第一篇：我國旅游企業投資環境的分析

我國旅游企業投資環境的分析

為了加速旅游企業的發展，各國政府都把改善投資環境、招商引資作為爭奪客源市場，提高本國旅游經濟收入的重要的途徑。我國來旅游企業自改革開放以來，外國直接投資和國內企業跨地區、跨行業投資迅猛發展，各級政府為創造良好的旅游投資環境作出了極大的努力，使得旅游投資環境日益改善。但我國旅游投資環境與發達國家相比仍然存在著一定的差距，有呆進一步的完善與提高。

一、我國旅游企業投資環境的現狀

目前的開發的模式主要有;生態、度假療養型開發模式；農家親睡開發模式體育訓練水上運動開發模式以及少量的探險開發模式和結合多種類型開發項目綜合的開發模式。

發展趨勢：保護生態環境；湖泊旅游資源場頻的利用以提高經濟效益；體現地方和傳統地方的開發；重點開發度假旅游和觀光農業；多層次立體式的開發提高綜合效益；政府為主導全民參與綜合管理。

二、旅游企業投資環境存在的問題

我國旅游業目前所面臨的主要環境問題是：

1、相當一部分熱點旅游區污染嚴重。主要表現為水體污染，空氣質量下降，局部生態環境受到破壞，旅游資源受到損害；

2、旅游區環境衛生狀況較差,區內垃圾隨意拋灑堆積,污水、污物隨處可見；

3、一些熱點旅游區超規模接待游客，旅游區人滿為患，擁擠不堪,旅游氣氛喪失；

4、旅游開發建設項目與旅游區整體環境不協調

三、旅游企業投資環境的改善

建立健全旅游投資引導機制。政府部門應加快職能轉變，改善政策體制，盡快建立旅游投資引導機制，從直接的投資管理向間接的宏觀指導發展。要加強政府的投資引導功能、投資管理功能、投資服務功能，構建旅游投資項目信息平臺。

調整和優化投資結構。優化飯店投資結構，加大旅游景區的投資力度，注重專項旅游產品的發展和旅游資源的深層次開發，提高資金的使用效率。

拓寬旅游業融資渠道。建立招商中介機構，建立西部旅游發展基金，發行“西部旅游發展債券”，充分利用資本市場，采用BOT和TOT方式進行融資，以吸引更多的資金，特別是民間資本和外資的投入。

改善投資環境。抓住西部開發的機遇，加強基礎設施建設和生態環境建設，改善投資硬環境。加強媒體宣傳，更新思想觀念，解決好產權保護、稅費水平問題，搞好西部人才教育，營造良好的投資軟環境。

四、旅游企業的預測

2010年全省旅游投資預測分析

2010年，是實施“十一五”規劃的最后一年，更是為“十二五”發展奠定良好基礎的關鍵一年。做好2010年的旅游投資工作，對于應對后危機時代的復雜經濟環境、增加旅游發展后勁、推動旅游產業轉型升級，具有十分重要的意義。審視宏觀與微觀形勢，總體環境和發展形勢最為復雜，既充滿機遇又面臨挑戰。必須深刻認識和準確把握經濟形勢，充分估計和著力破解存在的困難和問題，推動我省旅游投資平穩健康增長。

新的一年，全省旅游投資面臨新機遇、新變化。從國際環境看，世界經濟將進入后危機時代，有望實現恢復性增長，預計增幅3%左右。主要經濟實體出現好轉跡象，對外國直接投資的吸引力和對外進行跨國并購的實力都有所增強，將會給我國及我省帶來較為寬松的投資環境。從國內環境看，中央仍然把擴大內需、促進消費作為主戰略，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，更加注重把握政策實施的力度、節奏、重點，資金流向將進行結構性調整，更多流向與消費有關的領域。從旅游業發展看，根據研究報告數據，2010年我國旅游業收入增速有望超過20%。尤其是2009年11月國務院下發《關于加快發展旅游業的意見》，國家將旅游業首次定位為“國民經濟的戰略性支柱產業”，指出加大政府投入，加大金融支持，放寬旅游市場準入，鼓勵社會資本參與旅游業發展。據有關資料顯示，2010年中國旅游業投資總量將累計達到19000 億元，2020年將超過60000億元，旅游投資進入“快速增長期”，新一輪高潮即將到來。為此，2010年，促進旅游投資的總體環境將好于去年，利好因子不斷顯現，尤其是在政策暖風強吹的影響下，旅游投資將迎來更好地發展。

