第一篇：典型物業糾紛案例剖析

典型物業糾紛案例剖析

最近這一段時間,記者在收到的讀者來信中發現,業主與物業服務企業的糾紛投訴呈上升趨勢。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請專業律師對一些典型案例做些分析,以供眾人參考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租嗎?

黃先生在金山新區某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因為自己長期在外做生意,所以特意寫了封信給開發商,說等自己今年5月份回來時再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發現房子被別人住著,住戶稱,物業服務企業以每月300元出租該房屋,已經租了4個月了。

黃先生得知這個消息后,立即與物業服務企業聯系,要求物業服務企業馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業服務企業卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗房入住之前,只能視為準業主,房屋的產權仍屬于開發商,物業服務企業在征得開發商同意的情況下,有權將房子出租。物業服務企業認為,出租并未給新房帶來損害,所以也談不上賠償一事。

律師解疑:開發商及物業服務企業的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權益,黃先生可以通過法律途徑來維護自己的合法權益。

首先,黃先生在購買該套商品房時與開發商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經房地產管理機關登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權人(一經交付即是所有權人),開發商就無權將該房再出售給第三人。根據合同隨附義務,在商品房完工符合交付條件至交付業主之前,開發商對該套商品房負有保管義務,但不具有使用(包括出租)權利。

其次,開發商的交房通知進一步肯定了黃先生的產權人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認定買賣雙方已確認所要交付的商品房已經歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時由開發商保管。延遲交房期間,開發商可以適當向黃先生收取保管費。

黃先生雖未入住,但對所購房屋已具有無可爭辯的所有權。開發商或物業服務企業要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構成侵權。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價值受到減損。根據《合同法》第142條規定,關于標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔的法律規定,開發商或物業服務企業除了要立即終止其與他人所謂的租賃關系外,還要賠償黃先生因此造成的經濟損失。

案例二

重新驗收,物業費該從何時算?

姚先生去年在東區購買了一套95平方米的住房,去年10月,開發商通知姚先生收房。辦理了相關手續后,姚先生領到了新房鑰匙。在小區物業服務企業的工作人員帶領下,姚先生對新房進行驗收。但在驗收過程中,姚先生發現了好幾處質量問題,物業服務企業工作人員將其一一記錄在冊。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質量問題解決了再收房。

去年12月底,物業服務企業以掛號信的方式通知姚先生,質量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經過驗房確認質量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業服務企業要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業服務費。姚先生認為應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業服務費,因此與物業服務企業一直糾纏不休。

律師解疑:姚先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改,今年1月經驗收雙方確認商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向姚先生交付了商品房。根據國務院《物業服務條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業服務費屬商品房尚未交付給業主期間的物業服務費,物業服務企業應向開發商收取,而不應由業主承擔。

案例三

林先生是東區某樓盤里的一個業主,前不久,他看到小區里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區重新聘請了物業服務企業,物業服務企業想把這塊地重新恢復成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區的業主,有權使用這塊地。當業委會主任出面解釋,說這是業委會和物業服務企業商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業服務企業,他并沒有投同意票,所以物業服務企業無權干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業委會和物業服務企業對此事不知該如何處理?

律師解疑:林先生應按物業服務企業的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。

【本物業案例由中國物業服務網論壇(Bbs.Pm86.com)網友收集發表，本站不對其真實性負責】

根據我國法律法規規定,小區內按照規劃建設的共用設施(包括花園、綠地、道路等),屬小區內的全體業主共同所有,國務院頒布的《物業服務條例》第五十一條明確規定了:“業主、物業服務企業不得占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地,損害業主的共同利益?！绷窒壬谛^花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業服務條例》的規定,依法應予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業服務條例》第六十六條的規定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業服務區域內共用部位、共用設施設備的維修、養護。

林先生以其未投票同意聘請現物業服務企業為由,認為物業服務企業無權干涉他的行為也是錯誤的。根據《物業服務條例》規定,小區選聘物業服務企業,只要經業主大會討論及三分之二以上有投票權的業主同意,由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,所簽訂的《物業服務合同》對全體業主就具有法律約束力。

案例四

物管違約,證據如何有效收集?

福州金山某小區的業主們對小區物業服務企業的服務很不滿意,認為物業服務企業在物業管理服務上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經常未與業委會協商就把一些銷售攤點引進社區,而又把本應是全體業主的收入據為己有等等。因此業委會決定與物業服務企業談判物業收費的問題,要求根據權利義務對等原則,對物業服務企業要求的物業服務費予以一定比例的扣減,但是物業服務企業卻認為公司已經根據合同約定履行了自己應盡的職責,不能降低服務費。業委會開會后決定把物業服務企業告上法庭,但是不知道應該如何收集相關的證據。

律師解疑:根據《物業服務條例》的規定,業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同,對物業服務事項、服務質量、服務費用等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。由于物業服務屬于服務行業中的一種,這種服務往往是無形的,因此業主在平時發現物業服務企業有服務不到位的地方或違反物業服務合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據更具合法性,對所收集的證據還可以申請公證機關進行證據保全公證。取得證據后還應當注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據,支持自己的訴訟主張。

第二篇：物業糾紛典型案例解析[范文]

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物業糾紛典型案例解析

1、物業收費糾紛解析

相關法律法規：《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業管理條例》第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

物業收費糾紛中不得不注意的三個常識：

常識一：物業管理服務不到位業主就拒交物業管理費的主張是不合理的

物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業主認為物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業服務合同約定的標準差距明顯時，根據有關規定，業主可以要求減收物業服務費，但不能拒交，因為物業管理企業客觀上提供了一定的服務，業主拒交物業費的主張是不合理的。

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常識二：業主委員會未按法定程序招聘物業管理企業，業主仍無權拒交物業管理費

按照《物業管理條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物業管理委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業管理企業。但即使這種情況發生了，單個業主也不能以物業公司進入不合法為由，拒絕向給小區實際提供物業管理服務的物業管理企業交納物業費。因為由單個業主來否認物業管理企業與管委會或業委會訂立的物業服務合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態，假設之后召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業主大會最終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物業公司已提供的事實服務，交納相應的物業費。如果業主對物業公司的服務存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物業費的方式不當。

常識三：與物業管理公司未簽訂過物業服務合同，業主仍需交物業費

根據《物業管理條例》規定，選聘物業管理企業是業主大會的職責之一，作為業主大會執行機構的業主委員會，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這份合同對小區內的全體業主均具有約束力，因此，物業管理企業進入小區提供物業管理服務，只要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物業服務合同即可，無需再與每位業主單獨訂立合同。

另外，即使物業管理企業與業主委員會或業主均未訂立服務合同，但物業管理企業提供了事實的物業服務，業主事實上接受了服務的，物業管理企業仍可以要求業主繳納相應的物業服務費用。

(1)因物業公司的過錯致使業主不繳納物業費的

典型案例：證明服務不周拒交物業費，法院判決仍須補交70％

馮女士因拖欠41個月物業費，被北京中億豪物業管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業公司提供的物業管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據權利義務對等原則，對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業費的70％。

案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，同時《物權法》第七十二條規定業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得

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以放棄權利不履行義務，因此，業主既然享受了物業公司提供的物業服務就要承擔繳納物業服務費的義務，即使物業公司提供的服務有瑕疵，業主也不得依次為由拒交物業費，但可以要求物業公司在服務瑕疵范圍內減收一定的物業費。

（2）非因物業公司的過錯產生的物業糾紛 ①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的 典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴

7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行?，F世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司

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所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.一切用數據說話

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典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。

案例解析：該女士應交物業管理費。

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。

具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。

③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒

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絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費。《物業管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。

向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。

物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。

④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。

法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有

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交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。

風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

2、小區發生盜竊引發的糾紛

相關法律法規：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《物業管理條例》第三十五條：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

（1）車輛被盜引發的物業糾紛

典型案例：王女士的汽車停放在小區內，物業公司按每次每輛車5元的標準收取露天臨時停車費。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經審理后認為，公安部門對車輛被盜案一直

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未有結論，據小區業委會與物業公司簽訂的窗體頂窗體底端物業管理服務合同規定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業公司對小區公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據證明物業公司存在重大過錯，判決物業無責。

案例解析：在此類糾紛中，物業公司是否承擔責任，關鍵是看，物業公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場地使用關系以及物業公司在車輛丟失中是否存在過錯。

1、如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理，即在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發生車輛丟失的，業主可以要求特業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任；

2、如果沒有約定，但有證據證明物業管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然，如果物業管理公司履行了正常的安全防范義務，沒有過錯的，物業管理公司可不承擔賠償責任，因為物業管理公司不是侵權行為人，業主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業主與物業管理公司之間不存在財產保管關系，對業主的車輛沒有保管義務。

3、如果物業管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業管理公司應承擔的賠償責任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區內丟失時，應按照最高人民法院《證據規定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規定，并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。

（2）業主家中財務被盜引發的物業糾紛

典型案例：業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.案例解析：首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此本案中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一切用數據說話

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一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.風險防范：為了避免因業主財務被盜引發的物業糾紛，物業小區的保安及管理人員應切實的履行對業主的安全保障義務，嚴格的按照物業公司與業主的約定提供安全保障服務并嚴格的執行公司的執勤及巡視制度的規定，只要盡到了必要的安全保障義務，物業公司是無責任的在此類糾紛中。

3、因物業維修問題而引發的物業糾紛

相關法律法規:《物業管理條例》第三十六：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業管理條例》|第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物權法》第七十一條

：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任

典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。

法院判決：物業公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。

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房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。

物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。

(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛

典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。

房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔。

（3）維修共用設施業主不配合引發的物業糾紛

典型案例 ：A物業小區的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業主家，但這樣會破壞該業主家的清潔衛生，因此，物業管理公司清洗水箱時，該業主總是加以阻礙，并要求給予經濟補償。

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案例解析：按照《物權法》第70－72條規定，各區分所有權人對自己專有部分享有完整的所有權，具有獨立支配的權利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權利，不允許其他任何人利用。各區分所有權人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務。這種義務屬于各區分所有權人應盡的義務，而并非相鄰關系的義務，對各區分所有權人在履行義務時所造成的損害給予補償，則是應當的。

4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛

相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理

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并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務?！段飿I管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。

關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。

5、小區內因共用場地的使用而引發的法律糾紛

相關法律法規：《物業管理條例》第三十八條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

《物業管理條例》第五十條：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

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業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

《物業管理條例》第五十五條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

《物業管理條例》第六十六條：違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元

《民法通則》第71條財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

《物權法》第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物權法》第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

