第一篇：綠地華庭產品建議01237851

關于綠地華庭產品定價的幾點建議

本案總建面約30萬平米，開發周期長達5～7年，分3～4期開發，采取滾動開發的模式。作為一個規模宏大、開發周期長的項目，一期產品的品質將直接影響到項目的整體形象、消費者的信心、后續產品的銷售進度和資金的回籠。因此，品質為本，打好開局之戰是重中之重。本案在開發一期項目時，建議從以下幾個方面揚長避短，與競爭對手形成差異化競爭，全面塑造企業產品形象，建立市場信心，為項目的順利銷售打下良好的基礎。

1、嚴把產品質量關

綠地華庭是仙桃首個含別墅的房地產項目，占地面積405畝，總建筑面積30萬方，總開發周期5～7年，計劃分3～4期滾動開發。創新的產品、龐大的體量、較長的開發規模等屬性決定了本案入市的機會與風險并存。合理的規避風險，迅速地擴大市場占有率，樹立企業產品形象，快速地回籠資金，是項目運營的關鍵所在。分期開發的項目中，一期項目的工程質量和市場反響，對后續開發項目的市場銷售狀況影響深遠，因此建議在項目開發過程中抓好工程質量建設，嚴把質量關，創老百姓放心工程，過硬的產品質量將會形成項目的核心競爭力，為公司樹形象、創口碑，為后期工程的銷售營造良好的氛圍，為整體項目的成功打下夯實的基礎。

2、低價入市低開高走

定價是商品房銷售的重要因素，也是最敏感的部分，它決定著項目利潤的大小、銷售的進度、市場占有率及整體形象等。考慮到本案開發周期長以及對資金回收的要求，我們建議綠地華庭的定價方針為迅速擴大市場占有率及控制銷售節奏，一期項目對利潤的預期不宜過高，應在保證合理的利潤的同時確保有效回籠資金，縮短開發周期。主要原因有如下幾個方面：

① 所處地域升值潛力不明顯

目前仙桃市人民政府的城市發展方向重點向南，兼顧向東，而本案位于位于城市西北角，市政規劃會使本案的市政配套相對落后，同時也會左右消費者的購房觀念，將在一定程度上影響消費者的購買心理。如果定價過高，會將部分對項目信心不足猶豫不決的客戶拒之門外。

② 地處偏郊，生活配套不完善

本案位于仙桃市西北角，距市中心（以沔陽大道好鄰居為參照）約3.5公里，在仙桃市民心目中較為偏遠。此外，交通不便，目前僅有10路公交線開往本案附近，停靠點不固定，乘坐舒適度差，發車頻率低，居民出行不便。本案周圍缺乏基本的生活配套，生活不方便；也沒有大片的居民區，缺乏人氣。這對本案（尤其是一期）的購房者會產生很大的心理抗性，影響銷售。地段的局限性也決定了本案一期項目不宜定價過高。

③ 中高檔樓盤集中放量，競爭激烈

項目周邊聚集了眾多中高檔樓盤，其中部分樓盤地理位置優越，配套完善，且入市較早，具備良好的口碑，消費者認知度高，并且多位于到達本案的必經之地，這將在一定程度上將截留部分客源，此外這些樓盤推出的項目多為現房，而本案為期房項目，對于急于購房的部分消費者而言，這些競爭樓盤將會成為他們的首選。此外，在本案周邊，目前亦有鼎城、東方雅園、天下·城市星座等規模較大的新項目破土動工，預計將與本案同期銷售，如果本案以超過消費者心理預期的價格上市，將會和這些項目形成膠著狀態，導致銷售進度緩慢，影響資金回籠，進而拉長本案的開發周期，增加時間成本。

2、別墅產品的市場接受程度

本案開創仙桃樓市先河，規劃建造別墅產品，作為“第一個吃螃蟹”的項目，要使仙桃市民樂意接受占天占地、相對昂貴的別墅產品，使本案的這一特色產品叫好又叫座，還有待依靠正確的營銷、推廣來引導消費，以獲取豐厚的市場利潤。

3、增加項目附加價值

創新別墅產品、大規模社區、自然環境是本案最大的賣點，但是地段偏僻、生活配套不完善、未來升值潛力不明顯等缺陷又制約了本案向高端物業方向發展。我們建議在項目開發過程中，賦予項目更多的附加價值，并將其與項目固有的賣點進行整合，使之形成體系，從而建立項目的整體形象的躍升，推動項目銷售的進度。項目良好的包裝所產生的附加利潤

如項目特色的文化內涵，引得目標客戶的喜愛，由此而產生的附加價

（2）項目在區域市場的品牌地位所產生的附加利潤

（3）發展商品牌所產生的附加利潤

（4）建筑外觀、環境等容易引起主觀反映的方面所產生邊緣利潤。

（5）良好的物業管理所產生的附加利潤。

根據本項目自身剖析，所產生的形象價差大約在100元/平米左右，亦即可產生比市場價高出100元/平米的邊緣利潤。

3、生活配套

本案最大的優勢在于項目的規模性（仙桃目前開發面積最大的住宅房地產項

目）和產品的創新性（仙桃首個有別墅的房地產項目），最大的劣勢在于地理位置較偏，生活配套不完善，這個硬傷將會嚴重影響客戶的購買心理，因此本案應加強小區內生活設施配套的建設和招商（如：超市、干洗店、美容美發店、餐飲、路徑健身器材、乒乓球館、籃球場、游泳池等），以彌補周邊生活配套不足的劣勢，方便居民日常生活，解決居民的后顧之憂。

