第一篇：關于赴深圳考察城市更新項目的調研報告

關于赴深圳考察城市更新項目的調研報告

我們赴深圳考察了該市的城市更新工作，頗有收獲，現系統地介紹該項目推進模式的背景、政策流程、特點和優勢。

一、深圳市城市更新工作政策出臺的背景

深圳特區建立30年來，已發展成為一座現代化城市，成為高度城市化地區，可利用土地資源有限已成為該地區發展的一大瓶頸。要實現城市轉型發展，必須建立促進經濟社會發展與土地資源利用相協調的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要圍繞土地有償使用及市場化配置和統征統轉確保新增建設用地供應兩條主線展開，其核心是確保工業化和城市化進程中土地建設占用的高速和高效。但在當前高度城市化、土地全部國有、增量空間極為有限、用地供需矛盾極為尖銳的條件下，如何圍繞存量土地的盤活利用來促進經濟發展方式轉變、如何在堅持市場經濟的基礎上更加注重社會公平和正義的維護以及更加注重對公民土地權利的保護、如何使土地管理工作由被動適應經濟發展轉變為主動促進協調城市科學發展等，已成為當今和未來深圳土地改革的主旋律。

據統計，未來深圳全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，占到深圳陸地總面積的12.3%。而目前深圳未利用地僅4360公頃，僅占全市陸地總面積（1952平方公里）的2.23%。可見，城市更新總用地面積是深圳未利用地面積的5.5倍，如果能夠通過城市更新計劃將這部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，將再次煥發出新的青春與生機。

二、城市更新工作政策概況

2009年10月，深圳通過《深圳城市更新辦法》，簡稱《更新辦法》?！陡罗k法》在積累舊改以來的經驗基礎上，實現了較大突破。首先，《更新辦法》提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區，并首次設立了城市更新單元規劃制度，提出了多種改造模式和改造方式，讓深圳困難重重的舊改工作，得以改頭換面以一種全新的方式推進。其次，明確原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發展商”實施，同時政府鼓勵權利人自行改造；最后，《更

1新辦法》可覆蓋該市范圍各類更新改造類型，是深圳城市更新的重大突破，標志著深圳由重點推進城中村改造邁向全面城市歷史性新階段。

但是，《更新辦法》出臺后，因實施細則并未同時出臺，讓各類開發商爭相采取各種手段動起老舊住宅的主意，一時間市場魚龍混雜，引發各種亂象。關于辦法本身所涉及的范圍，拆遷賠償標準等，都存在較大爭議，這些問題都急需實施細則予以完善。日前，實施細則幾經易稿，預計2012年上半年出臺。

三、城市更新工作的具體政策解讀

（一）從“舊城改造”到“城市更新”

更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區內(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等),根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。

更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、挖掘用地潛力、拓展發展空間、促進社會經濟可持續發展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽等物質形態改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區活化的內涵?！陡罗k法》為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結合,而且盡可能以綜合整治為主。

（二）城市更新單元

在《更新辦法》中首次提出城市更新實行城市更新單元規劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程序進行了規定，每單元原則上不小于3公傾。城市更新單元要按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃。

城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進行規劃，可綜合考慮單元內的規劃和配套設施安排，尤其是對單元內存在多個更

新項目的，可以平衡各項目利益，保證配套設施落地，有效避免了以前按項目進行規劃的弊端。按照以前做法，舊改規劃按項目進行，如某一片區內有兩個更新項目，按規劃需安排一所學校時，由于無法平衡項目間利益，往往兩個項目都不愿意接收學校落地，造成公共設施建設困難，無法實現完善城市功能的改造目標。

（三）關于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高達30%。2009年12月1日開始施行的《深圳市城市更新辦法》提出了根據保障性住房建設及產業用房建設的有關要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房。但是具體的操作辦法時隔一年，于2010年12月30號才出臺。新出臺的《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規定》將保障房配建分為三類項目，配建比例從5%到30%不等。

配建保障性住房免繳地價。在城市更新項目配建保障性住房三類地區空間范圍圖上，配建比例高的區域更多是在羅湖、福田以及民治龍華等中心區域。深圳鼓勵城市更新項目在以上標準基礎上增加配建比例。根據規定，城市更新項目中配建的保障性住房免繳地價，并由政府回購，產權歸政府所有，回購價格按照保障性住房建造成本加3%利潤的價格執行。如城市更新項目中配建的保障性住房類型為安居型商品房的，安居型商品房地價按該項目住宅建筑面積應繳地價標準的50%繳納，但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準地價標準應計收的地價，由項目實施主體按照與市住房建設主管部門事先約定的住房價格和對象進行銷售。

（四）三方面突破

更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序、地價繳納標準、城市更新計劃管理等內容，在保持與原城中村用地改造地價政策延續的基礎上，對特區內外的城中村地價標準進行了統一，并主要是在以下三個方面進行了較大的突破：