《物權法》第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

《物權法》第七十六條：下列事項由業主共同決定：

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（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

（1）物業管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途引發的物業糾紛 典型案例：物業公司無權出租共用部分

某小區的物業管理公司，將小區傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經營。而小區業主認為在購房時已將傳達室分攤入所購房屋的建筑面積，對傳達室擁有所有權，物業管理公司未經業主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權益，于是跟物業公司發生了糾紛。

案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業管理條例》第11、55、66條規定，小區傳達室是共用部分，所有權人是全體業主，如要另作他用，應該由業主大會決定。物業公司只能對傳達室行使管理權，未經業主大會通過就擅自出租，侵犯了業主所有權。業主可要求物業公司停止侵權，賠償損失，并可要求房地產

（2）業主擅自占用共用部位引發的糾紛

典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發現樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區未將它規劃為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。

于是，曾先生未經開發商和物業管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發商和物業管理公司知道后，限定曾先生在一周內把車棚拆掉，一切用數據說話

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否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。

對開發商和物業管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執行，而且還辯稱說，小區空地使用權屬于全體小區住戶，他作為小區住戶之一也占有一份，有權使用空地。小區不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。

為此，曾先生與開發商及物業管理公司發生糾紛，至今還沒有解決。

案例解析：按照建設部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區內的空地屬于住宅共用部位。小區內空地的使用權屬于小區全體業主共同所有，業主可以對小區內的空地合理行使使用權，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業管理條例》第7、51條規定，小區的空地使用權歸全體業主享有，個體業主占用空地應該征得業主委員會的同意；按照《物業管理條理》第1條規定，物業管理公司對曾先生的行為應該履行制止的職責和向有關行政管理部門報告的義務。

按照《物權法》第70－73、76條規定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業主的權利。

《物權法》第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

6、業主擅自改變房屋的使用性質引發的糾紛

相關法律法規：《物權法》第七十七條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意

《物權法》第八十四條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

典型案例：2002年3月，吳先生在某小區買了一套一層三居室商品房，入住后他發現由于小區是新落成的，各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業一個月，小區物業管理企業找上門來了，要求關閉餐館，吳先生覺得他為大家服務，解決大家早餐問題是好事，物業管理不應該干涉，為此發生糾紛。

案例解析：本案的核心是業主是否有權利擅自改變房屋的使用性質。

根據我國《物權法》第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經

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有利害關系的業主同意

及《物權法》第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系的規定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質，吳先生如果確需改變房屋的使用性質，也不得不違反相鄰權，并且應當按照有關規定辦理有關手續。無論是業主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建筑設計規定的用途，如果擅自改變物業的使用性質，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響。相鄰權是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權利；相鄰義務則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務。物業相鄰權的實質在于不得違反全體業主的共同利益，不得將其權利濫用，即對物業產權行使的法律限制。擅自改變物業的使用性質屬于相鄰權所禁止的行為。區分所有權人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據其本來規劃設計的居住、營業或者其它特定的用途來使用，否則構成不當使用。

7、特殊侵權行為引發的物業糾紛 相關法律法規：《民法通則》第123條：

從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。

《物業管理條例》第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故的發生。

審理結果：電力公司負80％的責任，物業公司負20％的責任

案例解析：根據《物業管理條例》等法律法規的規定，高壓電線的維修養護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養護高壓電線的責任，應當嚴格依照《電力設施保護條例》

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及其《實施細則》的規定，采取有力的措施保障電力設施的安全，在大風過后應當采取措施消除危險。《物業管理條例》第52條第1款規定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任?！彪娏疚茨芗皶r檢修刮斷的電力設施，主觀上有過錯，應當承擔損害賠償責任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責條件，應當依法承擔法律責任。

此外，物業公司負有物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，但本案中，物業公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承擔一定的責任。

風險防范：盡管《物業管理條例》第52條規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但是物業公司負有物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業公司要想規避此類風險的發生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業小區內存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的安全警示標志。

8、在物業管理中未盡到注意告知警示義務而引發的物業糾紛

相關法律法規：《物業管理條例》第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

（1）典型案例：上消防逃生門物業管理存隱患擔責三成

高某去年租用上海市青浦區佳樂苑小區的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發現有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫院，經過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫生實在無法下針只好作了消毒處理。經過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標志，晚上時不知被誰關上了，高某沒發現就一頭撞了上去。

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第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業交涉，但物業公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應當賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業公司起訴到了上海市青浦區人民法院。

法院判決：小區物業承擔30%的責任。

案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當，且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務，對損害后果的發生負主要過錯責任；但物業公司負有對管理小區內的安全保障義務，應及時發現物業管理小區內的安全隱患并作出相應的警示注意義務，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業公司沒有對其作警示標志，因此應承擔一定的責任。

（2）典型案例：物業公司盡到了注意告知義務無責任

2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰,趙小姐上班時經過不慎滑到,導致右手骨折,事發后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業公司要求賠償。而物業公司認為，根據租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯，而且，事發當天物業管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應自己承擔后果，故物業管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業公司賠償。

法院判決：物業公司無責任

案例解析：既然所簽定的物業管理合同或相關管理規定已載明電梯的使用性質，再加上當天管理人員現場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業管理人員已盡到了注意告知義務，因此，在這種情況下導致趙小姐摔傷，責任全在趙小姐身上。

（3）典型案例：物業未盡及時注意義務業主人身損害索賠

去年4月，家住盧灣某小區的徐某準備進行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業公司賠償2500余元。

案例解析：如果業主在小區公共區域受到傷害，物業未能及時報警，或者發現異常情況沒有及時注意，導致損害后果產生的，應該承擔相應責任。若因物業的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設備進行修復造成居民人身損害的，物業應該承擔相應責任。

風險防范：為了規避因物業管理人員未盡到注意告知義務而引發的物業糾紛，物業管理

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人員應及時的發現物業管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。

9、業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛

相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業

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管理企業承擔賠償責任。

審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。

案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規的規定?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業管理企業的責任?！段飿I管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主?！边@是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款?！蓖瑫r，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！币虼?，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。

風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住

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宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。

10、小區內發生的人身損害賠償糾紛

相關法律法規：《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業管理條例》第四十七條：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

《民法通則》第一百三十一條：受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。

最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第九條： 雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。雇主承擔連帶賠償責任的，可以向雇員追償。

前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《民法通則》第一百二十六條：

建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《物業管理條例》第二條：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由

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業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

《城市新建小區管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區管理（以下簡稱小區管理），是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

（1）保安未盡安全保障義務引發的物業糾紛

典型案例：小區居民家中被砍傷 物業公司未盡責被判賠償

日前，洛陽市老城區法院依法審結一起因物業公司未盡到應盡的安全保障義務，造成業主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業公司承擔張某人身損害損失40％的補充賠償責任，賠償張某4萬余元。

2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產開發有限公司購買了一套位于本市某小區內的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區，并與被告簽訂了物業管理公共契約。其中約定，被告在管理中負有“在公安機關的指導下管理日常治安工作，安排管理人員對本區進行日常巡視”的義務。此后，原告按約每月交納物業管理費，被告將其物業管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現場(該案至今未破)。案發后調查發現，該小區大門口設有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。案發前后，被告正將該小區的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經洛陽市第一人民醫院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側氣胸、左側喉區神經損傷，構成9級傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫療費3.3萬余元。

2004年11月19日，原告以被告物業管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機為由，向洛陽市老城區法院提起訴訟，要求被告賠償其醫療費、交通費、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計10萬余元。法院審理后，依據我國《民法通則》等有關規定，于近日作出上述判決。

案例解析：物業公司應承擔補充賠償責任

最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，從

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事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者是其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予以支持。因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業管理合同關系。原告按約定向被告交納了物業管理費，被告即負有管理小區日常治安工作，有效防止和制止在小區內侵害小區居民人身、財產行為的義務。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內的安全保障義務，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔張某人身損害損失40％的補充賠償責任是適宜的。

（2）保安致人損害的物業糾紛

典型案例：某物業公司在某小區門口設有保安員執勤，負責對進入小區的人和車輛進行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準備進入小區回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區的相關手續后，方可進入小區。為此，雙方產生爭執。楊某的丈夫焦某下車與保安員發生互毆。爾后，其子又用電話聯系他人進入小區，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經反應，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業公司要求賠償醫藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬余元。

法院判決：經審理法院認為，公民的身體健康權受法律保護。原告駕車進入被告管理的居民小區時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產生爭執，雙方本應克制自己的情緒，從維護小區管理秩序出發，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。雙方均負有一定過錯，應各自承擔相應責任。被告與實施侵害的保安員系雇傭關系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應由被告賠償給原告因此造成的合理經濟損失。最后，法院判決某物業公司賠償原告經濟損失人民幣6100元。

案例解析：本案是一起因物業管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區居民，被告則是管理小區的物業公司。值得注意的是，這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害，被告應承擔經濟損失。依據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任。

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雇主在這里所承擔的是雇主替代責任。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權利時所應當承擔的民事責任。本案中，值勤保安對進出小區的車輛和人員進行管理是在履行其雇主——某物業公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責時，與原告發生爭執從而導致斗毆。依照最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。所以，應認定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇主——某物業公司仍應承擔賠償責任。

但同時，小區某物業公司是受小區業主的委托對小區進行管理，原告作為小區一名居民有服從小區管理的義務。但原告沒有履行其義務，而與值勤保安爭執斗毆。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。

（3）小區共用設施傷人賠償糾紛

典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發后，小鵬的父母多次與小區開發商和物業公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看護不力，他們不應承擔責任。隨后，小鵬的父母將物業公司和開發商告到法院，索賠醫藥費、精神撫慰金計1．4萬余元。庭審中，被告物業公司和開發商都表示不愿賠償。

法院判決：物業公司賠償小鵬7200余元。

案例解析：《物業管理條例》規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，同時建設部《城市新建小區管理辦法》規定，物業公司對小區的管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環保容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。因此，物業公司對物業小區內的共用設施負有管理、維護義務，對于因共用設施存在安全隱患致使他人受傷的，物業公司應當承擔損害賠償責任。而物業小區休閑廣場上的石桌作為共用設施，可見物業公司對休閑廣場上的石桌負有管理、維護義務。另根據《民法通則》規定，一切用數據說話

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建筑物或其他設施發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中，物業管理公司未能提供足夠證據證明其已盡到了管理、維修義務對損害的發生并沒有過錯，故應對小鵬的受傷承擔賠償責任。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監護義務，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應減輕物業公司的部分賠償責任。因此，法院判決物業公司賠償小鵬7200余元。

