第一篇：稅費、貸款流程、過戶流程

業務基礎知識

1、產權：商品房、經濟適用房，回遷房、房改房、央產房、軍產房、鄉產房等等。區別在于商品房是以出讓方式獲得的，其他產權都是劃撥方式獲得的。只有商品房再次出售的時候不用交土地出讓金，其他的在出售的時候必須要補交土地出讓金。因為商品房在開發商征地的時候已經向國家交納了土地出讓金，而其他產權是國家以福利的性質，以低價出售的，所以在上市出售的時候必須要補交土地出讓金，或者綜合地價款。

2、普通住宅與非普通住宅的區別：

普通住宅：面積小于140㎡，非普通住宅：面積≥140㎡

普通住宅：容積率大于1.0，非普通住宅：容積率小于1.03、稅費知識：

普通住宅：

契稅成交價3%

【首套住房90平米以下按1%征收，90-140平米以內按1.5%征收，如個人購買第二套普通住宅契稅一律按3%征收】

營業稅五年內買入賣出差價 × 5.6%

五年后免征

個人所得稅 成交價 × 1%或者買入賣出差價× 20%

印花稅成交價 × 1‰（2001年1月1日至2010年12月31日免征）

非普通住宅：

契稅成交價 × 3%

營業稅 五年內成交價 × 5.6%

五年后買入賣出差價 × 5.6%

個人所得稅成交價 × 1%或者買入賣出差價成交價 × 20%

印花稅成交價 × 1‰（2010年1月1日至2010年12月31日免征）土地增值稅成交價 × 1%（2010年1月1日至2010年12月31日免征）

4、過戶流程：

第一步：買賣雙方到地稅窗口交納應該交的稅費，買方需帶身份證、暫住證原件和復印

件，賣方帶身份證、房本、契稅票、購房款發票原件和復印件。

第二步：買方直接在地稅窗口刷卡交稅。

第三步：交完稅后持稅票到房管局大廳辦理過戶手續，買方需帶身份證、戶口本、結婚

證、外地戶口需要帶暫住證原件和復印件。賣方帶身份證、房本原件和復印件，網簽合同，辦理完畢后，買方在房管局領證窗口領取新房本，并交80元工本費。第四步：貸款的客戶：過完戶后擔保公司將買方的契稅票、房產證交給銀行，銀行會在此

房抵押完成后將錢放給賣方帳號上。（抵押登記時間在15個工作日左右）。

5、貸款所需資料

1、夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、外地人提供暫住證，2、收入證明（月收入開到月還款額的2.2倍），3、財產證明（房產、大額存折、股票、基金、盡量提供），4、銀行流水賬單（近半年打印出來，銀行蓋章），5、營業執照副本復印件加蓋公章，6、外地人在京工作滿5年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明。