1、改造對象從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區

按照城中村改造暫行規定，“城中村”僅覆蓋規劃國土部門已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區、老屋村三類，深圳大量

原農村工業建成區域和舊城未納入改造范圍；而且從深圳城市建設的現狀來看，原農村建成區域并未形成獨立街區，大多數地區是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設的規律。

因此，《更新辦法》把符合改造條件的全部建成區納入更新對象，并按照城市規劃和城市建設的規律進行改造，其突破意義是非常重大的。

2、在改造主體產生方面充分發揮市場的配置作用，變事先確定為事后確認

《更新辦法》出臺前，根據城中村改造暫行規定和深圳市區相關文件精神，舊城舊村改造主要由社區集體股份公司引入合作開發商、或街道選擇開發商報區政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補償完成后辦理相關行政許可手續。

《更新辦法》在改造主體產生方面充分發揮了市場的配置作用，改造主體主要通過“收購”、“協議”等民事權利義務關系，由企業或個人完成補償收購后報區政府確認的方式產生。這種做法執行了廣東省“三舊”改造文件的相關規定。

3、協議出讓作為一種可選的方式重新明確下來

按照深圳市政府城中村改造暫行規定，深圳在城市更新項目上一開始采取的就是協議出讓方式。但由于國家規定經營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規定不明確。2008年底開始深圳市國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目都要統一以招拍掛方式出讓土地使用權。隨后，南山光大木材廠地塊、龍崗區的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過掛牌方式進行了土地使用權出讓?？紤]到城市更新項目用地的特殊性及其土地使用權出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了省三舊改造意見，該意見明確可以采用簽訂補充協議或者補簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協議出讓這種形式。

另外，按照更新辦法的相關規定，政府主導收購土地整備的城市更新改造項目，其項目土地使用權應通過招拍掛方式出讓。

（五）城市更新項目的主要辦理程序

1、城市更新單元規劃制定計劃：區級政府對轄區更新項目進行篩選，根據城市規劃、業主意愿等情況制定年度計劃報規劃國土委員會，并由深圳市政府批準；單一主體的片區還可直接向規劃國土委員會申報。

2、土地及房屋確權登記，此項程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進行確權處理，具備合法登記的土地及房屋、權屬清晰的更新單元直接辦理后續手續。

3、城市更新單元規劃的編制和報批，由區政府組織申報單位編制單元規劃草案，單元規劃符合法定圖則的由市規劃國土委員會轄區管理局批準，突破法定圖則的由城市規劃委員會批準。

4、企業、個人協議收購更新單元內物業，收購完成后向區城改辦申請辦理改造實施主體確認手續。

5、改造單位辦理項目用地規劃行政許可，補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協議，補繳地價。

6、更新項目開發建設。

（六）補繳地價標準（以龍崗區為例）

《更新辦法》第三十六條至第三十九條規定了拆除重建項目按照原有用地權屬和用途分成四類情況，分別按相應標準補繳地價。

（一）更新項目中城中村部分的用地，特區內外采用統一的地價政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。

本地價標準所稱城中村是指深圳市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區域。

（二）1993年7月前已經形成的舊屋村拆除重建的，現狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。

（三）拆除原有工業區的項目，改建為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑

面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。

改建為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途剩余公告基準地價標準計算地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見已有規定的，從其規定按照基準地價計算應繳地價。

（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價。

四、城市更新模式的優勢

深圳城市更新工作的相關是在該地區已發展到較高階段的基礎上逐步形成的，該模式通過小房換大房，改善單元內公共基礎設施，可以確保居民資產的大幅增值，改善居民的生活環境；企業前期做好更新單元的具體建設方案，得到居民認可后雙方簽訂委托改造的協議，毛地掛牌或協議出讓，讓前期參加的企業不存在拿地的風險；因前期項目得到居民的認同，政府拆遷和項目動作的風險較小，項目建設后，企業將為政府提供占總建設面積30%左右的保障性住房，保障政府的收益。該模式可以在最大程度上形成政府、企業、居民三方利益的共同體，形成三方共同推進項目建設共同體。

該模式值得借鑒，但我市推行該模式在法規政策方面還存在較大的障礙，是否適合在我市推動也需要作進一步的研查研究。

第二篇：深圳城市更新情況調研報告

關于深圳城市更新情況調研報告

中煤南方能源有限公司 王有華

一、深圳城市更新概況

深圳的城市更新最早始于 2004 年，當時叫舊村改造，2009 年后稱為城市更新，其實質就是土地資源的再利用，通過綜合整治、改變功能、拆除重建等措施，達到改善環境、完善基礎設施配套、消除安全隱患之目的，深圳城市發展已進入到以城市更新為主的發展階段。