新的一年，全省旅游投資存在新問題、新制約。從宏觀層面看，不利影響顯現。金融危機影響仍然存在，經濟回升的基礎還不牢固，經濟復蘇十分曲折艱難。中央提出貨幣政策要保持連續性和穩定性，同時增強針對性和靈活性，把握好貨幣信貸增長速度。目前已開始控制新增信貸規模，連續2次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率各0.5個百分點，今后可能會繼續上調，這將會大量縮小新增貸款規模。中央將加大引導資金流向，大量資金投向支持中西部地區的旅游業發展。以上這些，對于我省資金銀行依存度達15%的旅游投資，將會產生不利的影響和作用。從微觀層面看，制約要素重重。資金方面，我省旅游投資資金的企業依存度達61%，計劃投入資金258億。飽經金融危機的沖襲，大部分企業生產經營嚴重滑坡，效益利潤大幅下降，資金嚴重短缺。企業紛紛調整投資計劃，勢必會制約旅游招商引資和延緩已投資項目建設進度。土地方面，據預測全省近期旅游用地約6000公頃，其中農用地約1000公頃。當前，土地政策成為“高壓線”，土地利用規劃調整難，涉及農保區土地指標無法解決，土地征用、拆遷安置和政策處理復雜，影響項目按時開工。政策方面，項目建設審批管理涉及10多個部門，環保、林業、水利、建設規劃等部門的政策限制剛性越來越強，使部分旅游項目審批難、落地難、開工難。另外，項目建設還受到人才、電力、民工等要素制約，難以得到有效保障，不同程度影響了項目建設。為此，2010年，影響投資的總體環境仍不容樂觀，依然存在很多不穩定、不確定因素，各種危機依然重重，形勢依舊十分嚴峻

第二篇：旅游企業宏觀環境分析

旅游企業宏觀環境分析

摘要：任何一個企業都不是孤立存在的，都要同它所處的環境發生各種各樣的關系。了解旅游企業所面臨的外部環境，可以有效的識別出企業的機會和威脅以便及時捕捉機會，及時的采取應對威脅的措施。本文主要從旅游企業進行外部環境分析的重要性以及旅游企業所面臨的外部環境進行了闡述。

關鍵詞：旅游企業，重要性，宏觀環境

一、旅游企業外部環境分析的必要性和重要性

任何一個企業都不是孤立存在的，都要同它所處的環境發生各種各樣的聯系。因此，從這個意義上說，旅游企業外部環境分析與其他企業的外部環境分析并沒有本質上的區別。旅游企業自身所具有的一些特點決定了旅游企業相對于其他企業來說更加依賴于外部環境。其特點主要有以下幾點：

第一，是敏感性和脆弱性。旅游業的敏感性是指旅游企業的經營易受外部環境變化的影響。任何社會、政治、法律、經濟、文化和技術領域的變化都會給旅游企業的經營帶來巨大的影響。例如：信息技術和互聯網的出現對傳統旅游業尤其是旅行社的經營模式提出了挑戰。旅游企業的脆弱性是指旅游企業受到外部環境影響的程度相對于其他行業來說是比較高的。有人曾將旅游業比喻為“建在流沙上的大廈”，雖然有點夸張，但也從另一個側面反映了旅游業的脆弱性。

第二，是異地性。旅游者要實現旅游活動，必須發生空間的移位，至少是離開他的常住地。因此，對客源地的旅游企業來說，要滿足當地旅游者的需求，多數情況下也需要實現經營的轉移，要到其主要目的地國或地區進行經營，這也是旅游企業實現跨區（境）擴張的基本原因之一。地區之間風俗、文化、經濟。技術、消費習慣，甚至法律和政治狀況的差異，再加上旅游企業對這些環境的依賴性，使得旅游企業在進入一個新的市場、區域時尤其要關注外部環境的狀況及其變化。另外，旅游企業的異地性，使得旅游企業要實現旅游活動必須要有一定的閑暇時間。政府可以從制度方面一些閑暇時間的分配，從而為廣大居民成為旅游者提供便利條件。

