第一篇：工程建設法規名詞解釋和物業糾紛案例案例

名詞

1.房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產轉移給他人的行為。

2.建設工程規劃許可證是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

3.土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

4.劃撥土地使用權的適用范圍（1）國家機關用地和軍事用地(2)城市基礎設施用地和公益事業用地(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地(4)法律、行政法規規定的其他用地

5.違約責任的概念和承擔方式違約責任是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。繼續履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金、定金罰則

6.不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。

7.土地使用權轉讓權是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。

8.簡述商品房預售應當符合的條件

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

9.代理及種類代理是指代理人以被代理人的名義，在代理權限內與第三人（又稱相對人）實施民事行為，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。委托代理、法定代理和指定代理

10.工程監理的依據和內容依據：（1）法律法規（2）有關的技術標準（3）設計文件（4）建設工程承包合同內容內容：進度控制 質量控制 成本控制 安全管理 合同管理 信息管理 溝通協調

11.必須招標的工程建設項目的范圍（1）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；（2）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；（3）使用國際組織或者外國貸款援助資金的項目

12.投標有效期是指為保證招標人有足夠的時間在開標后完成評標、定標、合同簽訂等工作而要求投標人提交的投標文件在一定時間內保持有效的期限，該期限由招標人在招標文件中載明，從提交招標文件的截止之日起算，13.投標保證金是指在招標投標活動中，投標人隨投標文件一同遞交給招標人的一定形式、一定金額的投標責任擔保。

14.招標文件的補充、修改、替代或者撤換

根據《招標投標法》第29條規定，投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人，補充、修改的內容為投標文件的組成部分 《工程建設項目施工招標投標辦法》第40條規定，在提交投標文件截止時間后到招標文件規定的投標有效期終止之前，投標人不得補充、修改、替代或者撤回其投標文件。投標人補充、修改、替代投標文件的，招標人不予接受；投標人撤回投標文件的，其投標保證金將被沒收。

15.建設工程質量保修范圍和最低保修期限

《建設工程質量管理條例》第40條規定了保修范圍，及其在正常使用條件下各自對應的最低保修期限：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為兩個采暖期供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為兩年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算

第二篇：物業糾紛案例案例

小區內交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區內發生一起交通事故：一老人在小區內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區明文規定的限速要求（現場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發后物業管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業主也很配合，表示愿意承擔責任。可是，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業管理公司，要求物業管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發生，使業主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區交通標識設置不合理、不規范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業公司在小區內已設置合理的限速標志，已有監控設施，且事發后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業管理公司不承擔責任。

分析：

1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發生后物業管理企業積極依法（條例）履行義務。

但如果有證據表明物業公司設置的小區交通標識設置不符合相關規定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵），同時證據證明該行為與事故發生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任（因侵權所生之債）；業主向物業管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業公司的責任（如果物業公司有違約或違法行為）。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。

３、在物業管理的過程中，物業區域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業區域內應做好相關交通、消防知識的宣傳；對物業區域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業管理企業在發生惡性突發事件后，物業管理企業要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。

（高空拋物責任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業管理處告到了法院。而該物業公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業需注重行業影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 以及資料和證件復印費。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業公司和業主簽訂的協議合同里，物業公司管理的是物，業主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業公司某大廈管理處。管理處作為物業管理者，無法預知侵權行為發生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。

①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴

7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行。現世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。案例解析：該女士應交物業管理費

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費。《物業管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。

④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。

法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。

風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任

典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。

法院判決：物業公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛

典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔

4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛 相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務。《物業管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患

業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛 相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業管理企業承擔賠償責任。審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規的規定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業管理企業的責任。《物業管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。”這是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。

風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。

第三篇：宅基地糾紛案例及法規

1、宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經濟組織成員的，且經過宅基地審批手續的，認定合同有效。

審批手續為經鄉鎮人民政府審核，縣級人民政府批準。

依據是：（1）、《中華人民共和國地地管理法》第62條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。宅基地是農民的重要財產權利，獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內申請宅基地。同一集體經濟組織成員這間的轉讓如經過審批手續，是符合法律規定的。該條還規定：“農村村民住宅用地，經鄉鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準”。

《物權法草案》第162條規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用以分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

（2）2005.8.22省高院徐勝利講話，認為依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定為無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。2005年11月23 日山東省高級人民法院《全省民事審判工作座談會幻要》中有相同記載。

2、集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，但尚未辦一相關范圍內國有土地使用權證的，此范圍內的房屋買賣如無其他無效情形，認定合同有效。

依據是：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第2條規定“當農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮民的，原屬于其成員集體所有的土地即屬國家所有。”因而此觀點認為雖然未辦理國有土地使用權證，但土地已經轉為國有，就應當適用國有土地上的房屋買賣的規定，認定買賣房屋合同有效。