（一）

城市更新的必然性1 ．土地資源稀缺 據 2011年相關統計資料顯示，深圳市國土面積為 1993平方千米，除去農用地面積 906平方千米外，建設用地面積已達 934平方千米，占全部國土面積的 47%，接近城市規劃要求建設用地總規模不能突破50%的紅線。預計到 2020 年，深圳可新增建設用地僅為 42平方千米，既無外擴的空間，也無大幅度增加建設用地的可能，唯有提高土地利用效率。2 ．人口密度大 深圳建市之初，規劃人口為 600 萬，據深圳市出租屋綜管辦統計，截止 2011 年 10 月底，深圳登記在冊的非戶籍人口 1280 萬人，戶籍人口 274 萬人，全市實際居住人口已超過 1500 萬，是中國人口密度最大的城市，城市配套滯后，迫切需要通過城市更新，拓展空間，完

善相關基礎設施，提升城市質量。3 ．產業升級快 深圳過去許多單純的工業用地或廠房，基本上都是為配套早期的“三來一補”加工制造業的，經過產業轉型和升級，已不適應當前以金融、高科技、服務業為主導的新興產業的發展。通過參與城市更新改造，轉變經營發展模式，發揮產業聚集效應，釋放土地最大價值。4 ．歷史遺留問題多

1992 年之后，深圳經濟進入高速發展的軌道，隨著大量移民及務工人員的涌入，深圳的房屋租賃需求急劇攀升。村級股份公司及村民違規加建、搶建房屋現象屢禁不止，雖然經過 1992 年、2004 年兩次農村城市化改造，全市農村集體土地均已轉為國有土地，但城中村房屋的確權問題一直是困擾城中村改造的核心問題。截至 2013 年底，深圳歷史遺留違法建筑有 38 萬棟，建筑面積約 4 億平方米，約占深圳市總建筑面積 50%，通過城市更新部分可以理清產權。

（二）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市頒布《深圳城中村(舊村)改造暫行規定》，拉開了舊改序幕；2009 年陸續頒布《深圳市城市更新辦法》、《實施細則》以及一系列配套制度，進一步規范市場秩序，其中一條規定舊改項目允許原業主自改或以合作的方式改造，土地可以以協議的方式出讓，無須招拍掛，這意味著列入舊改的項目無需先完成國家的征收、儲備、招拍掛出讓的程序，直接由權利人自主協商一致，申報審批，然后確定開發主體便可實施，極大縮減了舊改的時間要求；2012 年出臺《深圳市城市更新辦法實施細則》，進一步促進了城市更新發展。

（三）城市更新進展情況 截止 2013 年底，全市已列入計劃項目 407 個，總用地面積 35平方公里；完成規劃審批 229 項，用地面積約 20平方公里；已簽用地合同項目達 102 個，涉及拆遷用地面積 6.3平方公里，出讓用地面積4.4平方公里，涉及建筑面積 1800 多萬平方米；建設實施完成并上市銷售項目 27 個，涉及建筑面積 600 多萬平方米，對當前房地產市場產生了重大影響。

二、城市更新問題 存在 分析

城市更新是一項系統的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個歷時漫長、不確定性較大的復雜過程，有開發商形象地總結為“拆不動，賠不起，玩不轉”。

（一）舊改拆遷難度大 按照《深圳市城市更新辦法實施細則》規定：

“住宅類小區，100%業主同意并簽署《拆遷補償安置協議》方能進行下一步工作”，這是舊改的最大難點。2010 年最先試點的木頭龍、南苑新村等 8 個老舊住宅小區改造，因達不到 100%業主的同意，至今無一成功推動；2013 年 3 月，鑒于老舊住宅小區舊改易造成諸多利益糾紛，進而引發社會問題，政府決定除非有嚴重的質量問題或重大公共設施、基礎設施建設需要，原則上暫不進行拆除重建。

（二）拆遷補償標準高 城市更新拆遷補償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補償糾紛如影隨行，大多數是以開發商最終

開出較高的補償條件為代價。補償標準高，還體現在開發商要對違法建筑進行埋單補償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯村竟然有村民把占地 100平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪稱全國之最。

（三）審批流程存爭議

深圳更新項目審批要經過 40 多個部門，約需蓋 200 個公章，操作過程尋租點多，容易滋生腐敗。更新項目不實行招拍掛，而采取協議轉讓的方式，拿地主要取決于開發商的政商關系，這成為官商勾結的根源，并為大家所詬病。但問題是開發商負責前期征地拆遷，某種程度上承擔了官方在土地開發中的角色，如果拆遷平整后的土地重新進入招拍掛程序，顯然同樣有失公平。

（四）市場主導隱憂重 深圳城市更新由開發商主導，美其名曰“市場化”，但市場化引發了許多“并發癥”。一是補償標準完全市場化，如果開發商支付了過高的補償成本，必然會提高容積率，間接提高整個城市地方密度，讓城市的可持續發展難以為繼；二是拆遷完全市場化，開發商通常會對違章建筑進行適當補償，否則就可能拆不動，這無疑是助長了違建、搶建的氣焰，從而會導致新的社會問題。

