第一篇：中國旅游市場研究報告

〖目錄〗第一部分旅游業(yè)概況研究第一章旅游業(yè)相關(guān)概念和投資特性分析第一節(jié)旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念及旅游類型劃分

一、旅游的定義

二、旅游業(yè)作用

三、旅游類型的劃分

四、旅游資源第二節(jié)旅游產(chǎn)業(yè)的特征

一、綜合性

二、關(guān)聯(lián)性

三、敏感性

四、季節(jié)性第三節(jié)行業(yè)的投資特性分析

一、我國旅游業(yè)正步入快速成長期

二、行業(yè)的贏利性分析

三、我國發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)基金面臨的問題與風(fēng)險

四、旅游業(yè)進入壁壘和退出機制第四節(jié)旅游產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位

一、世界旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟的重要組成部分

二、旅游業(yè)已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)部門

三、旅游業(yè)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)第二章旅游相關(guān)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)我國旅行社業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、旅行社行業(yè)規(guī)模分析

二、旅行社經(jīng)營情況分析

三、旅行社細(xì)分業(yè)務(wù)分析

四、旅行社總體結(jié)構(gòu)分析

五、我國雙百強旅行社狀況分析第二節(jié)我國旅游飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、旅游飯店行業(yè)規(guī)模分析

二、旅游飯店經(jīng)營情況分析

三、旅游飯店業(yè)總體結(jié)構(gòu)分析第三節(jié)我國旅游交通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、民航旅游交通業(yè)

二、鐵路旅游交通業(yè)

三、公路旅游交通業(yè)第四節(jié)我國旅游商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析第三章國際旅游行業(yè)市場發(fā)展分析第一節(jié)國際旅游業(yè)市場分析

一、世界旅游業(yè)市場現(xiàn)狀分析

二、世界旅游業(yè)市場的預(yù)測分析第二節(jié)亞洲及太平洋地區(qū)旅游業(yè)市場分析

一、亞洲及太平洋地區(qū)旅游業(yè)概況

二、日本旅游業(yè)

三、新加坡旅游業(yè)

四、韓國旅游業(yè)

五、香港地區(qū)旅游業(yè)

六、澳大利亞旅游業(yè)第三節(jié)歐洲旅游業(yè)市場分析

一、歐洲地區(qū)旅游業(yè)概況

二、英國旅游業(yè)

三、德國旅游業(yè)

四、法國旅游業(yè)

五、意大利旅游業(yè)

六、俄羅斯旅游業(yè)第四節(jié)美洲旅游業(yè)市場分析

一、北美洲旅游業(yè)概述

二、美國旅游業(yè)

三、加拿大旅游業(yè)第五節(jié)非洲旅游業(yè)市場分析第二部分中國旅游業(yè)市場發(fā)展分析第四章我國旅游業(yè)市場環(huán)境分析第一節(jié)我國旅游業(yè)市場環(huán)境分析

一、經(jīng)濟環(huán)境

二、行業(yè)環(huán)境

三、政策法律環(huán)境第二節(jié)我國旅游業(yè)SWOT分析

一、我國旅游業(yè)優(yōu)勢分析

二、我國旅游業(yè)劣勢分析

三、我國旅游業(yè)機會分析

四、我國旅游業(yè)威脅分析第五章中國旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析第一節(jié)中國旅游業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、旅游收入分析

二、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模分析

三、旅游業(yè)從業(yè)人員分析

四、旅游業(yè)教育培訓(xùn)情況

第二節(jié)旅游業(yè)經(jīng)營主體運營情況

一、旅行社經(jīng)營情況

二、旅館業(yè)經(jīng)營情況

三、各省會城市接待游客情況第三節(jié)2008年中國旅游業(yè)的熱點問題第六章中國旅游業(yè)細(xì)分市場分析第一節(jié)我國入境旅游業(yè)市場分析

一、我國入境旅游市場規(guī)模分析

二、我國入境旅游市場外匯收入分析

三、各省、自治區(qū)和直轄市入境旅游市場分析

四、我國入境旅游客源國市場分析第二節(jié)我國國內(nèi)旅游業(yè)市場分析

一、我國國內(nèi)旅游市場規(guī)模分析

二、我國國內(nèi)旅游市場收入及人均消費分析

三、我國國內(nèi)旅游市場特征分析

四、我國國內(nèi)旅游市場“黃金周”分析

五、我國國內(nèi)旅游市場發(fā)展趨勢分析第三節(jié)我國出境旅游業(yè)市場分析

一、我國出境旅游市場規(guī)模分析

二、我國出境旅游目的國分析

三、我國出境旅游市場趨勢分析第七章旅游消費者研究

第一節(jié)旅游業(yè)消費者特征分析

一、異地性

二、閑暇性

三、享受性

四、消費性

五、地域性第二節(jié)我國入境旅游消費者分析

一、我國入境旅游者客源結(jié)構(gòu)分析

二、我國入境旅游者入境方式分析

三、我國入境旅游者性別年齡結(jié)構(gòu)分析

四、我國入境旅游者旅游目的分析第三節(jié)我國國內(nèi)旅游消費者分析

一、我國國內(nèi)旅游者目的地分析

二、我國國內(nèi)旅游者出行方式分析

三、我國國內(nèi)旅游者出行目的分析

四、國內(nèi)旅游人均花費及出游率分析

五、城鎮(zhèn)居民國內(nèi)旅游消費結(jié)構(gòu)分析第四節(jié)我國出境旅游消費者分析

一、我國出境旅游者目的地分析

二、我國出境旅游者出境方式分析

三、我國出境旅游主要客源地分析

四、中國出境旅游市場的消費特征表現(xiàn)

五、中國公民出境旅游的消費動因

六、出境旅游者的消費行為模式分析第三部分中國旅游業(yè)市場競爭分析第八章中國旅游行業(yè)競爭概況第一節(jié)中國旅游產(chǎn)業(yè)競爭現(xiàn)

