第一篇：考勤制度(鑫瑞通)

考勤管理制度

1.0 目的為確保公司進行有秩序的經營管理而制定

2.0 適用范圍

適用于徐州市鑫瑞通稅務師事務所有限公司所有員工

3.0 責任

各部門主管、經理

4.0 程序內容

4.1 出勤

? 工作時間:-每周工作五天，上班時間為8:30—11:30，13:30—17:30。

? 打卡: 員工每天上班、下班，午休出入均需打卡(共計每日4次)。員工應親自打卡,幫助他人打卡和接受他人幫助打卡者,無論是否遲到, 均按C類遲到計算.忘記打卡的員工, 需要其直接上級把員工漏掉打卡的時間email給*@*, 人事部會給予補簽.? 公出: 一個工作日內的公出需在前臺白板上登記,方便轉接電話和留言。出差、事假等需事前得到部門經理批準,并到人力資源部登記.? 請假: 任何類別的假期都需部門經理事前批準，并到人力資源部登記如有緊急情況，不能事先請假，應在兩小時以內電話通知本部門

經理和人力資源部并在上班當日補辦手續，否則以曠工計。

? 遲到、早退和曠工的獎懲制度:

全勤獎:每月100元,以考勤卡為準.遲到早退線: 上班8:30以后到達，視為遲到，下班17:30以前離開,視為

早退

遲到處理：

A:遲到 0-15分鐘/次,扣款個人月工資1%

B:遲到16-30分鐘/次,扣款個人月工資2%

C: 遲到超過30分鐘后,按曠工一天計，扣除個人月工資的10%

注：若9：00-11：00間致電直接上級請假者，可補假，否則按曠工計算。

早退細則：

A:早退 0-15分鐘/次,扣款個人月工資1%

B:早退16-30分鐘/次,扣款個人月工資2%

C: 17:00以前下班，按曠工一天計算，扣除個人月工資的10%。

注：有特殊事情，事后一天之內補假的，不做早退處理。

4.2 曠工

? 連續三個工作日無故缺勤，或未經批準休假者將被視為連續曠工。直接主管將親自聯絡本人查明原因，并于滿三天后的二天內交出“辭退處分報告”。

4.3 考勤統計

? 各種休假單，加班單應于每月月底前交至人力資源部，由人力資源部統計。5.0 本制度自2014年1月1日起執行。

第二篇：讀后感李鑫瑞

讀《站成一棵樹》有感

明德小學六年級李鑫瑞

寒假中，我讀了《站成一棵樹》這本書，令我受益匪淺。

“讓美好的文字陪伴這你走過生命中一個完整的春天。”正如封面上得這段文字，這本書就是有很多散文組成的，每一篇文章都有自己獨特的“靈魂。”將小故事孕育于大道理之中。其中最令我印象深刻的是《閃光的一課。》

《閃光的一課》主要講樂意一個小男孩用盡職盡責的態度對待送報給這這項別人看來很卑微的工作，他用懂事，勤奮和盡職盡責的態度打動了顧客，最后，所有的顧客為他------很貧窮，生活很困難的他，買了一輛非常漂亮的新自行車，以減輕他的工作難度。

“我總是把每份報紙放在應放的地方，如果遇到兩層樓的門廊，第一次沒投準，我就撿起來再投一次。遇到星期天，報紙又多又沉，我就報每一份報紙到臺階上，而不是一扔了事。下雨天，我就把報紙放到玻璃門里……”這是我最喜歡的一小段落,他體現了“小男孩”對送報紙這份工作認真與盡職的好孩子。

《站成一棵樹》是一生必讀的好書，他給我帶來了智慧，給予了我精神糧食，讓我充沛，是我開心，促我成長。愿我們經過自己的刻苦學習，取得優越的成績，達到理想的目標，造就繽紛多彩的人生，站成一棵無比高大的樹，永遠屹立在自己的心中。