相關法律知識：“安全保障義務”有法律依據[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現了侵權責任法的主要原則。其中與物業管理行業關系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持?！蓖ㄋ椎卣f就是，經營者或者社會活動組織者，對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障義務，未履行這個義務，致使他人受到人身損害的，要承擔賠償的責任。法條中雖未明確列舉物業管理，但從法理上看，從事物業管理活動應包括在“等經營活動”之中，物業管理公司要對它的顧客一一業主和使用人承擔安全保障義務，應當足毫無疑義的。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業管理人的安全保障義務主要體現在三個方面：設施設備的安全保障責任、管理服務的安全保障責任、預防和制止第三人侵權的安全保障責任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 設施設備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]

每個住宅小區中都會有許多設施設備，如交通設施、供水供電供氣設施、安保設施、排污設施、娛樂設施等，物業公司作為管理人，有義務保障這些設施的完好，不使其對業主和使用人造成人身損害。如果設施設備未達到安全要求，導致使用人受損的，受損人有權向物業管理人索賠。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業管理中，來自設施設備的風險相當多，僅小區游泳池，就存在水質是否達標、是否按標準配備了救生設備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設置了安全告示等，其中一項欠缺，就可能構成“未盡設施設備的安全保障義務”。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫療費用近三萬元，后女孩向物業公司索賠26萬余元。物業公司認為，一切用數據說話

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安裝護欄足為了保護綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應該去攀爬護欄，家長也未盡到監護責任，物業公司對此傷害后果沒有責任。法院最終認定：該小區物業公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應對此人身傷害事故承擔部分責任，判決物業公司賠償醫療費用1萬元。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個案例啟示我們，對小區內的一切設施設備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內，不僅要考慮正常使用狀態下會不會發生傷害，還要考慮到非正常使用狀態下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。這種心思，就是物業管理人應有的安全意識。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務管理：細致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]

物業公司的服務管理，包括對業主的服務及對房屋、設施及小區秩序的管理。服務管理不到位，沒有盡到職責，造成業主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務”，應當承擔民事賠償責任。東海花園業主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區，物業管理人員未能覺察，顯然在履行職責上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔賠償責任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務，恐怕說不過去。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業主求助時的迅速處理等，都是物業公司最常見的安全保障工作內容。2001年3月，上海復興新苑小區業主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入小區，而該門在晚上是應當上鎖的，那晚卻沒有關。這成為物業公司未履行職責的主要依據。因此法院判物業公司賠償4萬元。這個案例警示我們，物業管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經得起檢驗，這是一個很高的要求。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業主被殺害這樣的惡性事故出現的概率固然很低，但小的傷害事故隨時都有可能發生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設施殘損致人傷害等等，都是物業管理中每天都需要警惕的風險。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害

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優質追賬款、智能合同服務 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區里發生，物業公司作為管理人責無旁貸。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業管理人組織的大型社區活動越來越多，體育比賽、商業促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區氣氛，但造成人身意外傷害的風險也大大增加。作為社區活動的組織者，物業公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權：及時果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]

對于來自第三人的人身傷害行為，物業公司有防范和制止的義務。《物業管理條例》第47條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作?！边@里把物業公司制止第三人侵權的安全保障義務，概括歸納為“兩協助兩及時”。“兩協助”足“協助防范、協助救助”；“兩及時”是“及時制止、及時報告”。我們知道，物業公司作為一個企業，本身并不具備執法的權力，它只能在合理限度范圍內承擔安全保障義務?！邦A防、制止(應急)、報告、救助”這四個方面，就是物業公司合理限度范圍內的責任。比如，物業公司在小區內接到“有人行兇”的報警，應該立即派保安人員趕赴現場，在保護自身安全的前提下，采取制止措施，同時向公安機關報告。如已發生人員傷亡，應立即聯系急救站，協助救治傷員。在警方到達后，協助工作，配合調查。做到這些，就履行了制止侵權的安全保障義務。如果物業公司沒有做到“兩協助兩及時”，都會構成不作為，受害者有權要求物業公司承擔賠償責任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：

一、新《物業管理條例》解讀

1、街道辦新增為成立業主大會指導部門

修改條文：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”

解讀：這項修改將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的一切用數據說話

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指導部門，是把現實中的做法固定化。

2、業主共同決定七種事項

修改條文：“第十一條下列事項由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?/p>

解讀：此次修改將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項，改成了和《物權法》一樣的七種事項。

3、改建、重建建筑物程序更嚴格

修改內容：“業主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?！?/p>

解讀：對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項新增事項，《決定》規定了更加嚴格的程序。此外，選聘和解聘物業服務企業現在只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意就可以了，而修改之前，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

4、業主可向法院申請撤銷侵權決定

修改條文：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>

解讀：由于規定了業主大會或者業主委員會作出的決定對業主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業主的權益，《決定》賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權力。

5、業委會決定違法街道辦有權撤銷

修改條文：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

解讀：修改賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會、業主委

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員會作出的決定違反法律、法規的，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主的權利。

6、物業由管理者變成“服務員”

根據《物權法》的有關規定，《決定》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。

解讀：雖然只是變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業公司的定位，就是為業主服務的。

二、《物權法》與《中華人民共和國物業管理條例》的對比分析

1、《物權法》首先對業主、業主委員會的合法權益進行了保護。

首次明確以國家法律的形式，提出了業主的建筑物區分所有權與共有物權概念。《物權法》第七十條

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。換句話說，物業管理區域內，除專有物權以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區綠化帶等等都應當屬于業主共有的物權。業主們打開家門，直到小區紅線以內的非專有部分，未經特殊說明，都屬于業主共有部分。共有物權的概念之所以重要，是因為這是業主、業主大會、業主委員會一切權利、義務關系的物質基礎。業主大會、業主委員會存在的物質基礎就在于，業主們要聯合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進行管理、處分與協調，使共有部分處于良好的狀態，營造一個和諧、寧靜的家園。而物業服務機構所服務的也正是這一部分，因為對于業主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經允許，是不能夠隨便進入的。由此，物業服務機構的職責也就非常明晰了，協助業主全體，使建筑區劃內共有部分處于良好的使用狀態，更加整潔、美觀。

《物權法》對于共有物權的內容也作了解釋說明：第七十三條

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。對比《條例》，有了實質性飛躍，《條例》中沒有共有物權的概念，提及業主共有物權的相關規定只有第六條第七款

業主在物業管理活動中，享有下列權利：對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。應當說，物權法比《條例》有了質的飛躍，難怪業主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。

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《物權法》明確了建筑區劃內，國有土地的使用權屬于全體業主共有。第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。業主全體購買了建設單位的商品房，因此建筑區劃內國有土地使用權自然一并轉讓給了全體業主。但是，據我們調查，目前絕大多數建設單位在將小區業主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權轉移到業主手中，而且繼續持有《國有土地使用權證》，因此，違反了《物權法》的規定。由此可見，在《物權法》實施以后，將掀起一輪國有土地使用權的轉讓爭議熱潮。

很多業主經常會抱怨，自己購買房產的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。一些開發商經常通過先宣傳綠地面積，作為賣點，當業主們購房入住之后，再將綠地變為樓房，繼續牟利，嚴重損害了業主的合法權益。于是在房地產市場的供需兩端，形成了需求方——業主們的權益無影無蹤，供給方——發展商的利益無窮無盡這種奇觀。對于這種現象，《物權法》也作了相應規定。

第一百三十六條

新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。我們看到，公共綠地作為原有業主們已設立的用益物權，是不能被損害的。因此，建設單位再想通過隱瞞規劃實現提高房價的做法，是要承擔法律責任的。

2、明確了業主、業主大會、業主委員會與物業服務機構之間的地位問題。

在很多小區的實踐中，不少業主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區業主與物業服務機構之間的矛盾甚至非常尖銳。業主們請物業服務機構辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現。物權法對此作了規定。《物權法》第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

這三條的意義在于明確了業主與物業服務機構之間的法律地位、經濟地位問題。業主是共有物權的所有人，業主全體為了更好的、更職業化的管理好自己的共有物權，邀請物業服務機構前來協助，這與我們普通居民請家政服務人員操持家務是一樣的道理。只不過家政協助管理專有物權，而物業服務機構協助管理共有物權而已。業主全體有權利更換物業服務機構，并且，物業服務機構的職權、服務質量及收費標準都應當由業主全體根據實際市場情況

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確定。如果明確了這一點，物業服務機構與業主之間的關系也就非常明確了。業主是主人，物業服務機構是專業化服務機構。對比《條例》中的如下規定，第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業?？梢钥闯鑫餀喾ǜ用魑藰I主與物業服務機構之間的權利義務關系。在物權法中這些內容比《條例》進了一大步。在物權法中，始終是物業服務，而不是物業管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業服務，這說明，國家最高立法機構是明晰的，在業主與物業服務之間，業主是首要的。管理與服務，表面上看是用詞不同而已，實質上看，《物權法》在業主與物業服務機構之間的關系上，確立了業主的主導地位。當然，并不是說物業服務機構就是不重要。事實上，物業服務機構有一支專業化的隊伍，他們提供物業服務比業主自行管理要更加高效，更加熟練。業主自行管理屬于業余水平，物業服務機構屬于專業水平。業主與物業服務機構之間必須要爭取雙贏的局面。物業服務好了，業主們愿意支付更高的物業服務費用，物業服務機構才能夠提高收益。物業服務的質量提高了，業主們的家園也才更有價值。

3、對業主委員會的地位有了進一步明確，業主委員會成立的要件作了規定。《物權法》第七十八條

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。而目前實施的《條例》第十二條規定業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，而沒有說業主委員會的決定對全體業主具有約束力，僅僅多了7個字，但這7個字，字字千金，解決了業主委員會多年來無人理睬的尷尬境地。業主有權選舉業主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業主委員會作出的決定。業主可以由于種種原因不參加業主委員會的活動，但是，業主委員會的決定必須遵守，這樣才會有更多的業主積極參與業主委員會的工作，也才會有更多的業主積極參與城市社區的建設。關于業主委員會與房地產行政主管部門的關系，《物權法》與條例相比，也有了明顯不同?！稐l例》第十九條規定業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。換句話說，房地產主管部門有權撤銷業主委員會的決定，但是從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。這就更加規范了業主委員會與政府職能部門之間的關系?！段餀喾ā返谄呤鍡l業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