狀

一、產(chǎn)業(yè)競爭環(huán)境的演變

二、旅游產(chǎn)品競爭現(xiàn)狀

三、旅游行業(yè)競爭模式及特點分析

四、資本競爭及盈利模式第二節(jié)中國旅游企業(yè)的競爭及評價

一、國內(nèi)旅行社的競爭力評價

二、國內(nèi)旅游飯店的競爭力評價

三、國內(nèi)旅游景區(qū)點的競爭力評價

四、國內(nèi)旅游運輸企業(yè)的競爭力評價第九章重點旅游城市市場分析第一節(jié)北京市旅游市場分析

一、旅游業(yè)概況

二、旅游業(yè)規(guī)模分析

三、旅游設(shè)施規(guī)模分析

四、旅游業(yè)經(jīng)營效益分析

五、旅游者分析第二節(jié)上海旅游市場分析

一、旅游業(yè)概況

二、旅游規(guī)模分析

三、旅游設(shè)施規(guī)模分析

四、旅游業(yè)經(jīng)營效益分析第三節(jié)山西旅游業(yè)市場分析

一、旅游業(yè)概況

二、旅游業(yè)發(fā)展中存在的問題

三、旅游業(yè)發(fā)展面臨的機遇

四、旅游業(yè)發(fā)展前景展望

五、旅游業(yè)發(fā)展對策選擇第四節(jié)深圳市旅游市場分析

一、深圳市旅游業(yè)總體概況

二、2008年游客市場的特點分析

三、2008年入境游市場

四、旅游企業(yè)經(jīng)營分析

五、發(fā)展深圳旅游市場的對策措施第五節(jié)蘇州旅游業(yè)

一、2008年蘇州旅游概況

二、2008年蘇州旅行社經(jīng)營情況

二、2008年入境旅游

三、2008年國內(nèi)旅游

四、2008年出游情況

五、發(fā)展蘇州旅游業(yè)的政策建議第六節(jié)昆明旅游業(yè)

一、2008年旅游接待總體情況

二、2008年旅游市場客源結(jié)構(gòu)

三、2008年旅行社經(jīng)營情況

四、2008年飯店旅館經(jīng)營情況

五、2008年景點經(jīng)營情況

第七節(jié)珠海旅游業(yè)

一、2008年珠海旅游業(yè)總體概況

二、2008年珠海飯店業(yè)經(jīng)營情況

三、2008年珠海旅行社經(jīng)營情況

四、2008年珠海景區(qū)點經(jīng)營情況第八節(jié)南京旅游業(yè)

一、2004-2008年南京旅游收入情況

二、南京出境游市場情況

三、2008年黃金周市場

四、2008年旅行社經(jīng)營情況第九節(jié)廣州旅游業(yè)

一、接待游客情況及游客構(gòu)成二、旅游業(yè)收入情況

三、廣州旅游業(yè)經(jīng)營情況第十節(jié)其他南方旅游城市旅游業(yè)

一、2008年杭州旅游業(yè)

二、2008年三亞旅游業(yè)

三、2008年海口旅游業(yè)

四、2008年廈門旅游業(yè)

五、2008年桂林旅游業(yè)

六、2008年無錫旅游業(yè)第十一節(jié)北方其他主要城市旅游業(yè)

一、黃山旅游業(yè)經(jīng)營情況

二、2002-2008年洛陽旅游業(yè)

三、2008年西安旅游業(yè)

四、2008年大連旅游業(yè)

五、2008年青島旅游業(yè)

七、2008年成都旅游業(yè)第十章中國旅游業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析第一節(jié)中國國際旅行社總社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第二節(jié)中國青年旅行社總社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第三節(jié)中國旅行社總社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第四節(jié)中國康輝旅行社總社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第五節(jié)首旅集團

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第六節(jié)上海春秋國際旅行社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第七節(jié)廣州廣之旅國際旅行社

一、企業(yè)概述

二、經(jīng)營分析第十一章中國熱點旅游市場分析第一節(jié)“黃金周”旅游市場分析

一、春節(jié)“黃金周”市場二、五一“黃金周”市場三、十一“黃金周”市場第二節(jié)會展旅游業(yè)市場分析

一、我國會展旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

二、我國會展旅游業(yè)存在主要問題

三、我國會展旅游業(yè)的發(fā)展趨勢第三節(jié)奧運會旅游市場分析

一、奧運會旅游業(yè)概述

二、奧運會入境旅游和國內(nèi)旅游效應(yīng)分析

三、歷史經(jīng)驗對北京2008奧運旅游的啟示第四節(jié)生態(tài)旅游市場分析

一、生態(tài)旅游業(yè)概述

二、我國生態(tài)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀第五節(jié)自助旅游市場分析

一、自助旅游業(yè)概述

二、我國自助旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀

三、我國自助旅游市場存在主要問題

四、我國自助旅游市場的發(fā)展趨勢

第六節(jié)商務(wù)旅游市場分析

一、我國商務(wù)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀

二、我國商務(wù)旅游細(xì)分市場分析

三、我國商務(wù)旅游市場競爭狀況第四部分旅游發(fā)展趨勢及發(fā)展策略分析第十二章旅游業(yè)的發(fā)展前景與趨勢第一節(jié)國際旅游業(yè)的發(fā)展前景