另一種觀點認為合同無效。

理由是雖然依據上述《實施條例》第2條的規定土地已經轉為國有，但是畢竟沒有辦理國有土地使用權證，不能證明相關當事人是合法的國有土地使用權人，因而認定房屋買賣合同無效。

民二庭大多數同志傾向于第一種觀點。

3、城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效。

依據是：（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只有擁有一處寬基地。只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內享有宅基地使用權。《物權法草案》第162條：禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

(2)國辦發（1999）第39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證。

（3）省高院徐勝利庭長講話以及2005年全省民事審判工作座談會紀要。

4、非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。

根據一戶一宅原則，農村村民建住宅只能使用本集體經濟組織所有的集體土地，因此，農村居民只能在戶口所在村內申請宅基地，不能到其他鄉村內申請宅基地。

二、關于舊村發行買賣房屋合同效力

5、集體所有土地范圍內，村委會拆作舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經濟組織之外的人員包括城鎮居民購買，認定此類合同無效。

理由是雖然舊房換樓房，然而房子所依附的土地屬集體所有，不改變宅基地的性質。其它同上述。

另一種觀點認為合同有效。

理由之一是契約自由，合同是當事人的真實意思表示，雖然不具備商品房買賣合同的銷售要件，相關案例中村委會對外銷售的其余房屋，大多已經辦理了《村鎮居民房屋所有權證》，考慮到大多數購房合同已經履行完畢，并辦理了房屋權屬證書。因此，依據“承諾不得反悔”的原則，購房合同有效，應繼續履行。理由之二是該類房屋為樓房，與使用宅基地建平房應有所區別。如果判決無效相互近還，可能造成房屋大量閑置，浪費土地資源。

民二庭大多數同志傾向于第一種意見。

三、房屋買賣合同應適用訴訟時效

6、集體所有土地范圍內（包括已轉為國有）的宅基地房屋買賣，一方要求確認合同無效并請求返還及賠償損失的，或者要求確認合同有效并請求辦理相關過戶等手續的，自合同約定的履行期限屆滿之日起或履行完畢之日起超過兩年的，駁回當事人的訴訟請求。

理由是：（1）根據我國《民法通則》第135條規定“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外”。該條款未明確區分確認之訴或給付之訴，可以理解為向法院請求保護民事權利的任何請求，都要受到訴訟時效的制約，除法律另有規定。

（2）最高法院有案例對于無效合同的訴訟時效期間的起算自合同約定的履行期限屆滿之日。對于合同糾紛，任何一方當事人是基于合同有效而對約定權利的實現期限有明確、合理的預期，是基于有效合同而關注并及時行使權利，即使因合同無效權利不能實現，然其要求賠償損失的請求權已經產生，權利人不能怠于行使權利使民事關系長期處于不確定狀態，有礙于民事秩序的穩定。（見最高法院（2003）民二終字第38號民事判決書）

（3）民一活動應當遵循誠實信用原則。民事活動要誠實不欺、講究信用，以善意方式行使權利并獲得利益，依誠實信用的方式履行義務。得以維護交易的安全、穩定社會生活秩序和經濟秩序。對于出賣方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通過司法途徑使其非法行為獲得利益。

另一種觀點認為該類案件訴訟時效的起算應自提起訴訟或確認合同效力時起。

理由是確認之訴不適用一般訴訟時效期間的規定。請求確認合同有效與否系確認之訴，不應受訴訟時效的限制。訴訟時效期間的起算是基于有給付內容的請求權的產生，只有當合同被確認無效后，才產生因無效而返還或賠償的責任，產生給付請求權，發生訴訟時效的起算時間問題。

民二庭大多數同志傾向于第二種觀點。

四、關于合同無效后的處理原則

7、宅基地房屋買賣被確認合同無效后，依該合同取得的財應予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應按照起訴之日客基地房屋的評屋的評估價格折價補償。合同無效雙方均有過錯，各自承擔責任份額約為50％。

依據是我國《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該事同取得的財產，應當予以返還，不能返還或不骨必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。”

五、審理中的突出問題

8、村民將宅基地房屋向城鎮居民出售之后，該城鎮居民又將房屋向同一集體經濟組織的另一村民出售，現村民提起訴訟，要求確認兩份買賣合均無效，請求返還房屋。

如何確認兩份宅基地買賣合同效力，有以下兩種不同觀點：

第一種觀點認為兩份買賣合同均無效，應返還房屋。理由是土地屬于集體經濟組織所有，城鎮居民禁止購買宅基地房屋。雖然又出售給同一集體經濟組織成員，但該城鎮居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不應受到法律的保護。

第二種觀點認為雖然城鎮居民不允許購買宅基地房屋，但案中宅基地房屋的買受人與出賣方屬于同一集體經濟組織，最終買受人可以補辦相應宅基地審批手續，行為違法然可以合法補救。認定合同無效，但房屋無須返還。