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由此看來，業主委員會是業主自治管理組織，依據國家的法律、法規的規定，一是基于業主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導下和經一定的程序而成立．只要業主委員會按照法定的程序和要求召開業主大會，選舉產生業主委員會之時即為合法成立；三是業主委員會的權利來源于業主共同的真實意愿，而非政府主管部門的批準，業主委員會沒有上級領導機關，只是在業務上接受有關部門的“指導”。地方人民政府相關部門“備案”與“指導”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責，不影響業主委員會的成立，備案也不是業主委員會成立或履行法定職責的必要條件。房地產行政主管部門不是業主委員會的領導機關，因此，業主委員會做出的決定，只要符合國家的法律規定，無需地方相關部門的審批。只有人民法院在業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，才能夠依法撤銷。

從《物權法》中，我們看到，城市居民委員會對業主委員會不再具有指導與監督的權力。而《條例》第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。由于居委會不是地方人民政府相關部門，因此不再具有對業委會的“指導”與“監督”權力，業主委員會也無必要向居委會告知所有決定。

4、《物權法》保護了物業服務機構的合法權利，對于物業服務機構來說，最為敏感的問題就是物業服務費用的收取，在小區中物業機構與業主之間糾紛最多的利益關系最為直接的就是某些業主因為對物業服務機構的質量不滿意，而拒絕交納物業服務費用。

第七十二條

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。根據此條，只要是業主委員會或業主大會決定選聘的物業服務機構，協商確定的物業服務收費標準，個別業主是不能因為個人對物業服務機構不滿而拒絕交納物業服務費用的。第八十三條有如下內容業主大會和業主委員會，對拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規定了業主委員會有協助物業服務機構追索物業服務費用的權力與義務。而在《條例》中的規定如下第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴，顯然《物權法》更明確。

5、《物權法》同時也保護了房地產開發企業的合法權益。

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建筑區劃內，停車位的歸屬問題，向來是爭論的焦點之一。絕大多數業主認為停車位屬于業主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區配套設施，公共配套設施，根據《物權法》第七十三條，理應屬于全體業共有。2）建停車位所使用的土地，其國有土地使用權屬于全體業主共有，而建設停車位的相關成本已經計入房價當中，因此車位實際上是使用業主的錢在業主的土地上建設而成3）業主在購買房產時，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據，如果建設單位將車位出售給他人，業主將無處停放車輛。

建設單位則認為

停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場機制進行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業主共有，那么開發商在規劃時會盡量減少停車位的建設，最終將會造成業主的不便。

《物權法》第七十四條規定

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。說明開發商是可以出售規劃停車位的。

三、對《物權法》第六章業主的建筑物區分所有權的解讀

1、什么是業主的建筑物區分所有權？

建筑物區分所有權是指多人區分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨的所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權?！段餀喾ā吩谖覈?，第一次以國家法律的形式提出了業主的建筑物區分所有權，并進行了規范。業主的建筑物區分所有權從原來的共同共有發展而來，處分共同共有的財產必須征得全部共有人的同意。但在現代城市中，高層住宅往往有數百甚至上千戶，對于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權決策模式，難以適應形勢需要。因此將連為一體的建筑物區分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業主獨享，共有部分由業主共享，實行民主決策機制對共有部分進行處置是非常必要的。

2、什么是業主的專有物權？

專有物權是業主的建筑物區分所有權中的專有部分，指構造上能夠獨立區分，具有排他性且可獨立使用的作為區分所有權的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨立標的物進行交易的單位，對于一般業主來說主要是指開門以內的套內面積。由于物業的不可分割性，業主在行使形式專有物權時，可能對他人的專有物權造成損害。根據《物權法》第七十條之規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。因此，專有物權應當包括兩部分住宅及經營性用房。而車庫、車位、會所等等沒有明確能否構成專有物權。正因為如此，一切用數據說話

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車庫、車位及會所能否出售，如果出售這些物業的權利人在沒有其他專有物權的情況下能否成為業主，也存在疑問，這需要進一步的司法解釋。

3、業主是否可以對專有部分任意處置？

（1）業主行使專有物權時不能對其他業主造成損害。由于不同業主房屋毗連在一起的特性，當某一業主在行使其專有物權時，可能對其他業主的專有物權產生影響。因此，七十一條明確規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

（2）業主行使專有物權時，不能隨意更改專有物權的用途。七十七條規定業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

4、什么是業主的共有物權？

嚴格來說，是指區分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。《物權法》第七十三條對共有物權的內容進行了規范?！敖ㄖ^劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”確立了建筑區域內的一般性原則。這個兜底性條款確立了公共場所的歸屬。另外，根據《物權法》第一百四十七條

建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，建筑區劃內，國有土地使用權也屬于全體業主共有。

總體來看：道路、綠地、物業服務用房、國有土地使用權明確為業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

會所、架空層、人防工程等等是否為業主共有依然未明確，在司法實踐中可能會造成爭議。

5、業主對于共有物權的權利有哪些？

（1）業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利（七十條）（2）業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利（七十二條）

（3）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要（七十四條）（4）業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業

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要接受業主的監督（八十一條、八十二條）

（5）業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

（6）維修資金屬于業主共有，第七十九條

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

6、業主對于共有物權要承擔什么義務？

（1）業主要承擔共有物權產生的費用，這是業主對共有部分承擔義務中最為關鍵的要求，業主不能拒絕繳納合理的物業服務費用，當建筑物需要維修時，當共有部分需要修繕時，業主不能拒絕其應當承擔的部分費用。八十條規定建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

（2）業主必須要服從業主大會與業主委員會就共有部分所做出的決定。七十八條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

（3）業主在行使、利用共有部分時，要遵守相關規定。第八十三條規定業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

7、業主對共有部分的權利義務關系是否“對等”？

業主對于共有物權可以放棄權利，但不能拒絕義務，這是業主委員會、業主大會權利的基本原則，同時也是業主共同管理小區的基本原則。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務

（七十二條）。業主大會類似于股份公司的股東大會，只要是業主，就是業主大會的當然成員，業主可以不參加表決，但業主不能以不參加業主大會為名，不履行義務。這就如同股東可以不參加股東大會表決，但不能不服從股東大會的決議一樣，不能以未參加股東大會，就否認自己作為股東的義務。

8、車庫、車位歸誰所有？

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（1）首先滿足業主需要不是一個準確的法律概念。有優先購買權還是優先使用權？從第一款來看，肯定是指優先使用權，第二款中的當事人并不排除非業主和開發商。但是，業主可以起訴開發商，保證優先使用權。這里需要提醒大家注意的是，根據第七十條僅僅擁有車位的權利人，并不是業主。

（2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。規劃車位是為專用部分配套服務的，二者相輔相成，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，等于默認開發商首先享有所有權。另外，這里當事人約定有兩個層次，是開發商與業主全體約定還是業主之間進行約定。

（3）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這些車位的分配機制尚有待研究，是業主委員會分配與管理，還是由物業服務機構管理未明確。

9、業主實現共有物權的形式？

業主大會與業主委員會是業主全體的代表，業主全體通過業主大會或者業主委員會實現對共有部分的所有權及一切派生的權利?！段餀喾ā返谄呤鍡l規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

10、業主共同決定的事項是什么，如何做出決定？

《物權法》第七十六條確立了業主全體共同決策的的基本內容、程序與標準。應由業主共同決定的事項包括：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

可以看出，國家立法機構對于業主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項充分保護了每一個業主的權利，但是也應當看到要做出第五、第六項決定實行的是面積與人數的雙重表決標準，因此實施的難度非常之大。

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11、業主委員會的成立及其與政府部門的關系如何？

業主委員會是基于業主的共同意志成立，其行使權利的基礎是全體業主的授權，而并非政府機關。第七十五條

業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。對比目前實施的《中華人民共和國物業管理條例》來說是一個巨大進步。業主委員會的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會告知。而根據《條例》住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。同時排除了《條例》中房管局、街道、居委會撤銷業委會決定的做法。《物權法》只規定了一種撤銷業主委員會決定的作法，第七十八條規定

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業主委員會侵害業主合法權益的決定，其他決定或其他部門是無權撤銷業主委員會決定的。第七十八條

12、共有部分的維修費用如何稱呼？

業主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統一，有稱為專項維修基金的、稱為維修基金的等等，物權法同意了稱謂。第七十九條規定

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。因此，《物權法》為物業維修的費用統一定名為維修資金，并歸全體業主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據。

第三篇：9種典型物業糾紛典型案例

9種典型物業糾紛典型案例

類型

一、物業公司不是“第二警力

案例：2004年5月，陳某與某物業公司簽訂了入住協議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區內，等第二天上班時，陳某發現自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業公司簽訂了入住協議書，該合同是物業公司對陳某提供物業管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。

點評 當前，業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生，于是許多業主片面理解物業公司就是小區的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席，然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。

類型

二、業主與業主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

分析：王某作為小區業主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前，有的業主不了解，有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業公司出面處理，如物業公司不肯協調，則大多以拒付物業服務費相要挾，無形中物業公司做了他們的“替罪羊”。

類型

三、物業管理費要明示

去年4月，某物業公司正式進駐某高檔小區，行使前期物業管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業公司每月應收取每平方米4.5元的物業管理費，當業主入住該小區后，就發生有的業主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業公司不服，提出行政復議。

分析：根據物業管理條例的相關規定，新建商品房物業管理費的收取標準應由建設單位與購房人協商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

點評 當前，有關因物業管理收費標準問題而發生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業公司如何規范收費服務以及業主如何適應市場規律，遵守市場游戲規則的問題?？偟膩碚f，物業管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

類型

四、業委會擅自打官司

案例：本市東部某小區業委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業委會辦公用房，業委會委員們再也不用到小區隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業公司的商譽，須賠償幾萬元，業委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業主大會的表決通過。因此，業主表示該由業委會成員本人承擔訴訟風險，業委會準備將拒付訴訟費的業主告上法庭，由法院替業委會做主，討回公道。

分析：國務院《物業管理條例》規定，誰擁有房地產權證誰就是業主，業主大會是廣大業主的權利機構，而業委會則是一個執行機構，它既不是企業法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業公司的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定，必須按照法律法規的規定，得到管理區域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

點評 目前，在本市一些小區，有的業委會擅自自作主張的現象比較嚴重。有的業委會動不動就提起訴訟，有一個小區業委會一年里共打了8起官司，輸了官司業委會就辭職不干了。有的業委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規定的時間里將征詢意見表寄回業委會，則視為業主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

類型

五、物業公司截留物業管理費

案例：虹橋開發區某廣場業委會與物業公司簽訂了一份《物業管理服務合同》。合同約定業委會將廣場全權委托物業公司進行管理，物業公司可按市場有關規定提取12％的管理酬金，物業管理費若有節余則歸業委會所有。2004年8月，合同期滿，物業公司拒絕將多余的物業管理費歸還業委會，于是東家就將物業公司請到法院講道理去了。