7、貸款年齡限制：男：不超過65歲，女：不超過60歲

第二篇：貸款過戶流程

貸款過戶流程

一.貸款

1.首先賣方需提供身份證、戶口本、結婚證、單身證明（離婚證、離婚協議）房本原件。（注意房本、結婚證的名字要和身份證上一致）

2.買方需提供身份證、戶口本、結婚證、（單身證明）工資證明、近幾個月的工資流水，單位營業執照和稅務登記證副本，近三個月的營業稅，和最近一次企業所得稅的復印件。

3.中行需要先去做預評，其他的銀行可以先去遞資料。評估費為千分之五。

4.買賣雙方一起到銀行簽字，申請貸款。打首付。

5.回去等通知，審批通過以后去房產局過戶。當天領房本，辦理他項權證。

6.將他項權證返回銀行等銀行放款。

7.二手房貸款需1992年以后的房子。房齡加貸款年限不超過30年。貸款期限房齡加借款人年齡男不超過65歲，女不超過60歲。

二．過戶

1..首先買賣雙方需提供身份證、戶口本、結婚證、單身證明（離婚證、離婚協議）房本原件。（注意房本、結婚證的名字要和身份證上一致）

2.買方如果是雙橋區或開發區戶口的（家庭戶），又是首次購房的需提供戶口所在地房本的復印件（集體戶的需提供戶籍證明）。如果不需要免稅的話買方提供身份證即可。

3.房屋面積在90平以下的，首次購房，又是雙橋區、開發區戶口的契稅為1%；不符合的契稅為3%。

4.房屋面積在90～140平以下的，首次購房，又是雙橋區、開發區戶口的契稅為1.5%；不符合的為3%。

5.面積在140平以上的契稅為4%。

6.房本不夠五年的交8.65%的地稅，夠五年的免地稅。

7.房改房在辦理契稅時繳納房改補稅16*面積，土地出讓金8*面積。

8.其他還需繳納測圖費：面積*1；交易服務費：面積*3；產權登記費：80元/宗。三．辦理土地證

1.原房主未辦理土地證的，現房主拿本人身份證和新房本即可辦理。

2.原房主已辦理土地證的，需帶原土地證、買賣契約復印件、新房本、契稅證、和現房主身份證。

第三篇：貸款、過戶、繳稅詳細流程

材料篇：二手房過戶買賣雙方所提供材料

賣方：

1，房產證（共有證）：

注：如果是房改的，另外復印房改頁面(繼承離婚和原市區發的證不需要換證,如換過了需調原兩證)

2，土地證：

3，身份證：（夫妻雙方）

注：過戶如果有代理人，還需要代理人身份復印件及委托公證書；如為拆遷房，則需戶表中所人員的身份證復印件

4，結婚證（或單身證明、離婚證明）：

注：結婚提供結婚證明；離婚需提供離婚證明，離婚前買房需提供財產判決書或離婚協議(蓋民政局章)；喪偶提供配偶死亡證明和繼承公證書；存在產權繼承的要先換證；換證后方可辦理貸款、過戶。如丟失到原婚姻登記的民政部門補辦，其他證明方式不被承認。

5，戶口本或戶籍證明：

注：未婚戶口，戶籍證明必須體現未婚，否則另外開單身證明；夫妻雙方戶口簿復印在同一張紙上；離婚戶口本上顯示離異；喪偶戶口本上顯示喪偶；戶口本上未體現離婚、喪偶，需派出所出具證明。

商品房： 原購房合同、發票、契稅單、維修基金發票（沒有的需要調檔、補交維修基金）。購買車庫、閣樓合同（無發票去房管局調檔，無契稅單去契稅征收管理所出證明，都不能提供的按照當時政策補交；有車庫閣樓的還要提供房東合同）

房改房： 房改協議、公有住房出售專用收據(專用解款單不行)（原件或相關調檔材料），無契稅單。

拆遷房： 拆遷協議、動遷辦蓋章的拆遷測量表、測量表上所有人都到場都提供身份證戶口本結婚證,有未成年人到個區公證處做撫養聲明公證、有死亡的做繼承公證,到派出所調所有人信息的戶表。市區的：（拆遷協議滿五年有入住滿五年證明：居委會證明或五年前水電煤發票等可免個稅）；契稅單（若安置面積大于拆遷面積的，超出面積按照當時政策交契稅）

買方：

1, 身份證：

注：夫妻雙方身份證所有產權人，如果有代理人，還需要代理人身份復印件及委托公證書；

2, 結婚證明（或單身證明、離婚證明）：

注：結婚需提供結婚證明；離婚需提供離婚證明；喪偶提供配偶死亡證明；

3, 戶口本或戶籍證明：

注：未婚戶口戶籍證明必須體現未婚，否則另外開單身證明；夫妻雙方戶口簿復印在同一張紙上；離婚戶口本上顯示離異；喪偶戶口本上顯示喪偶；戶口本上未體現離婚、喪偶，需派出所出具證明