一、世界旅游業(yè)的發(fā)展空間巨大

二、國際旅游業(yè)未來幾年前景看好

三、未來國際旅游市場的發(fā)展趨勢

四、全球蜜月旅游市場的前景誘人第二節(jié)世界部分地區(qū)旅游業(yè)的前景

一、泰國旅游業(yè)前景將蓬勃發(fā)展

二、摩洛哥旅游業(yè)市場前景看好

三、南非旅游業(yè)大有發(fā)展前途第三節(jié)中國旅游業(yè)的展望

一、中國旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢

二、我國旅游業(yè)有

著勃勃生機和廣闊前景

三、2010年中國出境旅游業(yè)發(fā)展預(yù)測第四節(jié)中國旅游市場發(fā)展的發(fā)展趨勢

一、我國旅游市場趨勢瞻望

二、現(xiàn)代我國旅游市場需求的發(fā)展趨勢

三、我國旅游服務(wù)的文化趨勢

四、未來10年我國休閑旅游市場趨勢第十三章中國旅游業(yè)發(fā)展策略分析第一節(jié)入世對我國旅游業(yè)影響及對策分析

一、我國旅游業(yè)的對外開放現(xiàn)狀及特點

二、加入WTO后對我國旅游業(yè)的影響

三、旅游業(yè)迎接加入WTO的對策建議第二節(jié)我國生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展策略分析

一、發(fā)展生態(tài)旅游產(chǎn)品的設(shè)計

二、生態(tài)旅游產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)注意的問題

三、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略分析第三節(jié)我國主題公園發(fā)展策略分析

一、主題公園產(chǎn)業(yè)特性分析

二、主題公園的主題選擇策略

三、主題公園的園址選擇策略

四、主題公園的產(chǎn)品開發(fā)策略

五、主題公園的營銷策略第四節(jié)我國中小旅行社發(fā)展策略分析

一、我國旅行社行業(yè)現(xiàn)狀概述

二、我國中小旅行社業(yè)發(fā)展中存在的問題

三、我國中小旅行社業(yè)發(fā)展策略分析第十四章中國旅游業(yè)投資建議第一節(jié)我國旅游業(yè)投資趨勢分析

一、西部地區(qū)將成為旅游投資的重點區(qū)域

二、社會資本將成為旅游業(yè)的投資主體

三、傳統(tǒng)領(lǐng)域和產(chǎn)品創(chuàng)新具有不同投資價值

四、可持續(xù)發(fā)展成為旅游業(yè)未來投資和發(fā)展的根本出發(fā)點

第二節(jié)我國旅游業(yè)投資建議分析

一、投資基本方向

二、投資建議

第二篇：中國旅游地產(chǎn)研究報告

中國旅游地產(chǎn)研究報告

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

（二）地中海的貴族消費階段

（三）分時度假的大力發(fā)展

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

（五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進入來源的多元化

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

（三）營銷手段不斷翻新

三、旅游地產(chǎn)的市場分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

（三）時權(quán)酒店

（四）養(yǎng)老公寓

（五）獨立產(chǎn)權(quán)客棧

（六）升級版農(nóng)家樂

（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村

（八）主題式小鎮(zhèn)

（九）體驗式住宿設(shè)施

（十）旅游新區(qū)

（十一）主題式商業(yè)中心

（十二）旅游商業(yè)中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述

（一）項目投資準(zhǔn)備

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內(nèi)蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 導(dǎo)言

“推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江。”這是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬元。整個沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋為中心不斷向上下游發(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計，如果中國500萬人涉足旅游地產(chǎn)消費，平均每人按5萬元計算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運動此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國上下迎來了一股旅游地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個個不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來面對這全國各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。

旅游景點地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見。

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產(chǎn)；同時也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費階段

地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個海為“地中海”，其拉丁語原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國之海”。

地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國南部的貴族旅游地產(chǎn)時代（1）英國首相的指引

在19世紀(jì)以前，休假本來就是富人或貴族的特權(quán)。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現(xiàn)在那個時代。l839年，英國首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。

（2）法國詩人科諾的示范

l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。可惜這樣的黃金時代到第一次世界大戰(zhàn)時結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。

（3）美國的“爵士樂時代”的享受心理

好在幾年后開始了美國的“爵士樂時代”，美國人要到歐洲來尋找他們在美國無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國南部海岸。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。

（4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因為當(dāng)時的法國南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。

在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對中國度假旅游的發(fā)展具有非常現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。

（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采

蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國《國家地理雜志》評為人一生必須看一次的世界51個地方之一。

（三）分時度假的大力發(fā)展

1、分時度假的定義和起源

（1）定義

中國社會科學(xué)院旅游研究中心研究報告《旅游綠皮書-2000～2002年中國旅游發(fā)展分析與預(yù)測》一書中，對分時度假的描述為：最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)實行交換。

“分時度假”是一個三贏的格局：酒店可以提高入住率；會員通過一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價優(yōu)惠很多的價格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀(jì)60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權(quán)，這就是“分時度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布?xì)W洲15個國家的53處分時度假地。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。

（3）在美國的大力發(fā)展

20世紀(jì)70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。當(dāng)時經(jīng)濟繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經(jīng)濟進入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動了分時度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進一步拓展開發(fā)出分時度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進入到一個新的發(fā)展階段。

（4）分時度假在中國的探索之路

這個東西進入中國沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實實發(fā)展這項業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實上，你是否可以取得那個國家的簽證還是個問題。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請國的國家主權(quán)，是人家的政府行為。誰敢做這種擔(dān)保，誰就是在騙人。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。

為了解決誠信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時度假公司分銷，消費者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時也與代理商簽訂協(xié)議。

隨著國外擁有雄厚資源的分時度假公司的進入和帶薪休假制度的實現(xiàn)，分時度假將在全國得到大力的發(fā)展。

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

1、海南旅游地產(chǎn)在全國占有重要地位

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫

從上個世紀(jì)80年代末期開始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長。以1990年作為投資基準(zhǔn)對比點，1991年增長2.6倍，1992年增長7.3倍，而1993年和1994年則分別增長14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過熱并不是問題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機運動當(dāng)中。當(dāng)時的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到事情真正出現(xiàn)時，海南完全陷入災(zāi)難。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開，令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費群的構(gòu)成。由于本土消費能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過60％是外地客戶。