分析：根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司進行物業管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節余的物業管理費應屬于業主大會所有，物業公司不得截留、挪用。

點評該物業公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業管理費結余款交付給廣場業委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業委會的合法權益。目前，業主通過業主大會表決由業委會追訴物業公司業委會用房、停車費等官司越來越多，業主的維權意識普遍增強。

類型六前物業公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區今年物業管理服務合同正到期，業委會出錢請了專業物業咨詢公司做招投標工作，原物業公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業公司奪標。原物業公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業公司一舉將原物業公司和業委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

分析：根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理服務合同到期，原物業公司應做考試吧好將物業管理資料的移交給新物業公司的工作，并及時撤離管理區域。

點評 當前，物業管理服務合同到期或未到期更換物業公司而引發的老物業不走，新物業進不來的窘境經常上演。有的物業公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規則，給本市規范的物業管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

類型

七、物業成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業管理公司從媒體上獲悉某開發商欲將40萬平方米建筑量的小區前期物業管理委托給一家有實力、有品牌的物業公司管理。于是，這家物業公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協議，將該物業公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發商開出了非?？量痰臈l款，逼中標物業公司自動退出，將自己下屬的物業公司隆重推出，于是，物業公司與開發商對簿公堂在所難免。

分析：根據《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司。

點評目前，物業公司因前期物業管理費以及空置房管理費問題與開發商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發商毀標的則是首例。可見，目前仍有部分開發商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監督與管理應該時刻不能放松監管。

類型八業委會換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區因業委會任期即將終止，部分業主在當地居委會的主持下成立了選舉新一屆業委會的籌備組，前任業委會業主認為自己應當是下一屆業委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業委會委員的選舉，又不滿新一屆業委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業管理規定》對業委會到期后如何選舉下一屆業委會沒有作出相關的明確規定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業委會成員以業委會委員的身份參與新一屆業委會的選舉工作，而應是以一個業主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

目前，在本市某些小區的選舉過程中，由于該類問題而引發的訴訟正在逐步增多。業委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業管理的發展與進步是分不開的。相反，相關的有關業委會的選舉程序、標準等規定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

類型

九、維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區的業委會主任擅自主張，將小區的物業維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發了業委會委員與委員之間的嚴重沖突。

分析：根據《物業管理條例》的有關規定，小區的物業維修基金的動用、續籌以及影響到其利益的，應由業主大會三分之二以上有投票權的業主決定。

點評 對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要考試吧是維修基金的管理缺乏監督機制。雖然法規明確由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。有的小區少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區里個別本身財產并不豐裕的業主。因此，在有些小區，業委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

第四篇：物業糾紛案例案例

小區內交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區內發生一起交通事故：一老人在小區內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區明文規定的限速要求（現場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發后物業管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒?，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業管理公司，要求物業管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發生，使業主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區交通標識設置不合理、不規范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業公司在小區內已設置合理的限速標志，已有監控設施，且事發后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業管理公司不承擔責任。

分析：

1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發生后物業管理企業積極依法（條例）履行義務。

但如果有證據表明物業公司設置的小區交通標識設置不符合相關規定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵），同時證據證明該行為與事故發生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任（因侵權所生之債）；業主向物業管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業公司的責任（如果物業公司有違約或違法行為）。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。

３、在物業管理的過程中，物業區域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業區域內應做好相關交通、消防知識的宣傳；對物業區域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業管理企業在發生惡性突發事件后，物業管理企業要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。

（高空拋物責任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業管理處告到了法院。而該物業公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業需注重行業影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 以及資料和證件復印費。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業公司和業主簽訂的協議合同里，物業公司管理的是物，業主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業公司某大廈管理處。管理處作為物業管理者，無法預知侵權行為發生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。

①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴

7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行?，F世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。案例解析：該女士應交物業管理費

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費。《物業管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。

④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。

法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。

風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任

典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。

法院判決：物業公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛

典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。

根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔

4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛 相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務?！段飿I管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患

業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛 相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業管理企業承擔賠償責任。審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規的規定?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業管理企業的責任?！段飿I管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?！钡谖迨龡l第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。”這是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款?！蓖瑫r，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！币虼?，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。

風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。

第五篇：四 采礦權出讓糾紛典型案例剖析

四 礦權出讓類典型案例精選

案例一： 采礦權出讓合同屬于行政合同 儲量不實行政機關承擔責任

【案 情】

2003年10月，安徽省舒城縣上七里河園藝場砂石礦采礦權公開掛牌出讓。出讓時表明，資源可采量為130萬噸。同年11月11日，安徽省舒城縣路通建材有限公司（簡稱路通公司）以1350萬元的報價競得該宗砂石礦的采礦權。之后，該公司就出讓公告中的稅收、儲量等4個問題致函舒城縣政府，該縣政府于11月18日以舒政秘（2003）111號文明確保證路通公司130萬噸黃砂的開采量。11月20日，舒城縣國土資源局（甲方）與路通公司（乙方）簽訂了一份《采礦權出讓合同》。同年12月2日，路通公司取得了342450310021號采礦許可證。

路通公司投產后不久發現，該砂石礦所在地的耕作層厚度遠大于合同標明的0.5米，可采砂量也小于出讓合同所標明的90%以上。2006年6月5日，路通公司認為上七里河園砂礦資源已枯竭，停止開采。砂石公司出具的證明顯示，路通公司共計開采黃砂為547210噸。

路通公司認為，本宗礦產出讓量與實際儲量相差巨大，且土層厚度、水分、泥土、礫石的含量均超過了合同的約定，舒城縣政府、舒城縣國土資源局的行為嚴重違約，并已給路通公司造成重大損失，故以舒城縣政府、舒城縣國土資源局為被告，以安徽省某地質隊（2003年6月，舒城縣礦業有限責任公司委托某地質隊對舒城縣上七里河園藝場砂石礦資源進行地質勘查，要求初步查明砂石礦的質量和可用資源量。某地質隊的勘查結果表明，砂石礦資源量為156.45萬噸，但因周邊靠近居民點，故實際可采量可能小于提供的資源量）為第三人向法院提起訴訟。而舒城縣政府認為，其不是本案的適格主體，舒城縣國土資源局則認為應由某地質隊承擔責任。

【判決】

一審判決：

一、解除路通公司與舒城縣國土資源局所簽訂的采礦權出讓合同；

二、舒城縣政府及舒城縣國土資源局賠償路通公司直接損失559.89萬元；

三、某地質隊不承擔民事責任；

四、駁回路通公司的其他訴訟請求。

路通公司、舒城縣政府和舒城縣國土資源局均不服一審法院上述民事判決，提起上訴。

二審判決：

撤銷了安徽省六安市中級人民法院（2007）六民二初字第29號民事判決第二項，維持了第一項、第三項、第四項及訴訟費承擔部分，并依法判決舒城縣人民政府、舒城縣國土資源局賠償安徽省舒城路通建材有限公司直接經濟損失884萬余元。

【點評】

本案是一起典型的采礦權糾紛案，案件雖然不是特別復雜，但其中暴露出的一些問題值得業內人士思考，下面就圍繞礦權的出讓談談所涉及的幾個主要法律問題：

一、采礦權出讓合同是什么性質，舒城縣政府能否作為本案適格主體？

在本案中，《采礦權出讓合同》系舒城縣國土資源局和路通公司之間簽訂，故其雙方受該合同的約束毋庸置疑。然而，舒城縣政府是否是本案的采礦權出讓方，這是本案爭議的一個焦點問題。在本案中，一審、二審法院經審理均認定舒城縣政府雖然不是出讓合同的簽訂主體，但其在合同簽訂前對相關問題的承諾以及在合同履行過程中對合同主要內容的變更均是以出讓方的身份實施的，故可認定舒城縣政府與舒城縣國土資源局共同為本案采礦權的出讓方，并最終判令該縣縣政府和縣國土資源局共同向路通公司承擔賠償責任。這一認識無疑是正確的，因為采礦權出讓合同本身屬于行政合同，舒城縣政府是礦產資源的管理人，礦產資源的轉讓必須經過舒城縣政府的批準同意，沒有政府的同意該合同本身不會生效的。故縣政府是本案采礦權的出讓方之一。舒城縣國土資源局系代表舒城縣政府管理礦產資源的職能部門，采礦權的掛牌出讓均需經舒城縣政府批準，由舒城縣國土資源局負責具體實施，故二者都是本案適格的被告。

二、國土資源局是否存在違約行為？

在本案中，路通公司認為：該宗采礦權的掛牌公告、舒城縣政府的相關答復意見及最終的《采礦權出讓合同》均明確，可開采資源量為130萬噸，而實際上，路通公司在開踩采547210噸后就發現該礦資源已經枯竭?；诖耍娉强h國土資源局已嚴重違反合同約定。但舒城縣國土資源局則認為：其出讓的是采礦權，不負有對礦產資源的儲量資料承擔責任的義務，且其并未對砂石礦的開發風險作出任何承諾，故經營風險應由路通公司自身承擔責任。

眾所周知，采礦權出讓底價確定的前提條件就是儲量的多少，路通公司之所以愿意以1350萬元最后取得該砂礦的采礦權，其最終看重的是130萬噸可開采的砂石礦資源，所以說本案中的砂石礦儲量和采礦權是緊密聯系在一起的，采礦權出讓人舒城縣國土資源局認為其出讓的是采礦權，不負有對礦產資源的儲量資料承擔責任的義務，且其并未對砂石礦的開發風險作出任何承諾的抗辯理由明顯不能成立。