民二庭大多數同志傾向于第二種觀點。

9、如何確認將要拆遷房屋的賠償數額。村民將宅基地房屋出售給城鎮居民，得知將要拆遷向法院提起訴訟，要求確認合同無效，返還房屋。城鎮居民要求賠償損失。對于該損失范圍及數額的確認有不同的觀點：

一種觀點認為，損失范圍及數額應當以起訴之日現存房屋的評估值為準。

另一種觀點認為，應當以將來拆遷后的補償利益為準，拆遷補償款或新建房屋的價值將遠高于現有房屋的價值，判決損失數額以將來拆遷時給付的實償款或新建房屋的評估值（50％）為準。

民二庭大多數同志傾向于第二種觀點。

第四篇：工程法規案例

案例一：

1998年4月，××房地產開發有限公司（以下簡稱甲方）與自稱是××建筑集團第六分公司的乙方簽訂《建設工程施工合同》，約定：經甲方同意，技措費及趕工費用按實際發生進入結算價款。1999年1月雙方又簽訂《終止協議》，該協議約定：“技措費及趕工費另行協商，如不能達成協議，此糾紛交由某仲裁委員會仲裁。”2001年5月乙方根據《終止協議》中的仲裁條款就技措費、趕工費問題向協議約定的仲裁委員會申請仲裁。甲方則在仲裁庭首次開庭前向法院申請確認該仲裁條款無效。甲方認為：乙方在簽定《建設工程施工合同》及《終止協議》時并未依法注冊成立，因此根本不具有簽訂仲裁條款的主體資格。乙方辯稱：1999年9月某建筑集團申請成立了第六分公司；而且早在1994年，某建筑集團就為乙方出具了授權其在該地區承攬工程的委托書，因此上述《建設工程施工合同》及《終止協議》有效，仲裁條款當然有效。問題：仲裁條款有效嗎？ 解答：

根據《仲裁法》第17條的規定，無民事行為能力人或限制民事行為能力人訂立的仲裁協議無效。乙方在簽定《建設工程施工合同》及《終止協議》時尚未依法注冊登記，不具有合法的民事主體資格，即不具有民事權利能力和民事行為能力，其簽訂的仲裁條款當然無效。盡管某建筑集團曾為乙方出具授權委托書，但由于當時乙方并未注冊登記，不具有民事主體資格，因此這種代理行為不具有法律效力。

案例二：

基本案情：1994年6月10日，原告（香港××投資有限公司）與被告（廣州××有限公司）簽訂了一份《土地使用權轉讓合同書》，約定廣州公司將其擁有的位于廣州市××工業區的一塊面積為2000m2的工業用地轉讓給香港公司，轉讓款共500萬元。該合同簽訂后，香港公司即依約將轉讓款500萬元支付給廣州公司。廣州公司收款后卻遲遲沒有辦理有關轉讓手續。至1996年12月，香港公司從有關部門了解到，廣州公司所轉讓的土地根本不能依法辦理過戶手續，為此香港公司要求廣州公司返還轉讓金，并于1998年8月12日向法院提起訴訟，要求依法解除雙方簽訂的土地使用權轉讓合同，依法判決廣州公司返還香港公司土地轉讓費人民幣500萬元及利息，并賠償經濟損失港幣28萬元。而廣州公司辯稱，香港公司與廣州公司于1994年6月10日簽訂了土地使用權轉讓合同后，該合同已于1994年履行完畢。此后，雙方從未對上述合同的履行有過任何爭議或補充協議，香港公司的起訴已超過了訴訟時效，請求依法駁回香港公司的訴訟請求。案件處理：

法院審理認為，香港公司的起訴已超過了法定的訴訟時效，且未能舉證證實訴訟時效有中止或中斷的情況，其訴訟請求依法應予以駁回，本案受理費由香港公司負擔。

案例評析：

香港公司敗訴關鍵在于其起訴已超過訴訟時效，且不能舉證證實訴訟時效有中止或中斷的情況。本案中，原告與被告簽訂的合同約定：在合同簽訂后三個月內，香港公司付清余款的同時，廣州公司應完善用地手續，即出具有效的土地使用權證書。因此，訴訟時效期間從1994年9月10日起至1996年9月10日止。香港公司雖稱其曾于1995年5月2日、1997年1月5日兩次函告廣州公司，但未舉證證實其主張，所以未獲法院采納。因此，為了使訴訟時效延長，一定要留下證實訴訟時效中斷的證據。本案中，香港公司致函給廣州公司，應親自送廣州公司簽收，留下回執，或通過郵局掛號郵寄，這樣才能保證民事權利在被侵害時得到法律的保護。案例三