4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。

近年，海南進入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達(dá)成開發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時間合作開發(fā)用地面積超過5.7萬畝的神州半島項目。這個海南首個投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說將建設(shè)成一個示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。

此外，香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計，建成面向國際和內(nèi)地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。

在國內(nèi)一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經(jīng)到了6000元/平方米，海口、萬寧等地的旅游地產(chǎn)價格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求

一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內(nèi)幾個發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。

中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進了對旅游地產(chǎn)的需求。

國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。

（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值

中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴(yán)重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價上具有明顯的優(yōu)勢。

城市房產(chǎn)價格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場

旅游地產(chǎn)價值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。

2、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對象是發(fā)達(dá)地區(qū)的普通市民。

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進入來源的多元化

1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進入

（1）全國性地產(chǎn)巨頭的介入情況

在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項目。

以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個四星級酒店都進入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營業(yè)。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá)2萬多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個高爾夫球場和6家頂級酒店。”

（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。

區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項目，開發(fā)商西安高科集團是本地頗有實力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級景區(qū)。其開發(fā)商臵信房產(chǎn)也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。

2、旅游景區(qū)經(jīng)營者的介入。

在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前，中國已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項目。

3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。

旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強的優(yōu)勢，同時具有很強的資金實力，近年來頻頻進軍旅游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢，因而受到了酒店經(jīng)營者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。

一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因為旅游商業(yè)能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價值。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。

產(chǎn)權(quán)式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進行了很好的結(jié)合，對開發(fā)商來說可以實現(xiàn)一次性收回投資。該商業(yè)模式具有很強的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權(quán)式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來形成一個集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。在國內(nèi)目前有如下幾種類型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。

在中國，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項目。

（2）人造的主題小鎮(zhèn)

通過挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M外來文化形成一個旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。

（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)

此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。

4、超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。

超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營造一個環(huán)境，通過環(huán)境的改造達(dá)到提升土地價值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長城腳下的公社也是一個旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時度假酒店等。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開發(fā)商通過按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營方所形成的房地產(chǎn)。

（三）營銷手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到的策劃，將很難引起消費者的興趣，前期策劃至關(guān)重要。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點，比如環(huán)境、投資回報率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進行相連。

為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產(chǎn)。

2、聚焦中國中心城市。

旅游地產(chǎn)消費是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市是重點銷售對象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費者。

3、全國性市場。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實際情況分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對本市的客源，因為其作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。

海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對全國的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。

4、價格呈階梯式分布。

旅游地產(chǎn)的價格取決于兩個因素，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價值越大，反之就越少。另一個取決于距離核心消費地的距離，距離核心消費客源地越近，價值會越大，距離越遠(yuǎn)，價值越小。

海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價格以知名度最高的三亞為最，均價達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價格在4000元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。

在距離長三角和珠三角的核心城市越近的地方，價格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價格達(dá)到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價格在4000元左右，矛山的旅游別墅價格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來越引起重視。

總體上說目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強施的品牌，基本處在項目階段。

良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個積極的效果，一方面是提升價格，如華僑城的成功對其在北京和成都等地的項目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩(wěn)定因素，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，更容易以較低的代價獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴展原因是旅游的成功。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。

對于分時度假，由于中介代理的不規(guī)范運作，發(fā)展舉步為維堅，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產(chǎn)的市場分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。

1、未來十年按家庭計算：2500億元

2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動其邁入一個快速成長階段。五合國際預(yù)計，在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)計，就將產(chǎn)生2500億元的市場額度。

2、未來十年按中產(chǎn)階層計算：1。7萬億元

國家統(tǒng)計局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國中產(chǎn)階層形成的重要時期，預(yù)計到2010年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到1.7億人。如果這1。7萬人未來十年每人按1萬元計算，那么未來十年的總體蛋糕是1。7萬億元。

3、未來十年后的市場蛋糕：6。5萬億元

美國的納稅大全中，將美國的社會各階層按人口的比例分成了七個部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國統(tǒng)計中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說美國25％屬于中產(chǎn)。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。25億人，每人按2萬元消費計算，那么總的市場蛋糕是6。5萬億元。

4、市場蛋糕的理性分析。

中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到25％也是一個可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進可以推測出來。但如果一個中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬元有點偏高，因為旅游度假不僅僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費。而且中產(chǎn)階層的消費不僅僅局限在國內(nèi)，國外占有一部分，而國外這一部分中國房產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費沒有包括，外國人在中國消費的房產(chǎn)也有一定的市場，兩相抵消。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產(chǎn)階層每年消費按1000元計算，那么20年就是2萬元。

所以要說中國旅游產(chǎn)地的市場蛋糕，6。5萬億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。

2、投資型心理。

旅游房產(chǎn)具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值。另一個是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求，而一些社會金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級帆船酒店，每個入住的客人都會感到是一種榮耀。通過入住這些高星級設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養(yǎng)老型心理。

一般說來，旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進事業(yè)的發(fā)展。同時商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游度假將成為一種時尚，旅游房產(chǎn)也將會成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。

（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點

1、深度營銷

深度營銷，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的營銷管理，給顧客提供無限的關(guān)懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關(guān)系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤物細(xì)無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強調(diào)將人文關(guān)懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計到產(chǎn)品銷售的整個過程之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個階段。

旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產(chǎn)品不與消費者深度對接，將會嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價值。

旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費者進行互動成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費者進行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計的缺陷。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費者消費的每一個細(xì)節(jié)。從而能在消費者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。

如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關(guān)注老年的每一個細(xì)節(jié)，后來經(jīng)過網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因為一到暑假，老人的孫子們也會到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計中將小孩的度假元素增加了進去，大大增強了產(chǎn)品的吸引力。

