第一篇：新手在購買二手房時(shí)(手拉手)交易---注意要點(diǎn)

二手房交易---注意事項(xiàng)

第一，買家看中房子，必須先去交易中心拉一份產(chǎn)調(diào)，需提供本人身份證和需購買物業(yè)地址，交易中心一樓進(jìn)門左邊拿5開頭的號(hào)，全部11項(xiàng)都拉出來看看，基本就知道房子有幾個(gè)權(quán)利人，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司，所有權(quán)來源，竣工日期等，這是必須的，費(fèi)用20元。

第二，談價(jià)自不用說，因?yàn)闆]有中介介入，沒有所謂的正規(guī)居間合同，所以付定金時(shí)，定金合同很重要，先小人后君子，不要因?yàn)檎劦拈_心就簡化定金合同，在房價(jià)談攏的基礎(chǔ)上必須注意：1，簽網(wǎng)簽合同時(shí)間，首付時(shí)間。2，裝修贈(zèng)送問題，物業(yè)基金贈(zèng)送問題，煤氣無償過戶問題，3上家戶口遷出問題【上家戶口遷出很重要】，4，貸款問題，5，尾款問題，6，交房時(shí)間，7，如果有學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)的占用情況，8，稅費(fèi)的費(fèi)用問題，一定要白紙黑字寫出來。定金合同一般買家誰簽字無所謂，但是賣家必須所有權(quán)利人都要簽字。

第三，一般買賣合同簽好后就可以去交易中心走程序了，1，交易中心兩樓東廳取號(hào)【核價(jià)號(hào)，審稅號(hào)】，需提供房產(chǎn)證和買賣合同，2，核價(jià)，兩樓西廳，需下家其中一人一人提供房產(chǎn)證，買賣合同，本人身份證【交易中心核定房價(jià)是否合理，最低合同價(jià)太多就可能通不過】，3，審稅，兩樓西廳辦理，需上家全部到場(chǎng)，下家至少一人到場(chǎng)【需提供房產(chǎn)證，買賣合同，上家所以權(quán)利人的身份證，下家所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{或離婚證、離婚協(xié)議，單身證明}，有未成年小孩的需提供出生證；以上所有需復(fù)印一份{戶口本每一頁有字的都要復(fù)印，復(fù)印至空白頁第一張}】，房東方有沒有個(gè)稅這里會(huì)有結(jié)果的，審稅完成后審稅窗口會(huì)出具下家房屋查詢單，上家結(jié)束任務(wù)，回家，下家拿查詢單一樓取號(hào)查名下房屋狀況【限購

】

第四，買家拿好查詢單一樓取號(hào)【必須要有查詢單才可以取號(hào)】，查詢窗口需下家至少一人到場(chǎng)【需提供：所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{離婚證，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，買賣合同；以上所有證件需復(fù)印{同上}，買賣合同只需復(fù)印第一頁第二頁和簽字頁】，辦理完成后，窗口會(huì)出具告知書，告知書上會(huì)有日期通知下家來完稅【一般21天后】。下家可以回家去嘍，這期間下家可以去辦理貸款【如果需要】

第五，告知書日期后的隨便某一天，就可以去交易中心兩樓拿好【需提供告知書】，兩樓東廳會(huì)出具稅單，拿好稅單，一樓付稅【可以刷卡】，再交回兩樓東廳，東廳會(huì)出具完稅證明【拿完稅證明需上下家至少一人到場(chǎng)，且出具身份證】，拿好完稅證明，如果貸款審批完成就可以過戶去了，特別聲明，拉出稅單，就必須三天內(nèi)交稅，否則3天后會(huì)有滯納金。

