第一篇：房屋使用權證明（范文模版）

房屋使用權證明

我認為這種情況是可以相信的。您只要注意以下細節：

1.她的身份證是真實有效的;

2.在租房合同中補充協議內容(1)她要能夠保證她所提供的信息屬實(最好列出關鍵信息)，否則加倍返還已經交納的押金和房租，并且承擔給您造成的一切損失;(2)此次出租房屋，房屋所有人知情并無任何異義。否則，由此造成的糾紛，她要負全部責任;(3)讓她簽字并按手櫻

考慮到她是只租其中的兩間，一般不會有問題。

出讓須知提到“期滿收回”

本市近期預申請出讓的地塊，無論是商用、住宅、商辦用地，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》都提到“土地期滿后處理方法”。比如，居住用地―――奉賢區莊行鎮南亭公路南側、冷涇港東側區域地塊，其土地期滿后的處理方法是“出讓人無償收回”;商辦用地―――漕浦4號地塊，其土地期滿后的處理方法是“出讓人收回并補償相應殘余價值”;商業用地―――唐鎮新市鎮A-1-7地塊，其土地期滿后的處理方法是“出讓人收回并補償相應殘余價值”。

有關“土地使用期滿無償收回”的消息，昨天在市十三屆人大四次會議現場，包括大華集團董事長金惠明、新長寧集團董事長馮在內的市人大代表都表示“不知情”。

而余亮表示，近期沒有新的重大土地政策出臺。“預申請須知”中提到的“土地期滿后處理方法”，只不過是把土地出讓合同中約定的內容，“前移”到了預申請階段，等于“事先告知”。

期滿延期未準才收回

按照余亮的說法，現行的土地出讓合同有“收回土地使用權”的相關內容。隨后找到一份《上海市國有建設用地使用權出讓合同》范本。

其中，第27條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。”

第28條規定：“土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。”

市規土局在網站上說明：預申請須知中的“土地期滿后的處理方法”，是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第28條的內容，明確該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。

也就是說，預申請出讓須知提到的“土地期滿后的處理方法”，其實是摘選了土地出讓合同的部分語句。由于除了開發商外，外界普遍沒機會看土地出讓合同書，此次公布出來后，便形成了對“使用期滿土地要回收”的誤解。

房屋的所有權，是指在法律規定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。

房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權。

房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。

第二篇：房屋使用權協議書范本

房屋使用權協議書范本

房屋使用權應該歸誰呢？相關的協議書又是怎么進行簽訂的呢？下面就隨小編一起去閱讀房屋使用權協議書范本，相信能帶給大家幫助。

房屋使用權協議書范本【1】

甲方：

乙方：

經甲乙雙方自愿友好協商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地使用權轉讓事宜達成協議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于海口市××××，土地面積為×××平方米(折×××畝)。宗地四至及界址點座標詳見附件《土地使用權座落及現狀》。

2、現該地塊的用途為商住用地，屬開發用地。

二、轉讓方式

1、甲方與乙方共同出資成立××房地產開發有限公司(以下簡稱合作公司)，甲方以所售賣的土地作價470萬入股認繳注冊資本，占70%股權;乙 方以貨幣出200萬一次性出資注冊資本，占30%股權。

2、甲方所出讓的土地保證在合作公司營業執照下發后，一個月內辦理完成土地過戶至合作公司名下事宜。并確保該地塊的容積率大于等于，綠化 率不少于30%，建筑密度不小于25%，土地用途為商業、住宅用地。

2、土地的轉讓價為××萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發補償費、建筑物和構筑物的拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費]，轉讓總價為人民幣670萬元。

3、乙方同意按以下時間和金額分四期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的5%，計人民幣萬元，付款時間及條件：雙方簽訂協議書，且已辦好合作公司營業執照手續和完成貨幣入資。第二期，轉讓土地在國土局登記受理辦理過戶于合作公司名下時，雙方簽訂股份轉讓協議，乙方再行支付地價款的 30%，計人民幣200萬元。第三期，辦結該土地的國有土地使用證后10個工作日內支付地價款的55%，計人民幣萬元，余下10%的尾款待土地 辦理完規劃許可證后十天內付清。