4、綠化建設

目前，本地已上市樓盤綠化建設普遍滯后，嚴重影響各樓盤的綜合品質。建議本案先做出部分主體綠化，作為產品的形象展示，來吸引客戶的眼球，先人一步贏得客戶更多的美譽與認可。

綠化設計采用坡地立體化設計，擴大綠化面積，移步換景；種類選擇與種植盡量注意氣候與季節性，還有色彩與高低錯落的搭配，選擇適合本地生長、易存活、養眼、后期養護成本相對較低的植物，選擇合適的種植季節。

4、物業管理

本案一期產品，尤其是首批推出的產品中，別墅的比例較高，是項目一期產品銷售的重頭戲，也是推廣訴求的突破口和渲染重點，因此與之匹配的物業管理也不應遜色。

建議本案盡早導入先進的物業管理理念，聘請知名物業管理公司，樹立優質物業管理小區的形象典范，讓業主享受到一流物業管理的貼心服務，使他們生活在這里既放心又舒心，同時對此進行大力宣傳。尤其是在某批產品現房入住階段和后一批產品期房銷售階段并進的時期更要管理好、宣傳好，經得起檢驗，為項目將來長達幾年的開發、營銷樹立好口碑。

5、房屋主體、戶型設計與面積大小的定位

本案具有得天獨厚的環境優勢：地處江漢平原，位于仙桃市郊區，地域空曠，規模宏大，空氣新鮮，陽光充足，周圍碧波環繞，樹木成林。

因此，在戶型設計上，要充分考慮到居民生活與環境的相融，除配以大露臺供休閑之用，配以大開窗方便觀景和采光、通風外，還可考慮統一安裝太陽能熱水器（預留位）以節能，達到人與自然、生活與環境的完美統一。

目前當地已上市樓盤，戶型普遍較為單一，單套面積偏大。特建議本案房型設計、單套面積設計多元化，以緊湊、實用為主，滿足不同消費者的需求，擴大目標客戶群，創造旺盛人氣。

6、加快進度，防止客源流失

（1）我司在2006年7月進行消費者調查時，有部分客戶表示希望購買本案別墅產品，希望本案盡早面市。本次市調（2007年3月）時，又發現有一定量原本希望購買本案別墅產品的客戶，由于本案開盤時間較晚，已在明珠豪庭、德政園等樓盤購房。

（2）本案附近增加了世紀雅園、鼎城、天下?城市星座、紫竹雅苑四個樓盤，詳情如下：

? 世紀雅園：位于仙桃大道與絲寶路交匯處，總用地面積82479.68平方

米，規劃建筑面積134551.69平方米，總戶數為1012 戶，其中包括13棟5層、5棟 18層建筑。分三期開發，現一期正在打樁。容積率

2.11，綠地率31.2%。開發商：湖北新創展房地產開發有限公司；建筑設計：加拿大開樸建筑設計深圳有限公司。

? 鼎城：位于仙桃大道與絲寶路交匯處，規劃建筑面積約10萬平米，22000

平米園林景觀，已做圍墻廣告。開發商：仙桃三豐鼎盛地產開發有限公

司。

? 天下?城市星座：位于漢江路與復州大道交匯處，由仙桃天下房地產開

發有限公司開發，已做圍墻廣告。

? 紫竹雅苑：4-5棟多層住宅，已建成一棟。

這幾個競爭樓盤，尤其是前三個，均為規劃建筑面積在10萬平米左右的中型樓盤，其總規模與本案不相上下，其已知的產品形態、規劃理念等與本案有許多共同之處，開盤時間與本案較為接近，競爭時間較長，是本案新興的競爭對手。

因此，本案宜加快工程進度，在保證產品質量的前提下盡早開盤，抓住急于購房的意向客戶，先人一步搶占市場，嚴防客源流失，將競爭形勢加劇帶來的不利影響降到最低。

第二篇：專項方案(華庭)

樟樟村居民搬遷安置小區第一期A、B、C、D棟塔樓工程模板專項施工方案

一.工程概述

工程名稱：樟村居民搬遷安置小區第一期A、B、C、D棟塔樓

工程地點：東莞市東城區樟村

建設單位：東莞市東城區房地產開發公司

勘察單位：東莞市東城建筑規劃設計院勘察隊

設計單位：東莞市東城建筑規劃設計院

監理單位：吉林建設監理有限公司

施工單位：湖南星大建設集團股份有限公司

二、模板材料及堆放

本工程模板體系采用木模板。優點在于裝拆方便，表面光潔，接縫易處

理。主要材料采用18mm厚木夾板、80×100木枋、φ48門式鋼管腳手架，對拉螺栓加固。

模板及木枋要堆放在干燥的地方，避免淋雨及曝曬，并注意防水，配制

加工好的模板編號堆放整齊。模板運輸時應水平堆放并采取加固措施，以避免傾翻造成損壞。

三、柱模板安裝

模板根據柱截面尺寸進行配制，配模時采取大面壓小面，柱與梁接口處，采取柱模開槽，梁底及側模與槽邊相接，拼縫嚴密，并用木枋壓緊，柱模加固采用鋼管抱箍，對拉螺栓加固，每400mm一道。其余較小載面的柱采用木箍和鋼筋箍結合.四、梁板模板安裝