第六，過戶需上家所有權(quán)利人必須到場(chǎng)，下家至少一人到場(chǎng)，不能到場(chǎng)的可以委托【委托書交易中心有樣本】，所需材料【房產(chǎn)證，買賣合同，所有上下家身份證，下家戶口本，結(jié)婚證{離婚證明，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，并且除房產(chǎn)證買賣合同外的材料都要復(fù)印一份，有貸款的提供貸款合同】，過戶過程中需交手續(xù)費(fèi)，工本費(fèi)等【一般幾百元，要付現(xiàn)金】，過戶窗口會(huì)出具收件收據(jù)，一般最長20個(gè)工作日就可以出產(chǎn)證了。特別提醒，房東在過戶前一般除客戶貸款和尾款部分的人民幣，過戶前最好要拿到手，否則房子過戶后房子就是別人的了，風(fēng)險(xiǎn)你懂的第七，過戶后最遲20個(gè)工作日產(chǎn)證會(huì)下來，一般20天就已經(jīng)下來了，收件收據(jù)上有電話，隨時(shí)可以查詢，一旦產(chǎn)證下來后，可以拿收件收據(jù)去交易中心一樓拿號(hào)，再去取產(chǎn)證，有貸款的它證和房產(chǎn)證復(fù)印件送銀行，銀行會(huì)準(zhǔn)備放貸。一旦產(chǎn)證到手，無論房東房內(nèi)有沒有戶口，不能影響下家戶口可以正常遷入。

第八，一旦全款到位，上下家交房，煤氣物業(yè)過戶，付尾款無需我多說了吧，了就頂一下吧，別讓它沉了，也許對(duì)別人還有用

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找中介買房----必須要注意點(diǎn)

第一：無論買房賣房，一定要準(zhǔn)備一個(gè)不常用的手機(jī)號(hào)，不方便接電話時(shí)就靜音，否則就準(zhǔn)備接受中介的狂轟濫炸吧，一般老阿姨，老亞叔開的小公司還好點(diǎn)，大公司一般對(duì)下屬員工有要求的【每一天必須要打多少個(gè)房東電話，打多少客戶電話，必須有多少帶看，必須開發(fā)多少房源，房源信息必須更新，網(wǎng)上發(fā)布多少房源，少一條會(huì)扣錢的哦，所以？？？？？？】

第二：網(wǎng)上找房。有沒有同學(xué)網(wǎng)上看到性價(jià)比高的房子。一般打電話過去一問，得到的消息多數(shù)是，賣掉了，不方便

看房之內(nèi)的話題，中介會(huì)介紹別的房子給你，網(wǎng)上虛假廣告較多，一般不同中介同時(shí)在發(fā)同一套房子，并且發(fā)的頻率很高，那么這套房子可能是真實(shí)的，且中介也認(rèn)為性價(jià)比較高的，其中中介發(fā)布的最高最接近房東的報(bào)價(jià)。其實(shí)手拉手買房畢竟少，中介在買賣房過程中，特別是讓客戶隨時(shí)了解房源信息，帶客戶看房的過程中還是付出很多的，中介在介紹房源時(shí)的確起了一個(gè)橋梁作用。

第三：看房，一般在鎖定區(qū)域看房可以找兩到三個(gè)中介公司，其中必須要有大公司和小公司各一個(gè)，大公司房源多，信息廣【就是喜歡電話狂轟濫炸】；小公司第一時(shí)間房源可能會(huì)少于大公司，但是偶爾會(huì)有一兩套獨(dú)家好房子【一般電話量不大】，第一次見面最好詳細(xì)說明自己所需戶型、樓層、預(yù)算等要求，需要包裝的同學(xué)也要說明自己的情況，表明不希望電話量太多，一般大公司業(yè)務(wù)員帶看后會(huì)要求簽看房確認(rèn)書，同學(xué)們一定要看完房后再簽，看房過程可以和房東溝通一下，看看房東報(bào)價(jià)和中介報(bào)價(jià)有沒有區(qū)別，增加對(duì)中介的了解，一般看房確認(rèn)書只是中介嚇人的，法律一般不支持，小公司一般無需客戶簽字。