4、為保證前款第一期地價款的及時支付，甲方應先行辦理合作公司購買轉讓土地的出讓協議，以確保過戶等工作的實施進度與本協議相吻合。

5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關開發指標、稅費返還及政策協調。

三、違約責任

1、甲方誠邀乙方參與其×××畝土地的第三方轉讓事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計 67萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起20個工作日內支付此款。

2、乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過20個工作日，視同終止履行本協議，并有 權處置已付定金。

3、甲方、乙方分別承擔合作公司注冊的相關費用。

四、其他

1、在土地出讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業稅等均由甲方另行承擔。

2、乙方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。

3、本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

4、本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。

5、本協議經各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協議一式四份，雙方各執兩份。

甲方(蓋章)：

代表：

乙方(蓋章)：

代表：

年 月 日

房屋使用權協議書范本【2】

甲方：

乙方：

甲乙雙方通過友好協商，就房屋無償使用事宜達成如下協議：

1、房屋基本情況

乙方無償使用甲方坐落在 的房屋，建筑面積為平方米，用于辦公。

2、使用期限

使用期限為 年。自 年 月 日至 年 月 日

3、甲方的權利義務

乙方在使用期間，應當妥善保管房屋，按照約定的用途使用，不得進行違法活動，否則甲方隨時可以解除本協議。

試用期內，出現房屋質量問題，影響乙方正常使用的，甲方應當及時維修。

乙方服務人員的暫住等生活上所需辦理的手續，由甲方幫助與當地有關單位聯系解決。

4、乙方的權利義務

使用期內，房屋由乙方使用管理，房屋的房產稅，土地使用稅和其他合理稅費由乙方承擔

用期內，乙方所用的水、暖、電熱水、通訊、室外環衛、房屋修繕、綠化維護等由甲方統一管理，發生的費用由乙方承擔。

5、協議解除

在使用期內，甲方將乙方使用的房屋出租（賣）給第三人的，應當提前30日以書面形式通知乙方。

在使用期內，甲方解除本協議的，應當提前30日以書面形式通知乙方。

6、爭議解決

甲乙雙方如在執行本合同過程中發生爭執，應首先通過友好協商解決，如雙方不能達成一致意見時，向房屋所在地人民法院起訴。

7.其它

本合同一式二份，共二頁雙方各執一份。

本合同雙方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

第三篇：房屋使用權買賣合同

房屋使用權買賣合同

立合同人 甲方（賣方）： 乙方（買房）：

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的房屋使用權事宜，訂立本合同，以資共同遵守。

第一條甲方同意將坐落在 的房屋永久使用權出售給乙方。乙方對甲方所售的房屋使用權已充分了解，愿意購買上述房屋使用權。

第二條甲乙雙方同意上述房屋使用權的成交價為人民幣￥

元大寫。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣￥ 元。大寫貳仟元整，作為購買定金。

第三條甲乙雙方同意，自本合同生效之日起三日內，將上述成交價款一次付給甲方，購買定金在付款時沖抵成交價款，同時甲方應給予乙方收款收據。

第四條甲方應于付款當日將房屋交付給乙方。第五條甲乙雙方同意，在房屋實際交付之日前，甲方應清結根據有關規定應承擔的房屋使用有關債務（包括水、電、煤氣、供暖、物業管理費等）若甲方未按約定清結，所產生的后果由甲方負責，與乙方無關。甲方清結各種債務后，將本戶公用事業繳費卡交予乙方。

第六條甲方保證上述房屋使用權是合法取得。自本合同生效之日起，若發生與甲方有關的權屬糾紛或債權債務等，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。

甲方應于本合同生效時，將合法取得該房屋使用權的有效證明交給乙方。第七條本合同簽訂后，乙方中途悔約，應書面通知甲方，甲方應在三日內將乙方的已付款（不計利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約的，應書面通知乙方，并自悔約之日起的三日內將雙倍定金及已付款返還乙方。