4, 收入證明： 單身共有提供各自收入并為月還款額的2倍、單身證明；夫妻 雙方收入證明（A4紙打印蓋公司公章或人事章）貸款才有

5, 學歷證：含學位證和畢業證或戶口本體現學歷 貸款才有

6, 暫住證：外來人員需提供

7, 首付款收據：復印件上印客戶聯，財務章必須印清晰 貸款篇：二手房買賣貸款

1，貸款材料：上面材料準備齊，在到銀行簽一份申請書和談話筆錄就可。

2，貸款比例：二手房按揭貸款45-90平米首付2成，其它視情況而定，3，公積金貸款：

申請住房公積金貸款應同時具備以下四個基本條件： ⑴借款人申請之月前按期足額繳存住房公積金六個月以上；⑵購房首期付款，新 建 普通住房不低于20%，二手房（存量成套住房）不低于30%。⑶能夠落實貸款擔保；⑷借款人和配偶及其他共有產人均沒有住房公積金貸款債務，個人信用狀況良好。

貸款額度同時按以下三種方式計算，取最小的一種為最高限額：

⑴借款申請人繳存住房公積金的月工資基數或月工資基數之和×35%（規定

比例）×12（月）×貸款年限（年）；

⑵新建普通住房總房價的80%以內；二手房購房款、自（翻）建住房評估

認定價的70%以內；

⑶貸款最高額度。最高額度由住房公積金管委會規定，目前蘇州市新建普通 住房每筆不超過50萬元，二手房每筆最高不超過35萬元。如借款人及其他共有人僅一人符合貸款條件或無配偶的，新建普通住房最高不超過30萬元，二手房、自（翻）建住房最高不超過21萬元。

個人住房商業貸款利率（下浮30%）每萬元個人住房商業性貸款償還金額

2008年12月23日起執行

貸款期（年）年利率% 月利率% 等額本息還月款法（元）等額本金還月款法（元）1

3.7170 3.09750 ￥850.207

￥864.3083 2

3.7800 3.15000 ￥433.271

￥448.1667 3

3.7800 3.15000

￥294.262

￥309.2778 4

4.0320 3.36000 ￥225.934

￥241.9333 5

4.0320 3.36000 ￥184.310

￥200.2667 6

4.1580 3.46500 ￥157.173

￥173.5389 7

4.1580 3.46500 ￥137.417

￥153.6976 8

4.1580 3.46500 ￥122.629

￥138.8167 9

￥127.2426 10

￥117.9833 11

￥110.4076 12

￥104.0944 13

￥98.7526 14

￥94.1738 15

￥90.2056 16

￥86.7333 17

￥83.6696 18

￥80.9463 19

￥78.5096 20

￥76.3167 21

￥74.3325 22

￥72.5288 23

￥70.8819 24

￥69.3722

4.1580 4.1580 4.1580 4.1580

4.1580 4.1580 4.1580 4.1580

4.1580 4.1580 4.1580 4.1580 4.1580 4.1580

4.1580 4.1580 3.46500 ￥111.154

3.46500 ￥101.998

3.46500

￥94.528

3.46500 ￥88.322

3.46500 ￥83.089

3.46500

￥78.620

3.46500 ￥74.763

3.46500 ￥71.402

3.46500 ￥68.450

3.46500 ￥65.839

3.46500 ￥63.515

3.46500 ￥61.434

3.46500 ￥59.562

3.46500 ￥57.870

3.46500 ￥56.335

3.46500 ￥54.937

4.1580 3.46500 ￥53.660

￥67.9833 26

4.1580 3.46500 ￥52.489

￥66.7013 27

4.1580 3.46500 ￥51.413

￥65.5142 28

4.1580 3.46500 ￥50.421

￥64.4119 29

4.1580 3.46500 ￥49.505

￥63.3856 30

4.1580 3.46500 ￥48.657

￥62.4278 交稅篇：二手房買賣交易費用

交易綜合管理費：6元/㎡(私產房)/3元/㎡(房改房)契稅：普通住宅1%*（成交價與評估價最高值）非普通住宅2%*（成交價與評估價最高值）

工本費：80元（沒個區價格不一樣）抵押登記費：80元 不貸款沒有

物業維修基金：2%*原成交價（一般的都交過 個別拆遷房可能有）過戶評估費：0.5%過戶評估價

貸款評估費：0.3%貸款評估價（不貸款沒有）(這兩個費用一般是中介公司收取的)個稅：（成交價—原購房價）*20%或按核定的1% 營業稅：不滿2年（轉讓收入減去住房原價的差額的5.55%）滿2年免征營業稅 貸款服務費：貸款額的1% 個別房子 視情況而定