第三，在多數國家，尤其是發展中國家，旅游業還是一個政府主導的產業。旅游者旅游權力、旅游企業經營權力的大小，在一定程度上取決于政府的各項相關政策，而政府相關政策的出臺，主要依據對其宏觀環境的各種判斷，這就使得外部環境對于企業來說顯得尤為重要。

第四，旅游企業邊界的模糊性。這是旅游企業作為服務企業的特性。對于其他行業的企業來說，企業與“外部世界”的邊界是清晰的。而旅游企業則不同，尤其是旅游社，為客人提供的服務是在旅途中完成的，而這個旅途可能是從世界的一端到另一端。所以有學者提出，整個地球都是旅游企業的“廠房”

二、旅游企業宏觀環境分析

宏觀環境又稱總體環境，通常指那些對于處在同一區域的所以企業都會產生影響的環境因素，主要有政治因素、經濟因素、技術因素、自然環境因素等。一般來說，旅游企業不可能直接控制這些環境因素。能夠取得成功的企業往往通過搜集這些因素方面的一定種類和數量信息，了解一般環境中這些因素信號的意義，以便于指定和實施適當的策略。

（一）政治環境

從政治環境上看，政治環境主要包括所在地區政權的性質和政權的穩定性、立法依據和立法體系的完備程度、所在地區是否加入政治聯盟及政治聯盟的有關條款，以及政府的宏觀產業政策等因素。旅游業是第三產業的重要組成部分，作為世界上發展最快的新興產業之一，旅游業被譽為“朝陽產業”。如今政府對旅游業的加大了支持力度。《國務院關于加快發展服務業的若干意見》提出，要圍繞小康社會建設目標和消費結構轉型升級的要求，大力發展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務業。旅游業的法律法規和行業管理制度日趨完善，執法行為更加規范，依法治理優勝劣汰的競爭機制和良好的旅游市場秩序，旅游發展環境將逐漸形成，旅游發展將逐漸步入有序化、規范化、法制化的軌道，政府將根據發展實際，借鑒國際經驗，加強旅游法制建設和完善行業自律，侵犯旅游者合法權益的行為將會逐漸消除，消費環境會讓旅游者更加放心舒心。另外，旅游業的脆弱性決定了旅游業對政府的依賴性，各種因素的稍微變動都會對旅游業產生影響，如國際關系的惡化、政府政策的惡化、政局的不穩、社會的**、恐怖活動的出現、戰爭的爆發等等都會導致旅游活動的蕭條和旅游產業的停滯。此外，隨著對現行休假制度的完善和帶薪休假制度的落實，將形成巨大的國內旅游

消費市場，這對旅游業的發展具有推動作用。國家擴大內需的經濟發展方略和加快推動服務業的發展，將為旅游業進一步發展創造新的機遇；中國對外開放的進一步擴大，將為我國旅游業在國際市場和世界舞臺更好地發揮作用，創造更為有利的條件；中國政通人和，社會安定，將成為世界上最安全的旅游目的地之一。

（二）經濟環境

從經濟環境上看：經濟環境是企業最直接感受到的環境因素。對經濟環境的分析可以從以下四個方面展開：經濟總量分析；可支配收入分析；利率、匯率、投資率分析；經濟全球化趨勢分析。

國民生產總值反應了經濟整體實力。近幾年來，我國的國民生產總值都呈上升趨勢。隨著我國經濟的不斷發展，中國旅游業面臨重大發展機遇：中國經濟持續快速增長，必將對旅游需求增長發揮基礎性的支撐作用；城鄉居民收入將穩定增長，這將進入世界旅游界公認的旅游業爆發性增長階段。隨著經濟的發展，人民的生活水平日益提高，人們的可自由支配的金錢和閑暇的時間變多了，這為人們旅游動機的產生創造了條件，因為有可自由支配的金錢和閑暇的時間是旅游產生的條件。另外，人們的養身意識提高了，于是更多人開展了以健身療養為目的的健康療養旅游。還有，人們的受教育水平提高了，大家對精神文明的追求也上升了，于是更多人有了外出旅游的動機，為的是開拓眼界，或者是感受中國的悠久歷史文化，或者進行科研考察。商業化程度的提高，商務旅游也隨之發展起來了。