第三篇：匯鑫街道辦事處機關考勤制度

匯鑫街道辦事處機關考勤制度

為進一步加強機關效能建設，督促工作人員認真履行崗位職責，增強服務意識，特制定本制度。

一、實行點名簽到制度。每周一、三、五早點名，二、四、六早及每天下午簽到，點名簽到情況由辦公室存檔備查（點名簽到時間為機關規定的上班時間）。機關工作負責人要不定期安排辦公室人員進行抽查，抽查情況由辦公室存檔。

二、實行請銷假制度。科級干部、社區書記、中層干部請假一律向黨政主要領導請假，其它同志必須向分管領導請假，但請假超過兩天的一律向街道黨委書記請假。請假批準后要及時向辦公室通知說明，點名或抽查后向辦公室說明的按曠工處理。假滿后，應向批假領導報告銷假，并通知辦公室。

三、明確特殊假期時間。婚假期限15天，喪葬假期限7天，產假按國家規定執行，假期內工資發放按國家規定執行。（請假超15天的停發當月崗位津貼）

四、通訊暢通制度。中層以上干部必須保證通訊暢通，如遇特殊情況應向辦公室說明。

五、處罰制度。機關干部遲到罰款10元，曠工或查崗不在的罰

款20元，并予以通報批評；夜間值班每少1人對帶班領導罰款20元，值班人員罰款20元；村干部參加會議的，出現村干部無故遲到、不參會的對社區書記罰款40元；機關干部無故曠工，情節嚴重或造成不良影響的，除進行罰款外，要按國家規定給予行政處罰。

六、明確街道機關工作時間。3月1日至9月30日，工作時間為上午8:00-11:30下午15:00-18:30；10月1日至次年2月28日，工作時間為上午8:30-12：00下午14:00-17:30。

七、本規定自2012年1月1日起執行。

中共匯鑫街道委員會

2011年12月28日

第四篇：鑫瑞煤業匯報材料008

山西離柳鑫瑞煤業基本情況匯報材料

一、礦井概況

山西鑫瑞煤業是山西離柳焦煤集團下屬的煤炭生產企業，隸屬呂梁市營煤礦，2009年8月由晉煤重組辦發（2009）23號文批準原新民二礦、宇航煤業、新民焦煤整合而成立，離柳鑫瑞煤業整合后生產能力為120萬噸/年。井田面積4.2318K㎡，資源儲量 5069萬t，批準開采2、3、4、5、6、8、9煤層，現開采4煤層。礦井相對瓦斯涌出量2.08m/T，絕對瓦斯涌出量0.83m/min，屬低瓦斯礦井。本井田4號煤層具有自燃傾向性,發火期為4-6月。

3#3

二、礦井人員情況

現鑫瑞煤業職工總人數為667人，其中正式工566人，臨時工101人。

三、鑫瑞煤業有限公司證件情況。

采礦許可證

證號：C***0045894 有效期限：2010年4月28日至2012年4月28日

煤炭生產許可證

編號：201423260461 有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日，延期手續生技處正在辦理。

安全生產許可證 證書編號：

有效期限：2010年12月29日至2011年6月30日,延期手續生計處正在辦理中。

企業工商營業執照

企業名稱預核準的有效期至2011年5月9日

四、鑫瑞煤業生產系統設備情況

（一）提升系統

1、主井：井筒直徑5M，井深208M，提升采用2JK—3絞車，電機功率450千瓦，4T雙箕斗提升，主要擔負提煤及進風任務。

2、副井：井筒直徑3.8M，井深186M，提升采用JK—2.5絞車，電機功率200KW，擔負升降人員及物料運輸、排矸及進風任務。

3、風井：井筒直徑2.5M，井深168M，擔負獨立回風任務。

（二）運輸系統

1、西運輸大巷和主運輸大巷采用兩部DTL100/63/2×90型管架式皮帶機，帶寬1M，西運輸長度600m，主運輸大巷長度520M，井底設有煤倉，容量200T。

2、綜采工作面運輸采用SGW-150型刮板，順槽運輸采用SGW-40型刮板和吊掛皮帶運輸機。

（三）通風

礦井通風系統完善，各種通風設施齊全。主通風機采用BD—Ⅱ—8NO21 / 2×160KW型軸流式風機兩臺、一臺備用。電機功率2×160KW，風機負壓3500pa，風量 40-110m3/s , 現礦井總進風2458m3/min，總回風2518m3/min。有效風量率達86%。掘進工作面均采用2BJK—NO0.5/2×11KW局部通風機，實現三專兩閉鎖自動切換，采用Φ600風筒進行導風。