乙方不能按期向甲方付清購房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由違約一方向對方支付伍佰元違約金。任何一方逾期三日以上未履約的，視為悔約、違約方應按本條第一款的規定承擔責任，但雙方應有約定的除外。

第八條本合同交易由青島真意達房產公司提供中介服務，中介公司對合同所涉要件，作盡職查證、見證責任保證無虛假、非法等情節，否則承擔連帶責任。

中介費由乙方承擔（以另外有約）

第九條本合同正本兩份，甲乙方各一份，中介副本一份。

甲方：（簽章）乙方：（簽章）丙方（中介）負責人： 身份證： 身份證： 身份證： 地址： 地址 地址： 電話： 電話： 電話：

第四篇：房屋使用權買賣合同

房屋使用權買賣合同

篇一：房屋使用權轉讓合同樣本

房屋使用權轉讓合同

甲方（轉讓方）：

身份證號碼：

地址：

乙方（受讓方）：

身份證號碼：

居住地址：

根據國家法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房屋使用權轉讓達成如下協議：

第一條 房屋情況

甲方擬將位于大嶺山中學后門的教師宿舍樓D幢101（即靠近學校后門的那一套）的使用權明確轉讓給乙方。乙方對甲方擬轉讓的房屋作了了解，愿意購買該房屋。

該房屋自用使用權面積為93關規定而定.，使用期間的債權債務由乙方負責（若房屋轉讓給乙方前就已經存在的債權債務則由甲方負責，與乙方無關）。如遇到中途拆遷, 拆遷補償款全部賠償給乙方，與甲方無關。

第二條 房屋轉讓價格和付款方式

甲、乙雙方議定該房屋交易總金額為壹拾叁萬元整。乙方已向甲方付定金壹萬元整。合同簽訂后一個星期內乙方向甲方轉入房款壹拾萬元整，轉帳銀行：東莞市商業銀行大嶺山支行，轉入帳號的存折持有人姓名：，轉入的帳號：。余款貳萬元整乙方于 XX年07月31日前支付，付款方式：現金。

第三條 手續辦理

乙方付清全部房款時，甲方應即時將之前的房屋購買證明（大嶺山鎮政府開出的）和收據等相關材料交付給乙方。

第四條 房屋使用權交接

雙方同意于 年月日由甲方將該房屋交付給乙方使用。

第五條 權利保證約定

甲方保證上述房屋沒有財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責全部賠償。

甲方決定中途不賣及逾期15天仍未交付房屋時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應在悔約之日起七日內將所收定金及購房款退還給乙方，另賠償乙方元整的違約金。

第六條 合同爭議的解決方法

本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，按下述方式解決：

由房屋所在地的人民法院仲裁解決

第七條 合同未盡事宜處置及生效

本合同未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議與本合同具有同等法律效力。

第八條 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，見證人存一份。

甲方（簽字）： 乙方（簽字）：

____月____日年____月____日

見證人（簽字）：

年____月____日

篇二：房屋使用權轉讓協議

公產房屋轉讓協議

甲方（賣方）：________________身份證號： 聯系電話： 住址：乙方（買方）：________________身份證號：

聯系電話： 住址： 甲、乙雙方經友好協商，并征得產權單位同意，甲方同意將位于哈爾濱市_區 街單元 _房屋（以下簡稱該房屋），共計建筑面積_________平方米的房屋使用權轉讓給乙方所有。現就此達成如下協議：

一、由于該房屋是于_________年_______月_______日，由___ ______公司集資興建，目前房屋的產權證落在___________公司名下，甲方對該房屋擁有永久性使用權甲方保證該房屋無其它任何明示或隱性的債務和糾紛。甲方轉讓該房屋使用權的凈得轉讓款為￥ 元（大寫 萬 仟 佰 拾 元），乙方應將該轉讓款自本合同生效七日內支付到甲方名下銀行賬戶內。