近年來人民幣的升值，對旅游業產生很復雜的影響。從出境游、入境游及國內游三個方面進行分析。首先出境旅游將掀起新浪潮。人民幣升值后，居民境外消費能力相對變強，居民境外購物將進一步受到刺激，一些潛在游客也會在升值的心理下加入到出境游的隊伍中去。其次，對入境游產生有限影響。人民幣升值后，美元和歐元價值相對縮水，入境旅游價格相對抬升。因此入境旅游整體上會面臨利空的局勢。人民幣匯率升值對國內旅游市場的影響表現在替代效應和收入效應兩個方面：一方面，人民幣匯率提高后，國內旅游價格相對于出境游價格上漲。原計劃在國內旅游的居民受匯率上升的影響而選擇出境旅游，分流的游客可能對國內飯店和景區的接待量產生影響，從而不利旅游業的發展。另一方面，人民幣升值帶來的收入效應將有利于居民旅游消費的增長，主要表現在居民財產增加，消費能力提升。

隨著加入WTO過渡期的結束，旅游業將啟動新一輪的對外開放，國內外旅游市場一體化進程將加快，與國際市場、國際規則、國際水平將進一步接軌。中國入境旅游、出境旅游的規模不斷擴大，旅游業將進一步發揮提升國家軟實力的作用，我國旅游業在世界旅游界的話語權將繼續增強，國際地位和影響力不斷提升，參與國際規則、標準的制定與應用的空間進一步擴大。

（三）技術環境

從技術環境上看，技術環境對經濟及企業行業的影響是累計漸進的。技術環境分析的主要內容包括技術水平和技術發展趨勢、技術對產業的影響以及技術的社會影響和信息化影響等四個方面。

隨著技術水平的提高，交通隨之發展起來了，如動車的快速發展和高速公路的發展，使旅游者的外出旅游提供了更為便利和快捷的條件。通過細胞技術或基因技術，對瀕危動植物種形成有效保護，從而保持了旅游動植物環境的吸引力。高新技術的綜合應用創造出新的旅游資源和產品，可以使一些原來不具備旅游吸引力的資源成為新的旅游吸引物或提升它們的吸引力，如主題公園和游樂場的各種高科技模擬技術和游樂設施。應用了高新技術后，許多文物古跡資源得到了保護，增強了它們可持續發展的能力。現代科技在促進社會經濟發展的同時，會對社會產生負面影響，如環境污染、生態失衡、對傳統倫理的挑戰等，這些都會對旅游業產生不良影響，使旅游地的自然環境和人文環境受到嚴重的損害，旅游可持續發展變得艱難。因此我們要充分認識到現代科技給旅游業帶來的機遇和挑戰，在發展旅游中要善于應用現代科技手段，同時也要謹防現代科技對旅游業的負面影響。

（四）社會文化環境

從社會文化環境上看，社會文化環境通過兩個方面影響企業和行業：一是影響人口總量和人口分布、居民的價值觀和生活方式，從而影響他們對產業和對企業的態度；二是影響企業內部成員的價值觀和工作態度，從而影響企業士氣。現如今，社會文化呈現如下發展趨勢：更關心環境；中老年顧客市場成長；個性化需求增長；生活節奏加快；單親家庭和沒孩子的雙親家庭增多；勞動力和市場的多樣性增加。更關心環境，則旅游業在進行旅游規劃和開發的時候要注意對旅游資源環境的美化和維護。中老年顧客市場成長，則旅游業要多開發些適合中老年的旅游產品，如療養等。個性化需求增加則說明旅游者對旅游業的要求變高了。城市化進程加快，生活節奏加快，人們的生活壓力增加，人們都渴望回歸自然，則旅游業要多開發些自然、休閑、娛樂性質的旅游產品。

（五）自然環境

從自然環境上看，隨著科技的發展，人類對自然環境、對人與自然關系的認識逐漸轉變，人類對付自然的方法也越來越多。對企業和行業來說，主要的自然環境因素有地理位置、氣候條件、資源狀況等三項。