個人所得稅免征須滿足兩個條件：1.個人轉讓自用滿5年（房產證滿5年或者契稅單填發日期滿五年，且必須為同一姓名）2.家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅（判斷是否唯一，需身份證、戶口本等其他相關材料均無體現第二套房屋地址）戶篇：二手房買賣過戶流程

買賣雙方材料齊全--->網簽(雙方)---資金托管——貸款---->過戶簽字（買賣雙方夫妻）--“出兩證,他證--->托管中心領款（賣方銀行卡持卡人）

過戶簽字,資金托管:買賣雙方客戶（夫妻雙方）攜帶買賣雙方夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證；買賣雙方的中國銀行或工商銀行卡（最好是存折，借記卡也可，但是信用卡不可。）及過戶評估費、印花稅到房管局現場

交稅:交稅人（不是本人也可）到房管局繳納即可。所交稅費包括：營業稅、個稅、契稅、轉讓費、登記費、抵押登記費。

托管中心申請款:賣方產權開戶人帶身份證、托管協議、托管憑證、銀行卡 戶口篇：蘇州二手房買賣戶口遷移問題

1，首先購房方面。調整前的政策是單身人員應達５０平方米以上、已婚人員應達７５平方米以上，取得房屋所有權證３年以上，且被單位合法聘錄用３年以上，按規定參加社保３年以上，具有合法穩定的經濟收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入，購買市區成套商品住房90平方米以上，取得房屋所有權證2年以上，按規定參加社保1年以上，具有合法穩定的經濟收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入。

2，蘇州戶口遷移政策

下列人員戶口準入，由市或縣級市人事局受理：

（一）具有高級專業技術職務任職資格或碩士及以上學位的人員；

（二）在國外、境外取得學位的留學人員；

（三）具有中級職稱或本科學歷，且年齡男性40周歲以下、女性35周歲以下

的專業技術和管理人員；

（四）被單位合法聘用（經勞動和社會保障部門備案并辦理特聘工作證），連續工作滿2年以上，同時段交納社保、醫保、公積金，具有大專或中專學歷且年齡在30周歲以下，并擁有合法固定住所的人員;

（五）按照畢業生就業政策，接收安置的畢業研究生、本科生、專科生及蘇州市生源的大中專畢業生；

（六）因家庭實際困難需要照顧父母、配偶而調動的在職干部及符合隨遷條件的配偶和未成年或待業未婚子女；

（七）需人事局審批準入的其他人員；

上述

（一）至

（三）項人員除本人戶口準遷外，允許其配偶及未成年或待業未婚子女隨遷。

下列人員戶口準入，由市或縣級市勞動和社會保障局受理：

（一）因家庭實際困難需要照顧父母、配偶而調動的在職職工及符合隨遷條件的配偶和未成年或待業未婚子女；

（二）生產急需，經考核符合要求引進的技術、管理人員；

（三）按照畢業生就業政策，接收安置畢業的蘇州市生源技（職）校畢業生；

（四）往屆技（職）校畢業生被單位合法錄用，參加社保、醫保、公積金，年齡在30周歲以下，工作滿2年，并擁有合法固定住所的；

（五）需勞動和社會保障局審批準入的其他人員。

第七條 下列人員戶口準入，由公安機關受理：

（一）在市區個人投資實收資本人民幣100萬元以上，并合法經營3年以上，或近3年累計納稅人民幣20萬元以上，按規定參加社保3年以上，并擁有合法固定住所的人員，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；

(二）購買市區成套商品住房75平方米以上，取得房屋所有權證3年以上，且被單位合法聘錄用3年以上，按規定參加社保3年以上，具有合法穩定經濟收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；

（三）購買市區成套商品住房75平方米以上，取得房屋所有權證3年以上，在市區經商、興辦企業3年以上，近3年累計納稅5萬元以上，按規定參加社保3年以上，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；