二、甲方同意自本協議生效后，將該房屋的使用權讓渡給乙方，并確保乙方能獨立完整地使用。今后如遇產權登記、使用管理等方面的問題，由乙方與 公司協商處理，如需甲方配合的，甲方應無條件予以配合。

三（包含以下三條）

1，甲方負責到該房屋產權單位有關部門辦理底檔更名手續（含

繳納水、電、煤氣等底檔的更名），并且承擔一切因轉讓使用權所產生的費用

2，甲方應結清房屋交付前使用的水、電、有線等附屬設施費用。甲方應保證房屋的固有設施的完整性，不得故意損壞整體結構及房屋的正常使用功能。

3，甲方應結清房屋交付前的承租租金，并且需向乙方提供更名后全部手續的原件，復印件、以及房屋原使用權人的戶口、身份證、婚姻證明等復印件。

四、該房屋使用權轉讓后，原甲方享有的權利和本協議生效后涉及該房屋應履行的義務均由乙方享有和承擔。如遇拆、動遷等其他因素，乙方同樣享有該房屋的全部受益，甲方不再享有任何受益。凡本協議生效前因該房屋使用過程中所涉及的任何債務或責任等均由甲方承擔，與乙方無關。

五、本協議經雙方簽章并滿足本協議第三條之條件后生效，本協議一式兩份，具有同等法律效力。

甲方：________________乙方：________________ _______年____月_____日_______年____月_____日

篇三：房屋使用權轉讓合同書

房屋使用權轉讓

合 同

書

××公寓

房屋使用權轉讓合同書

出讓方（甲方）：×××有限公司

地址：××××××

法定代表人：××× 受

讓

方

（乙

方）

：______________________________________ 身份證號碼：________________________________________ 地址：______________________________________________

依據《中華人民共和國合同法》等有關法律、行政法規的規定，甲、乙雙方就房屋使用權等事項在平等、自愿、協商一致的基礎上訂立本合同，具體條款如下：以資共同遵守：

第一條 項目建設依據。

本項目的土地屬于×××××，甲方通過合法方式取得該地塊的土地使用權，使用期限為60年。該地塊土地面積為平方米，用途綜合商住。

第二條 房屋基本情況。

乙方所選房屋房號為博文公寓____棟____層____號房，該房屋的用途為住宅，屬鋼筋混凝土框架結構，層高3米。該房屋建筑面積共______平方米，其中，套內面積_______平方米，公共部分與公共房屋分攤面積_____平方米（房屋平面圖見附件一；有關公共部分與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。該房屋使用期限從_____年___月___日起至_____年___月___日止。

第三條 計價方式。

該房屋使用權按套出讓，按建筑面積計算，該房屋使用權轉讓單價為（大寫人民幣）___________________元/㎡（小寫￥______元/㎡），總金額（大寫人民幣）____________________ 整（小寫￥________元）。

第四條 付款方式。

乙方在本合同簽訂前已支付甲方定金_________萬元。乙方須在本合同簽訂后____天內即_______年____月____日前一次性繳納所有剩余款項（除已繳的定金）即人民幣______拾____萬____仟____佰_____拾_____元整（￥_____________）。

第五條 乙方逾期付款的違約責任。

乙方如未按本合同規定的時間付款，按逾期時間，分別處理（不作累加）。

1、逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款千分之一的違約金，合同繼續履行。

2、逾期超過30日后，若乙方逾期仍未付款，視作乙方嚴重違約，甲方有權解除合同。同時，甲方無須事先通知乙方，有權對物業另作安排，乙方已交定金不予退還，乙方對此已知悉并無異議。

第六條 房屋交付使用的期限。

甲方應當在_____年___月___日前，將本合同約定的房屋交

付乙方使用。

第七條 甲方逾期交房的違約責任。

甲方如未按本合同規定的期限將該房屋交付乙方使用，按逾期時間，分別處理（不作累加）。

1、逾期不超過30日，自本合同第六條規定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款項千分之一的違約金，合同繼續履行。