第四；開始說重點(diǎn)了，看中房子，一般有一個(gè)談價(jià)過程，中介一般不希望客戶房東一起談房價(jià)，會(huì)找各種理由不讓雙

方見面談，一般會(huì)要求客戶開一個(gè)價(jià)格，付意向金由中介去談，我不建議這樣，因?yàn)檫@樣談就不透明了，也行客戶開的價(jià)格還會(huì)高于房東的心理價(jià)格，中介就有可能兩邊賺錢，還有許多同學(xué)很聰明，不付意向金直接去和房東談，可能有的時(shí)候房東客戶在同一個(gè)公司，雙方都見不到面，這也是中介的小動(dòng)作，還要注意一點(diǎn)，大的中介公司還會(huì)手機(jī)信號(hào)*********，進(jìn)去手機(jī)就無法接通了，所以一定要上下家面對(duì)面談，否則就不談，【上下家一旦準(zhǔn)備談房子，千萬不能對(duì)認(rèn)識(shí)的中介說要談那一套房子，否則中介會(huì)搗蛋的，記住，雙方談到各自的心理價(jià)格就行了，一個(gè)想多賣，一個(gè)想更便宜，不要利益最大化否則買不好房子的】

第五：房價(jià)談攏，付定金，記住，在這之前買家還能控制局面，掌握主動(dòng)，一旦付了購房定金，并且房東也簽收了，對(duì)不起，主動(dòng)權(quán)就沒有了，中介就掌握主動(dòng)權(quán)了，定金合同【居間合同】一般是中介提供的，這是一個(gè)三方合同，對(duì)房東和買家都有約束力，看起來公平公正，最能保障的卻是中介的利益，未完待續(xù)有事出門

跟中介打交道幾個(gè)基本原則：

1）口頭協(xié)議都是放p，白紙黑字寫下來。有時(shí)候中介想反悔，任憑他花言巧語也不要把手里那份原件給他。2）除了中介費(fèi)，任何資金文件都不過中介的手，包括不應(yīng)該保留在中介手里的合同（日后會(huì)成為他逼你付清全款的資本）

3）為保證服務(wù)質(zhì)量，中介費(fèi)一定要分期付，留下足夠多的尾款。服務(wù)條款里寫明中介服務(wù)不到位的情形以及對(duì)應(yīng)的扣款（這個(gè)一定要寫）。

4）中介所有的合同條款協(xié)議都是可以更改或者添加條款的。中介說這是我們的固定格式不能改那也都是放p。5）和中介打交道一定一定不要用自己的常用手機(jī)號(hào)。

第二篇：購買“二手房”注意事項(xiàng)和交易流程(摘錄)

購買“二手房”注意事項(xiàng)和交易流程

1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。

2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實(shí)的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。

3、要弄清楚辦理購買“二手房”的規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。

4、要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。

5、要詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。

6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費(fèi)的支付，如何防止中介吃差價(jià)。

-------------------------在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無瑕疵（主要核實(shí)，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。）；不要提前將墊資款項(xiàng)打入出售方的銀行還款帳戶；通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時(shí)可以請(qǐng)律師見證；必要時(shí)可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保；親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時(shí)收押《房屋所有權(quán)證》；在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶受理手續(xù)；詳細(xì)約定買賣雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無法繼續(xù)履行時(shí)，出售方返還購房者的墊資款的流程。

購買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實(shí)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進(jìn)行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)）等。

如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對(duì)此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買方千萬不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。

為避免出現(xiàn)無權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時(shí)，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實(shí)其真實(shí)性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時(shí)找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。

在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時(shí)間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金

三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機(jī)構(gòu)會(huì)要求買受人支付一部分定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺(tái)辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會(huì)被出賣人予以挪用。

在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會(huì)將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機(jī)構(gòu)務(wù)必確保出賣人及時(shí)辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。

實(shí)踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過虛假訴訟來對(duì)抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。

貸款不結(jié)清銀行不會(huì)解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進(jìn)行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔(dān)心安全問題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。

流程

1、詢問出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二手房過戶之前，需要及時(shí)讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費(fèi)用，比如暖氣費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來麻煩。

27、假如你找中介進(jìn)行購買二手房，中介一般會(huì)按照成交價(jià)的千分之五收取你的二手房評(píng)估費(fèi)。但是這個(gè)費(fèi)用其實(shí)可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評(píng)估公司進(jìn)行了解實(shí)際行情，自己找評(píng)估公司會(huì)省下一筆錢。

28、買房子需要準(zhǔn)備一些材料，比如身份證、結(jié)婚證、戶口頁（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時(shí)還要帶上原件。

29、合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

第三篇：新手購買電腦時(shí)的注意事項(xiàng)