（四）供電

礦井為雙回路供電。一路來自臨縣林家坪變電站，10KV線路，一路來自柳林成家莊變電站10KV線路，井下使用KS9—2500/10變壓器一臺，井下備用變壓器為兩臺KS9-1250/10.地面使用KS9—1250KVA變壓器兩臺（其中一臺備用），主絞車電機450KW，總裝機容量4200KVA。

（五）排水

礦井采用二級排水。井底設主水倉，容量200M3，主水泵房安設D85—45×5水泵三臺，兩臺備用，電機功率90KW，敷設Φ100㎜排水管路兩趟；采區水倉安設排水泵兩臺，一臺備用，電機功率30KW，敷設Φ75㎜排水管路兩趟。

（六）采掘系統

1、綜采：采面長度150M，采煤機采用無錫生產的MG—200W型雙滾筒機組和雞西煤礦機械有限公司生產的MG—132、320W型雙滾筒機組，支架采用開灤生產的ZY—16/24型液壓支架和ZY2800/10/23型液壓支架。工作面運輸采用SGW—150可彎曲刮板運輸機，并設液壓泵站，實現了綜合機械化采煤。

2、掘進：掘進采用佳木斯煤機廠生產的S55、EBZ100、EBZ135型三臺掘進機。并配有吊掛皮帶機和40刮板機運輸，支護采用錨桿掛網支護。

（七）監測監控系統

1、瓦斯監控系統：礦井設有綜合監控室，采用重慶煤科院生產的KJ—90NA型瓦斯監測監控系統，配備瓦斯傳感器16個，風門傳感器3個，風速傳感器3個，CO傳感器6個和風壓傳感器1個、溫度傳感器8個，風機開停傳感器12個，風筒開停傳感器2個，共51個，運行正常。

2、人員考勤定位系統：型號KJ—251，入井人員都配備人員定位帽卡，井下設有分站10個。各工作面，各工作地點的人員實行定位管理，特別對入井人員的考勤實行了正規管理。

3、瓦斯檢查讀碼系統：井下瓦斯檢查人員全部配備MAJ—2P320型讀碼器，實行定位定點定時管理。杜絕檢查人員空班漏檢現象。全礦配備AZJ—2000型沼氣檢測報警儀60臺，CJG10型光干涉甲烷檢測儀15臺。

4、防塵灑水系統：地面建有凈化水處理廠，設有一個200M3靜壓水池，井筒內設一趟Φ100㎜靜壓鋼管，大巷及采區敷設Φ75㎜玻璃鋼水管，回采巷道內敷有Φ50㎜玻璃鋼水管，整個巷道和轉載點均實現噴霧灑水。

