第一篇：六個二手房交易時關(guān)鍵

六個二手房交易時關(guān)鍵

第一關(guān)：交款含義要清楚

消費(fèi)者在接受中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)或者代理服務(wù)過程中，不但應(yīng)弄清不同服務(wù)的法律后果，還應(yīng)明確各種收費(fèi)的法律含義。

第二關(guān)：房屋產(chǎn)權(quán)要清晰

消費(fèi)者購買房屋時，要了解清楚該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，首先認(rèn)真核對各種證件，要看房產(chǎn)證及土地證等合法證照是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，該房屋是否符合上市交易的合法條件，查看房產(chǎn)證與土地證是否歸賣方所有，如果是兩人或兩人以上共有的房屋，必須有公證處公證的由共有人簽字同意買賣的書面協(xié)議。其次，認(rèn)真了解房屋的抵押、租賃情況，看是否在抵押期及租賃期內(nèi)，并了解租賃人是否也有意向購買該房屋。第三，謹(jǐn)慎對待經(jīng)濟(jì)適用房的買賣，仔細(xì)看是否具備上市交易的條件，以免買房后辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記，在取得房屋所有權(quán)5年后，方可上市交易。

第三關(guān)：結(jié)構(gòu)質(zhì)量要弄清

據(jù)了解，“二手房”一般都是經(jīng)過一次裝修，甚至多次改造的，結(jié)構(gòu)一般都與原建筑不符。消費(fèi)者在看房時，要了解房屋的建成年代，房屋的布局是否合理，主要構(gòu)造是否被私建改造破壞，有無安全隱患。

消費(fèi)者可以對照房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋構(gòu)造圖或到房管部門查看原始檔案，看看資料圖紙，咨詢一下行內(nèi)人士的意見。

第四關(guān)：物業(yè)配套要考察

消費(fèi)者選購房屋時，應(yīng)了解清楚該房屋的物業(yè)管理費(fèi)用情況，如水、電、暖、煤氣、物業(yè)等費(fèi)用是否有拖欠情況，交到什么時候，約定好繳清時間。考察小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況，了解物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目是否合理，看保全措施是否到位，小區(qū)綠化環(huán)境是否清潔舒適。

第五關(guān)：交易合同要規(guī)范

一是寫明雙方當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，標(biāo)明房屋是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣，是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;二是寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，房屋合同標(biāo)注的房屋面積應(yīng)與房產(chǎn)證上的面積一致;三是寫明總價款，約定好付款方式，明確各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?四是明確違約責(zé)任;五是約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式;六是雙方約定好合同的生效時間、約定房屋正式過戶及交接時間;七是合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

第六關(guān)：過戶交接要仔細(xì)

二手房過戶是一個繁瑣的過程，最好進(jìn)行空房交接，認(rèn)真履行交接手續(xù)，要在房主或租賃住戶搬出清空后進(jìn)行，查看房屋內(nèi)各種配套設(shè)施的缺損情況，各種費(fèi)用的結(jié)算情況，以確定房屋過戶后即可入住，或合同約定好搬出時間，并調(diào)查清楚是否還有戶口未遷出，以免以后出現(xiàn)各種不必要的麻煩。

中介二手房交易規(guī)范流程細(xì)節(jié)

二手房交易規(guī)范流程

一般過戶：周期(高新區(qū)內(nèi)30天;區(qū)外45天)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請單交至權(quán)證主管處。

2、審核證件——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：核證費(fèi)的收取應(yīng)在簽訂購房協(xié)議書時明確由何方承擔(dān)。

3、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時必須將購房款準(zhǔn)備齊。同時明確買賣雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。

4、交件——————由店長或經(jīng)紀(jì)人辦理

注意：去交易管理中心或高新房地事務(wù)所交件應(yīng)在甲乙雙方配合下，為確保手續(xù)能在承諾時間內(nèi)辦理完畢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽訂的購房協(xié)議書上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。

5、領(lǐng)證、交驗(yàn)房屋——————由經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)證及交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長三天。

按揭貸款：周期(60日)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請表交至權(quán)證主管處。

2、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時必須將購房首付款繳納至公司，權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)貸款金額最高為總房款的70%;權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評估定奪。