2、精細(xì)化營銷。

所謂精細(xì)化營銷是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對市場進行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營銷操作方式，將自己的市場做深做透，進而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進。

精細(xì)化營銷作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對南京市場主要是投資客戶，于是與南京某樓盤實現(xiàn)聯(lián)合營銷，讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯的效果。

3、單一賣點營銷。

單一賣點營銷是指抓住某一個消費者關(guān)注的核心賣點，以較低成本的方式向消費者進行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。

采用該種營銷方式的特點具有單一核心賣點突出的特點，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費者巨大。如山東威海某海邊樓盤，一個核心的特點是總體價格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領(lǐng)都是潛在的消費對象。因此該樓盤連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號，口號簡單清晰，也具有煽動性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。

1、基本介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費神去經(jīng)營自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項目在建。但是，因為目前中國的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說來，產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購買者的度假需要。

（2）投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。由于擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對開發(fā)商來說的，如果開發(fā)商經(jīng)營普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營比較成功的例子。

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

1、基本概述

該產(chǎn)品主要是針對一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價值，然后通過經(jīng)營地產(chǎn)來獲得收益。

該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產(chǎn)。

該產(chǎn)品實質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價值，只不過價值低一些而已。

2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價值提升的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境

做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設(shè)的過程就是造環(huán)境的過程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價值。

（2）良好的人氣

一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。

（4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果

作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費參觀的權(quán)利等。

3、高尚復(fù)合型社區(qū)在中國發(fā)展現(xiàn)狀。

在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時權(quán)酒店

時權(quán)酒店就是分時度假，消費者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費權(quán)利。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內(nèi)誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。

（四）養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場需求。

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場。

隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善，將會形成一個巨大的市場。

2、功能

（1）養(yǎng)老功能

養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價格不貴。

（2）投資功能

養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

3、養(yǎng)老公寓在國內(nèi)的發(fā)展。

養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個巨大的市場。

目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。

（五）獨立產(chǎn)權(quán)客棧。

獨立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。而獨立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個獨立的度假產(chǎn)品，實質(zhì)是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風(fēng)格進行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級版農(nóng)家樂。

農(nóng)家樂近年來發(fā)展非常快，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級版農(nóng)家樂進行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村。

參與性、體驗型旅游是今年來熱點，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運動形成了運動型度假村。

這些度假村的客源主要來源于這些運動愛好者，度假村運行的好壞與前來運動的游客量息息相關(guān)。

黑龍江亞布力滑雪場是中國重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。

廣東省清遠(yuǎn)市被稱為是“中國漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮(zhèn)。

主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內(nèi)以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會越來越有價值。

（九）體驗式住宿設(shè)施。

體驗式住宿設(shè)施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營地和汽車營地等。

拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營式的住宿設(shè)施，大部分沒有獨立衛(wèi)生間，上下通鋪，價格在２０元／人左右。

汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（十）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。這種模式是前段時間熱論的城市運行模式，就是將一快整片的土地交給一開發(fā)商整體開發(fā)，開發(fā)商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發(fā)房地產(chǎn)來獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)４７平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。

（十一）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。深圳的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村落，后來經(jīng)過規(guī)范，形成了一個以畫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的。

（十二）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是北京的長城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長城腳下的公社實際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了長城這個特色資源，通過世界一流設(shè)計來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設(shè)施形成了一個巨大的吸引力。

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

1、特色化是方向。

雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對客源的競爭將會逐步激烈。旅游消費是一種體驗消費，需要體驗一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競爭力。

特色來源于兩個方向，一個是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。一個是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。

2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。

每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費者的長時間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營銷資源。

3、發(fā)現(xiàn)資源是競爭成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游資源品味的高低。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進入成本較高。而眾多的二、三類資源進入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財富。

4、“智慧”在未來旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。

旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價值。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊伍以及借用外面的力量進行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。

六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述。

（一）項目投資

1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備

（1）資金準(zhǔn)備 操作一個旅游地產(chǎn)項目，在如下環(huán)節(jié)需要費用：

第一、前期的考察和談判費用。

該費用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費用。一般說來，一個項目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費用，需要200萬元左右。

第二、資源的購買費用和資產(chǎn)的收購費用。

資源的購買費用一般以年付費，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。如果牽涉到征地費用，征地費用是很大的一塊費用。目前市場行情是一畝地15萬元左右。資產(chǎn)收購費用主要是收購已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營資產(chǎn)，一般會有30%—80%的溢價，溢價的多少看政府的支持力度。

第三、規(guī)劃和設(shè)計費用。規(guī)劃費用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計。總體規(guī)劃一般在50萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計算，一般每畝在5000到2萬元之間。建筑設(shè)計費用一般按造價的比例進行計算。

第四、前期的市場推廣費用。

旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費用等，一般要幾十萬元。

第五、建設(shè)工程費用

建設(shè)工程費用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費用，這塊費用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會低于1000萬元。

以上總費用不會低于2000萬元。

（2）人才準(zhǔn)備

資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個成功的項目，沒有一支相對成熟的隊伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規(guī)劃設(shè)計人才

旅游地產(chǎn)項目一般需要聘請外部智力機構(gòu)，但如果內(nèi)部沒有一支隊伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務(wù)談判人才

商務(wù)談判主要對接的政府和中介機構(gòu)。

第三、旅游和地產(chǎn)運作人才

包括景區(qū)的經(jīng)營運作和地產(chǎn)的經(jīng)營運作。

（3）關(guān)系儲備

旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項目的快速開拓。

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險

1、政府的公共關(guān)系風(fēng)險

旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對項目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門學(xué)問，需要加以總結(jié)和研究。

2、項目定位的風(fēng)險。

項目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來更高的價值，因為人氣的提升需要旅游。如果定位不準(zhǔn)，將成為一堆價值不大的建筑物。