梁底模、側模、板模的配置要考慮壓邊順序，一般為梁側模壓梁底模，板模壓梁側模。樓板模板采用散裝散拆，模板編號定位，樓板上開洞的，先在底板模上放出洞口線，再在底模上支設洞邊模板，并用木枋作內撐，用以加固模板，防止洞口模板在倒砼發生偏移。板底模的標高要嚴格控制，模板拼接允許偏差控制在規范許可范圍內。

平臺模板、梁模板安裝完畢后，應留設清掃口，以利于模板上雜物的清掃。模板的支撐與加固采用門式鋼管腳手架，此種腳手架的特點是：搭拆簡易、承載力大、安全可靠、周轉速度快。湖南星大建設集團股份有限公司

五、墻模板安裝

為保證墻體截面尺寸，墻體內放置預制細石砼撐條，并用φ12對拉螺桿加固，其縱向間距為460mm，橫向間距為460mm，縱楞間距為460mm，橫楞排距為460mm。

剪力墻模安裝時，盡量使用整塊模板，裁料模板放在上部，安裝時，先在樓板面上彈出墻邊線，根據邊線立模。用線錘校正垂直度，用木方壓底。對拉螺桿安裝時，對拉螺桿孔要平直，且對拉螺桿的螺帽要擰緊。