2、逾期超過30日后，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應當自乙方解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按乙方累計已付款按每日千分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第六條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款項千分之一的違約金。

第八條 交接。

房屋達到交付使用條件后，甲方應當書面通知乙方辦理交付手續。乙方應按甲方要求的時間前來辦理房屋交接手續，并與甲方或其委托的物業公司簽訂《物業服務協議》。第九條 甲方關于裝修、設備標準承諾的違約責任。

甲方交付使用的房屋的裝修、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，乙方有權要求甲方在30日內按雙方約定（附件三）的標準修復。

第十條 甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

甲方承諾與該房屋正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑在房屋交付使用時達到使用條件：

1、供水至該房的廚房，在該房交付使用前完成；

2、電接至該房，在該房交付使用前完成。

3、公共電梯在該房交付使用前完成。

第十一條 保修責任。

《住宅質量保證書》（附件四）作為本合同的附件，甲方自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。在房屋保修范圍和保修期限內發生質量問題，甲方應履行保修義務。因不可抗力或非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方承擔。公共使用設施在保修期內由甲方負責維修更換；保修期滿，則由乙方及共同使用人負責維修及更換。

甲方在履行維修義務時，乙方應配合維修，若乙方不給予配合維修而導致甲方無法履行維修的一切責任由乙方承擔。

第十二條 乙方的房屋僅作住宅使用，乙方使用期間不得擅自改變該房屋的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定外，乙方在使用期間有權與其他權利人共同享有與該房屋有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部分與公用房屋分攤面積承擔義務，乙方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共部位和設施的使用性質。

篇四：房屋使用權轉讓協議

房屋使用權轉讓協議

甲方（轉讓方）：

身份證號碼：

居住地址：

乙方（受讓方）：

身份證號碼：

居住地址：

根據國家法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房屋使用權轉讓達成如下協議：

第一條 房屋情況

甲方擬將位于XXX大學（下稱學校）公租房3幢7樓1號房（XXX大學XX年選配的公租房）的使用權明確轉讓給乙方。乙方已明確知悉本協議簽訂時甲方僅享有上述房屋的使用權，愿意承擔該房屋的全部租金和裝修等相關費用。

該房屋自用使用權面積為XX平方米，房屋使用權年限根據XXX大學公租房項目的相關規定而定，使用期間

的債權債務由乙方負責（若房屋轉讓給乙方前就已經存在的債權債務則由甲方負責，與乙方無關）。

第二條 手續辦理

乙方向學校交付的全部租金、裝修保證金、物管費用等，以甲方的名義繳納，相關的票據、憑證由乙方保管。若根據學校要求辦理相關手續時需甲方提供相應的證件或材料，則由乙方提請甲方提供，并以甲方委托辦理的形式由乙方負責具體辦理。

甲方對于向乙方提供的證件或材料（按照學校的要求執行），應明確限定使用期限和用途。為了不影響乙方正常使用房屋，對于學校要求提供證件或材料辦理的相關事項，甲方應該予以支持。

乙方享有該房屋的使用權期間，如果條件成熟，甲方將協助乙方辦理房屋產權手續或租賃變更手續。辦理房屋產權手續或租賃變更手續所發生的費用，一律由乙方負擔。

第三條 房屋使用權交接

雙方同意于協議簽署之日由甲方將該房屋交付給乙方使用。

第四條 權利保證約定

甲方保證上述房屋沒有財務糾紛或其他權利限制，若發生轉讓前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責全部賠償。

乙方保證將房屋用于正常的居住。若因乙方擅自改變房屋用途，影響到甲方聲譽和給甲方帶來相應法律后果的，由乙方承擔責任，并賠償甲方相應的損失。

乙方享有對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、占有等權利。如遇到中途拆遷, 拆遷補償款全部賠償給乙方，甲方不得侵占。