我國的旅游資源豐富，但是分布不均，獨特的旅游資源為旅游業的發展提供了天然的優勢。我國地理環境復雜多樣，自然資源極其豐富，這為旅游業的發展提供了基礎。

首先，地理位置，我國的旅游資源分布不均，不同地區的旅游業發達程度也不同，如東南沿海經濟較為發達，人口也眾多，而西部經濟不發達，有的地方甚至人煙稀少，所以東部地區相對西部來說，旅游業更發達。

其次，氣候條件，我國大部分地區為大陸性季風氣候。冬夏風向更替明顯，四季分明，氣候變化幅度大。四季的景色不同，便于組織適宜不同季節條件的旅游活動，使一個地區的旅游活動豐富多彩而不單調。春蘭、夏荷、秋菊、冬梅便是四季景色的真實寫照。不同時節觀賞的景色不同，這也就使同一旅游景點有了重復游覽的意義。

再次，資源狀況，我國不僅四季分明而且地形復雜多樣，我國地勢西高東低，成階梯狀分布，高原、山地、丘陵、盆地、平原五種地貌并存，正是這復雜多樣的地理環境以及在這種地形下形成的地質地貌構成了獨特的旅游資源。在地質作用下形成的花崗巖景觀、砂巖景觀、山岳峽谷、丹霞地貌景觀等，提供了豐富的自然旅游資源。這些自然條件都便于各地旅行社組織各種旅游活動，如名山游、長江三峽游。四季分明的氣候，復雜多樣的地形，眾多的河流湖泊以及動植物種類的繁多，都構成觀光游覽的要素，也是旅游業得以生存和發展的資源。

綜上所述，旅游業一方面享受宏觀環境帶來的有利的影響，另一方面又要積極削弱宏觀環境所帶來的不利影響。旅游業要積極迎接宏觀環境帶來的變化，轉變觀念，調整戰略，采取措施，才能使旅游業持續開展下去，并不斷成長壯大。

第三篇：我國房地產開發企業外部宏觀環境分析

我國房地產開發企業

外部宏觀環境分析

房地產開發企業外部宏觀環境分析

一、政治法律環境分析

政治法律因素是企業戰略決策者在進行戰略決策時所要考慮的重要因素，它制約著企業行為。它所含因素眾多，依據對于房地產行業的重要性選取房地產土地政策和稅收政策作重點分析。

（一）房地產土地政策

2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年；土地出讓價款首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。這意味著資金回款慢、資金充足率低的開發商可能因門檻限制被迫退出房地產市場。此外招拍掛的土地出讓方式也增加了房地產企業獲取土地使用權的難度和開發成本。

（二）房地產稅收政策

財政部、國家稅務總局于2009年12月24日正式下發通知稱，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅??營業稅征收時限的恢復增加了二手房的交易成本，交易費用的增加，也會減少二手房的周轉率，從而抑制2010

年的投機需求。此外我國目前房地產稅征收的稅種較多，尤其對高檔別墅征更多的稅，一定程度上減少了開發商的利潤。

二、經濟環境分析

經濟環境是指企業所屬的或可能會參與其中的經濟體的經濟特征和發展方向。其構成因素眾多，本文選取經濟形勢、貨幣與銀行信貸政策和全國房地產市場形勢等作重點分析。

（一）經濟形勢。保持經濟平穩較快發展依然是中國政府當前經濟工作的首要任務，可以預見，2010年我國經濟將繼續保持平穩較快的發展，這對房地產企業有利。

（二）貨幣與銀行信貸政策。2009年，中國人民銀行認真貫徹落實國務院關于進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施和三十條意見，其中特別提到要“落實好房地產信貸政策，支持房地產市場健康發展。”事實上，2009年一年的信貸為9.5萬億，相當于過去四年的信貸投放總量，其中有4萬億進入房地產市場，而2010年計劃的信貸投放是7.5萬億，還是很寬松的。這是一個利好。

（三）全國房地產市場形勢。國家統計局于2009年12月10日發布的2009年前11個月我國房地產市場數據顯示，1-11月全國完成房地產開發投資31271億元，同比增長17.8％；全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0％；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8；全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7％，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2％，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。和2008年相比較，2009年無論是開發投資、售

價、銷售量還是銷售額都呈上升趨勢，但是長期穩定的增長才是房地產企業真正需要的。

三、社會文化環境分析

社會文化環境是指組織所在社會中成員的民族特征、文化傳統、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素的總和。其構成因素也很多，這里重點討論居民可支配收入、城市化程度、消費投資傾向。