3、審核證件、評估——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：審核證件應(yīng)在簽訂買賣契約前辦理，并且明確核證費(fèi)的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評估由店長聯(lián)系相關(guān)銀行，最長不得超過三天。

4、領(lǐng)證并辦理抵押————————由買方配合權(quán)證主管辦理

注意：簽訂買賣契約時應(yīng)限定買賣雙方提供證件的時間，買方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個工作日方可辦理完。

5、交驗(yàn)房屋——————由權(quán)證主管將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交銀行，貸款到帳后通知經(jīng)紀(jì)人交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時間，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長五天。

以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項(xiàng)，為縮短辦理時間，自流程發(fā)布之日起，所有買賣房源在簽訂委托書的同時須將房產(chǎn)證復(fù)印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長或經(jīng)紀(jì)人必須將業(yè)務(wù)跟蹤完畢，整個過戶或按揭手續(xù)算結(jié)束。

一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)：

一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、印花稅：房款的0.05%

3、交易費(fèi)：3元/平方米

4、測繪費(fèi)：1.36元/平方米

5、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

二、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、印花稅：房款的0.05%

2、交易費(fèi)：3元/平方米

3、營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

4、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

稅費(fèi)參考如下：

查檔20元

公證費(fèi)成交價*0.3%

營業(yè)稅：成交價*5.6%

1、普通住宅滿5年（含5年）免征。

2、普通住宅未滿5年，全額征收。

3、非普通住宅滿5年，差額征收。

4、非普通住宅未滿5年，全征

個人所得稅：成交價*1%

1、普通住宅滿5年（含5年），且為賣方家庭唯一住房，免征。

2、非住宅（無年限制）按成交價的1%征收。

3、轉(zhuǎn)讓受贈住房一律按差額的20%征收。

4、直系贈與，看老證，滿5年免征。

契稅：

1、成交價*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。

2、成交價*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價3%征收。

3、成交價*3%，（144平米以上含144平米）

土地收益金：

成交價*0.5%，房改房征收。

土地增值稅：

1、成交價*1%，住宅免征。

2、非住宅，全征（無年限制）、“增值額”*30%征收。

印花稅：成交價*0.05%

1、住宅類，暫免。

2、贈與，非住宅，征收（雙方各0.05%）。

轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：

1、面積*2.5元/平方米，已購公房（房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房）。

2、面積*6元/平方米，商品房。

3、面積*8元/平方米，別墅及非住宅。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：

1、80元/本，住宅及配套車庫2、550元/本，非住宅及不配套車庫。

3、10元/本，共有權(quán)證。

貼花稅：5元/件。

比如房價40萬剩5.6%=22400.00元這樣計算。

二手房過戶費(fèi)用供您參考如下：

1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取：3元/平方米）；非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。

2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔(dān)。

4、核檔費(fèi)：50元/宗。

5、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔(dān)一半。

7、營業(yè)稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。買方承擔(dān)，您所說的征收年限降為兩年應(yīng)該是指營業(yè)稅。

8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①稅率20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計征；②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔(dān)。

二手房按揭交易及過戶過程中所需稅費(fèi)有：

交易契稅 成交價×1.5% 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

交易服務(wù)費(fèi) 建筑面積×6元/ ㎡ 產(chǎn)權(quán)交易中心 ；

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

過戶代理費(fèi) 600元 代理公司 ；

評估費(fèi) 評估值×0.5% 評估公司 ；

評估代理費(fèi) 500元 代理公司 ；

保險費(fèi) 評估值×0.07%×貸款年限 保險公司 ；

公證費(fèi) 貸款額×0.3% 公證處 ；

核檔費(fèi) 200元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

抵押登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

抵押代理費(fèi) 500元 代理公司 ；

貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司 ；

按揭代理費(fèi) 貸款額×1% 代理公司 ；

第二篇：二手房交易必備材料

二手房交易必備材料

房管窗口：賣方身份證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，收款銀行賬號（賣方本人卡號）。買方夫妻雙方身份證原件、復(fù)印件，夫妻雙方戶口本原件（復(fù)印首頁、戶主頁、本人頁各1份），結(jié)婚證原件、復(fù)印件，未婚的提供未婚證明（民政局開具），離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件，未再婚證明原件（民政局開具）。