（四）投靠父親或母親的未成年子女；

（五）結婚后需投靠的外市無業城鎮或農村配偶；

（六）需投靠子女的城鎮退休（無業）父母或農村男60周歲、女50周歲以上的父母；

（七）符合準入遷移后的人員申請父母投靠的，需自遷入后滿5年以上方可提出投靠子女申請遷移，且遷入后人均住房面積和生活保障水平不低于蘇州市最低標準；

（八）需公安機關審批準入的其他人員。

第八條 凡被本市各類院校錄取的本市籍學生，入學時不再遷移戶口，被外地院校錄取的，允許不遷戶口的可不遷，均待其畢業后根據分配去向直接將戶口遷往工作單位所在地或實際居住地。被本市各類院校錄取的外市籍學生，戶口遷移仍按照國家有關規定辦理。

第九條 凡本辦法第五至第七條中所涉及的年齡、工作年限、投資納稅金額或購房面積，各縣級市可根據本地實際確定。

第十條 凡涉及國家指令性計劃安置的人員，由相關部門按國家有關政策辦理。

第十一條 本市居民在市區范圍內的戶口遷移和農民子女出生、錄取學生辦理的遷移登記，只作戶籍變更登記，不與經濟利益掛鉤，如涉及經濟、土地分配和計劃生育等問題的，按國家有關規定辦理。

第十二條 凡提出申請要求的人員，應根據申請的理由，提供相應的證明材料。提供證明材料要求由相關受理部門公示。凡以虛假證明材料騙取戶口的，注銷其已遷入的戶口退還原籍，并依照國家相關法規作出處理。

第十三條 經人事、勞動和社會保障部門批準遷入蘇州市區或縣級市的人員，統一憑《調動人員情況登記表》至遷入地公安分局或縣級市公安局開具《戶口準予遷入證明》；經公安機關批準的，由公安分局或縣級市公安局開具《戶口準予遷入證明》；當年大中專以上畢業生，憑加蓋市或縣級市人事部門專用章的《戶口遷移證》至遷入地公安派出所辦理落戶手續。

港澳臺及外籍人士--購房提交資料

對于華僑、港澳臺及外籍人士來說，在購買二手房過程中重要就是如何提交資料以及提交什么資料的問題了，這直接關系到消費者能否快速、有效實現置業計劃。境外人士購買二手房需提交的資料歸納如下：

1、身份證明：

港澳同胞：中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或居民身份證或往來大陸通行證。

臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經確認的身份證明。

外國人：護照和外國人居留證（無外國人居留證的提交中國公證機構的護照中文譯本）。

2、提交南京市涉外項目國家安全審查批準文件。

3、需要進行譯名公證。

4、提交證件中有外文的，應同時提交經公證的中文譯本。

如果需要貸款，還應提供如下資料：

1、貸款人的收入證明及營業執照（蓋章/需有當年年檢頁）、學歷證明及資信證明（針對貸款額度比較大的）；

2、合法有效首付憑證； 港澳臺同胞：提供居住證或暫住證、往來大陸通行證、大陸就業許可證、戶口本（紅黃本）、結婚證（離婚證/單身證明）。

備注：

1、臺灣人不能申請貸款；（華夏銀行和中國銀行可能能批）

2、外籍人士的收入證明若不是北京的證明還需要提供下述資料：

1）真實性公證；2）在當地有擔保人（親戚或朋友）；3）如果是外文證明，需進行中文翻譯

外籍人士置業流程與須知

外籍人士買房現象越來越普遍，他們所享受的相關政策與國人基本相同。但受身份、國籍等因素限制，外籍人士買房時，程序上還有一些特殊性，需要提供更多的資料，買賣合同也必須經過公證處辦理公證手續。