六、模板拆除

1、模板拆除的一般要點：

（1）、側模拆除：在混凝土強度能保證其表面及梭角不因拆除模板而受損后，方可拆除。

（2）、底模及冬季施工模板的拆除，必須執行《混凝土結構工程施工質量驗

收規范》GB50204及《建筑工程冬期施工規程》JGJ104的有關條款。作業班組必須進行拆摸申請經技術部門批準后方可拆除。

（3）、預應力混凝土結構構件模板的拆除，除執行GB50204中相應規定外，側模應在預應力張拉前拆除；底模應在結構構件形成預應力后拆除。

（4）、已拆除模板及支架的結構，在混凝土達到設計強度等級后方允許承受

全部使用荷載；當施工荷載所產生的效應比使用荷載的效應更不利時，必須經核算，加設臨時支撐。

（5）、拆除模板的順序和方法，應按照配板設計的規定進行。若無設計規定

時，應遵循先支后拆，后支先拆；先拆不承重的模板，后拆承重部分的模板;自上而下，支架先拆側向支撐，后拆豎向支撐等原則。

（6）、模板工程作業組織，應遵循支模與拆模統由一個作業班組執行作業。

其好處是，支模就考慮拆模的方便與安全，拆模時人員熟知，依照拆摸

關鍵點位，對拆模進度、安全、模板及配件的保護都有利。

2、柱子模板拆除：

（1）、工藝流程：拆除拉扦或斜撐→自上而下拆除柱箍→拆除部分豎肋

→拆除模板及配件運輸維護

（2）、柱模板拆除時，要從上口向外側輕擊和輕撬，使摸板松動，要適

當加設臨時支撐。以防柱子模板傾倒傷人。

3、梁板模板拆除：工藝流程：拆除支架部分水平拉桿和剪刀撐→拆除側

模板→下調樓板支柱→使模板下降→分段分片拆除樓板模板→木龍骨及支柱→拆除梁底模板及支撐系統

4、拆除工藝施工要點：

① 拆除支架部分水平拉桿和剪刀撐，以便作業。而后拆除梁側模板

上的水平鋼管及斜支撐，輕撬梁側模板，使之與混凝土表面脫離。

② 下調支柱頂托螺桿后，輕撬模板下的龍骨，使龍骨與模板分離，或用木錘輕擊，拆下第一塊，然后逐塊逐段拆除。切不可用鋼棍

或鐵錘猛擊亂撬。每塊竹膠板拆下時，或用人工托扶放于地上，或將支柱頂托螺桿在下調相當高度，以托住拆下的模板。嚴禁模

板自由墜落于地面。

③ 拆除梁底模板的方法大致與樓板模板相同。但拆除跨度較大的梁

底模板時，應從跨中開始下調支柱頂托螺桿，然后向兩端逐根下

凋，拆除粱底模支柱時，亦從跨中向兩端作業。

七、成品保護

（1）、預組拼的模板要有存放場地，場地要平整夯實。模板平放時，要有木方墊架。立放時，要搭設分類模板架，模板觸地處要墊木

方，以此保證模板不扭曲不變形。不可亂堆亂放或在組拼的模板

上堆放分散模板和配件。

（2）、工作面己安裝完畢的墻、柱模板，不準在吊運其他模板時碰撞，不準在預拼裝模板就位前作為臨時依靠，以防止模板變形或產生

垂直偏差。工作面己安裝完畢的平面模板，不可做臨時堆料和作

業平臺，以保證支架的穩定，防止平面模板標高和平整產生偏差。

（3）、拆除模板時，不得用大錘、撬棍硬砸猛撬，以免混凝土的外形和

內部受到損傷。

八、應注意的質量問題

1、漲模、斷面尺寸不準防治的方法：根據拄高和斷面尺寸設計核算

柱箍自身的截面尺寸和間距，以及對大斷面柱使用穿柱螺栓和豎向鋼楞，以保證拄模的強度、剛度足以抵抗混凝土的側壓力。施工應認真按設計要求作業。

2、柱身扭向防治的方法，支模前先校正柱筋，使其首先不扭向。安裝

斜撐(或拉錨)，吊線找垂直時，相鄰兩片柱模從上端每面吊兩點，使線墜到地面，線墜所示兩點到柱位置線距離均相等保證柱模不扭向。

3、軸線位移，一排柱不在同一直線上。防治的方法：成排的柱子，支

模前要在地面上彈出戶軸線及軸邊通線，然后分別彈出每柱的另

一個方向軸線，再確定柱的另兩條邊線。支模時，先立兩端柱模，校正垂直與位置無誤后，柱模頂拉通線，再支中間各柱模板。柱

距不大時，通排支設水平拉桿及剪刀撐，柱距較大時，每柱分別

四面支撐，保證每柱垂直和位置正確。

4、梁、板模板：

梁、板底不平、下撓;梁側模板不平直；梁上下日漲模，防治的方

法是粱、板底模板的龍骨、支柱的截面尺寸及間距應通過設計計

算決定，使模板的支撐系統有足夠的強度和剛度，作業中應認真

執行設計要求，以防止混凝土澆筑時模板變形。模板支柱應立在墊有通長木板的堅實的地面上，防止支柱下沉，使梁、板產生下

撓。梁、板模板應按設計或規范起拱。梁模板上下口應設銷口楞，再進行側向支撐，以保證上下口模板不變形。

第三篇：美好華庭家園活動

美好華庭家園活動

---候選人競選活動

墊江好聲音好節目華庭小區特場預選---華庭之夜

活動目的：

一、提高小區業主大會選舉、票決濃厚氛圍；宣傳物業知識；

二、宣傳贊助商品牌、產品，特惠營銷產品； 組織單位：主辦方：墊江縣桂溪華庭首屆業主大會籌備組。協辦方： 贊助方：

活動效果：

一、讓華庭廣大業主參與小區業主大會，增進物業知識。預計現場每晚參與業主達150戶右左，觀看人員300左右。

二、讓小區廣大業主知曉參與贊助商品牌，通過設實質獎勵提高業主參與度，另向業主發放贊助商優惠卷。活動形式：

一、T臺歌舞晚會，業主現場投票，現場參與抽獎。

二、3月22日，小區現場投票，業主憑“業主身份識別卡”或身份證投票。

商戶可在現場宣傳產品，現場銷售實物。現場發放優惠卷。

三、特價商品現場拍賣。現場交易。費用需求：

獎項設置及費用：一等獎現金500元+實物價值1500元以上，實物價值1500可折為現金1000元；設1份。

二等獎現金300元+實物價值1000元以上，實物價值1000可折為現金600元；設2名。

三等獎現金150元+實物價值600元以上，實物價值600可折為現金400元；設3名。

最后一場活動中，從獲得最高分數的候選人中依決選取第一、二、三名，由獲名次的候選人依次從參與業主中抽選一名。

獎項設置合計為：2000元+5300元（3400元）。現場每晚晚會投票報名前50名，每名發現金20元，晚會結束時發放：三場共計3000元

活動結束最后一晚，從已參與投票業主中抽取三名，每名現金500元；共計1500元

獎項總費用為6500元+實物 5300元（3400元）優秀節目獎：一等獎800元，設一名；二等獎500元，設一名；三等獎300元，設一名。

每場T臺費用為2000元，三場6000元。第一季：3月23日晚7：00—9：30 第一場：主持人介紹晚會主題，晚會節目。

開場白．好家居在佳藝美庭，好建材在南門綜合建材城。桂溪華庭家園有好人好事。好人就是選好我們華庭家園業主委員會委員，好事就是華庭家園將在業主委員會帶領下月來月好。今晚是我們華庭小區第一季的激情之夜，也是是我們見證華庭家園建立的初夜，在這里首先感謝XXXXXXXX，對我們小區建設的大力支持贊助，特別是要感謝小區籌備組、志愿者們付出的辛苦和努力。

今晚的節目分別是：1.小品，圍繞小區建設的小品，時長8-10分鐘；

請桂溪鎮某領導講話；請籌備組業主代表負責人講話，3分鐘；

2．介紹業主委會候選人20人，留5人，每個人演講3-5分鐘，演講晚后現場投票，贊助單位建議票，每個候先人贊助單位僅能投四票，每票記十分。業主參與進行無記名投票，得票每人計2分。（35分鐘）

3．歌曲表演（5分鐘）4．小品表演（8分鐘）

5．第二批次業主委員會候選人5個演講。每個人演講3-5分鐘，演講晚后現場投票，贊助單位建議票，每個候先人贊助單位僅能投四票，每票記十分。業主參與進行無記名投票，得票每票計2分。（35分鐘）

6．每名候選人為投票業主抽獎，抽獎按得票次數計算抽取次數。現場發獎。

二、第一場、主持人介紹晚會主題，晚會節目。開場白．好家居在佳藝美庭，好建材在南門綜合建材城。桂溪華庭家園有好人好事。好人就是選好我們華庭家園業主委員會委員，好事就是華庭家園將在業主委員會帶領下月來月好。今晚是我們華庭小區第一季的激情之夜，也是是我們見證華庭家園建立的初夜，在這里首先感謝XXXXXXXX，對我們小區建設的大力支持贊助，特別是要感謝小區籌備組、志愿者們付出的辛苦和努力。

今晚的節目分別是：

1．介紹剩余的業主委會候選人10人。2．歌曲表演（5分鐘）3．歌曲表演（5分鐘）

4．第三批候選人每個人演講3-5分鐘，演講晚后現場投票，贊助單位建議票，每個候先人贊助單位僅能投四票，每票記十分。業主參與進行無記名投票，得票每票計2分。（35分鐘）

5．第四批候選人每個人演講3-5分鐘，演講晚后現場投票，贊助單位建議票，每個候先人贊助單位僅能投四票，每票記十分。業主參與進行無記名投票，得票每票計2分。（35分鐘）