1999年9月22日被告就某住宅項目進行邀請招標，原告與其他三家建筑公司共同參加了投標。結果由原告中標。1999年10月14日，被告就該項目向原告發出中標通知書。該通知書載明：工程建筑面積82174m2，中標造價人民幣8000萬元，要求10月25日簽訂工程承包合同，10月28日開工。中標通知書發出后，原告按被告的要求提出，為抓緊工期，應該先做好施工準備，后簽工程合同。原告同意了這個意見。隨后，原告進場，平整了施工場地，將打樁樁架運入現場，并配合被告在10月28日打了兩根樁，完成了項目的開工儀式。但是工程開工后，還沒有等到正式簽訂承包合同，雙方就因為對合同內容的意見不一而發生了爭議。2000年3月1日，被告函告原告：將另行落實施工隊伍。雙方協商不成，原告只得訴至法院。在法庭上，原告指出，被告既已發出中標通知書，就表明招投標過程中的邀約已經承諾，按照招投標文件和《施工合同示范文本》的有關規定，簽定工程承包合同是被告的法定義務。因此，原告要求被告繼續履行合同。但被告辯稱：雖然已發出了中標通知書，但這個文件并無合同效力，且雙方的合同并未簽定，因此雙方還不存在合同上的權利義務關系，被告有權另行確定合同相對人。

案件審理：法院審理后認為，按照《招標投標法》第45條規定：中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。第46條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和投標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。顯然，被告的觀點和行為是不符合法律規定的，因此法院依據上述規定認定被告違約，并判決由被告賠償原告的經濟損失158萬元。

案例評析：中標通知書對當事人具有法律約束力。任何一方拒絕簽訂合同，違反了誠實信用原則，應當承擔締約過失責任。根據2001年6月1日建設部令第89號發布的《房屋建筑與市政基礎設施施工招標投標管理辦法》規定：招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

案例四

某高速公路工程項目經有關主管部門批準后，由當地交通部門自行組織施工公開招標。招標工作主要內容確定為：⑴成立招標工作小組；⑵編制招標文件；⑶編制標底；⑷發布招標公告和資格預審通告；⑸投標單位資格審查；⑹發放招標文件；⑺組織現場踏勘和招標答疑；⑻接受投標文件；⑼開標；⑽評標；⑾確定中標單位；⑿發出中標通知書；⒀簽定承發包合同。當地交通部門于2000年4月1日向施工單位發售招標文件，各投標單位領取招標文件的人員均按要求在一張表格上登記并簽收，并組織領取招標文件的施工單位進行現場踏勘和招標答疑。招標文件明確規定：工期1年，工程質量優良，4月18日16時為投標截止時間。4月10日，招標小組發現原招標文件規定的招標范圍有誤，遂進行修改，并及時通過電話通知了所有的招標文件收受人。鑒于投標時間過于緊迫，招標人決定將投標截止日期延遲至4月24日16時。在開標大會上，除了到會的各家投標單位的有關人員外，招標小組還請來了市公證處法律顧問。開標前招標小組對各投標單位進行了資格審查，并通過了公證。在審查中，法律顧問對一家建筑企業提出疑問，這家公司所提交的資質材料種類與份數齊全，有單位蓋的公章，有項目負責人簽字，因此招標小組決定保留該公司標書。

問題：按照《中華人民共和國招標投標法》等有關法律的規定，在該項目施工招標工程中，哪些方面是錯誤的？請逐一加以說明。解答：

該施工招標在以下幾個方面有誤：①要求領取招標文件的人員均按要求在表格上登記并簽收是錯誤的。按照《招標投標法》的規定，招標人不得向投標人泄露其他投標人或潛在投標人的情況。②投標截止時間過短。按規定，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得短于20天。③招標人可以對招標文件進行必要修改或澄清，但應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，且須以書面形式通知所有招標文件收受人。案例中在這兩個方面均存在錯誤。④開標前對投標單位資格進行審查是錯誤的，因為按照該項目的招標工作內容，已進行過資格預審。⑤招標小組認為那家建筑公司的標書有效，予以保留是錯誤的。因為該公司的標書雖有單位公章，但僅有項目負責人的簽字，沒有法人代表的簽字，因而是廢標。

案例五

2000年4月，某大學為建設學生公寓，與某建筑公司簽訂了一份建設工程合同。合同約定：工程采用固定總價合同形式，主體工程和內外承重磚一律使用國家標準砌塊，每層加水泥圈梁；某大學可預付工程款（合同價款的10％）；工程的全部費用于驗收合格后一次付清；交付使用后，如果在6個月內發生嚴重質量問題，由承包人負責修復等。1年后，學生公寓如期完工，在某大學和某建筑公司共同進行竣工驗收時，某大學發現工程3～5層的內承重墻體裂縫較多，要求某建筑公司修復后再驗收，某建筑公司認為不影響使用而拒絕修復。因為很多新生急待入住，某大學接收了宿舍樓。在使用了8個月之后，公寓樓5層的內承重墻倒塌，致使1人死亡，3人受傷，其中1人致殘。受害者與某大學要求某建筑公司賠償損失，并修復倒塌工程。某建筑公司以使用不當且已過保修期為由拒絕賠償。無奈之下，受害者與某大學訴至法院，請法院主持公道。法院在審理期間對工程事故原因進行了鑒定，鑒定結論為某建筑公司偷工減料致宿舍樓內承重墻倒塌。問題：請對此案例進行評析。解答：