提醒一：明確委托代理人權限

>> 代理購房人向銀行借款過程中有關合同公證，抵押登記，保險等有關貸款事宜。

>> 借款發生后，也可按期由代理委托人（購房借款人）還款；借款人在銀行開立活期儲蓄帳戶，委托代理人每月將所需還款額存入活期儲蓄帳戶。

>> 如發生個人住房貸款逾期，時間超過六個月，借款人授權委托代理人全權處理委托人所購物業。支行通過與委托代理人聯系，即可處分抵押物業，保證逾期催收成功。

提醒二：外籍人士申請貸款所需資料

>> 護照、中國大陸有效居留證原件及復印件。

>> 婚姻證明原件及復印件。需經我國駐該國使、領館認證的居住國公證機關出具的婚姻狀況證明或該國駐華使、領館出具的婚姻狀況證明（包括本人無配偶的證明），如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件。

>> 申請人或共有人不能親自到現場辦理按揭貸款的：

①已婚人士：夫妻雙方不能同時到場的，不能到場的一方可簽署《授權委托書》委托其配偶辦理（夫妻雙方至少一方親自前來），該《授權委托書》應經該國公證機關公證，且經我國駐該國使、領館認證；或由我國駐該國使、領館進行公證；或由該國駐華使、領館進行公證（如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件，并加蓋相關印章）。

②未婚人士：外籍人士如系未婚的，只能委托直系親屬代為辦理，《授權委托書》要求同上。

提醒三：貸款成數、利率

>> 外籍人士在大陸買房，雖然貸款成數與國人相同，但銀行貸款有多種選擇，幣種上既可選擇外幣也可選擇人民幣，21世紀不動產金融部趙先生建議外籍人士選擇人民幣貸款，這樣不必操心外幣與人民幣之間的轉換，更避免了匯率的變動。

>> 外籍人士貸款利率享受與國人相同的待遇，按照人民銀行規定的個人住房貸款利率執行。國家規定利率5年以上6.12%，第一套住房貸款利率優惠10%，降為5 年以上5.508%；如為第二次購房貸款不執行優惠利率，同時隨利率調整而變動。

提醒四：合同必須執行公證

與中國人買房最大的不同，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房簽訂的合同，需要辦理合同公證手續，這個公證是強制性的。據上海市公證處介紹，境外人士在辦理合同公證手續時，有五個方面需要注意。

>> 境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統一由上海市公證處對合同進行公證；境內外人買賣非商品住房外銷房的以及境外人買賣非商品住房內銷房的，仍按原規定由市公證處對合同進行公證。

>> 作為購銷主體的“境外的自然人、法人和其他組織”大致有這樣幾種：外國公民、港澳臺地區公民、持有中國護照并在外國取得永久居留權的人士、其他境外個人、在外國和港澳臺地區登記、注冊的法人和其他組織等等。

>> 辦理涉外房地產買賣合同公證所需的證明、材料有明文規定。對買方而言，如為自然人的，依不同情況需要提供戶口簿、身份證、護照、臺灣居民來大陸通行證及其他身份證明（如境外居留證等）；此外，若委托他人代辦公證的，還需提交有效的委托書。買方如為法人或其他組織的，則需要提供營業執照、法定代表人/負責人的身份證件；若委托他人簽約和代辦公證的，還應提供法定代表人/負責人有效的委托書和代理人的身份證件。

>> 對房地產商而言，如辦理預售房產公證的，需提供商品房《預售許可證》；如辦理出售房產公證的，需提供《房地產權證》。

>> 而對《買賣合同》賣方而言，應提供《房地產權證》和當事人身份證件等（具體要求同買方）。雙方當事人需親自到場在公證員面前簽訂合同。如有特殊困難的，公證員可上門受理。

第四篇：過戶流程

一、申請貸款條件

1.借款申請人建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上，且申請貸款時其住房公積金處于繳存狀態。

2.申請貸款時，借款申請人及配偶均無尚未還清的住房公積金貸款或住房公積金政策性貼息貸款和組合貸款。(已還清的，要提供還清證明)3.沒有未滿18周歲的未成年人作為購買房屋共有產權人。