3、經(jīng)營運作的風(fēng)險。

執(zhí)行力不到位，必然會造成項目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營不力導(dǎo)致開發(fā)商承諾的回報沒法付而引起糾紛。

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

第三篇：淺談中國旅游市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

淺談中國旅游市場現(xiàn)狀與

發(fā)展趨勢

班級：12級旅游管理（1）班

學(xué)號：1214011001

姓名：崔夢君

摘要：旅游市場通常是指旅游需求市場或旅游客源市場，即某一特定旅游產(chǎn)品的經(jīng)常購買者和潛在購買者。是旅游需求市場和旅游供給市場的總和，反映著國家之間、國家與旅游經(jīng)營者之間、旅游經(jīng)營者之間、旅游經(jīng)營者與旅游者之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟關(guān)系。旅游市場的形成和發(fā)展是這些關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著世界經(jīng)濟水平的整體上升，各國旅游市場發(fā)展迅速膨脹，本文意在于站在中國的角度，分析中國旅游市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：旅游市場發(fā)展背景旅游市場特征發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

一、發(fā)展背景

1、旅游資源

旅游資源是旅游市場形成的首要條件。凡是世界著名風(fēng)景名勝和歷史遺址所在地區(qū)，必定會形成發(fā)達(dá)的旅游市場。中國幅員遼闊，氣候宜人，旅游資源豐富，擁有壯麗的山岳河流，豐富多彩的民俗民風(fēng)，奇特的動植物和數(shù)不盡的名勝古跡，加之獨具特色的戲曲、音樂、舞蹈和享譽世界的美食，吸引著大批的國內(nèi)外旅游者。目前，中國已形成世界上規(guī)模最大、增速最快、潛力最強的旅游市場。

2、經(jīng)濟發(fā)展水平

旅游市場形成與經(jīng)濟興衰是同步的。首先，旅游客源市場分布格局與國家經(jīng)濟發(fā)展水平和國民人均收入水平是相一致的，并且這種客

源市場結(jié)構(gòu)具有一定的穩(wěn)定性。經(jīng)濟的發(fā)展是旅游市場形成的主要條件，凡是經(jīng)濟發(fā)達(dá)和經(jīng)濟看好的國家和地區(qū)都是發(fā)展最好和最快的旅游市場。隨著我國經(jīng)濟實力的增強，人民物質(zhì)文化生活水平不斷地提高，追求精神文化需求的意識越來越濃厚，越來越普遍，促進了中國旅游市場的進一步拓展。

3、人文地緣關(guān)系

許多地域接壤、相互毗鄰的國家或者地區(qū)之間都有著不可阻隔的政治、經(jīng)濟、歷史、文化、通婚等密切交往，形成比較大規(guī)模的、長期穩(wěn)定的人員旅行往來。隨著我國綜合國力的不斷提高，以及國際地位的不斷上升，中國愛好和平，與很多國家都建立了平等互助的國際關(guān)系，密切的人員關(guān)系交流也進一步推動了我國海外旅游市場的拓展，入境旅游不斷發(fā)展。

4、市場開發(fā)水平

旅游供給市場從形成到成熟，必須經(jīng)過適應(yīng)需求、引導(dǎo)需求、刺激需求和創(chuàng)造需求不同層次的實踐過程。近年來，我國不斷提高旅游服務(wù)質(zhì)量，加速更新和開發(fā)旅游產(chǎn)品，增加旅游產(chǎn)品的銷售渠道，增加旅游產(chǎn)品促銷力度，提供并創(chuàng)造能夠滿足旅游者各種需求的旅游服務(wù)產(chǎn)品，使中國家迅速成為亞洲地區(qū)最具有競爭力的旅游市場。

5、政府發(fā)揮的積極作用

政府的旅游政策也是影響旅游市場形成的一個重要因素。積極的旅游政策將鼓勵旅游經(jīng)營者采取各種措施滿足旅游市場的需求，簡化旅游者的出入境手續(xù)，促進旅游市場的發(fā)育和形成；相反，則會抑制

客源的增長。中國政府通過對旅游市場有效的宏觀調(diào)控和宣傳促銷，維護國家穩(wěn)定的政治環(huán)境，重視旅游人才培養(yǎng)，提高國民素質(zhì)，推進旅游設(shè)施建設(shè)，促進科學(xué)技術(shù)成果在旅游市場建設(shè)中的運用等方面發(fā)揮作用。促進我國旅游市場的進一步發(fā)展。

二、發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

2014年，國內(nèi)旅游市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，大眾化旅游、散客化旅游的發(fā)展趨勢更加明顯，旅游業(yè)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)層出不窮，國內(nèi)旅游市場將迎來變革新時代。

近日，中國旅游研究院發(fā)布的《中國旅游經(jīng)濟藍(lán)皮書—2013年旅游經(jīng)濟運行分析與2014年發(fā)展預(yù)測》顯示，2013年我國旅游經(jīng)濟總體上平穩(wěn)運行，消費需求旺盛，投資持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)運行相對景氣，發(fā)展方式加速轉(zhuǎn)變，這也標(biāo)志著國內(nèi)旅游行業(yè)提前兩年實現(xiàn)了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出的“到2015年，旅游市場規(guī)模進一步擴大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次”的發(fā)展目標(biāo)。總結(jié)如下幾點:

1、市場需求不斷擴大

隨著國民收入的增加和人民生活水平的提高，越來越多的中國人加入到旅游活動中來。國內(nèi)旅游蓬勃發(fā)展，勢頭喜人；出境旅游已發(fā)展起來，并取得一定成效；入境旅游在競爭激烈的條件下也出現(xiàn)了穩(wěn)中有開的勢頭。目前，旅游消費群體正在形成并不斷擴大，構(gòu)成了一個龐大的旅游需求和消費市場。