甲方不得中途收回房屋使用權。

第五條 合同爭議的解決方法

本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，由房屋所在地的人民法院仲裁解決。

第六條 合同未盡事宜處置及生效

本協議未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議與本協議具有同等法律效力。

第七條 本協議保存

本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，見證人存一份。

甲方： 乙方：

年

見證人：

年

月日

篇五：房屋使用權轉讓協議書

房屋使用權轉讓協議書

出賣人（甲方）：

身份證號：

受讓人（乙方）：

身份證號：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將___________市___________區_______________________________________的房屋使用權(建筑面積_________平方米，使用期限：______年_____月___日至______年_____月___日)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。乙方一次性將房款交付甲方。

二、乙方已明確知悉本協議簽訂時甲方僅享有上述房屋的使用權，且自愿以上述價格購買該房屋的自本協議生效之日起至該房屋所屬土地使用年限終止之日的使用權。所以乙方不得以甲方無該房屋的所有權為由向甲方過分主張。

三、該房屋的使用權自乙方支付完上述全部款項后轉讓給乙方。乙方享有對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等

權利。

四、乙方享有該房屋的使用權期間，如過戶條件成熟，甲方將協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。

五、乙方支付甲方保證定金_____萬元，如甲方反悔本協議，雙倍賠償;如乙方反悔本協議，定金不退。

六、本協議簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

七、甲方如不按協議規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____個月時，乙方有權解除本合同。

八、乙方全部或部分不履行本協議規定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___個月，甲方有權解除合同。

九、因該房屋系甲方公司福利房，乙方行駛居住權時須不得侵害該房屋所屬公司的利益，否則，甲方有權解除本協議并要求乙方賠償經濟損失。

十、本協議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本協議的解除，雙方協商解決。本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起訴。

十一、本協議自雙方簽字之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本協議一式貳份，甲乙方各執壹份。

出賣人（甲方）：

買受人（乙方）：簽訂時間：年 月 簽訂地點：日

篇六：房屋使用權轉讓協議

公有房屋轉讓協議

甲方（賣方）：________________身份證號： 聯系電話： 住址：乙方（買方）：________________身份證號：

聯系電話： 住址：

單位同意，甲方同意將位于蘭州市_區 街單元 _房屋（以下簡稱該房屋），共計建筑面積平方米套內使用面積平方米的房屋使用權轉讓給乙方所有。現就此達成如下協議：

一、該房屋是于年月

B區用于拆遷還建甲方原房屋，瑞景資產經營有限公司資產名下，甲方對該房屋擁有永久性使用權甲方保證該房屋無其它任何明示或隱性的債務和糾紛。甲方轉讓該房屋

使用權的凈得轉讓款為￥ 萬元（大寫 拾萬 仟 佰 拾 元），乙方應將該轉讓款自本合同生效七日內支付到甲方名下銀行賬戶內。

二、甲方同意自本協議生效后，將該房屋的使用權讓過戶給乙方，并確保乙方能獨立完整地使用。今后如遇產權登記、使用管理等方面 的問題，由乙方與蘭州瑞景資產經營有限公司協商處理，如需甲方配合的，甲方應無條件予以配合。

三（包含以下三條）

1，甲方負責到該房屋產權單位有關部門辦理底檔更名手續（含繳納水、電、煤氣等底檔的更名）。

2，甲方應結清房屋交付前使用的水、電、有線等附屬設施費用。甲方應保證房屋的固有設施的完整性，不得故意損壞整體結構及房屋的正常使用功能。

3，甲方應結清房屋交付前的承租租金，并且需向乙方提供更名后全部手續的原件，復印件、以及房屋原使用權人的戶口、身份證、婚姻證明等復印件。

四、該房屋使用權轉讓后，原甲方享有的權利和本協議生效后涉及該房屋應履行的義務均由乙方享有和承擔。如遇拆、動遷等其他因素，乙方同樣享有該房屋的全部受益，甲方不再享有任何受益。凡本協議生效前因該房屋使用過程中所涉及的任何債務或責任等均由甲方承擔，與乙方無關。