案例二 “情勢變更”原則在解決采礦權出讓合同糾紛中的應用

【案 情】

2007年9月15日，濟源市國土局發出公告，并予以公示，對包括位于濟源市克井鎮某處的采礦權進行公開掛牌出讓。后張劉栓以665000元競標成功，于2007年10月22日與市國土局簽訂了采礦權掛牌出讓成交確認書，該確認書規定張劉栓需向市國土局交付履約定金。該采礦權掛牌出讓活動經河南省濟源市金天公證處現場監督公證。2007年10月30日，張劉栓與市國土局簽訂了濟掛采2007—011號采礦權出讓合同，合同約定市國土局將位于克井鎮西許村北坡，面積為5680平方米，深度由3O1米到276米的建筑石料用灰巖礦區第一礦段的采礦權出讓給張劉栓，張劉栓在合同簽訂后當日須向市國土局交付133000元作為履行合同的定金，定金抵作采礦權出讓金，合同簽訂后7日內，一次性交納采礦權出讓金。該采礦權的期限為2年。該采礦權出讓合同第十九條違約責任約定，張劉栓未按時交付出讓金的，從滯納之日起張劉栓按日加收遲延支付款項的2‰的滯納金，遲延付款超過6個月的，出讓人有權解除合同，收回采礦權，定金不予返還。2007年11月22日，孔山工業集聚區管理委員會下發了《關于孔山內采石類企業設定采礦權的建議》，文件的內容略。12月24日，市國土局向張劉栓下發通知書，通知張劉栓于2007年12月30日前向市國土局交齊欠交的532000元采礦權出讓金。如果到期仍未交齊，將依照雙方簽訂的《濟源市采礦權出讓合同》中的第十九條執行。2008年7月11日，濟源市人民政府辦公室下發了濟政辦(2008)47號《關于加強工業集聚區規劃建設管理的通知》，根據該文件，張劉栓競標的西許建筑石料用灰巖礦區第一礦段即位于孔山工業集聚區規劃控制范圍內。

2008年7月23日，張劉栓因該兩份文件的下發，向市國土局提出解除濟采掛2007—011號采礦權出讓合同申請，但當地國土局遲遲沒有答復。

張劉栓于2009年1月5日起訴至濟源市人民法院，請求判令：解除與市國土局簽訂的采礦權出讓合同，并要求市國土局返還其保證金133000元?！九?決】

一審法院：

1、解除張劉栓與市國土局簽訂的濟采掛2007—011采礦權出讓合同；

2、市國土局于本判決生效后10內返還張劉栓履約定金133000元。

3、案件受理費2960元，由市國土局負擔。

市國土局不服原審判決，提出上訴，后二審法院駁回上訴，維持原判。

【點 評】

情勢變更原則在礦權出讓合同中的適用

雖然礦權出讓合同屬于行政合同，但在特定條件下也適用民法的情勢變更原則。本案中市國土局通過掛牌出讓的方式將克井西某處采礦權轉讓給張劉栓，并與張劉栓簽訂了濟采掛2007—011號采礦權出讓合同，該合同的簽訂，程序合法，內容不違反法律的禁止性規定，系有效合同。該合同簽訂后，因政府修建孔山工業集聚區，致使合同簽訂時的情勢發生了重大變更，導致該合同無法履行，現張劉栓要求解除該合同，符合法律規定，予以準許。雖雙方在20O7年10月30日簽訂的合同中約定張劉栓應當在合同簽訂后7日內一次性繳納全部出讓金，但合同簽訂后不到一個月，孔山工業集聚區管理委員會下發了《關于孔山內采石類企業設定采礦權的建議》和濟源市人民政府辦公室下發了濟政辦(2008)47號《關于加強工業集聚區規劃建設管理的通知》，張劉栓競標的采礦權屬于規劃控制范圍內，該兩份文件使張劉栓有充足的理由相信，如繼續履行該合同，將給自己造成重大損失，張劉栓未全額繳納出讓金，系行使合同法規定的不安抗辯權。

因該合同簽訂后有關情況出現重大變更，致使合同無法履行，雙方均不存在過錯，屬于民法中情勢變更，情勢變更表現在（一）在客觀上，須有情勢變更的客觀事實。這是適用該原則的前提條件。所謂“情勢”是指合同生效時作為該合同賴以成立的環境或基礎的一切客觀情況。所謂“變更”是指合同生效后至履行終止前，該合同賴以生效的環境或基礎情事發生異常變動，造成合同基礎動搖或喪失。

（二）在主觀上，情勢的變更須是當事人無主觀過錯。即情勢變更的發生，必須是因不可歸責于雙方當事人的事由引起的，才可能適用該原則。如果情勢的變更因可歸責于當事人的事由造成的，則有主觀過錯的當事人應承擔由此而產生的風險，其不得以情勢變更為由來請求免除自己的過錯責任。也就是說，作為民法基本支柱的“過錯責任”論不能受到情勢變更原則的沖擊。情勢變更的法律后果是解除合同，即解除（或終止）原合同關系，并免除當事人的法律責任。實踐中，如果采取變更合同內容的方式仍不足以消除情勢變更給一方當事人帶來的顯失公平結果的，該當事人可以依法請求法律救濟，解除合同關系。這里需要指出的是，適用情勢變更原則解除合同，在一般情況下沒有溯及力。只有在終止合同仍不能使雙方當事人獲得公平結果時，才應使合同關系溯及既往地解除，使合同關系自始消滅，基于情勢變更更易適用這一原則終止或解除合同，應免除當事人不履行合同的責任，且相對方不得對此請求損害賠償。

案例三 不可抗力導致采礦權出讓合同的終止

【案 情】

2006年，永修縣政府決定以拍賣的方式出讓鄱陽湖永修縣水域5、6、7、8號4個采區的采砂權。采砂辦制作并在“中國投資在線”網站上登載了《永修縣砂石開發招商引資推介書(鄱陽湖采砂開發項目)》。采砂辦委托山東銀星拍賣有限公司負責本次采砂權出讓事宜，雙方做出的《拍賣會標的清單》和《拍賣會特別約定》。2006年5月10日，采砂辦與鵬偉公司正式簽訂《鄱陽湖永修縣6、7、8號采區采砂權出讓合同》(簡稱《采砂權出讓合同》)，約定：“

一、采砂權使用期限自簽訂本合同之日至2006年12月31日止，同時滿足防汛要求；采砂船數量28艘(功率4000kw以內／艘)；年控制采量1740萬噸；

二、拍賣成交金額8228萬元(包括稅費)；

十、本合同約定的采區采砂權使用期限，是根據上級主管部門的批文當的有效可采期，實際可采期限以當年水位不能供采砂船只作業時為準”。

自2006年7月以后，江西省持續高溫干旱天氣，降雨偏少，長江江西段出現同期罕見枯水位，鄱陽湖水大量流入長江，水位急劇下降，出現自20世紀70年代初期以來罕見的低水位。2006年8月18日，因鄱陽湖水位過低造成運砂船難以進入采區，鵬偉公司被迫停止采砂。原審另查明：采砂辦是永修縣政府直屬事業單位，采砂管理工作領導小組由永修縣委、縣政府相關部門和單位主要領導組成，采砂管理工作領導小組下設采砂辦，負責采砂日常工作，其工作經費由永修縣財政安排。

2007年8月，鵬偉公司向原審法院提起民事訴訟，請求解除其與采砂辦簽訂的《采砂權出讓合同》；采砂辦、永修縣政府依照合同約定補足135天采期并提供全部稅費發票；如采砂辦、永修縣政府不能補足采期，則應退還鵬偉公司多支付的拍賣成交款4727萬元(含稅費)；訴訟費用由采砂辦、永修縣政府承擔。一審庭審中，鵬偉公司撤回了補足135天采期的訴訟請求。

【判 決】

一審：駁回鵬偉公司的訴訟請求。

鵬偉公司不服原審法院上述民事判決向最高人民法院提起上訴.二審：

1、撤銷江西省高級人民法院(2007)贛民二初字第12號民事判決；

2、江西省永修縣人民政府、永修縣鄱陽湖采砂管理工作領導小組辦公室于本判決生效之日起30日內退還成都鵬偉實業有限公司采砂權出讓價款1079．54萬元；

3、駁回成都鵬偉實業有限公司的其他訴訟請求。

【點 評】

采砂辦通過公開拍賣的方式與鵬偉公司簽訂的《采砂權出讓合同》系當事人的真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，應認定為合法有效。合同在履行過程中，出現了百年不遇的特大旱災，使采砂有效開采期比合同約定的有效開采期減少135天，合同目的不能實現。鵬偉公司取得的是采砂權，但合同實際履行過程中，鵬偉公司沒有依合同獲得相應的礦產產品，采砂辦和永修縣政府沒有失去相應數額的礦產資源，卻按照合同取得了全部價款，造成合同履行的不公平。采砂辦和永修縣政府不能用延展采砂期的方式允許上訴人繼續采砂，變更合同，彌補損失已經失去了可能性，鵬偉公司只能要求采砂辦和永修縣政府返還合理對價以外的部分合同價款。

本案中，鵬偉公司所享有的鄱陽湖永修段采砂權雖然是通過競拍方式取得的，但競拍只是鵬偉公司與采砂辦為訂立《采砂權出讓合同》所采取的具體方式，雖然采礦權出讓合同是行政合同，但雙方之間的合同行為仍應合同法調整。鵬偉公司在履行本案《采砂權出讓合同》過程中遭遇鄱陽湖36年未遇的罕見低水位，導致采砂船不能在采砂區域作業，采砂提前結束，未能達到《采砂權出讓合同》約定的合同目的，形成巨額虧損。這一客觀情況是鵬偉公司和采砂辦在簽訂合同時不可能預見到的，鵬偉公司的損失也非商業風險所致，屬于不可抗力因素。在此情況下，仍舊依照合同的約定履行，必然導致采砂辦取得全部合同收益，而鵬偉公司承擔全部投資損失，對鵬偉公司而言是不公平的，故鵬偉公司要求終止合同并請求采砂辦退還部分合同價款。公平原則是當事人訂立、履行民事合同所應遵循的基本原則。最高人民法院判決強調合同履行過程中的由于不可抗力的發生，屬于情勢變更原則的應用。

案例四 【案情簡介】

承德市國土資源局受河北省省國土資源廳委托，于 2009 年 5 月發出公告，以掛牌方式出讓某鉛鋅礦普查探礦權，并委托該市礦業權交易所承擔出讓工作，同時公布了《探礦權出讓文件》，其中對該探礦權出讓方式、探礦權申請人參加掛牌出讓的資格條件要求及競買規則和程序等方面作出了具體規定。其主要內容是:掛牌出讓探礦權要求報價高于出讓底價成交(起價為 27 萬元)；每次報價增幅為 1 萬元整數倍，且一次報價增幅最高不得超過 50 萬元，否則報價不予受理；采用報價最高者競得原則確定競得人；報價最高的競買人違約或者放棄，保證金不予退還，報價次高者可提出書面申請，遞補為競得人。最終共有甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人通過資格審查，取得競買申請資格。在掛牌報價階段，己報價 30 萬元，戊報價 32 萬元，丁報價 33 萬元。此后，甲連續多次報價，從 50 萬元開始共報價 700 多次，最終達到 3.6 億元的最高報價。按照競價規則，甲成為該探礦權競得人。但掛牌結束后，甲提出放棄探礦權的書面申請。按照以上規定，甲被沒收了 50 萬元保證金。同日丁提出書面申請，申請遞補為競得人。市國土資源局和礦業權交易所及有關部門研究認為:丁不具備申請遞補為該探礦權競得人資格，不能遞補為探礦權競得人。于是，丁以市礦業權交易所為被告，向法院提出訴訟，請求法院依法確認原告為該探礦權項目的競得人。