6．小品表演 7．小品表演 8．投票抽獎如第一次

三、如前

1．前五名候先人再次演講評比 2．文藝節目。3．現場買賣。

第四篇：華庭防滲體系(參考版)

中海華庭防滲漏保溫體系

設計及施工方案

中國海外建筑（深圳）有限公司

第一章 設計方案

1.1 屋面工程

1.1.1 屋面防水工程

深圳公司在深圳發展的項目中，屋面防水工程主要是考慮

(1)采用現澆按抗裂設計的整體砼屋面的自防水結構；(2)設置柔性防水層；(3)屋面放坡，及時排放雨水，坡度為２％；(4)注意穿墻、板管線及防水層收口外節點的處理，到現在為止我司發展的項目中未見有明顯的滲漏水的現象，有些樓宇竣工已達７、８年了。但針對中海華庭高檔次的要求，我們將提高設防標準，參照“廣東省建筑防水工程技術規程”的標準，防水等級提高到 I級（是目前國內的最高標準等級），理論質量保證期限為25年，需要在現有設計的基礎上增設一道3mm SBS改性瀝青防水卷材，原防水卷材改為1.5mm厚的一等品三元乙丙橡膠防水卷材。

改進后的作法見圖1。

1.1.2 屋頂花園防水工程

其防水作法同屋面工程，但在200mm厚的種植土下面設置50mm厚的卵石和面蓋土工布的濾水層，并設置排水管，把過多的水排放到雨水管系統，利于防水及種植物。1.1.3 屋面的隔熱

現在設計已設置了一道100厚（最薄處）陶粒陶粒砼隔熱保溫層，綜合整個屋面的厚度為335mm厚。結合以往的經驗及比較墻體結構的厚度（墻體的總厚度為200mm），我們認為已足夠了。

此外，小高層的屋面大部分面積為花園，屋面的隔溫效果更為有保證，花園中的道路部分采用架空路面的做法進一步加強隔溫性能。

改進后的作法見圖2 1.2 外墻防水

1.2.1

外門窗防水

深圳市93-94年間建成的許多工程存在滲漏問題，其生要原因之一是鋁合金門窗防水性能差，特別是窗戶周邊塞縫防水性能差．我們吸取中的教訓，設計出一套防水方案，在深圳戲院、中海苑及百仕達花園中應用效果良好，基本上未發現滲漏情況．其主要控制要點如下：

（1）加強鋁合金門窗設計、選材控制。就是說鋁合金門窗的用料是通過科學計算進行設計確定是否具備足夠的抗風及密封性能。現要求１２層（含１２層）以下抗風壓強度性能?３０００Pa，１２層－２２層?３５００Pa，２３層以上為?４０００Pa，門窗的雨水滲透性能為 I級，即?Ｐ?０.５KPa，即分別為國家標準的A2、Ａ1級及以上，比國家標準高2個級別。為達到以上要求，需對窗戶分格形式進行檢查驗算，選擇合適的型材并通過試驗確定。鋁型材選擇要求：

?平開門窗：洞口寬度小于?１２００時，采用３８系列，壁厚?１.６ｍｍ；洞口寬度?１２００時，選用５０系列，壁厚?１.４ｍｍ。? 推拉門窗：采用防水性能較好的７３系列，壁厚1.6mm及以上． 玻璃壓條等配套鋁材壁厚不得小于１.０ｍｍ。（2）加強節點設計

? 上框料要有滴水線條，下方框料要有排水槽．平開窗框料必須為高低腳形式，方便塞縫，從而保證塞縫要求。

采用優質配件，包括執手、鎖、鉸鏈、鉚釘等。保證節點質量．（3）采用切實有效的塞縫方法，如附圖7所示：

? 采用１：２干硬性水泥砂漿塞縫，減少砂漿收裂縫．

? 在塞縫外側加刷淺色聚胺脂防水涂料二度，并加掛纖維布一層，必須選用非焦油型聚胺脂涂料，防止黑色從嵌縫膠出析出。

鋁框與墻體之間采用DowCorning793建筑密封膠或GE2000嵌縫。玻璃與框料之間一律采用玻璃膠密封，不得用膠條。

? 可以相信，上述塞縫方法在目前看來是簡單而又較為有效的。窗戶防水節點做法詳見圖3。

1.2.2 外墻墻體防水

設計時已考慮盡量使用混凝土外墻，以提高防水性能，部分不是混凝土外墻的部分，已經通過與設計院溝通，同意將其中一部分改為混凝土，特別是空調盒等部位，原設計為預制構件，現已改為現澆，改進防水性能。（1）對于混凝土外墻面的防水主要包括以下幾個方面的內容： ? 控制結構施工時的垂直度和外墻平整度，保證抹灰厚度不超過規范規定，對于個別超厚達５０ｍｍ以上的，必須加掛鋼絲網，以防止抹灰層開裂、空鼓。

? 螺桿洞的處理，全部螺桿洞的處理必須經過專項隱蔽驗收。其方法是：在螺桿洞外側鑿出深５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（要求開口朝下），用防水砂漿認真封閉，高出墻面１－２ｍｍ．砂漿凝固后應進行養護，并檢查是否出現細微裂縫或空鼓。