5、小靈通通訊系統：礦井地面及井下各工作地點均安裝有KTW4無線通訊系統，班組長及特殊工種人員大部分配備了小靈通手機，可與呂梁市網通相接，通訊條件方便。

五、鑫瑞煤業主要存在的問題

1、主要巷道的壓力大（西皮帶、西回風、總回風、維護量大）

2、總回風、西回風的斷面小

3、采掘失調（由于從2010年9月份以前無法確定礦井是否保留，2010年9月省政府將新民二礦定為保留礦井后才開始掘進，從而導致采掘失調。）

4、由于4207工作面在蘇家坡村村莊下面，其中涉及28戶居民搬遷，由于臨縣政府制定的有關辦法和村民的要求差距較大，同時受白家峁煤礦的影響導致搬遷工作難度較大。

六、鑫瑞煤業技改礦情況介紹：

1、地質報告初計已經批復，環評、安全專篇、開工報告由環保處和生技處正在辦理過程中。

2、井巷工程：分兩期建設，工期為兩年，工程量為2.6萬米。第一期工程包括：井下3條大巷、峒室、水倉、付斜井、回風井。其中井下3條大巷共計10200m，造價11543.9萬元，工期8個月，中標單位為中鼎國際工程有限責任公司。付斜井工程量為528m，工程造價866萬元，工期6個月，中標單位為中冶集團有限公司。已中標工程的前期準備工作已基本就緒，等待開工。其他工程還未招標。第二期工程：設計還未出，第一期工程完成后，才開始第二期工程的施工建設。

3、付井工業場區主排洪涵總長度約為200m，施工單位為呂梁建設公司，集團公司基建處負責組織建設，工程已基本完工。

4、辦公樓、公寓樓的裝修7月15日前完工。基建處負責組織建設。

5、場區需擴建兩條公路共計6公里，現在因土地問題不能施工。

6、地面管網設計已出，需盡快組織施工建設。

7、技改涉及三個村莊的土地問題需盡快解決。其中南莊村與原宇航煤業租賃合同于2011年12月底到期，涉及產權糾紛的問題。

8、原新民煤礦人行斜井按初設要求需關閉，但關閉后入井人員無法出入。如不關影響安全專篇的批復。

山西離柳鑫瑞煤業有限公司 2011年6月28日

基本情況匯報材料

山西離柳鑫瑞煤業有限公司

2011年6月

第五篇：瑞鑫商廈銷售方案

瑞鑫商廈銷售方案

前言

感謝貴公司對我們的信任與支持，使我們能有機會參與到“瑞鑫商廈”的推廣、策劃、銷售工作之中。作為專業地產銷售公司，通過長期的實踐與探索，我們積累了大量經驗，并逐漸形成了一套地產推廣策劃及銷售理論，為此我們本著積極、務實、專業的態度，為本項目制定實效的營銷策劃案略，以期產生良好的廣告效應，達到預期銷售效果。

經過前期充分了解，我們對項目本身已有了初步的了解。本方案對項目的市場策劃及營銷策劃做出調研與分析，希望與貴公司共同商討，不當之處還望貴公司指正。

第一部分 市場分析

一、經濟情況分析

蝦子鎮位于遵義市遵義縣東部，遵義縣為遵義市縣級區劃中第一大縣，2007年GDP產值92.71億，僅次于紅花崗區，總人口122萬人，居整個之首。人均GDP約0.75萬元，僅次于匯川區、紅花崗區、仁懷、赤水，居遵義市第五位。蝦子鎮的主要經濟支柱為辣椒產業，擁有全國最大的辣椒交易市場，對整個鎮的經濟發展有著巨大的帶動作用。其經濟發展情況也處于遵義縣鄉鎮中的前列。

二、房地產業發展情況分析

蝦子鎮的房地產業發展較晚，其城區改造比較緩慢，當然也與其常駐人口及流動人口較少有關，同時，就我國鄉鎮發展情況來看，非新建鄉鎮的常駐人口相對固定，其居住場所也主要以自有產業為主，對其房地產業的發展推動不大，鄉鎮房地產業的推動因子主要來源于農村人口向鄉鎮的遷移及部分老住宅的更新換代。

三、市場要素研究 消費者研究（６Ｗ＋１Ｈ）

（一）、消費者的購買行為：

1、誰來買房（who）： 農村向鄉鎮遷移人口（主要）鄉鎮二次購房居民（次要）

2、誰參與買家的購買行為（whom）：房產所具有的價值高的特點，在購買行為過程中還有很多參與者，且購買決策者可能不是最終的使用者。對于置業者而言，購買行為的主要參與者為決策者的家庭主要人員，主要包括配偶、父母及親屬。對于投資者而言，購買行為的主要參與者為決策者家庭及生活圈子中文化程度較高，具備良好投資意識者及物業的主要投資受益人。