2、規(guī)范旅游市場秩序的進程加快

隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立和完善，旅游市場體系也在逐步完善，全國各地旅游行業(yè)和管理部門，針對旅游市場中某些不合理不規(guī)范的行為，正加大力度進行整治，切實加強規(guī)范化管理。

3、市場需求多樣化多層次性更加明顯

中國幅員遼闊、山川秀麗，十幾年前，許多地區(qū)就已經(jīng)著手開發(fā)各類旅游資源和旅游產(chǎn)品，使得中國旅游資源和旅游產(chǎn)品不斷豐富。同時，旅游產(chǎn)品的替代效應(yīng)又極強，對旅游者來說，就增加了許多的可選擇性。特別是由于旅游者的社會經(jīng)歷、經(jīng)濟收入、個人興趣愛好、受教育程度、職業(yè)、性別等等不一樣，旅游者表現(xiàn)出不同的市場需求，這種市場需求隨著旅游者要求的變化而變化，并呈現(xiàn)出多樣化和多層次性。

4、東西部差異在日益縮小

以前，由于歷史、地理、自然、交通、政策等諸多方面因素的影響，中國旅游市場在發(fā)達(dá)程度方面存在著較大的差異性，沿海優(yōu)于內(nèi)地，東部優(yōu)于西部，國內(nèi)外旅游者感興趣的主要是那些早已名聞天下的旅游景區(qū)和景點。隨著科學(xué)技術(shù)在旅游業(yè)中的運用，信息傳遞加快使人們想進一步了解了那些曾經(jīng)不為人知而又富有新奇感的新景點，交通運輸現(xiàn)代化縮短了空間和時間的距離，觀念的變化使越來越多的旅游者去尋找從未開墾的神秘世界。與此同時，內(nèi)地、西部那些不發(fā)達(dá)地區(qū)對旅游業(yè)的重視、對旅游投入的加大又使其與發(fā)達(dá)地區(qū)在硬件方面的差距不斷縮小。這樣，旅游市場的差異在逐漸縮小。

5、旅游市場競爭呈現(xiàn)多角化趨勢

以前，中國旅游市場的競爭基本是同行業(yè)中企業(yè)之間的競爭，由于當(dāng)時飯店、旅行社數(shù)量和服務(wù)項目的供不應(yīng)求,這種競爭在一定程度上還帶有壟斷競爭的性質(zhì)。然而，隨著旅游業(yè)在各地的興起，各類旅游飯店拔地而起，旅行社如雨后春筍般出現(xiàn)，使得競爭加劇。而目前的競爭又表現(xiàn)為多方位和多角化競爭，不僅有來自行業(yè)內(nèi)部的競爭，還有各行各業(yè)辦旅游所帶來的競爭，有來自潛在競爭者的競爭，替代產(chǎn)品的競爭等多個方面。這是中國旅游市場呈現(xiàn)出的一個新情況，這表明今后市場競爭將日益復(fù)雜化、多角化，要求企業(yè)從長期性和戰(zhàn)略性來考慮企業(yè)營銷戰(zhàn)略。

6、旅游市場格局出現(xiàn)新的變化

從國際旅游業(yè)來看，市場格局出現(xiàn)新的變化。第一，20 世紀(jì)90 年代以來，亞洲市場發(fā)展強勁。中國入境客源市場快速增長，來華客源增長幅度較高的主要客源國大多都在亞洲。第二，市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一是散客迅速增長，團隊比重大幅度下降。二是中年旅游者趨增，而老年旅游者趨減。第三，客源流向發(fā)生變化。表現(xiàn)在隨著國際旅游市場逐步趨于成熟，交通及接待條件不斷改善，產(chǎn)品的彈性和替代性增強，旅游者的選擇性加大，分布也日益廣泛，近幾年來主要旅游城市客源出現(xiàn)較大范圍的下降與減速，而此時，又有一批新興的旅游城市和地區(qū)出現(xiàn)客源較大幅度增長。第四，旅游方式發(fā)生變化。旅游者在華停留天數(shù)趨減，經(jīng)停城市數(shù)趨減，旅行的隨意性增強，買方的選擇性增強。

第四篇：中國旅游銀行業(yè)發(fā)展可行性研究報告提綱

中國旅游銀行業(yè)發(fā)展可行性研究報告提綱

一、旅游銀行介紹

（一）旅游金融

（二）旅游金融中的銀行業(yè)務(wù)

二、旅游銀行產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況

（一）國外旅游銀行的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀

（二）中國旅游銀行的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀

三、中國旅游銀行產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境

（二）行業(yè)環(huán)境：旅游行業(yè)和銀行業(yè)

（三）政策環(huán)境

四、中國旅游銀行產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析

（一）中國旅游銀行的經(jīng)營模式分析

（二）中國旅游銀行的核心業(yè)務(wù)分析

（三）中國旅游銀行的特色業(yè)務(wù)分析

（四）中國旅游銀行的發(fā)展定位和突破點

五、中國旅游銀行產(chǎn)業(yè)的面臨的問題

（一）國內(nèi)外旅游銀行發(fā)展史中出現(xiàn)的典型問題

（二）中國旅游銀行業(yè)現(xiàn)在所面臨的問題和挑戰(zhàn)

六、中國旅游銀行的發(fā)展趨勢和對策

（一）中國旅游銀行產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢

（二）應(yīng)對行業(yè)中主要挑戰(zhàn)的對策

（三）發(fā)展的政策建議

八、總結(jié)