對(duì)于一個(gè)常在硬件界混的老手來說，肯定使用過Everest這款硬件檢測(cè)工具，這款軟件能夠非常詳細(xì)的看到硬件配置信息。但是正因?yàn)楹Ａ康男畔ⅲ率质褂闷饋碛幸欢ǖ睦щy。所以新手可以使用優(yōu)化大師或者魯大師之類的軟件，這些軟件信息羅列比較簡單明了，檢查項(xiàng)目也大概齊全。可以下載到電腦上自己使用一下就明白了。

對(duì)于購買時(shí)的注意事項(xiàng)：

1.購買場(chǎng)所。如果是老手，可以選擇電腦城，那里價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠點(diǎn)。如果是小白（新手），那可以選國美蘇寧這樣的賣場(chǎng)，價(jià)格稍貴，但不用擔(dān)心買到樣機(jī)啊、翻新機(jī)、二手機(jī)什么的。省心。

2.簡單判定電腦是否使用過。又分3步：（1）仔細(xì)查看包裝箱上部、底部是否是原廠透明膠（即印有廠商LOGO的透明膠）貼著的。確定箱子未拆開過。（2）3碼合一:即包裝箱、筆記本背面、保修單上的三個(gè)序列號(hào)一致。（3）仔細(xì)查看各個(gè)接口是否有拔插的痕跡，是否有灰塵，若沒有，初步判定是正品新貨。

3.硬件檢測(cè)工具檢查電腦硬件。此處主要使用硬件檢測(cè)工具檢查硬件信息是否與所選電腦的配置單信息一致。重點(diǎn)檢查：CPU,內(nèi)存，硬盤，顯卡以及液晶屏幕。其中又以硬盤和液晶屏幕為重：（1）使用硬件檢測(cè)工具查看硬盤使用時(shí)間（具體操作每款軟件不太一樣，直接百度即可），使用時(shí)間在20小時(shí)以下一般都正常（因?yàn)楣P記本出廠前會(huì)進(jìn)行一些簡單測(cè)試，所以硬盤會(huì)使用一段時(shí)間，但硬盤使用時(shí)間是不可擦除和更改的，所以這一項(xiàng)檢測(cè)通過的話基本可以確定是正品新貨了）。（2）使用優(yōu)化大師或者displayX測(cè)試屏幕是否有壞點(diǎn)、亮點(diǎn)。5個(gè)點(diǎn)以內(nèi)為國家三包規(guī)定的正常范圍（但其實(shí)現(xiàn)在液晶屏幕技術(shù)已經(jīng)比較成熟，一般都少于5個(gè)，大多都是無點(diǎn)的）。

4.發(fā)票。有正規(guī)發(fā)票所有廠家都會(huì)提供他所承諾的保修，自購機(jī)之日起。如果沒有發(fā)票，大陸和臺(tái)灣的廠商大多會(huì)按照出廠日期來保修。但是日韓、歐美廠商則比較苛刻，所以購買非國產(chǎn)機(jī)最好是帶發(fā)票。不要聽銷售人員忽悠說某某品牌是按保修卡保修的！有發(fā)票你就可以走遍天下都不怕。當(dāng)然，對(duì)于大陸和臺(tái)灣廠商的機(jī)子，如果出廠日期與購機(jī)之日相差不大，那么選擇不要發(fā)票也可以，這樣大概能少50~100元左右。

第四篇：六個(gè)二手房交易時(shí)關(guān)鍵

六個(gè)二手房交易時(shí)關(guān)鍵

第一關(guān)：交款含義要清楚

消費(fèi)者在接受中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)或者代理服務(wù)過程中，不但應(yīng)弄清不同服務(wù)的法律后果，還應(yīng)明確各種收費(fèi)的法律含義。

第二關(guān)：房屋產(chǎn)權(quán)要清晰

消費(fèi)者購買房屋時(shí)，要了解清楚該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，首先認(rèn)真核對(duì)各種證件，要看房產(chǎn)證及土地證等合法證照是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，該房屋是否符合上市交易的合法條件，查看房產(chǎn)證與土地證是否歸賣方所有，如果是兩人或兩人以上共有的房屋，必須有公證處公證的由共有人簽字同意買賣的書面協(xié)議。其次，認(rèn)真了解房屋的抵押、租賃情況，看是否在抵押期及租賃期內(nèi)，并了解租賃人是否也有意向購買該房屋。第三，謹(jǐn)慎對(duì)待經(jīng)濟(jì)適用房的買賣，仔細(xì)看是否具備上市交易的條件，以免買房后辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記，在取得房屋所有權(quán)5年后，方可上市交易。