（五）開發商惡性 競爭 城市更新項目前期投入資金大，投資回報期較長，但由于改造地段升值、政策優惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發項目。故開發商對城市更新項目趨之若鶩，往往為爭奪一個舊改

項目，通過互相抬升拆賠比，進行惡性競爭。眾所周知，萬科和佳兆業對于南園新村舊改項目，將拆賠比提升至驚人的 1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新 發展 新趨勢

2015 年 1 月 5 日，廣東省委巡視組，點名批評深圳房地產開發商主導城市更新引發的“并發癥”比較嚴重。同時，佳兆業事件的爆發，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢與新選擇。

（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供應出現存量土地供應首次超過新增土地供應的拐點，2012 年存量用地供應規模達到高峰，占供地總量近75%，2013年及 2014 年存量用地供應比例均在 60%以上。據業內人士預測，若深圳已批準的 400 余個城市更新項目全部消化，供應土地可支撐深圳未來 20-30 年的需求，這意味著，面對住宅用地供應捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市發展的主流，也是推動城市發展的大戰略。

（二）更新模式面臨變革 深圳此輪地產風暴，或將對更新模式產生重要影響，項目審批將會更加嚴格透明，同時，政府可能會調整舊改流程，比如參照香港模式，政府主導拆遷，按周邊樓價賠償拆遷戶，解決好動遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進行開發；政府亦可將成片的舊改項目用地進行

拆分，切割成多個小地塊，交由不同的房企進行開發，以此割斷官員和單獨某一家房企之間的利益輸送鏈條。

（三）更新速度可能放緩

2014 年可能成為深圳舊改的轉折年，城市更新向著持續、秩序、質量的方向發展。預計今后每年供應土地量穩定在 2平方公里左右，每年供應建筑面積保持在 700 萬平方米左右，進一步放緩立項速度。同時，考慮到拆除重建所面臨時間、人力及物力成本的高昂，今后政府將會鼓勵原權利人加大綜合整治力度，減少拆除重建規模，完善相關配套，推動產業升級與城市發展。

（四）開發模式趨向精細化

佳兆業事件，可能成為深圳舊改開發模式從粗放型轉為精細化運營的一個轉折點。隨著利潤空間的降低，以及不確定性因素和風險的相對增加，開發商介入城市更新項目的態度會更加謹慎，過去開發商只要拿到項目，就能賺大錢的日子一去不復返了，開發商必須通過專業化與精細化運作，控制成本，創造收益。

（五）產業用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市規土委公布了《2015 年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，商住項目大幅縮減，新型產業用地占比升至七成，這是深圳調整土地市場格局、收縮住宅供地、提高產業土地供應、推動產業升級的重要新舉措，還是城市更新處于風口浪尖特殊時期的權宜之計，有待于深入持續的觀察。

四、城市更新案例分析

據統計，目前參與深圳城市更新項目的地產商有 30 多家，其中，央企包括華潤、招商、中航、中信、中糧和遠洋；深圳本土起家的民企有佳兆業、京基、卓越與星河。華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越 5 家房企為舊改一線梯隊，在深圳獲取舊改土地總面積超1000 萬平方米。（重點項目見表一）

表一

深圳市舊改重點項目統計表

項目名稱

面積（m m2 2）

開發商

狀態

預期業態

備注

蔡屋圍舊改

36.8 萬

京基集團

規劃中

商業、住宅

黃貝嶺舊改

萬

深業集團

建設中

商業、辦公

鹿丹村改造

4.71 萬

中海地產

啟動

住宅、商業

木頭龍舊改

7.7 萬

益田集團

停滯

住宅、商業

銀湖三九片區更新

12.7 萬

華潤集團

建設中

住宅、商業

大沖村

280 萬

華潤集團

售賣中

住宅、商業

建筑面積

崗廈村舊改

20.5 萬

金地集團

建設中

商業、居住

建筑面積

坂田城市廣場

180 萬

佳兆業集團

封盤

商業、住宅

建筑面積

((一))蔡屋圍金融中心項目1 ．項目介紹 該項目位于深圳市羅湖區蔡屋圍金融中心區，由京基 100 大廈及7 棟回遷樓構成，是集金融辦公、酒店、公寓、商業設施及回遷安置住宅于一體的大型綜合項目，總投資近50 億元。項目建設用地約 3.6萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米，容積率 12.33，賠償拆遷面積約 16 萬平方米，項目于 2003 年由羅湖區組織規劃，歷經 8 年于 2011年竣工。2 ．項目分析 2005 年 10 月，京基地產與蔡屋圍股份公司被確定為實施主體，直到 2007 年 4 月深圳市國土房管局作出書面裁決，仍有 6 戶村民未能與拆遷單位就補償方案達成一致。項目得以成功推進，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基與最后一位，即蔡屋圍老街坊 12號小樓的蔡姓業主簽署補償協議，780平方米的建筑面積共支付 1700萬元貨幣補償，在當時堪稱為天價；二是京基讓渡了巨額利益，京基100 項目的所有住宅部分，全部補償給蔡屋圍村村民；三是住宅項目的戶型設計也充分考慮了蔡屋圍村原村民的生活特點。