根據《建設工程質量管理條例》第40條規定主體結構為終身保修，某大學與某建筑公司在合同中約定保修期限為6個月，違反了國家強制性法律規定，因此是無效的。

某建筑公司應當向受害者承擔損害賠償責任，包括：醫療費、因誤工減少的收入、殘廢者生活補助費等。造成受害人死亡的，還應支付喪葬費、撫恤費、死者生前撫養的人必要的生活費用等。

此外，某建筑公司在施工中偷工減料，造成質量事故，有關主管部門應依照《建筑法》第74條的有關規定對其進行法律制裁。

案例六

1998年，被告某工程公司與該公司職工鄭某簽訂工程承包合同，約定由鄭某承包某大橋行車道板的架設安裝。該合同還約定，施工中發生傷、亡、殘事故，由鄭某負責。原告吳某經人介紹到被告鄭某處打工。為防止工傷事故，鄭某曾召集民工開會強調安全問題，要求民工在安放道板下的膠墊時必須使用鐵鉤，防止道板墜落傷人。某日下午，吳某在安放道板下的鐵鉤時未使用鐵鉤，直接用手放置。由于支撐道板的千斤頂滑落，重達10多噸的道板墜下，將吳某的左手砸傷。鄭某立即送吳某到醫院住院治療23天后出院。吳某住院期間的醫療費、護理費、交通費、伙食費，以及出院后的治療費用總計5310元，已由鄭某全部承擔。1999年2月，某法醫技術室對吳某的傷情進行鑒定，結論是：傷殘等級為工傷七級。隨后，吳某與鄭某因賠償費用發生爭執，吳某以鄭某和工程公司為共同被告，提起訴訟。兩被告辯稱：原告違反安全操作規定造成工傷，不同意賠償。問題：兩被告是否應承擔賠償責任。解答：

鄭某與吳某形成了勞動合同關系，鄭某應對吳某的勞動保護承擔責任。采用人工安裝橋梁行車道板本身具有較高的危險性，鄭某應采取相應的安全措施，并臨場加以監督和指導，而鄭某僅在作業前口頭予以強調，疏于注意，以致吳某發生安全事故。雖然吳某在施工中也有違反安全操作規則的過失，但其并非鐵道建設專業人員，且違章情節較輕，故不能免除鄭某應負的民事責任。被告工程公司在有條件采用危險性較小的工作方法進行行車道板架設安裝的情況下，為降低費用而將該項工程發包給個人，采用人工安裝，增加了勞動者的安全風險。該公司在與鄭某簽訂的承包合同中約定“施工中發生傷、亡、殘事故，由鄭某負責”，把只有企業才有能力承擔的安全風險推給能力有限的自然人承擔，該條款損害了勞動者的合法權益，違反了我國憲法和勞動法的有關規定，是無效條款，不受法律保護。工程公司應承擔連帶責任。

案例七

1996年3月，308國道某段改建工程由該國道指揮部發包給道橋公司。同年8月15日晚9時，烏某駕兩輪摩托車上班，途經該處。由于道橋公司的施工作業區兩端在夜間沒有設置明顯夜光標志和危險警示標志，烏某撞到道橋公司因挖坑施工而堆放在公路上的水泥石塊上，經搶救無效于第二天死亡。原告封某（死者之母）難掩喪子之痛，起訴道橋公司及國道指揮部，要求賠償原告搶救醫療費、死亡補助費、喪葬費等共計人民幣35000元。被告國道指揮部辯稱：308國道的改建工程，發包給施工單位承建，在施工中發生事故，應由施工單位承擔責任。被告道橋公司辯稱：事故性質屬于道路交通事故，現交警大隊未作出交通事故責任認定書，法院不能先行裁決；308國道指揮部已發文通告施工，被告在施工作業區兩端豎立明顯警告標志，已做到按章施工，因烏某疏忽才釀成事故，故被告不應當承擔賠償責任。問題：兩被告應承擔賠償責任嗎？ 解答：

施工人不能證明事故是死者故意造成的，故烏某不承擔民事責任。道橋公司在公路上挖坑施工，掘起的水泥石塊堆在作業區旁，危及來往行人安全，又未設置明顯標志，雖有警告標志，但其標志在夜間無明顯反光功能，以致不能引起過往行人的足夠注意。道橋公司的安全設施是有缺陷的，對由此造成的傷害，應承擔賠償責任。國道指揮部已把工程發包給道橋公司承包施工，其不合《民法通則》所規定的特殊侵權損害的責任主體，故不應對烏某的死亡后果承擔民事責任。