第三關(guān)：結(jié)構(gòu)質(zhì)量要弄清

據(jù)了解，“二手房”一般都是經(jīng)過一次裝修，甚至多次改造的，結(jié)構(gòu)一般都與原建筑不符。消費(fèi)者在看房時(shí)，要了解房屋的建成年代，房屋的布局是否合理，主要構(gòu)造是否被私建改造破壞，有無安全隱患。

消費(fèi)者可以對(duì)照房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋構(gòu)造圖或到房管部門查看原始檔案，看看資料圖紙，咨詢一下行內(nèi)人士的意見。

第四關(guān)：物業(yè)配套要考察

消費(fèi)者選購房屋時(shí)，應(yīng)了解清楚該房屋的物業(yè)管理費(fèi)用情況，如水、電、暖、煤氣、物業(yè)等費(fèi)用是否有拖欠情況，交到什么時(shí)候，約定好繳清時(shí)間。考察小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況，了解物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目是否合理，看保全措施是否到位，小區(qū)綠化環(huán)境是否清潔舒適。

第五關(guān)：交易合同要規(guī)范

一是寫明雙方當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，標(biāo)明房屋是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣，是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;二是寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，房屋合同標(biāo)注的房屋面積應(yīng)與房產(chǎn)證上的面積一致;三是寫明總價(jià)款，約定好付款方式，明確各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?四是明確違約責(zé)任;五是約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式;六是雙方約定好合同的生效時(shí)間、約定房屋正式過戶及交接時(shí)間;七是合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

第六關(guān)：過戶交接要仔細(xì)

二手房過戶是一個(gè)繁瑣的過程，最好進(jìn)行空房交接，認(rèn)真履行交接手續(xù)，要在房主或租賃住戶搬出清空后進(jìn)行，查看房屋內(nèi)各種配套設(shè)施的缺損情況，各種費(fèi)用的結(jié)算情況，以確定房屋過戶后即可入住，或合同約定好搬出時(shí)間，并調(diào)查清楚是否還有戶口未遷出，以免以后出現(xiàn)各種不必要的麻煩。

中介二手房交易規(guī)范流程細(xì)節(jié)

二手房交易規(guī)范流程

一般過戶：周期(高新區(qū)內(nèi)30天;區(qū)外45天)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請(qǐng)單交至權(quán)證主管處。

2、審核證件——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：核證費(fèi)的收取應(yīng)在簽訂購房協(xié)議書時(shí)明確由何方承擔(dān)。

3、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時(shí)必須將購房款準(zhǔn)備齊。同時(shí)明確買賣雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。

4、交件——————由店長或經(jīng)紀(jì)人辦理

注意：去交易管理中心或高新房地事務(wù)所交件應(yīng)在甲乙雙方配合下，為確保手續(xù)能在承諾時(shí)間內(nèi)辦理完畢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽訂的購房協(xié)議書上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。

5、領(lǐng)證、交驗(yàn)房屋——————由經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)證及交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅(jiān)持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長三天。

按揭貸款：周期(60日)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請(qǐng)表交至權(quán)證主管處。

2、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時(shí)必須將購房首付款繳納至公司，權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)貸款金額最高為總房款的70%;權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評(píng)估定奪。

3、審核證件、評(píng)估——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：審核證件應(yīng)在簽訂買賣契約前辦理，并且明確核證費(fèi)的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評(píng)估由店長聯(lián)系相關(guān)銀行，最長不得超過三天。

4、領(lǐng)證并辦理抵押————————由買方配合權(quán)證主管辦理

注意：簽訂買賣契約時(shí)應(yīng)限定買賣雙方提供證件的時(shí)間，買方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個(gè)工作日方可辦理完。