? 腳手桿洞的處理．應用細石混凝土堵塞，并作專項隱蔽驗收。

（2）磚砌體外墻防水相對來說處理比較復雜，我們通過總結經驗教訓，摸索一套方法，成效較好：

? 選擇事適的外墻砌筑材料，此項對防水性能影響巨大。現擬采用粘土多孔磚作為外墻砌筑材料，這種砌體在百仕達工程種應用較多，效果較好。

? 設計時加強砌體與混凝土墻體之間的接縫處理，砌筑時在不同墻體之間的外側留設１０x１０ｍｍ縫隙，用油膏嵌縫．

? 磚砌體部位的抹灰采取加掛鋼絲網的辦法，防止出現裂縫。? 外墻抹灰采用加防水劑的防水砂漿，必須分層（每層不大于15mm厚）進行抹實。

1.2.3 其它外墻洞口的設計要求

? 空調洞的處理，設計中空調洞為現澆或后澆，并在空調口內側考慮了防水坎，部分不合理的設計已經通過專項審核將其變更，以提高防水性能。另外，所有空調位均考慮了具有防雨性質的挑檐，大大增強了其防水性能。? 所有外露的管道洞口（如空調冷凝管進出口），設計成向外坡度，內外高差?２０，防止雨水倒灌，外露的洞口采用抽芯的方式，保證其位置的準確性，如在百葉窗內的采用預埋管的方式。? 窗洞口的上下口坡度要大，為20mm高差以上。

1.2.4 選擇合適外墻材料，提高防水性能

? 外墻選用何種飾面材料對防水影響較大，特別是大塊面材。目前飾面材料尚未正式確定，建議選用帶紙皮的面磚，可以顯著改善防水性能。

此外，面磚的勾縫材料采用專用的勾縫材料（如進口日本產的INAX或國產的HB專用勾縫材料），以使勾縫不產生裂縫。

1.3 衛生間及陽臺的防水

1.3.1

一般衛生間

(1)衛生間為2mm厚聚胺脂防水層，做法為現澆砼隨打隨抹光，面刷2mm聚胺脂防水層；

(2)衛生間四周磚砌墻體先做100mm高C20素砼；1.6m以下的磚墻改為多孔空心砌塊，利于防水。

(3)衛生間四周墻體地面200高及浴缸上邊100高的范圍內均刷2mm厚聚胺脂防水層；

(4)一般衛生間結構已降板60mm，使得室內外形成明顯的高差,并設排向地漏的坡度1%(如裝修)，避免積水弄濕廳房的地面。

詳見圖4

1.3.2 下沉衛生間

對于結構降板200以上的衛生間，要作特別的處理如下：

(1)衛生間的防水層為2mm 聚胺脂防水層，作法為現澆砼板面用1：2.5水泥砂漿找坡1%排向地漏并抹光（最薄處為10mm），面刷2mm聚胺脂防水層；20mm厚1：2.5水泥砂漿保護層(需回填膨脹珍珠巖砼處)；

(2)同一般衛生間的(2)至(4)點作法，即下沉衛生間有兩道柔性防水材料。

(3)坑底增設一側排地漏排水，地漏口處要設置濾水砂石及網。

詳見圖4

1.3.3

陽臺

(1)現澆砼板，取消聚胺脂防水層，以利于地面裝飾層的質量。

(2)穿陽臺樓板的管根后澆混凝土四周100mm寬范圍內均刷2mm厚聚胺脂防水層保護；做法見附圖5，附圖6；

(3)陽臺欄板均為現澆砼板；

(4)陽臺地面結構已降板50mm，使室內外形成明顯的高差，并設排向地漏的坡度1%。

1.4 地下室防水

我司在深圳發展的項目中，地下室的防水基本上以結構自防水體系為主，附以柔性防水層保護及排水系統，象海富地下室及中海苑地下室底板均未做柔性防水層，效果尚可，存在問題主要在沉降縫及電纜管井處。

在本項目，針對兩層汽車庫，地下室較深的情況（6m多深）我們采取下列措施：

（１）地下室底板及墻體為C40 S8抗滲砼自防水結構；

（２）結構外側設置3mm SBS改性瀝青防水卷材；

（３）采用20mm厚苯板作防水層的保護層；

（４）地下室四周回填土設置石渣盲溝，將部份地表水排入市政管網，減小對地下室的水壓力。

詳見圖7及圖8。

1.5 其它部位

1.5.1

下沉道路的防排水

南北區之間的下沉道路是項目的一大特色，但下沉道路的面積較大，防排水的措施也應引起我們的高度的重視，由于目前施工圖未設計完成，待進一步研究。

基本的想法是路的高處設置攔水，攔住大部份地面水，排入市政管網，下坡道路通過設置濾水層(或止水帷幕)及排水溝排除地下水,以排為主。

1.5.2 管道穿結構處的防水

（1）地下室穿墻管道及屋面穿樓板管道采用預埋止水套管的方式進行防水，其做法見圖9；

（2）屋面的穿墻管道，采用預留洞方法，其作法見圖10。

（3）穿樓面管道的防水見圖

5、圖6圖示。

1.5.4 水電管線

本工程水電管線除了小部分管線外，暗埋上水管線采用鋁塑復 合管，接頭全部為銅接頭，下水管采用UPVC管。塑料管材的防腐蝕性能更好，耐久性可達50年，比鍍鋅管材的15年高了許多。

如暗埋的電線管出樓面出折斷，接頭處要用玻璃膠密封。

第二章 施工工藝措施

2.1 卷材冷貼工藝（三元一丙卷材施工工藝）

2.1.1 工藝流程：

基層清理----基層干燥度檢驗----涂刷基層處理劑（涼24小時）----粘貼附加層----定位、彈線、試鋪----卷材、基層涂膠-----卷材粘結----滾壓、排氣、壓實---卷材接頭涂膠----接頭滾壓、排氣、壓實接合----卷材端頭收邊處理----檢查、試水----做保護層。

