工作組，工作人員深入村屯挨家挨戶地做村民的思想工作，禁止村民上訪。警察還威脅拉懷屯的村民如果和新聞記者接觸，就要被抓被關押，人心惶惶。冉某從河池市回南丹縣，在家門口被黑幫砍成重傷。受害人已提供破案線索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局認為南丹縣公安局對“6·16”故意傷害案定性不準，經過復議，撤銷南丹縣公安局的處罰決定并責成縣公安局重新定性，但縣公安局對“6·16”故意傷害案至今未重新定性，楊某、陸某及其雇傭的兇手一直逍遙法外。

村民冉某由于極力維護村民合法權益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之機，把冉家的門鎖死，用汽油、柴油潑到屋內外縱火焚燒，想引爆冉家門口汽車旁放置的4罐液化氣，企圖殺害冉家準備過春節的14口人。冉某聽到爆炸聲后立即下樓大聲呼叫，驚醒的鄰居快速趕到花1個小時才將熊熊大火撲滅。

五、“呼吁”

拉懷屯約有80余村民，水田不足30畝，被采礦污染破壞10多畝，許多山林地也被礦渣掩埋破壞而無法耕種。村民靠幫礦場打工掙點微薄的工錢養家糊口。

拉懷屯所處的山嶺地下部分被掏空，導致山嶺滑坡，有3家房屋已倒塌；許多房屋也不同程度地出現裂痕；村民賴以生存的天然水源也逐漸干涸。災難正在一步步降臨礦區所在地村屯的群眾。

住在馬鞍山礦下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他們最擔心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村莊就變成“汪洋大海”，村民的房屋被淹。

村民冉某講：“我生活很困難，子女讀書需要的一些費用無法解決，現在連住都不得安心，真不知道怎么過日子了！”

“天網恢恢；疏而不漏。”

第五篇：物業糾紛案例案例

小區內交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區內發生一起交通事故：一老人在小區內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區明文規定的限速要求（現場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發后物業管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業主也很配合，表示愿意承擔責任。可是，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業管理公司，要求物業管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發生，使業主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區交通標識設置不合理、不規范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業公司在小區內已設置合理的限速標志，已有監控設施，且事發后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業管理公司不承擔責任。

分析：

1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發生后物業管理企業積極依法（條例）履行義務。

但如果有證據表明物業公司設置的小區交通標識設置不符合相關規定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵），同時證據證明該行為與事故發生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任（因侵權所生之債）；業主向物業管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業公司的責任（如果物業公司有違約或違法行為）。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。

３、在物業管理的過程中，物業區域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業區域內應做好相關交通、消防知識的宣傳；對物業區域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業管理企業在發生惡性突發事件后，物業管理企業要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。

（高空拋物責任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業管理處告到了法院。而該物業公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業需注重行業影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 以及資料和證件復印費。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業公司和業主簽訂的協議合同里，物業公司管理的是物，業主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業公司某大廈管理處。管理處作為物業管理者，無法預知侵權行為發生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。

①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴

7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行。現世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。案例解析：該女士應交物業管理費

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費。《物業管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。

④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。

法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。

風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任

典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。

法院判決：物業公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛

典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔

4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛 相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務。《物業管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患

業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛 相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業管理企業承擔賠償責任。審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規的規定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業管理企業的責任。《物業管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。”這是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。

風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。