五、本協議經雙方簽章并滿足本協議第三條之條件后生效，本協議一式兩份，具有同等法律效力。

甲方：________________乙方：________________ _______年____月_____日_______年____月_____日

篇七：房屋使用權買賣合同

[房屋使用權買賣合同]房屋使用權買賣合同北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知（XX年12月15日 京高法發[XX]391號）市第一、第二中級法院；各區、縣法院： 為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要，房屋使用權買賣合同。特此印發，請各院在審判中參照執行。執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。附件：農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，XX年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：

一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況 目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定 與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是： 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬以其他形式非法轉讓土地的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則 與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則： 第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是

一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。農村宅基地上的房屋買賣合同無效

1、此類合同違反了法律的強制性規定。《土地管理法》明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論，合同范本《房屋使用權買賣合同》。

2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。XX年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。

3、由于合同標的不能而無效 所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。

4、未經村委會同意和政府審批而無效。《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準&&未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定： 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任 關于農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，目前國家是采取一刀切的做法，即禁止轉讓，沒有特例。現在的司法實踐對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。XX年，北京市高院專門下發了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規定的出發點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。

一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理宅基地證或集體土地使用證的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理房產證的過戶更名手續。二，村民能否出賣其宅基地上房屋？《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

三、關于執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的

篇八：房屋使用權轉讓協議

房屋使用權轉讓協議

甲方（賣方）： 身份證號： 聯系電話：住址： 乙方（買方）：_ _身份證號：聯系電話： 住址：

甲、乙雙方經友好協商，并征得產權單位同意，甲方同意將位于房屋（以下簡稱該房屋），共計 建筑面積 _平方米，房屋所有權證號：桂房權證巴交字第 號，的房屋使用權轉讓給乙方所有。現就此達成如下協議：

一、由于該房屋于_ _年__ __月____日，目前房屋的產權證落在_ 名下，甲方對該房屋擁有永久性使用權甲方保證該房屋無其它任何明示或隱性的債務和糾紛。甲方轉讓該房屋使用權的凈得轉讓款為￥ 元（大寫：伍萬元整），乙方應將該轉讓款自本合同生效七日內支付到甲方名下銀行賬戶內。

二、甲方同意自本協議生效后，將該房屋的使用權讓給乙方，并確保乙方能獨立完整地使用。今后如遇產權登記、使用管理等方面的問題，由乙方與 甲方 協商處理，如需甲方配合的，甲方應無條件予以配合。

三、甲乙雙方的責任和義務

1，轉讓使用權所產生的費用由乙方負責，甲方負責協助辦理。

2，甲方應保證房屋的固有設施的完整性，不得故意損壞整體結構及房屋的正常使用功能。

四、本協議經雙方簽章后生效，本協議一式兩份，具有同等法律效力。

甲方：________________ _______年____月_____日_______乙方：________________ 年____月_____日

篇九：房屋使用權轉讓協議

甲方：________________

乙方：_________________

甲、乙雙方因經營上的債務關系，經雙方友好協商，乙方同意將位于

_________市_________大廈________樓________房屋（以下簡稱該房屋），共計建筑面積_________平方米的房屋使用權抵給甲方所有。現就此達成如下協議：

一、由于該房屋是于_________年_______月_______日，由_________公司牽頭集資興建，目前房屋的產權證做在___________公司名下。乙方對該房屋擁有永久性使用權，乙方保證該房屋無其它任何明示或隱性的債務。

二、乙方同意自本協議生效后，將該房屋的使用權讓渡給甲方，并確保甲方能獨立完整地使用。鑒于該房屋的土地因系劃撥土地，無土地使用權證，現該房屋所在的_____大廈被___________公司抵押給了_____________。今后如遇產權登記、使用管理及抵押責任等方面的問題，由甲方與_______________公司協商處理，如需乙方配合的，乙方應無條件予以配合。

三、鑒于該房屋產權證做在___________公司名下，本轉讓協議需經_____________公司確認方可有效。

四、該房屋使用權轉讓后，原乙方享有的權利和本協議生效后涉及該房屋應履行的義務均由甲方享有和承擔。凡本協議生效前因該房屋使用過程中所涉及的任何債務或責任等均由乙方承擔，與甲方無關。