第五篇：麻紡市場研究報告

中國麻紡行業(yè)市場研究與預(yù)測報告

北京匯智聯(lián)恒咨詢有限公司

定價：兩千元

〖目 錄〗

第一章 麻紡行業(yè)發(fā)展概況分析

第一節(jié) 麻紡業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位

一、麻紡業(yè)對經(jīng)濟的貢獻

二、麻紡業(yè)對就業(yè)的貢獻

第二節(jié) 麻紡行業(yè)發(fā)展概況

一、麻紡行業(yè)發(fā)展回顧

二、我國麻紡行業(yè)存在的問題

第三節(jié) 麻紡行業(yè)政策環(huán)境分析

一、國家紡織品出口稅法調(diào)整分析

二、國家紡織品配額管理政策分析

三、東盟降稅計劃影響分析

四、我國麻紡行業(yè)的環(huán)保政策

第四節(jié) 麻紡行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析

一、麻紡行業(yè)產(chǎn)業(yè)周期分析

二、麻紡行業(yè)經(jīng)濟景氣狀況分析

第二章國際麻紡行業(yè)發(fā)展分析

第一節(jié) 日本麻紡行業(yè)發(fā)展分析

第二節(jié) 韓國麻紡業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

第三節(jié) 印度麻紡業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

第四節(jié) 西班牙麻紡業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

第五節(jié) 麻紡業(yè)國際環(huán)境分析

一、中國麻紡業(yè)在國際市場的地位

二、中國麻紡業(yè)對外依存度分析

三、中國麻紡業(yè)的國際競爭力分析

第三章 麻紡行業(yè)上下游分析

第一節(jié) 麻類紡織品制造業(yè)

一、我國麻類紡織品發(fā)展分析

二、我國麻類紡織品發(fā)展預(yù)測

第二節(jié) 麻類服裝制造業(yè)

一、我國麻類服裝業(yè)發(fā)展分析

二、我國麻類服裝業(yè)發(fā)展預(yù)測

第三節(jié) 麻紡機械

一、我國麻紡裝備水平與麻紡機械制造情況

二、麻紡機械制造對麻紡行業(yè)的影響分析

第四節(jié) 我國行業(yè)原料生產(chǎn)分析

一、麻紡原料生產(chǎn)及價格回顧

二、我國麻紡原料生產(chǎn)走勢

三、我國麻紡原料的對外依存度

四、麻紡原料生產(chǎn)對麻紡行業(yè)的影響預(yù)測

第四章 麻紡行業(yè)經(jīng)濟運行分析

第一節(jié) 生產(chǎn)狀況

一、生產(chǎn)總量

二、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 經(jīng)營狀況

一、盈利能力分析

二、償債能力分析

三、營運能力分析

四、發(fā)展能力分析

第三節(jié) 投資狀況

一、行業(yè)投資回顧

二、行業(yè)投資主要特征分析

第五章 我國麻紡行業(yè)發(fā)展區(qū)域分析

第一節(jié) 麻紡行業(yè)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)分析

第二節(jié) 新疆麻紡行業(yè)分析

第三節(jié) 湖北麻紡行業(yè)分析

第四節(jié) 黑龍江麻紡行業(yè)分析

第五節(jié) 浙江麻紡行業(yè)分析

第六節(jié) 廣東麻紡行業(yè)分析

第七節(jié) 江蘇麻紡行業(yè)分析

第六章 麻紡行業(yè)子行業(yè)分析

第一節(jié) 苧麻紡織業(yè)分析

第二節(jié) 亞麻紡織業(yè)分析

第三節(jié) 大麻紡織業(yè)分析

第四節(jié) 黃麻紡織業(yè)分析

第五節(jié) 葉纖維紡織業(yè)分析

第七章 麻紡行業(yè)進出口分析

第一節(jié) 麻紡行業(yè)進口分析

第二節(jié) 麻紡行業(yè)出口分析

第三節(jié) 麻紡行業(yè)貿(mào)易摩擦

第四節(jié) 麻紡行業(yè)出口策略建議

第八章 麻紡行業(yè)細(xì)分市場需求預(yù)測

第一節(jié) 不同產(chǎn)品需求預(yù)測

一、苧麻紡織品需求分析

二、亞麻紡織品需求分析

三、大麻紡織品需求分析

四、黃麻紡織品需求分析

五、麻纖維紡織產(chǎn)品需求分析

第二節(jié) 不同行業(yè)麻紡織產(chǎn)品需求預(yù)測

一、服裝行業(yè)對麻類紡織品的需求預(yù)測

二、麻類紡織品制造行業(yè)對麻類紡織品需求預(yù)測

第三節(jié) 供求平衡分析

一、總產(chǎn)能分析

二、總需求分析

三、供求平衡分析

第九章麻紡行業(yè)重點企業(yè)分析（排名不分先后）

第一節(jié) 山西綠洲紡織有限責(zé)任公司

第二節(jié) 浙江金鷹集團有限公司

第三節(jié) 浙江金達(dá)創(chuàng)業(yè)股份有限公司

第四節(jié) 重慶涪陵金帝工業(yè)集團有限公司

第五節(jié) 湖南洞庭苧麻紡織印染廠

第六節(jié) 安徽銅陵華源麻業(yè)有限公司

第七節(jié) 湖北銀泉紡織股份有限公司

第十章 麻紡行業(yè)發(fā)展預(yù)測

第一節(jié) 麻紡工業(yè)發(fā)展目標(biāo)

第二節(jié) 投資預(yù)測

第三節(jié) 技術(shù)趨勢預(yù)測

第四節(jié) 麻紡業(yè)區(qū)域發(fā)展布局

第十一章 麻紡行業(yè)SWOT分析

第一節(jié) 當(dāng)前麻紡企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析

第二節(jié) 當(dāng)前麻紡企業(yè)發(fā)展劣勢分析

第三節(jié) 我國麻紡企業(yè)的機會與威脅

第十二章 企業(yè)管理建議

第一節(jié) 培育具有國際影響力的自主品牌

第二節(jié) 積極推進紡織企業(yè)的國際化經(jīng)營

第三節(jié) 不斷加強企業(yè)管理創(chuàng)新

第四節(jié) 通過并購重組促進企業(yè)規(guī)模擴大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級