（二）崗廈村舊改1 ．項目 介紹

該項目位于深圳中心區東南側，緊臨深南大道，占地面積約 22萬平方米，總建筑面積達到 140 萬平方米，其中包括 50 萬平方米的住宅及公寓、30 萬平方米的 Shopping-mall 及 20 萬平方米的甲級寫

字樓，是深圳市建設標準要求最高和難度最大的重大改造項目。2 ． 項目 分析

2006 年 7 月，福田區政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產開發公司簽署《崗廈河園片區改造項目合作協議》，至 2009 年 7 月底前，舊村被拆遷房屋的拆除工作基本完成。項目成功推進，主要是崗廈拆遷補償方案相對成熟，共有“兩個標準、三種模式、六種選擇”，業主選擇余地大。兩個標準：一種是按面積劃分：480平方米以內按1∶1 補住宅，超過 480平方米按 1∶0.88 補公寓；二是按層數劃分：首層按 1∶0.9 補集中商業物業，2 層以上按 1∶0.9 補住宅或公寓。三種模式：即一是選全部實物補償，二是選全部貨幣補償，三是可選實物和貨幣補償相結合。另外，崗廈村舊改造就了近10 個億萬富翁及 20 個億萬家族。

（三）大沖村舊改項目1 ．項目 介紹

該項目位于深圳南山區高新技術產業園，占地面積 68.4 萬平方米，涉及 931 戶原居民、280 多戶小產權業主，約 7 萬多租住人口的搬遷，拆除 1500 多棟建筑物，總建筑面積達 280 萬平方米，包括創新商業、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，總投資約 300 億元。其中，約 110 萬平方米的回遷物業已分期分批竣工交付。2 ． 項目 分析

2008 年，華潤置地和大沖股份公司簽署了合作開發框架協議，兩者將利益捆綁在一起；2011 年 4 月，大沖村民簽約率達到 98.9%，但仍有 10 戶村民拒不簽約，涉及物業 31 處，面積約 1.3 萬平方米。拒

絕簽約理由包括咬住股權問題不退讓、提出必須解決家人的工作問題、提出拆一賠二的物業補償或每平方米 4 萬—5 萬元的貨幣補償等要求。

項目順利推進，主要得益于開發商將利益與村辦企業捆綁在一起，大沖股份公司算了一筆賬，如拖延改造，村集體和村民每天的損失達 106.7 萬元，拖延一年給村集體和村民帶來的損失達 3.896 億元。4 月 15 日，大沖股份公司召開全體股東代表大會，64 名股東代表以舉手表決的方式全票通過《關于采取有效措施加快推進大沖舊改的決議》，決定在近期提請采取司法強拆措施，依法解決大沖 10 戶拒簽約戶的問題。

（四）木頭龍舊改項目1 ． 項目介紹

該項目位于羅湖區愛國路，始建于上世紀 80 年代，涉及多層住宅 61 棟樓，居民 1341 戶。該項目占地面積大約 7.7 萬平方米，總建筑面積約 65 萬平方米，是羅湖區最大的城市更新改造項目。早在 2007年，木頭龍小區部分業主自發組團考察，并決定邀請益田集團進駐木頭龍，承擔改造的市場主體； 2010 年被納入深圳市第一批老舊住宅區類城市更新計劃，但該項目經過 5 年的曠日持久的拉鋸戰，令政府、開發商和業主陷入了“多輸”的困局。2 ． 項目 分析

目前超過 1100 戶業主已簽簽拆遷補償協議并搬離小區，但仍有200 余戶堅守陣地，致使開發商不能獲得實施主體資格。項目停滯原因一是未簽約業主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

近上學，質疑開發商實力及程序合法性等，但其核心訴求還是對開發商開出的 1:1.3 拆遷補償標準的不滿意；二是開發商在與大部分業主簽署拆遷補償協議后，對尚有住戶的建筑物拆除門窗，激怒了未簽約業主，導致談判關系惡化；三是開發商主導舊改項目，政府缺乏成熟的協商機制，政府和開發商的各項規范程序申報時未能與業主保持及時溝通，缺乏透明度和公眾參與度不足。

（五）鹿丹村改造 項目1 ．項目介紹 該項目位于深圳濱河大道邊，作為深圳的大型福利住宅小區，涉及房產 24 棟，居民 1280 戶，其中處級以上官員 250 人，離退休干部150 人。鹿丹村建造時使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蝕，大量鋼筋裸露生銹，一些住戶家中的樓板出現斷裂。