（一）居民可支配收入。2009年全年城鎮居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投入到房地產市場。但是我國貧富差距逐漸拉大，不同收入者對住房有著不同的要求，房地產企業應該滿足他們不同的需求。

（二）城市化程度。改革開放以來我國城市化率從20％左右提高到44.9％，說明房地產市場在不斷擴大，房地產需求也在逐年變大，這對于房地產企業來說是好消息。

（三）消費傾向。人們的健康意識逐漸增強，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個可以遮風避雨的房子，而是希望得到綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。這對于房地產企業來說，既是艱巨的挑戰，也是從眾企業中脫穎而出的機會。

四、技術環境分析

技術環境包括目前的社會技術總水平、引起革命性變化的創造發明，以及與企業生產密切相關的新技術、新工藝、新材料的發展趨勢和應用前景。人們對于房地產商品的需求在向綠色、環保、節能、智能化等方向發展，這就促使房地產企業要跟上技術變革的步伐。

當前，我國經濟正處于向低碳經濟轉型的時期，房地產行業是轉型的主力軍，各地鼓勵節能減排的政策都對建筑的節能水平設定門檻。據統計，中國430億平方米的建筑當中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40億到45億平方米建筑面積，中國占了23億平方米，其中的90%還是高能耗建筑，假如可以降低50%，將為國家節約用電3000億千瓦時，減少二氧化碳3億噸。這些數據背后，不僅有著新增綠色建筑的巨大空間，還有對現有建筑進行節能改造的天量市場。一旦綠色技術成熟，新的業務維度便應時而生。而擁有了綠色建筑技術，不僅將在住宅新產品開發上占盡先機，其技術合作和物業改造、維護管理能力，也將迎來蔚為可觀的新市場。

房地產業行業環境分析

一、現有企業

目前我國房地產市場現有企業眾多，但大多數都是中小規模的企業，市場集中度較低且各企業間綜合實力參差不齊，這不利于房地產行業向規范化、標準化的方向發展。

二、潛在進入者

房地產行業的進入壁壘不是很高，主要的約束條件是資金和土地，這使得很多企業躍躍欲試，試圖進來分一杯羹。此外，一些資金

實力雄厚的國際公司也可視為潛在進入者，這樣使得現有房地產企業有面臨更加嚴峻競爭的趨勢。

三、替代品

理論上，一種產品的需求量與它的替代品的價格成正比關系，替代品的價格越高則它的需求量越大，反之，替代品的價格越有吸引力則會對這種產品的市場需求產生不利影響。但所幸的是，目前房地產商品還沒有替代品，這對于房地產企業來說是十分有利的。

四、供應商的議價能力

根據供應商議價能力的強弱可將房地產企業的供應商分為兩類：議價能力較強，主要包括政府；議價能力較弱，主要包括原材料供應商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此房地產企業在和政府的談判中處于下風，必須以較高的成本獲得土地使用權；而相對于原材料供應商、建筑公司等，房地產企業處于供應鏈的核心位置，所以原材料供應商、建筑公司等的議價能力較弱，房地產企業可以壓縮成本。

五、購買者的議價能力

目前大多數消費者都是零散地購買房地產商品，且消費者獲取房地產信息成本較高，因此消費者議價能力較弱，但隨著我國房地產行業的發展，消費者的議價能力將逐漸增強。

第四篇：孝感投資環境分析

孝感市投資環境分析

周偉華 080534147

一、區域投資環境定義

區域投資環境是指某一地區或國家為接受或吸引外來投資所提供的各種條件的集合, 它是一個動態的多層次、多因素的綜合系統, 既包括一個地區的自然資源、地理狀況、基礎設施等物質形態的硬環境, 也包括該地區政治和經濟體制、經濟結構、文化傳統、法律制度等物質形態的軟環境。投資環境是區域經濟的一種表現形式, 它反映了區域經濟的一些特征和必然聯系。區域投資環境的優劣直接關系到投資活動的正常開展, 它關系到投資的發生、投資的效益、投資的風險等重要內容,乃至工業化進程。因此,投資環境問題尤其是投資環境的分析成為經濟社會發展中人們較為關注的一個重要問題。