2、本案焦點：

對于丁能否遞補為該探礦權競得人，主要有兩種觀點：

一是丁不能遞補為該探礦權競得人。理由是:甲連續報價700 多次屬不正常行為，嚴重擾亂了探礦權出讓秩序。甲的行為實際也剝奪了除了丁以外其他 4 位競買人繼續報價的權利，如果允許丁遞補為競得人，顯然對其他競買人不公平，而且最終會因實際出價過低而給國家造成巨大損失，加之丁、甲之間存在串標嫌疑，所以丁不能遞補為競得人。二是同意丁遞補為該探礦權競得人。理由是:該探礦權掛牌出讓競買規則已明確規定，報價最高的競買人違約或放棄，保證金不退，報價次高者可提出書面申請，遞補為競得人”。既然報價最高者——甲放棄競得人資格，那么競得人以下的“報價次高者”丁是當然的遞補者和競得人。

3、評析

對此案作出正確判斷，首先需要對掛牌出讓礦業權(探礦權和采礦權)行為及有關法律法規規定進行全面的理解和分析。

在掛牌出讓過程中，甲連續報價 700 多次，最終達到遠超出探礦權實際價值的最高報價 3.6億元后放棄探礦權，按照掛牌出讓的規則，不僅侵害了其他競買人繼續正常報價并可能獲得探礦權的權利，而且擾亂了探礦權出讓市場秩序，除應按照《探礦權出讓文件》規定沒收其保證金外，還可以依法由工商部門和司法機關追究其法律責任。

丁是否存在惡意串通并導致掛牌出讓行為無效。惡意串通是指當事人為牟取不法利益合謀實施的損害國家、集體或者他人利益的違法行為。掛牌和拍賣中的惡意串通是指在掛牌和拍賣過程中，拍賣人與競拍人之間或者競拍人相互之間為了牟取不法利益，共同合謀實施的損害國家、集體和他人利益的違法行為?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，民事行為無效。《探礦權采礦權招標拍賣掛牌管理辦法》第二十四條規定，中標人、競得人提供虛假文件隱瞞事實、惡意串通、向主管部門或者評標委員會及其成員行賄或者采取其他非法手段中標或者競得的，中標、競得結果無效，所繳納的投標、競買保證金不予退還。《拍賣法》規定，競買人之間、競買人與拍賣人之間不得惡意串通，損害他人利益。競買人之間、競買人與拍賣人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣無效，應當依法承擔賠償責任。

本案中，判斷甲與丁之間是否構成惡意串通行為的證據不夠充分，僅根據掛牌結束后甲提出放棄該探礦權的當天丁也申請遞補為競得人的事實，還不足以證明甲與丁之間在掛牌過程中存在惡意串通行為。在這種情況下，尚不能認定雙方構成惡意串通行為但所有的當事人對此均可舉證，市國土資源局等有關部門也可立案調查，在合理的調查期間內，法院應當中止訴訟。如果能夠證明甲和丁之間存在惡意串通行為，作為主管部門的市國土資源局可以根據上述《探礦權采礦權招標拍賣掛牌管理辦法(試行)》及《民法通則》、《拍賣法》的有關規定和既定事實作出掛牌行為無效的決定，并依法追究責任人的法律責任。法院可以藉此作出判決。

對競買規則中“報價次高者可提出書面申請，遞補為競得人”規定的理解。本案《探礦權出讓文件》中作出的關于“報價最高的競買人違約或放棄，保證金不退，報價次高者可提出書面申請，遞補為競得人”的規定，其制定的初衷是考慮在掛牌出讓過程中可能出現的情形，為節省人力、物力和時間，提高工作效率而采取的一種預防措施，但該規定與掛牌和拍賣出讓的基本原則存在一定矛盾，這也是導致本案出現爭議的根源所在。由于該規定沒有直接的法律依據，因此應由《探礦權出讓文件》制定者或者主管部門負責解釋。該規定屬于附條件的規定，應理解為并非當然由報價次高者遞補為競得入，而是將“報價次高”作為申請成為探礦權競得人的一個前置條件，作為“報價次高”的申請人能否由競買人轉變為競得人，取決于主管部門或者探礦權出讓領導小組的審查批準結果，即只有當其申請通過審查、獲得批準后才能真正成為探礦權競得人。

其他競買人可以依法行使權利。其他競買人即乙、丙、戊和己，作為本案的利害關系人，可以依法維護自身的權利: 其一，乙、丙、戊和己可以分別以自己的名義或者由其中的訴訟代表人作為獨立請求權的第三人，參加到丁與市礦業權交易所之間的民事訴訟中，即直接向受理此案的基層人民法院提起訴訟，請求法院依法不予確認丁為該探礦權的競得人，并向甲提出損失賠償請求；如果有證據證明甲、丁之間存在串通行為，還可在提出確認競價行為無效的同時，向甲、丁提出損害賠償請求。其二，由于同案件的處理結果與其有法律上的利害關系，為維護自身利益，乙、丙、戊和己可以自行申請或者由市礦業權交易所向法院提出，以無獨立請求權的第三人身份，參加到丁與市礦業權交易所之間的民事訴訟中。其三，乙、丙、戊和己可以以甲擾亂掛牌出讓市場秩序導致自己失去預期的探礦權競得權利為由，請求市國土資源局或者礦業權交易所確定掛牌出讓行為無效，并重新組織掛牌出讓。礦業權出讓有批準申請、協議、招標、拍賣、掛牌等五種方式。

案例五

蔡賢飛訴華東地勘院等擅將采礦權發包致其被政府主管部門

責令停產要求確認承包合同無效賠償損失案

【案情簡介】

原告：蔡賢飛，尤溪縣洋中鎮梅峰村村民。

被告：華東有色地質礦產勘查開發院（以下簡稱華東地勘院）。

被告：尤溪縣中仙鄉人民政府（以下簡稱中仙鄉政府）。

被告華東地勘院擁有福建省地質礦產廳頒發的龍溪東華金礦和銀礦的《探礦權證》和《采礦許可證》，該礦點位于中仙鄉境內。1999年12月2日，華東地勘院和中仙鄉政府下屬的非獨立法人中仙鄉礦產開發公司經營部作為甲方，對東華靈山寺銀礦礦點探采礦權予以招標發包，原告以人民幣69.3萬元中標，雙方簽訂了《東華銀礦點施工承包合同》，原告取得此處銀礦的探采礦權。合同簽訂后，原告分兩次向中仙鄉礦產開發公司經營部給付了承包款69.3萬元和押金5萬元，合計74.3萬元。該經營部收款后，將其中的承包款269670元和押金2.5萬元交給了華東地勘院的代表，其余款項除自留承包款279670元和押金2.5萬元外，還分給東華村村民委員會65300元和施發研個人78360元，并由領款單位和個人分別向原告出具了收款收據。

原告交款后即動工進行開采。1999年12月21日和2000年1月6日，福建省地質礦產廳、尤溪縣地質礦產局分別行文責令原告停止采礦。此后，華東地勘院東華地質項目組也于2000年1月16日作出《關于對東華靈山寺金銀礦點要求立即整改的意見》，并于次日送達給原告，通知原告立即整改。但原告沒有停止，繼續采礦至2000年12月下旬。停采后，原告向尤溪縣人民法院起訴稱：兩被告違反法律規定，擅自將采礦權及其經營權發包，導致其在探采過程中被政府主管部門責令停產整頓，受到巨大經濟損失。要求確認合同無效，由兩被告返還承包款及押金74.3萬元，賠償其修建廠房、公路，架設高壓線、挖礦隧道以及購買設備等的經濟損失65.1萬元。

被告華東地勘院答辯稱：尤溪縣中仙鄉礦產開發公司和我方代表應作為本案的共同被告，其他收款單位和個人應作為本案的第三人參加訴訟。我方沒有收取原告的承包款和押金，不承擔向原告返還的責任，承包款應予以收繳。還應查明原告的非法采礦的收益，并收歸國庫。

被告中仙鄉政府答辯稱：中仙鄉礦產開發公司經營部系具有法人資格的中仙鄉礦產經營開發公司的下屬機構，其對外發生的民事行為應由其法人承受，我方不是本案被告。請求駁回原告對我方的訴訟請求。

【審判】

尤溪縣人民法院經審理除確認上述事實外，還查明：中仙鄉礦產開發公司經營部不是中仙鄉礦產開發經營公司的下屬機構，而是中仙鄉政府成立的不具備法人資格的組織。經尤溪縣建設工程造價管理站審核鑒定，原告在2000年1月17日前的投入有搭建臨時工棚、建造及維修公路、架設高壓電線路的費用，以及支付的補償費、礦山管理費、見證費等共計51313元。經委托有鑒定資質的福建省國土資源廳對原告所采的金銀礦礦量、礦石品位及價值進行鑒定，該局復函無法鑒定，故對原告采礦非法所得無法認定。

尤溪縣人民法院認為：原告與兩被告于1999年12月2日簽訂的《東華銀礦點施工承包合同》，系以招投標發承包方式轉讓采礦權合同，違反了《中華人民共和國礦產資源法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》不得擅自將采礦權進行發包的有關規定，系無效合同，因該合同取得的財產應予返還。華東地勘院未經主管部門審批，擅自和中仙鄉礦產開發公司經營部將采礦權發包，原告不具備從事礦產資源開采的資質條件，雙方對合同無效均有過錯，均應承擔相應責任。2000年1月17日，華東地勘院書面通知原告立即整改后，原告仍繼續探采，此后的損失應自行承擔。該日之前原告的損失應由原、被告雙方各承擔50%。中仙鄉礦產開發公司經營部是中仙鄉政府的下屬機構，其對外發生的民事行為及產生的法律后果，應由中仙鄉政府承受。華東地勘院要求收繳原告交納的承包款沒有依據。依照《中華人民共和國礦產資源法》第三條第一款、第四款、第六條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十八條之規定，該院于2001年11月28日判決如下：