2000 年 6 月，不堪“滲水危樓”之苦的 60 多位鹿丹村村民聯名致信深圳市代市長，市長考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論，3 年內徹底改造完畢；2001 年，深圳市政府常務會議通過了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆遷補償問題上一直有分歧，改造遲遲未能推進，鹿丹村改造被擱置下來。2 ．項目分析 該項目能順利推進，主要得益于舊改模式的創新。一是以政府為主導，經市編辦批復，由市住建局成立項目改造辦公室，負責項目改造工作的具體實施，此舉確保了項目改造區別于其一般商業化城市更新項目以營利為目的動機；二是在項目后期重建土地掛牌出讓方面，在我國率先嘗試采用定地價和回遷物業建筑面積、向下競爭可售商品

住房建筑面積的辦法；三是補償方案最大程度保障業主權益，在補償、回遷等關鍵問題上，綜合運用市場和政策手段，制定了“房屋產權調換”（就地產權調換、異地產權調換）和“貨幣補償”兩種補償方式，由業主自主選擇。

（六）坂田城市廣場 項目

1 ．項目介紹 佳兆業被稱為深圳舊改專業戶，擁有舊城改造項目 60 個，截至2013 年 3 月，其城市更新項目總占地面積超過 580 萬平方米，項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域，其中超過 200 萬平方米已完成政府立項.。深圳坂田佳兆業城市廣場位于龍崗坂雪崗大道與布瀾大道交匯處，占地約 30 萬平方米，建筑面積約 180 萬平米，依托周邊高技術產業園，集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務公寓、超大型商業 MALL 于一身的大型都市綜合體。2 ． 項目 分析

2014 年 12 月，佳兆業 4 個樓盤被鎖盤，除掉已簽預售合同和已備案的房源之外，共有超過 2000 套房源顯示為“管理局鎖定”，其中住宅 1930 套，商鋪 267 套，這無異于一枚重磅炸彈，在深圳地產界引起了軒然大波。外界普遍認為，佳兆業能夠迅速擴張并成為深圳當地的行業龍頭，得益于其與深圳政府官員間的關系紐帶，但這如同一把雙刃劍，隨著深圳市多名官員遭紀委調查，把佳兆業推到了風頭浪尖，引發了公司債務違約風暴，城市廣場項目遭遇了鎖盤。

五、南方公司更新項目建議

（一）統籌規劃開發項目

在深圳舊城改造的大背景下，南方公司所屬房產作為集團公司不可多得的優質資產，必須抓住機遇，通過更新改造提升資產價值，使之成為新的經濟增長點。南方公司要全面了解所屬房產片區政府方面的規劃設計，將公司開發計劃與城市更新規劃相結合，統籌規劃、調整與完善房地產開發改造規劃，針對自有房產實際情況，采取“委托開發、參股開發與自主開發”等不同的策略，實現公司房地產開發的利益最大化。

（二）謹慎進行自主開發項目 經過 30 的發展，南方公司培養了一批房產管理經驗豐富，能夠規避市場風險的管理隊伍，但房產改造工作涉及政策層面及技術因素較多，項目前期論證和可行性研究相對專業，項目申報就要經過 40多個部門，約需蓋 200 個公章，專業性極強，同時還可能涉及“暗箱操作”，所以說南方公司目前還不具備自主開發的條件，對于所屬房產地塊舊改項目應謹慎進行自主開發。

（三）穩妥推進工業區改造項目 為了提高產業土地供應、盤活現有資源、推動產業升級，新型產業用地改造可能成為未來深圳舊改的主流。梅林越華工業區改造項目，在專業地產公司的主導下，南方公司擬按照參股比例投資項目公司合作開發，八卦嶺工業區國展項目，南方公司擬采用委托模式參與改造，但目前深圳房地產行業積累了一定風險，同時不確定因素增加，所以南方公司要控制好風險，穩步推進工業區改造項目。

（四）放緩住宅小區改造項目 相對于舊工業區、舊商業區和城中村改造，住宅小區因涉及利益

主體分散，利益訴求多樣化，改造更為困難與復雜，2010 年深圳試點的 8 個老舊住宅小區至今無一成功實施，木頭龍小區改造造成的尷尬局面與社會負面效應仍將持續發酵。2013 年 3 月，政府決定除非有嚴重的質量問題或重大公共設施、基礎設施建設需要，原則上暫不進行老舊住宅的拆除重建。鑒于以上情況，南方公司應適當放緩啟動住宅小區的改造項目。

（五）加大地方協調力度 深圳作為改革開放的前沿城市，城市發展規劃理念先進，同時政府根據片區的實際情況，靈活進行相關的區域功能定位。公司要加強與地方政府相關部門的對接，重點協調國土、規劃、地鐵、舊改辦等部門，最大限度地保留公司房地產的合理功能，充分利用地鐵、公交等公共設施，妥善利用“高層會晤”，爭取地方政府的大力支持。