案例八：

某房地產開發公司欲建一豪華別墅，遂與某建筑工程承包公司簽定建設工程施工合同。關于施工進度，雙方在專用條件中約定：4月1日至4月20日，地基完工；4月21日至6月30日，主體工程竣工；7月1日至10日，封頂，全部工程竣工。4月初開工，該項目樓花在房地產市場極為走俏，為盡早建成該項目，該房地產開發公司便派專人檢查監督施工進度。檢查人員曾多次要求建筑公司縮短工期，均被建筑公司以質量無法保證為由拒絕。為使工程盡早完工，房地產開發公司所派人員遂以承包公司名義要求材料供應商提前送貨至目的地，造成材料堆積過多，管理困難，部分材料損壞。該承包公司遂起訴該企業，要求其承擔損害賠償責任。房地產開發公司以檢查作業進度，督促完工為由抗辯。問題：房地產開發公司是否應承擔賠償責任。解答：

根據《合同法》第277條規定，如果發包人對作業進度質量進行檢查，妨礙了承包人正常作業，那么承包人有權要求發包人承擔由此造成的一切后果和損失；如果發包人的檢查工作雖未妨礙承包人正常作業，但卻超出了進度和質量兩方面的限制，則承包人也可拒絕接受檢查，或要求發包人承擔由此造成的損失。

房地產開發公司檢查人員的檢查行為，已超出了法律規定的對施工進度和質量進行檢查的范圍，且以承包公司名義促使材料供應商提早供貨，在客觀上妨礙了承包公司正常作業，因而構成權利濫用行為，應承擔損害賠償責任。

案例九：

2002年3月，甲乙雙方簽定施工總承包合同，約定由乙方負責某宿舍樓的施工。雙方在合同中約定：隱蔽工程由雙方共同檢查，相應檢查費用由甲方支付。地下室防水工程完工后，乙方通知甲方檢查驗收，甲方則答復：因公司內事物繁多，由乙方自己檢查出具檢查記錄即可。一周后，甲方又聘請專業人員對地下室防水工程質量進行檢查，發現未達到合同所定標準，遂要求乙方負擔此次檢查費用，并對地下室防水工程返工。乙方則認為：合同約定的檢查費用由甲方負擔，不應由乙方負擔此項費用，但對返工重修地下室防水工程的要求予以認可。甲方多次要求乙方付款未果，訴至法院。法院對地下室防水工程重新鑒定，鑒定結論為地下室防水工程不符合合同中約定的標準。問題：復檢支出費用應由誰支付。解答：

《合同法》第278條規定：隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應當通知發包人檢查。發包人沒有及時檢查的，承包人可以順延工程工期，并有權要求賠償停工、窩工等損失。在本案中，乙方履行了通知義務，對于甲方不履行檢查義務的行為，乙方有權停工待查，停工造成的損失應當由甲方承擔。但乙方未這樣做，反而自行檢查，并出具檢查記錄交于甲方后，繼續進行施工。對此，雙方均有過錯。至于甲方的事后檢查費用，則應視檢查結果而定，如果檢查結果是地下室質量未達到標準，那因這一后果是乙方所致，檢查費用應由乙方承擔；如果檢查質量符合標準，重復檢查的結果是甲方未履行義務所致，則檢查費用應由甲方負擔。因此，應由乙方承擔復檢支出費用。

第五篇：物業服務糾紛案例摘錄

物業服務糾紛案例摘錄--公共秩序維護（四

1、雨天，因地面濕滑，李太在其住宅小區樓下的大堂滑到摔傷。事后，李太向其住宅的物業管理公司提出索賠醫療費、誤工費、精神損失費等要求。案例分析

如果物業公司已經在大堂或者容易發生滑倒的地方設有警示告示，且已采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業公司無須承擔民事責任。如果物業公司沒有在大堂或者容易發生滑倒的地方設有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業公司必須承擔民事責任。為了規避不可預測的風險，物業公司一般都購買公眾責任險，將所承擔的應賠償責任的風險轉嫁給保險公司。萬一因物業公司疏忽或過失行為而導致業主、住戶等人員利益受傷害時，也可以由保險公司承擔相應賠償責任。

2、一天下午羅先生將一輛轎車停放在某住宅小區的住宅樓下，從樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞，羅先生找到物業公司，物業公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無關。羅先生找到屋主，屋主說花盆是風吹下來的，屬不可抗力，并非她故意扔下來的，所以，她不應當賠償。無奈之下，羅先生訴之于法庭。案例分析：

本案涉及三個方面的問題： 本案的責任主體是誰？ 本案適用什么樣的歸責原則？ 如何判斷不可抗力。

我國《民法通則》第一百二十六條規定：“建筑物或其它設施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應該承擔民事責任。”