3、為什么要買房產（why）：（1）、居住：

A、首次置業：本項目的市場定位為中檔商住社區，區域位置比較復雜，首次置業者不具備雄厚的資金實力，其購買動機為由農村向鄉鎮發展對于住宅的基本需求。客戶群體包括城內具備一定經濟實力的農村外出務工人員、農村進城發展的生意人。

B、二次置業：二次置業者對住宅整體環境及附加值要求較高，項目的二次置業潛在客戶的購買動機主要在于對于較高品質生活的追求。

（2）、投資者：我國的房地產發展正在逐步進入平穩增長期，升值空間不在如以前那么大。投資者的目的在于增值及相對較高的流動性，項目區域位置的中小戶型及商業對于投資者具有一定的吸引力。

4、在什么地方買房產（where）：這里的“什么地方”指什么地點、什么樣的場所、什么樣的氛圍更有利于消費者作出購買決定。就房地產本身的特點及本地購買群體來看，在大多數情況下，消費者都最終傾向于到現場進行了解、查看。因此，項目的施工現場環境、售樓部的布置、樣板房的設計、宣傳資料的視覺效果、銷售過程中的人性化策略等都會對消費者的購買決策起到影響作用，以上影響因素都會在項目策劃細案中進行分析制定。

5、在什么時候購買房產（when）：就房地產市場來看，房地產市場的銷售旺季主要在春秋兩季，此外，法定假日及年終的購買群體比平時更為活躍，項目的推廣策略及廣告投放要與此相緊密結合。

6、買什么樣的房產（what）：從區域位置來看，項目處于蝦子鎮老收費站旁，處于三岔路口，具有較強的區域吸引力；從戶型上看，項目的戶型設計合理，涵蓋了各種戶型；從項目配套上來看，周邊市政一般。

7、如何來購買房產（how）：目前大多數消費者購買房產的方式主要依賴于銀行按揭。

（二）、消費者的購買力水平：遵義縣的經濟發展情況處于遵義地區上游水平，蝦子鎮的經濟發展情況又處于遵義縣上游水平，但就鄉鎮二言，其經濟實力及居民購買力有限。

第二部分 產品分析及市場定位

第一章 產品分析

一、項目概覽

項目總占地面積1856.14㎡，總建筑面積14019.45㎡，其中商業部分建筑面積1856.14㎡，住宅部分建筑面積12163.31㎡。

項目位于蝦子鎮老收費站三岔路口，臨城鎮道路，規劃步梯多層商住建筑，總建筑層數為-1+7F，商業規劃1層，住宅7層。

二、項目SWOT分析

1、優勢:項目的優勢主要體現在以下幾個方面：

項目處于城鎮內三岔路口，地段優勢在整個蝦子鎮比較明顯，尤其對于其商業部分而言；項目的住宅戶型設計合理，主力戶型設計適中，對于市場需求的滿足度較高。

2、劣勢：

項目部分戶型面積較大，總價較高，鄉鎮總體經濟發展情況不太理想，有一定的推廣難度。

3、機會：

1）、隨著國家宏觀調控效應的逐步體現，2008年整個房地產行業正處于全面洗牌之中，眾多的小型房開企業舉步維艱，房地產行業逐步重組規范，資金鏈良好的房地產企業雖然受到波及，但從總體而言對于房地產行業的發展利大于弊，將逐步改善整個市場雜亂無章的局面，消費市場對于優質房地產開發企業的認知度進一步加深，對于本項目的開發商來說，未嘗不是一件好事。

2）、蝦子鎮目前的老城區改造逐步加快，對于本項目來說，也是一個推廣的機會。

4、威脅：

1）、隨著國家宏觀政策對房地產業調控政策的影響，2008年整個房地產業的發展不再欣欣向榮，沿海城市相繼出現了房價下跌，并逐步波及到內地城市，貴陽等內地城市也出現了房價下降與上漲的波動。整個房地產需求市場當前的觀望情緒比較嚴重，對于整個房地產業的銷售都有一定的影響。2）、自07年以來，我國的物價上漲較快，CPI長時間處于高位運行，增加了居民的生活成本，在一定程度上削弱了市場接受能力。