第三篇：赴深圳考察

赴深圳考察、學習心得體會

2008-06-19 10:36 文章來源：南川信息

文章類型：原創 內容分類：調研

赴深圳考察、學習心得體會

石溪鄉黨委副書記、鄉長 向莉容

這次赴深圳考察學習的時間雖短（上課學習的時間只有9個課時），參觀考察的地方不多（考察了深圳有名的南嶺村、鹽田港、華僑城旅游景區和蓮花山公園景區）。但是通過這次赴深圳參觀考察學習，確實使我開闊了視野，大開了眼界，看到了內地和沿海的差距，取得了一些真正的收獲，的確體會頗深，感觸良多。

我們之所以要解放思想，擴大開放，是因為我們的歷史證明：思想封閉，就要受苦受累，思想解放，就會天寬地廣，一個地方的發展史，就是一個地方的進程史，平靜的水面練不出精悍的水手，安逸的環境造不出時代的驕子。現在我們要按照黨的十七大精神，認真落實科學發展觀，建設和諧社會，效益社會、服務型政府。況且，我們正處在一個發展的關鍵期，改革的攻堅期和社會的轉型期，如何使我區的經濟社會發展和城市建設及管理水平再上一個新臺階，是我們面臨的迫切任務。

通過這次考察學習，首先我認為要樹立幾種意識：一是要學習深圳強烈的危機意識和競爭意識。深圳作為一個外來人口占據90%以上的經濟發達城市，全市上下各行各業都有一種強烈的競爭意識和危機意識。二是要學習深圳強烈的可持續發展意識。如深圳在空間發展，環境治理，環境綠化經營理念，投資環境，城市規劃和建設上都充分體現了可持續發展理念。三是要樹立強烈的以人為本意識，如深圳在生態環境、市政管理、公共服務等方面都處在以人為本，高度關注民生，關心民眾之上。并且非常注重人才的培養，對人才非常尊重。

其次，要實現四個轉化，即：把考察學習的成果和經驗轉化為推動各項工作的具體措施，轉化為提升工作效率的具體方案，轉化為地方經濟發展的具體內容，轉化為發展地方經濟和城鎮管理的具體決策。

第三，要有提高解放思想的觀念認識。

我們很多次認為，思想解放了這么多次，也解放了很多思想，應該解放得差不多了，用不著小題大做了，這種認識很可怕，處理不好，會遺誤開放的大局，所以，我們必須保持清醒的認識，今天的思想解放走過了初級階段，不是低層次的解放了，我們更應該大膽地去解放思想，擴大開放。不能缺乏認識，因而不知不覺，無動于衷，不知道要解放；不能唯書唯上，退避三舍，繞道而行，不敢去解放，不能事不關己，高高掛起，但求無過，明哲保身，不愿去解放；不能隔靴搔癢，“穿襪洗腳”，不認真去解放；不能把自己當作局外人，孤芳自賞，損殘導缺，不屑去解放；不能安于現狀，得過且過，認為沒必要去解放，不能認為學習不夠，視野不寬，水平不高，不會去解放，長此以往，憂患意識日衰，自省意識日弱，認真態度日差，進取精神日減，大局觀念日淡，自我意識日濃，太平思想日重，中庸之道日重，凡此種種，思想解放的尾巴還很長很長。所以，認識問題是關鍵，“一脈不順，周身不暢”，思想問題無小事，不解決以上這些問題，改革就會有梗阻，開放就會受掣時，發展就會受影響，更何談更進一步解放思想，擴大開放，因此，沒有不斷解放的思想，就沒有不斷的擴大開放，只有思想的大解放，才有經濟的大發展。

第四，認清解放思想的努力方向。

一是解放思想就是使思想簡單化。解放思想就是凈化思想，就是使思想變得簡單、純潔，思想單純，為人單純，干事單純。不謀人，只謀事。心無旁騖，“聚精會神搞建設，一心一意謀發展。”二是解放思想就是使思想年輕化，人年輕就有激情，有激情，人就變得年輕。解放思想、擴大開放，需要科學、嚴謹的態度，需要熱情，更需要激情。其

一、要培養寬廣的胸懷，使人始終保持年輕。其

二、要追求寬廣的政治胸懷，使人始終充滿激情。其

三、解放思想就是始終要使思想現代化。解放思想，不是脫離實際標新立異，而是超越實踐的真知灼見；解放思想不是脫離群眾形單影只，而是集體智慧升華的結晶；不是脫離路線背道而馳，而是沿著既定方向探索新路；不是蕭規曹隨，而是繼往開來；不是朝令夕改，而是與時俱進；不是另搞一套，而是推陳出新。