二、孝感市投資環境分析

1、孝感市經濟環境 目前，孝感投資發展態勢良好，城鎮項目投資增幅一直在30％以上，孝感市城鎮項目完成投資達65億元，分別高出荊州11億元、黃岡9億元，孝感市城鎮項目投資增幅繼續在39.9％的高位運行，全市普查登記法人單位15973個，產業活動單位22501個。其中企業法人單位7206個，事業法人單位3420個，行政法人單位806個，社團法人單位580個，其它（村委會）法人單位3961個。在全部法人單位中，單產業法人單位14615個，多產業法人1358個；第一產業法人單位1個，第二產業法人單位4180個，第三產業法人單位11792個；規模、資質和限額以上等“三上”法人單位1319個，其中工業企業法人單位915個，建筑業法人單位145個，房地產業單位130個，批發和零售業單位90個，住宿和餐飲業單位39個。全市二、三產業法人單位從業人數590239人，其中第二產業法人單位從業人數342792人，第三產業法人單位從業人數247447人。全市個體工商戶為203954戶，從業人員636160人。在全部個體戶中，第二產業個體戶37619戶，從業人數218708人;第三產業個體戶166335戶，從業人數417452人。全市法人單位較一經普增長40.4%，產業活動單位較一經普增長32.7%，個體經營戶較一經普增長52.8%。全市法人單位從業人數較一經普增長27.5%。個體戶從業人數較一經普增長98.9%。

2、孝感市法律政策環境 孝感市堅持誠信立區，全面兌現國家、省、市對企業的各項優惠扶持政策及項目投資合同承諾。開發區對符合國家產業政策和開發區發展規劃的項目，根據投資項目情況分別給予優惠價格供地。在稅費方面，外商（港澳臺）投資企業享受所得稅“二免三減半”優惠；非外商（港澳臺）投資企業所得稅地方留成部分按照“二免三減半”政策對企業進行獎勵；增值稅前三年按企業上繳稅收地方留成部分的50%獎勵給企業；企業建成投產前市級權限范圍內的行政事業性收費全免；經營服務性收費，在物價部門核定的范圍內與收費單位協商收取。開發區運營成本較低，水、電、用工、物流等費用相對于沿海地區和發達地區具有比較優勢。

3、孝感市服務環境 孝感市在湖北省首家建立了市級行政服務中心，對投資項目進行集中審批，實行“一站式”、“一條龍”服務；開發區實行項目專班代理服務制，從項目的政策咨詢、審批立項、工商注冊、稅務登記、海關備案以及規劃、建設等辦證辦照事項和項目建設由專人、專班全程代理服務；并確定專門領導聯系企業，最大限度為投資客商搞好服務。全省首批省級企業孵化器在孵企業100多家，為企業提供技術、場所、融資、中介、知識產權等服務。通關服務便捷高效，武漢海關對孝感經濟開發區進出口企業實行“一章通”作業模式和“5+2”工作制，“365天，天天能通關”，通關時間短、手續簡化，從武漢口岸出發的貨物集裝箱，“水路兩天到上海，鐵路一天到深圳”。

4、孝感市產業結構

2002年孝感市制造業增加值占總商品增加值的比例為30.9%，處于工業化初期階段；2009年為46.6%，達到了工業化中期階段。該指標在工業化評分中得分由2002年的17.9分上升到2009年54.7分的較高分，表明孝感市工業化進程近年來有較大進展，以五大支柱為主導的工業產業發展較快，但仍停留在以資源開采和初級產品加工為主，“資源驅動”和“粗放增長”特征明顯，迫切需要延伸產業鏈，進一步提高制造業在整個產業體系中的比重。從分縣來看，工業化進程也不夠均衡，南部4縣除孝南以外，其余3縣均超過了全市平均水平，且得分很高；孝南因建筑業增加值較大，影響了制造業增加值占總商品增加值的比例，導致得分不高。北3縣因制造業發展不足，得分遠遠低于全市平均水平，孝昌縣該項得分也為零分