五、該房屋使用權轉讓后，原房屋已出租的，由乙方通知承租戶。出租房屋未到租賃期的房屋租金，自本協議生效后由甲方收取；若乙方已收取了租賃期內全部租金的，乙方將未到租期期間的租金付給甲方。

六、本協議經雙方簽章并符合本協議第三條條件后生效。本協議一式八份，甲方、乙方、____________公司、房屋所在地房產管理部門各執貳份。

甲方：________________

代表：________________

乙方：________________

代表：________________

_______年____月_____日

篇十：房屋使用權出讓合同

房屋使用權出讓合同

甲方：天水市麥積區道北街道辦事處

委托法定代表人：田建國 聯系電話：*** 乙方：

住址：

身份證號： 聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》有關法律、法規，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就出讓綜合樓樓底商住宅樓達成如下協議：

一、甲方將位于麥積區區府路道北什字南側，走向由東向西排列的底商住宅樓 樓 間 號的使用權一次性用集資的方式出讓給乙方，面積以施工圖為準，建筑面積為 ㎡，每平方米元，計 元。大寫（人民幣）。

二、集資款交款時限：自樓房修建開始后，房款數次交清，房屋使用權出讓期限為五十年（法律規定最長50年）。

三、交接：集資房款項交清后，甲方應加快修建及時交付乙方接收使用。

四、乙方不能隨意改裝破壞（水、電、暖、消防等）公共配套基礎設施。如自行改變結構導致配套設施發生故障，由乙方承擔全部責任。住宅樓樓下商鋪，只限商品交易，不能經營排煙及污染較嚴重的餐飲業。

五、產權約定。房屋使用權出讓后，房屋五十年歸乙方所有

（法律規定最長50年）。可以繼承、饋贈、轉讓、出租、增值受益。

六、維修責任：保修期為一年，乙方使用的房屋按照國家有關規定在保修范圍和保修期限內發生質量、公共配套設施等問題，由甲方負責通知建筑方及時處理（乙方人為破壞除外）。

七、乙方在使用過程中，物業管理要服從甲方的統一管理，否則造成的損失由乙方自行承擔。

八、乙方在使用過程中，因政策性變化，如遇拆遷、改造等由乙方與拆遷方直接協商處理，全部受益歸乙方所有。

九、此合同為乙方交款和使用房屋的原始憑證，如房產證有條件辦理時，乙方自愿辦理房產證后，以房產證為準，辦理房產證產生的費用由甲乙雙方按照國家規定的比例分別承擔。

十、本合同在履行過程中發生的爭議由雙方當事人協商解決。協商未果，可以提交人民法院依法解決。

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后，簽訂補充協議與本合同具有同等法律效力。本合同一式四份，甲乙雙方各執兩份，本合同自雙方簽訂之日起生效。

十二、住宅用電每戶不能超過6千瓦，商鋪用電不能超過4千瓦，超過此規定造成的損失自行負責，三年后房屋維修費由住戶和商鋪戶按建筑面積平攤。甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

法定代表人： 法定代表人：

年月日 年月日

第五篇：房屋使用權買賣合同

北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛

合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知

（XX年12月15日　京高法發[XX]391號）

市第一、第二中級法院；各區、縣法院：

為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。

執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。

附件：

農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及

處理原則研討會會議紀要

近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，XX年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：

一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在XX年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定

與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。

第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。

第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：

第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

特此紀要。

農村宅基地上的房屋買賣合同無效

1、此類合同違反了法律的強制性規定。《土地管理法》明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。XX年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。”

持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。

3、由于合同標的不能而無效

所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。

4、未經村委會同意和政府審批而無效。

《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”

宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定：“ 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任

關于農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，目前國家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉讓，沒有特例。現在的司法實踐對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。XX年，北京市高院專門下發了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規定的出發點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。

一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

二，村民能否出賣其宅基地上房屋？

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。

（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

三、關于執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題

《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的