一、原、被告雙方簽訂的《東華銀礦點施工承包合同》無效。

二、被告華東地勘院、中仙鄉政府應返還原告承包款69.3萬元和押金5萬元。

三、原告在2000年1月17日前的經濟損失51313元，由原告自行承擔25656.50元，兩被告負擔25656.50元。

四、駁回原告及被告的其他訴訟請求。

一審宣判后，被告華東地勘院不服，向三明市中級人民法院提起上訴稱：原審判決其承擔返還蔡賢飛74.3萬元沒有事實和法律依據，其未取得承包款和押金，不應承擔返還責任。

且原審對損失數額的認定也是錯誤的。請求改判。

被上訴人蔡賢飛答辯稱：原審認定事實清楚，適用法律正確。請求二審駁回上訴，維持原判。

被上訴人中仙鄉政府答辯稱：上訴人在中仙鄉礦產開發公司經營部辦公室從蔡賢飛處領走承包款269670元和押金25萬元，并向蔡賢飛出具了收據，應承擔還款責任。請求駁回上訴人的該上訴請求。

三明市中級人民法院認為：上訴人華東地勘院和中仙鄉礦產開發公司經營部以招標的方式將東華銀礦探采礦權進行發包，并與中標者蔡賢飛簽訂了《東華銀礦點施工承包合同》，違反了《中華人民共和國礦產資源法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》不得擅自將采礦權進行發包的有關規定，系無效合同，因該合同取得的財產應當予以返還。合同簽訂時，上訴人華東地勘院的院長及代表分別在合同上簽字，而后其代表在中仙鄉礦產開發公司經營部領走承包款和押金，并出具收據，其代表的行為是上訴人代理人的行為，其民事責任應由上訴人承擔?，F因承包合同無效，當事人取得財產應當予以返還，故上訴人應承擔返還承包款及押金的責任。上訴人上訴稱其不承擔返還承包款及押金的責任，不予采納。關于損失的認定，2000年1月16日，上訴人之華東地質項目組根據福建省地質礦產廳和尤溪縣地質礦產局的文件，書面作出《關于對東華靈山寺金銀礦點要求立即整改的意見》，并于次日將該書面意見送給蔡賢飛，通知其立即整改，足以證明蔡賢飛此時已明知自己的行為屬非法采礦，應停止開采，故損失只能認定至2001年1月17日止，損失應由發包方與承包方共同承擔。因此，一審對損失的認定是正確的。據此，三明市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，于2002年2月27日判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【評析】

這是一起以招投標發承包的方式非法轉讓探采礦權的合同糾紛案件。本案爭議的焦點有：

（1）關于本案訴訟主體的問題；（2）關于合同的效力問題；（3）被告是否收到原告繳納承包款人民幣69.3萬元和押金人民幣5萬元的問題；（4）原告繳納的承包款人民幣69.3萬元是否應予收繳的問題；（5）關于原告非法采礦所得應否收繳的問題。

一、關于本案訴訟主體的問題

本案《東華銀礦點施工承包合同》上的發包方為華東地勘院、中仙鄉礦產開發公司經營部。經庭審查實，中仙鄉政府有其下屬的“中仙鄉礦產開發公司經營部”這一不具備法人資格的組織，而事實上不存在“中仙鄉礦產開發公司”這一法人單位。所以，華東地勘院要求追加中仙鄉礦產開發公司為本案的共同被告的主張不能成立。華東地勘院的代表不是合同的主體，對該合同不享有權利，不承擔義務，其不是本案的共同被告。其他單位和個人雖然領取了承包款，但這些單位和個人是向中仙鄉礦產開發公司經營部領取，而不是從原告手中領取，原告沒有支付這些單位和個人款項的法律義務，本案的處理結果與這些單位和個人無法律上的利害關系。因此，他們不是本案的第三人。中仙鄉礦產開發公司經營部不是具備法人資格的中仙鄉礦產經營開發公司（該單位名稱多了“經營”兩字）的下屬機構，中仙鄉礦產經營開發公司沒有分支機構。因此，中仙鄉政府主張其不是本案的被告，要求駁回原告對其提起的訴訟請求，理由不能成立。

二、關于合同的效力問題

被告華東地勘院未經國家地質礦產主管部門審批，擅自和中仙鄉礦產開發公司經營部共同將東華金銀礦的采礦權進行發包，原告蔡賢飛不具備從事礦產資源開采的資質條件，參與投標，進行承包。雙方所簽訂的《東華銀礦點施工承包合同》，名為承包合同，實為以招投標發承包方式轉讓采礦權合同。該合同違反了《中華人民共和國礦產資源法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》不得擅自將采礦權進行發包的有關規定，系無效合同。

三、關于被告是否收到原告繳納承包款人民幣69.3萬元和押金人民幣5萬元的問題

華東地勘院和中仙鄉礦產開發公司經營部為《東華銀礦點施工承包合同》的連帶債權人，原告蔡賢飛可以向任一債權人履行繳納承包款和押金的義務。原告簽訂該合同后，分兩次將承包款人民幣69萬元和押金人民幣5萬元交給合同主體之一中仙鄉礦產開發公司經營部，即系履行合同義務的行為。至于中仙鄉礦產開發公司經營部將收款分配給相應的單位和個人，并要求領款人直接向原告出具《收款收據》，系其自主處分款項的行為，與原告無關。故應認定兩被告已收到原告繳納的承包款和押金人民幣共計74.3萬元。

四、關于原告繳納的承包款人民幣69.3萬元是否應予收繳的問題

（1）原告所繳納的承包款是其自行籌集的，資金來源合法。原告在繳納該承包款時，尚未著手進行非法開采，非法活動尚未實施。被告方取得該承包款，不是非活動所取得的財產，也不是非法活動所使用的財產。（2）華東地勘院領取有東華金礦和銀礦《采礦許可證》。其雖未經國家地質礦產主管部門審批，擅自將采礦權發包給無資質條件的原告，但不是將該采礦權出賣給原告。其行為系屬擅自發包采礦權，并非將采礦權倒賣給原告牟利，其標的物不屬于法院收繳的范疇。（3）《合同法》規定，當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。故收繳的前提是當事人雙方有惡意串通、實施損害國家、集體或第三人利益的行為；對象是取得的財產。本案中，原告是在參加公開招投標后訂立合同，原告參與投標是善意的行為，并非與被告惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人利益的行為。（4）《民法通則》第一百三十四條第三款規定，人民法院審理民事案件，除適用十種承擔民事責任的方式外，還可以予以訓誡、責令具結悔過、收繳進行非法活動的財物和非法所得，并可以依照法律規定處以罰款、拘留。這里的“收繳”意思是指非法活動所取得的財產，或者是進行非法活動所使用的財產。這種民事制裁措施，適用的前提必須是嚴重違反民事法律、法規的違法行為。（5）從公平的角度看，如果將原告的承包款收繳，勢必造成只重處原告，而輕處被告。因為，法院對被告單位罰款的民事制裁，法律沒有規定，即使對被告法定代表人的罰款也只能在2000元以下的范圍，這就出現顯失公平。故原告繳納的承包款人民幣69.3萬元，不屬收繳的范疇，不應收繳。

五、關于原告非法采礦所得應否收繳的問題

礦產資源屬于國家所有，原告未取得合法開采手續而開采礦山的行為，系屬非法開采，其采礦所得應當予以收繳，收歸國有。法院已委托有鑒定資質的福建省國土資源廳對原告所采的金銀礦量、礦石品位及價值進行鑒定，但該廳復函，對原告所采的金銀礦量、礦石品位及價值無法鑒定。故對原告的非法采礦所得無法認定。收繳非法采礦所得屬民事制裁措施，可待查清事實后另行處理。

責任編輯按：

需要進一步說明的是，已取得探礦權、采礦權的企業，依我國《礦產資源法》第六條第一款的規定：“經依法批準，可以將探礦權、采礦權轉讓他人，但禁止將探礦權、采礦權倒賣牟利。”同時，依照該法第三條的規定：“從事礦產資源勘查和開采的，必須符合規定的資質條件”。那么，本案華東地勘院是取得爭議礦點探、采礦權的企業，其采取招投標的方式將爭議礦點的探、采礦經營權發包給作為自然人的原告個人（發包的另一方中仙鄉政府的不具備法人資格的中仙鄉礦產開發公司經營部也參與發包，可以說是基于爭議礦點在其境內，有許多問題不是擁有探、采礦權的企業有權處理的問題，故其參與發包所代表的就是中仙鄉政府擁有的一些利益），是否屬于轉讓探、采礦權的行為，原告作為承包人是否也必須符合規定的資質條件，這就是本案的關鍵性實質問題。

關于如何轉讓，《礦產資源法》第六條第二款明確規定其“具體辦法和實施步驟由國務院規定”。1998年2月12日，國務院第242號令發布了《探礦權采礦權轉讓管理辦法》，其第十五條中明確規定：“以承包等方式擅自將采礦權轉給他人進行采礦的”，除責令其改正外，轉讓者還將受到沒收違法所得、處10萬元以下罰款及情節嚴重的吊銷采礦許可證的行政處罰。由該條規定可以看出，以承包等方式將采礦權轉給他人的，實質在于規避“經依法批準”才能轉讓的條件。所謂依法批準，即轉讓人應當向該辦法第四條所規定的轉讓審批管理機關（在本案這種情形下，應為省級人民政府地質礦產主管部門，或者說誰審批發證誰審批轉讓）提出轉讓申請，在經法定評估機構評估并得到確認后，由審批管理機關作出準予轉讓的決定，由轉讓人和受讓人持批準通知向原發證機關辦理變更登記手續，受讓人在繳納規費后，領取新的許可證而成為新的權利人。可見，國家采取非常嚴格的程序和條件來辦理探、采礦權的轉讓，目的是為了保護有限的礦產資源不受到破壞性探采，其關乎國家利益重大。故規避“經依法批準”條件的所謂承包是有損國家利益的，這種承包合同即應依法確認無效。

關于受讓人的資質條件。在本案中，轉讓人華東地勘院具備轉讓的資質條件應該是沒什么問題的，而原告是作為自然人的個人主體，其作為受讓人需要什么樣的資質條件呢?按照《探礦權采礦權轉讓管理辦法》第七條的規定，受讓人“應當符合《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》或者《礦產資源開采登記管理辦法》規定的有關探礦權申請人或者采礦權申請人的條件”。而按照該兩辦法中所規定的申請人在申請時所應提交的資料來看，自然人實質上是不可能成為受讓人主體的，即幾乎只有依法設立的勘查單位和礦山企業才有資格成為探、采礦權的受讓人主體。因此，在合同對當事人主體資格有特別要求時，合同一方當事人不具備這種主體資格時，合同也會因此而無效。

2、