2.1.2 工藝要點：

a、卷材搭接縫涂膠應均勻，不得在同一處反復涂刷并準確掌握粘合時間（指觸不粘），粘合時應充分排氣、壓實，經檢驗合格后再用密封材料封邊。

b、應彈線、試鋪，使卷材鋪貼平之，位置準確。c、卷材不要拉伸過緊。

d、末端收頭、節點部位應用密封材料（瀝青油膏，外露時用DOWCORNING793）封嚴。

e、平面鋪貼后再鋪貼立面，從下而上，轉角處應松弛，不得拉緊。

2.1.3 對粘著表面的要求：

a、基層要求：表面平整、收光，經過充分養護，不得有起砂、酥松、起皮現象；基層必須干燥，含水率不大于8%。b、清理基層：無雜物、砂子、浮土等。

c、卷材表面：不允許有任何隔離劑、灰塵、油污等。

2.2

卷材熱溶粘貼工藝（SBS改性瀝青卷材施工工藝）

2.2.1 工藝流程：

基層清理----基層干燥度檢驗----涂刷基層處理劑（涼24小時）----粘貼附加層----定位、彈線、試鋪----用噴燈烘烤卷材的底面及基層表面至瀝青熔化----邊熱熔邊滾壓、排氣、壓實---括擠出膠----卷材端頭收邊處理----檢查、試水----做保護層。2.2.2 工藝要點：

a、應適當掌握噴燈火焰的溫度、火焰與卷材的距離烘烤時間、烘烤面均勻程度，并避免卷材燒穿或焦化。b、應彈線、試鋪，使卷材鋪貼平之，位置準確。c、卷材不得松弛，須拉緊。

d、卷材搭接縫口接合擠壓的力度掌握應以熱熔膠擠出為準。

e、現場必須備有防火設施。

2.2.3

對粘著表面的要求：

a、基層要求：表面平整、收光，經過充分養護，不得有起砂、酥松、起皮現象；基層必須干燥，含水率不大于9%。b、清理基層：無雜物、砂子、浮土等。

2.3

聚胺脂涂膜防水層施工工藝

2.3.1 工藝流程：

基層清理----基層干燥度檢驗----粘貼附加層----涂料攪拌----第一遍涂刷-----重復涂刷----鋪增強材料（轉角或其他需加強處）-----重復涂刷-----檢查、試水----做保護層。2.3.2 工藝要點：

a、雙組分材料的配合比應準確計量，采用機械方式進行充分的攪拌

b、鋪胎體材料不要拉伸過緊。

2.3.3

對涂刷著表面的要求：

a、基層要求：表面平整、收光，經過充分養護，不得有起砂、酥松、起皮現象；基層必須干燥，含水率不大于8%。

b、清理基層：無雜物、砂子、浮土等。

2.4 磚砌體外墻防水施工工藝

1)工藝流程：砌體砌筑－油膏嵌縫－加掛鋼絲網－抹灰施工－進行面磚鑲貼－專用勾縫砂漿勾縫壓平。（以上各工藝均進行詳細隱蔽驗收）2)工藝要點

? 控制砌筑質量，保證灰縫飽滿及厚度均勻； ? 控制砌體砌筑進度要慢，每天高度不大于1m，混凝土梁下的塞磚要再等2星期；

? 與混凝土墻體之間必須按規定設置拉結鋼筋。

2.5 外墻抹灰及飾面施工

在深圳，抹灰質量差的問題較為普遍，特別是影響到外墻的防滲漏問題，因此我們應特別注意如下：

? 全面檢查基層的處理、門窗等洞口的塞縫，在檢查后分段開出下工序的施工許可；

? 認真檢查原材料及現場配料計量，超過初凝時間的砂漿不得使用；

? 控制掛鋼絲網質量，防止出現控制及砂漿開裂；

? 采用防水水泥砂漿分層抹灰（每層不得大于15mm）； ? 檢查控制每層抹灰的厚度不得大于15mm；

? 要求抹灰必須分層壓實使抹灰有足夠的強度及密實度才有防水性能。

? 面磚勾縫必須采用專用勾縫材料，并要求飽滿均勻壓實平整； 外墻面磚施工完成后必須經過48小時試水檢查方可進行驗收。

2.6 鋁合金門窗安裝工藝流程

檢查結構洞口，處理過大或過小的洞口－鋁合金門窗框安裝－干硬性水泥砂漿塞縫－勾縫外側刷聚胺脂２度并中間掛纖維網－外側塞縫處抹灰施工－面磚鑲貼－７９３膠嵌縫－下一步工序(以上工序均經過隱蔽驗收,部分工序采用旁站式施工檢查)

第三章 工程管理

3.1 組織措施

3.1.1 施工的組織

總結以往的經驗教訓，自中海麗苑項目開始，影響工程滲漏的 的防水工程直接分判給有防水專項施工資質并經考察認可由招標確定的專業施工隊伍，鋁合金門窗也由專業公司設計及施工，此外安裝工程的補堵也由土建施工隊伍負責。從而施工隊伍專業性更強，質量有更好的保證，因為直接分判，減少中間層，在節約公司的投資的同時，成本也用到實處，資金更有保證也保證了質量。