第五，要注重解放思想的實際效果。

一是解放思想、擴大開放要的就是一個干事環境。要有包容辦事的人文環境。解放思想要的就是放得開手腳，要的就是一個想干事，能干事，敢干事，干得了事，干得快事，更干得好事的干事環境，人事環境。二是解放思想要的就是一個辦事效率，改進思想方法、思路決定出路，解放思想要破除“四論”，破除“唯條件論”；破除“唯程序論”；破除“中庸論”，破除“是非論”。三是解放思想，擴大開放要的就是一個認識秩序，解放思想，擴大開放要的就是思有所得，想有所成，就是在不斷的思和想的過程中澄清認識，轉變認識，從而縮小認識上的差距，最終達成認識的一致，認識能統一固然好，但是，生活中往往不是一種聲音，一種認識，而是認識有時沒有對錯、好壞之分，不能統一，但可以兼容，達到各有不同，卻可以存異，可以解放思想擴大開放，有時往往要的就是一個認識秩序，——百花齊放，百家爭鳴，協調而不混亂，實際上更多的時候要的是認識統籌而不是認識的統一。如深圳現在提倡節約用地，乃至全國也是如此。都能認識到要可持續發展，必須節約用地，但認識的差距就在于是具體怎么節約，怎樣合理利用每一寸士地。深圳就是在學習趕超國際現代化城市新加坡的城市規劃、城市建設和城市管理的先進發展模式。四是解放思想，擴大開放要的就是一個舍得放棄。解放思想、擴大開放要的就是科學發展，科學發展最深刻的內涵不是獲得，而是放棄，要重舍輕得，舍得放棄自我，舍得吃苦，舍得吃虧，舍得受痛，舍得丟面子，舍得丟帽子，舍得放棄并自以為是的觀點，舍得放棄為之奮斗的“干比不干更糟糕”的所謂“事業”。五是解放思想、擴大開放要的就是一個縱深突破。就是要破舊立新，勇于突破，善于立新。立新包括兩層含義：一層含義是追趕世界新潮流，二層含義是創造人類新文明，要解決一直困擾發展的長期問題，解決前進中影響改革開放的新生矛盾，要為未來發展鋪設新的通道，以漸進的方式實現局部突破、整體突破、零的突破。

總之通過深圳8天的考察學習，認為思想不解放改革不開放就是沒世界眼光，就是沒有高尚品質的對外開放，只有解放思想才能走進真理，才能開辟發展的新境界，經濟社會才能更好更快地向前發展。

赴深圳、上海、溫州考察報告及心得體會

2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉鎮下的一個村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務以及整個管理都給我留下了很深的印象。下面是我對酒店考察的一點感想。

一、營銷—讓賓客從心里滿意

餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧.但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。

大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。

二、員工——飯店的資產和資源

成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用?！彼鶑娬{的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。

三、制度——“熱火爐定律”

不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設?？赡苡性S多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。

“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你”。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。

四、求知——處處都是機會

21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。

學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想?！皩W然后知不足”說明這個道理。

五、對飯店管理的一些認識

飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。

制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。

六、對今后物管公司發展的一點想法

酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。

1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業

首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。

積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。

從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物??通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。

4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。

5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線

星級酒店保安的嚴格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對酒店實行24小時的安全保衛。針對沿海星級酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風景線。

短暫的考察轉眼而過，回顧考察過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過考察，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，開闊了眼界，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精華。

通過考察，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑。

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第四篇：赴廣州、深圳考察項目方案

赴廣州、深圳考察基地項目方案

一、時間：11月28日——11月29日

二、地點：廣州、深圳

三、參加人員（4人）

耿延強包河區政府區長 宋華龍包河區政府副區長 錢江大圩鎮黨委書記

劉圣才包河區委宣傳部副部長

四、行程安排

11月28日

09:38-11:08乘飛機前往廣州

11月29日

08:30-11:30乘車前往深圳

下午乘飛機返回合肥區文產辦主任

第五篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建項目的基本流程

1.占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意→

2.業主簽署改造意愿書及委托書→

3.受托單位申報納入城市更新單元規劃(制定計劃)→

4.批準納入城市更新計劃 →

5.土地及房屋確權登記 →

6.開發商與業主簽訂拆遷補償協議 →

7.申報改造主體 →

8.核發改造實施主體(批準文件)→

9.存入與政府銀行共管的風險押金 →

10.編制更新單元規劃草案 →

11.核發更新單元規劃批復 →

12.核發房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除 →

13.注銷房地產證 →

14.建設用地報批(備案)→

15.申請建設用地方案圖、建設用地規劃許可證 →

16.制作宗地圖 →

17.繳納地價 →簽訂土地使用合同 →

18.核發建設工程規劃許可證 →

19.核發施工許可證 →

20.開工建設 →

21.核發竣工驗收證明 →

22.回遷戶入伙 →

23.辦理回遷戶房地產證。