3）、蝦子鎮的其他在建在售項目先入為主，分流了部分消費群體，將對項目的營銷推廣有一定的影響。

第二章 市場定位

一、項目市場形象定位

任何一個區域的房地產產品都會檔次不一，良莠不齊，依據其產品質量，區域位置其價格也有很大的差別，任何一個房地產項目的價值，很大程度上取決于項目的區域位置，就本項目而言，具有一定的區位優勢。

項目本身的規模來看，不具備規模優勢，小區配套及物業管理相對較差。

就以上情況來看，將項目打造成滿足基本需求的中檔商住樓比較適合項目的開發與銷售。

二、目標客戶定位

依據項目的品質及區域位置，結合蝦子鎮房地產市場的發展情況來看，本項目的目標客戶群體劃分如下：

1）、農村向城鎮遷移客戶（主要）：。

2）、鄉鎮常駐二次置業消費群體（次要）：

3）、農村進城發展及鄉鎮生意人（商業部分主要）：

第三部分 營銷推廣

第一章 形象策劃

項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。

房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統一運用于項目形象包裝。

一 項目視覺識別系統核心部分 A、名稱

項目名： 瑞鑫商廈

B、標志：項目的標志是包裝及廣告推廣中不可或缺的部分，在一定程度上體現了項目所體現出來的特質，對于廣告受眾具有很強的第一視覺沖擊力。

C、標準色：項目標準色的運用在廣告推廣中尤為重要，標準色在推廣中的第一視覺效果從整體上的反映了項目的品味和氣質，對于廣告受眾的吸引力最為強大。

D、標準字體：標準字體主要是指項目在推廣及包裝過程中 所使用的固定的字體，有利于項目對外的標準化宣傳。

二 延展及運用部分

1、工地環境包裝視覺 建筑物主體 工地圍墻

2、營銷中心包裝設計 營銷中心室內外展示設計 營銷中心大門橫眉設計 營銷中心形象墻設計 展板設計 營銷中心導視牌 銷售人員服裝設計提示 銷售用品系列設計

3、公司及物業管理系統包裝設計 辦公功能導視系統設計 物業管理導視系統設計

第二章 廣告策劃

一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

1、廣告總體策略

根據鄉鎮廣告媒體的實際情況，結合本項目的特征及總體戰略部署，主要采用采用戶外媒體、印刷媒體、公關活動組合宣傳策略。針對不同時期采取戰術方面的調整，并及時反饋各種廣告的效果，進行相應的修正和調整。

2、廣告的階段性劃分

（1）、入市導入期：項目銷售條件尚不成熟，投入一定比例的廣告費用，通過廣告推廣，先在市場中建立一定的知名度和客戶基礎，同時能分流競爭對手的部分客戶。

在本階段主要采用戶外媒體進行推廣，在此期間，我們建議主要采用現場包裝推廣及相應戶外廣告為主的推廣手段，同時搭配相應的DM單，集中在集市時發放。

（2）、入市認籌期：可在正式銷售前籠絡一批購買者，便于在開盤時營造熱銷的氛圍，造就一片大好的銷售形勢。在初步確定開盤時間以后，主要可采取訂購增值及認籌增值等操作模式，采用戶外媒體及印刷媒體推廣：

訂購增值：繳納一萬元定金，可享受次日起至開盤日，每日增長200—500元，至開盤日簽訂《商品房買賣合同》時合 計總額抵沖房款。

訂購增值：繳納認籌金500元，可享受次日起至開盤日，每日增長50—100元，至開盤日簽訂《商品房買賣合同》時合計總額抵沖房款，如在開盤日不簽訂《商品房買賣合同》可退所繳納認籌金。（細案略）