非鄭州市居民還需另外提交本市1年以上“鄭州市居住證”或鄭州市個人所得稅完稅證明或鄭州市社會保險繳納證明原件。買方有貸款的需出示“銀行預(yù)審批資料”。買方或者賣方是未成年人，或者需要辦理公證的，還要提供其他證明材料。

地稅窗口：買賣雙方身份證復(fù)印件、存量房買賣合同復(fù)印件（整本復(fù)印）、房產(chǎn)證復(fù)印件（整本復(fù)印）、老契稅證原件、河南省存量房交易核定計稅價格通知書、新契稅證復(fù)印件、資金監(jiān)管證明復(fù)印件。

（注：個別情況需要其他復(fù)印件請到窗口咨詢）

第三篇：二手房交易手冊

交易手冊

過戶流程：

1.還貸款

賣方還貸款的地點(diǎn)，金額、相關(guān)材料的確定

注：

1、身份證、還款的公證書、產(chǎn)權(quán)證

買方資金到位及相應(yīng)還貸地點(diǎn)、相關(guān)材料的確定

a)是否有定金的收條要收回

b)是否有傭金收取

領(lǐng)取注銷證明等手續(xù)

注銷手續(xù)要有：銀行出具的注銷登記申請書和房管局的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或《房屋他項(xiàng)權(quán)登記證明單》，08年后的公積金貸款還需要到公積金管理中心加蓋公積金公章。

2.過戶

確定時間和地點(diǎn)，需要的相關(guān)材料：

賣：

普通住宅：身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）、戶口簿、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房：土地證

非住宅：土地證、評估報告、稅務(wù)局鑒證報告

附：其中婚姻狀況證明又包括｛離異未再婚（民事調(diào)解或判決書，離婚證，未再婚證明）離異再婚（現(xiàn)結(jié)婚證，原離婚協(xié)議）喪偶后未再婚（配偶死亡證明，產(chǎn)權(quán)人身份證，喪偶未再婚證明）喪偶再婚（現(xiàn)結(jié)婚證，現(xiàn)夫妻雙方結(jié)婚證，原配偶死亡證明）喪偶前購買的未再婚（產(chǎn)權(quán)人身份證，產(chǎn)權(quán)繼承公證書，死亡證明，未再婚證明）喪偶前購買又再婚（現(xiàn)雙方身份證，結(jié)婚證，原配偶死亡證明，遺產(chǎn)繼承公正書）｝

買：

身份證、結(jié)婚證、戶口簿

房款、繳納相關(guān)稅收的款項(xiàng)、公司的相關(guān)費(fèi)用

附：買方是結(jié)過婚的，產(chǎn)權(quán)責(zé)屬于共同財產(chǎn)，一般產(chǎn)權(quán)證是寫兩個人的名字，如果要求寫一方的名字，責(zé)需要提供配偶放棄產(chǎn)權(quán)證明（一般都是由房產(chǎn)交易所出具，有固定文本格式），需雙方本人到場。

3.貸款

確定時間和地點(diǎn)，需要的相關(guān)材料：

貸款材料：產(chǎn)權(quán)證、身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）、戶口薄、收入證明、契稅發(fā)票、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、首付款證明、買賣合同、非住宅外加土地證

4.抵押

確定時間、地點(diǎn)和材料：

銀行出具的貸款合同、抵押登記申請書、委托書、產(chǎn)權(quán)證、非住宅還需土地證、08年以后登記的房子只要帶借款人的身份證、08年之前的身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）

5.物業(yè)交接

a)水電表讀數(shù)的抄表和物業(yè)費(fèi)的核實(shí)

b)根據(jù)已經(jīng)核查的附屬設(shè)施的底數(shù)給雙方結(jié)算清楚費(fèi)用

（現(xiàn)抄表數(shù)—已繳數(shù)）*價格=結(jié)清的費(fèi)用

c)清點(diǎn)合同約定的設(shè)施及相關(guān)票據(jù)并記錄在公司的交接表上請客戶雙

方簽字認(rèn)可

交易稅費(fèi)明細(xì)