5、交驗(yàn)房屋——————由權(quán)證主管將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交銀行，貸款到帳后通知經(jīng)紀(jì)人交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅(jiān)持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時(shí)間，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長五天。

以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項(xiàng)，為縮短辦理時(shí)間，自流程發(fā)布之日起，所有買賣房源在簽訂委托書的同時(shí)須將房產(chǎn)證復(fù)印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長或經(jīng)紀(jì)人必須將業(yè)務(wù)跟蹤完畢，整個(gè)過戶或按揭手續(xù)算結(jié)束。

一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)：

一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、印花稅：房款的0.05%

3、交易費(fèi)：3元/平方米

4、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米

5、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

二、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、印花稅：房款的0.05%

2、交易費(fèi)：3元/平方米

3、營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

4、個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

稅費(fèi)參考如下：

查檔20元

公證費(fèi)成交價(jià)*0.3%

營業(yè)稅：成交價(jià)*5.6%

1、普通住宅滿5年（含5年）免征。

2、普通住宅未滿5年，全額征收。

3、非普通住宅滿5年，差額征收。

4、非普通住宅未滿5年，全征

個(gè)人所得稅：成交價(jià)*1%

1、普通住宅滿5年（含5年），且為賣方家庭唯一住房，免征。

2、非住宅（無年限制）按成交價(jià)的1%征收。

3、轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房一律按差額的20%征收。

4、直系贈(zèng)與，看老證，滿5年免征。

契稅：

1、成交價(jià)*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

2、成交價(jià)*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

3、成交價(jià)*3%，（144平米以上含144平米）

土地收益金：

成交價(jià)*0.5%，房改房征收。

土地增值稅：

1、成交價(jià)*1%，住宅免征。

2、非住宅，全征（無年限制）、“增值額”*30%征收。

印花稅：成交價(jià)*0.05%

1、住宅類，暫免。

2、贈(zèng)與，非住宅，征收（雙方各0.05%）。

轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：

1、面積*2.5元/平方米，已購公房（房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房）。

2、面積*6元/平方米，商品房。

3、面積*8元/平方米，別墅及非住宅。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：

1、80元/本，住宅及配套車庫2、550元/本，非住宅及不配套車庫。

3、10元/本，共有權(quán)證。

貼花稅：5元/件。

比如房價(jià)40萬剩5.6%=22400.00元這樣計(jì)算。

二手房過戶費(fèi)用供您參考如下：

1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取：3元/平方米）；非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。

2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。

4、核檔費(fèi)：50元/宗。

5、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征；個(gè)人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對(duì)相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

7、營業(yè)稅及附加：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。買方承擔(dān)，您所說的征收年限降為兩年應(yīng)該是指營業(yè)稅。

8、個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。

二手房按揭交易及過戶過程中所需稅費(fèi)有：

交易契稅 成交價(jià)×1.5% 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

交易服務(wù)費(fèi) 建筑面積×6元/ ㎡ 產(chǎn)權(quán)交易中心 ；

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

過戶代理費(fèi) 600元 代理公司 ；

評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司 ；

評(píng)估代理費(fèi) 500元 代理公司 ；

保險(xiǎn)費(fèi) 評(píng)估值×0.07%×貸款年限 保險(xiǎn)公司 ；

公證費(fèi) 貸款額×0.3% 公證處 ；

核檔費(fèi) 200元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

抵押登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；

抵押代理費(fèi) 500元 代理公司 ；

貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司 ；

按揭代理費(fèi) 貸款額×1% 代理公司 ；

第五篇：審查二手房買賣合同注意要點(diǎn)

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審查二手房買賣合同注意要點(diǎn)

核心內(nèi)容：新盤樓價(jià)高，不少買新房子的人可能因?yàn)橘Y金不足難以買新房，現(xiàn)在考慮買二手房。而我們買二手房后，要注意二手房買賣合同中的條款，謹(jǐn)防不小心掉進(jìn)陷阱里。下面，法律快車小編將為您詳細(xì)介紹如何審查合同的條款。

審查好五個(gè)主要條款是簽好買賣合同的關(guān)鍵。

(一)權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。

(二)房價(jià)與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1、上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致；

2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

(三)房款支付條款。二手房買賣一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。

(四)交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。

(五)違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵(lì)市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

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