5、孝感市交通環境

這里的區位交通優勢得天獨厚，是投資開發的熱土。它得改革開放之天時，占交通便捷之地利，兼內外客商支持之人和。緊連武漢大都市，離武漢市中心50余公里，距武漢天河國際機場32公里。以孝南為軸心半徑500公里范圍內有60多個大中城市3億多人口，市場空間十分巨大，物流配送十分便捷。北京至深圳的107國道、福州至蘭州的316國道以及北京至珠海、武漢至十堰的高速公路在境內交匯，京廣電氣化鐵路縱貫全境，內河航運直通長江。從這里到全國主要中心城市，無論是火車還是汽車都能夕發朝至，交通十分便利，是中西部交通的重要樞紐。

三、對策及建議

當前，全球外商直接投資規模下降，各地引資競爭日趨激烈，同時，新一輪國際產業轉移加快，國際資本流動出現了一些新特點。如果我們不能發揮比較優勢，進一步加強國內投資環境，尤其是軟環境建設，有可能喪失機遇。要進一步改善投資環境，建議從以下幾個方面來齊抓共管：

1、要改善信用環境。一是對信用企業實施特殊優惠政策傾斜。盡快建立和完善失信懲罰機制，加大失信者的成本，鼓勵誠信經營。二是應加快信用立法進程，加大執法力度。市場經濟是法制經濟，應依靠法律的力量和制度、政策來約束信用關系各方面的行為。三是建立公開的信用狀況查詢系統。建立并開放企業和個人信用信息系統，完善銀行信貸登記咨詢系統，為企業經營提供良好的信用服務。四是加強信用狀況考評體系建設。逐步建立起信用登記制度，設立征信組織，加大信用建設的社會監督。五是強化輿論監督。在企業和全市樹立講誠信的公德意識，形成誠信光榮、失信可恥、信用即財富的共識和理念。

2、要增強為企業服務意識。要加強政府部門的內部管理，全面推行服務承諾制和舉報監督制，標準審批及監督檢查等公務活動中做到政策公開．辦事程序公開，辦事結果公開。要簡化審批手續，疏通融資渠道，開展投資信息系統建設并提供信息化服務，減免服務費用，提高政府信用，強化行業協會功能，培育商業服務網絡。

3、治理亂收費是改善投資環境的重要一環。各級政府．各個部門必須形成亂收費就是破壞投資環境、阻礙經濟發展的共識，圍繞供水、供電、供氣、教育、醫藥、住房、技術監督、衛生防疫、工商管理等關系經濟發展和群眾切身利益的收費熱點問題，開展清理整頓，嚴格執法。從人人都是投資環境，事事關系投資環境的高度出發，充分認識到亂收費的危害性，形成全市齊抓共管的局面，為武漢市經濟發展創造一個更寬松的環境。

4、保持吸引外資的競爭力。要為外商投資提供更多的優惠條件，要將國企和外資放在同等地位去支持去服務，為外商投資營造好的政策環境、行政環境、市場環境和體制環境。要保持引資政策的穩定性和連續性，減少政策調整對企業的負面影響，盡力給外商提供一個“愿意來，留得住”而又具獨特性的軟環境。

第五篇：福州投資環境分析

福州投資環境分析

福州的自然環境

福州市是福建省省會，位于福建省中部東端，歐亞大陸東南邊緣，東臨太平洋，與臺灣省隔海相望，西接三明市、南平市，北接寧德市，南鄰莆田市，泉州市。福州土地面積11968平方公里，其中平原面積2408平方公里，約占全市總面積的20%。山地多呈北東和北西向延伸，是阻擋冷空氣南下的天然屏障，氣候濕潤，土層深厚，植被茂密，適宜林木生長，森林資源十分豐富。市區面積1043平方公里，城市中心區受山水地形條件制約，可建設用地面積相當有限，限制了城市空間擴展和布局。福州水資源總量635.2億立方米，主要河流有閩江、鰲江、烏江等，但水資源時空分布不均，沿海島嶼嚴重缺水，夏秋干旱，常有旱澇和臺風等氣象災害，金屬礦產相對短缺。福州屬典型的亞熱帶季風氣候，氣候資源豐富，氣溫適宜，四季常青，雨量充沛，霜少無雪，夏長冬短，無霜期達326天。但福州市區三面環山，地處盆地，城市熱島效應明顯，為全國“新四大火爐城市”之首。