房屋交易所需的費(fèi)用

賣方要繳納的相關(guān)費(fèi)用

? 1.營業(yè)稅（城建稅和教育費(fèi)附加）；

? 2.個人所得稅；

? 3.土地增值稅；

? 4.補(bǔ)差費(fèi)用；

? 5.房屋交易手續(xù)費(fèi)。

什么情況下要繳納營業(yè)稅：

? 1.首先要了解普通住宅：a.單套面積144平方以下；b.住宅小區(qū)容積率1.0以上；c.成交價低于同級別土地上住房平均價1.2倍以下的；反之，即為非普通住宅； ? 4.普通住宅購買未滿5年的，轉(zhuǎn)讓按申報價格與購買價格的全額的5.6%計收，購買滿5年的，轉(zhuǎn)讓免繳；

? 5.非普通住宅中別墅和高檔小區(qū)為購買未滿5年的，轉(zhuǎn)讓按申報價格的5.6%計收，購買滿5年的，轉(zhuǎn)讓按差額的5.6%計收；

? 6.非住宅或單位房屋不分類型轉(zhuǎn)讓均按照差額的5.6%計收；（單位的屬于自建的全額，購買的差額）

什么情況下要繳納個人所得稅：

? 1.不能滿足購買滿5年且為唯一一套生活用房的均需要繳納個人所得稅，按申報價格的1%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）

? 2.非住宅不分類型均按申報價格的1.5%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）；

? 3.單位房屋轉(zhuǎn)讓不分類型均不需繳納個人所得稅。

什么情況下要繳納土地增值稅：

? 1.普通住宅與非普通住宅不分年限暫免；

? 2.別墅交易按照申報價格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計收；

?2.非住宅轉(zhuǎn)讓不分類型均按照申報價格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計收； ? 3.單位房屋轉(zhuǎn)讓不分房屋類型均按照申報價格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計收.什么情況下需要補(bǔ)差：

?（凡是優(yōu)惠售房均要上市審批）

? 凡是在1993年12月31日前購買的優(yōu)惠均需要按14.00元/平方進(jìn)行補(bǔ)差；

? 凡是超出自己或配偶對應(yīng)的最高職稱應(yīng)享受的面積，超出面積部分均需要按照成本

價進(jìn)行補(bǔ)差。

房屋轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費(fèi)按1.5元/平方計收；

? 商品房住宅交易手續(xù)費(fèi)按3.00元/平方計收；

? 非住宅的交易手續(xù)費(fèi)按5.00元/平方計收；

買方要繳納的相關(guān)費(fèi)用：

? 契稅；

? 房屋交易手續(xù)費(fèi)；

? 房屋所有權(quán)登記費(fèi)；

? 配圖費(fèi)；

? 房屋測繪費(fèi)；

? 印花稅。

契稅如何繳納：

? 購買首套，90平方以下住房契稅是申報價格的1%；90-144平方的申報價格的1.5%，144平方以上的按照申報價格的3%。

? 購買非第一套住房契稅是申報價格的3%；

? 144平方以上的非普通住宅（除別墅和高檔房屋）契稅是申報價格的3%；

? 閣樓隨房屋主體申報契稅；車庫契稅是申報價格的3%；

? 購買非普通住宅中別墅和高檔房屋、非住宅契稅是申報價格的3%；

單位購買不分房屋類型均按申報價格的4%；

房屋交易費(fèi)如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費(fèi)按1.5元/平方計收；