二、住房公積金貸款額度和年限

單筆住房公積金貸款最高額度為80萬元、30年。

最高貸款成數為實際購房價值（二手房以房屋評估價值、實際購房價值或契稅完稅價格中低者為準）的80%。同時受貸款申請人公積金繳存額度影響。二套只能貸款6成 貸款期限：1).房齡+借款年限不超過47年（房屋結構磚混47年，鋼混57年）2).借款人年齡+借款年限不超過70年。以上數據兩者取其低，最長30年。

三、提供資料清單（簽約時鑒定原件，留存清晰的A4紙復印件。）

因各個流程細節較繁瑣，現簡單介紹流程如下： 市管公積金貸款流程

評估-交首付-初審-面簽-過戶-放款-領取契稅票和評估報告-出房產證-轉擔保中心做抵押； 國管公積金貸款流程

評估-出評估報告-交首付-初審-批貸-過戶-（見契稅票）面簽-放款-出房產證-擔保中心抵押； 組合貸款流程

評估-初審-批貸-面簽-商貸面簽-商貸批貸-過戶-出證-抵押-抵押完成-他項權利證轉銀行-放款

去公積金管理中心辦理：

1、公積金貸款買房流程：(1)初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進行初步審查，包括申請人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具《抵押物審核評估通知單》。

(2)評估：申請人持《抵押物審核評估通知單》到中心指定的評估機構，對所購買的房屋價值進行評估。經濟適用房不需要評估。

(3)審核：申請人持評估機構出具的《評估報告》以及中心要求的初審材料到中心進行貸款審核。如果合格，中心開具《北京市住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知單》。

(4)辦理擔保手續：申請人持《北京市住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知單》，按照自己選擇的擔保方式辦理擔保手續。如果選擇抵押＋保證的方式，保證人應該出具書面的擔保函；如果選擇抵押＋保險或第三人保證的方式，應該到保險公司投保或到擔保機構辦理委托擔保手續。(5)簽訂借款合同。那里的樓盤 合適要看你自己的具體要求了,不如距離工作單位的遠近啦,周遍的生活條件啦

申請條件：住房公積金貸款的前提條件是，城鎮職工個人與所在單位必須連續繳納住房公積金滿一年。

城鎮職工在申請個人住房公積金貸款時，應提交以下資料：

1、個人資料：申請貸款的個人（以下簡稱借款人）身份證明及配偶的相關身份證明（身份證或其他有效證件均可）的復印件各4份；

借款人的婚姻證明（單身證明、結婚證書、離婚證書或離婚判決書，喪偶者須提供對方的死亡證明）的復印件各4份；

交購房款的有效憑證復印件4份； 借款人及配偶的收入證明各4份； 合法的購房合同原件4份； 以及借款人及其配偶的印章；

另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應份數的復印件。

第五篇：過戶流程

繼承過戶

一、辦理房產證過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。

二、辦理房產證過戶手續要到區或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證房產繼承分兩種一是遺囑繼承二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明；

2、辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證；

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；

4、辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件；

有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納）。

三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》（原件）、身份證明（復印件）、房地產權證書（原件）、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）、契稅完稅憑證（原件）。

四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同需要支付稅收。房屋轉讓

投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自

制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：

一、當事人提供的材料是否合法、有效；

二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤；

三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍；

四、受讓人按規定是否可以受讓該房地產；

五、買賣的房地產是否已設定抵押權；

六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權；

七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權；

八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。

過戶資料

過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供的資料等。

過戶費用

正常過戶

1、交易稅費

a.營業稅（稅率5.55% 賣方繳納）

根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按

照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點：一是購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。二是所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

b.個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納） 征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：一是家庭唯一住宅二是購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所

得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%

c.印花稅（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

d.契稅（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

e.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積（08年4月后新政策房改房測繪費標準，面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）。

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

f.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米。

g.登記費（工本費）80元 共有權證：20元。

2、所需材料

a.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印

件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）。

b.房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。

贈與過戶

1、費用 免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加

a.公證費 40元/平米*產權證面積

b.契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料

a.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權，證復印件一套。

b.不需要經過地稅局直接可以過戶。

c.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

繼承房產交易過戶

1、繼承房產的費用有

a.公證費 40元/平米*產權證面積

b.繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人

注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料

a.公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。

b.房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件