（3）、開盤熱銷期：將開盤儀式與其他各種促銷活動相結合，營造熱烈的銷售氛圍，需要保證項目的房源供應量。（開盤儀式及開盤促銷活動方案略）

（4）、持續銷售期：項目經過開盤熱銷及持續熱銷期過后，上門客戶量逐漸趨于平穩，廣告力度有所壓縮。

（5）、尾盤銷售期：進入尾盤銷售期后，市場競爭力減弱，銷售速度明顯減緩，房號銷售、交房入住等問題逐漸凸現出來，銷售上應對價格進行控制，同時與物業管理公司配合，完成交房入住，社區文化塑造等工作。

二、廣告主題

本項目的廣告主題，需要著重體現項目實用，物有所值的品質，主要考慮以下廣告語：

我們也許不是最好的也不是最貴的 但是是最實用的

第三章 銷售策劃

一、項目銷售期

依據市場情況及項目的實際情況，我們認為在相關條件密切配合的情況下，項目的月均銷售額為180—250萬

二、項目推廣策劃

1、建議采用以下推廣方式：（1）、住宅

買房送面積和買房免物業管理費 抽獎促銷

競爭限售和限時特賣 定向讓利和限量讓利（２）、商業 A、直接銷售 B、帶租約銷售 C、以租代售

2、銷售控制：

（1）、價格控制：價格低開高走，提供多種付款方式以供選擇，爭取擴大按揭貸款年限；

（2）、客源控制：在銷售過程中，進行客源心理控制、購買決 策過程控制、客量積累控制等；（3）、房源控制：

A、進度控制：結合項目施工進度、市場需求對項目的房源銷售進度進行適當調整與控制；

B、銷量控制：協調好房源供應量與市場之間的關系；

C、價格控制：將房源價格差異化；

D、時間控制：以及工程進度進行時間控制，確定與之相對應的銷售和價格策略；

以上四種控制緊密結合、相互協調，產生協同效益。

三 價格定位及策略

1、可類比項目市場價格：蝦子鎮縣城內多層住宅在建在售項目目前的價格區間為：900—1180元/平方米。

2、價格策略

定價方法：橫向比較定位法

優惠條款：在不同的銷售時期采用相應的優惠（略）

樓層差價：針對銷售情況較好的樓層采用一定的差價策略

3、價格策略

認籌期價格：認籌增值優惠活動

入市價格：1080/平方米起價

價格升幅周期：起價升幅周期前期主要體現開盤后1月內，依據開盤銷售情況適當上浮，后續升幅依據宏觀及微觀市場情況制定。

價格升幅比例：由于目前宏觀政策調控的影響，09年房地產市場走勢尚不明顯，項目價格的升幅比例將依據市場情況制定。

價格技術調整：如項目開盤前期認籌量較大，開盤日成交量達到一定的量值，可在價格上做出向相應調整，同時在項目整個銷售過程中，依據銷售情況對價格做出相應變動。

四、入市時機規劃

銷售主題與入市策略

（1）、銷售主題：給項目注入一個思想，展現出樓盤的“個性魅力”，力爭樓盤品牌化并保持樓盤的發展方向，同時提高項目在市場中的正面形象。（在廣告推廣細案中體現）

（2）、入市策略，由于項目能達到銷售條件的時間尚不明確，不能準確收集、分析入市時期市場發展狀況，形成銷售組織架構，我們提出相關的入市策略：（3）、入市前廣告預熱策略實施；

（4）、入市時機的選擇：建議選擇“開盤法”/“節假法”/“牛市法”。

第五部分 項目相關建議

1、基于項目的實際情況，不具備打造成為高檔住宅的條件，項目整體的市場定位不宜過高，建議其著重點在于實用。

2、項目的商業部分進深太長，可將非臨街部分劃為庫房，與臨街部分搭配銷售，或可將非臨街部分搭配部分臨街部分商業作為門頭，規劃為超市或專業市場推廣。

3、項目的客戶群體主要采用按揭貸款的付款方式，就鄉鎮客戶群體、特別是農村客戶群體而言，按揭貸款在相關手續審批上存在相當難度，如收入證明、擔保人等問題。因此項目在銷售時可適當放寬分期付款條件，同時需要與銀行在按揭貸款上進行溝通，以便能加快銷售回款速度。

2008年10月7日