? 住宅交易手續(xù)費(fèi)按3.00元/平方計收；

? 非住宅的交易手續(xù)費(fèi)按5.00元/平方計收；

房屋所有權(quán)登記費(fèi)如何繳納：

住宅

? 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/間、套

? 配圖費(fèi)：20元/本

? 證書工本費(fèi)：10/本

? 交易手續(xù)費(fèi)：6元/平方米（雙方各半）

非住宅

? 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：550元/間、套

? 配圖費(fèi)：20元/本

? 證書工本費(fèi)：10元/本

? 交易手續(xù)費(fèi)：10元/平方米（雙方各半）

? 印花稅：5元

配圖費(fèi)如何繳納：

? 購買除優(yōu)惠售房，均為20.00元。

房屋測繪費(fèi)如何繳納：

? 只有購買優(yōu)惠售房，才要繳納測繪費(fèi)，為0.5元/平方。

印花稅如何繳納：

? 無論購買什么房屋，均為5.00元。（非住宅、單位購買的的每萬元5元）

辦理房屋貸款所需的費(fèi)用

1）、抵押登記費(fèi)：80.00元（車庫單獨(dú)計算，登記費(fèi)80.00元）；

2)、還款協(xié)議公正費(fèi)：5萬以內(nèi)部分按照貸款金額的千分之二點(diǎn)五，5萬以上部分按照貸款金額的千分之一；

3）、評估費(fèi)：根據(jù)銀行要求，需要評估的就需要此筆費(fèi)用，按照房屋評估價值的千分之一。

第四篇：二手房交易及注意事項(xiàng)之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產(chǎn)權(quán)過戶登記申請表即可。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對某些類過戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續(xù)時不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權(quán)證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件)； 4)、買方身份證明(核驗(yàn)原件)。買方是本市個人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明； 5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費(fèi)是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費(fèi)如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產(chǎn)證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業(yè)稅。

讀者疑問：什么情況交納營業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業(yè)稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費(fèi)如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費(fèi)主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設(shè)點(diǎn)，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠(yuǎn)有近。土地出讓金一般在國土資源部門設(shè)立的地點(diǎn)收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點(diǎn)已分開，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續(xù)至少要去兩個地方，如果去地點(diǎn)不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費(fèi)用還要到銀行去交，去銀行排隊(duì)，這樣會更浪費(fèi)時間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費(fèi)？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實(shí)施的一項(xiàng)政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補(bǔ)償價格一致，則在新購商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，減免新購房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口薄；．拆遷補(bǔ)償協(xié)議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關(guān)系證明。

讀者疑問：作為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項(xiàng)開發(fā)建設(shè)并且通過市場對外銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是以原價轉(zhuǎn)讓，且買方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補(bǔ)交土地出讓金。

已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn)），不足五年的按照當(dāng)初購買經(jīng)濟(jì)適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權(quán)委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經(jīng)濟(jì)適用房的審批單。作為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易除填寫《房屋所有權(quán)登記申請書》之外，還應(yīng)提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或往來大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購證明

? 如果購房人購買的經(jīng)濟(jì)適用房的面積超標(biāo)，則提供超標(biāo)部分補(bǔ)交綜合地價款的收據(jù)；

? 賣房人提供原購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房合同和契稅完稅收據(jù)；

? 房屋所有權(quán)證；

（6）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易買賣雙方交納稅費(fèi)如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補(bǔ)交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或往來大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同；

? 房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費(fèi)：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權(quán)證的已購公房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

辦理已購公房過戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權(quán)委托書。除需填寫《房屋所有權(quán)登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件），如本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或往來大陸通行證復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護(hù)照復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護(hù)公證書原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

（2）與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如所有權(quán)證無圖，則不需提交。登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。

已購公房(房改房)交易發(fā)生的稅費(fèi)如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價的已購公房補(bǔ)交價差：當(dāng)年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取）；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當(dāng)年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質(zhì)改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權(quán)證。辦理手續(xù)時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）身份證復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計算：購房當(dāng)年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應(yīng)交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進(jìn)行。由共有權(quán)人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進(jìn)行房產(chǎn)評估，交納稅費(fèi)，然后到房地產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

讀者疑問：房產(chǎn)證丟了怎么補(bǔ)辦？

律師答疑：房屋所有權(quán)證丟失或損壞是可以申請補(bǔ)辦的。補(bǔ)辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權(quán)證丟失損毀的事實(shí)情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續(xù)，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關(guān)證件再到交易主管部門辦理補(bǔ)發(fā)房屋所有權(quán)證的手續(xù)并領(lǐng)取重新補(bǔ)發(fā)的房屋所有權(quán)證。

申請遺失補(bǔ)證手續(xù)分兩步，一是申請遺失登報手續(xù)，二是申請補(bǔ)辦手續(xù)。

申請遺失登報手續(xù)如下：

（1）提交補(bǔ)證申請，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)應(yīng)雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補(bǔ)辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補(bǔ)辦；

（2）產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上；

補(bǔ)證手續(xù)只收取房產(chǎn)證印花稅 5 元，不收其它費(fèi)用。

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產(chǎn)權(quán)科

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方

買方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評估，評估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。

買方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項(xiàng)劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明