由于直接分判，有獨立的合同，各種材料品牌規格標注清楚，職責明確，如華庭防水工程，防水施工單位就作了十年保修的保證（國家規定保修3年）。獨立的合同也使我們地盤的監管更有章可循，更有效進行質量的監管。3.1.2 地盤的組織

我們組建了較為精干的地盤，目前為11人，工程質量管理體系基于ISO9002標準已逐步完善。

地盤工程質量管理由地盤經理負責并形成工程師、管工的管理機構各負其責。

以ISO9002質量體系為基礎，工程管理有總體的規劃，各階段、工種有監理細則，公司形成以質量管理委員會檢查監管機制，定期及不定期對地盤的檢查，參加工程質量的驗收核定。

3.2

管理措施

3.2.1

做到事前有計劃

我們已編制并多次評審確定了工程總承包組織設計及監理規劃，各階級的監理細則已逐步編制，指導現場的管理；

對于防水材料、方案已進行審核確定，結合現在更高的要求，我們將重新審核； 3.2.2 事中有控制

我們建立更嚴格現場的監督機制，責任到人，分段分區以每一房間為單位逐一100%檢查隱蔽驗收，并做好記錄，隱蔽驗收后在現場做標記確認； 3.2.3 事后有驗收

按規范標準進行驗收外，對屋面衛生間在作好防水層后必須灌水100mm高48小時驗收，外墻采用淋水48小時進行驗收。防水工程作專項驗收。

第五篇：南益名士華庭開盤情況

南益名士華庭開盤情況

作為“居住夢想”的創造者，南益地產在業界向來具備良好口碑，位居福州道的百萬平米大盤南益?名士華庭，在歷經一期二期熱銷之后，已經贏得市場眾多追捧。2014年7月19日，南益?名士華庭迎來了三期丁香苑盛大開盤，新一輪的熱銷奇跡引來業界廣泛熱議。

同樣依托百萬平大社區繁華配置，丁香苑面世后盡享成熟配置，作為一、二期的再升級產品，丁香苑在景觀規劃、戶型設計上更具創新。運用“花園式“景觀設計思維，獨創”四重庭院“美景；90平米南北通透兩居，全陽光戶型，南北通透，保障室內清風、陽光暢行，兼顧了在室內全角度賞景效果。

南益地產向來在營造“和諧溫情社區”的每一步實踐中都極為用心，以此成就了項目良好的市場認知基礎，同時，百萬平米大盤“大環境、大配套、大社區“的理念已深入人心，而本次開盤的丁香苑所引起的搶購熱潮，更是讓整個市場對南益品牌的信任度再度提升。

南益名士華庭三期----丁香園 開發商：

本項目的開發商是南益地產集團在津的分公司天津南瑞房地產開發有限公司。南益集團于1963年在香港創立，當時主要經營紡織、輕工、機械制造等行業，是一家多元化跨國經營的集團公司。1992年集團在自身工業不斷發展壯大的基礎上開始進軍房地產業，并于2002年成立南益地產集團有限公司。南益·名士華庭是集團在津的第一個巨資投入的項目。

位置：

整體項目屬于濱海新區核心“塘沽區”，新河板塊所屬的西部地區是未來最大的中央生活區，緊鄰天津市塘沽老城區和天津經濟技術開發區。項目整體位置南臨福州道延長線，福州道為塘沽區主干道，距離塘沽城區中心只有3.6公里；東至新北公路，去往開發區只需7公里路程，約10分鐘車程；北至京津塘高速，去往北京100公里，天津市區35公里；項目西側為新河干渠。是目前在售一手房項目中，距離濱海新區核心（塘沽區）最近的項目。

三期的房子南至名盛道，西至華庭路，東側北側至新河路，總占地面積5.8萬平米，總建筑面積13.9萬平米。主要產品是由4棟7層（一梯兩戶）的電梯洋房，2棟（兩梯四戶）小高層和6棟24-32層（兩梯四戶）的高層住宅及（1-3層）商鋪組成。通過對周邊景觀資源的仔細研究，將高層住宅主要沿地塊北面和西面布置，形成倒V字形，并通過層數的變化形成錯落有致的城市天際線。多層住宅通過與小區景觀設計的綜合考慮，形成環境優美、空間開闊的宜居組團。住宅以南偏東16度布置充分獲得日照，將高層布置在西面，多層布置在東側能讓住戶最早的時間接受到日照，同時V字形的高層布局也能減少北風對多層住戶的影響。

路網：

? 主干道：項目緊鄰塘沽城區主干道福州道，5分鐘左右即可通達塘沽城區中心；距離京津塘高速公路也大概5分鐘車程，與津濱高速、京津高速、津塘公路、塘漢快速、津沽公路形成便捷交通路網。項目西側建有公路主干線西中環快速路，直達濱海新區各主要區域。

? 軌道交通：項目距離津濱輕軌4公里，西起天津CBD小白樓十一經路站（2012年延伸至天津站），東至濱海新區東海路，快速聯通天津與濱海新區的交通。? 京津城際：北京南站至塘沽火車站，快速連接北京與濱海新區的距離。按照“雙港雙城，相向拓展”的空間戰略規劃，市中心城區和濱海新區之間共規劃建設有4條軌道交通（地鐵9號線、Z1線、Z2線、M10-B4線）。

規劃交通：津秦高鐵濱海站距離項目2公里，建成后將是天津規格最高、規模最大的現代化高鐵站點。西接京津城際，南接京滬高鐵，北連秦沈客運專線，聯通全國各地，進一步完善濱海立體網絡交通體系，為整個天津更快更好發展提供契機。