這一規定的責任主體是工作物的所有人和管理人。責任主體首先是所有人，所有人事指建筑物及其設施或懸掛物、擱臵物的所有人。責任的主體其次是管理人——物業公司

在一般民事侵權行為中，一般適用“過錯責任原則”，即受害人不僅要證明損害事實的發生，還要證明加害人對損害事實的發生具有過錯，在這種情況下加害人才承擔賠償責任。但對于建筑物上的擱臵物、懸掛物發生的倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或則管理人的免責條件是能夠證明自己沒有過錯。

在本案中業主必須證明自己對可預見的暴雨大風天氣情況下花盆的可能墜落進行了足夠的安全防護才能免責。物業公司則應證明自己不是花盆的管理人（陽臺屬業主 專有部分）；且已對可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。如物業公司和業主證明不了自己無過錯，則推定其有過錯，從而承擔賠償責任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。簡單地說是“ 三不”，即“不可預見，不可避免，不可克服”。事實上，大風吹來完全是可以根據天氣預報或該地區生活經驗預見，而且只要采取措施，如把陽臺上的花盆拿到室內，就可以避免脫落，因此，業主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小區中心廣場設有供業主游樂的轉椅。一天傍晚，五歲女孩劉某與小保姆在小區里閑逛，保姆回家拿礦泉水。劉某獨自一人跨上轉椅中一個已壞損的座位，轉動后，被摔出成腦傷。劉某家長隨追究物業公司責任。物業公司認為在已壞損的游樂椅上，貼有明顯申明該游樂椅已經壞損的告知，并已通知廠家前來修復，所以物業沒有任何責任，小孩的家長未盡到監護作用是主要原因。案例分析

根據《民法通則》125條規定：“在公共場所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有明顯標識和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應承擔民事責任”。物業公司雖出具了告知提示，但沒有采取安全措施，因此，不能以此免除物業的維護責任。正確的做法是，物業在出告知的同時，應該把整個游樂椅圍起來，停止使用，待修復后在開放。

4、斯達公寓的業主黃先生拒絕按約定標準交納物業服務費 , 理由是他自己雇有專門保鏢 , 對自己的安全負責 , 因而所叫物業服務費中不應包含物業管理區域內的秩序維護費。請分析 :(1)黃先生的做法是否有道理,為什么 ?(2)物業管理公司應怎樣解決這個問題 ? 答：⑴、黃先生做法沒道理。因為：

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確指出： “經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

⑵、首先與黃先生溝通，并通過業主委員會或其它有關部門做其工作，如不行，那末通過司法途徑解決。

5、位于某市人民路的H花園小區，于2005年6月經綜合驗收合格后，交付業主使用。該小區共有樓房21 棟，擁有業主780戶，2006年10月，入住業主超過80％，在有關單位指導下，按照規定該小區成立了業主委員會。隨后，業主委員會代表全體業主與甲物業服務公司簽訂了《物業服務合同》，委托甲物業公司對該小區進行物業管理。但是，該小區一些業主以《物業服務合同》中物管費較高，自己并未簽署該《物業服務合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業管理費。試分析這部分業主的拒繳物管費的理由成立嗎？ 探討答案：該小區部分業主以自己未簽署《物業服務合同》的理由拒繳物管費理由是不成立的。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確指出：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。” 物業服務糾紛案例摘錄---車輛道路管理服務糾紛 【案例四】

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的

瓷片所砸，并帶徐某查看現場。現場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現場進行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產公司和A大廈停車場的管理單位某物業管理公司告上法庭。【案例分析】

本案中的某物業管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔連帶責任，然后再代位求償，向某房地產公司追償。根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的有關規定，物業管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關系，則免除了上述之虞。

原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業管理公司未對其所停車輛妥善看護，也應承擔連帶賠償責任。某物業管理公司向法庭提交了現場照片，辯稱損害結果的發生與自己無

關，在停車場管理方面沒有過錯。深圳市福田區人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原告停車——發現被砸---交涉，綜合事實，參考現場照片，可認定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應對損害負民事責任。被告二某物業管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。最后，法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業管理公司的起訴。

值得一提的是，物業管理公司對事件的處理方式是非常恰當的。巡邏停車場的保安發現汽車被砸后，注意保護現場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯系后，物業管理公司對現場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害后果的證據固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產公司均無法否認這些照片證據，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實真相，又體現了物業管理對當事人的尊重，物業管理公司的這種處理方式，表明其證據意識非常強烈。

物業管理活動中發生意外，可能導致糾紛時，物業管理公司可從本案中借鑒以下兩點：

1、應協助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應承擔責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強證據意識。通過拍照、現場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據，既有利于協助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。

3、根據目前最高人民法院舉證規則的規定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，因此證據的保全及舉證責任履行成為物業管理活動中 的主要環節。

[案例一]位于某市人民路的H花園小區，于2005年6月經綜合驗收合格后，交付業主使用。該小區共有樓房 21 棟，擁有業主780戶，2006年10 月，入住業主超過80％，在有關單位指導下，按照規定該小區成立了業主委員會。隨后，業主委員會代表全體業主與甲物業服務公司簽訂了《物業服務合同》，委托甲物業公司對該小區進行物業管理。但是，該小區一些 業主以《物業服務合同》中物管費較高，自己并未簽署《物 業服務合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業管理費。案例分析：

該小區部分業主以自己未簽署《物業服務合同》的理由拒繳物管費理由是不成立的。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確指出“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

暴風雨天的清潔應急處理措施

清潔班長勤巡查，督導個崗位清潔員的工作，加強與其它部門的聯系協調工作； 天臺、地下車庫的明暗溝、小區污水井等專門檢查，如有堵塞及時清通； 關好各樓層門窗，防止風雨刮進樓內，淋濕墻面、地面及打碎玻璃； 準備好雨衣、雨鞋、鐵鉤、竹片、電筒、干拖把、地毯等物件； 在業住和住戶頻繁進出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”； 檢查各責任區內污水、雨水排放是否暢通，如堵塞及時通知物業服務中心； 在重要的大堂鋪設一條防滑地毯；

發現塌陷或大量泥沙潰至路面或綠化帶時，及時清運打掃； 道路積水太重雨停時用刮水器迅速刮去；

暴風雨后，及時清掃地面垃圾、樹葉、泥石等雜物垃圾； 進行清潔消殺。

污水外溢的清潔處理措施

將撈起的污物、雜物迅速裝車運走，避免造成二次污染；

用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現場。

業主亂停車物業鎖車“制裁”對嗎 南昌市某物業小區業主F先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區內，第二天他啟動車子準備外出時，“嘭”的一聲巨響從車子地盤除傳來，他趕緊剎車，下車查看后發現車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開動后鎖對輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經濟損失。經了解得知這是物業公司對他車子亂停亂放采取的措施。F先生找到物業公司理論，認為他占用的是業主共用地方，同時及時業主車輛停放不規范物業公司也不能采取鎖車措施。物業公司認為由于F先生在小區停車時，經常亂停放，多次勸阻無效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導致此事情發生，故責任不在物業。你認為物業公司這樣做對否？ 討論答案：

物業公司這樣做不恰當。因為不管業主停車位臵是否正確，物業公司都無權私自給業主車子上鎖，此舉相當于扣押和控制他人財務，物業公司的做法存在著過錯，因承擔相應的責任。如果業主亂停車，物業公司多次勸阻無效，可采用報告和協調的辦法解決，報告業主委員會或轄區民警，請他們出面協調解決。

流浪狗在小區咬傷人物業公司該承擔責任嗎？

2009年7月，江西省吉安市某小區，讀小學二年級的學生揚揚放學回家，剛走進小區就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來趕來的物業公司保安將狗打死。揚揚被送到醫院，花去醫療費1021﹒19元。揚揚家人認為物業公司沒有履行小區安全管理基本義務，咬人的不是你，讓狗進來的卻是你，一怒將物業公司告上法庭，要求對方賠償醫藥費、誤工費、護理費、交通費及精神損失費12121元。物業公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進入小區，事發后，物業公司已將狗處臵，并及時通知了揚揚家長，安排人將揚揚送到醫院治療。此外，原告只較了2005的物管費，未完全履行繳費義務，故物業公司不承當相應的責任。你認為法院將如何審理此案？ 探討答案：

法院審理后認為，物業公司在管理時應預見狗患尤其是流浪狗對小區安全將產生不利影響，有義務采取措施防止流浪狗進入小區。物業公司不作為導致揚揚受傷，應承擔80％的責任；揚揚的父母對孩子未盡到監護義務，應承擔20％的責任。揚揚被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業公司應適當賠償精神損失撫慰金。故一審判決物業公司賠償1121﹒95元（醫療費和交通費）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。

什么是緊急避險

緊急避險是指為了公共利益、本人或他人的人生及其權利免受正在發生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。緊急避險構成要件有以下幾點： 1.必須是合法利益受到緊急危險的威脅；

2.危險必須是正在發生的，而不是尚未到來或已經過去的； 3.避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施； 4.避險行為必須在沒有其他方法可以排除危險； 5.緊急避險必須是實際存在的； 6.避險行為不能超過必要的限度。擁有空臵房的開發商是否擁有業主大會的選舉權？

某小區共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業服務公司受開發商委托成立了業主委員會籌備小組，制定了成了業主委員會的工作計劃，并發放回收了“初選征詢表”。隨后，召開了籌備小組工作會議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進行了第一次投票選舉，但就在要公布業主委員會委員當選名單之前，有業主提出開發商將未出售的39套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業主選舉的合法權益，要求進行重新選舉。請問你是怎樣認為的？ 探討答案：

未出售的物業只要所有權未發生轉移，開發商就擁有業主大會的選舉權和被選舉權。